Transcription

• Speaker #0

  Super Docteur, c'est le podcast des médecins généralistes. Le podcast qui vous transmet les recommandations de bonne pratique et les résultats des grandes études qui vont changer vos habitudes. Super Docteur, c'est la découverte de méthodes de soins innovantes et des interviews de soignants inspirants qui boosteront votre motivation. Un contenu court et pratique, chaque semaine, pour tous les médecins. Bonjour à tous et bienvenue dans Superdocteur, le podcast des médecins généralistes qui redonne de la noblesse à notre métier. Aujourd'hui, on s'attaque à un sujet, à la croisée de la médecine libérale et de la stratégie patrimoniale, acheter les murs de son cabinet. C'est une question que beaucoup de médecins se posent. Est-ce qu'il faut rester locataire toute sa carrière ? Ou bien profiter de l'occasion pour investir dans ses propres murs et transformer une dépense en actif ? Pour y voir clair, j'ai le plaisir de recevoir à nouveau Emery Croche, radiologue, investisseurs aguerris et mentors pour de nombreux confrères qui veulent reprendre leur contrôle sur leurs finances. Avec lui, on va explorer les raisons qui poussent de plus en plus de médecins à franchir le pas. Quels sont les avantages concrets à devenir propriétaire de son local pro ? Quels montages juridiques sont possibles ? Quels pièges éviter avant de signer ? Et surtout, comment cet achat peut s'intégrer dans une stratégie retraite globale et cohérente pour un médecin libéral ? Si vous êtes installé en réflexion ou tout simplement... curieux de faire les bons choix pour votre avenir, cet épisode est fait pour vous. Salut, Emeric.

• Speaker #1

  Salut, Mathieu.

• Speaker #0

  C'est toujours un plaisir de te retrouver, mon cher Emeric. On entend de plus en plus de médecins parler d'acheter leur mur. Toi, qui accompagnes pas mal de confrères, est-ce que c'est une vraie tendance ou alors un simple effet de mode ?

• Speaker #1

  Écoute, Mathieu, je te dirais bien que c'est ni l'un ni l'autre. C'est surtout une stratégie extrêmement intelligente parce que l'achat de ces murs professionnels, c'est quelque chose qui est une évidence absolue Merci. Quand on connaît le sujet, quand on comprend les enjeux, on va bien sûr revenir en détail sur ces éléments, qui permet deux volets, on peut l'aborder en introduction d'emblée, un volet sécuritaire qui est le fait de disposer librement de ses locaux comme on le souhaite, et d'exercer du coup un certain degré de liberté dans son exercice médical. Et le deuxième, c'est un volet financier, parce que c'est un levier à la fois d'optimisation et à la fois de capitalisation pour... créer du patrimoine d'abord et puis éventuellement préparer sa retraite.

• Speaker #0

  Ok, je me doutais que c'était un sujet intéressant et je crois que tu es vraiment l'homme de la situation. Concrètement, qu'est-ce que ça veut dire acheter ses murs ? En quoi est-ce différent d'un achat locatif classique ?

• Speaker #1

  Eh bien, écoute, finalement, c'est pas bien différent d'un achat locatif classique parce qu'en fait c'est simplement qu'en matière d'immobilier professionnel ou commercial, acheter ses murs, c'est devenir propriétaire du local dans lequel on exerce. Donc, c'est pas Merci. Ce n'est pas du tout une obligation puisqu'on peut tout à fait être locataire comme dans un bail d'habitation. Donc acheter ses murs, c'est simplement être propriétaire de son local ou de ses locaux et donc propriétaire de fait de son outil professionnel puisqu'on y exerce notre activité professionnelle. Donc c'est un outil qui est patrimonial en même temps puisqu'au même titre qu'un investissement locatif, on est propriétaire ou on devient propriétaire de cet outil patrimonial. Mais la différence, c'est qu'au lieu de payer un loyer lorsqu'on est locataire de ce local, à fond perdu, on rembourse notre crédit qui alimente indirectement notre patrimoine personnel. Et à la fin, on est chez nous. Donc, c'est vraiment très intéressant pour ça. Et c'est ça que veut dire acheter ses murs.

• Speaker #0

  Très bien. Et pourquoi est-ce un levier stratégique pour un médecin libéral ? Qu'est-ce qu'on y gagne en fait ?

• Speaker #1

  C'est un triple levier. Il y a d'abord un levier psychologique qu'on a évoqué tout à l'heure, c'est-à-dire qu'on est chez nous. Tu conviendras Mathieu que quand on est propriétaire de sa résidence principale, on se sent rassuré, on est chez nous, on peut disposer librement de sa résidence principale. Si on a envie de changer la couleur, d'en faire des travaux, etc., on fait ce qu'on veut. C'est exactement pareil pour un local professionnel. On a cette liberté, ce levier psychologique de faire un petit peu ce qu'on veut avec, bien sûr, certaines contraintes, certaines obligations, etc., bien sûr. Mais en tout cas, on en dispose librement. Ça, c'est un premier point qui est vraiment très important. deuxième volet c'est le volet économique, c'est-à-dire qu'au lieu de payer à fond perdu un loyer, et bien là, ce loyer alimente du coup le véhicule d'investissement, en particulier la SCI, puisqu'on en reparlera, mais on achète la plupart du temps via une SCI. Et donc du coup, bien sûr, c'est capitalisé pour les associés de la SCI, donc nous, à titre personnel, par la suite. Et ça apparaît comme une charge dans l'activité. Donc ça vient en charge dans le bilan de l'activité. Donc c'est doublement intéressant. Et puis, le troisième volet qui est contigu à celui qu'on vient de citer, c'est qu'on construit un patrimoine, j'allais dire indirectement, mais c'est vraiment directement, à la limite, on construit un patrimoine tangible, c'est de l'immobilier. qui va se valoriser dans le temps et qu'on va pouvoir éventuellement également transmettre. Donc c'est vraiment ça le triple levier.

• Speaker #0

  Ok, je comprends que c'est très intéressant. On a parlé ensemble d'une stratégie patrimoniale dans d'autres épisodes que je vous recommande d'écouter, chères auditrices, chers auditeurs, ils sont passionnants, vous apprenez plein de choses avec mon invité. On a appris que tu avais déjà acheté beaucoup de biens locatifs, donc j'en conclue qu'actuellement, tu es propriétaire de ton ou de tes cabinets pro, je crois.

• Speaker #1

  Oui absolument Mathieu, en fait déjà ce qui est important de préciser c'est que je ne partage que des stratégies que j'applique moi-même, donc je me garderai bien entendu de donner quelques conseils que je n'ai pas appliqués moi-même. Donc je suis effectivement à titre professionnel associé à plusieurs radiologues dans un groupe de radiologie et quand c'est possible, parce que ça n'est pas toujours possible, on devient propriétaire de nos murs de cabinet ou de nos murs de clinique. Ce n'est pas toujours possible parce que parfois... on se doit d'exercer à un endroit, par exemple dans un établissement de santé, et l'établissement de santé ou le propriétaire des murs ne souhaite pas se séparer de ces murs. Donc ce n'est pas toujours possible. La différence, en fait, moi je peux en témoigner, c'est que quand on est dans des locaux qui sont loués, donc dont on n'est pas propriétaire, outre le fait que ce soit à fond perdu, c'est-à-dire que la dépense qui est faite chaque mois est perdue, plutôt que d'être capitalisé dans un actif qui nous appartient, c'est surtout, c'est une vraie souffrance quand on a besoin d'adapter. nos locaux et que le propriétaire en face bloque pour une raison ou une autre. Ça peut arriver d'ailleurs qu'il y ait des blocages qui soient politiques ou équivalents, tu vois, pour une activité qu'on ne veut pas que tu développes, tu vois, ce type de conflit qui va bien au-delà d'une problématique purement immobilière. Donc, je peux effectivement témoigner qu'être propriétaire de son local ou de ses locaux offre vraiment de la sérénité et une liberté. dans son exercice professionnel, ça c'est clair.

• Speaker #0

  Je comprends parfaitement l'idée, je vois que c'est important, je pense que nos auditeurs aussi. Il y a un petit blocage, c'est tout la juridiction française, tout l'administratif et j'ai besoin de ton coup de main. Est-ce que tu peux m'expliquer, lorsqu'on souhaite acheter ces murs, quels sont les montages juridiques possibles ? Tu m'as parlé de SCI, je sais qu'on peut aussi acheter en nom propre, c'est compliqué, est-ce que tu peux me vulgariser tout ça s'il te plaît ?

• Speaker #1

  Écoute, on va utiliser un raccourci, on va faire assez simple. globalement le plus adapté pour les médecins, je vais aller vers la solution la plus adaptée d'emblée, c'est globalement la société civile immobilière, donc la SCI, qui est un véhicule juridique qui est le véhicule le plus optimal pour les médecins pour de multiples raisons. On n'a pas le temps d'aborder toutes ces raisons dans cet épisode, mais il y a de très nombreuses raisons qui font que de très très loin, c'est vraiment le véhicule numéro un. Il faut vraiment retenir ça. qui plus est, la plupart du temps, à l'impôt sur les sociétés. Parce que quand on est associé d'une SCI, la SCI est associée soit à l'impôt sur les revenus, soit à l'impôt sur les sociétés. Et c'est particulièrement efficace lorsque c'est à l'impôt sur les sociétés. Après, évidemment, on ne peut pas donner un conseil comme ça qui serait applicable pour tout le monde. Il faut bien sûr se rapprocher systématiquement d'un avocat, d'un expert comptable. Mais si on devait tout de suite donner un raccourci, c'est vraiment le véhicule le plus efficace. pour ce type de stratégie patrimoniale, on va dire.

• Speaker #0

  Qu'on soit seul ou plusieurs ?

• Speaker #1

  Qu'on soit seul ou plusieurs, exactement. On peut tout à fait être... Alors, il y a des subtilités, des stratégies juridiques qui permettent d'être plusieurs associés dans une SCI dont on est finalement l'unique personne physique en étant associé, Mathieu associé personne physique et une entité morale que Mathieu détient par ailleurs. Et donc... Il est possible d'être seul associé en tant que personne physique d'une SCI, mais classiquement, c'est vrai qu'on observe assez souvent des médecins qui co-investissent dans leur outil de travail, donc des médecins généralistes qui achètent ensemble les murs de leur maison de santé, des radiologues qui achètent ensemble leur cabinet. C'est très fréquent, d'abord parce que ça permet de diminuer, bien sûr, le montant total d'investissement par associé, ça permet de diluer le risque, etc. Donc classiquement, on observe quand même très souvent des gens qui co-investissent sur ces outils de travail. Il y a des avantages, il y a aussi bien sûr des inconvénients. En tout cas, la plupart du temps, les médecins s'associent à Minima pour investir dans leur mur.

• Speaker #0

  Très bien, donc merci pour ce très bon conseil. La SCI, le véhicule préférentiel pour investir dans les murs de son cabinet, et c'est à la mode, notamment beaucoup de médecins généralistes qui s'installent dans des MSP, beaucoup en groupe maintenant, les médecins qui s'installent tout seuls sont vraiment très rares aujourd'hui, tant mieux, donc réfléchissons à une SCI pour... Acheter les murs de son cabinet entre collègues. Est-ce que tu peux nous décrire les pièges à éviter quand on se lance dans ce type de projet ?

• Speaker #1

  Bien sûr, il y a tout un tas de pièges, mais si on réunit les plus importants, d'abord le numéro 1, c'est bien sûr acheter un bien. qui est située au bon endroit et de manière cohérente à son activité médicale. Ça paraît évident de le dire, mais il faut quand même le préciser parce que c'est un point très important. Deuxième point, les travaux peuvent vite coûter très cher et donc il faut faire attention à bien faire chiffrer ces travaux qui sont, comme tu le sais, comme tous ceux qui ont déjà fait faire des travaux toujours plus élevés à la fin que ce qui était envisagé à la base. Et en particulier sur ce point travaux, il ne faut pas oublier tout ce qui est normes, notamment accès PMR. il y a tout un tas de... Il y a aussi des normes d'accès, sécurité incendie, etc. Donc ça, c'est un point à bien vérifier pour ne pas se faire avoir sur la facture de travaux qui peut très vite grimper. D'autant plus que quand on optimise le financement, on inclut cet enveloppe travaux, c'est l'idéal dans le financement initial. Mais encore faut-il avoir un estimatif travaux cohérent avec le coût qu'on aura à payer à la fin. Parce que le financement, on le fait bien sûr en amont de la réalisation des travaux. Le troisième point, justement, c'est l'optimisation de la stratégie de financement. Il y a beaucoup de médecins qui maîtrisent très mal la structuration du financement immobilier. Pour autant, même quand on achète ses murs, c'est du financement immobilier, certes à visée professionnelle, mais c'est du financement immobilier. Et donc, la stratégie de structuration du financement peut avoir un impact très significatif sur le plan financier pour le médecin, dans le bon sens ou dans le mauvais sens. Donc optimiser sa stratégie de financement, c'est très important. Je te donne un exemple très concret. Il y a beaucoup de médecins qui apportent beaucoup trop de cash quand ils achètent des cabinets. Ça se voit très fréquemment. Et c'est vraiment très dommage, d'autant plus qu'il est relativement aisé, pour ne pas dire très facile, pour un médecin qui a une situation correcte, moyenne, on va dire, d'investir, d'emprunter pour acheter ses murs, c'est, sauf exception, très facile. Donc ça, c'est un point à ne pas négliger et à travailler. Et puis, le dernier point, c'est bien s'entourer, que ce soit architecte, expert comptable, expert immobilier, notaire, etc. Pour éviter des erreurs qui peuvent vite coûter très cher sur des biens qui concernent des sommes qui peuvent être très importantes au final.

• Speaker #0

  Très bien, c'est clair comme d'habitude. Je commence à te connaître. Je crois connaître la réponse à cette question, mais je vais quand même le tenter. Est-ce qu'il y a un bon moment pour acheter ces murs ? Est-ce qu'il y a un âge ou un stade dans sa carrière où c'est plus pertinent ?

• Speaker #1

  Alors, on va éviter d'acheter ces murs avant 18 ans. Évidemment, le plus tôt possible. Je sais que tu connais la réponse, Mathieu, mais le plus tôt possible, si c'est cohérent avec notre activité, en tout cas. Le but, il n'est pas d'acheter n'importe comment, à tout prix, le plus tôt possible. Mais en tout cas, si c'est cohérent avec notre momentum d'exercice médical, c'est le moment où nos revenus gagnent en stabilité, où soit on s'installe, soit on envisage de s'installer, on a un projet d'exercice, etc. Si on peut emprunter le plus rapidement possible à partir du moment où ce projet médical pour nous est à peu près clair, il faut le faire puisque c'est le moment où ce sera le plus facile. C'est le moment où on a une bonne visibilité sur ce qu'on va faire, une forte capacité d'emprunt. Plus on est jeune, bien sûr, a priori, plus on a une capacité d'emprunt importante et on peut viser l'effet cumulé du long terme qui est bien sûr très important dans l'immobilier et dans tout type d'investissement. Donc le plus tôt possible à partir du moment où c'est cohérent avec notre momentum d'exercice, on va dire.

• Speaker #0

  Et est-ce qu'il y a un moment où c'est trop tard ? Parce que beaucoup de mes auditeurs, de mes auditrices sont relativement jeunes, entre 30-35 ans. Il y en a des plus âgés. J'ai des confrères, des consœurs qui m'écoutent, ceux qui sont bien plus âgés. Est-ce qu'il y a un moment où on peut se dire, bon, on s'approche quand même de l'âge de la retraite, on a plus d'années derrière que devant, ça va peut-être pas être très intelligent d'investir dans ces murs. est-ce qu'il y a un moment charnière comme ça ? Ou c'est plus intelligent de le faire ? Ou est-ce que ça dépend de chacun ?

• Speaker #1

  Est-ce que tu as des éléments ? Ça dépend de toutes les situations, mais l'effet de levier possible en immobilier, on l'a déjà dit plusieurs fois, c'est-à-dire investir un capital qu'on n'apporte pas nous-mêmes, est toujours intéressant. Maintenant, plus on est âgé, plus il va être difficile d'avoir des financements de durée longue ou très longue, plus il va être difficile aussi d'avoir des assurances emprunteurs. parce que parfois si on a eu un ou plusieurs problèmes de santé, potentiellement on peut tout simplement être bloqué définitivement, il suffit de prendre des problèmes de santé un peu sérieux pour ne plus pouvoir être assuré et donc ne plus pouvoir emprunter. Ça, il y a beaucoup de jeunes qui l'oublient, il suffit qu'on ait un accident demain et toutes ces opportunités de pouvoir créer un patrimoine s'effondrent du jour au lendemain du fait de ce problème et on sait très bien, on le voit au quotidien, que ça n'arrive pas qu'aux autres. Donc je dirais qu'effectivement, plus tôt c'est, mieux c'est. Maintenant, au cas par cas, c'est toujours intéressant de pouvoir faire un effet de levier. La stratégie devra toujours être adaptée au cas par cas. Peut-être que des fois, un apport en cash peut être intéressant. Évidemment, tout s'étudie au cas par cas, mais dans tous les cas, utiliser cet effet de levier est toujours... très intelligent, à adapter à sa situation, bien entendu.

• Speaker #0

  Très bien. Donc, posons-nous la question d'acheter les murs de notre cabinet et le plus tôt possible. Je sais que tu es un fin stratège, Aymeric. Et donc, j'imagine que tu recommandes de lier cet achat à une stratégie retraite un peu plus globale. Et est-ce que tu peux m'expliquer un petit peu tout cela ?

• Speaker #1

  Alors, en fait, je te remercie, Mathieu, pour ton commentaire. Non seulement, ce n'est pas qu'on lie cet achat à la stratégie de retraite, c'est que c'est un des piliers fondamentaux de la stratégie de la retraite, pour ceux en tout cas qui en ont la capacité. Tous les médecins n'ont pas la possibilité. Un médecin, par exemple, hospitalier qui exerce en tant que salarié à l'hôpital, bien entendu, n'a pas cette opportunité-là. Et c'est important d'essayer de parler à tous les auditeurs. Mais c'est vrai que pour ceux qui le peuvent, en tout cas, c'est un pilier majeur. Pourquoi ? Parce qu'une fois que le bien immobilier a été payé, il a été remboursé par l'activité médicale. Ensuite, il peut tout à fait être loué à un autre professionnel. Il peut être bien sûr revendu ou il peut être transmis. Donc, c'est aussi un très bon outil de transmission, d'optimisation de transmission patrimoniale pour ceux qui ont le souhait de transmettre un patrimoine à leurs enfants. Mais avant ça, pour la retraite, c'est tout simplement un pilier pour constituer des revenus complémentaires. À partir du moment où on s'arrête de travailler et que le local peut être loué à quelqu'un d'autre, bien sûr, ça génère des revenus dont on peut disposer si on le souhaite. pour sa retraite. Alors l'idéal, évidemment, il est d'être diversifié et d'investir, on va dire, d'utiliser ce potentiel effet de levier le plus possible, compte tenu de sa propre situation, bien entendu. Et j'en profite pour dire que là, on parle bien sûr d'investir dans ces murs de maisons médicales, par exemple, d'exercices médicals, mais par exemple, pour un médecin justement hospitalier qui n'aurait pas cette possibilité-là, il faut savoir qu'on peut tout à fait investir dans des murs de profession médicales ou non médicales, voire même commerciales, dans des murs de commerce, exactement de la même manière. Ça fait partie, moi-même, j'ai investi dans plusieurs biens commerciaux. C'est un excellent investissement à partir du moment où les fondamentaux sont respectés. Mais en tout cas, il faut transposer tout ce qu'on s'est dit. Le médecin peut acheter ses murs pour exercer son activité, mais c'est vrai pour absolument n'importe quelle activité médicale, non médicale, commerciale, etc. On peut tout à fait transposer cette stratégie. à n'importe quel secteur d'activité, ce qui ouvre du coup la voie à ce levier pour tous ceux qui n'ont pas la possibilité du coup d'acheter leur mur. Et ça, c'est un levier vraiment de très bonne qualité à exploiter.

• Speaker #0

  Très intéressant. Je te remercie infiniment. J'ai encore appris plein, plein de choses. On a parlé ensemble d'immobilier dans un précédent épisode, de retraite. Maintenant, de l'achat des murs d'un cabinet, c'est déjà beaucoup plus clair. Je te remercie, Aymeric. Est-ce que tu peux me dire où est-ce qu'on peut te retrouver, te contacter, profiter de ton expertise ? de tes conseils.

• Speaker #1

  Oui, avec plaisir Mathieu. Écoute, j'ai fait une formation qu'on a déjà partagée où je partage mon retour d'expérience et puis les grandes clés stratégiques et les erreurs à éviter en matière d'investissement immobilier. Donc tout ça, vous retrouverez tout ça dans la page d'inscription qu'on mettra sous l'épisode du podcast. Autrement, vous pouvez bien sûr me contacter directement par mail ou sur LinkedIn. Ce sera un plaisir d'échanger et de vous répondre.

• Speaker #0

  Le message est passé. Merci encore. À bientôt Aymeric. Bravo, vous êtes bien arrivé à la fin de cet entretien. J'espère qu'il vous a inspiré et apporté des clés utiles pour votre pratique. Pour ne rien manquer des prochains épisodes de Superdocteur, pensez à vous abonner dès maintenant. Si mon travail vous plaît, parlez-en autour de vous, à vos consoeurs, vos confrères et même à vos internes. Et si vous voulez me soutenir, laissez-moi une belle note de 5 étoiles sur votre application de podcast préférée. C'est rapide, ça m'aide énormément et surtout ça permet à d'autres médecins de découvrir ce contenu pour que l'on partage ensemble nos idées et améliorer nos pratiques. Merci pour votre écoute. et à très bientôt !