Transcription

• Speaker #0

  Quelles sont les opportunités ? Quels sont les changements fiscaux ? Est-ce que c'est devenu la fausse bonne affaire ? Vers quoi le gouvernement veut nous emmener ?

• Speaker #1

  La pierre angulaire du régime de l'allocation meublée, c'est l'amortissement.

• Speaker #0

  Micro-obligation, réel, vrai compta.

• Speaker #1

  Pour l'instant, tu parles au passé, mais c'est toujours quand même avantageux. Moins qu'avant, mais c'est toujours avantageux. Et le seul moyen d'y échapper, c'est d'avoir l'interdiction de mettre les pieds dedans.

• Speaker #0

  Il faut bien dissocier la rentabilité. du rendement final du bien.

• Speaker #1

  On ne s'investit pas là-dedans sans avoir analysé le marché de l'immobilier.

• Speaker #0

  Avant de plonger dans ce nouvel épisode, deux minutes pour vous parler de notre partenaire ACD qui nous accompagne cette année encore pour une nouvelle saison. ACD, c'est bien plus qu'un logiciel. C'est une véritable philosophie alliant interopérabilité, sécurité et indépendance. Et le mieux, vous pouvez l'adapter à votre façon de travailler en SaaS ou on-premise, comme on dit, directement sur votre serveur. Grâce à son ouverture avec plus de 100 partenaires techno, ACD vous permet de créer une solution sur mesure, parfaitement adaptée à vos besoins et à ceux de vos clients. Leur gamme collaborative permet aussi de centraliser tous vos échanges. Bref, au cabinet Bell Eden, on utilise ces modules pour garder un contrôle total sur nos données et notre relation client. Et quand on parle des grands défis de la profession, comment passer à côté de la facturation électronique ? Avec ACD, pas de stress, le module e-facture et leur plateforme agréée permettent de gérer les factures de bout en bout, réception, validation et règlement. Alors si vous souhaitez en savoir plus, contactez l'équipe commerciale de notre part. Elle sera vous guidée et vous présenter les solutions adaptées à vos besoins. Maintenant, installez-vous confortablement et place à l'épisode. C'est le retour de Benoît Gavé, notre avocat fiscaliste préféré.

• Speaker #1

  Bonjour Olivier.

• Speaker #0

  Salut Benoît. Aujourd'hui une thématique qu'on croise souvent, que ce soit au cabinet Belle-Éden, que ce soit au Sable d'Olonne, le pays où il fait bon vivre sur toutes ces zones estivales, c'est la location meublée. C'est vrai que c'est quelque chose qu'on a vu se développer nous au Sable depuis une dizaine, quinzaine d'années, énormément. Après moi je n'ai pas forcément le recul, il y a non seulement la ville qui a grandi, il y a le cabinet qui a grandi, donc forcément on a l'impression que ça a explosé, mais il y a un peu de vrai là-dedans. Alors je t'ai invité aujourd'hui justement pour parler location meublée. Quelles sont les opportunités ? Quels sont les changements fiscaux ? Est-ce que c'est devenu la fausse bonne affaire ? Vers quoi le gouvernement veut nous emmener ? Le programme te plaît ?

• Speaker #1

  Ça me va, je te suis.

• Speaker #0

  Es-tu compétent pour répondre à mes questions ?

• Speaker #1

  Je l'espère en tout cas.

• Speaker #0

  Bon, c'est pas la première fois que tu viens derrière le micro. Tu as vu avec ton comptable. Donc non, non, si tu es de retour parmi nous, c'est parce que je sais que tu seras de bons conseils pour nos auditeurs, à la fois avec de la technicité, mais également de la pédagogie. C'est ce à quoi on s'attache derrière notre micro. Alors déjà, on va revenir juste sur une notion de base qu'il faut maîtriser. Et d'ailleurs, on se rend compte quand on accueille des nouveaux prospects au cabinet que cette notion n'est pas forcément maîtrisée. C'est cette histoire de micro et de réel. Quand on fait de la location meublée ou même d'ailleurs quand on a une activité professionnelle, une entreprise, souvent dans le régime fiscal, on a un choix entre le réel et le micro. Et je te laisserai justement nous présenter ça. Ben non, justement, c'est le métier, c'est toi qui va nous présenter ça.

• Speaker #1

  C'est moi qui te présente le réel et le micro. Donc au niveau des locations meublées, à différencier des locations nues, tu vas être dans la catégorie, finalement une catégorie professionnelle. Donc, tu vas être en bénéfices industriels et commerciaux. Là où, quand tu fais de la location nue, tu es en revenu foncier.

• Speaker #0

  C'est vrai que quand tu fais de la location nue, on dit que tu es un particulier. Tu es un vrai individu particulier, revenu foncier à l'impôt sur le revenu.

• Speaker #1

  Voilà.

• Speaker #0

  Location meublée, tu es un petit professionnel.

• Speaker #1

  C'est ça. Tu commences à toucher un petit peu l'aspect professionnel. Et donc, tu as les notions professionnelles qui arrivent derrière, avec des notions de micro et réel. Et donc, ce qui va impliquer derrière, principalement, et c'est là tout... la pierre angulaire du régime de la location meublée, c'est l'amortissement de ton immeuble. C'est là-dessus que tout se joue par rapport au revenu foncier, c'est qu'on t'autorise, parce qu'en matière de professionnel, on en a parlé pour les véhicules dans un précédent épisode, où tu as un amortissement par rapport à l'utilisation de ton bien sur une certaine durée. Un véhicule, on disait 4-5 ans, là un immeuble, tu vas partir sur... une trentaine d'années, tu peux décomposer la toiture, les choses comme ça, mais au réel, tu vas pouvoir déduire des amortissements, alors qu'en micro, c'est un montant forfaitaire que tu déduiras.

• Speaker #0

  Exactement, comme je le dis souvent à mes clients prospects pour qu'ils comprennent, micro-obligation, c'est-à-dire il n'y a pas de compta vraiment, c'est un abattement qui t'est donné par l'État et qui est représentatif de tes charges.

• Speaker #1

  C'est ça.

• Speaker #0

  Réel, vrai compta, vrai compta avec des vraies recettes et des vraies charges.

• Speaker #1

  Et un vrai comptable derrière.

• Speaker #0

  Et un vrai comptable. Et un vrai comptable derrière qui va justement, notamment, calculer une des charges qui n'est pas réellement payée chaque année, mais qui est déduite, c'est l'amortissement. Et c'était ça, justement, c'est d'ailleurs autour de ce sujet de l'amortissement que tous les gens s'empoignent et les parlementaires discutent. Alors justement, répondons à cette question qui nous anime tous, cette histoire d'amortissement, c'est logique, pas logique, c'est une anomalie. Dis-nous pourquoi, en fait, cette notion d'amortissement est au centre de tous les débats ces derniers temps.

• Speaker #1

  Elle est au centre de tous les débats, tout simplement parce que par rapport à de la location nue, il y a une grosse perte pour l'État. À ce niveau-là, il y a quelques années, la Cour des comptes avait fait les comptes, justement, en disant qu'il y a une perte de l'État de plusieurs milliards d'euros du fait de ces amortissements-là. Donc, se pose deux questions. Est-ce qu'on maintient les amortissements ? qui sont des règles classiques en matière de BIC, en matière professionnelle. On amortit les biens. Où est-ce qu'on évacue les amortissements ? Et là, ce que le dernier gouvernement a voulu faire, c'est de se dire on les retient toujours en déduction, mais on va aussi les retenir lors de la vente. Et c'est là où il y avait une anomalie réelle au niveau du dispositif. C'est-à-dire qu'on vous autorisait à amortir pendant toute la durée, donc on payait moins d'impôts. Mais quand vous vendiez... On faisait comme si vous n'aviez pas amorti. Et là, c'était vraiment un système qui était schizophrène. Et en soi, tout comptable qui se doit s'arrachait les cheveux à ce niveau-là parce que c'était une aberration fiscale. Et là, ils sont venus remettre, avec les dernières règles, une logique comptable et fiscale sur cet élément-là qui est bienvenu. Or, par contre, qui est désastreuse pour la location meublée. Mais, on va dire purement logique. dans le cadre d'un élément fiscal et comptable.

• Speaker #0

  Tu parlais d'aberration fiscale, c'est vrai que moi j'ai l'impression de dire que c'était une anomalie fiscale.

• Speaker #1

  C'est un peu plus loin.

• Speaker #0

  Ouais, tout à fait, mais encore une fois on se rend compte que c'est le mélange des genres qui passe moins le terme, fout un peu le dawa ou le bordel. Parce qu'on mélangeait en fait des règles professionnelles BIC, sauf le jour où on vendait, ou on retombait sur des règles du particulier où on oubliait complètement cette notion d'avortissement. Ça, c'est mon prof de fiscal à l'école qui me l'a toujours dit. Le principe de base quand même en fiscalité, sauf quelques exceptions. Et Dieu sait que la France en fait des exceptions. Le principe de base, c'est tu déduis, Et quand ça rentre, t'imposes.

• Speaker #1

  C'est ça.

• Speaker #0

  Le principe de base. Là, tu déduis, tu déduis, tu déduis, t'oublies. Donc là, ils sont venus en effet rectifier le tir là-dessus depuis l'année dernière. Tu dis si je me trompe, mais on tient compte. de ces amortissements qui ont été déduits fiscalement dans le calcul de la plus-value fiscale à la fin. Mais le mélange des genres n'est pas terminé, parce que, ok, on en tient compte désormais, mais on continue d'appliquer un barème qui est lié au particulier avec les abattements de durée de détention et tout ça.

• Speaker #1

  C'est ça. C'est-à-dire qu'en fait, on va déduire les amortissements dans le taux d'imposition classique. Vous êtes dans une tranche d'impôt à 30, donc on va déduire les amortissements avec un taux à 30. Finalement, ça revient à ça. On t'évite un impôt à 30. Mais lorsque tu sors du dispositif, on va t'imposer de manière forfaitaire à 19%, comme un particulier. Et c'est là où le dispositif, il n'est pas logique. Une entreprise, quand elle amortit, quand on réintègre, on réintègre à hauteur des amortissements dans le bénéfice classique pour que tout ce que tu avais économisé au départ, tu le récupères à la fin. Donc ils ne sont pas allés jusqu'au bout de la logique. Il y a un chemin qui est fait à ce niveau-là parce que c'est la bête noire en ce moment, les locations meublées et il faut aller retrouver de l'argent. le plus simple ça aurait été d'avantager les revenus fonciers plutôt que de taper sur les revenus meublés. Sauf que comme il n'y a plus d'argent dans les caisses de l'État, en fait on fait l'inverse, on tape sur le meublé pour les rapprocher de la fiscalité punitive des revenus fonciers.

• Speaker #0

  C'est vrai que je n'avais même pas forcément en tête cette différence de taux d'imposition entre pendant la durée des exploitations où tu déduis à ta tranche marginale d'impôt et le jour où tu vends où c'est en fait cet impôt à 19. et c'est un peu, alors désolé du parallèle pas forcément pertinent, mais c'est la même chose que les produits PER et tout ça, où en fait il faut toujours bien avoir en tête que tu déduis aujourd'hui à un certain taux, mais que tôt ou tard tu vas te retrouver imposé à ton futur taux, alors soit en retraite, soit… voilà. Et il faut bien évidemment s'assurer que ça soit à minima le même. Mais si tu vois, par exemple, et on l'a, et là, dans ce cas-là, c'est désastreux, où tu as des personnes qui ont un train de vie en retraite qui est somme toute très correct, voire même avec de l'immobilier qui a fructifié et donc qui gagne leur vie, et se retrouvent avec, en fait, une tranche marginale à la retraite qui est égale, voire supérieure à ce qu'ils avaient pendant la vie active. Et là, dans ce cas-là, l'effet du PER, il n'est pas forcément évident. Il n'est pas folichon.

• Speaker #1

  Et voilà, le parallèle est correct à ce niveau-là. On va jouer sur des taux d'imposition qui sont différents en utilisation. et à la sortie et c'est là dessus où tu gagnes un petit peu.

• Speaker #0

  Alors, on fait là aussi un petit aparté quand même, la location meublée nécessite un petit peu d'investissement personnel, forcément il y a de la rotation au niveau des locataires, il faut parfois avoir une agence, nettoyage, etc.

• Speaker #1

  Là c'est quand tu es dans le meublé. saisonnier parce que tu as le meublé aussi à l'année qui sont deux modalités d'exploitation du meublé.

• Speaker #0

  Tout à fait. On peut peut-être s'arrêter justement deux secondes là-dessus. Quelles sont les différences à la fois dans les faits entre location meublée annuelle et location meublée saisonnière ? Et puis je pense que tu pourras nous en dire un mot également. Il y a une petite conséquence potentielle au niveau des cotisations sociales.

• Speaker #1

  Oui exactement. Quand on est en meublé saisonnier, On a... plus de risques de passer en cotisation sociale à ce niveau-là, puisque dès lors qu'on dépasse un certain seuil de recettes et en plus le fait que ça soit saisonnier, on va payer des cotisations sociales.

• Speaker #0

  15 000 de mémoire ?

• Speaker #1

  Le seuil, c'est 23 000. Au-dessus de 23 000 de recettes et le fait que ça soit saisonnier, on passe en cotisation sociale. Là où pour la location, on va dire à l'année, étudiants, seniors, bref, toute location à l'année, on va regarder toujours le seuil des 23 000. Mais il faut en plus que les revenus de ta location meublée, les recettes de ta location meublée dépassent tes autres revenus professionnels. Pour là, et ton cotisation sociale, ce qui est plus rare en pratique à ce niveau-là.

• Speaker #0

  Et là, c'est là où on se retrouve sur une location meublée professionnelle.

• Speaker #1

  C'est là où on se retrouve sur une location meublée professionnelle. Et c'est là où tu peux avoir des cotisations, mais voilà, en pratique, quand tu es en activité, tu dépasses. Oui,

• Speaker #0

  quand tu as un vrai salaire, une vraie rémunération de gérant, c'est rare de tomber par... erreur dans le caractère professionnel par contre c'est vrai que cette notion de cotisation sociale sur les locations meublées de tourisme à plus de 23 000 euros, pour peu que tu sois sur des zones où les locations estivales sont assez chères, les Sables d'Olonne en fait partie, Arc-en-Con etc n'en parlons pas t'as vite fait de te faire avoir et alors j'espère qu'il n'y a pas trop de personnes qui écoutent mais je pense qu'il y a beaucoup de personnes qui sont passées au travers je veux dire par là en fait c'est malheureusement un système du pas vu pas pris et Et pire que ça, nous, on s'en est rendu compte pour certains clients. On a souhaité faire les démarches pour justement aller s'inscrire à l'Urssaf et puis payer nos cotisations. C'est loin d'être évident. Le processus administratif pour l'inscription, exactement. Et pour quelqu'un qui n'a pas forcément une bonne volonté ou qui n'est pas forcément bien accompagné, très clairement, ça va être oublié. Si on dit non, il faut aller payer.

• Speaker #1

  Alors qu'on t'a dit non.

• Speaker #0

  donc là attention vraiment à ce seuil location meublée saisonnière 23 000 euros, alerte cotisation sociale gardez bien ça en tête ok j'ai perdu mon fil on était parti sur cette location meublée annuelle oui parce que il y a un autre point aussi t'as beaucoup de locations meublées annuelles qui étaient en location à meublé annuel pour la fiscalité du meublé, c'est à dire que très clairement on avait des propriétaires bailleurs qui te mettaient une location nue qui rajoutaient, allez, s'ils font bien les choses, deux, trois meubles qui vont bien, et le listing est prévu par l'État. Et puis derrière, on signait un bail en meublé, sauf que dans les faits, que ce soit le locataire ou le bailleur, tout le monde était d'accord pour que, sur le fond, c'était une location nue.

• Speaker #1

  Ou alors les meubles, ils étaient pris, ils étaient mis dans le garage, et après, parce que les meubles n'étaient pas folichons derrière, et que la personne préférait avoir ses propres meubles.

• Speaker #0

  Mais c'est vrai que l'avantage fiscal dont on parlait au niveau de la location meublée était... tellement intéressant que ça valait le coup entre guillemets de s'embêter à acheter trois meubles et deux lits quitte à les mettre dans le garage comme tu disais pour bénéficier de cet avantage fiscal.

• Speaker #1

  Pour l'instant tu parles au passé mais c'est toujours quand même avantageux, moins qu'avant mais c'est toujours avantageux. Exactement,

• Speaker #0

  quelle perspicacité, j'étais déjà parfait sur la question d'après. En effet ça reste avantageux mais tu as quand même certains locataires meublés, bailleurs location meublée qui commencent à tirer un petit peu la gueule. À cause, donc, notamment de cette potentielle réintégration des amortissements, ok, mais surtout parce que chaque année, ils se prennent des taxes, ils se prennent des taxes auxquelles ils étaient habitués, qu'ils ont oublié, et puis qui reviennent un petit peu sur le devant. Je te laisse en parler.

• Speaker #1

  À ce niveau-là, bon, tout propriétaire paye la taxe foncière, à ce niveau-là, il n'y a pas de problème. Donc, tu as ton appart,

• Speaker #0

  tu as ta maison, tu payes une taxe foncière chaque année, comme tout le monde.

• Speaker #1

  C'est ça, que ce soit en location ou en habitation, pour toi, à titre personnel. À côté de ça, tu as d'autres taxes. Quand tu es en location meublée, tu vas avoir la CFE, la cotisation foncière des entreprises. Et on le disait tout à l'heure, tu as le... C'est une mini-entreprise, donc tu auras une CFE à payer à ce niveau-là.

• Speaker #0

  D'ailleurs, CFE, on peut le rappeler, qui est le successeur de l'ancienne taxe professionnelle. Donc oui, les locataires meublés ont de la taxe professionnelle, de la CFE maintenant. C'est ça,

• Speaker #1

  de la CFE à payer. Et donc, dans le cadre de cette CFE, ça fait déjà une taxe en plus.

• Speaker #0

  Taxe qui est payable chaque année en décembre. Vous n'oubliez pas de vous connecter sur votre espace impôts.gouv parce que l'avis d'impôt n'est pas envoyé. Et puis surtout, l'année où vous avez failli la louper, vous vous mettez en prélèvement à échéance. Comme ça, vous êtes tranquille pour les années futures. Voilà, c'était le petit conseil de l'expert.

• Speaker #1

  À la limite, si tu as oublié, je pense que l'administration te rappellera rapidement que tu l'as oublié. C'est ça,

• Speaker #0

  mais le problème, c'est qu'elle va te le rappeler avec 10%. Donc déjà que les 200 balles sont chères, 220, 240, bref.

• Speaker #1

  Et puis il y en a une autre qui se balade Là dedans quand t'es en meublé saisonnier

• Speaker #0

  C'est la taxe d'habitation On l'avait oublié celle là on croyait qu'elle était disparue

• Speaker #1

  On pensait qu'elle avait disparu Finalement elle revient

• Speaker #0

  Par la Tu l'achetais par la fenêtre Et puis d'ailleurs là ça a été clarifié Assez récemment il y a eu des articles Des positions qui ont été prises comme quoi Oui il y a de la taxe d'habitation À payer tu vas nous redire un petit peu Dans quelles conditions Il faut la payer si c'est effectivement dû Parce que je me souviens quand même quand on avait ça il y a 4-5 ans, je trahirais un peu un secret, mais tu envoyais un mot aux impôts, tu disais « Attends, c'est bizarre, j'ai de la taxe foncière, de la CFE, de la taxe d'habitation, j'habite pas, machin » . On était en pleine réforme de la taxe d'habitation, t'envoyais un mail aux impôts, si globalement t'avais des bonnes relations et que le gars cherchait pas trop et tout, des fois ça sautait. Bon, aujourd'hui c'est fini.

• Speaker #1

  Aujourd'hui c'est fini. C'est fini pour plusieurs raisons. T'avais une vieille jurisprudence du Conseil d'État qui était ancienne là-dessus qui venait dire « T'as de la taxe d'habitation » . L'administration s'en était pas offusquée à l'époque. Et là, on se retrouve aujourd'hui à avoir une nouvelle jurisprudence qui est arrivée, qui est venue rappeler cette ancienne jurisprudence. Et en même temps, tu te retrouves à avoir une autre notion qui est arrivée, c'est gérer mes biens immobiliers sur le site impôts.grou. Et là, ça a été la magie pour l'administration fiscale de rentrer dans le data mining à ce niveau-là. Et en fait, les particuliers semi-professionnels qui font de la location meublée, ont donné toutes les informations qui ont permis à l'administration d'aller chercher cette taxe d'habitation. Puisque, je vous rappelle, quand vous allez sur le site à Poup.gouv, à ce niveau-là, vous gérez vos biens immobiliers, vous indiquez ce que vous en faites, le montant du loyer, qui est locataire, etc. Et finalement, si vous faites de la location meublée, et que vous en avez la disposition à un moment donné quelconque de l'année, puisque de la location meublée saisonnière, ce n'est pas plein tout le temps, vous devrez payer la taxe d'habitation. sur cet immeuble là et le seul moyen d'y échapper c'est d'avoir l'interdiction de mettre les pieds dedans.

• Speaker #0

  Oui c'est ça. Ce qui est compliqué. Oui exactement, bon bah là t'as tout résumé, c'est ce que je voulais dire, le point clé c'est l'histoire, est-ce que tu as disposition du bien ? Voilà le seul moyen de s'exfiltrer et de ne pas payer cette taxe d'habitation c'est d'avoir potentiellement un mandat exclusif avec une agence où il y a uniquement l'agence qui a le droit de mettre en location le bien et puis toi t'en as plus libre disposition.

• Speaker #1

  Et t'as pas le droit d'y mettre les pieds C'est hardcore Mais en effet Normalement tu vas jusqu'au bout Exactement Alors attention à ce niveau là Puisque l'administration a une arme Qui est hyper pratique C'est qu'elle peut aller chercher Les consommations d'électricité Oui Donc s'il y a de la consommation d'électricité Avec le compteur Linky Auparavant c'était un relevé annuel T'en savais rien A quel moment ils étaient Maintenant avec le compteur Linky Ils ont toute l'attitude de savoir A telle période Est-ce qu'il y avait quelqu'un Et si il n'y avait pas de locataire Qui est-ce qui était dedans C'est toi Ou un ami Ou des spotters ou les squatters en général ils sont branchés sur un autre mais voilà, t'as cette arme là et faut faire hyper gaffe à ça super conseil Benoît,

• Speaker #0

  en effet là c'est les dérives un petit peu de Big Brother et Big Data c'est que il y a des avantages, notamment pour les optimisations de consommation et tout ça mais il y a des inconvénients, c'est qu'on est fliqué tracé et qu'on sait exactement d'ailleurs petit aparté, petit conseil également pour les personnes qui veulent faire jouer l'exonération résidence principale et tout ça Je vous rappelle qu'il faut réellement être dans sa maison et puis que ça soit réellement ta maison. Et le meilleur moyen de le prouver quand même, c'est la consommation d'eau et d'électricité.

• Speaker #1

  Voilà. Alors l'eau, ils viennent une fois par an, donc c'est plus compliqué. On va avoir, si, un montant global éventuellement sur... Mais l'électricité, c'est l'élément primordial puisque, en fait, maintenant, on a une consommation au fur et à mesure et des relevés au fur et à mesure. Donc ça permet de montrer qu'il y a quelqu'un dedans.

• Speaker #0

  Donc, en effet, ce que je disais avant, la triple peine, triple peine, taxe foncière, taxe d'habitation CFE. Alors, ça rend le truc un petit peu douloureux. Ça reste intéressant pour les raisons qu'on évoquait avant. Quelles sont les futures stratégies immobilières à adopter pour justement... Alors, la question est très, très vague et je me mets à ta place. Bref, est-ce que c'est encore intéressant de faire de la location meublée ?

• Speaker #1

  Pour l'instant, ça l'est toujours. Ça l'est toujours en sachant que... En plus, en parallèle, pour les revenus fonciers, tu n'as plus de dispositif spécifique Pinel, Duflo, etc. Donc le revenu foncier a encore plus du plomb dans l'aile. Donc même si c'est moins bien pour la location meublée, ça reste toujours avantageux. En tout cas, pendant la période de location. Et c'est là où il y a un autre cliquet qui n'est pas que fiscal. Ça veut dire que pendant ta période de location, tu payes moins d'impôts qu'en revenu foncier. Donc, tu as plus de disponibilité et ta disponibilité, elle va te permettre de rembourser tes emprunts bancaires. Et c'est là où parfois ça peut coincer en revenu foncier. C'est-à-dire que certaines personnes se mettent en revenu foncier, n'ont pas pensé au remboursement de l'emprunt et à la fiscalité en se disant « De toute façon, je m'en fiche, c'est mon locataire qui paiera derrière le remboursement d'emprunt. » Sauf que quand tu te tapes dans une tranche à 30 plus 17 de prélèvements sociaux, la moitié du loyer qui part en impôts, il ne te reste plus que l'autre moitié pour rembourser la banque. et donc comment tu fais ? T'es obligé de plocher dans tes autres revenus, chose que tu n'as pas de problématique en location meublée grâce aux amortissements

• Speaker #0

  Très clair et c'est vrai que nous on le voit avec les personnes qu'on a en entretien conseil, prospects c'est vrai que cette notion de le remboursement d'emprunt n'est pas déductible c'est une notion qui n'est pas évidente pour tout le monde et c'est vrai tu te dis mais attends j'ai 500 balles d'emprunt à la banque chaque mois pour rembourser, je vais pas avoir des impôts en plus bah si si en fait tu payes sur ton loyer tu payes pas sur... voilà Et c'est vrai que c'est ce qui rend d'ailleurs les acquisitions immobilières et l'autofinancement immobilier assez compliqués à cause de la fiscalité. N'ayons pas peur des mots.

• Speaker #1

  Et là, il y a un nouveau projet qui est parti pour éventuellement mettre un statut spécifique de bailleur privé pour les locations nues. Ce qui fait qu'on rapprocherait la location nue de la location meublée. Par contre, comme je disais en introduction tout à l'heure. En général, on va plutôt vers plus de fiscalité que moins parce qu'on a des problèmes au niveau des finances publiques. Et donc, est-ce que ce projet va aboutir derrière ? Je n'ai pas de boule de cristal pour l'indiquer.

• Speaker #0

  En effet, pour schématiser, on peut voir la chose de deux manières. Soit j'enlève complètement l'avantage fiscal côté location meublée, soit je rajoute ce même avantage fiscal côté location nue.

• Speaker #1

  Mais ça coûtera aux finances publiques.

• Speaker #0

  Ça coûtera aux finances publiques et c'est clair qu'il n'y a pas eu beaucoup d'exemples sur ces dernières années de rendre la fiscalité plus clémente sur certains aspects. Moi, on n'est pas là pour faire de la politique ou un petit peu de fiscalité, mais ce n'est pas nous qui décidons. Moi, je serais quand même vraiment partant pour une remise à plat de tout ça. Mais quand je dis à plat, en fait, le problème en France, j'ai l'impression, c'est que naturellement, beaucoup de lobbies, de parties prenantes, etc. Et en fait, on veut essayer de contenter tout le monde. Et en fait, tu ne peux pas faire de réformes massives à partir du moment où tu ne fais pas des gagnants et des perdants.

• Speaker #1

  Il y aura forcément des...

• Speaker #0

  Pour des raisons électorales ou autres, je ne sais pas. À chaque fois, tu es... Ah bah non, mais on ne peut pas faire ça parce que les résidences seniors, c'est tout un écosystème et machin.

• Speaker #1

  C'est une façon de subventionner ces résidences-là. Il y a besoin de ces éléments-là. Voilà. Comme tu dis, on n'est pas politique. Ce n'est pas à nous de prendre les décisions. Nous, on en tire les conséquences derrière. Mais ce qu'on voit, c'est qu'économiquement, il y a des problèmes.

• Speaker #0

  D'ailleurs, j'avais vu passer un amendement ou autre concernant justement les abattements durées de détention. Aujourd'hui, c'est vrai qu'on a des abattements durées de détention qui permettent d'obtenir une exonération totale ou partielle à compter de 22 ans, 30 ans.

• Speaker #1

  Oui, c'est ça.

• Speaker #0

  Qui, à l'époque, étaient 15 ans, déjà. Oui, oui, oui. Rappelez-vous que l'État change les règles du jeu en cours de partie. Il n'y a qu'eux qui peuvent faire ça. Là, j'avais vu passer... Je suis presque tombé de ma chaise où j'ai sauté au plafond en disant, pour redynamiser le marché de l'immobilier, on repasserait sur un 15 ans. Je ne sais pas si tu as vu passer ça.

• Speaker #1

  Ça fait partie des amendements.

• Speaker #0

  Bon, après, voilà.

• Speaker #1

  Tu as ça et puis tu avais un même amendement qui venait dire qu'il n'y aurait plus d'amortissement pour les meublés. En ce moment, c'est un peu les...

• Speaker #0

  C'est le concours les pines des propositions fiscales, c'est ça ?

• Speaker #1

  C'est ça. Donc, voilà, j'ai arrêté de regarder les amendements. De toute façon, on n'aura peut-être même pas de loi de financement. Donc, c'est... Voilà, on sort un peu du débat.

• Speaker #0

  Ça marche. Pour conclure cet épisode, parce que de toute façon, à l'heure où on enregistre, on n'a pas encore la loi de finances 2026. Moi, je voulais juste revenir deux secondes sur ces notions d'investissement immobilier et donner deux, trois conseils quand même à nos auditeurs. Il y a un truc de base, le Pinel en est le meilleur exemple, la loi de finances en est un autre. On ne doit pas, on ne peut pas dicter un investissement immobilier en fonction de la fiscalité. La fiscalité doit être un élément à appréhender, dont il faut tenir compte dans le cadre de son investissement, notamment pour anticiper la potentielle fiscalité liée à l'investissement. Mais, comme pour les bagnoles électriques, comme pour le pinel, etc., la fiscalité ne doit être que la cerise sur le gâteau si c'est positif, mais pas plus. C'est pas parce que la résidence senior te permet de faire la location meublée, d'amortir, de ne pas payer, que c'est un bon investissement.

• Speaker #1

  C'est ça. Dans le podcast des véhicules, quand on en a parlé la dernière fois, Tu faisais état de la partie économique où tu achètes un véhicule, mais ici, ils décodent derrière. Et le problème, c'est que les gens ne voient que l'avantage du Pinel ou que l'avantage fiscal qui est attaché derrière. On leur vend ! ces produits-là. Sauf que, en fait, nous, on le voit. Après, tu me diras, moi, je vois que ceux qui ont des problèmes, puisque c'est un peu comme les médecins qui voient que des malades. Mais après, ce que je remarque, c'est que finalement, l'avantage qu'ils ont eu en fiscalité, ils le perdent lors de la revente. C'est-à-dire qu'en fait, le bien, ils l'ont suracheté du montant de l'avantage fiscal qu'ils ont eu, parce que tu as des intermédiaires, parce que tout le monde se nourrit là-dessus. Et donc, en fait, le problème, il est là. C'est que lors de la vente, si tu fais une décote sur ton bien, alors que tous les autres biens ont gagné de la valeur, finalement ton avantage fiscal t'a servi absolument à rien.

• Speaker #0

  C'est exactement ça. Et s'il y a bien un truc à retenir pour les investisseurs potentiels, c'est qu'il faut bien dissocier la rentabilité du rendement final du bien. La rentabilité, c'est combien il crache chaque année par rapport à combien il vaut. Ton loyer par rapport à combien il vaut. Très bien. Tu peux avoir une super renta. Oui. Sauf que, à la fin... Il y a le rendement, et ça c'est plus important, parce que le rendement c'est tout ce que tu as gagné ou perdu pendant la durée de vie du bien, cumulé avec ta plus ou moins-value. Et en fait tu peux avoir une super rentable pendant toute l'exploitation du bien, si jamais à la fin tu prends une méga moins-value, en fait tu as tout bouffé. Et c'est ça dont il faut essayer de tenir compte, parce que malheureusement on ne connaît pas l'évolution du marché immobilier, mais il faut se rattacher, et ce sera peut-être le mot de la fin, aux notions de base en immobilier, c'est la qualité intrinsèque du bien, et la demande sous-jacente.

• Speaker #1

  En fait, c'est une analyse de marché.

• Speaker #0

  Exactement.

• Speaker #1

  Comme on disait que c'était un petit peu des professionnels à ce niveau-là, en tout début de visionnage, on est là-dessus, on ne s'investit pas là-dedans sans avoir analysé le marché de l'immobilier où on veut investir. Sinon, il y a un risque.

• Speaker #0

  Et puis, on le sait pertinemment, l'immobilier, c'est du long terme. Il y a forcément des frais à l'entrée, que ce soit des... les droits d'enregistrement, vulgairement appelés les frais des pauvres notaires, etc. Ils pensent que nécessairement, sauf à avoir des mégas d'opportunités et faire potentiellement ce qu'on appelle des culbutes, quand tu as 7% de droits d'enregistrement à l'entrée, il faut quand même quelques années pour rentabiliser ton bien, pour rentabiliser, amortir ces frais, même s'ils ne sont pas fiscalement amortissables forcément, mais peu importe, on se projette sur du long terme dans l'immobilier.

• Speaker #1

  Ça, plus les frais d'agence que tu as en plus, ça fait une double charge. lors de la revente, tu dis toujours je vais revendre au prix où j'ai acheté, mais non, tu t'es déjà pris 15% dans la vue.

• Speaker #0

  Et c'est vrai que les 10-15 dernières années d'immobilier qu'on a vécu ont eu tendance à nous faire un petit peu oublier ça, où en fait tu avais beau garder ton bien que 2-3 ans, de toute façon les 30 ou 40 000 balles de frais d'acquisition que tu avais subis, ils étaient absorbés par la plus-value de 50 que tu avais fait en 3 ans. Je parle dans nos zones géographiques Oui oui On a de la chance, on est dans une bonne zone géographique Les gens qui nous écoutent à Angoulême Ou autres n'ont peut-être pas forcément Les mêmes problématiques Bon en tout cas merci beaucoup Pour tous ces éclairages Une fois de plus Benoît J'avais un podcast que j'avais vu Il y a quelques semaines Un podcast de la Martingale L'immobilier en 2025 faut-il encore Y croire ? alors où on se parle on n'a pas encore la réponse on ne sait pas à quelle sauce on va être mangé mais en tout cas je vous invite à aller consulter ce podcast il y a Aurélie Templet de Amarissimo qui a investi dedans et puis Amarissimo ils ont quand même une certaine connaissance culture sur ces aspects location meublé donc je vous invite à consulter ça si vous avez des questions sur ces aspects n'hésitez pas à nous mettre une question en commentaire Benoît est à votre disposition

• Speaker #1

  également je suis à votre disposition j'espère que cet épisode vous aura plu toi tu es investisseur benoît pour l'instant ça va être dans les murs de les bureaux de du cabinet mais non non pas une mobilier à pas quoi maisons

• Speaker #0

  principales oui mais autrement c'est le choix que j'ai fait pour moi aussi et c'est d'ailleurs un conseil que je donne à beaucoup de chefs d'entreprise la charrue avant les bois et puis l'immobilier professionnel que ça soit Le tien... d'autres, enfin de l'immobilier professionnel où t'es pas toi-même locataire, c'est un bon véhicule d'investissement. Et puis on pourra d'ailleurs faire peut-être un épisode là-dessus un jour. Ouais ouais carrément et moi c'est vrai que j'ai vu ce qui peut se passer également sur l'investissement locatif avec des particuliers. Des fois ça se passe très bien, souvent ça se passe très bien, mais ça peut être aussi une vraie galère.

• Speaker #1

  Ça dépend des cas ouais.

• Speaker #0

  Des affinités de chacun et tout ça. En tout cas, merci pour votre écoute, merci pour votre fidélité. Pareil, je ne le fais jamais, mais abonnez-vous. On a beaucoup trop de personnes qui nous écoutent, qui nous en parlent, mais qui ne sont absolument pas abonnés. Donc, partagez cet épisode, abonnez-vous et puis mettez 5 étoiles, etc. Merci à tous. Merci. Salut Benoît.

• Speaker #1

  Au revoir.

• Speaker #0

  Bravo, vous êtes arrivé au bout de cette capsule technique. T'as vu avec ton comptable. J'espère que cet épisode vous aura plu, que vous aurez appris des choses et peut-être qu'il aura éveillé votre curiosité. N'hésitez pas à contacter l'expert qui m'accompagne aujourd'hui. Si vous avez des questions complémentaires ou d'autres sujets que vous aimeriez voir abordés dans le podcast, n'hésitez pas non plus à m'en faire part, par mail ou par message. Enfin, pour nous aider dans le développement de notre podcast AVEUX avec mon comptable, partagez cet épisode et mettez un commentaire ou 5 étoiles, ou même les deux. Allez, à très bientôt, portez-vous bien.