Transcription

• Speaker #0

  Tu vis à l'étranger et tu te demandes s'il est encore possible d'investir en immobilier en France. Tu hésites, tu repousses et tu te dis que ce n'est peut-être pas le bon moment. Alors cet épisode est pour toi. Aujourd'hui, je reçois Frédéric, ancien avocat, il est devenu spécialiste de l'investissement immobilier pour les Français non résidents. Il a accompagné plus de 400 expatriés, il est Français de l'étranger, à acheter depuis l'étranger. Je me souviens du choc sur ton visage quand je t'ai dit que j'étais... J'ai failli acheter un appartement quand j'avais 22 ans et que je suis partie en veilleux au Mozambique et que je ne l'ai pas fait. Est-ce que tu peux m'expliquer aux auditeurs pourquoi ce choc ?

• Speaker #1

  J'ai raison, déjà parce que deux ans, tu t'imagines.

• Speaker #0

  Avec lui, on parle de taux fixe, d'optimisation fiscale, de financement depuis l'étranger, de la gestion à distance et surtout, on casse les fausses prises. Parce que comme le dit Frédéric, le temps n'attend jamais, alors c'est peut-être le moment d'arrêter d'attendre. et de te lancer ?

• Speaker #1

  La réponse est simple, tu le fais le plus tôt possible. Dans la vie, plus t'attends et moins t'as de chances de réussir. Et ça vaut pour tout.

• Speaker #0

  Bienvenue dans le podcast Nomadic, le podcast qui parle d'argent et d'expatriation. Je m'appelle Elisabeth Zambelis, je suis expatriée depuis plus de 15 ans et je vis au Zimbabwe. Dans ce podcast, je donne la parole à des experts et des expatriés pour mieux comprendre les enjeux financiers quand on vit à l'étranger. Investissement, fiscalité, transmission. protection de la famille, retour en France, tous ces sujets qui touchent à ton quotidien si tu vas à l'étranger. Le but, t'aider à prendre de meilleures décisions financières et reprendre le contrôle, mais moins de chez toi. Salut Frédéric, bienvenue chez Nomadik.

• Speaker #1

  Salut Elisabeth, enchanté et merci pour l'invitation.

• Speaker #0

  Aujourd'hui, on va parler d'immobilier avec toi, on va aborder plusieurs angles pour répondre aux questions que se posent les expatriés qui veulent investir en France. Mais avant de commencer et de rentrer dans le détail, j'aimerais bien que tu nous dises pourquoi c'est important quand on vit à l'étranger d'acheter un bien immobilier en France.

• Speaker #1

  Ça, c'est une très bonne question. Il y a vraiment plein, plein de raisons. Déjà, je peux évoquer très légèrement mon parcours personnel. Moi, j'ai toujours habité à l'étranger et j'ai toujours eu ce besoin de sécurité qui était quand même important. Quand on habite à l'étranger, c'est-à-dire qu'on peut habiter, ça dépend où. Moi, j'ai vécu à Hong Kong, etc. l'immobilier est difficilement accessible quand même à l'étranger. Il est beaucoup plus cher dans la plupart des cas, dans la plupart des pays où habitent les expats, il y a toujours des exceptions, alors qu'en France il reste quand même globalement beaucoup plus accessible, le prix du mètre carré est quand même beaucoup plus accessible, et on a besoin de sécurité en tout cas en tant que non-résident je trouve, parce que d'une part on ne sait jamais ce qui va se passer dans notre vie, peut-être notre visa va se terminer, peut-être on a moins de protection sociale, c'est-à-dire que le droit du travail, on voit bien qu'en France il est très très protégé. Parce que quand on habite à l'étranger, on se rend compte que ça ne se passe pas du tout comme ça à l'étranger. Et donc, je pense qu'il y a ce besoin de sécurité qui est fondamental pour se protéger financièrement, pour se protéger même en cas de retour express, inattendu, même si c'est des cas plus rares. Et puis, je dirais qu'il y a peut-être une autre raison, alors là c'est plus personnel, mais dans certains cas, avoir un pied-à-terre. Moi, j'arrive à un âge, par exemple, on en parlait une dernière fois, c'est que moi j'ai un enfant, j'ai une femme. je ne me vois pas retourner chez mes parents, par exemple, pendant deux semaines ou trois semaines. Ce n'est pas quelque chose que, voilà, on est tous grands maintenant.

• Speaker #0

  On est d'accord. Voilà,

• Speaker #1

  c'est très compliqué. On peut rester aller un week-end, trois jours, quatre jours. Au bout d'un moment, on finit par s'entretuer. Et c'est comme ça. Et ce n'est pas grave. C'est ça qui est beau aussi. Et du coup, c'est une question de pied-à-terre qu'on peut avoir un usage mixte. Parfois en location courte durée. et parfois il y a pas mal de monde qui font ça d'ailleurs et puis ils le gardent pour eux pendant 2-3 semaines Donc il y a plein de raisons, mais je dirais la raison la plus profonde, parce qu'il y a le pied-à-terre certes, mais la raison la plus profonde, moi je trouve que c'est cette raison de sécurité. Et puis, je l'ai évoqué donc personnel, et puis après il y a une troisième raison tout simplement, investir pour s'enrichir, ou du moins pour accroître en effet son patrimoine financier plus globalement. Et ça c'est une superbe raison aussi, parce que l'inoubli en France, il ne faut jamais l'oublier, c'est des taux fixes. C'est quasiment unique au monde. Il y a deux autres pays qui le pratiquent dans le monde. Il y en a certainement d'autres, mais ça reste très rare. Et c'est plus pour un cas de résidence principale, pour du locatif. C'est inexistant à part deux, trois autres pays dans le monde. Donc ça, c'est quand même extraordinaire. C'est-à-dire qu'on connaît son rendement dès le début. Et son rendement ne peut qu'augmenter puisqu'en fait, la mensualité ne pourra que descendre. Donc les loyers augmentent dans le temps. Donc ça, c'est magnifique en termes d'investissement. L'apport. Alors l'apport, on en parle beaucoup, etc. mais il faut savoir qu'à l'étranger soit on achète cash ou si on est résident du pays à l'étranger, généralement on va mettre 30% d'apport, mais 30% d'apport de combien ? Un prix du mètre carré par exemple Genève, en moyenne tu auras entre 12 et 15 000 euros du prix du mètre carré. Donc 30 à 35% d'apport d'un truc hyper cher, c'est juste inabordable. Alors qu'en France on est capable de mettre, ça va dépendre des situations, mais avec une bonne méthodologie, des bons contacts, on peut aisément mettre entre 10 à 20% d'apport. Et après, même sans faire avec des stratégies d'autres stratégies, on peut aller dans les 30%. Il y a aussi cette question d'apport et une fois de plus d'accès au crédit qui est plus facile en France, beaucoup plus facile. Et donc, ça reste un très bon investissement rien que pour ces raisons-là parce qu'il y a un effet de levier grâce au levier bancaire qui est juste extraordinaire. Par exemple, si je reprends mon exemple, mon histoire personnelle. Bon, alors après... Moi j'ai réussi à emprunter jusqu'à 1,5 millions, après j'ai emprunté bien au-delà, mais jusqu'à 1,5 millions, j'ai mis seulement de mémoire quelque chose comme 8% d'apport au total. Mes premiers prêts, je mettais à chaque fois 2 000, 1 800 euros sur la table pour des investissements entre 200 et 300 000 euros. Elle est à 1,5 millions, en effet j'ai dû mettre beaucoup plus. J'ai mis beaucoup plus, mais j'ai envie de dire que j'avais hacké le game, et encore c'est plutôt faux, parce que là je suis en train d'acheter une maison en ce moment. une maison tout compris avec 250 000 euros de travaux, donc c'est quand même pas déconnant, j'ai envie de dire. Le projet global, c'est 650 000 euros. Je vais mettre un apport de 8%. Donc je vais mettre 55 000 euros environ. Mais j'ai opté pour une autre stratégie et ça a bien fonctionné. Donc en fait, il y a aussi cette raison d'investissement et d'enrichissement de patrimoine. Même si, alors en ce moment, la France, c'est peut-être pas en vogue, j'ai l'impression, par certaines personnes. Il y a des raisons parfois légitimes. On a un gouvernement assez instable, on va dire. On a des politiciens peut-être pas représentatifs de la population, pas aussi dignes qu'on pourrait l'être en termes de pays, parce qu'on a un pays avec des énormes atouts. Mais il y a une réalité, c'est que la France, ça reste le premier pays touristique au monde. Et cette data, elle n'a pas changé en 2000. Donc, on peut parler de mode autant qu'on veut, mais la réalité, c'est que la France, ce n'est pas une mode, c'est une permanence, c'est un acquis. et donc c'est pour ça que c'est un levier notamment d'enrichissement extrêmement puissant.

• Speaker #0

  Donc, pour résumer, sécurité, accessibilité, rendement et financement. Est-ce que tu trouves qu'il y a certains types d'expatriés slash immigrés à l'étranger qui achètent en France ?

• Speaker #1

  Non, tout le monde peut y arriver. Attention, juste un point, je vais répondre plus globalement. Moi, quand je dis expatriés ou non résidents, je dis ça vraiment, en effet, immigrés, non résidents, expatriés. Pour moi, c'est le même terme. On pourrait rentrer dans la terminologie. Et je suis d'accord, il y a certaines incorrections par rapport à ça. une exactitude, pardon, mais moi j'utilise le même terme, c'est-à-dire que dès qu'on vit à l'étranger, moi par exemple, en réalité je suis un immigré, je suis parti vivre au Luxembourg, à Hong Kong, j'avais un travail, voilà. Maintenant en France, on utilise le mot expat, c'est comme ça, peu importe, c'est certainement faux, c'est plus d'actualité en tout cas. Mais du coup, oui, clairement, je dirais que 98% des personnes que j'ai accompagnées, ça fait plus de 400 personnes, c'était tous des personnes comme moi. C'est-à-dire des personnes comme toi et moi qui sont parties vers l'étranger et qui étaient parties vivre notamment parce qu'elles avaient un travail, elles avaient des meilleures opportunités, qu'elles les aient trouvées à distance ou sur place, peu importe, mais c'était pour ça. Et puis après, il y a peut-être même pas, il y a 1% pour le coup de vrais expats qui sont envoyés par leur société avec un contrat français, avec du coup une imposition française même dans beaucoup de cas. Par exemple, des agents administratifs, je pense à Olivia, à l'ambassade de Thaïlande, elle, voilà. Mais c'est extrêmement minoritaire. Et je pense que ça ne représente même pas 1%, ça représente 0,5%. Cette époque, elle est révolue. Et donc, oui, c'est accessible pour les immigrés, non-résidents, tout ce qu'on veut.

• Speaker #0

  Je te remercie de le rappeler, parce que moi, parfois, je reçois des messages où on me dit « moi, je ne suis pas expatriée » . En fait, ton contenu n'est pas pour moi. Et moi, j'utilise le terme expatrié, expatriat en dehors de la patrie. Et en fait, ça englobe tous les termes que tu mentionnes. Donc l'épisode d'aujourd'hui, c'est bien de le rappeler, c'est pour tous les Français qui habitent à l'étranger.

• Speaker #1

  Exactement.

• Speaker #0

  Qu'est-ce qui est le premier moteur ? Est-ce que c'est vraiment la logique de sécurité ? Est-ce que c'est pour préparer un retour ? Ou est-ce que c'est dans une stratégie d'investissement qui est plus globale ?

• Speaker #1

  Je dirais que le premier moteur, ça reste quand même pour se générer un complément de revenu ou anticiper sur sa retraite. C'est généralement ça. Parce que quand on habite à l'étranger, on peut le rappeler, mais une fois de plus, on est obligé de faire des généralités. Dans la plupart des pays, il n'y a pas de retraite qui existe, ou alors c'est une retraite qui ne sera pas suffisante pour vivre. Généralement, c'est ça. Complément de revenu, ça ne veut pas dire qu'on va vouloir vivre de l'immobilier, pas du tout. Mais c'est placer son argent, parce que quand on le place dans l'immobilier, si on fait un bon investissement, comme je le mentionnais tout à l'heure, on va par exemple mettre 10 000 euros pour acheter un bien à 100 000 euros, donc ça fait 10 % d'apport, eh bien on s'enrichit de 90 % schématiquement. Après on pourra aller plus dans les détails, etc. Et donc c'est aussi une logique d'investissement, ça c'est une certitude. Et puis comme je disais, bon il y a le pied-à-terre, mais ça reste minoritaire le pied-à-terre, c'est avant tout une logique d'investissement parce que comme je disais il n'y a pas de retraite Parce qu'aussi, quand on vit à l'étranger, évidemment, ça dépend encore des pays, mais on a généralement des salaires qui sont quand même supérieurs à la France. Donc, on a un pouvoir d'achat qui est intéressant pour la France. Un pouvoir d'achat qui n'est pas forcément d'ailleurs intéressant pour son pays de résidence. Par exemple, si j'habite demain à New York, si je gagne 5000 euros, la réalité, je ne peux pas vivre à Manhattan, c'est impossible. Parce qu'une coloc, ça va me coûter 2500 euros par mois, voire même peut-être parfois même 3000, ça va dépendre. Du coup, il ne me reste que 2000. le train de vie là-bas, la santé, après parfois elle est payée par la société, etc. Donc en fait, autant utiliser ce pouvoir d'achat dans un pays où, déjà qu'on connaît, et ça ça vaut quand même de l'or de bien connaître un pays, on est familier, on parle la langue, on ne pourra pas se faire arnaquer. Il y a aussi une grande protection des investisseurs, on parle beaucoup de la protection des locataires, oui, mais protection des investisseurs, c'est-à-dire qu'on peut se rétracter d'un compromis, ça veut dire qu'un acte notarié, parfois c'est souvent critiqué, mais un acte notarié ça va faire 50, 60 pages sans les annexes. Pourquoi ? Parce qu'on vérifie beaucoup de choses. Donc les arnaques, c'est quasiment impossible. Ce qui ne va pas être le cas à Dubaï, à Bali, etc. Donc pour revenir à la question, il y a plusieurs logiques, mais ça reste quand même investissement, retraite, complément de revenus, pour toutes les raisons que j'évoquais.

• Speaker #0

  Et à quel moment tu penses qu'il faut plutôt investir ? Est-ce qu'on prévoit ce projet d'investissement en France avant même de partir ? Parce qu'on a encore un contrat local. C'est pas le terme pour les franco-français.

• Speaker #1

  On est résident, quoi, pour le coup.

• Speaker #0

  T'es résident. Est-ce que tu le fais pendant l'expatriation ou est-ce que tu le fais au moment où tu rentres ?

• Speaker #1

  La réponse, elle est simple, tu le fais le plus tôt possible. Tu vois, dans la vie, plus t'attends et moins t'as de chances de réussir. Et ça vaut pour tout. Si demain, je te prends l'exemple d'un athlète, je sais pas, Cristiano Ronaldo, il attend de se préparer pour la Coupe du Monde à la dernière minute, est-ce qu'il va réussir la Coupe du Monde ? Bon, le parallèle, il est partiellement fou. Mais ce que je veux dire, c'est pourquoi attendre ? Si tu es résident, fais-le maintenant. Aussi, il ne faut pas le négliger. Quand on est résident, ça reste quand même plus facile, parce qu'on est physiquement sur place, on peut se déplacer, on a un contact qui est quand même plus évident, on n'a pas de décalage avec le fuseau horaire, donc pourquoi attendre ? Ensuite, quand tu es non résident, donc à l'étranger, une fois de plus, si tu attends, déjà, la plupart du temps, on ne sait jamais quand est-ce qu'on va revenir en France. Donc attendre quoi ? Attendre la Saint-Glinglin, comme on dit ? C'est pas pour rien qu'on a inventé ces genres d'expressions. C'est la réalité. Donc non, c'est une bêtise, surtout qu'on est en capacité de pouvoir investir, même en habitant à l'étranger et dans des conditions très semblables et similaires à si on habitait en France. Alors si tu me dis oui, je rentre en France d'ici un mois, je te dirais oui, à ce moment-là, renseigne-toi, mais déjà tu vas être très concentré sur ton déménagement. Mais si tu me dis oui, je rentre peut-être dans un an et demi, deux ans, tu n'en sais rien en fait. Il peut y avoir des éléments de la vie, tu peux rencontrer quelqu'un. Il y a plein de choses. Donc non, il ne faut jamais attendre la réalité. Et ça, c'est primordial et ça vaut pour tout. Quand on veut faire fructifier son argent, l'attente, c'est une mauvaise stratégie en général.

• Speaker #0

  Je me souviens du choc sur ton visage quand je t'ai dit que j'ai failli acheter un appartement quand j'avais 22 ans et que je suis partie en VIE au Mozambique et que je ne l'ai pas fait. Est-ce que tu veux expliquer aux auditeurs pourquoi ce choc ?

• Speaker #1

  Bah... plusieurs raisons déjà parce que 22 ans t'imagines alors je vais pas te demander ton âge il est bête parce que je sais que c'est discours de 38 ans à date du moment de mon registrement j'ai 38 ans on peut très bien moi j'en ai 37 donc comme ça au moins c'est clair mais du coup ce que je voulais dire bah déjà 22 ans t'imagines ça veut dire que là à quatre ans près tu auras été propriétaire intégralement du bien il aurait été entièrement remboursé c'est assez c'est la folie quoi c'est fou, c'est juste génial. Moi justement, j'ai fait investir à mon frère quand il avait 23 ou 24 ans, je l'ai pressé, pressé. Là bon, il en a 30, 31, mais tu verras, dans 10 ans, il sera à notre place, il aura déjà un bien quasiment de repayer. Et ça, c'est ouf, c'est trop bien. Donc déjà, c'est pour ça qu'il ne faut jamais attendre. Plus tu investis tôt, plus tu en récoltes les fruits. Et en plus, il y a un autre truc, c'est que les prix de l'immobilier. Ils augmentent dans le temps. Imagine à 22 ans le prix du bien que tu aurais pu avoir, imagine le prix maintenant. Et imagine dans 15 ans. Alors oui, on peut faire des scénarios de catastrophe, mais si c'est une catastrophe, c'est une catastrophe partout dans le monde. Je veux dire, la guerre mondiale, je ne sais quoi, ou les contacts géopolitiques, voilà. Mais après, bon, VIE, Mozambique, bon, c'est sûr que ce n'est pas des schémas les plus simples. Parce que VIE, il faut toujours le dire, normalement, c'est un contrat quand même à durée, d'une certaine durée, je crois que c'est deux ans maximum à chaque fois ou quelque chose comme ça. Donc, ça ne facilite pas les choses pour investir, même s'il y a des solutions. Voilà, donc il y a tout un condensé de raisons, mais tu vois, l'immobilier prend de la valeur, les loyers augmentent, tu vois, en 17 ans ou 18 ans si on fait les calculs. D'ailleurs, je pense que tu... Il faudrait que tu regardes l'augmentation du prix dans ta ville pour te mettre un peu la rage et te dire, « Ok, là, maintenant, je n'attends plus. » Ça serait une bonne... Plutôt que de se dire, « Oh, ben non, mais ça ne vaut pas le coup. » Ça, c'est juste dommage, tu vois. C'est bête parce que dans 20 ans, tu regarderas, les prix auront encore augmenté. Surtout dans le contexte actuel. Je fais juste une petite aparté. On n'a jamais aussi peu construit de logements. Ce n'est pas bien. Mais ça veut dire quoi concrètement ? Qu'il y a par exemple... 100 000 logements dans une ville X pour 150 000 habitants. Qu'est-ce qui va se passer ? Les prix vont forcément augmenter. C'est l'offre et la demande. Ça veut dire que dans le futur, ça va encore davantage augmenter. C'est statistique, en fait, tout simplement.

• Speaker #0

  C'est super parce que du coup, on va pouvoir rentrer dans le vif du sujet et discuter ensemble de comment on fait pour acheter un bien quand on est à l'étranger et du coup, ne pas faire l'erreur que j'ai faite quand j'avais 22 ans. Par quoi on commence ?

• Speaker #1

  Bon, déjà... vraiment beaucoup de choses à dire sur ça. C'est-à-dire que c'est une question très large, mais évidemment, même si elle est simple en soi, mais il y a plein d'étapes à suivre. La première des questions à se poser, c'est où est-ce que je veux investir ? En France, évidemment. Il y a deux cas de figure, soit on investit dans un lieu qu'on connaît, soit parce que c'est accessible, ça nous plaît, etc. Soit on investit ailleurs. Donc ça, il faut le déterminer. Ailleurs, oui, ok, mais quels critères ? pourquoi cette ville-là, etc. Donc déjà, si on a le lieu de l'investissement, on va beaucoup plus vite. Et c'est pour ça qu'en général, je recommande tout le temps d'investir dans un lieu qu'on connaît, pour la première fois en tout cas, parce que tu vas beaucoup moins douter. Et déjà, quand on investit dans l'immobilier, quand on n'est pas accompagné, quand on le fait soi-même et quand on débute, et de l'étranger, on a tendance à plus douter. Donc si tu investis dans un endroit que tu connais, c'est encore mieux. Maintenant, ça ne veut pas dire que c'est obligatoire. il y en a plein de gens qui investissent dans d'autres endroits et ça marche très bien donc première question à se poser c'est ça Deuxième question, évidemment, il faut quand même connaître les bases de l'immobilier. Sinon, tu vas faire beaucoup d'erreurs. Il y a beaucoup de choses à connaître. L'emplacement, le quartier, le prix du mètre carré, le taux d'endettement, la capacité d'emprunt. Il y a plein de choses basiques qu'il faut absolument maîtriser. Et ça, c'est une question à se poser. Combien je peux emprunter finalement ? Ma capacité d'emprunt, combien, jusqu'où je peux aller ? En sachant que moi, je ne recommande pas pour le premier achat de totalement... vulgairement défoncer sa capacité d'emprunt. Ce que je ne veux pas dire là, c'est qu'il faut faire un achat, idéalement un premier test. Moi, je trouve que le sweet spot, c'est entre les 100 à 250 000 euros. Je prends une fourchette assez large. Mais comme ça, c'est un premier test. C'est bien. Et comme ça, il nous reste potentiellement, ça ne sera peut-être pas le cas de tout le monde, mais ce n'est pas grave, de la capacité d'emprunt et on pourra même s'améliorer dans le temps.

• Speaker #0

  Tout ça, c'est pour des personnes qui ont comme objectif d'investir dans un bien. et pas de choisir sa future résidence dans un objectif de retour.

• Speaker #1

  Oui, je te dirais oui, mais un petit bémol quand même, je dirais que même quand on veut investir dans une résidence secondaire, on a tout intérêt à faire un bon achat. Moi, par exemple, j'ai souvent acheté ma résidence principale à l'étranger. J'ai aussi acheté ma résidence secondaire en France. Je regarde le prix, je regarde l'emplacement, je regarde est-ce que c'est un bon investissement, parce qu'une fois de plus, c'est un investissement. Et si on est là aujourd'hui, c'est pour parler également investissement. Et donc, quand on achète une résidence secondaire, c'est important de faire un bon achat. Parce que quid de la revente ? Tu seras peut-être amené à le revendre, ce bien-là. Peut-être que tu vas avoir un enfant de plus. Peut-être que tu vas t'apercevoir, ce bien-là, il y a un étage, il y a trop d'escaliers. Je ne sais pas, moi, à 65 ans, 55 ans, est-ce que tu voudrais le garder ? Non, mais c'est une vraie question, toi. donc moi je pense qu'il faut faire un bon investissement dans tous les cas et moi c'est toujours ce que j'ai fait

• Speaker #0

  Je ris parce que mon mari m'avait dit qu'on va acheter un bien pour la retraite. Je me dis, on achète quoi ? Où ? En fait, on ne sait pas du tout où est-ce qu'on sera, dans quel état on sera. Est-ce qu'on va être à côté des enfants ou est-ce que c'est eux qui reviennent vers nous ? En fait, tous ces paramètres dans 30, 40 ans, c'est non en fait. On ne peut pas du tout prendre des décisions aujourd'hui pour un futur qu'on ne connaît pas du tout.

• Speaker #1

  Non, dans ces cas de figure-là, c'est sûr que non. Mais à ce moment-là, autant investir, comme on le disait avant. Pas pour forcément... ... un pied-à-terre ou une maison pour la rentrée dans le futur, parce qu'il y a trop d'inconnus. Mais à ce moment-là, autant investir, fructifier son argent, plutôt qu'attendre de le savoir le moment où est-ce que tu vas investir. Mais ça, c'est clair. Donc ça, c'est hyper important. Une fois que tu connais ta capacité d'emprunt, donc savoir, tu sais combien précisément tu peux emprunter, et ça, ça ne se demande pas au banquier, attention. C'est à toi de le faire. Si à partir du moment où tu demandes au banquier, c'est cuit. Un banquier, on lui pose, on ne lui demande jamais. Les gens ne comprennent pas, ils pensent que je suis extrêmement agressif, pas du tout. Quand je dis on lui impose, ça veut dire tout simplement qu'on lui dit, voilà, moi je souhaite faire ça, j'aimerais avoir les conditions de prêt suivantes. Donc c'est une manière d'imposer délicatement. avec cordialité mais ça ça marche plutôt que lui dire voilà combien je peux emprunter auxquelles conditions de prêt je peux avoir là c'est fini c'est fini le banquier il va te prêter aux conditions les plus favorables pour lui en plus généralement c'est pas un investisseur donc vraiment on pose pas la question banquier il faut connaître tout ça une fois que tu connais ça va falloir en effet avant de chercher les biens moi je préconise tout le temps avoir son financement et c'est comme ça qu'on fait moi dans dans tous mes programmes, dans mes accompagnements, mes chasses immobilières, etc. On fait comme ça. On va d'abord chercher le financement. Il faut avoir de la certitude. Parce que sinon, si tu ne cherches pas ton financement, qu'est-ce qui se passe ? Tu vas chercher des biens, tu vas travailler, tu signes un compromis. Ok, c'est génial. Sauf que tu arrives près de la banque ou des banques. Déjà, tu as la pression, tu as un timing à respecter. Tu n'as jamais consulté une banque, tu n'as aucun accord. Déjà, tu te retrouves en position de faiblesse, de subordination vis-à-vis de la banque. Parce qu'elle le voit les délais. Toi, tu vois déjà, même dans ta posture, ça va être compliqué. Et donc, tu ne vas pas avoir les conditions optimales, tout simplement. Et ça, c'est dans le meilleur des cas. Dans le pire des cas, tu vas même échouer parce que tu n'auras pas appliqué une certaine méthodologie ou je ne sais quoi. Et donc, tu n'auras pas de financement, tu auras un refus. Et donc, tu auras travaillé pour rien en plus. Et là, tu vas désespérer. Tu vas dire, ok, bon, ce n'est pas possible, on ne peut pas investir en France. bah oui mais la réalité c'est que t'as pas fait les bonnes choses donc forcément que t'arrives à s'y tromper

• Speaker #0

  ok ouais bon j'ai plein de questions sur le financement du coup ouais voilà si tu dis d'abord il faut trouver le financement comment est-ce qu'on fait est-ce qu'on approche sa banque en lui disant j'ai un projet d'acheter un bien de comme tu disais tout à l'heure entre 100 et 250 000 euros est-ce

• Speaker #1

  que vous accepteriez de me financer quand j'aurai trouvé alors presque ça oui mais une fois de plus tu poses pas la question donc en fait tu vas voir la banque alors après il y a différents types de banques, il y a des banques qui sont mauvaises, on va dire, donc il y a plein de choses à aborder, mais on n'aura pas le temps de tout aborder, mais c'est pas très grave. En effet, tu vas voir la banque avec une mini-fiche, récapitule type de ta situation, pour faire preuve de sérieux, tu la contactes, tu lui expliques concrètement ce que tu souhaites faire, et tu lui indiques, voilà, je souhaite faire X, je souhaite avoir telle condition. Déjà, c'est un début. Maintenant, ce ne sera pas suffisant, généralement, pour avoir des bonnes conditions, mais ce sera suffisant pour certainement déjà avoir un prêt. Et ça, ça va te permettre d'avoir un cadre pour poser les bases et savoir déjà, ok, ce projet-là, je peux le faire ou je ne peux pas le faire. Donc surtout, il ne faut pas poser la question, est-ce que je peux ? Est-ce que je peux investir ? Non, non. Toi, tu es sûr de toi quand tu vas investir. C'est hyper important. Moi, quand je vais voir mes banquiers, je fais des vidéos, même en plus de nos jours. J'étais il y a encore trois semaines au rendez-vous avec le CIC, c'était en visio. Il y a peut-être un mois et demi, rendez-vous avec Crémituel, visio. L'autre jour, BNP, téléphone. Et même Visio Teams, ils utilisaient Teams. Donc on peut largement faire tout ça à distance. Il suffit d'une connexion Internet. Donc de nos jours, Internet, on peut l'avoir partout. Il n'y a pas vraiment de problème par rapport à ça.

• Speaker #0

  Est-ce que tu trouves qu'au niveau du taux de l'apport des garanties à donner, c'est plus compliqué quand on vit à l'étranger que si on était résident français ?

• Speaker #1

  Alors, ça peut être plus compliqué. Généralement, ça va l'être. pour plusieurs situations, soit parce qu'il n'y a pas la bonne méthodologie, les bons contacts et la bonne chose. Ça, c'est une partie de la réponse. Et une deuxième partie de la réponse, ça peut être compliqué parce que dans certains cas de figure, en effet, il y a une réalité quand même. On habite à l'étranger, on a des documents étrangers, on a une situation qui est moins attractive pour la banque. Même si on gagne, je dis une bêtise, 10, 15, 20 000 euros par mois, ce qui est des sommes quand même extrêmement conséquentes. eh bien, en fait, la banque ne va pas gagner, on va dire, autant d'argent avec nous potentiellement qu'avec un résident. Donc, il y a des choses à faire par rapport à ça. Parce qu'en fait, les banques, qu'est-ce qu'elles recherchent ? Elles recherchent avant tout de la domiciliation de revenus et de l'épargne. Parce que plus elles ont de l'argent en banque, plus elles peuvent. Parce qu'aujourd'hui, le prêt, il se fait essentiellement sur la base de l'épargne qui est en banque et de la domiciliation des revenus. Donc, elles le savent, ça. Et puis après, il y a des produits annexes. Donc... C'est pour ça qu'aussi, il y a un intérêt quand on est non-résident. Il faut partiellement gommer ce défaut-là en prenant, pourquoi pas, des assurances au sein de la banque. On a tous besoin, par exemple, d'une assurance pour le bien oublié qu'on va acheter, une assurance emprunteur. On peut acheter également, pourquoi pas, il peut y avoir des petites contreparties financières. Au lieu d'acheter tes titres en bourse, je ne sais pas moi, tu vois, par exemple, avec des girots, je ne sais pas moi, certains brokers en ligne, autant le faire avec la banque en elle-même. Tu augmentes ? ton produit net bancaire, t'augmentes ton scoring bancaire. Donc ça, c'est les petits trucs. Maintenant, il n'y a pas forcément d'aller très haut là-dedans, mais ça peut aider. Donc déjà, oui, après, je le dis souvent, il y a un autre élément, il faut choisir ses batailles. Moi, ça, c'est un truc que je répète souvent, c'est-à-dire qu'on ne peut pas gagner sur tous les tableaux. Parfois, on peut gagner sur tous les tableaux. Je dis ça, on peut quand même. Franchement, il y a plein de gens, plein de membres qui arrivent. Et moi, tu vois, sur le prêt que je t'ai mentionné initialement, là, pour le coup, là, je pense que j'ai quasiment un sans faute, mais... l'avant dernier prêt j'avais pas eu ça c'est à dire que là j'ai 8% d'apport j'ai 3,1% de taux d'intérêt ce qui est très bien et j'ai un différé de 24 mois bon après j'ai des gros travaux donc là c'est quasiment un sans faute j'ai une durée même 25 ans de prêt donc là c'est trop cool normalement c'est plus 20 ans ça reste ça reste génial faut aussi accepter parfois il faut choisir ses batailles donc je veux dire par là parfois faut peut-être accepter de payer un taux d'intérêt un peu plus élevé négocier davantage par exemple la durée du prêt le différé l'apport tu vois Et ça, c'est important aussi. Parfois, on ne peut pas gagner sur tous les tableaux et donc, il faut savoir choisir ses batailles. Et à partir de là, prioriser plutôt quelque chose que quelque chose d'autre.

• Speaker #0

  Est-ce que tu peux nous donner des exemples ?

• Speaker #1

  La première conséquence, je dirais, généralement, ça va être sur l'apport. Et surtout sur les personnes, je suis désolé de le répéter, mais c'est la réalité, qui ne sont pas les bases, qui ne sont pas bien accompagnées, qui ne connaissent pas en fait. Mais ça va être sur l'apport. Là, il y a des personnes, moi, je le vois, qui nous contactent parfois, 40% d'apport. ou 35-50% d'apport. Bon, autant dire que là, game over. C'est très compliqué. Donc ça, c'est compliqué. Et donc, c'est pour ça que c'est important de se faire accompagner. Et je ne dis pas ça, que ce soit moi ou quelqu'un d'autre, on s'en fiche. Ça, c'est sur l'apport. Deux, alors qu'un résident, oui, je n'ai pas dit pour l'apport. Si il ne fait pas trop d'efforts, il n'aura pas besoin de mettre 40% d'apport. On lui demandera peut-être du 10, 15, 20, tu vois. Voire même moins. ça dépend si voilà son niveau d'avancé dans l'immobilier mais voilà donc il ya quand même on fait un x 2 parfois en tant que non-résident quand on ne connaît pas bien les trucs. Ensuite, frais de dossier, je le vois souvent. 1 700, 1 500, parfois même 2 000. J'ai même vu récemment, c'était un cas très particulier, 5 000 euros. C'est énorme auprès de la banque. Là, c'est... Bon, je l'ai rarement vu. C'est qu'une fois d'ailleurs, sur beaucoup de personnes. Mais alors qu'un résident, on va être sur du 500, 700 euros. Donc tu vois, une fois de plus, quasiment du faux deux. parfois mille. Mais on augmente quand même de 50%, 1000 versus 1500, ce n'est pas rien. Et puis après, le taux d'intérêt aussi. De temps en temps, ça peut être un peu plus élevé, mais pas forcément. Alors là, ça va plus être une question de type de banque. Mais moi, avec toutes les banques que j'ai au téléphone, franchement, toutes les semaines quasiment, il y a plein de banques qui me disent, non, mais le taux d'intérêt, nous, on fait comme les résidents. Mais il y a quelques banques, quelques conseils qui, elles, elles vont un peu plus durcir le ton parce que parfois, Il y a des banques aussi où il y a des commissions pour les banquiers. Ce n'est pas le cas de toutes les banques. Crédit Agricole, par exemple, il n'y a aucun commissionnement auprès des conseillers bancaires. Donc en fait, crime mutuel, c'est la même chose. Moi, j'ai eu l'autre jour l'un de mes banquiers au téléphone. Il m'a dit, moi, tout le meilleur que je vous prête à 3.1 ou 3.8, ça ne change rien pour moi. Je n'ai pas de commission dessus. Et franchement, j'ai trop apprécié qu'il me le dise. Je me suis dit, c'est bien, on va pouvoir longuement travailler ensemble. Alors franchement moi je me suis dit ça à la tête, je me suis dit c'est trop bien Et c'est vrai, au final pourquoi faire 3,8 si tu gagnes 1 dessus ? Autant favoriser une relation long terme de fidélité avec ton client, parce que s'il me prête 3,1, 3,2, je ne sais rien, il sait que je vais revenir. S'il me fait un taux ahurissant, je risque d'aller voir une autre banque. Donc voilà. Donc en gros les grosses différences ça va être ça, après les autres différences elles sont moindres. Tu vois la durée du prêt généralement, il peut avoir des impacts, mais c'est quand même un peu plus rare, c'est plus une question d'âge. ou une question de risque parfois aussi. Ça va dépendre.

• Speaker #0

  Et de risque dans le sens, le contrat sous lequel tu travailles, un contrat local, détaché, ou si tu es entrepreneur, ou un contrat...

• Speaker #1

  Par exemple, entrepreneur, ça peut être plus compliqué que salarié.

• Speaker #0

  Ça, c'est une réalité. Maintenant, il y a aussi des solutions. Pourquoi pas investir en SCI avec quelqu'un qui est salarié ? Il y a même une solution qui est géniale en tant qu'entrepreneur. Sans créer d'SCI, on peut le faire soi-même. On peut se mettre salarié de son entreprise. Si on a une entreprise, ça dépend de son statut, il y a plein de choses à faire. Il y a des petites solutions par-ci, par-là qui font qu'on peut contourner ça. Mais il y a plein de gens, en tant qu'entrepreneur, ils pensent qu'ils ont une meilleure situation. Mais pour une banque, c'est faux. Ils n'ont pas ce schéma-là. ils ont un schéma gestion du risque. Et un entrepreneur, c'est... par définition, quelqu'un qui prend du risque. C'est comme ça, t'entreprends, c'est lié à la notion de risque. Donc, en effet, entrepreneur, pays de résidence, il peut y avoir, c'est une réalité aussi, des pays beaucoup moins attractifs. Je ne sais pas, moi, je te sors un pays au hasard, Kazakhstan. Bon, je n'ai jamais eu de client au Kazakhstan. Peut-être un jour, je n'en aurai un. Par contre, tu vois, sur le mois dernier, donc mois de mai, là, quand on tourne cet épisode, on est en juin. J'ai eu Mohamed, il habite à Djibouti, il a eu son prêt, 14% d'apport, il pourrait investir à Toulouse. Pourtant Djibouti, je veux dire, c'est pas un pays classique. Je pense à Romain, il habite au Qatar, il va investir à Rochefort, son prêt, la même chose, lui ça sera 10% d'apport. Et alors lui, pour le coup, c'est jackpot, c'est-à-dire il a tout, tout est aligné. Alors que Mohamed, par exemple, l'apport a été nickel, le taux d'intérêt, il a payé un peu plus cher. Au lieu d'être autour des 3,5, il a payé plutôt 3,8. Mais est-ce que c'est si grave que ça ? Par rapport à l'étranger, il faut se dire que le taux d'intérêt en France, il est dans 99% des cas, beaucoup plus faible. Tu vois, aux US, je en parle souvent, ou au Canada, le taux d'intérêt en ce moment, il est à 7 ou 8%. À Dubaï, il va être à 5. En France, il va être entre 3 et 4. Donc à chaque fois, le taux, et nous, il est fixe. Donc en fait, C'est pour ça qu'il faut savoir relativiser. On peut gagner sur tous les tableaux, mais parfois, c'est complexe et ce n'est pas très grave. Donc, il y a quand même des possibilités. Maintenant, oui, il y a ce genre de problématiques, entrepreneurs, pays ou activités aussi. On n'en parle pas. Par exemple, si, je dis une bêtise, tu es, bon, là, c'est un cas extrême, cascadeur. Bon, cascadeur, bon, même s'il n'y en a pas beaucoup, je pense, de cascadeurs à l'étranger, enfin, des Français, en tout cas. Ben, oui. par définition quand tu vas remplir ton assurance emprunteur déjà ton assurance tu vas le payer plus cher peut-être à le questionnaire de réponse je les compléter l'autre jour j'ai plus ce qu'ils me demandaient comme question j'ai pu mais il y avait des questions pas sur mon métier mais j'ai plus en lien avec mon activité par exemple enfin j'ai oublié mais il y avait des questions quand même classique ça peut être aussi bon ta santé ça va de soi tu fumes tu fumes pas est-ce que tu as eu des problèmes tu as eu malheureusement des graves maladies dans le passé etc bon Bon, ça, c'est plus classique. Ce n'est pas forcément du tout lié au résident.

• Speaker #1

  Et tu mentionnes Djibouti, le Kazakhstan, Qatar, etc., des pays qui font un peu... J'imagine pour le banquier franco-français, c'est un peu la panique. Est-ce que tu as des documents qui sont différents ? Par exemple, les contrats de travail ou les fiches de paye que tu peux avoir ou pas avoir dans certains endroits ? Et comment est-ce que tu peux compenser ça quand tu discutes avec ta banque ?

• Speaker #0

  Dans les deux exemples que je t'ai cités, Mohamed et Romain, eux c'est 100% immigrés non résidents il n'y a pas de contrat français ou je ne sais quoi tu vois c'est pas des gens avec des boîtes françaises n'est rien en plus donc voilà par contre qu'est ce qu'il faut faire en effet déjà faut toujours facilité et mâcher le travail au banquier plutôt que lui envoyer déjà tes documents tout écrit en étranger en arabe en chinois en anglais dans une devise étrangère en plus tu as tout intérêt par exemple à préparer un document tout traduit par exemple en euros. Ton contrat de travail, pourquoi pas, ou tes fiches de salaire, tu peux également les traduire. Et ça, ça va un petit peu aider. Parce qu'en fait, il faut toujours se dire, le banquier, comme un peu tout le monde, tout le monde, et par nature d'ailleurs je pense que c'est Procrastin, a fait preuve de paresse à un moment ou à un autre. Le banquier, il échappe pas à la règle. Donc il faut faciliter, mâcher le travail. Donc ça veut dire, tu vas traduire... Alors franchement, moi, la traduction des documents, ça reste rarissime. Nous, on le fait jamais. C'est peut-être une personne sur 100 à qui ça arrive ou 50 chez nous quoi mais par contre tout mettre en euros tout mettre en ta fiche récapitulative déjà tu peux mettre le nous en fait on fait une fiche déjà où on met toute notre activité et que tu as tout en tout est en français et en euros déjà c'est très facile je m'aperçois s'il ya beaucoup de banquiers qui ne manquent pas le contrat de travail ils demandent avant tout les fiches de salaire toi mais beaucoup beaucoup énormément il y en a qui le demandent mais ça a été écrit en anglais ils vont regarder rapidement ensuite la ça c'est hyper important les trois derniers mois des extraits bancaires donc là c'est pour ça qu'il faut pas faire de bêtises faire attention à ses dépenses et ça mais ça c'est assez classique et après après c'est essentiellement ça sincèrement et ça et les autres documents ça va concerner plus le bien immobilier tout simplement donc ça reste des documents honnêtement quand on est non résident J'ai rarement vu des documents, il y a des cas de figure, par exemple quand on va habiter aux Etats-Unis, Singapour, de temps en temps la banque peut demander, ça va dépendre une fois de plus des banques, mais un avis juridique sur le fait que si par exemple tu ne rembourses pas le prêt, elle est en capacité d'aller chercher la créance, la créance qu'elle a envers toi pour que tu sois tenu de payer la dette que tu as contractée. Mais ça reste plutôt rare, dans la plupart des cas on n'a pas plus de documents que les autres. Moi, je n'ai jamais donné des documents miroblants, hormis sur le bien oublié. Donc, pas vraiment de complications, c'est juste qu'il faut faciliter le travail au banquier.

• Speaker #1

  Si tu te retrouves dans une situation où tu reçois un bonus, un héritage, une grosse somme d'argent et que tu te dis, moi, le financement, tout ce sujet du financement, je m'en fous, je vais acheter comme ça, est-ce que tu conseilles de le faire ?

• Speaker #0

  Non, pas du tout. Je te dirais que moi, par exemple, si admettons, tu hérites des 100 000 euros, Avec 100 000 euros, je pense que si tu l'achètes cash à un studio, par exemple, dans une ville comme Metz, Nantraine, peu importe, moi je suis probablement en capacité de t'en acheter 5 studios. Je ferai 5 fois plus d'acquisitions. Voir même peut-être, bon après je ne vais pas pousser le bouchon non plus trop loin, je vais dire peut-être 10 si je mets à chaque fois 10% d'apport. Parce qu'il y a une probabilité, franchement je l'ai fait. Et il y a des membres qui le font. Maintenant répéter 10 fois c'est possible, mais ça ne va pas être non plus évident, ça va dépendre de la banque. Mais du coup, oui. ce serait une gravissime erreur parce que pourquoi il ya des personnes qui quand elles pensent emprunt elle pense tout le temps tout de suite au coup parce que évidemment le financement ça un coup il ya le taux d'intérêt il ya les frais de dossier et la réalité que ce coup là il est largement compensé par l'effet de levier que je mentionnais avant tout simplement et les statistiques le prouvent un moment moi dans mon accompagnement j'avais fait des statistiques alors je les ai pu tout en tête mais on regarde par exemple deux personnes une personne cachée de cash une personne qui utilise ces fameux 100 ou 200 000 euros pour acheter 2 ou 3 appartements, elle sera beaucoup plus gagnante, parce que c'est 3 biens qui vont augmenter en valeur, c'est 3 loyers qu'elle reçoit, donc en plus il y a une division du risque, et même en termes d'enrichissement, les statistiques étaient formelles, tu es largement gagnant à emprunter. Donc non, ce serait vraiment endommageable. Il y a des personnes d'ailleurs, je pense à Adrien, lui il habite en Suisse, il a acheté cash, grave erreur. il nous a rejoint et trois mois après il a fait un refinancement donc c'est aussi possible d'avoir un refinancement et ça c'est franchement génial parce qu'il a eu un refinancement il a reçu les 80 mille euros qu'il avait il avait acheté une chambre de bonne autour de paris soit en région parisienne je sais plus où exactement et en fait il les a reçus bac vers lui tout simplement et là bas les 80 milles bah oui il vaut mieux les avoir dans sa poche que toi dans le biais en fait à chaque fois que tu mobilise de l'argent dans quelque chose que ce soit un bien immobilier je ne sais pas moi, un placement, c'est de l'argent que tu n'as plus. C'est de l'argent que tu ne peux pas faire travailler davantage d'argent là. C'est pour ça qu'idéalement, il faut optimiser ça absolument. Mais bon, ça, je sais que tu le sais déjà, mais c'est bien quand même que les gens soient au courant de le savoir.

• Speaker #1

  En parlant d'optimisation, est-ce que du coup, on peut en profiter pour aborder la question de la fiscalité quand tu es non résident ? Est-ce qu'il y a des façons d'utiliser ces financements ou de créer une structure ? Qu'est-ce que tu recommandes ? Pour payer le moins d'impôts possible.

• Speaker #0

  Alors, on peut, en tant que non-résident, payer zéro euro d'impôt sur ses loyers et même sa plus-value en France. Et je te rajoute même un autre élément, on peut même diminuer son impôt dans son pays de résidence. Donc, quand les gens disent ça... Exemple. Je vais te donner un exemple. Ok, je vais te donner un exemple. Très bien. Avant d'aborder l'exemple, maintenant, ça c'est du cas par cas. C'est-à-dire qu'il y a des pays... Pour baisser son taux d'imposition, ce n'est pas possible dans tous les pays. Et en fait, il y a trois éléments à regarder au niveau de la fiscalité. Il y a les règles fiscales en France, qui sont différentes quand on est non-résident. Le taux d'imposition est différent. Les règles même fiscales au sein des régimes fiscales et des statuts fiscales sont différentes. Il y a des grosses nuances parfois dans certains cas. Je pourrais donner des exemples après. Première chose à regarder. Deuxième chose à regarder, la convention fiscale, c'est-à-dire comment l'impôt est éliminé. C'est hyper important. il va être plus ou moins bien éliminé donc ça regardez et troisième point quelles sont les règles fiscales ? dans le pays de résidence parce que ça ça va avoir un impact notamment pour déterminer le traitement du revenu français bon après c'est très difficile à l'être trop dans le détail par rapport à ces trois éléments parce que ça demanderait peut-être deux heures ou trois heures même plus mais pas pour qu'ils aident peut-être voilà notre épisode donc maintenant concrètement un exemple je te prends un cas très facile admettons demain elizabeth ton mari et toi vous allez vivre ou au Luxembourg, peu importe. Et il y a plein d'autres pays que Luxembourg, je prends un pays plutôt simple, parce que comme ça c'est facile. T'investis en France. Tu fais un bon investissement, qu'est-ce que c'est un bon investissement ? Tu l'achètes un peu en dessous du prix du marché, rien que ça. Tu as un loyer qui est cohérent. Le bien s'autofinance. Tout simplement, tu as fait des travaux, pas forcément des travaux conséquents, mais tu en as fait un petit peu. Tu choisis un régime fiscal, par exemple, tu vas choisir le BIC, donc bénéfice industriel et commerciaux, et tu vas choisir le statut LMNP, qui est quand même assez connu, loi meublé non professionnel. Ce statut, il est intéressant parce que tu vas pouvoir déduire toutes les charges en lien avec le bien oublié. Donc tu vas pouvoir déduire les travaux, tu vas pouvoir amortir ton bien oublier, tu vas pouvoir déduire toutes les charges possibles et inimaginables, l'assurance, etc. Et même ton billet d'avion, ça se tente. Franchement, auprès du comptable, ça se tente. Si c'est bien fait, nous on le fait. Maintenant, parfois, dans certains cas, ce ne sera qu'une cote-part du billet d'avion pour aller en France. Bon, Luxembourg, voilà. Donc voilà, ça c'est pas mal. Une fois que tu as fait ça, et c'est pour ça que le régime fiscal aussi, il est hyper important en France. et à regarder les différences en tant que non-résidents parce qu'il y a des régimes fiscales qui sont plus ou moins intéressants. Donc ça, ça veut dire en France déjà 0€ d'impôt sur tes loyers, parce que tu seras en déficit du fait que tu as plus de charges que de revenus sur les 7 à 10 premières années. Premier point, vu que tu as ce déficit, au Luxembourg, il y a une règle qui est assez simple. En fait, la convention fiscale, comment elle s'applique ? C'est pour ça que c'est important de la regarder. Ils ont la règle qu'on appelle du taux effectif global. Donc autrement dit, pour calculer ton impôt, au Luxembourg qu'est-ce qu'ils vont faire ? Ils vont indéfinir tous tes revenus. Ton revenu du travail au Luxembourg et ton revenu locatif en France. Donc admettons tu gagnes, je prends un chiffre très simple, 100 000 euros l'année. Tu as potentiellement un revenu locatif de 10 000 euros, net je dis bien. Donc dans ta comptabilité ils vont faire 100 000 plus 10 000. Et après ils vont déterminer le taux d'imposition, parce qu'évidemment il fluctue, plus tu gagnes de l'argent plus le taux d'imposition augmente, et derrière ils vont l'appliquer non pas sur les 110 000, mais sur les 100 000, que sur le revenu local. C'est comme ça que fonctionne la convention fiscale avec Luxembourg, il y en a d'autres qui fonctionnent comme ça, mais ce serait long à faire une liste. Maintenant, ça marche également dans le sens inverse. C'est-à-dire que dans mon cas de figure, je te parlais d'un investissement qui était cohérent, intéressant, etc. Là, tu as un déficit comptable, tout simplement parce que tu as plus de charges avec les travaux, les frais de notaire, les frais d'agence, etc. sur les 7 à 10 premières années en général. il va y avoir des exceptions mais si tu fais bien les choses ça va être facile Et bien ce déficit, je schématise, ce déficit on va dire il est de moins 25 000 euros, ok ? Sur la première année. Les moins 25 000, tu les mets dans ta déclaration d'impôt au Luxembourg, ok ? Donc au lieu de faire 100 000, tu fais 100 000 moins 25 000. Qu'est-ce qui se passe ? Ton taux d'imposition, il baisse, forcément. Et donc le taux d'imposition qui va être déterminé avec ce calcul-là, il va être appliqué aux 100 000 euros. De facto, tu payes 0 euro d'impôt en France. tu as baissé ton taux d'imposition dans ton pays de résidence, je veux dire, que demande le peuple ? Là, je veux dire, c'est difficile de faire mieux, mais ça, c'était un très bon exemple. Maintenant, il y a d'autres pays où c'est possible. Et dans tous les cas, ce que je tiens juste à dire, c'est qu'il y a des pays où il est plus compliqué de faire baisser son taux d'imposition, mais à minima, on est en capacité de payer 0 € d'impôt même dans son pays de résidence. Dans certains cas, on arrive même à le diminuer, dans beaucoup de pays même. Mais dans certains pays, ce n'est pas possible. Je pourrais te citer par exemple l'Angleterre. En théorie, c'est possible, mais en pratique, c'est très compliqué de faire baisser son taux d'imposition dans ton pays, sur tes revenus, pour reprendre le schéma comparatif avec Luxembourg, sa déclaration d'impôt. Par contre, tu es en capacité de payer 0€ d'impôt. Donc, ce n'est déjà pas déconnant. J'entendais l'autre jour quelqu'un qui parlait de l'île Maurice. C'est un pays que je ne connais pas très bien, même si j'y suis déjà allé. Je ne connais pas très bien la fiscalité là-bas. Mais j'ai entendu dire que de facto... peu importe ton investissement, c'est 15% d'imposition. Alors, est-ce que cette information est vraie ? J'ai compris que c'était le cas, il faudrait vérifier. Mais il y a des pays où c'est comme ça. Donc, rien que là, la France bat beaucoup de pays dans le monde, même au niveau de l'imposition. Et c'est pour ça que c'est dommage. Moi, je le vois souvent dans les commentaires. Tu parlais tout à l'heure des expatriés et tout. Alors ça, moi aussi, je l'ai souvent, le terme, la terminologie, etc. Mais moi, j'ai d'autres commentaires. j'ai notamment ah oui mais ouais si c'est pour payer des impôts ou on paie qu'on fait que payer des impôts en france m attention L'impôt en France, il est très élevé sur les salaires. Ça, c'est une vérité. Je veux dire, ça, c'est clair. Par contre, sur l'immobilier, si on sait faire, si on a l'expertise, zéro d'impôt, très facilement. Premier point. Deuxième point par rapport à ça, et peut-être un autre point, c'est que, et bon, là, je change brièvement de sujet. Je cite tout le temps en commentaire, ouais, un payé de loyer et squatter. Alors, squatter, on me le sort tout le temps. C'est juste... c'est fatigant en plus. Parce que moi, j'ai eu plus de 190 locataires dans ma vie. même peut-être un peu plus, mais autour de ça, zéro squatteur, zéro impayé. Et les squats, juste pour rappeler la statistique, je n'ai plus de tête précisément, mais c'est en dessous de 0%, c'est peut-être 0,03%, quelque chose comme ça. Donc le problème, c'est qu'il y a une confusion qui est terrible, c'est que dans les médias, en fait on l'oublie souvent, ce n'est plus vraiment qu'une source d'information, c'est une source d'information certes, mais c'est aussi une source de revenus. Quand tu es BFM TV ou tu es Le Monde, ton but, c'est aussi de gagner de l'argent. Donc eux, qu'est-ce qui fait vendre de l'argent ? Les gros titres, la sensation, ce qui choque. Donc c'est pour ça qu'on te parle de squatteur à longueur de journée. La réalité, c'est que les squats, comme je le disais, c'est moins de 0% des cas. Pas 0, ça va être 0,0, c'est ridicule. Et les loyers à payer, pour revenir à ça, la statistique officielle des tribunaux, c'est autour des 1,5%. Donc après... Moi, j'ai tendance à être quand même un peu plus large parce qu'il y a les tribunaux, mais il y a des impayés qui ne vont jamais au tribunal. Ça peut arriver. Tu te mets en accord avec la personne, il y a quand même un impayé, elle est partie, tu n'es pas allé au tribunal pour 2000 euros parce que tu savais que ça allait être long, etc. Donc moi, pour prendre une certaine flexibilité et quand même une approche prudente, on va doubler ce chiffre-là, tu passes de 1,5% à 3%. Ce n'est pas catastrophique. Dans les autres pays à l'étranger, on pourrait regarder la statistique, même dans beaucoup de pays, elle serait plus élevée. elle serait plus élevée. C'est une certitude. Surtout qu'en France, de plus, je continue à dévier, mais je pense que c'est un sujet qui est intéressant parce que vu que je l'ai souvent dans les commentaires, ça veut dire que ça revient tout le temps, tout simplement.

• Speaker #1

  Du coup, ça nous permet de passer à la question de la gestion de tes biens quand tu vis à l'étranger. On va peut-être partir de la base avant de parler de tous les problèmes apparemment hyper rares que tu mentionnes. Parce que moi aussi, j'ai cette impression ... que finalement les impayés, les squatteurs et tout, ça arrive tout le temps, alors que finalement quand tu regardes la statistique, ce n'est pas le cas. Donc si on repart sur quelque chose de plus simple, comment est-ce que tu conseilles de gérer le bien depuis l'étranger ?

• Speaker #0

  Alors, il y a deux, trois manières de faire. La manière la plus facile quand même, c'est de déléguer ça, donc ce travail-là à quelqu'un sur place. Ce quelqu'un sur place, c'est soit une agence immobilière, très simplement. Ce que je conseille généralement, c'est pas de prendre une grosse agence tout simplement parce qu'une grosse agence c'est beaucoup de gens intérieurs du turnover des gens qui vont pas connaître tes bien en fait à d'un coup ça va être jean pierre après demain sera nicolas qui va gérer ton bien les clés vont se balader après à david j'en sais rien en fait ils connaissent pas ton bien ils connaissent pas vraiment là l'emplacement quel étage et c'est ah ouais bah voici les clés vous fait visiter mon je suis jamais dans l'appart je le connais pas déjà en termes d'impression c'est pas top mais c'est ça les grosses agences généralement pourtant ces agents sérieux je dis pas le contraire Mais de facto, la communication sur chaque appart à gérer, tu ne peux pas la transmettre comme ça. Voilà, donc délégation en agence. Donc je conseille généralement plutôt les petites agences. Au moins, il n'y a pas de turnover, beaucoup moins. Ça fonctionne très bien. Ça peut être également un petit indépendant. Donc c'est un peu un schéma similaire. Moi, par exemple, c'est un indépendant, c'est un gestionnaire. Il gère ça tout seul. Du coup, c'est tout le temps la même personne. Il connaît tout par cœur. c'est même un peu moins cher moi il s'occupe de tous mes biens immobiliers, il ne me fait jamais payer l'état des lieux d'entrée ou sortie. Alors que normalement, les agences font payer l'état des lieux d'entrée et sortie. Donc moi, un gestionnaire. Alors ce n'est pas évident de trouver ce genre de personnes, mais tu peux intégrer, tu peux mettre une annonce sur les plateformes classiques, tu ne vas pas trouver que des gens bien. Mais sinon, tu peux demander au sein de tes contacts, par exemple de femmes de ménage, etc. Elles connaissent peut-être des mecs ou des femmes, peu importe, des hommes ou des femmes. débrouillard, homme à tout faire, ils peuvent pourquoi pas. Ou alors tu vas dans des groupes d'investisseurs sur Facebook, des groupes libres, locaux. En fait, tu vas voir des gens qui investissent, ça leur fait plaisir de gérer, ils vont gagner un petit billet. Vu qu'ils sont dans une logique d'investissement, pourquoi pas ? En plus, ils peuvent avoir des opportunités potentiellement, ils vont dire tu pourras investir avec elles, etc. Donc il y a aussi ce deuxième cas de figure. Puis après, l'autre réponse, c'est gérer soi-même. Maintenant, il peut y avoir des complications. Et donc il y a aussi je dirais une méthodologie à avoir. Moi j'ai réussi à le faire moi-même pendant plus de 5 ans et j'ai géré plus de 20 biens facilement moi-même. Enfin facilement, à la fin c'était quand même chaud. Donc je conseille pas, moi j'ai attendu, attendu, attendu, j'ai fait cette erreur-là je pense beaucoup beaucoup trop de temps parce que je voulais, j'avais mis en place un système très efficace c'est-à-dire que moi par exemple je ne faisais jamais d'état des lieux d'entrée. Alors les gens vont dire que je suis fou, sauf que avant d'être fou j'étais avocat, donc je connais très bien le droit. Et le droit nous protège en tant que propriétaire. C'est-à-dire que dans la loi, et là une fois de plus, c'est quelque chose qui n'est pas connu, le code civil protège et dispose tout simplement qu'il y a une présomption légale. que si à défaut d'état des lieux d'entrée, donc s'il n'y a pas d'état des lieux, l'appartement ou le bien oublié est reçu en bon état. Donc moi, la loi est de mon côté, d'une part. Deuxièmement, moi, dans mes contrats de beau, il y a le contrat, et après, je mets toutes les photos du bien. Donc ça va être compliqué de compter, c'est ça, parce qu'il faut aller contre la loi, il faut prouver que c'était faux. Et en plus, le contrat, c'est écrit, reçu en bon état, et j'ai les photos du bien. donc je m'embête jamais à faire des talés de denterie, ça sert à rien pour moi Pour le locataire, ça peut être utile, mais moi, j'ai des bons biens, donc je n'ai pas cette problématique-là non plus. Et puis après, j'ai tout un système. Ce que j'avais fait, j'avais fait un fichier drive avec une vidéo du bien, une description du bien. Et en fait, la sélection des locataires, ce que je faisais, c'était, ils m'écrivaient, je m'étais sur le banc courant, sud, apart, peu importe. Ils sont intéressés. Voici mon numéro de téléphone. C'est un numéro de téléphone bis que j'ai. En plus, maintenant au jour, il y a plein de e-sims, etc. numéro français pour pas qu'ils aient peur, écrivez-moi sur téléphone. J'ai un message copié-collé dans mes notes. J'avais à l'époque, je dois l'avoir encore, la description totale de mes biens oubliés avec un fameux lien URL qui va vers ce fichier Drive. Je l'envoie, regardez ici la vidéo. Si la vidéo vous plaît, vous me tenez au courant, déposez votre cognature. Ils déposent leur cognature. Évidemment, avant, tu regardes comment ils écrivent sur Internet, s'ils ne disent pas bonjour, etc. Ça va de soi, il ne faut pas être naïf non plus. Si c'est acté, très bien, est-ce que vous souhaitez postuler ? Oui, mais moi je voudrais faire une visite physique. La visite physique, elle se fait qu'au moment de l'entrée dans le logement, pas avant. Et en fait, tu t'aperçois que oui, parfois il y a des petites problématiques par rapport à ça, mais généralement, sur la plupart des candidatures, sur 10 candidatures, il y en a 8 qui vont accepter, ou 7, il y en a 2-3 qui ne vont pas accepter. Donc moi, je n'ai jamais eu le vrai problème, j'ai eu des personnes qui me disaient non, non, non, mais la plupart du temps, ça marche. Et ensuite, une fois que la personne, elle postule pour de vrai, etc. et que c'est bon, moi avant de signer le contrat, je l'appelle, une minute, 30 secondes au téléphone, entendre le son de sa voix, savoir qui elle est. Et je pose juste une question, est-ce que vous pouvez m'expliquer votre projet pour venir dans la ville, ou votre projet actuel au sein, moi j'investis beaucoup en Loire-Atlantique, donc en Loire-Atlantique, à Labo, à Saint-Nazaire, peu importe, à Nantes, c'est quoi votre projet ? Et parfois, moi c'est simple, moi je viens étudier ou je suis déjà étudiant. Ou alors, moi, c'est simple, je change de travail. Avant, je travaillais, je dis une bêtise à Saint-Philbert-de-Grandlieu. Maintenant, je vais travailler au Sorignière. Là, je te sortis des petits patelins, mais peu importe. Et là, je la laisse parler. Et j'écoute juste comment elle parle, comment elle se présente. Est-ce que son projet est sérieux ? Si j'ai des doutes, je creuse ou peu importe. Si je n'ai pas de doute, c'est bingo. Et là, c'est bon. Signature du contrat et c'est parti. Maintenant, c'est réplicable, mais jusqu'à un certain moment, et c'est quand même du temps. Si on investit dans l'immobilier, ce n'est pas forcément pour tout gérer soi-même. surtout quand on habite à l'étranger. Donc, ça peut le faire, notamment au début, quand on a plusieurs biens qu'on veut vraiment économiser. Oui, tu vas économiser de l'argent avec ça. Maintenant, parfois, il vaut mieux peut-être un petit peu investir et regarder combien ça va te rapporter aussi. Mais c'est une solution.

• Speaker #1

  Tu décris tout ça, moi, ça m'angoisse. En fait, tu as l'idée de devoir faire un truc pareil. Donc, moi, je serais la team René-quelqu'un. Et si... Tout ça, c'est pour les biens... que tu vas louer une location simple. Si je veux faire de la location courte durée, est-ce que tu le conseilles ou pas du tout ?

• Speaker #0

  Location courte durée ?

• Speaker #1

  Oui.

• Speaker #0

  C'est un peu clair. Oui, pourquoi pas, mais à ce moment-là, il faut avoir une bonne agence parce que là, le faire soi-même, ça va être complexe quand même. Il y a des possibilités. Moi, je l'ai fait par moi-même au tout début aussi. Je l'ai fait moi-même. En fait, je ne l'ai pas fait moi-même mais généralement, je t'explique, il y a deux cas de figure. Soit tu déléguais une agence, il y a plein de conciergeries, c'est connu quand même. La seule problématique, c'est quand même un peu frustrant, ils vont prendre en général 20 à 25% de tes revenus locatifs, pas de ton bénéfice, et ça, ça change tout. Donc, bon, c'est un peu embêtant, mais derrière, t'as aussi une tranquillité d'esprit et franchement, vaut mieux le faire. Ou l'autre solution, bon, tu le fais toi-même, mais quand je dis tu le fais toi-même, en fait, tu le fais pas toi-même. Moi, à un moment, j'ai fait ça, j'avais pris une bonne femme de ménage. Une femme de ménage, une personne qui fait le ménage qui est juste top. je l'avais plus cher En fait, c'est elle qui gérait tout. J'avais automatisé l'entrée et les sorties. Dès qu'il y avait un problème de logement, elle devait faire le ménage. Donc elle me le disait. OK, c'est simple. Là, le lit, il est cassé. OK, c'est toi qui... C'était la femme du ménage et la personne qui s'occupe du ménage qui s'en récupère. Bon, le lit cassé, c'est pas grave. Mais bon, je ne recommande pas. C'est quand même assez galère. Surtout quand on a plein de logements et on veut de la tranquillité d'esprit. Donc voilà. Maintenant, est-ce que je recommande l'allocation courte durée ? Je dirais pas forcément pour un premier investissement. Moi, je dirais plutôt peut-être après. ou alors il faut avoir en effet, mettre dans son calcul de rentabilité, déjà tu te le mets à moins 25%, tu te mets ces frais-là. Et après, ça peut être pas mal, par exemple, moi, la maison que je suis en train d'acheter, Je pense que je vais la louer en courte durée, mais je vais mettre une agence dessus, ça c'est sûr. Et après, l'intérêt pour moi, c'est que de temps en temps, je vais y venir. L'été, je vais y venir un peu. Donc là, ça peut être intéressant. Mais dans certains cas de figure, comme je te l'ai mentionné, par exemple, mix résidence secondaire. Après, il y a des biens qui sont parfois hyper intéressants, énormément de rendement. Et tu as beau avoir une conciergerie, c'est quand même extrêmement rentable. Donc en fait, ça reste du cas par cas, mais peut-être pas en premier investissement. tout simplement, à voir.

• Speaker #1

  Je pense que là, on doit aborder le sujet qui terrifie le plus, si je dois faire des travaux à distance.

• Speaker #0

  Oui, c'est vrai que ça peut terrifier, mais déjà, je tiens à dire, même tu peux enlever le mot distance, il y a plein de gens qui travaillent, c'est là rien que ça. Moi, j'adore, mais après, voilà, tu vois, c'est tout l'inverse. Moi, j'adore, mais j'adore, après, c'est parce que je suis aussi passionné du oublié, parce que j'en ai fait énormément, mais la réalité, c'est que ça se gère largement donc comment faire déjà il ya une solution qui est très simple si tu veux prendre zéro risque si tu veux pas avoir de problématiques déjà pourquoi pas prendre un architecte tout simplement tu prends un architecte il disait en fait parfois il ya des gens qui pensent qu'un architecte ça coûte extrêmement cher moi j'ai fait j'ai parfois gérer des chantiers de rénovation des chantiers moyens franchement en petit moyen un petit ou de 70 mille euros 60 mille euros c'est pas des gros chantier de rénovation toi ça commence à être pas mal mais c'est pas gros architecte qui te prend 10% des travaux en général ça va dépendre si tu le prends que pour la gestion des travaux 10% 60 milles ok c'est 6000 d'ailleurs est ce que ça vaut pas le coup pour la tranquillité d'esprit tu as une personne qui est sur place qui va vérifier qui va suivre le chantier qui va pourquoi pas t'aider à sélectionner les artisans voire même qui va t'apporter un réseau d'artisans le tour est joué tu vois donc et là après évidemment il ya aussi des bons et des mauvais architectes donc faut prendre un bon architecte mais c'est bon moi je les fais plein de fois ça pas de problématique particulière L'autre chose que tu peux faire, si tu as des bons contacts d'artisans, où tu as des personnes dans ton entourage, ce sont des bons artisans. Tu n'as même pas besoin d'un architecte. En réalité, il suffit juste, tu as un groupe WhatsApp avec tes artisans ou avec l'artisan en question. Je recommande généralement d'avoir quand même une société générale de travaux parce que tu n'as qu'un interlocuteur. Si tu choisis des artisans par corps de métier, je ne sais pas moi, électricien, plombier, parquetteur, cuisiniste, tu vas avoir 6-7 interlocuteurs, ça va être très fatigant. Donc voilà. Donc tu as un interlocuteur, tu sais qu'il est bon. Et nous, tu vois, moi par exemple, dans la plupart de mes programmes, nous on a un énorme réseau, on a des artisans sur tout le territoire. Toutes les grosses villes de France, et certaines villes moyennes aussi. Et je sais que c'est des artisans qui sont approuvés des chantiers qu'on a fait. Et là, tu as la confiance, tu sais que c'est un bon artisan, c'est parti. Tu n'as pas forcément besoin d'un architecte, il est habitué à gérer le groupe WhatsApp, enfin à faire un groupe WhatsApp, il va te faire un reporting une ou deux fois par semaine, tu peux faire une visio, etc. Et après, quand même pour la réception de chantier, l'idéal quand même, c'est vrai. Si tu fais intervenir quelqu'un de ta famille, ou un proche, ou un ami. Maintenant, on n'a pas tout ce luxe-là d'avoir des amis ou des proches. Et donc, ça peut être pas mal dans ce cas de figure, c'est de faire intervenir soit un architecte, soit tu fais visio, mais faire une visio pour réceptionner un chantier à distance, moi je trouve que c'est quand même pas l'idéal. Déjà en physique. Ouais, il faut quand même de la physique. Donc il y a plusieurs solutions. Mais tu vois, moi, à un moment, ce que j'avais fait, pour visiter des biens. Parce que c'est un peu la même problématique. Quand tu visites des biens à distance, tu peux pas déplacer. Enfin, moi, je me suis jamais déplacé. J'ai pas pris le train, l'avion, je ne sais quoi pour... Sinon, c'est très simple. Si je faisais ça, je loupais les biens. L'immobilier, c'est aussi beaucoup de réactivité. Donc, c'est pour ça que parfois, faire appel à des personnes qui vont chasser le bien pour toi, ou toi avoir des personnes sur place, c'est primordial.

• Speaker #1

  Est-ce que tu trouves que c'est l'erreur principale que les Français font ? quand ils sont à l'étranger, c'est de vouloir être sur place, de ne pas être accompagné, et du coup, d'ajouter un temps qui est hyper long entre l'envie d'acheter et le passage à l'aide ?

• Speaker #0

  Je pense que ça, ça va être la crainte d'investisseurs en billets à cause de ça. Parce qu'ils ne sont pas sur place. Et ça, c'est l'une des graves erreurs. Parce que du coup, ils ne le font pas. Et derrière, on sait ce que ça coûte. On parlait tout à l'heure de toi à 22 ans. Moi, j'ai investi mon premier, j'avais 29 ans. J'avais sur mes 30 ans. franchement j'aurais tellement voulu investir à 25 26 ans le bon après voilà je les ai pas fait C'est comme ça, c'est pas grave, mais j'ai perdu 5-6 ans de ma vie. Donc le problème de cette crainte-là de ne pas être présent sur place et d'être à distance va t'empêcher d'investir parce que tu as une croyance limitante et tu as peur. Maintenant, la réalité, ce n'est pas le blocage principal. On n'a pas peur de ça. Ou si on est accompagné, ce n'est pas le blocage principal. Parce qu'en fait, toi-même, à distance, si tu as quelqu'un qui est sur place, qui peut visiter pour toi, c'est le cas dans mes programmes. Nous, on a toujours quelqu'un qui peut visiter pour soi. Ou soit, tu fais chasser ton bien, et ça aussi, on le fait, ben voilà, là, c'est bon. Toi, la réactivité, elle est remplie. Ou même si tu as un proche. Après, tu ne vas pas embêter tes parents à chaque fois, mais si tu connais un artisan, si tu connais... Moi, à un moment, j'avais vraiment... C'était un cas exceptionnel. Mais c'était il y a 3-4 ans, un truc comme ça. J'avais vraiment personne. Mes artisans, c'était en plein mois d'août, ils étaient en vacances. J'avais mon frère qui n'était pas là, mes parents qui n'étaient pas là. Du coup, j'avais plus grand monde. Mon homme, un petit peu, mon gestionnaire, enfin mon homme, j'allais dire mon homme à tout faire. Mon gestionnaire, pas ce qu'il progresse, mais mon gestionnaire, pareil, vacances. Donc, c'était un peu chaotique. Qu'est-ce que j'ai fait ? Je connais des agents billets à force de faire des transactions. Même un agent billet avec qui tu as traité sur le bien précédent, par exemple. J'ai fait appel à lui, j'ai dit écoute je t'explique, Sébastien là j'ai vraiment un cas de figure un peu particulier, je t'appelle il y a un bien qui m'intéresse, c'est pas un l'un de tes biens maintenant tu sais qu'on a traité ensemble dans le passé etc, j'aimerais bien que tu donnes un petit coup de pouce est-ce que tu peux aller visiter pour le bien pour moi c'est aujourd'hui ou demain matin max, moi t'as dispo etc et donc rien que ça, et en fait il m'a donné ce coup de pouce là Il allait visiter le bien pour moi et il m'a dit « Ouais, écoute. » Après, il faut faire attention toujours au retour que tu as, parce que la personne s'y connaît ou pas dans une vie.

• Speaker #1

  C'est super intéressant tout ce que tu as partagé aujourd'hui, parce qu'on a quand même une bonne idée par quel type de biens on doit commencer, quel genre de budget, le financement, et puis la gestion à distance jusqu'aux travaux. J'ai l'impression qu'on pourrait encore parler pendant des heures. Dites-nous dans les commentaires si on doit faire revenir Frédéric pour un autre épisode sur l'immobilier en France. Si tu avais... un seul conseil à donner à un non-résident qui veut investir en France, ce serait ?

• Speaker #0

  C'est très simple. Allez-y et mettez de côté vos croyances. Squatter, mauvais locataire, impôts, impossible distance. Mettez ça de côté. C'est totalement possible. Je l'ai fait. J'ai accompagné des centaines de personnes qui l'ont fait. À chaque fois, des résultats de fou. J'aime bien dire, j'ai un peu l'expression de fou furieux. Parce que quand je parle de Mohamed, 14% d'apport, un appartement à Toulouse qui s'autofinance, franchement... C'est juste génial. Même les Français de France, il y a très peu de gens qui sont capables de faire ça. Donc, mettez de côté vos croyances et allez-y pour ne pas faire l'erreur d'attendre parce que le temps n'attend jamais, en fait, et la vie n'attend pas. Allez-y, tout simplement. C'est le meilleur conseil, je trouve. Après, on pourrait rentrer plus dans les détails, mais on l'a déjà fait. En tout cas, Elisabeth, je te remercie parce que j'ai pris aussi beaucoup de plaisir. Et comme tu l'as dit, on pourrait en parler encore pendant une heure facilement, je pense. on pourrait prendre un apéro autour de ça

• Speaker #1

  mais voilà c'était vraiment chouette et je pense qu'on a abordé beaucoup de choses donc je pense que ça aura apporté beaucoup de choses en tout cas on peut faire un deuxième épisode avec grand plaisir merci beaucoup Frédéric n'oubliez pas de nous mettre 5 étoiles ça nous aide à remonter dans les recherches à vous abonner et je vous donne rendez-vous la semaine prochaine

• Speaker #0

  5 étoiles absolument merci Elisabeth à très vite ciao ciao