Transcription

• Speaker #0

  Bonjour à tous, c'est Olivier sur le podcast T'as vu avec ton comptable. Après trois saisons de notre podcast, on a décidé de prendre un virage à 90° et switcher de format. Pour cette nouvelle saison, on passe sur un format beaucoup plus court, 15 minutes par épisode environ. Dans chaque épisode, on va traiter d'une question technique. Vous aurez des réponses claires et pédagogiques sur ces questions auxquelles sont confrontés tous les dirigeants. Pour chacun de ces sujets, je serai accompagné d'un expert à qui je poserai 5 questions clés qui vous permettront de mieux comprendre le sujet et ses enjeux. Cet échange vous guidera dans votre réflexion ou tout simplement améliorera votre culture professionnelle. J'espère que ça vous plaira. Bienvenue dans ce nouveau format et place à l'épisode. Hop hop hop, deux minutes pour vous dire que cette nouvelle saison est rendue possible grâce à notre partenaire ACD. ACD c'est quoi ? C'est tout simplement l'un des meilleurs logiciels métiers pour les cabinets d'expertise comptable. On a changé de logiciel au cabinet Bell Eden il y a maintenant deux ans et on a choisi ACD pour plein de raisons. Mais si je dois essayer de vous convaincre, je vais vous en citer deux. Déjà, il est possible d'installer le logiciel en local sur son propre serveur. Bien sûr, vous pouvez également l'avoir en mode SaaS avec un hébergeur, mais vous pouvez aussi l'installer sur votre serveur en physique chez vous. C'est le choix que nous avons fait, entre autres pour garder la main sur nos données. Ensuite, comme vous le savez, je défends souvent l'interprofessionnalité derrière ce micro. Eh bien, ACD, ils sont comme nous. Ils ont ouvert leur infrastructure pour collaborer avec les meilleurs outils professionnels. Ils sont connectés avec de nombreux partenaires. comme Je Déclare, Mon Expérience Gestion, Jury Act ou encore Chain Trust. Dans une époque où l'outil de production reste un enjeu majeur pour les cabinets, ACD est le partenaire qu'il vous faut. Alors n'hésitez plus que vous soyez un créateur ex-Nilo ou un cabinet déjà implanté, contactez Dan Amar de notre part, c'est le directeur commercial de chez ACD, et vous serez accueillis comme il se doit. Allez, je ne vous embête pas plus, place à l'épisode, bonne écoute. Et bah aujourd'hui, derrière le micro de T'as vu avec ton comptable saison 4, on a euh... Élise Bretommet et David Gilbert, vous êtes tous les deux conseillers en gestion de patrimoine ? Oui. Impeccable. Aujourd'hui, on va aborder une question sur ta vue avec ton comptable que tous les chefs d'entreprise et pas que se sont posés. C'est une question qui peut sembler assez bateau, mais on va rentrer dans le détail et on va voir à quel point c'est intéressant. C'est qu'est-ce qu'une SCI ? À quoi ça sert ? Est-ce que c'est intéressant ? Et pourquoi avoir recours à la SCI ? Sujet que vous ne maîtrisez pas trop mal, j'imagine ? Normalement.

• Speaker #1

  sujets qu'on pratique effectivement régulièrement.

• Speaker #0

  Dans le cadre de votre métier de gestion d'un patrimoine, là vous pouvez éventuellement commencer par nous dire un petit peu ce que vous faites au quotidien, où vous exercez, et puis je vous laisserai introduire éventuellement le sujet pour qu'on traite les quelques sous-questions qu'on a l'habitude de mettre en avant.

• Speaker #1

  Bonjour Olivier, déjà, nous on exerce sur... nos locaux sont situés au sable de l'Aune, mais on a notre territoire de jeu, on va dire, qui se situe en Vendée et un petit peu au-delà. Et nous accompagnons une clientèle de particuliers dirigeants d'entreprise sur ce secteur, sur les aspects de leur patrimoine particulier. Et donc, à ce titre, c'est vrai que la SCI, c'est un outil qui nous sert souvent, puisque nos clients rencontrent parfois des problématiques d'indivision, de fiscalité. Et donc, on va le voir, j'espère, pendant ce temps ensemble. C'est un outil qui répond à un grand nombre de problématiques.

• Speaker #0

  Ce qu'il faut bien comprendre, c'est que la SCI, c'est un outil à part entière qui permet justement, on va le voir ensemble, de choisir certaines options, notamment fiscales, et qui permet également d'organiser sa transmission. Je spoil un petit peu la suite de nos échanges, mais c'est justement pour ça qu'on a recours à la SCI. peut-être en introduction on va peut-être je vais pas dire opposer mais dire comment on achète un bien immobilier par exemple, quand on n'a pas recours à la SCI et qu'on est plusieurs. Je te laisse éventuellement avancer sur le point.

• Speaker #2

  Lorsqu'on achète un bien en propre, c'est comme ça qu'on le stipule, c'est-à-dire que si on est plusieurs, on va avoir affaire au régime de l'indivision. Ça veut dire qu'on doit gérer en commun le bien et de facto, il faut qu'on ait une bonne entente entre les différents indivisaires, les différentes personnes.

• Speaker #0

  Ce qui est le cas souvent d'ailleurs pour la résidence principale, pour des conjoints par exemple, on achète en indivision.

• Speaker #1

  Oui, la plupart de nos clients sont en indivision de facto, alors que ce soit au travers de la communauté, quand on est marié en communauté, ou en indivision quand on est en séparation de biens. Donc c'est vrai que c'est un sujet que presque tous les propriétaires d'un actif connaissent.

• Speaker #0

  Ce qu'il faut comprendre, c'est que cette indivision peut être choisie ou subie. Alors quand elle est choisie, c'est l'exemple que je citais juste avant avec la résidence principale, où on dit on achète ensemble en propre, moi je prends 60%, toi tu prends 40%, peu importe. Mais tu as de l'indivision subie, où c'est justement dans le cadre de succession, où tu as plusieurs co-héritiers qui se retrouvent sur un même bien en indivision. Alors c'est quoi justement, donc la SCI, on y reviendra, et c'est l'objectif de cet échange, permet d'éviter cette indivision, mais avant toute chose, c'est quoi le principal, le ou les principales problèmes de l'indivision ?

• Speaker #2

  Déjà, il y a un adage en droit qui dit que l'indivision n'est pas faite pour durer. Ce n'est pas pour rien, c'est qu'il faut s'entendre pour la gestion du bien, pour la vente, pour disposer de la chose. Et souvent, il y a quand même beaucoup de mésententes, notamment lors des donations ou successions. C'est ce qu'on disait tout à l'heure.

• Speaker #0

  Exactement.

• Speaker #1

  On a même certains cas avec des familles recomposées où on a des enfants d'un premier lit. Parfois, quand la protection du conjoint n'est pas suffisamment anticipée. On se retrouve avec un conjoint qui se retrouve en indivision avec des enfants qui ne sont pas les siens. Et ça, c'est vrai qu'en gestion de patrimoine, on cherche d'abord à l'éviter quand c'est possible, par des aménagements de régimes matrimoniaux, par des aménagements civils. Parfois, ce n'est pas possible, c'est plus compliqué. Et donc là, effectivement, l'idée, c'est de passer de cette situation qu'on subit, qu'on n'a pas décidé ou qu'on n'a pas pu éviter. pour aller vers une situation qu'on choisit. Et le premier avantage de la SCI, c'est quand même de définir soi-même un peu les règles du jeu et les règles de fonctionnement. Parce que quand on est en indivision, c'est le code civil qui nous dit quoi faire et comment faire. Quand on est dans le cadre de société, les statuts permettent de définir les règles pour faire des travaux, les règles pour vendre, les règles pour réemployer des fonds. Donc c'est cette liberté en fait qui... plaît d'abord dans l'utilisation des SCI et c'est ce qu'on met en avant nous plus souvent dans notre conseil. Après on verra qu'il y a d'autres avantages comme la fiscalité dont on pourra reparler un peu plus tard mais le premier avantage c'est vraiment de décider des règles de fonctionnement de la propriété d'un actif en commun. Ok,

• Speaker #0

  en effet donc juste pour revenir au basico-basique une SCI, donc une société civile qui peut être immobilière éventuellement, régie par des statuts Merci. et justement ces statuts vont définir qui la possède et puis vont définir également son mode de fonctionnement et donc on peut même si on ne doit pas pouvoir faire tout et n'importe quoi on peut aménager un petit peu pour justement que ça nous convienne à ce qu'on souhaite dans la vraie vie Tout à fait et dans le cadre de transmission pour nos clients c'est vrai que c'est une

• Speaker #1

  utilisation intéressante c'est qu'on peut dissocier celui qui gère de celui qui possède c'est à dire je peux parfaitement ne posséder que 1% des parts d'une SCI Merci. être néanmoins gérant, avoir des statuts qui protègent mon statut de gérant et avoir transmis la propriété d'un actif à mes enfants. Donc ça, c'est intéressant quand on veut transmettre sans pour autant...

• Speaker #2

  S'intéresser de ses pouvoirs. Oui,

• Speaker #1

  et puis vous savez, la gestion de biens immobiliers en famille, avec ce qu'on appelle les pièces rapportées, etc. Ce n'est pas toujours très simple. En tout cas, on craint parfois pour le futur et on veut se protéger contre le risque de gestion.

• Speaker #0

  Bien dissocié, en fait, qui est associé ? de la société et qui, entre guillemets, la détient et possède le droit de vote, et puis qui la gère, c'est le gérant. Ça peut éventuellement être la même personne, mais ça peut aussi être des personnes distinctes. Est-ce que la SCI est adéquate pour acheter à plusieurs ?

• Speaker #1

  La SCI, elle est...

• Speaker #0

  destiné à acheter à plusieurs je dirais pour créer une SCI de toute façon il faut être deux déjà par définition c'est pas une idée recue parce que c'est vrai certains clients le savent pas et c'est bien normal une SCI en effet doit obligatoirement être co-fondée par deux associés alors c'est vrai qu'on contourne indirectement cette règle souvent en disant très bien la SCI va être créée entre moi, Olivier et puis ma holding hop c'est bon j'ai les deux personnes mais c'est vrai que à l'origine c'est prévu d'avoir deux personnes distinctes. D'ailleurs juste pareil pour terminer sur ce sujet là on peut avoir certaines situations dans lesquelles on se retrouve avec un seul et même associé quand par exemple les parts se retrouvent réunies dans une seule et même personne, il doit y avoir un délai pour régulariser et puis se conformer avec la loi et donc rajouter un nouveau deuxième associé.

• Speaker #1

  Je crois que c'est un an, mais je ne suis plus très sûr.

• Speaker #0

  Et puis dans les faits, il ne se passe pas grand-chose.

• Speaker #2

  En fait, dans les faits, il ne fait rien, la personne reste toute seule.

• Speaker #0

  Ok. En termes de... On disait justement que la SCI facilite grandement la transmission. Est-ce que vous pouvez nous parler un petit peu des montages et des solutions qui existent pour justement utiliser cette SCI à but de transmission ?

• Speaker #2

  En fait, quand je détiens un bien et imaginons que je veuille le donner à mes enfants, en tout cas pour partie, ça veut dire que derrière, je vais me dessaisir d'une partie de cette gestion, puisque je confère des droits sur ce bien immobilier directement aux enfants. Quand je le transmets via une SCI, c'est-à-dire que le bien est situé dans la SCI, je ne vais pas donner ce bien, je vais donner des parts de ma société, de ma SCI. Et donc, je peux quand même conserver tous mes pouvoirs de gestion, de disposition. via notamment ce qu'on vient de stipuler, les statuts. Décidément, ils sont importants, ceux-ci. Et effectivement, ça me permet de garder le contrôle. tout en commençant à acter les abattements de droits de succession ou de transmission auprès de mes enfants.

• Speaker #0

  On a aussi cette notion de part sociale, où en fait, suivant comment a été constituée la société, X parts sociales, mais c'est beaucoup plus facile, entre guillemets, d'aller transmettre données, 50, 100, 150 parts, qu'une petite partie du bien immobilier. C'est beaucoup plus, comment dire, pas malléable, mais beaucoup plus facile à... On peut faire du sur-mesure.

• Speaker #1

  On peut aussi étaler dans le temps les donations en disant qu'on va commencer à transmettre son patrimoine à un moment de sa vie. Et puis, les donations se reconstituent tous les 15 ans. Donc, c'est vrai que ça peut permettre d'étaler un petit peu sur plusieurs donations. C'est vrai que c'est plus facile d'effectuer ces actes quand le bien est logé dans une SCI que quand c'est effectivement une détention en direct.

• Speaker #0

  On a un autre épisode, tu as vu avec ton comptable, qui va être... consacré justement aux donations. Un épisode exclusif sur les donations, avec les donations à terme, les abattements, enfin plein de trucs, avec quelqu'un de bien calé sur le sujet. Juste pour rappel, et sans dévoiler ce futur épisode, on a l'abattement classique qu'on connaît tous, qui est de 100 000 euros par enfant par parent, tous les 15 ans. C'est pour ça, encore une fois, dans la vie, il faut toujours anticiper, on le voit, cette histoire des 15 ans, en fait, ça donne pas beaucoup de cartouches au final, parce que les personnes qui souhaitent donner ... souvent on se retrouve à 40-50 ans, tu vois, avant c'est compliqué, tu ne commences pas à penser à la donation à 30-40 ans, sauf que quand tu commences à appliquer les 15 ans, j'ai n'importe quoi, à 50 ans, tu as une cartouche à 50, une autre à 65, celle de 80, même si l'espérance de vie est plutôt bonne et élevée, bon, ça te laisse peu de cartouches. Oui,

• Speaker #2

  je disais, c'est pour ça que réduire la base taxable en faisant des donations en e-propriété, plutôt qu'en pleine propriété, ça peut être une bonne opportunité, sans rentrer dans le concept juridique en tant que tel, mais ça permet de diminuer la base taxable et de transférer plus.

• Speaker #1

  Ça permet de garder le revenu aussi, et une autre façon aussi de diminuer l'assiette de taxation au droit, si j'achète un bien immobilier qui vaut 100, et que j'emprunte pour acheter ce bien immobilier, quand je vais vouloir le donner en direct, je vais donner le bien immobilier. Quand je réalise cette opération au sein d'une société civile, société civile immobilière pour SCI, j'ai dans le même paquet, je dirais, à la fois mon actif qui vaut 100, mais aussi mon crédit qui peut valoir également 100. Et du coup, quand je vais donner des parts de ma société, votre acteur rentable fera une estimation de la valeur des parts qui sera fortement minorée par rapport à la valeur réelle de l'actif.

• Speaker #0

  Alors ça, c'est un point ultra important et merci de le mettre sur la table. On en parle souvent avec les clients là-dessus. en effet Avoir une SCI qui détient un bien immobilier mais qui détient aussi un emprunt en face a pour effet d'avoir une SCI qui ne vaut quasiment rien à l'origine. C'est-à-dire que ma SCI est constituée, c'est une coquille vide, j'achète un immeuble qui vaut un million, j'ai un emprunt en face d'un million. La valeur des parts de la SCI, c'est zéro. C'est 1000 euros pour le capital social si on a mis un capital de 1000 euros, mais c'est zéro. et donc si je décide de transmettre Abinito au démarrage de la SCI départ à mes enfants, le coût il est de zéro, puisqu'en fait on est sur une valeur de zéro, donc zéro que multiplient les droits de donation, ça fera toujours zéro. Alors, j'exagère un peu, on n'est pas vraiment à zéro, mais si plus on fait cette donation tôt dans la vie de la SCI, moins ça coûtera cher.

• Speaker #2

  En fait, on payera les frais du notaire, mais déjà on n'imputera pas l'abattement des 100 000, donc on gardera effectivement un reliquat important pour le reste, et on payera juste effectivement les droits du notaire.

• Speaker #0

  Exactement. Alors, sur les aspects transmission, vous voyez d'autres choses éventuellement à mettre en avant ?

• Speaker #2

  C'est un vaste sujet, mais on en a fait bien le tour en peu de temps.

• Speaker #0

  Il y a un autre sujet sur la SI qui, pour nous, experts comptables et fiscalistes, est quand même primordial. C'est justement cette histoire de fiscalité. Quand j'achète un bien immobilier en propre, le choix de la fiscalité, il n'y en a pas. On m'impose en fait la fiscalité qui est celle des revenus fonciers quand je détiens en direct. alors que Quand je suis en SCI, j'ai le choix. Est-ce que quelqu'un d'entre vous peut nous dire quel choix j'ai ?

• Speaker #1

  Il y a un tout petit peu de choix quand on détient en direct, selon qu'on fasse de la location nue, ou du meublé, ou des différents dispositifs. Mais c'est vrai que...

• Speaker #0

  Je suis dans la contradiction, je ne choisis pas. C'est-à-dire que je choisis mon mode de location, mais je ne choisis pas la fiscalité applicable. Alors je peux peut-être aller jouer sur du réel ou du micro ou du machin, mais...

• Speaker #1

  Pour chaque revenu catégoriel, qu'on soit obéissé au revenu foncier, effectivement, on a quelques choix. Mais c'est vrai que la façon dont je loue mon bien va déterminer en grande partie la façon dont je vais être fiscalisé. Et donc, c'est vrai que sur la société civile, là encore, elle donne du choix. Et c'est ça qui est vraiment super avec ce type d'outil patrimonial. C'est que j'ai du choix aussi dans la fiscalité. Et donc, par défaut, en fait, on peut dire que la SCI, elle peut être, on va dire, semi-transparente, c'est-à-dire qu'elle va être... L'investisseur va être de la même manière que s'il avait acheté en direct son bien taxé aux revenus fonciers s'il fait de l'allocation nue classique. Donc là, il n'y a pas de différence. Et on sait que la fiscalité est confiscatoire, on va dire, sur les revenus fonciers, parce qu'une fois que j'ai payé mes intérêts d'emprunt, ma taxe foncière, mes frais de gestion, etc., Le revenu qui me reste ? Ce revenu peut être taxé à la tranche marginale de la position, qui peut aller jusqu'à 45%, et également aux prélèvements sociaux de 17%. Donc ce n'est pas rare de voir dans nos dossiers des revenus qui sont taxés à 60%. Pour ces personnes qui sont fortement imposées, ou pour celles qui sont fortement allergiques à l'impôt, on peut opter au sein de la société civile pour une option à l'impôt sur les sociétés, qui va avoir un mode de fonctionnement différent. D'abord, le taux d'imposition n'est pas le même, puisqu'il est de 15% jusqu'à un résultat imposable, jusqu'à un bénéfice de 42 500 euros et 25% au-delà. Donc on voit déjà au départ qu'il y a une différence importante avec les quasiment 60% que j'ai en direct. Et également, il y a ce qu'on appelle de l'amortissement. Donc ça, ça nécessiterait peut-être un podcast entier pour expliquer les modalités. Mais en gros, vous allez constater de façon fictive que votre bien perd de la valeur. alors c'est fictif parce qu'on sait bien qu'il ne perd pas de valeur mais comptablement on va constater une perte de valeur qui va venir minorer les revenus taxables et donc ça c'est très souvent extrêmement performant par rapport à des revenus fonciers traditionnels

• Speaker #0

  Pour revenir là-dessus un petit peu sur la partie fiscalité en fait ce qu'il faut retenir c'est que par défaut une SCI elle est transparente fiscalement c'est-à-dire qu'on va lui appliquer la fiscalité de ses associés donc si ses associés sont des personnes physiques Merci. en fait ça va être la même fiscalité que si j'étais en direct sur le bien. Si l'associé est une autre personne morale, une société, on va faire l'application du fameux 238 bisca, et on va aller lui appliquer la fiscalité de la société du dessus. Mais ça c'est un petit peu technique, on ne rentrera pas en détail là-dessus. Un autre point, la fiscalité en direct, ou en transparence, ou en revenu foncier, Ce qu'il faut bien comprendre, c'est qu'elle est devenue rédhibitoire aussi au fur et à mesure des années. Parce qu'à l'époque aussi, nos anciens, qui nous écoutent également peut-être, ont connu en fait des taux de CSG à 2-3%. Et il faut bien se rappeler qu'en fait, quand on a des revenus fonciers, c'est de l'impôt sur le revenu et de la CSG. Donc de l'impôt sur le revenu à la tranche marginale, comme tu le disais tout à l'heure, jusqu'à 45, et 17,2% de CSG. Donc si tu fais tranche marginale d'impôt plus 2 ou 3% de CSG, bon ben c'est acceptable. Mais si tu fais tranche marginale d'impôt plus 17,2% de CSG, c'est plus... En fait,

• Speaker #2

  déjà, le 17,2% est supérieur au 15% de l'impôt à l'IS réduit.

• Speaker #0

  Exactement. Et dernière chose, juste peut-être en comparaison quand même. Ce qui pouvait motiver certains d'être en direct ou en SCI à l'IR, c'était l'exonération plus-value qui était à l'époque acquise au bout de 15 ans. Ça a changé en 2011. Alors je suis nul sur les dates, mais je le sais parce que je suis remonté sur un dossier où j'ai eu une merde et je sais que les règles ont changé en 2011-2012 et en 2012 ou 2011, je ne sais plus, peu importe, ils ont dit bon bah c'est plus 15 ans, c'est 30 ans. Donc à partir de là, c'est vrai qu'on a eu une majorité d'SCI et d'acquisitions immobilières qui se sont fait sous le régime de l'ISP.

• Speaker #1

  C'est 30 ans et les pourcentages sont très efficaces les dernières années. C'est-à-dire qu'il faut vraiment attendre les 27, 28, 29e années pour avoir un effet significatif. Ce n'est pas linéaire.

• Speaker #0

  Très pertinent de le rappeler. En effet, au bout de 20 ans, on n'a quasiment rien comme abattement. C'est-à-dire ? Oui. Est-ce qu'on a d'autres avantages sur la SCI à l'IS ? On a parlé de cet amortissement. Juste en rappel, on vient de le voir, opter ou choisir un fonctionnement à l'IS dans une SCI permet de ne pas payer d'impôts ou très peu d'impôts pendant la durée de vie et de l'exploitation du bien immobilier. Par contre ?

• Speaker #1

  Par contre ?

• Speaker #0

  le jeu de l'amortissement fait que, à la fin, je vais avoir une valeur nette comptable de mon bien immobilier qui va se rapprocher de zéro. Ce ne sera pas zéro parce que le terrain n'est pas amortissable. Mais on se retrouve à la fin, même si on revend le bien au même prix qu'on l'a acheté, avec une plus-value comptable et fiscale qui va me générer de l'impôt. Ça, il faut bien l'avoir en tête.

• Speaker #2

  C'est la contrainte, tout simplement.

• Speaker #1

  Et donc, dans la liste des points de vigilance, il y a effectivement cette notion de revente. Et puis, il y a aussi le type de location. La SCI se prête moins peut-être à de la location meublée. En tout cas, quand on fait la location meublée, dans la plupart des cas, on n'a pas le choix d'opter pour l'IS. Donc, peut-être si on veut faire de la location meublée dans des montages en société, peut-être opter pour d'autres personnes juridiques. Ce n'est pas l'objet du podcast, mais il y a... Il y a d'autres dispositifs plus adaptés.

• Speaker #0

  C'est intéressant de le rappeler parce que j'ai beaucoup de clients qui nous sollicitent et qui nous disent comment il faut que j'achète mon immobilier. Je dis ça dépend de ce que tu vas acheter. Si tu achètes un entrepôt pour aller mettre tes camions à Sainte-Foy, ça ne va pas être la même chose que si tu m'achètes un petit studio meublé sur le Remblay des Sables. Le petit studio sur le Remblay des Sables, je vais peut-être en l'état actuel de la législation t'inciter à l'acheter en direct. Parce que le régime qu'on connaît tous, etc. A l'inverse, je ne vais clairement pas aller t'inciter à acheter ton entrepôt à Sainte-Foy en direct. Parce que si tu l'as en direct, tes 1500 ou 2000 euros de loyer de ton entrepôt, ça sera des revenus fonciers et tu n'auras pas le choix. Et ça sera la cata.

• Speaker #1

  Il y a tous les cas où on a le choix. Il y avait effectivement beaucoup de cas où on n'a pas le choix d'opter pour l'impôt sur les sociétés.

• Speaker #0

  Alors, une SCI... Comment on la constitue ? Qui s'en occupe ? Combien ça coûte ? Vous pouvez nous éclairer un petit peu là-dessus ?

• Speaker #2

  On a le comptable, notre ami préféré, qui peut effectivement nous constituer une SCI. On a notre notaire également. Et certains vous diront, oui, mais je vais la créer en ligne et ça me coûtera moins cher. On a insisté, je pense, dans le début de ce podcast, sur la nécessité de faire des statuts bien équilibrés parce que ça a des impacts en termes de gestion. Et je pense aujourd'hui que les statuts, il faut les confier à quelqu'un de compétent pour le faire comme il faut. Donc le comptable ou le notaire sont tout à fait appropriés pour les faire. Le coût environ de création, on est aux alentours, et Olivier, Sophie, vous êtes sympas avec lui, entre 1000 et 1500 euros pour effectivement la création de cette structure. Après, tout dépend de ce qu'on veut, de ce qu'on souhaite comme complexité.

• Speaker #0

  Oui, alors moi là-dessus, je suis très à l'aise sur le sujet. Et c'est ce que je dis même aux clients et prospects qui nous sollicitent. Je leur dis... En effet, la constitution, c'est 1000 euros avec les frais de greffe, les frais de publicité légale, vous en aurez pour 1520. Vous devriez pouvoir réussir à trouver à 600-700 balles sur Internet. Ça peut faire le job dans un premier temps quand, par exemple, tu es dirigeant et puis tu fais ta SCI entre toi et puis ta société, ça va. Mais par contre, le jour où tu veux un truc un petit peu plus personnalisé, chiadé, en vue d'une belle transmission... Là, il faudra faire un toilettage des statuts ou une convention de démembrement ou un truc du genre. Est-ce que tu as économisé à l'origine ? Tu vas le perdre après. Après, c'est juste une question d'opportunité, de moment dans la vie aussi. Est-ce qu'il faut aller vite aussi ou pas ?

• Speaker #1

  C'est très juste de bien vérifier que les statuts, les faire évoluer dans le temps, en fonction de sa structure familiale, en fonction des associés. Parce qu'on voit souvent des statuts qui sont les statuts d'origine et qui ne correspondent plus vraiment ou qui ne protègent plus vraiment, notamment quand il y a des Les parles des SCI sont démembrées, il y a des décisions particulières à prendre sur la distribution des revenus, qui a droit à quoi, et ça les statuts doivent le prévoir aussi, ce n'est pas toujours fait au début. Donc quand ce n'est pas fait au début, bien s'inquiéter, passer un petit peu de temps, ça évite des problèmes plus tard.

• Speaker #2

  Idem quand on commence à faire des donations et qu'on rentre en conflit avec des enfants mineurs, dans une société, il faut faire attention aux statuts. Oui, tout à fait.

• Speaker #0

  Alors, on ne va pas s'étendre sur le coût de la comptabilité, parce que de toute façon, les coûts en plus sont dispos sur Internet. Et puis, autant ce que je disais, nous, experts comptables, en fait, on est très libre au niveau de la communication qu'on peut faire. La seule chose qu'on ne peut pas faire et qu'il ne faut pas faire, c'est dire mon bilan, il a 500 balles, mon concurrent, il a 700 balles. Voilà, ça, c'est nul. C'est de la technique Leclerc. Ça n'est pas applicable dans notre métier. Mais juste une chose. Dans certains cas, et puis ceux qui creusent le sujet s'en rendront compte, on n'est pas obligé forcément de faire un bilan de SCI. On n'est pas obligé en fait. Je crois que quand tu as une SCI qui détient une résidence et qui est mise à disposition des associés, on fait un bilan la première année, on indique qu'il y a des revenus fonciers à zéro puisque c'est mis à disposition des associés, et puis terminé. Sauf que ce qu'il faut bien comprendre, c'est qu'il y a deux objectifs quand on fait un bilan et une liasse fiscale. Il y a la liasse fiscale forcément pour les impôts, pour s'acquitter de l'impôt éventuel et déterminer le résultat. Et le bilan, c'est surtout pour savoir qu'est-ce qu'elle possède la SCI et comment on l'a financée. Et en fait, le sujet qu'on a souvent, c'est des gens qui n'étaient pas obligés de faire un bilan, mais qui au final... se retrouvent dans une situation de succession ou autre et cherchent à savoir qui a financé quoi et combien quel est le patrimoine et quelle est la valeur des parts. Sauf que si je n'ai pas de compta, je ne sais pas vraiment ce que la société possède, je ne sais pas qui l'a payé, comment ça a été payé et donc c'est infaisable. Donc pour un coût relativement modique, n'ayons pas peur des mots, vous devez faire faire un bilan annuel de votre SCI, même si ce n'est pas obligatoire, pour au moins garder une trace précise du patrimoine et de quel associé a apporté combien. Ça, c'est le petit conseil de l'expert.

• Speaker #2

  C'est mieux.

• Speaker #0

  C'est ça. Est-ce qu'il y a d'autres points sur la SCI sur lesquels vous souhaiteriez qu'on revienne avant d'essayer de clôturer cet épisode ?

• Speaker #2

  La résidence principale ?

• Speaker #1

  Oui, on a souvent des questions sur la résidence principale. Est-ce que c'est souhaitable ou pas de loger sa résidence principale dans une SCI ?

• Speaker #2

  Eh bien, non.

• Speaker #1

  En général, le plus souvent, à 95%, il y a quelques cas où ça peut s'entendre, notamment dans des logiques de transmission, quand les maisons, les biens immobiliers valent très très cher. Parfois, ça peut avoir du sens. mais En règle générale, on va plutôt conseiller d'éviter parce qu'on va perdre le bénéfice de certains avantages fiscaux, comme l'exonération de la plus-value en cas de revente, l'abattement à l'impôt sur la fortune immobilière. Donc, c'est vrai qu'on va préférer rester propriétaire en direct de la résidence principale.

• Speaker #0

  Oui, tout à fait. Je n'ai pas grand-chose à rajouter. C'est vrai qu'on a certaines situations. On se rend compte que la résidence principale a été mise en SCI. souvent c'est peu ou pas pertinent et en effet on perd certains... avantages qui sont octroyés sur une détention en direct. On a aussi certaines personnes qui s'amusent, enfin qui s'amusent, on a le droit, et quand c'est bien fait, c'est bien fait. Via une holding, tu as une prise de participation dans la SCI, et donc la holding fait glisser des fonds vers la SCI pour acheter une résidence principale ou secondaire. Ou secondaire qui deviendra principale. Et en fait, ce jeu de détention capitalistique entre la holding et la SCI permet de faire glisser des fonds, vous l'aurez compris, qui n'ont pas été appréhendés par le dirigeant à titre particulier. Et donc forcément, je n'ai pas le frottement de CSG, notamment, et je n'ai pas le frottement flat tax distribution. On passe directement de société à société. Voilà. D'autres inconvénients, non, mais on l'avait juste dit rapidement là-dessus, mais on le rappelle, l'histoire des amortissements qui amènent mon bien à avoir une valeur nette comptable proche de zéro et donc une plus-value à la fin sur laquelle je vais payer de l'impôt. Seul point quand même positif, c'est que généralement, quand j'ai vendu, je perçois le prix de vente. donc Donc si j'ai perçu le prix de vente, ça me permet quand même de m'acquitter de l'impôt relativement facilement, surtout si ça a été anticipé et prévu dans la tête. Contrairement à l'emprunt mensuel, où si jamais je me prends de l'impôt tout au long de la durée de détention du bien parce que je suis en revenu foncier, j'ai du mal à payer mon emprunt. C'est ça la différence. Alors que là, à la fin, l'impôt de plus-value est payé par le prix de vente. Donc ça le fait. On est bon ?

• Speaker #1

  On a juste un mot sur les contraintes de gestion. On a souvent cette question de nos clients, c'est de dire oui, mais il va y avoir de la gestion, des choses à faire, etc. Alors, on se rend compte que finalement, quand je détiens un bien en direct qui est loué, je dois aussi m'occuper de pas mal de choses. J'ai aussi des relations peut-être parfois avec une agence immobilière qui s'en occupe, des décisions à prendre, un suivi à faire. J'ai la fameuse déclaration de revenu foncier dans laquelle je crois que c'est une des déclarations où il y a le plus d'erreurs en France. Les particuliers déclarent de bonne foi tout un tas de sujets, mais avec parfois des coquilles. Bon, la gestion, quand elle est confiée à son expert comptable et le suivi, c'est vrai que c'est assez... Nous, nos clients sont contents parce que finalement, ils se contentent de transmettre les quelques documents qui sont demandés une fois par an par leur expert. Et du coup, ensuite, le temps passé est relativement modique. Donc, pour nous, de notre point de vue, la gestion, ce n'est pas un sujet.

• Speaker #0

  Avec ce que tu viens de nous dire, là, il y a un élément qui me vient en tête dont on n'a pas parlé et qui est super important à mon sens. C'est justement la règle de qu'est-ce que j'ai le droit de déduire. Et en fait, c'est vrai que quand je suis en revenu foncier, la règle retenait bien ça, quand je suis en revenu foncier, je n'ai le droit de déduire que ce qui est expressément prévu par le code général des impôts. Donc, c'est-à-dire que tout ce qui n'est pas prévu, je n'ai pas le droit de le déduire. A l'inverse, en SCILIS, je suis sur une comptabilité règle fiscale commerciale, j'ai le droit de déduire tout ce qui est dans l'intérêt de la société.

• Speaker #1

  Y compris les frais de notaire.

• Speaker #0

  Exactement. Exactement. Et donc, il y a deux... Alors... il y a deux, trois charges importantes qui font la DIF, notamment en démarrage d'activité, c'est les frais de notaire, alors qu'on appelle vulgairement frais de notaire, mais dans les frais de notaire, il y a les émoluments du notaire, mais aussi et surtout les droits d'enregistrement. Et les droits d'enregistrement, contrairement au régime des revenus fonciers, si j'étais en direct, les droits d'enregistrement, j'ai le droit de les déduire dans une SCI à l'IS, j'ai le droit de les déduire plein pot. D'ailleurs, j'ai deux solutions pour les déduire. Soit je les déduis one shot dès la première année, comme ça je crée un déficit fiscal. Soit j'étale ça dans le temps au même rythme que l'amortissement du bien. Et donc ça, c'est un gros plus. Pareil, les frais d'agence. Tu achètes un appartement, si tu l'achètes en direct perso, les frais d'agence sont pour ta pomme. Tu ne les déduis pas. A l'inverse, en SCI à l'IS, tu vas déduire tous ces frais-là et les frais d'acquisition. gros point à retenir également qu'ils peuvent faire euh pencher la balance. Bon, et pour terminer là-dessus, est-ce que vous avez d'autres points sur la SCI ? Est-ce qu'on peut mettre tout et n'importe quoi dans une SCI ?

• Speaker #1

  On peut mettre beaucoup de choses. Ça, ça va dépendre aussi beaucoup de la rédaction des statuts, de l'objet, etc. Vraiment, c'est très important d'accompagner la création de sa structure. Mais ensuite, on a le droit de... Il y a des sociétés civiles qui peuvent détenir des actifs financiers, des actions, des placements. Il y a l'équivalent des contrats d'assurance vie qu'on appelle contrat de capitalisation qu'on peut aussi loger dans des personnes morales comme les SCI. Des parts de sociétés civiles aussi en placement immobilier ? J'ai même vu parfois des bateaux, certaines valeurs. Du coup, il y a une limite juridique parce qu'il faut faire attention à ne pas sortir de l'objet civil. de la SCI, mais en dehors de ça, l'univers d'investissement ou de placement est très large au sein de la SCI.

• Speaker #0

  Impec. Bon, ce sera le mot de la fin pour tenir le timing. Merci à vous deux pour votre participation. On peut vous joindre au SAB de l'ON. On peut vous joindre sur LinkedIn. On peut vous joindre par mail.

• Speaker #1

  Presque partout.

• Speaker #2

  Pas sur TikTok.

• Speaker #0

  Pas sur TikTok. Donc, si vous avez des besoins en conseil et en gestion de patrimoine, n'hésitez pas à travailler avec eux. des professionnels locaux. On fait beaucoup d'interprofessionnalité avec nos clients. C'est quelque chose qui me plaît. On ne sait pas tout faire, mais à plusieurs, je pense qu'on fournit le bon conseil pour nos clients. C'est tout l'objectif.

• Speaker #1

  Merci à vous. Merci Olivier. Bonne après-midi.

• Speaker #0

  Allez, à plus. A bientôt.

• Speaker #2

  Bravo, vous êtes arrivé au bout de cette capsule technique T'as vu avec ton comptable. j'espère que cet épisode vous aura plu que vous aurez appris des choses et peut-être qu'il aura éveillé votre curiosité. N'hésitez pas à contacter l'expert qui m'accompagne aujourd'hui. Si vous avez des questions complémentaires ou d'autres sujets que vous aimeriez voir abordés dans le podcast, n'hésitez pas non plus à m'en faire part, par mail ou par message. Enfin, pour nous aider dans le développement de notre podcast T'as vu avec ton comptable, partagez cet épisode et mettez un commentaire ou 5 étoiles. Ou même les deux. Allez, à très bientôt. portez-vous bien