Transcription

• Speaker #0

  Hello à tous, ici Salomé, j'ai 26 ans, je suis ingénieure en bâtiment et je suis surtout ravie de vous accueillir sur Officieux, le podcast qui vous livre les confidences de ceux qui font l'immobilier d'entreprise. Je vous propose de changer votre regard sur cet univers en vous emmenant avec moi pour en découvrir les coulisses. Tous les 15 jours, je vais à la rencontre d'archis, de constructeurs, d'investisseurs pour leur poser toutes mes questions et discuter ensemble des tendances qui font bouger le marché. Dans cet épisode, j'ai la chance de recevoir Raphaël Ménard. Son nom vous dit peut-être quelque chose, Raphaël est ingénieur architecte et président du directoire de l'agence pluridisciplinaire AREP. Il est également chercheur, engagé dans les sujets de transformation environnementale appliqués à l'immobilier et à la construction. Raphaël m'a parlé de son parcours, de la façon dont il mêle ingénierie et architecture, de la méthode EMC2B qu'il a développée pour penser les projets dans une logique post-carbone, et on est un peu sorti de ses sujets de prédilection pour parler du bureau, le low-tech, l'intensité d'usage et la construction de leurs nouveaux locaux à Pantin. Avant de vous laisser avec ma conversation avec Raphaël, je vous propose quelques repères pour mieux suivre cet épisode. Tout d'abord, il est important de savoir que le bâtiment est l'un des secteurs les plus émetteurs de gaz à effet de serre. Pas seulement à cause du chauffage et de l'électricité, mais aussi et surtout à cause de ce qu'il faut mobiliser pour le construire. Le béton, l'acier, le transport, le chantier. Quand on parle du poids carbone d'un bâtiment, on fait la distinction entre le carbone d'exploitation, ce que le bâtiment consomme et émet pendant son utilisation, et le carbone gris, ce qui a été émis pour le construire, le béton, le transport, etc. Aujourd'hui, dans beaucoup de cas, le carbone gris pèse plus lourd que le reste, d'où l'intérêt de le mesurer et de le réduire. On mesure le poids carbone d'un bâtiment grâce à une méthode qui s'appelle l'analyse de cycle de vie, ce qu'on appelle ACV. L'idée, c'est de prendre en compte toutes les étapes de la vie du bâtiment, depuis l'extraction des matériaux jusqu'à sa démolition, en passant par le chantier, la période d'exploitation, et d'en estimer l'impact environnemental. Pour une entreprise, quand elle parle de ses bilans carbone, elle les sectorise en trois catégories qu'on appelle les scopes. Le scope 1, ce sont les émissions directes, par exemple une chaudière à gaz dans le bâtiment. Le scope 2, ce sont les émissions indirectes, liées à l'énergie achetée, comme l'électricité et le chauffage urbain. Et le scope 3, c'est tout le reste. Toutes les émissions indirectes, comme celles des fournisseurs, du transport ou de l'usage de ces produits. Et dans le bâtiment, c'est surtout le scope 3 qui pèse lourd. C'est là qu'on trouve le fameux carbone gris. Et c'est justement là que de plus en plus de professionnels cherchent à agir. Aussi, depuis 2022, une nouvelle réglementation encadre la construction. La Réglementation environnementale 2020, que l'on appelle RE2020. Elle impose de réduire les consommations d'énergie et l'empreinte carbone des matériaux utilisés. Elle oblige d'une part à mieux isoler les bâtiments, mais aussi à prendre en compte leur impact carbone global, matériaux compris. Et quand on parle de bois, de réemploi ou de biosourcés, tout ça, ce sont des pistes pour réduire l'impact carbone à la source. Le réemploi, c'est réutiliser des matériaux d'anciens chantiers. Les matériaux biosourcés, comme le bois, le chanvre ou la paille par exemple, ont souvent un impact plus faible et stockent même du carbone. Et puis, il y a aussi une autre approche complémentaire qui permet de réduire l'impact carbone d'un bâtiment, c'est le low-tech. Au-delà d'être une façon de concevoir des bâtiments plus sobres, avec moins de technologies complexes, moins de maintenance, moins de dépendance à l'énergie, c'est surtout une philosophie d'utilisation. Accepter une forme de confort plus frugale et plus résiliente. J'espère ne pas vous avoir fait peur. Promis, cette conversation est accessible à tous. On se retrouve en fin d'épisode pour une petite synthèse. En attendant, je vous souhaite une très bonne écoute. Bonjour Raphaël.

• Speaker #1

  Bonjour Salomé.

• Speaker #0

  Raphaël, je suis trop contente que tu aies accepté mon invitation. Je suis un peu impressionnée, c'est pas souvent que je reçois des gens qui ont plus l'habitude que moi de parler comme ça dans des podcasts. Donc vraiment, je suis trop ravie, trop contente et très honorée.

• Speaker #1

  Non, mais je ne suis pas sûr d'avoir fait autant de podcasts que toi. Si je suis le 13e épisode, je n'ai pas fait 13 podcasts.

• Speaker #0

  Alors, on va commencer par ma question rituelle. Est-ce que tu peux te présenter, s'il te plaît, et me parler de ton parcours ?

• Speaker #1

  Je suis Raphaël Ménard, j'ai 50 ans, j'ai deux enfants, je suis ingénieur et architecte. Et mon parcours, c'était un parcours d'un architecte et d'un ingénieur qui n'a jamais vraiment choisi entre les deux et qui a toujours trouvé que les deux, de faire les deux à la fois, c'était très sympa. Tu veux que je détaille un peu ? Oui,

• Speaker #0

  exactement.

• Speaker #1

  Très bien. Donc, mon parcours, en fait, j'ai commencé par faire une école d'ingénieur. J'ai eu une école prestigieuse qui s'appelle Polytechnique. Et au départ, je suis allé à Polytechnique non pas parce que je voulais faire de l'architecture, parce que sinon, je pense que j'aurais fait plus simple. Mais c'est parce qu'au départ, je ne pensais pas faire de l'architecture. Mais ça, je répondrai peut-être à ta question plus tard. Et puis, à la sortie de Polytechnique, je suis allé au pont des chaussées. Et en parallèle, je suis allé à l'école d'architecture de Paris-Belleville. Donc, j'ai fait les deux en même temps. Et pour la faire de façon résumée, quand j'ai fini les ponts et chaussées, que je continuais aussi à finir mon archi, j'ai commencé à travailler dans un cabinet qui justement n'avait pas trop choisi de savoir si c'était l'architecture, l'ingénierie, voire même le design, qui s'appelle RFR, un bureau qui a été fondé par trois associés, par Rice, Francis et Richie, et qui m'ont appris ce qu'on appelle aussi le mode de conception à l'anglo-saxonne.

• Speaker #0

  Ok.

• Speaker #1

  Qui est donc ? Qui est qu'à un moment, on oublie qu'on est architecte, on oublie qu'on est ingénieur, et qu'à un moment, on se réunit tous autour de la table et on essaie d'avoir ensemble la meilleure idée possible. Et donc, ça a été une manière de faire qui, moi, a été vraiment, je pense, la meilleure école de ma vie, qui est de passer 4-5 ans chez RFR. En France, quand même ? En France, oui, qui a été basée à Paris. Et puis ensuite, je suis rentré dans un bureau d'études et on m'a proposé de créer une équipe. Cette équipe est devenue Elliot, qui est devenu une société. Elliot était un objet un peu étrange, un peu pluridisciplinaire, en ne choisissant pas vraiment entre l'ingénierie et l'architecture, et qui apportait assez tôt, de façon assez émergente, la question des questions environnementales dans le bâtiment et des co-conceptions. Ça m'a occupé pendant à peu près 15 années. Et puis, depuis maintenant bientôt sept ans, j'ai rejoint la présidence du directoire d'AREP.

• Speaker #0

  Quand est-ce qu'est arrivé toutes les dimensions environnementales de ce métier-là ? Des polytechniques avec tes travaux de recherche ou après ?

• Speaker #1

  Je ne sais pas du... Alors, je pense que ces choses-là, je ne sais pas comment c'est arrivé, mais ça m'a toujours intéressé très tôt. Je dirais peut-être un peu avec un regard de... de l'ingénieur en herbe que j'étais ou qui était intéressé par les questions scientifiques et que les questions par exemple de l'énergie m'ont très tôt intéressé. Et je pense que je suis rentré sur les questions environnementales avec au départ le prisme d'énergie, petit à petit, il y a eu le carbone, il y a eu les ressources, il y a eu la biodiversité, il y a eu l'adaptation au changement climatique, il y a eu les limites planétaires, mais petit à petit rentré dans le truc par l'énergie. Donc ça, je pense que c'est vraiment assez tôt en tant que gamin. C'est sûr que, on pense un peu, on va dire, un peu l'enseignement de la physique et de la physique assez poussée. Évidemment, en physique, on parle beaucoup d'énergie, on parle beaucoup de matière. Et donc, ces questions-là ont toujours été très présentes. Et pour en venir, on va dire, à l'exercice de concepteur, oui, ça arrivait assez tôt, y compris quand j'étais chez RSR au début des années 2000. D'accord. Sur l'énergie, sur même cette question aussi, moi qui m'intéresse aussi depuis toujours, c'est cette question de la légèreté. Chez RFR, c'était ce bureau où, par exemple, j'ai travaillé sur une passerelle qu'on a conçue avec le petit marfage d'hier, qui est la passerelle Simon de Beauvoir. Je ne sais pas si tu vois, le niveau à peu près qui atterrit sur la bibliothèque François Mitterrand. Côté rive gauche et côté rive droite, côté Bercy. Donc, très grande passerelle, très fine, de 190 mètres de portée libre, qui fait 270 mètres. Donc, un couvrage très fin. qui tâche évidemment d'être très léger visuellement, et léger en termes d'acier, en termes de structures, etc. Même chose aussi pour plein de choses qui ont été faites chez RFR sur des structures très délgaphanes et des verrières fines de grande portée, mais qui posent aussi cette question de la bonne légèreté. C'est-à-dire que certes, ça ne pèse pas lourd, par contre, c'est des matières très sophistiquées. C'est le type de problématique qui aujourd'hui... Chez Arep, ça nous intéresse énormément. C'est cette légèreté totale, c'est-à-dire, c'est quoi la bonne légèreté ? C'est quoi cette légèreté qui dure longtemps ? C'est quoi cette légèreté faite de matières plus renouvelables, qu'elles soient biosourcées, qu'elles soient réemployées, qu'elles soient réutilisées ? Mais ces prémices-là, je les ai connues au début des années 2000.

• Speaker #0

  D'accord. Justement, déjà, est-ce que tu peux, parce que c'est quelque chose qui est très présent quand on te... On parle de Raphaël Bénard, on pense au monde post-carbone. Donc déjà, expliquez ce que c'est le monde post-carbone.

• Speaker #1

  Je pense qu'il peut y avoir sans doute pas mal de définitions. Je ne suis pas sûr que post-carbone soit déjà au litré, etc. Mais j'entends une. Alors nous, on a tenté aussi de l'expliciter d'un point de vue opérationnel chez Arep. Parce que c'est vrai que chez Arep, depuis maintenant plusieurs années, avec l'équipe, on a mis en place une stratégie très engagée. les enjeux environnementaux. Alors ça, c'est gentil de le dire en headlines stratégiques. Après, c'est expliqué aux mille personnes et surtout à nos partenaires, à nos clients, comment on le décline. Alors la façon de le décliner, comme on le décline d'ailleurs dans nos futurs bureaux à Pantin, c'est la démarche EMC2B. Petit clin d'œil d'ailleurs un peu à la physique parce qu'il y a un petit moyen technique un peu E égale MC2. Bon, mais là, c'est EMC2 et un B à la fin. Je vais dire ce que veut dire le B. C'est dire que pour peser... Je reviendrai peut-être sur cette question. C'est d'estimer combien coûte un projet, mais qu'est-ce qui coûte aussi environnementalement. Qu'est-ce que ce projet consomme comme énergie ? Quel type d'énergie ? Qu'est-ce qu'il est capable de produire ? Donc ça, c'est pour le E d'énergie, première des cinq lettres. Deuxième lettre, le M. Qu'est-ce qui pèse littéralement, si je le mets sur une balance ? Combien pèsent les grandes serres à Pantin ? Combien pèse une gare ? Ça ne se chiffre pas en kilos, ça se chiffre plutôt en général en tonnes. Combien ça pèse ? tout compris avec ses fondations. Mais de quoi c'est fait ? C'est quoi les ingrédients ? Comme sur un paquet de céréales qu'on irait acheter au supermarché. Voilà, c'est quoi les composants ? Comment on fait pour que ça pèse peut-être pas très lourd et que surtout que cette constitution utilise le moins de matière non renouvelable, de matière extraite. Ça, c'est aussi un énorme sujet d'exploration pour tous les acteurs de l'immobilier. Ça, c'est pour le M. Donc la matière. La matière. Le C, c'est qu'il faut qu'on compte en carbone. Oui, bien sûr. Déjà parce qu'en France, la réglementation nous y pousse avec l'Aéro 2020, etc. Donc, qu'est-ce que ça pèse en carbone ? Pour édifier ou pour transformer, c'est ce qu'on appelle le scope 3, le carbone gris. Qu'est-ce qu'on investit ? Qu'est-ce qui a induit l'acte de transformer, de bâtir ? Quels seront les émissions induites ? par l'usage, par l'exploitation du bâtiment. Et puis aussi, après, on peut continuer aussi à explorer cette métrique carbone. C'est-à-dire, c'est quoi la quantité de carbone stockée par ce qu'on appelle le carbone biogénique. Donc, quand on construit en bois, quand on construit en fibre végétale, oui, on emprisonne le bâtiment. La construction devient une petite banque du carbone. Alors, ce n'est pas ça non plus qui va stocker tout ce qu'on a envie de pomper de l'atmosphère. Mais n'empêche, j'ai fait E pour énergie, M pour matière. C'est pour carbone. Donc, il y a un autre C. C'est pour ça qu'on dit MC2B. C'est pour climat. Et climat, c'est tout ce qui concerne un très, très gros sujet qui est adaptation au changement climatique. Oui,

• Speaker #0

  bien sûr.

• Speaker #1

  Comment on attrape le sujet. Alors, c'est aussi un C dans lequel on met aussi confort.

• Speaker #0

  Adaptation et atténuation.

• Speaker #1

  Alors non, l'atténuation, c'est plutôt carbone. D'accord. L'atténuation, c'est très porté par le premier C qui est carbone. D'accord. Et le second C, plutôt lui, pour dire coucou, adaptation. Et donc là aussi, d'avoir quelques métriques. Et ça, on reviendra aussi, si tu veux, sur comment on essaie d'approcher ça dans tous nos projets, et quelle que soit l'échelle, du mobilier urbain jusqu'à... À Arèbes, on fait aussi pas que des bâtiments, on fait aussi du design, mais on fait aussi des maîtrises d'hommes d'espace public, ou à plus grande échelle, des stratégies territoriales. Et à chaque fois, on essaie de l'appliquer de façon vraiment à toute échelle d'espace et de temps. Et le B, c'est la question du vivant, la question de la biodiversité et aussi d'estimer comment cette question est embarquée dans nos missions, dans nos projets. Désolé, j'ai été un peu long.

• Speaker #0

  Non, c'est très intéressant. On aura l'occasion d'y revenir parce que j'ai encore plein de questions sur ce sujet.

• Speaker #1

  Mais pardonne-moi, du coup, je t'ai dit, je ne suis pas allé au bout parce que tu m'as dit c'est quoi la déficience post-carbone. Donc je te dis post-carbone égale EMC2B. Ça, c'est la version, on va dire, simple et courte. Après, on peut dire post-carbone, oui, ça peut être aussi des questions plus générales des limites planétaires, et l'OMC2B ne prend pas l'intégralité des sujets des limites planétaires. Et puis post-carbone, quand tu dis OMC2B, ça ne reviendra sans doute, je l'espère. C'est aussi une question de modification des usages et de projet collectif, de dire que si on veut arriver à vivre, survivre dans les limites planétaires, c'est pas dire tiens euh J'ai fait un super bâtiment qui consomme presque pas d'énergie, qui a mis des énergies renouvelables, qui pèse pas lourd, qui stocke du carbone, tatatatata. Mais il faut qu'en face aussi, il faut qu'on soit beaucoup plus léger dans nos usages. Donc on en reparlera sans doute sur la question du bureau, sur la question de l'intensité d'usage, surtout à l'ère du tertiaire post-Covid, ça pose quelques questions. La question post-carbone, c'est aussi une question sociétale, c'est aussi une question humaine, c'est aussi une question culturelle. Et on voit là encore qu'on a des gros enjeux. Et donc, c'est super qu'il y ait des podcasts pour dire que la clé, c'est aussi nous et revoir nos softwares.

• Speaker #0

  C'est important, je trouve, parce qu'effectivement, quand on entend parler de tout cet immobilier, on entend soit parler de l'immobilier sous la question sociologique, soit sous la question environnementale. On a du mal encore, je trouve, à lier les deux. Toutes ces questions très techniques de bâtiments et ces questions très sociologiques de comment est-ce qu'on s'en sert.

• Speaker #1

  Complètement.

• Speaker #0

  J'espère qu'on aura l'occasion d'en reparler pour les grandes serres. Alors, tu as commencé à parler d'AREP. Ce n'est pas une agence d'architecture effectivement classique. C'est la plus grosse agence d'architecture française. Donc, 1000 collaborateurs.

• Speaker #1

  Un peu plus de 1000, ouais. Un peu plus de 1000. Un peu plus de 1000. Alors, on a plein de diplômés d'architecture, parce que formellement, Arep, en tant que tel, n'est pas une société d'architecture. Ouais, ok. Mais on a des urbanistes, on a des designers, on a des ingénieurs, on a des experts des flux, on a des programmistes, c'est très important, sur les questions de sobriété, la question de qualification des usages, on a des assistants maîtres d'ouvrage. Donc, voilà, c'est très...

• Speaker #0

  Très large comme expertise.

• Speaker #1

  Très large et très riche comme expertise.

• Speaker #0

  Et alors, sur les projets, donc vous faites beaucoup les gares pour SNCF Gare et Connexion.

• Speaker #1

  Oui, mais aussi ailleurs dans le monde et en Europe. Donc, on fait des gares en Chine, on fait des gares en Europe. Évidemment, on en a fait. Depuis qu'Arep existe depuis maintenant plus de 25 ans, on a fait évidemment beaucoup en France. Et aujourd'hui, on va dire que pour parler de notre activité au cas de SNCF Gare et Connexion, qui pour faire simple est l'opérateur des 3 milliards de France, l'essentiel de notre boulot, c'est de les transformer. presque plus de garde neuve en France. C'est plutôt une bonne nouvelle. C'est même une bonne nouvelle qu'il faudrait d'ailleurs largement diffuser dans le monde de l'immobilier, qui est de dire prenez soin de l'existant, requalifiez l'existant, modifiez s'il le faut les usages, peut-être pour certains bureaux qui peuvent devenir peut-être autre chose, etc. Plutôt que de faire du neuf et que de démolir pour reconstruire, etc. Donc ouais, c'est une bonne idée.

• Speaker #0

  Mais vous faites d'autres projets que les gares ? Vous faites du tertiaire ? Vous faites autre chose ?

• Speaker #1

  Alors on fait tout ce qui touche à la mobilité. Donc ça touche évidemment les gares. Ça peut concerner aussi des dépôts de bus. Ça peut concerner... On fait beaucoup d'ateliers de maintenance, de technicentre et d'objets industriels.

• Speaker #0

  C'est ce que j'allais dire, c'est plus de l'industrie que...

• Speaker #1

  Donc ça, c'est aussi des choses qui nous intéressent énormément, qui sont aussi hyper intéressantes. comme question post-carbone, on fait des gares maritimes. Donc, vous ne pouvez pas que des gares pour des trains, on fait des gares pour des bateaux. Vous pouvez faire aussi des parkings. Donc, tout ce qui touche la mobilité, on prend, ça nous intéresse, des stations de métro, etc.

• Speaker #0

  D'accord. Alors, on va revenir sur la méthode EMC2B. Donc, peut-être que tu pourrais expliquer un tout petit peu plus ce que c'est quand tu dis que ça vous permet de peser ce que coûte un projet immobilier. Oui. Tu m'as parlé d'indicateurs tout à l'heure, donc énergie, matière, carbone, climat, biodiversité. Qu'est-ce que vous mettez derrière et comment est-ce que tu calcules le carbone ? Je me fais bien l'idée avec la CV. Comment est-ce que tu calcules le poids climat, la biodiversité ? Est-ce que c'est à ça que ça sert déjà ou pas ? Et d'où est-ce que ça vient cette méthode ?

• Speaker #1

  Il y a plein de questions, on est prêtes.

• Speaker #0

  Alors d'abord, d'où vient cette méthode ?

• Speaker #1

  D'où vient cette méthode ? C'est à moi un peu le fruit du retour d'expérience pédagogique.

• Speaker #0

  Oui.

• Speaker #1

  Dans 2012-2013, avec mon ami Jean-François Blassel, qu'on s'était rencontré chez RFR, magnifique enseignant et très grand concepteur, il m'a proposé de monter un post-master, un troisième cycle, à l'école d'architecture de Paris Est, en partenariat avec Lépont, pour faire une formation pour les architectes diplômés. D'ailleurs, pas que, parce qu'après, on a ouvert aussi à des designers, à des paysages, etc., qui s'appellent architecture post-carbone. Et la méthode d'enseignement, je ne vais pas tout raconter, tout le cursus, tout le programme, mais beaucoup de choses passent non seulement sur fabriquer, concevoir, énoncer un choix de partie architectural, mais de pouvoir aussi un peu le quantifier. Le quantifier, ça ne veut pas dire venir avec quatre chiffres après la virgule pour dire, voilà, le projet de la crèche fait 7 322 tonnes. C'est quand même d'avoir un ordre de grandeur. Est-ce qu'on parle d'un truc qui va faire 1000 tonnes ou est-ce qu'on a un truc qui fait 100 tonnes ? De dire en fait de quoi c'est fait. Et on voit bien que le projet, c'est ça qui est toujours très stimulant de concevoir, c'est que de toute façon, c'est un processus qui est très fortement itératif, par soi-même déjà intérieurement, en disant j'ai une idée, je la griffonne, et puis je reviens en arrière, l'idée d'avant n'était pas. Mais en fait, si je prends un bout de cette idée, qu'il se passe un truc. Ça devient encore plus dingue quand justement on confronte avec tous les autres, avec les autres concepteurs. Évidemment qu'on le confronte aussi avec le client. Bien. Et moi, j'aime bien raconter aussi que le projet, en fait, c'est presque... J'ai dit que MC2B, c'était 10 doigts. D'accord. E-M-C-2-B. Et dire qu'un projet, en fait, c'est comme si c'était un petit parlement, en fait. Donc, il y a le député de l'énergie, il y a le député de la matière, il y a le député du carbone, il y a celui du climat, il y a celui de l'électricité. et évidemment député ministre de l'économie quoi les euros Parce que nous, nos clients, il faut qu'on fasse des projets aussi qui soient chic et coloré pas cher. Il y a aussi le député qui dit au fait combien d'espace ça prend tout ça. Sobriété foncière, etc. L'espace,

• Speaker #0

  quoi. Et puis là maintenant, tu es très contraint par la réglementation, le ZAN, etc.

• Speaker #1

  Le ZAN, etc. Aussi, Chronos, le député du temps. Alors déjà le temps du projet, parce que ça peut être par moment bien de dire qu'on essaie de sortir un projet, de le développer dans un délai assez court. Et puis aussi, évidemment, on veut que le chantier se passe bien et que ça soit livré à l'heure. Mais aussi poser cette question, je pense qu'il faut aussi qu'à un moment qu'on finisse par parler du bureau, la question de l'obsolescence. Gros sujet, surtout pour le bureau. Donc le temps, l'usage. Oh, combien important, je devrais peut-être commencer par ça pour dire, voilà, mais on fait ça pour qui, pourquoi, il y a combien dans une gare ? ça va être quoi son trafic ? Il va y avoir combien de personnes qui vont passer dans cette gare par an ? Dans un bureau ? Énorme sujet ! Usage, on parlera peut-être un peu d'intensité d'usage. Et puis j'ai oublié le dernier, donc là tu vois j'en ai neuf. Le dernier, bah la beauté quoi.

• Speaker #0

  Ouais, l'esthétique. T'es quand même un architecte.

• Speaker #1

  Et bah oui. Moi en fait, j'aime bien aussi parfois résumer de dire que c'est tout ces tiraillements entre tout ça en fait. Tu vois, c'est un peu le jeu, c'est la cour de récré en primaire où on tend des fils là. Et puis, il se passe des trucs dans ces interactions. Et donc, si je te prends un exemple, j'ai parlé un peu de bureau, j'ai parlé de FAT, de Pantin. Quand on a retravaillé la copie du bureau neuf qui avait été initialement dans un choix de partie assez simple et bien dessiné par l'agence François Leclerc, mais que là-dessus, Alio s'est dit, écoutez, reprenez, vous pouvez un peu reconcevoir ça. On travaillait un peu dans un exercice qu'on traîne et on a cherché, on a pesé combien pesait le projet initial en carbone, et on a dit comment on peut aller chercher. Donc on a mis des planchers en CLT, on a mis une façade en façade FOB, donc très largement biosourcée. Et du coup, à chaque fois, ça on a essayé de le faire en maîtrisant le coût. C'est-à-dire, c'est quoi d'ailleurs la... le coût marginal de la tonnivité. Si c'est très cher, donc là, on voit bien que je suis en train de faire parler le député du carbone avec les députés des euros. Et ça, ces petits raillements-là, on les a plein de fois. Les architectes connaissent au combien de dire je fais un truc très beau et par contre, ou de dire tiens, est-ce que je paye un peu plus cher pour un truc qui dure plus longtemps ? Toutes ces questions-là, elles sont clés. Donc c'est ça aussi un peu posé. Et donc ça veut dire que sur chacun de ces thèmes, c'est qu'il faut pouvoir avoir des ordres de grandeur. Et donc, c'est vrai que ça, c'est une éculturation collective. On a des ordres de grandeur sur les euros. Fameux question piège de politique, c'est quoi le coût de la baguette ? C'est quoi le petit coût du ticket de métro ? Bon, bah oui, c'est quoi la question piège de Raphaël, de l'équipe ? C'est de dire au fait, tiens, ça pèse combien le mètre carré d'une gare ? Ou tiens, ça pèse combien en carbone un ascenseur ? Et ça, c'est vrai que c'est des ordres de grandeur, des limites planétaires, des ordres de grandeur post-paragon qu'il faut qu'on intègre, qui ne soit pas forcément relégué tout le temps à des spécialistes, parce que sinon on arrive... L'itération entre les dix députés est trop lente.

• Speaker #0

  De façon très concrète, comment est-ce que tu estimes si, selon cette méthode EMC2B, un projet immobilier est vertueux, parce que c'est de ça dont on parle, ou pas ? Et comment est-ce que tu le challenges ? Sur quels indicateurs est-ce que vous allez travailler ?

• Speaker #1

  Alors, je te rassure tout de suite, on n'a pas une toise, on n'a pas un truc qui dit « c'est super, ce projet est top, celui-là il est bof, celui-là il est vraiment pas bon du tout » . Ce qui nous intéresse, nous, c'est de regarder déjà quelle est la dynamique au cours d'élaboration du projet de ces indicateurs. Mais c'est vrai qu'avant même d'attaquer l'exercice en tant que concepteur, c'est pour ça que c'est génial d'avoir chez Arep aussi des assistants, mais d'ouvrage et surtout des programmistes, c'est de dimensionner en amont, finalement, le Merci. cahier des charges qui va être assigné au concepteur. Et alors, je peux dire qu'eux, ils ont une responsabilité centrale sur la question de l'usage et de dire, je vais mettre les choses à la bonne échelle.

• Speaker #0

  D'accord. Où est-ce que, dans cette méthode, vous parlez du low-tech ? Où est-ce que ça n'en fait pas partie ?

• Speaker #1

  C'est une bonne question. Alors, si le low-tech, on le sent un tout petit peu, j'irais presque à travers les 5 MC2B, c'est vrai que le low-tech, il a peut-être une autre dimension. Je ne sais pas où est-ce que je le mets exactement entre les dix députés. Je le mets un peu aussi chez Kronos, dans l'obsolescence, pour poser aussi des questions, et aussi évidemment dans l'usage, sur un thème aussi qui m'est cher, qui est la question de la simplicité.

• Speaker #0

  Oui, parce que c'est justement ça dont il est question dans l'héliothèque.

• Speaker #1

  Exactement. Et donc, en tant que concepteur, lorsqu'on fait une passerelle, lorsqu'on rénove une gare, ou lorsqu'on fait un nouveau bâtiment, essayez de faire le chose peut-être avec un nombre réduit de composants. d'éviter aussi d'avoir des systèmes parfois d'enveloppes très sophistiquées, d'interroger les systèmes techniques. Donc ça, je dirais, c'est plus une philosophie générale.

• Speaker #0

  Est-ce que c'est un challenge de le rendre désirable ? Parce qu'aujourd'hui, on est hyper connecté, l'innovation, le côté très high-tech des choses, c'est très à la mode. Est-ce que vous avez des efforts particuliers à faire pour convaincre un client, un partenaire, que le low-tech, c'est quelque chose qu'il faut promouvoir ?

• Speaker #1

  Ouais, mais je dirais que le low-tech est autant à la mode que le high-tech. Non mais je fais exprès, et si Philippe m'écoute, ça lui fera plaisir. Hello,

• Speaker #0

  une petite précision ici. Raphaël pense à Philippe Biwix, directeur général d'AREP et spécialiste des ressources, dont je vous conseille d'ailleurs les ouvrages.

• Speaker #1

  Mais ce que je veux dire par là, c'est qu'on voit bien que d'un côté, on est des êtres tous très paradoxaux. C'est que d'un côté, on peut avoir envie du dernier smartphone qui a l'IA intégrée et qui fait papa-maman, et réclamer au même moment un stage de décontection à sa compagne, parce qu'en fait, oh là là, j'ai besoin de me ressourcer. Et j'ai besoin de partir une semaine dans le kéras et c'était super et c'était hautement désirable. Et en plus, j'ai dormi à la baignée d'étoiles et je ne me suis pas lavé pendant trois jours. Et alors, ce n'est pas ça le low-tech, ce n'est pas ne pas se laver pendant trois jours. Mais oui, il y a ce truc aussi, on est très antagoniste. Oui,

• Speaker #0

  bien sûr, bien sûr.

• Speaker #1

  Et c'est vrai qu'on a un peu envie qu'on aille plus collectivement, évidemment, vers une recherche de simplicité. Et encore une fois, d'interroger l'impact de nos modes de vie.

• Speaker #0

  Alors, sur la question de l'intensité d'usage, tu as écrit il y a quelques mois un article avec Catherine Sabat sur cette intensité d'usage. Déjà, est-ce que tu peux expliquer ce dont il s'agit ? Je pense que ça ne parle pas forcément à tous nos éditeurs ce que c'est que l'intensité d'usage. D'où est-ce que ça vient ce concept et comment tu le définirais dans le contexte de l'immobilier, notamment tertiaire, puisque le bureau, c'est quand même le fun du podcast.

• Speaker #1

  J'adore, merci beaucoup pour cette question. alors je vais peut-être faire une discrétion en trois temps. La première, et j'ai tenté d'être le plus clair, le plus pédagogue pour les auditrices et les auditeurs, parler de densité ou d'emprise d'usage. Je prends un exemple. Si j'habite un appartement, j'ai une résidence principale, nous sommes quatre dedans, ça fait 100 mètres carrés. L'espace que je prends à l'échelle de la famille de quatre dans 100 mètres carrés, c'est 25 mètres carrés par personne. Voilà, ça c'est ce qu'on appelle une emprise. Ça c'est l'emprise résidentielle. L'emprise résidentielle, on le recitait d'ailleurs dans les articles qu'on a co-écrits avec Catherine Sabard, l'emprise résidentielle moyenne des Français, c'est 51 m² par personne.

• Speaker #0

  Et est-ce qu'on estime qu'il y a un chiffre qui est un peu idéal ou suffisant ?

• Speaker #1

  Alors le 51 m², déjà, c'est 51 m², ça prend tout, les résidences principales, les résidences secondaires,

• Speaker #0

  etc.

• Speaker #1

  Donc c'est prendre la somme des surfaces nationales et puis les diviser par le nombre d'habitants et ça donne cette valeur-là. C'est évidemment très très contrasté parmi les près de 70 millions de Français.

• Speaker #0

  Bien sûr, ce n'est pas du tout pareil d'avoir une maison et un appartement déjà.

• Speaker #1

  Exactement, il y en a qui peuvent avoir plus, posséder plusieurs résidences, qui ne les louent pas du tout. Il y en a d'autres qui en ont plein et qui les louent. Il y en a qui ont un couple de retraités qui est dans un petit studio et donc ils sont dans 18 mètres carrés et donc ils ont une emprise de neuf. Tu vois, le spectre est très, très large. Dans le bureau, pour donner aussi un autre exemple, de dire sur cette question de densité et d'emprise, dans le bureau, ça dépend comment on compte, est-ce que c'est la surface utile, ou est-ce que c'est avec les circulations, etc. Bref, mais l'ordre de grandeur, c'est autour de 10 mètres carrés. 10, 15 mètres carrés. Voilà, j'imagine que c'est qui tes valeurs que tu as déjà entendues.

• Speaker #0

  Oui, j'avais entendu entre 8 et 15, avec 8, c'est quand même moins... confortable, 10 c'est assez idéal, 15 c'est riche.

• Speaker #1

  Exactement. Après, pareil, on peut se dire tiens, je prends un collège et je regarde combien il y a d'écoliers ou de collégiens, l'ordre de grandeur d'espace terrestre dans l'enseignement, c'est je crois autour de 7 à 10 mètres carrés. Voilà. Donc ces questions-là, elles sont intéressantes. Mais là, on ne parle que d'espace, on ne parle que d'emprise spatiale. Deuxième temps, c'est donc là, j'ai parlé espace, maintenant j'ai parlé temps. En fait, le temps... Je pourrais citer, imaginez un couple de retraités qui est dans un studio de 18 mètres carrés, et si ça se trouve, ils ne sont plus très mobiles parce qu'ils sont plutôt au troisième, quatrième âge. Donc ils se font peut-être une petite sortie quotidienne pour faire les courses, et encore. Et en fait, ils sont presque tout le temps chez eux. Et donc chez eux, ces 18 mètres carrés, ils vont y être 90% du temps dans une année. Dans une année, il y a...

• Speaker #0

  8 760 heures. Donc ils passent peut-être, ils ont 7 000 heures chez eux. Parce que peut-être que d'ailleurs, il y a un moment où il y a un des deux qui doit se faire hospitaliser. Je prends l'espace du bureau. L'espace du bureau, peut-être même avant qu'il n'y ait plus de télétravail, on va dire dans l'univers un peu avant Covid. Bon, ça dépend des boîtes, mais lors de grandeur, il y a 220 jours ouvrés. Bon, 220 jours ouvrés et j'y vais. Je multiplie à peu près par 10 heures parce que je compte quand même la pause déjeuner. L'ordre de grandeur, c'est à peu près 2000 heures au bureau avant Covid. Et donc, c'est vrai que déjà avant Covid, ça pose une question.

• Speaker #1

  Parce que là, aujourd'hui, les taux d'occupation sont beaucoup moins élevés.

• Speaker #0

  C'est 2000 heures et quand même, même je prenais mon groupe de petits vieux qui sont très chez eux. Si je me prends moi ou je ne suis pas tout le temps chez moi, puisque la preuve, je suis ici. Bon, je dors. je dors à la maison, même si par moments je ne dors pas à la maison, etc. Mais probablement que le nombre d'heures où je suis chez moi, c'est peut-être, je vais aller 8h sur 24, c'est peut-être 3000-4000 heures. Donc on voit bien que le mètre carré résidentiel, en moyenne, est plus utilisé que le mètre carré de bureau avant Covid. Et donc c'est vrai que ça pose une vraie question de comment ce capital construit tourne, en fait. Donc ça, c'est... Donc là, j'ai commencé à glisser un petit truc et dire d'un côté, il y a l'espace, d'un côté, il y a finalement le taux d'usage. Et dans le texte avec Catherine, on a mélangé tout ça. C'est dire, on a proposé une autre métrique, l'IU. L'IU, c'est un petit clin d'œil aussi à l'IA, mais c'est pour l'intelligence d'usage. Justement, c'est de l'intelligence des artificiels. C'est peut-être avec plus d'IU. Il y a peut-être moins d'artificiation. Donc l'IU, finalement, c'est un produit d'intensité et de densité. Et donc, ça, je parle peut-être aux plumateuses et mateux qui écoutent le podcast. En fait, c'est un rapport entre un volume d'usage, donc des personnes heures, rapporté à une surface. Et donc, dans l'article sur l'IU, il y a comme ça, il y a une toise. C'est quoi l'intensité d'usage de différents lieux ? Et le fait est que sur le bureau... D'ailleurs, j'ai repris mes petites notes. C'est pas foufou. Ça se balade. L'IU du bureau se balade, allez, on va dire, entre 50 personnes heure par mètre carré par an jusqu'à aller 150. Des logements très intenses, ils peuvent aller à 500. En plus, c'est haut. D'accord, oui.

• Speaker #1

  Oui, oui, oui.

• Speaker #0

  Et puis, par ailleurs, aussi, le bureau, c'est vrai qu'il y a un truc où on se dit, en plus, là, il tourne moins bien parce que sa télé travaille plus. Donc, en plus... pensaient que ça allait foisonner, que dans le flex, ça allait gentiment au sécu répartir sur les cinq jours de la semaine. Bon, ben non. En fait, on ne voit ni...

• Speaker #1

  Tu passes presque à trois jours d'inoccupation.

• Speaker #0

  Et donc, l'actif immobilier bureau est devenu, si je parle en mode comme Michael O'Leary, qui est le patron de Ryanair, qui veut que ses avions soient tout le temps en l'air et que son capital tourne. Le capital... du bureau, il tourne vachement moins bien. Oui,

• Speaker #1

  bien sûr.

• Speaker #0

  Et donc, ça pose des questions sur sa mue, sur la mutation, mais aussi peut-être dans ses co-usages. J'imagine que tu as peut-être fait des podcasts avec des personnes qui réfléchissent justement à comment le bureau peut être utilisé peut-être le week-end, etc.

• Speaker #1

  C'est encore une question qui est difficile parce que tu vois, même on entend beaucoup de choses sur Le bureau comme lieu d'hébergement, par exemple, des sans-abris la nuit, etc. C'est beaucoup des questions qui sont compliquées parce que ça pose toujours une question d'assurance. Et en fait, j'ai l'impression que le principal frein, c'est ça. C'est ces questions juridiques.

• Speaker #0

  Tout à fait. Et ça, ça fait partie de façon. C'est cette question post-carbone. On le voit bien. Il y a plein de choses. Sur certains terrains, on a envie de beaucoup de simplification et qu'aussi les pouvoirs publics aident. et de mettre autour de la table, y compris peut-être en ayant aussi, ce qu'on suggérait d'ailleurs aussi de façon un peu coquine, je veux dire coquine, ne vous inquiétez pas, mais un peu taquine, pardon, plutôt, sur les articles sur l'intensité d'usage. C'était par exemple dans le cas du logement. On voit bien qu'il y a une problématique de l'accès au logement, qu'il y a une pénurie d'offres et que la demande est importante, alors qu'il n'y a jamais eu autant de mètres carrés résidentiels. Et dire, mais est-ce qu'il n'y a pas un bonus-malus ?

• Speaker #1

  À faire sur ceux qui auraient des ressources en plus.

• Speaker #0

  Et qu'il y ait des transferts fiscaux entre ceux qui sont...

• Speaker #1

  Et c'est un peu ce qui est en train de se passer avec les villes qui se battent contre Airbnb, par exemple.

• Speaker #0

  Complètement. Mais ça, ça ne prend qu'un bout d'IU, quelque part. Donc ça, tu pourrais aussi imaginer qu'il y ait des fiscalités incitatives aussi pour les entreprises.

• Speaker #1

  Une dernière question, toujours sur l'intensité d'usage. En micro, on a parlé du projet de la Défense. Je suppose que cette notion d'intensité d'usage, quand on pense à un quartier comme la Défense, qui est un quartier d'affaires historiques, avec énormément de bureaux qui sont quand même vacants, beaucoup, en tout cas, il y en a beaucoup de bureaux vacants. Comment est-ce que vous réfléchissez ? Là, je crois que vous travaillez sur le projet Empreinte.

• Speaker #0

  Alors, on a travaillé sur le projet Empreinte, et c'est vrai que moi, en ce moment, je participe à une commission qui est chargée de réfléchir au futur du quartier d'affaires. Alors, je n'ai pas révisé toutes mes fiches, mais en effet, comme tu le soulignes, il y a en effet un peu de vacances immobilières, particulièrement sur le tertiaire à la Défense. D'ailleurs, pas que dans des actifs anciens, mais y compris dans du neuf et du neuf qui a été livré récemment.

• Speaker #1

  Est-ce que vous travaillez sur ces notions d'intensité d'usage, par exemple, dans ce groupe de travail à la Défense ?

• Speaker #0

  Alors, ils n'ont pas appris encore le thermomètre de l'IU. Et puis, ils avaient gardé qu'elle était l'IU de la tour EDF, de la tour... totale, etc. Bon, peut-être que ça viendra. Non, en revanche, clairement, la question du taux de vacances est une question posée, de même qu'est posée aussi une question de l'état d'obsolescence et l'actualisation d'un parc de près de 4 millions de mètres carrés, dont un quart mérite aussi d'être mis à jour, mais sous quelle forme, etc. Par ailleurs, la Défense, elle concatène pas mal de... à la fois de... Le potentiel, mais aussi de contraintes, c'est qu'il y a plus d'une soixantaine de tours. Donc, il y a la réglementation aussi IGH qui vient se greffer, qui apporte sa complexité. Des enjeux de sécurité incendie, etc. Des enjeux, évidemment, aussi de qualification d'espace public, de l'urbanisme sudal. Donc, la question posée est très complexe. Je ne suis pas sûr que ça vienne vraiment à ce sujet.

• Speaker #1

  Parce que la question de l'intensité d'usage et du taux de vacances. Et très corrélé aussi à comment marche ce quartier d'affaires. En fait, on voit aussi, j'en ai discuté avec Magali Martin dans un épisode précédent, où par exemple, les commerçants, notamment les restaurateurs aujourd'hui, disent « Bah en fait, depuis le télétravail, on voit bien que le vendredi, c'est une journée où on ne fait plus de service. »

• Speaker #0

  Bien sûr. Mais même au-delà de la Défense, on peut prendre aussi d'autres quartiers qui sont, il y en a pas mal, déjà dans Paris, dans le fameux Triangle d'or, ou aussi, je pense aussi à un endroit où est... Beaucoup, le groupe SNCF, à savoir à Saint-Denis, c'est sûr que ce sont des quartiers, comme la Défense, où le samedi et le dimanche, il se passe beaucoup moins de choses.

• Speaker #1

  Même le vendredi, maintenant, c'est sinistré.

• Speaker #0

  Et maintenant, le vendredi, même les restos, forcément, n'ouvrent pas forcément le vendredi parce qu'il n'y a plus la masse critique de couverts.

• Speaker #1

  Et puis, en fait, les gens ne peuvent plus aller manger le midi, donc ne viennent plus.

• Speaker #0

  Donc là, on voit bien que la question tertiaire portée par la question du télétravail, déjà, met un coup dur. sur une question même d'aménagement du territoire et du fonctionnalisme de la modernité, qui était pour caricaturer de dire « là je dors » et puis « là je travaille » , et que là ça marche plus du tout, parce que du coup il y a des quartiers qui commencent vraiment à ne plus tourner du tout, non plus sur leurs cinq jambes du lundi au vendredi, mais que sur quatre, et que là le moteur ne tombe plus. Ça pose clairement des questions, au-delà de l'intensité d'usage propre. de certains bureaux qu'il va s'agir de requalifier, évidemment à hybrider les usages, c'est-à-dire, oui, tiens, comment j'ai envie d'aller à la Défense, y compris le week-end. Alors, il ne faut pas oublier qu'à la Défense, il y a quand même pas mal d'habitants, il y a à peu près 40 000 habitants. C'est vrai que depuis aussi, il y a pas mal d'écoles aussi qui sont installées et...

• Speaker #1

  Des résidences étudiantes.

• Speaker #0

  Des résidences étudiantes, etc. Mais se poser qu'il y ait des questions d'attractivité culturelle, et c'est des questions qui sont... qui pourraient aussi se généraliser à plein d'autres endroits. qui sont devenus aussi très, qui ont été très, très, très et trop monofonctionnels.

• Speaker #1

  J'aimerais qu'on passe sur le projet des Grandes Serres. Alors, pour nos auditeurs, j'invite à aller, pour connaître le projet, à aller écouter l'épisode qui est déjà sorti avec Olivier Raux. Très bien. Donc, vous prenez 14 000 m² sur ce projet des Grandes Serres, c'est ça ?

• Speaker #0

  Oui, ça doit être à peu près ça.

• Speaker #1

  Pour installer vos bureaux et ceux de vos collègues, de quelle filiale ?

• Speaker #0

  De SNCF Gare à Connexion, la filiale aussi qui s'occupe de la commercialisation en gare. qui s'appelle Retail & Connection.

• Speaker #1

  Donc, l'objet de ma question, c'est est-ce qu'on peut encore construire du neuf, parce que le projet des Grandes Serres, c'est bien du neuf, sans se contredire dans la transition écologique ?

• Speaker #0

  Ah là là, c'est la question qui tue, ça. Alors, aux Grandes Serres, et je pense que si Olivier Raoult, qui a déjà pris ce micro, il a dû dire qu'il y a du neuf, mais pas que du neuf, il y a aussi de la requalification des distants, parce que...

• Speaker #1

  On est sur le site des anciennes usines Pouchard. Exactement. qui en plus est assez finalement un site industriel requalifié. Vous connaissez ça ? Vous êtes déjà...

• Speaker #0

  On connaît ça ici à la Panhard. C'est vrai que peut-être qu'un jour on déménagera de Pantin, mais il faudra qu'on trouve un autre lieu qui commence par Pan. Parce qu'on passe de Panhard à Pantin. Je ne sais pas où sera la... Il faudra que je regarde les villes qui commencent par Pan. Bref. D'ailleurs, aussi, on a un truc avec l'automobile. C'est que Pouchard, la tube Pouchard, s'ils étiraient des tubes. pour l'industrie. Acier et inox, notamment pour les colonnes de direction. Donc, on a aussi un truc. Voilà, donc, un truc qui a à voir avec la bagnole et qui commence par pan. J'ai l'impression...

• Speaker #1

  C'est quand même marrant pour une entreprise qui travaille sur les gares et la mobilité.

• Speaker #0

  Exactement. Exactement. Après, voilà, on bosse avec toutes les mobilités. Évidemment, on vient aussi en gare avec sa voiture. Donc, non, pour répondre à ta question, on aime beaucoup l'espace où on se trouve, à savoir... Pas rare, on est dans Paris, on est dans le 13ème, dans ce quartier en plus assez atypique de Paris. Juste à côté, par la fenêtre, on voit les tours des Olympiades et la dalle des Olympiades. Mais on est locataire. Le bail arrivait à la fin et il fallait qu'on parte. Donc il fallait qu'on parte aussi. On cherchait aussi à faire un peu preuve tous, à rep, carré connexion, un peu de sobriété immobilière et d'être un peu plus dense. Et donc de prendre un petit peu moins de net carré. Et puis aussi, on cherchait aussi à trouver peut-être un loyer aussi, peut-être un peu plus attractif. Ça, c'était les conditions économiques qui nous faisaient qu'on était en recherche. Au moment où on savait qu'on allait bouger, on l'a su à temps, mais pas non plus avec une marge de temps très importante pour trouver l'endroit. C'est vrai que dans le scénario idéal, on aurait adoré trouver 14 mm² déjà là. à réhabiliter. Nos chercheurs d'appart ne l'ont pas trouvé. On avait le tic-tac. Et puis un jour, on a rencontré Olivier Raoult. On est venu le voir au bord du canal. Donc c'est vrai que c'est un endroit vraiment incroyable.

• Speaker #1

  Avec un quartier encore atypique qui est en train de nuer.

• Speaker #0

  Qui est en train de nuer avec un écosystème autour aussi de plein d'autres sociétés avec qui on se dit tiens, il pourrait se passer des choses. Voilà. Intéressant aussi de sortir de Paris, alors même si Pantin est devenu très hype. Et Olivier de nous proposer que dans les 14 000 m², dans les 13 000 plus exactement, 4 000 puissent être dans la halle réhabilitée par Alain Moitie-Lavant, par Moitie-Rivière. Alors une réhabilitation lourde, c'est quand même...

• Speaker #1

  Ouais, on désosse.

• Speaker #0

  On désosse et puis on refait. Mais de conserver évidemment toute la mémoire industrielle. D'avoir aussi, au-delà des 4 000 m² dont on sera locataire dans la Halle, d'avoir aussi tout cet espace collectif qui est là vraiment un truc génial. Cette sorte d'entre-deux entre ce qui est l'espace tertiaire et l'espace de la ville. Un petit peu comme ce qu'on a ici à toute petite échelle à Pont-Arc. Et d'avoir l'espace où le... Le midi, c'est l'endroit qu'est la cantine, mais aussi l'après-midi, c'est des gens où ils peuvent se réunir et faire des réunions. Ça, on va l'avoir à Ponserre, de façon Excel, avec, je crois, Olivier me rappelait, près de 700 places assises. Donc ça, ça va être génial. Et donc on vient.

• Speaker #1

  Avec des artistes, il y a beaucoup de choses qui se réunissent dans ce projet.

• Speaker #0

  Ça, c'est aussi extrêmement attractif comme évolution aussi des usages pour nous, côté rep. Et puis, sur la partie 9, sur les 9 000 m², c'est vrai que ça nous titille parce qu'on se dit quand même qu'il y a plein de bureaux en Ile-de-France.

• Speaker #1

  Oui, c'est la question que j'avais posée. Comment est-ce qu'on fait avec un stock de bureaux aussi important ?

• Speaker #0

  Et d'avoir l'occasion aussi de dire, bon, cette opération, de toute façon, je l'ai fait, elle est partie. Et je vous donne l'occasion aussi de mettre un peu votre main à la pâte pour... concevoir la partie, reconcevoir la partie neuve sur, comme je le rappelais au début de notre échange, sur la base d'un beau dessin par l'agence François Leclerc. Donc là, là-dessus, on a repris, on a aussi tâché de faire un projet neuf, mais très simple.

• Speaker #1

  Léger.

• Speaker #0

  Léger, mais ouais, léger. Je suis passé hier d'ailleurs sur le chantier, la façade... Par exemple,

• Speaker #1

  qu'est-ce que vous avez choisi comme matériau pour faire quelque chose de léger qui est écologiquement cohérent avec tes ambitions, tes convictions ?

• Speaker #0

  Alors, on a fait plusieurs trucs. On a fait un premier truc, c'est qu'on a, sur dessin initial, on a refait un peu d'optimisation de plan et on a trouvé la surface utile. Donc ça, ça a beaucoup intéressé Alios. Donc ça nous a permis aussi de trouver quelques petites marges de manœuvre économique. On arrivait à faire un tout petit peu plus de mètres carrés.

• Speaker #1

  Oui, parce que là, tu es ton propre client.

• Speaker #0

  On a pu absorber une petite partie aussi du léger surcoût, d'intégrer plus d'ambition environnementale. Donc, je dirais quelque part, on a créé plus d'usages. Là, tu vois, entre les usages et EMC2BI, il s'est passé un peu des trucs. Et donc, on a mis des planchers en CLT. On a des façades en FOB qui sont très belles. Et donc, la façade FOB, c'est des façades qui sont... des éléments préfabriqués industriels.

• Speaker #1

  C'est des façades à ossature bois.

• Speaker #0

  Aussature bois, en isolant bio-sourcés, en bardage en mêlaise, avec des menuiseries en bois, etc. Avec aussi, dans cette façade, de vraiment pouvoir se connecter aussi à la ventilation naturelle et donc d'avoir des ouvrants spécifiques. En plus des ouvrants d'éclairs de vitrage, d'avoir des ouvrants de ventilation naturelle pour pouvoir faire aussi de la ventilation traversante et de laisser ouvrir, même quand il pleut, etc. On a retravaillé aussi la juste quantité de vitrage aussi. C'est un vrai sujet. Quand tu penses à l'univers du bureau contemporain, c'est très high-tech, c'est très vitré, c'est une sorte de must-have. À Wall Street ? Exactement, et pas qu'à Wall Street. Et ça, si on en a encore le temps, je me fais un peu l'apôtre du discernement de la juste transparence. Parce que c'est très beau le verre, et ça a un coût.

• Speaker #1

  D'accord.

• Speaker #0

  Écologique, économique. et puis après il faut... de nettoyer et surtout, ça peut créer aussi des inconforts et trop d'apport solaire dans un espace de travail parce qu'il est dense, il y a beaucoup d'import interne. Donc, il faut faire gaffe à ça. Bref, on a fait un peu de discernement aussi en vitrage, en ayant des bonnes minuteries en bande. Des stores extérieurs, très beaux, rouges, briques. Un peu, c'est un univers aussi où il y a de la brique et donc, on voulait aussi marquer, aussi, de mettre aussi une esthétique. C'est vrai que le bureau, par moments, en plus, c'est souvent des... Un peu des non-couleurs, le bureau, c'est du vert, c'est blanc, c'est gris, c'est un peu aseptisé. Donc là, on va avoir du bois et puis on aura des beaux stores rouges à Bannes. Donc, quelque chose aussi un peu domestique, tu vois. Et ici, c'est très beau parce que du coup, quand il fera beau, le store à projection va aussi un peu éclairer l'intérieur. Et puis, ça sera un tout petit peu chaud, une ambiance chaleureuse. Qu'est-ce qu'on a fait d'autre encore ? On a mis des panneaux solaires sur le toit. parce qu'en plus on pourra vraiment tout auto-consommer. Donc on a trouvé aussi, pour s'insérer bien aussi dans des toits en tuiles, des panneaux particuliers qui ont aussi une couleur brique, qui vont bien s'insérer sur tout le versant sud. Et puis aussi on essaie de mettre beaucoup de réemploi. Donc on fait un peu notre chasse au réemploi. D'ailleurs on fait des ateliers hyper... hyper bien avec, évidemment, avec Alios, mais aussi avec Bouygues Construction, avec Emmanuel Soufflet, qui était hyper contente de développer ce projet ensemble, parce que nous, on veut aussi en faire un démonstrateur de qu'est-ce que c'est un truc EMC2B, low-tech, et puis Bouygues Construction avait lancé la démarche Archisovre, et donc voilà, Emmanuel, j'ai dit, écoute, Emmanuel, on a vraiment une occasion, fassiez-vous aussi un démonstrateur Archisovre, et donc on a fait Merci. pas mal de séquences ensemble. Et donc, les équipes de Bouygues sont montrées aussi hyper partie prenante. On avait fait venir aussi Fabrice Bonifet, etc. Et puis, on a fait aussi, on a présenté aussi ce qu'on appelle notre sans-quai matière. Sans-quai matière, c'est de pouvoir vraiment de montrer tous les ingrédients qui sont utilisés pour le bâtiment et de vraiment les visualiser comme des brins et de comprendre, de dire, bon, ben voilà, il y aura ça de béton, il y aura ça de bois, il y aura ça de réemploi. Comment le réemploi, on arrive un peu à l'augmenter ? Et donc, c'est aussi un instrument, tu vois, on parlait de la pesée. de peser les choses, c'est aussi de peser mais aussi de les montrer d'une façon nouvelle. Et soudain, il y a un truc qui s'enclenche, à la fois pour le maître d'ouvrage, à la fois pour le constructeur. Et du coup, on arrive à améliorer les choses. Donc voilà quelques... Je ne vais pas se presser en grand, mais quelques...

• Speaker #1

  Et sur le programme, parce que là, effectivement, tu es ton propre client. En tant que chef d'entreprise, vous passez d'un espace de 20 000 m² à un espace de 14 000. Donc je suppose que ça posait effectivement, tu l'as dit tout à l'heure, des questions sur intensifier l'usage de ton bâtiment. Est-ce que vous avez travaillé quelque chose en particulier sur le programme ? Parce que peut-être que vous avez des problématiques comme beaucoup d'entreprises de bureaux qui sont parfois un peu sous-utilisées à certaines périodes de la journée. Est-ce que c'est des questions que vous avez travaillées ?

• Speaker #0

  Alors, en fait, on va dire, il y a une partie où non, mon client, c'est vraiment... C'est vraiment Alios. Parce que mon maître d'ouvrage... sur le bâtiment, ce qui s'appelle le A1, c'est Alios. Donc là, c'est mon client. En revanche, nous sommes nos propres clients et aussi, on fait tous les aménagements intérieurs pour aussi les amis de SNCF Gare et Connexion. Et donc, c'est vrai que là-dessus, on a aussi beaucoup pensé en termes d'usage. C'est vrai que nous, il y a une petite révolution qui est aussi de dire qu'il faut introduire du flex. Qu'est-ce que ça veut dire aussi le flex dans nos métiers ? Alors, c'est vrai que... Moi, je viens très souvent au bureau parce que c'est vrai que les métiers de conception...

• Speaker #1

  C'est autour d'une table,

• Speaker #0

  pas s'y écrire. Exactement. Et puis c'est souvent, tu vois, juste avant de te voir, j'étais en revue de projet. C'était un bureau qui est à une vingtaine de mètres d'ici. Il y avait plein de choses affichées au mur. Cette simultanéité, tu ne l'as pas quand tu fais en visio. Ce n'est pas possible. D'ailleurs, c'est atroce. J'ai détesté faire des revues de conception quand c'était la Covid. Et puis en plus,

• Speaker #1

  quand on a en plus...

• Speaker #0

  mais parce qu'aussi de la même façon qu'entre les deux mains il se passe des trucs à un moment sur telle planche il y a ça et puis il y a l'autre qui a ça mais tu les as en simultané tu les as en simultané et là il se passe un truc et si en plus entre cet affichage t'as une maquette t'as des échantillons de matériaux je te raconte même pas t'as une puissance d'information qui n'a rien à voir avec ton écran même si il est 4K et puis t'as évidemment l'interaction humaine tu vois tu détectes une attitude, un truc Ça fait dire que, ah bah oui, ça crée telle énergie. Donc c'est vrai qu'on a aussi un peu différencié ce que pouvaient être les flex, les taux de flex aussi, par exemple, par rapport au maître d'ouvrage côté SNCF, d'autres métiers côté SNCF. Et c'est vrai que chez Arep, on a pris un taux de flex plutôt élevé. C'est-à-dire qu'en fait, l'idée, c'est sans doute d'avoir des espaces qui seront plus facilement passables de l'un à l'autre. Mais en revanche, on a plus envie de venir peut-être... à Pantin qu'on a envie de peut-être de venir à Pantard. Oui,

• Speaker #1

  de créer de la désirabilité.

• Speaker #0

  Exactement.

• Speaker #1

  Ok, alors j'aimerais qu'on passe aux questions signatures du podcast, si tu es d'accord. Alors la première, c'est y a-t-il une maxime, un mantra, une phrase qui t'accompagne au quotidien ou qui t'inspire ?

• Speaker #0

  Alors moi, je suis très fleur bleue. Et en version fleur bleue, c'est vrai qu'en plus, tu es allé à son concert il y a quelques semaines, qui est Alain Souchon. Et Alain Souchon, alors... Il y a déjà, il y a... Alors dans un truc un peu, tu vois, tu parlais de désirabilité, un peu en mode, il faut se calmer un petit peu sur l'impact écologique. Tu vois, on a sa chanson qui est, je crois, il est années 90, Full Sentimental. On nous inflige des désirs qui nous affligent. Tu vois, qui est un peu plongé. Ah oui, tiens, j'ai acheté... Ah mais en même temps, pourquoi j'ai acheté ça ? C'est con. Il fait un plus alors que l'autre, il avait que... Tu vois ? Et... C'était prophétique. Alors déjà, dans les années 90, ça commençait déjà un petit peu à partir en Suisse.

• Speaker #1

  C'est ce que tu disais tout à l'heure sur la retraite des connexions alors que tu as acheté le dernier smartphone.

• Speaker #0

  Exactement. Et puis, tu as aussi un autre Alain Souchon qui dit « La vie ne vaut rien, rien ne vaut la vie. » Je trouve ça aussi hyper beau.

• Speaker #1

  Très philosophique.

• Speaker #0

  De très philosophique. Voilà.

• Speaker #1

  Donc, la dualité est quelque chose qui t'inspire beaucoup.

• Speaker #0

  Oui. Je te dis à la fois cette question, je trouve que de prendre cette question de de remise à l'échelle perpétuelle qui est le truc aussi quand j'ai un truc qui m'empoisonne dans la vie à un moment j'ai une réunion qui s'est mal passée avec un client ou que j'ai un truc qui me tracasse bon bah par moment le truc que je fais mentalement c'est que j'essaie de dézoomer il y a plein d'auditrices et d'auditeurs qui font le même truc c'est vraiment comme si intérieurement je me voyais sous Google Earth et je vois un tout petit Merci. Il est tout petit, Raphaël, tu vois. Oh, je dézoome, tiens. Oh, la Terre est toute petite. Oh, mais le système solaire, il est tout petit. Tu vois ? Oui. Tu vois ? Oui, oui. C'est important, c'est pas important, en fait. Tu prends du recul. Et ouais, exactement.

• Speaker #1

  Deuxième question. Quelle est la chose la plus inattendue que tu aies fait dans ta carrière ? Et si c'est pas quelque chose d'inattendu, un moment fort ou un moment décisif ?

• Speaker #0

  Non, mais j'ai plein de trucs inattendus. Mais dans un truc inattendu, tiens, vraiment, allez, marrant, exotique, c'est que... histoire un peu rocambolesque mais il ya une quinzaine d'années j'ai été invité au boutan par le roi du boutan parce qu'il avait vu une innovation qu'on avait développée avec Nicolas Delon et Julien Chopin qui s'appelait Windit qui était de mettre des éoliennes dans les pylônes électriques et je sais pas comment c'était arrivé du roi du boutan et donc voilà je suis allé au boutan et donc je me suis baladé sur les petites routes bien dangereuses du boutan pour regarder tous les pylônes électriques et pour voir si on pouvait mettre des éoliennes dedans

• Speaker #1

  D'accord, écoute, je n'avais jamais eu une anecdote pareille, donc je suis ravie. Qui est-ce que tu aimerais entendre sur le podcast ?

• Speaker #0

  Eh bien, je pense qu'Alexandre Labasse, ça serait une excellente idée.

• Speaker #1

  Donc, il travaille à l'APUR,

• Speaker #0

  c'est ça ? Alexandre Labasse, c'est le directeur général de l'APUR, je pense que ça doit être son titre. C'est le patron de l'APUR, qui est l'atelier parisien d'urbanisme, qui a fait plein, plein d'études sur énormément de sujets, mais dont sur la question du tertiaire et du tertiaire en Ile-de-France. Donc là, il aura plein de choses à dire. Et puis Alexandre, avant d'être le patron de la Pure, il était le directeur général du pavillon de l'Arsenal, qui a organisé beaucoup d'expositions, dont une à laquelle moi j'avais participé, qui était... poser la question du bureau et l'évolution des usages du bureau qui s'appelait Working Process, qui date un peu, c'était avant Covid. Et voilà, donc je suis sûr qu'Alexandre Labasse, il aura plein de choses à dire. Après, je pense que c'est intéressant, je pense qu'il y a plein de concepteurs aussi qui ont beaucoup travaillé sur le tertiaire. Je te parlais tout à l'heure de François Leclerc. François Leclerc, il a fait pas mal de bureaux. Il n'a pas fait que des bureaux, il a fait des beaux lycées, il a fait beaucoup d'urbans, mais il a fait des bureaux, pas qu'à Pantin et à Nanterre notamment. Tu as aussi des personnes qui ont travaillé sur la question du bureau. Je pense que c'est intéressant de le regarder aussi avec une certaine perspective temporelle. Je pense par exemple à Jean-Paul Viguier. Jean-Paul Viguier, il a fait un grand architecte tertiaire, qui a fait pas mal de tours à la Défense, Coeur Défense, la Tour Majunga, qui a fait les bureaux d'Orange, qui a fait les bureaux de France Télévisions. Je pense qu'il a une mise en perspective non pas que française, mais aussi internationale. et puis aussi d'interroger des iconoclastes du bureau. Je pense à d'anciens collègues d'Eliott qu'on a fait venir ici à Penhard pour qu'ils viennent nous raconter les bureaux qu'ils ont faits en mode très engagé d'un point de vue rémunéral à Langon, en Aquitaine, et qu'ils ont livré récemment. Leur agence s'appelle ABF Lab. C'est aussi intéressant de raconter comment ils ont envisagé un espace de travail. en mode vraiment très frugal et extrêmement intéressant avec une belle architecture.

• Speaker #1

  D'accord. Écoute, c'est noté. La dernière question, c'est où est-ce qu'on peut te suivre ou te retrouver ?

• Speaker #0

  Chez Arep, au 16 avril.

• Speaker #1

  Pour l'instant.

• Speaker #0

  Voilà, pour l'instant. Ou ailleurs aussi, parce qu'Arep, ce n'est pas que 16 avril, c'est aussi en France, à Lyon, Marseille, etc. Donc, plein de villes. Et puis aussi en Chine, en Suisse, etc. Sinon, si des choses que j'ai pu dire ont interpellé, questionné des auditrices, auditeurs, je suis sur LinkedIn et je suis aussi sur Instagram. D'accord. Donc, j'ai arrêté Twitter. Et puis aussi, me suivre aussi. Alors, à la rentrée, cet automne devrait paraître une suite de l'exposition Énergie légère. D'accord. Et donc de... de ressortir un livre sur cette question de la légèreté qui devrait apparaître dans les prochaines semaines aux éditions Wild Project.

• Speaker #1

  D'accord, c'est noté.

• Speaker #0

  La petite s'appelle Vers la légèreté.

• Speaker #1

  D'accord, c'est noté. Je te remercie beaucoup Raphaël.

• Speaker #0

  Merci à toi.

• Speaker #1

  Allez, c'est la fin de cet épisode. Comme promis, avant de conclure, une petite synthèse des points clés. Raphaël m'a parlé de son parcours, des activités d'AREP, de la méthode EMC2B, de l'intensité d'usage et du projet de Pantin-les-Grandes Serres. Tout d'abord, l'immobilier post-carbone tel que le définit Raphaël, c'est une démarche globale. Ce n'est pas seulement concevoir des bâtiments performants, c'est repenser nos usages et nos besoins. Le post-carbone, c'est interroger la manière dont on conçoit, dont on habite et dont on fait durer nos bâtiments. Pour structurer cette ambition, il a mis en place une méthode que les équipes d'AREP appliquent à leurs projets. Le MC2B. E pour énergie, ce que le bâtiment consomme et ce qu'il peut produire. M pour matière, de quel matériau est composé le bâtiment. Si Pour carbone, quelle quantité de CO2 est émise pour le construire et l'exploiter, mais aussi ce qu'il peut stocker ? C pour climat, quelle est sa capacité à s'adapter aux changements climatiques ? B pour biodiversité, comment le vivant est intégré ou favorisé dans le projet ? Autour de ces cinq axes, Raphaël imagine un petit parlement de la conception, avec cinq autres ministères tout aussi essentiels. L'économie, le temps, l'usage, la sobriété concière et l'esthétique. Enfin, on a parlé de l'intensité d'usage. Un indicateur qui croise la surface d'un bâtiment avec le temps réel durant lequel il est utilisé. Plus un bâtiment est occupé, plus son impact est rentabilisé en termes carbone. A l'inverse, un bâtiment sous-utilisé, comme il en existe de plus en plus depuis l'essor du télétravail, finit par avoir un point écologique disproportionné. Réduire l'impact carbone d'un projet, c'est donc aussi concevoir des lieux qui servent plus, plus longtemps et à plus de monde. Allez, cette fois, c'est vraiment la fin ! Je remercie encore une fois Raphaël qui a accepté de répondre à toutes mes questions avec beaucoup de bienveillance et pédagogie. Je vous remercie mille fois de nous avoir écoutés jusqu'au bout. Si vous voulez me poser des questions, me faire vos retours ou me proposer de nouveaux invités, je vous attends sur LinkedIn, mais aussi sur Instagram où je vous livre les coulisses du podcast. Enfin, je remercie chaleureusement Boot Construction qui soutient le podcast et sans qui il n'existerait pas. J'espère que cet épisode vous a plu. N'hésitez pas à me laisser des étoiles et des commentaires sur Spotify et Apple Podcast, ça m'aide beaucoup. On se retrouve dans 15 jours pour un nouvel épisode d'Officieux, le podcast qui vous livre les confidences de ceux qui font l'immobilier entreprise.