Transcription

• Speaker #0

  William, quand les Français d'étrangers te parlent d'un projet IMO en France, qu'est-ce qu'ils te disent en premier ?

• Speaker #1

  Alors j'ai eu la chance de côtoyer, je ne sais pas, je pense au moins 1000 personnes sur leur projet immobilier. Ils viennent souvent avec une idée qui n'est pas très précise, parce que l'immobilier on entend en parler dans sa famille, on entend en parler dans les médias. Quand on est expatrié, on entend en parler aussi via ses amis. Donc c'est souvent en fait une première phase de découverte qui me permet d'écouter plein d'histoires différentes qui sont très intéressantes. L'expatrié français, d'ailleurs, n'est pas forcément que des Français. Moi, j'adore avoir ces histoires et les récupérer. Puis ensuite, on va essayer de travailler sur un objectif un petit peu plus clair. Mais c'est souvent des personnes qui ont des idées soit préconçues sur le montage purement financier. C'est soit des personnes qui ont des attaches ou qui se projettent. Donc soit ils se rattachent à leur passé, ils se projettent sur leur futur. Ils sont bien sûr souvent liés à leur famille. Mais c'est très rare qu'ils aient des objectifs clairs. Il y en a souvent quand même qui viennent avec un mouton à cinq pattes, c'est-à-dire qu'ils voudraient avoir une résidence secondaire, qui soit en plus rentable, dans laquelle en plus, ils pourront bientôt loger leurs enfants quand ils feront des études dans 15 ans. Donc on va essayer de couper au moins une patte du mouton, parce que parfois, il y en a qui viennent aussi à dix pattes, pour arriver à un mouton à quatre pattes. Je vois que tu rigoles, je ne sais pas si ça te rappelle des souvenirs.

• Speaker #0

  Ça me fait beaucoup rire. Parce que je me retrouve là-dedans, le mouton à cinq pattes, quand on se dit on va acheter un bien immobilier, on veut qu'il fasse tout. On veut pouvoir passer ses vacances dedans, en même temps mettre ses enfants pour faire des études, et en même temps avoir un locataire à l'année. On veut tout dans un seul projet sans avoir un objectif, comme tu l'as dit, qui est clair. Donc tu me dis, on entend parler de l'immobilier, qu'est-ce qu'on entend souvent dans sa famille, dans ses amis qui sont en France ?

• Speaker #1

  Alors en France, je pense que... Donc culturellement, on est très marqué par la résidence principale. Ça représente d'ailleurs 60% du patrimoine financier des Français aujourd'hui. Et je ne sais pas si tu l'as entendu dans ta famille, mais je vois beaucoup de personnes qui ont été martelées. Il faut d'abord t'acheter un logement et puis ensuite, tu verras. Donc ça, déjà culturellement, en France, on a cette culture de la résidence principale. Alors tout de suite, ce schéma est un petit peu cassé quand on a l'expatriation, parce que c'est assez rare à l'expatriation de pouvoir s'acheter sa résidence principale. Je pense notamment à des continents comme l'Asie. Au Moyen-Orient, on peut éventuellement le faire dans certains pays comme aux Émirats Arabes Unis. Il n'y a pas tout le monde qui peut se le permettre. Aux États-Unis, c'est possible, mais là encore, s'acheter son piéte de terre à Manhattan, ce n'est pas forcément évident. Donc ce schéma, en fait, c'est souvent cassé. Donc c'est aussi pour ça que les gens, quand ils viennent nous parler un peu de leur histoire, ils sont un petit peu perdus parce qu'ils ont eu ce schéma de la résidence principale. il faut absolument l'avoir mais en fait je ne peux pas l'avoir mais j'aimerais bien quand même investir dans l'immobilier Et c'est là où le mouton à dix pattes arrive en général sur le tapis. Donc ça fait partie des idées un peu préconçues.

• Speaker #0

  Je voudrais insister sur ce que tu viens de dire, sur le schéma qui est rompu. Parce qu'en fait, c'est une notion qui est hyper importante à comprendre quand on vit à l'étranger. C'est que toute la façon dont on gère son argent et qu'on met en place ses investissements change quand on part à l'étranger. Et cet exemple que tu viens de donner sur la résidence principale qu'on peut acheter, C'est vraiment un super exemple.

• Speaker #1

  Moi, j'ai souvent aussi des personnes qui viennent me voir et qui ont vécu en France pendant 4-5 ans, donc ils ont acheté leur résidence principale, souvent à Paris. Et donc, c'est là où, travaillant dans une grande entreprise, ils ont été mutés à l'étranger et se posent la question de qu'est-ce qu'on en fait de cet actif ? Donc, il y en a qui le remboursent sans le louer. Il y en a qui le louent, mais ils se rendent compte que du coup, ce n'est pas très rentable. Et il y en a d'autres qui le revendent pour se projeter. Mais c'est toujours... Et surtout, il y en a d'autres qui se disent... Je le garde. Si je reviens dans dix ans, comme ça, je reviendrai dedans.

• Speaker #0

  Pourquoi ça ? Est-ce que c'est un attachement émotionnel à sa maison qui fait que tu veux le garder ?

• Speaker #1

  En fait, la résidence principale, on y met beaucoup d'émotions quand on l'achète. Donc quand il faut la vendre, c'est des émotions inverses en général. Ça dépend encore une fois des résidences principales, mais c'est vrai que quand c'est juste un couple qui avait un T3 à Paris... et ils vont revenir avec deux ou trois enfants. Au balté 3, c'est certains qui ne vont pas revenir dedans. Certains, ils ont des plus grands appartements, donc potentiellement, ils pourraient revenir dedans. Après, souvent, ce que j'essaie de mettre en perspective, simplement pour qu'ils aient la perspective, nous, on ne donne pas de conseils, il faut absolument vendre, etc. Mais en tout cas, pour répondre à leurs émotions, c'est est-ce qu'il y a 10 ans, vous pensiez être à l'étranger, dans cette ville-là précisément ? Qu'est-ce qui vous fait dire que dans 10 ans, vous voudrez encore être dans cet appartement à Paris ? ou dans une autre ville, exactement au même endroit ? Est-ce qu'il n'y aura pas un retour en arrière ? Est-ce qu'une fois dans votre vie, vous êtes revenu dans une maison précédente ou un appartement où vous avez déjà vécu précédemment ? En général, la réponse est non. Parce que c'est un schéma qui n'existe pas. Moi, je pense que pour répondre sur la partie émotionnelle, on a du mal à revenir dans un habitat dans lequel on a déjà vécu.

• Speaker #0

  Comment on se détache de cet aspect émotionnel ? Comment on arrive à prendre de la hauteur ?

• Speaker #1

  En fait, mon but, ce n'est même pas d'essayer de leur détacher de leurs émotions. S'ils veulent absolument garder cet appartement, très bien. Le tout, c'est d'être à l'aise avec tout ça. Ce n'est pas de forcer les gens à se détacher de leur passé. Il y a des gens qui, en quelques mois, ont déjà revendu, même ils ont anticipé, ils l'ont revendu avant. D'autres, ils sont obligés de la garder 10 ans avant de réaliser que cet actif ne leur sert à rien et qu'il faut tourner la page. Mais ça, c'est plus du travail du psy. Moi, je pose ce type de questions pour faire réaliser aux gens, mais il y en a qui ne me rappellent que 3 ou 4 ans plus tard, le temps qu'ils fassent leur chemin. Et même sur le projet d'investissement, c'est-à-dire que j'ai des personnes qui... En deux coups de fil, m'ont signé un mandat et derrière, on trouve un bien locatif et le projet est clair. J'ai des personnes, ça a mis quatre ans. Voilà, chacun son rythme. Quand on investit 200 000, 300 000 euros, c'est compliqué de brusquer les gens par rapport à leurs émotions.

• Speaker #0

  Est-ce que tu penses que c'est aussi comprendre les implications de son choix ? Parce qu'évidemment, il n'y a pas de jugement sur le choix que tu vas faire d'un point de vue émotionnel ou de tes objectifs qui sont finalement hyper personnels. mais est-ce que... En comprenant les implications, c'est-à-dire que les règles changent, que le rendement n'est pas forcément celui que tu penses être et qu'il y a aussi un nouveau chemin de vie, tu ne sais pas quand est-ce que tu vas rentrer par exemple, qui te permet aussi d'accélérer ce temps de réflexion.

• Speaker #1

  Oui, et à l'étranger, c'est quand même des personnes qui raisonnent assez rapidement en général. Enfin, encore une fois, chacun son rythme pour avoir ce type de raisonnement. En général, oui, on l'a, mais typiquement, une fois que... Une fois qu'une personne vient me voir, me demande un mouton à 10 pattes et je lui dis que le mouton à 10 pattes n'existe pas. Ensuite, il faut qu'il y ait plusieurs personnes qui lui disent que ça n'existe pas. Donc cette personne, en général, elle va aller se renseigner ailleurs et parfois revient, parfois travaille avec d'autres personnes, peu importe, tant qu'elle est à l'aise avec son projet. Il y a sûrement aussi des projets que nous, on n'est pas en mesure de proposer et qui sont très bien ailleurs. Ce que je veux dire par là, c'est que chaque personne va faire son cheminement. Et on a des personnes qui viennent nous voir vraiment au tout début. C'est souvent sur la recommandation ou conseil de proches, etc. Des personnes qui viennent nous voir ont déjà fait tout ce travail et ont un cheminement plus rapide pour régler un peu leur rapport avec l'immobilier.

• Speaker #0

  J'aimerais bien qu'on revienne un peu sur ce que tu as dit tout à l'heure sur le manque d'objectifs. Je me souviens que pendant la préparation de l'épisode, tu m'as sorti une phrase qui m'a beaucoup marquée. On veut acheter un appartement à lit pour les études des enfants, mais en réalité, on ne sait même pas où ils vont aller. C'est une situation que tu rencontres beaucoup, ça ?

• Speaker #1

  Oui, c'est une situation qui est en fait un réflexe qui, je pense, est naturel. On veut absolument protéger sa descendance. Parce que quand on est à l'étranger, les enfants partent très rapidement du foyer. Quand on est en France, ils passent le bac, parfois ils font un bac plus deux, un bac plus trois au foyer. Puis le master, ils vont changer de ville, mais on reste en France. Il n'est pas rare, quand on vit à l'étranger, que l'enfant parte juste après le bac. Et on est quand même jeune, on n'est pas toujours majeur. On a sauté une classe, on peut même avoir 16 ans. Et souvent, on est loin. Quand on vit à Singapour, que son enfant de 16 ans est en France, de 17 ans, on peut avoir des soucis. Donc déjà, si on sait qu'il est bien logé, ça nous rassure. Ce qui est, je pense, un sentiment tout à fait normal. Et après, moi, j'ai souvent le cas de personnes qui se posent ces questions. En fait, trop jeune. Trop jeune à l'âge de l'enfant. Ce que je veux dire, c'est que l'enfant, il est en primaire. Et puis, bon, je vais acheter un studio à Lille quand il fera ses études à Lille. Alors très bien, peut-être que les parents ont fait leurs études à Lille, donc ils se projettent aussi pour leurs enfants, mais s'ils font une école de cirque à peau, moi je n'ai pas vérifié s'il y avait une école de cirque à peau, quel est vraiment l'objectif ? L'objectif premier qui est de loger son enfant n'a pas été répondu. On n'a pas répondu à ses premiers objectifs. Donc ça veut dire qu'en fait, si l'objectif c'est de s'assurer un logement plus tard, est-ce qu'il ne faut pas d'abord faire travailler l'effet de levier ? Alors ça pourrait être à Lille au final. c'est ce que je veux dire c'est qu'il faut être à l'aise il faut créer son objectif donc si l'objectif c'est créer un capital pour ensuite loger son enfant créons ce capital à Lille ou ailleurs voyons ensuite les objectifs et notamment de risque rendement on en reviendra peut-être plus tard après sur ce sujet pour pas en fait enfermer son enfant parce que je trouve ça assez préconçu et surtout moi je le vois il y a beaucoup beaucoup d'enfants d'expatriés qui étudient ensuite à l'étranger qui étudient même pas en France Merci.

• Speaker #0

  J'ai l'impression que ce qui ressort de ce que tu dis, c'est en fait le besoin de stabilité, de sentiments de protection, d'anticiper pour son enfant dans le futur. Et en fait, moi, ça m'est aussi arrivé il n'y a pas si longtemps, où je pensais acheter un appartement. en Angleterre pour les études de ma fille, qui me demande aujourd'hui d'aller étudier à New York. Donc, si j'étais passée à l'action pour acheter cet appartement dans ce but précis de la loger pour ses études, je me suis trompée complètement. Et tu as raison, on a des enfants internationaux et on ne peut pas du tout anticiper où est-ce qu'ils voudront étudier. Est-ce que tu as d'autres cas particuliers, comme celui du retour en France, par exemple ?

• Speaker #1

  Oui, en fait. Alors, il s'applique aussi à ton cas. C'est-à-dire que si on a un objectif... du retour en France, que ce soit pour son enfant ou pour nous-mêmes, c'est d'aligner cet objectif avec l'investissement. Je m'explique. Si, par exemple, tu sais que ton enfant va... Alors, je vais d'abord partir sur la ville parce que c'est plus facile. Si, par exemple, je sais que je vais m'installer à Nice dans 15 ans pour l'aéroport, parce que j'ai... Enfin, peu importe. Très bien. Mais en général, on ne va pas vouloir vivre... Dans un studio ou dans un deux-pièces, on va vouloir tout de suite un appartement peut-être un peu plus grand. En tout cas, on a des ambitions que dans 10-15 ans, on vive confortablement sur Nice. Mais sauf que ce type d'actifs, par exemple, ne seront pas rentables. Moi, ce que je mets souvent en perspective, c'est que très bien, investissez à Nice dans des appartements qui sont plus rentables. Comme ça, vous alignez votre investissement à votre marché futur. Je m'explique. Si on veut habiter à Nice, Nice va peut-être prendre... Alors, je dis vraiment, je n'ai pas de boule de cristal, donc je n'en sais rien. C'est juste pour prendre un exemple. Nice va prendre 30% sur l'immobilier en 10 ans. Très bien. Et pour faire mon investissement, je vais dans une autre ville, disons à Grenoble. Sauf que Grenoble, en 10 ans, ils ne vont prendre que 10%. C'est-à-dire que j'ai fait un investissement, j'ai fait un effet de levier sur Grenoble, sauf que maintenant, j'ai une décorrélation entre la ville de Grenoble et la ville de Nice. Donc si je veux vraiment habiter à Nice et m'acheter une résidence principale sur Nice plus tard, autant investir dans du locatif à Nice. Comme ça, on est certain que son marché est corrélé. à son projet futur. Et comme ça, on achète un, deux, trois studios sur Nice qui seront corrélés sur le marché de sa future résidence principale et qui seront revendus ou qu'on pourra mettre en hypothèque pour pouvoir acheter son T3 ou son T4 sur Nice. Au moins, ça permet de pouvoir corréler les marchés. Et pour revenir sur l'exemple de l'enfant, alors c'est un peu plus complexe quand ensuite, on corrèle sur la monnaie, currency, parce qu'on voit des pays où il y a de plus d'inflation que d'autres, on voit des monnaies qui sont plus fortes que d'autres après 10 ou 15 ans. Il ne faut jamais oublier le changement de monnaie. J'ai vécu quatre ans à Dubaï. J'ai vu des cycles immobiliers très forts dans les deux sens où le dollar prenait beaucoup de valeur face à l'euro et l'immobilier également. Sauf qu'il y en a qui ont acheté tout en haut du pic du dollar et en fait, ils ont mis leurs euros en dollars et entre-temps, le dollar a perdu 20% face à l'euro. Ce que je veux dire par là, c'est que si on investit, par exemple... Si on est sûr par exemple que son enfant va étudier dans une zone qui est indexée sur le dollar US, pourquoi pas aussi investir dans un pays qui est indexé sur le dollar US ? Comme ça, on aligne les intérêts futurs. Pour reprendre un peu ton exemple sur l'Angleterre et sur les États-Unis.

• Speaker #0

  Je pense que c'est la première fois que j'entends quelqu'un qui me parle d'investissement immobilier et qui me mentionne ces deux points hyper importants. La corrélation du marché. Donc, si j'ai l'intention d'aller à Nice, d'acheter à Nice, mais dans des... avec des rendements qui sont plus intéressants peut-être, mais au moins avec un marché immobilier qui aura la même tendance. Et le deuxième point, celui de la monnaie, qu'on sous-estime vraiment beaucoup quand on vit dans une zone hors euro ou que potentiellement ces enfants vont étudier aussi dans une zone hors euro.

• Speaker #1

  Les marchés de l'immobilier sont plutôt des marchés lents, mais par contre le marché du forex est beaucoup plus rapide que le marché de l'immobilier. On l'a vu sur le couple euro-dollar. Pour tous les expatriés en Suisse, Très important également parce qu'on a des revenus en France-Suisse et on a potentiellement des placements en euros. Il faut savoir que l'euro perd en moyenne 2% par an face aux France-Suisse. Donc voilà, après j'ai plein de personnes en Suisse qui investissent en France, justement pour créer des revenus futurs et profiter des salaires qui sont hauts en Suisse pour investir en France et capitaliser surtout à 100%. Bon, ça c'est un autre sujet, on ne va pas aller trop sur le cas suisse. Ce que je veux dire par là, c'est qu'on néglige trop souvent dans l'investissement la notion de forex et de changement de devise. On l'oublie aussi dans l'investissement boursier. Le TF SP500 est génial, moi aussi j'en ai. Mais il a moins performé en euros qu'en dollars l'année dernière parce que l'euro a pris face au dollar.

• Speaker #0

  Oui, on gardait toute son épargne en dollars avec des dépenses en euros. Finalement, il y a énormément d'implications sur la variation des taux. On fera un épisode là-dessus, mais c'est aussi un point qu'on ne mentionne jamais quand on est expatrié et qu'on veut acheter de l'immobilier, donc à retenir.

• Speaker #1

  Tu vois, souvent, moi, ce que... Ce que je mets en perspective, c'est que c'est rare qu'une personne se fasse, alors je fais exprès d'utiliser les mots assez fort, mais c'est rare de se faire enterrer dans son pays d'accueil. On se fera enterrer en France, ça veut dire qu'on va passer nos 20 ou 30 dernières années en France. Et pourquoi je mets ça en perspective, c'est que nos dépenses futures seront en euros. Donc même s'il y a une hyperinflation en Europe dans 50 ans, même si l'euro se casse la gueule face au dollar dans 50 ans, de toute façon, dans les 30 dernières années de sa vie, on veut juste vivre décemment des revenus que l'on a créés dans la monnaie dans laquelle on va faire des dépenses. Donc si on dépense en euros, on aura des revenus en euros. Et après, si bien sûr, là je pars dans un scénario catastrophe pour l'Europe, mais ça pourrait être aussi totalement l'inverse. où là, on a le beurre et l'argent du beurre. Mais ce que je veux dire par là, c'est que si on se projette vraiment, il faut investir là où on compte vieillir pour pouvoir aligner ses dépenses sur ses revenus.

• Speaker #0

  C'est tellement vrai ce que tu dis. Et en fait, on le sait forcément un peu. C'est-à-dire, moi, je vis au Zimbabwe. Je pense que dans 20 ans, je serai encore au Zimbabwe. Mais je sais déjà qu'une partie de l'année, je serai en France. Ça, ça serait mon scénario parfait. Six mois au Zimbabwe et six mois en France. Et j'imagine que les personnes qui déménagent tous les 3 ou 4 ans savent déjà que de toute façon, elles retournent en France et c'est là où elles vivront aussi, la majorité de l'année au moins. Si on habite aux États-Unis, qu'on est installé, qu'on a la citoyenneté américaine, on l'a demandé, parce qu'on a adoré ce pays, on est devenu citoyen américain. On sait aussi qu'on va rester aux États-Unis pour notre retraite. En fait, c'est des questions que naturellement on se pose à partir de 40 ans, de savoir qu'est-ce qu'on va faire. Quand on arrêtera de travailler.

• Speaker #1

  En général, oui. Et j'ai envie d'aller plus loin. C'est qu'à 40 ans, tu te projettes de cette manière-là, mais tu n'es pas sûr à 60 ans. Enfin, personne aujourd'hui savait il y a 20 ans où est-ce qu'on serait aujourd'hui. Donc, même si on se projette de toujours vivre aux États-Unis, peut-être qu'en fait, les enfants seront tous rentrés en France. Et bien, en fait, je vais passer six mois en France, six mois aux États-Unis. On ne sait pas, en fait. Et c'est ça qui est chouette,

• Speaker #0

  Comment on définit ces objectifs, du coup, avec l'IMO, quand on a quand même une incertitude ? Tu as raison, on a choisi un style de vie qui va nous amener à être mobile, plus ou moins. Comment est-ce que, du coup, on anime ça ? Est-ce qu'on regarde juste de manière froide les chiffres, alors qu'on parle d'un actif qui est aussi émotionnel, comme on l'a dit au début de l'épisode ?

• Speaker #1

  Alors, non, on ne fait pas que ça. Ce qui est certain, c'est qu'à un moment donné, il faut prendre un petit peu de distance. C'est-à-dire que si on gère tout avec ses émotions, en général, on fera des erreurs. Donc déjà, il faut définir l'objectif. Il y en a qui ont déjà l'objectif d'acheter une résidence secondaire parce qu'ils savent très bien que financièrement, c'est moins intéressant. Mais il fallait absolument faire ça. Ils sont à l'aise et le couple s'est mis d'accord entre la Côte d'Azur et la Côte Basque. Je caricature, mais je vois souvent un peu... Un peu le grand écart où monsieur veut une côte et madame l'autre, ou inversement. Il faut d'abord définir en effet l'objectif, si c'est un objectif émotionnel ou financier. Si c'est un objectif financier, il faut quand même garder un petit peu d'émotion. Je reviens un petit peu sur l'exemple de Nice. Si on pense qu'il faut aligner l'objectif financier sur un objectif émotionnel plus lointain, ça peut rentrer dedans. Après, j'ai des clients qui font des objectifs purement financiers. qui vont être la localisation, l'attention locative et le rendement associé et trouver la meilleure balance entre tout ça.

• Speaker #0

  Si tu ne sais pas, tu écoutes cet épisode et tu te rends compte de l'importance du marché dans lequel tu vas investir, de la monnaie, de définir si tu as un objectif quand même qui est clair, plus émotionnel ou plus financier, mais que finalement, tu ne sais pas du tout aller en France. Comment tu conseilles de regarder ça ?

• Speaker #1

  Tu ne sais pas dans quelle ville aller en France, pour répondre à ces objectifs ? Il faut savoir qu'il y a des écarts de rendement de 1 à 3 dans chacune des villes. Donc en fait, on va prendre un objectif qui peut être très patrimonial, un deuxième objectif qui peut être d'avoir plus de rendement tout en gardant un équilibre sur la tension locative et un troisième objectif qui est d'acquérir sa future résidence principale ou secondaire. Dans ces trois objectifs, la majorité des villes pourront y répondre. sauf bien sûr sur le dernier où on est rattaché à une zone émotionnelle sur la ville dans laquelle on voudra vieillir. Les villes répondent selon les quartiers à quasiment tous ces objectifs-là. Ensuite, il faut se projeter dans le risque-rendement que l'on cherche. Dans tout investissement, que ce soit immobilier ou n'importe où, plus il y a de rendement, plus il y a de risque. Les risques dans l'immobilier, c'est un risque de liquidité, c'est-à-dire de revendre le bien rapidement si on a besoin de liquidité. C'est un risque de tension locative, est-ce qu'il y aura bien un locataire ? qui sera présent dans le logement pour payer son loyer. Donc, moi, je considère vraiment le locataire comme étant un client. Et donc, il faut s'assurer qu'on ait une clientèle qui réponde à l'offre que l'on va proposer. Donc, tout est une question d'offres et de demandes sur chacun des marchés dans toutes les villes. Donc, il faut être à l'aise avec ce risque rendement. C'est-à-dire que si on ne veut aucun risque de liquidité, de tension locative, etc., on ne peut pas espérer avoir un rendement de 10 %. En revanche, pour avoir ce type de rendement, il faut prendre plus de risques sur les localisations, il faut prendre plus de risques sur les profils de locataires, etc. Et le risque sera rémunéré par le rendement. Là où c'est terrible, c'est quand il y a un risque et qu'il n'y a pas de rendement associé. Et mine de rien, il y a beaucoup de produits dans l'immobilier qui sont comme ça, où le risque est souvent sous-estimé.

• Speaker #0

  Est-ce que tu peux nous donner un exemple ?

• Speaker #1

  Il y a toujours une croyance que l'immobilier ne baissera jamais ou sera toujours une valeur sûre. C'est vrai dans la majorité des cas. Et en plus, on a souvent l'exemple, par exemple, de Paris. Et ce qui est vrai, parce que même s'il y a eu une baisse sur Paris, dans les bons arrondissements, c'est une baisse qui a été toute mesurée. On parle de moins de 10% dans les bons arrondissements, plus dans d'autres arrondissements. Mais il y a des produits dans l'immobilier dont le risque est sous-estimé. Je prends l'exemple, par exemple, de la location courte durée, où on a un risque légal, par exemple, qui a été très peu identifié par les acquéreurs. Le risque légal, c'est quoi ? C'est tout simplement que la loi change et interdise la location courte durée. Chose qui s'est faite récemment dans plusieurs villes. Donc, le risque légal est souvent sous-estimé par les acquéreurs immobiliers. On parle aussi, enfin, c'est aussi la même chose sur la colocation. Voilà. C'est deux exemples, mais il y en a d'autres après sur des produits d'immobilier papier aussi. Des risques qui ont été totalement sous-estimés sur la pierre papier. Donc le pire, c'est d'avoir du risque et en plus que celui-ci ne soit pas rémunéré.

• Speaker #0

  Ok, là j'imagine que moi j'habite à l'étranger, je n'aime pas forcément l'IMO, mais tout le monde me dit que je devrais le faire. J'ai quand même un peu envie de le faire, mais en fait je n'ai pas du tout... Et pourquoi tu le ferais ? Des risques que tu mentionnes. Parce qu'en termes de diversification, de patrimoine, je peux le donner à mes enfants, je me dis que c'est quand même pas mal.

• Speaker #1

  Qui te dit qu'ils en ont besoin ? Qui préfère avoir de l'immobilier que des actions ? Moi, je vais te dire, pour moi, il y a un seul avantage dans l'immobilier. Si on parle d'un point de vue financier, il n'y en a pas deux, il n'y en a qu'un seul, c'est l'effet de levier. C'est le fait de pouvoir, avec une certaine somme d'argent, acheter un capital qui vaut quatre fois cette somme. et que le locataire rembourse la banque. Voilà, donc c'est le seul avantage, il n'y en a pas d'autre. Parce que transmettre à ses enfants, honnêtement, moi je préfère leur transmettre des actions en bourse qui sont plus liquides, plus faciles et plus mobiles aussi, qui sont moins dépendantes des changements de loi que de l'immobilier, puisque l'immobilier c'est fixe. Donc souvent en effet, il y a cette approche aussi qui est très forte en France de la transmission quand on va mourir. Moi je vois beaucoup de projets en ce moment qui sont revendus, parce qu'en fait les enfants ne veulent surtout pas gérer de l'immobilier, ils préfèrent avoir du cash pour en faire ce qu'ils veulent investir dans une boîte, en bourse, créer un projet, faire le tour du monde, j'en sais rien. Mais là aussi, c'est une idée préconçue de voir transmettre de l'immobilier. L'immobilier, ce n'est pas fait pour tout le monde. L'immobilier, c'est des projets humains qui sont forts, peu mobiles, peu liquides par rapport à d'autres projets d'investissement. Et encore une fois, pour moi, le seul avantage, c'est l'effet de levier. L'effet de levier, c'est quoi ? C'est vraiment de pouvoir emprunter à la banque de l'argent pour acheter le capital et le locataire, donc les dividendes de ce capital. vont rembourser la banque. Et ça, il y a très peu d'actifs qui permettent de faire cet effet de levier. Une fois que le bien est remboursé, qu'il n'y a plus de crédit à la banque, ça reste un actif comme un autre. Il n'y a plus d'effet de levier. Donc, soit on arrive à l'hypothéquer pour créer un deuxième effet de levier sur cet actif, soit si on parle d'un point de vue purement financier, il faut souvent soit le revendre, soit prendre sa plus-value pour le mettre ailleurs, etc. Sachant qu'aussi, les quartiers sont mouvants. Donc il y a des vides dans lesquels... Personnellement, j'ai investi il y a quelques années, où j'ai déjà revendu parce que je sens que la ville est en train de changer.

• Speaker #0

  Comme on disait tout à l'heure, on ne peut pas anticiper où ils iront faire leurs études. On ne peut pas non plus anticiper s'ils aimeront faire l'immobilier, si ça sera vraiment approprié dans ce qu'on veut laisser.

• Speaker #1

  Mais c'est comme le choix de la ville, en fait, on les enferme. On les enferme dans ce choix qu'on a fait pour eux de leur transmettre ce type de capitaux. Mais il y en a plein, on peut acheter des obligations. On peut investir dans les entreprises en private equity, on peut investir dans les entreprises via la bourse. En fait, si l'objectif, c'est de transmettre l'immobilier à ses enfants, on les enferme. Et après, pour revenir sur ton premier point, quand on parle de la base, l'immobilier reste une base au début de l'arrière d'investisseur. Pourquoi ? Parce que grâce à l'effet de levier, ça nous permet d'aller plus vite. Donc, c'est pour ça que souvent, on retrouve de l'immobilier en début de portefeuille d'investissement, mais pas forcément ensuite. Et d'ailleurs, si tu remarques les familles les plus riches en France, elles ont très peu d'immobilier dans leur portefeuille. Parce que c'est plus compliqué de grossir avec de l'immobilier que via des actifs type entreprise. Mais ça reste toujours une bonne base dans les portefeuilles d'investissement grâce à cet effet de levier. Et quand on est expatrié, on peut en profiter. Donc voilà pourquoi ça reste toujours dans la base. Mais pour le coup, c'est une bonne raison que ça reste dans la base de l'enrichissement de l'expatrié pour préparer sa retraite. Mais après, pour payer le studio à Lille plus tard ou à New York, on peut très bien avoir des actions en bourse et payer le loyer avec le dividende qui aura été créé. Pas forcément avec le bien immobilier.

• Speaker #0

  Et du coup, cette comparaison que tu nous donnes, ça s'applique aussi à la personne qui pense que la meilleure façon de préparer sa retraite, c'est d'avoir principalement de l'immobilier ?

• Speaker #1

  Encore une fois, je pense qu'au début de sa carrière d'investisseur, c'est le meilleur moyen. Mais ensuite, les dividendes de la retraite ne viendront pas forcément de l'immobilier. C'est-à-dire qu'on ne peut pas donner les mêmes conseils à une personne de 20, 30 jusqu'à 60 ans. Il y a des diagrammes, si on prend d'un point de vue purement boursier, il y a des diagrammes qui existent. À 30 ans, il vaut mieux avoir 70% d'actions et 30% d'obligations. À 60 ans, c'est l'inverse. Peut-être pas autant, mais 60% d'obligations et 40% d'actions. Ce que je veux dire par là, c'est que selon l'étape de sa vie, on a besoin de plus ou moins d'immobilier. je pense qu'au début il en faut pour pouvoir créer cet effet de levier mais Plus on avance dans la vie, potentiellement, moins on en a besoin. Ou sinon, sauf si c'est pour se ré-endetter grâce à cette immobilier. Mais après, quand on a vraiment beaucoup d'actions en portefeuille, on peut toujours aussi s'endetter via des crédits lombards notamment.

• Speaker #0

  Exactement. Tout ce que tu dis, ça rejoint ce qu'on dit dans beaucoup d'épisodes. Ça va dépendre de ton objectif, de ta situation personnelle, des risques que tu peux prendre, du timing entre le moment où tu vas investir et ce qu'il y a à la fin. En fait, toutes les options peuvent être... à explorer tant que ça répond vraiment à ce qui correspond à tes propres objectifs. Pourquoi une ville peut être très bien pour quelqu'un et pas bien pour une autre personne ?

• Speaker #1

  Moi, je reviendrai sur la notion de risque-rendement. À un moment donné, même si... En fait, à un moment donné, on le sent ou on ne le sent pas. Moi, je vais te donner un exemple. On fait investir des gens dans des villes comme Roubaix, Mulhouse, Marseille. On fait investir aussi des gens à Nice, à Paris, au Havre, à Lille. Et en fait, d'abord, il faut définir son objectif. Et ensuite, on peut écouter ses émotions, et notamment son ventre. Alors, en Marseille, je ne le sens pas. Ou Paris, je ne le sens pas. La mairie ne fait pas du bon travail, etc. Moi, j'ai des convictions personnelles très fortes sur certaines villes en France que je ne sens pas du tout. Donc, je n'y vais pas et je ne positionne pas mes clients dessus. Et parfois, ça dérange, mais c'est juste que c'est des villes. que je ne vois pas aller dans le bon sens d'un point de vue économique, en tout cas qui ne sont pas proches de mes valeurs, donc je préfère ne pas y aller. Donc voilà, il faut avoir son objectif, définir son objectif derrière financier et ensuite choisir sa ville et ne pas oublier d'écouter aussi son estomac, son ventre, son deuxième cerveau, ou premier pour certains.

• Speaker #0

  Il y a quand même un petit peu d'instinct finalement.

• Speaker #1

  Oui, il faut garder son côté instinctif. Oui, bien sûr. Bien sûr, si on ne le sent pas, il ne faut pas y aller. Même si parfois, je vois des projets où tous les chiffres sont bons et tout, franchement, je ne sais pas ce que c'est, mais il y a un truc qui me dérange. Mais ça, ça marche avec beaucoup de choses, avec les personnes, avec les gens, avec les gens avec lesquels on travaille, avec nos amis. Pour moi, il faut l'écouter, ça.

• Speaker #0

  Est-ce que tu as vu des projets où ça allait trop vite ? Là, je te donne un exemple. Je rentre en vacances et là, je me dis, il me faut une résidence secondaire ici. J'ai un besoin d'ancrage que je ne peux pas expliquer. et trois mois après, j'ai acheté. Est-ce que ça, par exemple, ça allait trop vite ?

• Speaker #1

  Probablement. Il faut savoir qu'il y a plus d'un tiers des projets d'expatriés qui sont revendus dans les sept ans. Donc, ça veut dire qu'en général, ça allait trop vite dans ces cas-là. Parce que si on le revend dès sept ans, c'est trop rapide. Donc oui, typiquement, les biens immobiliers, notamment dans les stations balnéaires, que ce soit la montagne ou la mer, où on a beaucoup d'attaches en vacances, en fait, il faut se projeter, il faut se dire aussi qu'on n'est pas dans sa situation normale. On a cinq semaines de congé par an, donc ce n'est pas la normalité. Donc la vision que l'on a sur ce bien est purement émotionnelle. Il n'y a aucun objectif derrière, aucun. Parce que même si on se sent bien aujourd'hui à cet endroit-là de la ville de cette station balnéaire et qu'on se dit, va très bien, il faut que j'achète dans cette station balnéaire. Parce que dans 20 ans, je passerai mes vieux jours ici. Entre temps, on aura fait le tour du monde. On a d'autres stations balnéaires. Cette station, en l'occurrence, là où on a acheté, peut-être qu'elle s'est dégradée, peut-être qu'elle a explosé. Donc en fait, oui, ça, c'est un achat qui est purement émotionnel. C'est comme ceux qui vont au ski une semaine par an et puis ils achètent un appart sur un coup de tête. Et pourquoi pas, mais en général, quand on revend avant 7 ans, c'est qu'on s'est trompé.

• Speaker #0

  Moi, je n'avais pas du tout ce chiffre de la revente dans les 7 ans. Mais c'est vrai que ça illustre super bien l'impulsion.

• Speaker #1

  Moi, j'ai été très impulsif en 2019 où je voulais enchaîner les crédits et les achats. Je ne trouvais pas de biens immobiliers qui me correspondaient. Du coup, j'ai acheté à la hâte des SCPI. Attention, je n'ai rien contre les SCPI, etc. Mais il se trouve que je les ai revendus trois ans plus tard parce qu'en fait, j'ai compris que ça ne faisait pas partie de mes objectifs. Et en tout cas, la manière dont ça a été géré et la liquidité qu'il pouvait y avoir, plein d'aspects. Et j'ai réagi de manière émotionnelle pour vite, vite faire un projet. Et ça, ça ne fonctionne pas. Il vaut mieux prendre deux, trois mois de plus que de se précipiter, c'est certain.

• Speaker #0

  Et du coup, dans tout ça, s'il y a des signaux qui doivent pousser à ralentir, ou même à ne pas y aller du tout, c'est lesquels ?

• Speaker #1

  Alors, moi, je trouve qu'il y a un signal assez simple. C'est la règle du un projet par an. C'est-à-dire qu'on ne peut pas déménager, faire un bébé et un investissement locatif la même année. Voilà. Et ceux qui déménagent...

• Speaker #0

  Tu peux toujours tout faire en même temps ?

• Speaker #1

  Oui, oui. Et moi aussi. Mais ouais. C'est un signal d'alerte que j'ai parce qu'en général, on fait rarement... Enfin, un déménagement, c'est traumatisant pour une famille, même si c'est toujours pour du mieux. Avoir un bébé, je ne dirais pas que c'est traumatisant, mais ça crée des changements dans la famille, c'est certain. Et un projet locatif, ça crée aussi des charges émotionnelles dans le couple. Ça rappelle des souvenirs, ça nous projette. C'est des sommes qui ne sont pas négligeables. Donc voilà, moi, ma recommandation sur l'alerte, c'est pas plus d'un projet par an et s'assurer d'avoir une stabilité financière et un objectif clair. Voilà, si on investit pour investir, c'est comme prendre l'avion pour nulle part. Donc, tu sais, il y a une fois, je me souviens, tu sais, les communautés à l'étranger, elles sont assez cloisonnées. Tu vois, je prends l'exemple à Dubaï. un copain qui m'appelle, mais c'est toujours un peu... Tu sais, dans la culture française, le rapport à l'argent est parfois compliqué. Donc, moi, les gens se confient sans se confier. C'est-à-dire que c'est vrai que pour pouvoir avancer, j'ai besoin d'avoir certains éléments et garder une confidentialité. Il m'a dit, toi, en fait, William, t'es un peu comme le médecin français à Dubaï. Tu connais la vie de tout le monde, mais tu dis rien à personne. Et il y a un peu de ça. C'est-à-dire que je ne connais pas toute la vie, mais c'est vrai que... C'est vrai que... Ce type de projet, c'est avant tout un projet de construction de la famille dans le futur. Donc ça implique beaucoup d'émotions qu'il faut ramener au rationnel. Et qu'au final, on n'a pas du tout travaillé ensemble parce que les objectifs de l'immobilier ne correspondaient pas du tout à leurs objectifs de famille. Ils voulaient quand même se renseigner parce qu'on leur en a parlé, etc. Et qu'ils voulaient prendre plusieurs avis. Il faut prendre des avis sincères et fondés pour les objectifs de certains. Donc, c'est un peu comme un médecin. Il ne faut pas simplement lui dire, oui, oui, vous êtes malade. Il faut absolument prendre ce type de médicament. S'il n'y a rien, il n'y a rien. On passe à autre chose. Il faut aller voir une autre personne qui sera capable de répondre à ses attentes.

• Speaker #0

  Du coup, premier signal, est-ce que j'en fais trop ? Est-ce que c'est le projet que je veux mener cette année ? Si j'ai un autre projet important, il faudra peut-être reporter. Et le deuxième, c'est de finalement trouver la bonne personne avec qui tu peux travailler sur ce projet.

• Speaker #1

  Oui, sur un projet émo ou autre, parce que parfois aussi on a des questions d'héritage quand on est à l'étranger où on hérite soi-même de l'argent. Donc on pense déjà à ses enfants, mais en fait on est déjà en train de recevoir de l'argent de ses parents. Comment, donc du coup on se dit bon ben je ne vais pas rien en faire. On se sent aussi, on culpabilise aussi de rien faire de cet argent. Est-ce que je le donne directement à mes enfants ? Est-ce que je l'ai investi ? Ou on m'a parlé d'immobilier, etc. Donc en fait ça remue plein de choses parce que bon ben c'est l'argent des parents. Souvent on sait d'où il vient, donc il y a des histoires qui sont... À chaque fois, c'est une histoire différente, c'est ça que je veux dire. Donc, chacun a sa propre histoire par rapport à son rapport, d'où vient cet argent, où est-ce que je veux le placer, dans quelle ville. Et les histoires familiales, ça peut remuer parfois.

• Speaker #0

  C'est vrai, ça peut remuer. Si je me dis qu'en écoutant cet épisode, je ne suis pas encore tout à fait sûre, est-ce que l'immobilier s'est fait pour moi ou pas ? C'est quoi le premier pas à faire, du coup ?

• Speaker #1

  Pour savoir si l'immobilier est fait pour soi ? Le premier pas à faire, c'est de savoir si on a envie de travailler avec au moins 10 personnes sur ce projet. Parce qu'entre le notaire, le vendeur, l'agent immobilier, les personnes qui vont s'occuper des travaux, le gestionnaire, les locataires, c'est est-ce que je suis prêt à travailler avec une dizaine de personnes depuis l'étranger pour construire un capital ? Si la réponse est non, je n'ai pas du tout envie de m'embêter avec ça, probablement l'immobilier n'est pas fait pour eux. Même si on se fait aider par des sociétés comme la nôtre, pour acquérir, pour visiter les biens, pour être plus réactif sur le marché, pour se faire accompagner, etc. ça restera un métier humain. J'ai oublié le banquier. Il faut aussi parler à une voire plusieurs banques. L'assureur en crédit, l'assureur pour assurer le bien, la propriétaire dans l'occupant. Ce que je veux dire par là, c'est qu'il faut être prêt à avoir une démarche où il y a un minimum d'implication pour pouvoir se lancer. Si on se dit non, en fait, je n'ai pas le temps, mettez entre-temps le cash en bourse et puis quand vous aurez du temps pour faire un effet de levier, vous le ferez. Voilà, c'est dans ce sens-là je dis que c'est pas fait pour tout le monde parce qu'on a pas tous la même intelligence émotionnelle et sociale avec les autres. Et il y a des personnes pour lesquelles ça pèse énormément. Moi, je l'ai vu. J'ai vu des propriétaires faire des burn-out parce qu'il y avait des petits problèmes de travaux. Parce qu'en fait, on reste sur un métier, sur un investissement qui est beaucoup plus humain que d'acheter un ETF monde. Donc, il faut être prêt à avoir cette partie humaine. Moi, c'est ce que j'adore dans ce métier. Mais voilà, il faut être prêt à ça. Il n'y a pas tout le monde qui est prêt à ça.

• Speaker #0

  Et si je me dis, après avoir écouté cet épisode, que je veux passer à l'action et que je veux travailler avec toi, comment je te contacte ? Sur LinkedIn ?

• Speaker #1

  Via les réseaux, oui, LinkedIn, contacte.expat-mo.com ou même William Arroz, base expat-mo.com. Oui, sans problème, je suis présent sur LinkedIn.

• Speaker #0

  On mettra en description les liens pour te contacter. Quand je t'ai contacté pour faire cet épisode, ce que je voulais... Vraiment comprendre, c'est finalement qu'est-ce qui déclenche la décision ? Quels sont les critères qu'on peut vraiment regarder, qui sont les vrais critères d'investissement immobilier pour un Français qui habite à l'étranger ? Et tu l'as très bien mentionné quand tu parlais du temps long, de l'adéquation avec son objectif de vie, des questionnements qu'on doit vraiment mettre en place quand on essaie d'anticiper, de protéger ses enfants. alors que ce n'est pas forcément ce qu'on nous demande, ou bien la variation des taux de change qui peut avoir un impact très important sur notre projet. Moi, personnellement, j'ai appris beaucoup de choses dans cet épisode. Je ne m'attendais pas du tout à ce que tu parles de beaucoup d'éléments, notamment de tout ce qui touche à pourquoi l'immobilier n'est pas forcément une solution pour moi, alors que ce qu'on entend partout, c'est que l'immobilier, c'est la solution pour tout le monde. Et j'espère que ça permettra à beaucoup d'auditeurs de pousser la réflexion et de savoir si oui ou non, ils doivent faire de l'immobilier. Avant de nous quitter, si tu devais laisser un seul message à l'audience de Domadik, ça serait lequel ?

• Speaker #1

  Je vais reprendre un adage du métier, qui est le meilleur moment pour investir, c'était hier, le deuxième moment, c'est aujourd'hui. Ça vaut pour l'immobilier et quasiment tous les actifs. Pourquoi c'est important de le rappeler ? C'est que... Certes, il faut se poser les bonnes questions et on l'a vu aujourd'hui, notamment sur rapport à la famille, à l'investissement, etc. Mais il faut avancer. Dans ces investissements, il faut créer de l'effet de levier. On est dans un système capitaliste. C'est comme ça qu'on l'aime ou pas. C'est les règles du jeu et le capital, c'est le crédit. Donc, il faut s'endetter. Si j'ai un seul message à dire, si vous avez une capacité d'endettement, endettez-vous. C'est le seul moyen d'arriver à vos objectifs.

• Speaker #0

  J'adore ce que tu dis, il faut avancer dans ses investissements et j'espère que l'épisode d'aujourd'hui vous a aidé à débloquer beaucoup de questions que vous vous posez sur l'immobilier en France ou ailleurs. Merci de nous avoir écouté aujourd'hui et je vous donne rendez-vous au prochain épisode.