Description

Le marché immobilier français affronte deux urgences : la crise locative et la rénovation énergétique. Invité de Mon Podcast Immo, Zahir Keeno, président de Foncia ADB, détaille son Green Deal 2.

Avec plus de 4,2 millions de passoires thermiques, soit 14 % des résidences principales, l’enjeu est immense. Foncia a déjà mené 400 projets de rénovation, représentant près de 30 000 logements rénovés. Mais l’ambition est désormais plus forte encore : « Notre objectif est clair : 25 000 logements rénovés d’ici 2027 », confie Zahir Keeno au micro d’Ariane Artinian.

Depuis janvier 2025, plus de 14 000 logements gérés par Foncia sont déjà engagés dans cette dynamique. Pourtant, la tension reste maximale dans les grandes métropoles : Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Aix-en-Provence. Les stocks de logements disponibles n’ont jamais été aussi faibles, pénalisant étudiants, familles et investisseurs. « Il n’y a pas de cercle vertueux sans rentabilité ni incitations fiscales pour les bailleurs », rappelle Zahir Keeno. Entre pédagogie, financement collectif et solutions innovantes, Foncia entend rendre la rénovation accessible à tous. Un défi crucial, au croisement du pouvoir d’achat, de la transition énergétique et de l’avenir du logement en France.

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Transcription

• Mon podcast IMO.

• Ariane Artinian

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artignan, fondatrice de MySweetIMMO, le média qui vous aide à comprendre l'IMO en clair et sans blabla. Aujourd'hui, on parle rénovation énergétique et pour en parler, je suis avec Zahir Keeno. Bonjour.

• Zahis Keeno (Foncia)

  Bonjour Ariane.

• Ariane Artinian

  président de Foncia ADB. Vous êtes un spécialiste évidemment de l'administration de biens. Foncia c'est 70 000 immeubles en copropriété.

• Zahis Keeno (Foncia)

  Tout à fait, donc on a 70 000 immeubles en gestion de copropriété, plus de 400 000 biens en gestion locative et Foncia réalise chaque année entre 60 et 70 000 locations.

• Ariane Artinian

  Et aujourd'hui vous êtes là pour nous parler de votre Green Deal que vous annoncer ces jours-ci. pour accélérer les travaux dans le parc résidentiel. Vous nous en dites plus ?

• Zahis Keeno (Foncia)

  Peut-être d'un point de vue général. Au 1er janvier 2024, en France, ce sont plus de 4,2 millions de passoires thermiques et de bouloirs énergétiques. En France, ça pèse quand même plus de 14% de résidence principale. Et c'est vrai que la loi Climat et Résilience de août 2021, l'État français nous a fixé comme objectif, en fait, ... d'arriver à une émission nette de CO2 à zéro à horizon 2050. Et donc depuis mars 2022, Foncia à l'époque avait signé son premier Green Deal dans lequel nous nous étions engagés fermement à enclencher plus de 300 projets de rénovation énergétique. Au 31 décembre 2024, ce ne sont pas 300 projets mais 400 projets qui ont eu lieu avec près de 30 000 logements qui ont été rénovés. en copropriété et pour donner un dernier chiffre en tout cas pour faire un rappel historique sur MaPrimeRénov' en copropriété c'est plus de 21% en fait des financements MaPrimeRénov' qui sont concernés par les biens de Foncia donc ça c'était pour l'historique Ariane et ensuite pour l'actualité évidemment on a souhaité conserver cet engagement qui est une valeur forte un marqueur fort Chez Foncia, pour nous mais également pour nos collaboratrices, nos collaborateurs, et donc le 2 juillet dernier à la Tour Sequoia, pas loin de notre siège à la Défense, j'ai eu l'immense honneur et le plaisir de signer avec le plan bâtiment durable notre second Green Deal dans lequel on a trois grandes priorités. La première, c'est de poursuivre toute l'orchestration des travaux en rénovation énergétique pour 25 000 logements. Donc cette fois-ci sur la période 2025 à 2027. Deuxièmement, c'est évidemment de continuer à accompagner nos clients, propriétaires bailleurs et copropriétaires en continuant sur le volet pédagogique. Mais pas que, quand on va parler de volet pédagogique, on l'évoquera plus tard, on va parler de diagnostic, on va parler de technique du bâti, on va parler de juridique et on va évoquer aussi le volet financier. Et un troisième élément, c'est de continuer à renforcer. l'encadrement, la formation pour nos collaborateurs.

• Ariane Artinian

  Alors avec la réforme du DPE, il y a 850 000 passoires énergétiques qui vont justement lâcher ce statut. C'est une bonne nouvelle quand même ou pas ?

• Zahis Keeno (Foncia)

  Écoutez, c'est vrai que dans le cadre du DPE tel qu'il était connu, et le calendrier qui est exigeant, et c'est un sujet sur lequel Foncia a déjà eu l'occasion de s'exprimer, C'est vrai que là, on a le sentiment qu'on peut gagner du temps. On peut gagner du temps parce que moi, je donne souvent le chiffre qui est celui de Foncia. C'est que sur le premier trimestre 2025, on a quand même eu un millier d'appartements qui sont sortis de notre parc locatif. Et donc, ce sont autant de candidats locataires, de locataires à qui nous ne pouvons plus répondre aujourd'hui. Et pourquoi ? Parce que vous ne le savez rien. Depuis le 1er janvier, tous les diagnostics de performance énergétique des PECCG Les professionnels de l'immobilier que nous sommes ne sont plus en capacité de les louer. Et donc aujourd'hui, quand on regarde les nouvelles modalités de calcul du DPE, un peu nouvelle formule avec le coefficient d'électricité qui a changé, en moyenne, la nouvelle formule va faire gagner à nos propriétaires bailleurs et donc aux investisseurs, et on l'évoquera plus tard Ariane, une à deux classes énergétiques. Donc évidemment, si on se projette au 1er janvier 2026, On va pouvoir, on va dire, réalimenter notre parc et donc notre stock potentiel de lots vacants pour nos candidats locataires à ce niveau-là. Mais encore une fois, c'est un gain de temps qui va redonner potentiellement un nouvel élan au marché, qui va rassurer les bailleurs aussi, parce qu'il faut les rassurer. Parce que certains se sont retrouvés aujourd'hui dans l'impossibilité de louer, dans l'incapacité aussi de financer les travaux. Parce que pour gagner une à deux classes énergétiques, il faut aussi dans un premier temps faire les travaux en partie privative, pour aller dans un second temps sur ce qu'on appelle le structurel. Et là on va parler de rénovation énergétique en copropriété. Donc c'est une bonne nouvelle pour le marché. Après, d'un point de vue structurel, sur la durée ça ne suffira pas.

• Ariane Artinian

  Alors justement, cette... Cette mesure, elle n'est pas à même de régler la crise locative qu'on traverse en ce moment.

• Zahis Keeno (Foncia)

  C'est vrai qu'aujourd'hui, dans l'histoire de Fonciac, il y a 53 ans, on n'a jamais eu aussi peu de stocks. Aussi bien sur des secteurs très dynamiques tels que Paris, la région parisienne, des secteurs très étudiants. Je pense évidemment à Lyon, à Aix-en-Provence, à Bordeaux, à Marseille. Donc primo aujourd'hui on a assez peu de stocks, deuxio la demande va évoluer parce qu'un étudiant qui était en capacité de réaliser deux semestres donc une année scolaire à plein temps sur son campus, sur son université, aujourd'hui on s'aperçoit aussi que la demande change à ce niveau là. Si vous prenez pas mal de facultés de médecine typiquement à Paris, c'est un sujet aussi sur lequel on s'est intéressé parce que je rappelle que les locataires sont aussi nos clients. il y a beaucoup de fac de médecine à Paris qui n'obligent pas les étudiants à être en présentiel toute l'année. Et donc là, on a aussi, un, une demande qui évolue, deux, on va à un moment donné parler de co-living, ou de changement un peu des mentalités et des demandes. Et donc on a une mutation du marché, une réelle mutation du marché, sur laquelle on doit être en capacité de répondre, mais pour être en capacité de répondre, il faut aussi que le marché soit prêt à ce niveau-là, que le règlementaire. soit aussi à disposition, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui. On va parler de bail individuel, ce qui n'est pas complètement dans l'air du temps. On va parler de partie commune à l'intérieur d'un seul et même appartement. Et puis après, évidemment, comme je le dis souvent, il n'y a pas de locataire s'il n'y a pas de propriétaire bailleur, investisseur et vice versa. Donc c'est le cercle vertueux. Et c'est vrai que le cercle vertueux, aujourd'hui, il n'y est pas parce qu'il n'y a pas d'intérêt finalement. Alors on va parler de rentabilité. Il n'y a pas de rentabilité suffisante aujourd'hui, slash pas d'incitation fiscale, qui va permettre à un investisseur de venir se positionner sur un appartement, quel qu'il soit.

• Ariane Artinian

  Qu'est-ce que vous dites aujourd'hui aux propriétaires bailleurs ?

• Zahis Keeno (Foncia)

  Ce que je leur dis, c'est que les professionnels de l'immobilier que nous sommes peuvent les aider en qualité de conseil. Je vais vous donner un exemple, ce n'est pas le seul. L'année dernière, avec les filiales qui entourent notre joli groupe, on a monté un dispositif qu'on a appelé Renov'+. Et donc Renov'+, on a une filiale qui est en capacité de réaliser des diagnostics et on a également une filiale qui est en capacité de faire des travaux. Et donc dans ce cadre-là, on s'engage via Renov'+, donc toujours proposition de valeur, création d'offres aussi pour nos clients, de leur dire « Monsieur le client, Monsieur le propriétaire bailleur, En partie privative, on s'engage à vous faire gagner une classe énergétique. Donc ça c'est un message fort, mais pour cela effectivement il faut être en capacité d'écouter ses clients, d'échanger avec eux, de leur proposer des solutions. Donc ça c'est la solution que j'appelle plutôt conjoncturelle. Et ensuite je vais revenir toujours sur notre fer de lance, une de nos priorités finalement absolues qui est la rénovation énergétique, parce que seule la rénovation énergétique va permettre un peu finalement de résoudre ces problématiques structurelles. Et notre rôle, le rôle de nos gestionnaires, 1200 au total sur le territoire français, il est véritablement de démystifier ce sujet de la rénovation énergétique parce qu'on va se dire que ça va nous coûter des millions d'euros, etc. Et dans les faits, oui ça coûte des millions d'euros, mais le reste à charge pour le copropriétaire, il n'est pas de millions d'euros parce qu'on l'évoquera juste après, on a cette capacité en tant que professionnel. de venir aider nos copropriétaires à percevoir des financements. Il y a plusieurs phases, Ariane. La première, c'est déjà véritablement une phase de vulgarisation. On va vulgariser au possible, parce que la rénovation énergétique, quand on prend tout son ensemble, c'est assez complexe. Il y a un volet juridique, il y a un volet technique du bâtiment, il y a plusieurs solutions qui existent. Il y a un volet évidemment financier, slash réduction des dépenses énergétiques. Tout le monde sait ce qui s'est passé sur les coûts d'énergie, électricité, gaz et autres depuis quelques années. Il y a un volet aussi, souvent qu'on ignore, qui est le confort de nos résidents. Et évidemment, il va y avoir un volet durée des travaux. Parce que c'est souvent la question qu'on nous oppose, c'est qu'une fois qu'on a compris le technique, le juridique et le financier, il faut avoir du temps, parce qu'on se lève le matin pour s'occuper des enfants, aller au travail, on rentre le soir, et tout le monde a horreur d'avoir du bruit en permanence la journée, parce que les modalités de travail ont changé. beaucoup de... de personnes aujourd'hui, d'employés français, dans le privé comme dans le libéral, travaillent de chez eux. Et donc le bruit des travaux qu'on pouvait supporter pendant six mois, un an auparavant, aujourd'hui on va le supporter d'une façon totalement différente. Et encore une fois, l'objectif, il est réellement pour nous de dire que la rénovation énergétique, on doit le rendre, en tant que leader français de l'administration de biens, on doit le rendre accessible à tous. et dans ce cadre là c'est un combat qui donne beaucoup de sens à nos collaboratrices, nos collaborateurs, c'est le combat du pouvoir d'achat. D'accord ? Et donc le reste à charge aujourd'hui, pour vous répondre factuellement, il est en moyenne de 23 000 euros par copropriétaire. Et une fois qu'on a appliqué les financements, en moyenne là encore, on est aux alentours de 15 000 euros. Et quand vous faites 15 000 euros ramenés sur un prêt qui va être en moyenne de 20-25 ans, ça fait entre 80 et 100 euros maximum par mois. Alors c'est beaucoup.

• Ariane Artinian

  Le prêt dont vous parlez, c'est MaPrimeRénov'Copro ?

• Zahis Keeno (Foncia)

  Non, MaPrimeRénov'Copro, ce sont les subventions de l'État. Moi, je vais évoquer évidemment l'emprunt collectif, parce qu'après, dans, j'ai envie de dire, le cumul des subventions, on va parler des C2E, on va parler de MaPrimeRénov', c'est le cumul de ces subventions-là, et les différentes méthodes, avec les experts aussi qui nous entourent. C'est vrai que je parle souvent du collectif chez Foncia, et sur la rénovation énergétique on a La chance d'avoir un collectif de 1200 gestionnaires qui œuvrent là-dessus, sur la pédagogie, la casquette de chef Gorka Skison. Ils sont accompagnés de 70 référents, experts, une quinzaine d'AMO qui viennent là-dessus. Et en plus, on a la chance, sur notre siège à la Défense, d'avoir une équipe dédiée. Donc on accompagne de bout en bout nos clients copropriétaires depuis la phase d'études, de diagnostics. Là on ne va pas parler de DPE individuel, on va parler de DPE collectif sur l'ensemble du bâtiment. Ensuite on va avoir tout le montage du dossier financier, donc là on va aller échanger avec nos partenaires financiers, on va s'accompagner de nos experts pour avoir les meilleures subventions, la réalisation des travaux, et puis généralement 12, 15 mois, 18 mois, selon la typologie des travaux, on va aller jusqu'à la finalisation des travaux. quand ça se passe bien on a un coup de champagne avec Les copropriétaires au sein de l'immeuble, parce qu'on a réalisé quand même de très très chouettes projets chez Foncia, avec, si je vous donne l'exemple que je donne depuis peu, dans le secteur Renault-Verne, un projet d'ampleur de 650 lots, où là on va parler de 50 millions d'euros, le reste à charge pour les copropriétaires il est de 7 millions. Donc vous voyez, il y a une moyenne qui est celle que je vous ai donnée, et il y a des projets pharaoniques. sur lesquels on arrive aussi à se positionner. Et tout ça prend du temps.

• Ariane Artinian

  Vous nous en dites plus sur le prêt copro, le prêt collectif ?

• Zahis Keeno (Foncia)

  L'emprunt collectif, pareil, si on fait un bref rappel historique, Ariane, l'eau Habitat a dégradé avril 2024. Et à l'époque, l'emprunt collectif, qui va permettre au copropriétaire de faire un prêt travaux, à l'époque, il est par adhésion individuelle. Donc adhésion individuelle. Si je reste sur l'exemple de Villeurbanne, si vous dites qu'il y a 650 lots dans l'immeuble, ça fait globalement 600 copropriétaires, à peu de choses près, parce qu'il y a aussi les parkings, etc. 600 dossiers à monter, 600 avis d'apposition, de bulletins de paye. Je pense que vous voyez le schéma derrière. C'est un peu compliqué. Et donc, le syndicat de copropriétaires va avoir du mal à comprendre qu'on mette 3 mois, 6 mois pour monter un dossier de financement. Et donc, on est fiers chez Fonciera. collectivement mais également avec la profession parce qu'on a milité ardemment sur l'emprunt collectif à adhésion automatique et donc ça ce sont des décrets d'application qu'on a réussi à obtenir de la part du ministère des logements et donc au passage quand même j'en profite on a une femme extraordinaire madame valérie l'état vraiment qu'il faut saluer salué par son travail, par son courage, dans un contexte qu'on sait pas évident. Et c'est vrai que les décrets d'application qui ont permis justement de mettre en place l'emprunt collectif, à adhésion automatique depuis les mois de juin-juillet, donc l'été dernier, on voit que c'est tout récent, je pense qu'il faut le saluer, et ça, ça va nous permettre de fluidifier toute la procédure que je viens de vous décrire, qui est aussi chronophage pour nos gestionnaires, qui n'est pas simple, mais qui va permettre surtout d'accélérer. Et donc là, la prochaine étape, pour compléter, aller jusqu'au bout de mes propos, c'est qu'en face, on a évidemment nos partenaires financiers, donc les banques, et donc Le volet réglementaire, j'ai envie de dire, législatif, il est réglé. C'est super ce qui s'est passé, vraiment. Il faut saluer vraiment ce qui s'est passé. Et maintenant, la prochaine étape, c'est véritablement d'avoir les offres dédiées avec nos partenaires financiers qui vont venir accompagner nos clients.

• Ariane Artinian

  Dernière question, si vous deviez donner un conseil, un seul conseil, aux copropriétaires ou aux bailleurs qui nous écoutent et qui hésitent à se lancer dans la réno, vous leur dites quoi ?

• Zahis Keeno (Foncia)

  Alors je vais vous donner, je vais pas vous donner de conseils en fait, malheureusement. Par contre, heureusement, je vais vous donner quelques chiffres. Depuis le 1er janvier 2025, Ariane, ce sont 75 immeubles qui ont déjà voté des travaux de rénovation énergétique globale en copropriété. Ça représente 4800 logements. Et toujours, depuis le 1er janvier 2025, ce sont plus de 160 immeubles. qui représentent plus de 9000 logements qui ont voté la phase d'étude de rénovation énergétique. Si vous faites le calcul, on est à 8 mois et demi globalement, parce que je ne compte pas les vacances, d'accord ? En 8 mois et demi, ce sont plus de 14 000 logements, dont foncière gère les appartements, les immeubles, qui sont enclins à aller vers des travaux de rénovation énergétique. Donc ça veut dire quoi ? Ça veut dire qu'en fait, ce qu'il faut dire aux Français, c'est que... La rénovation énergétique en partie privative ou en partie commune en copropriété, ce n'est pas un mythe, ça fonctionne. Par contre, ce qu'on peut leur dire aussi, c'est qu'il ne faut pas hésiter, il n'y a pas de honte. Je dis souvent que chez Foncier, un projet de rénovation énergétique qui est voté, c'est un projet qui est compris de tous. Et encore une fois, ce qu'il faut que les bailleurs, les copropriétaires retiennent. C'est que la rénovation énergétique est accessible à tout le monde et que chez Foncia, en tout cas, on a fait notre fer de lance. Et pour finir là-dessus, le pouvoir d'achat, ce n'est pas qu'une posture, c'est une réalité. Et les chiffres que je viens de vous donner, Ariane, le prouvent. Merci beaucoup.

• Ariane Artinian

  Merci beaucoup, Zahir Keno, président de Foncia ADB.

• Zahis Keeno (Foncia)

  Merci beaucoup.

• Ariane Artinian

  Quant à moi, je vous retrouve très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMO. A écouter tous les jours sur MySuite Timo et sur... toutes les plateformes. Surtout, vous vous abonnez, vous nous laissez des commentaires et puis vous nous mettez des étoiles. Et n'oubliez pas, on adore les 5 étoiles chez My Sweet Emo.