Speaker #0Bienvenue à toi. Tu écoutes ton experte conseil, le podcast qui va te faire aimer la comptabilité. Je suis Marion Coste et dans la vie, j'aime les défis. J'accompagne aussi les entrepreneuses et particuliers en allégeant leur charge mentale, grâce à mon expertise, ma proximité et surtout, surtout, mon authenticité. Tu l'as compris, je suis une experte comptable. Pas comme les autres. Mais ici, et pour toi, je serai ton expert conseil pour vulgariser l'entrepreneuriat et enfin le rendre accessible pour tous. Alors, installe-toi et profite de ce moment de légèreté. La société civile immobilière ou SCI constitue la forme juridique la plus connue et répandue. Il suffit de tendre l'oreille ou qu'on aille à simplement écouter les médias, à écouter au repas de famille ou lors de rencontres amicales, tout le monde a une SCI ou tout le monde connaît quelqu'un qui en a une ou qui projette d'en avoir une. En même temps... De par sa nature, cette structure est attractive et est surtout simple d'utilisation. Il suffit d'avoir deux associés au minimum, des particuliers ou des sociétés. Aucun capital minimal n'est demandé, son activité doit être civile. Autrement dit, il n'est pas possible de réaliser une activité commerciale dans une SCI. Enfin, la conséquence de cela serait alors l'application automatique de l'impôt sur les sociétés, ce qui n'est pas toujours souhaité. Finalement, la société civile immobilière, ou SCI donc, est un outil patrimonial super pratique pour gérer ou louer des biens immobiliers. Aïe, c'est là que le bas blesse. Oui, la SCI est effectivement un outil patrimonial. puissant. Mais c'est justement car elle constitue un véritable couteau suisse. Pour résumer, oui la SCI est un outil patrimonial, mais c'est aussi un outil juridique, un outil de transmission, un outil de gestion et un outil fiscal. Ensemble, je vais te montrer que la SCI est beaucoup trop sous-estimée. Finalement, je vais te montrer ses super pouvoirs. Et toi, dis-moi en commentaire combien tu en connaissais. Pour de vrai, tout d'abord, la SCI facilite le financement d'un bien en commun. Et là, je t'arrête tout de suite. Je ne te dis pas que la SCI créée t'ouvrira les portes de n'importe quel financement que tu as demandé. Non, l'emprunt SCI demeure un emprunt classique. Mais le fait d'emprunter à plusieurs, il faut avoir au moins deux associés, n'oublions pas, te permettra... d'emprunter de plus grandes sommes, car ton organisme financier tiendra compte de la combinaison des capacités d'empreinte de chaque associé. Dit autrement, si tu as une capacité de 10 et que ton associé a une capacité de 10, la SCI pourra emprunter avec une capacité de 20. Donc, si tu peux emprunter de plus grandes sommes, tu pourras financer plus confortablement un bien acquis en commun. Le financement du bien est plus facile, donc. Deuxième point, la SCI simplifie la transmission. La transmission de biens détenus par une SCI permet d'anticiper la transmission de biens tout en conservant le contrôle. Par exemple, tu es parent, tu souhaites conserver l'usufruit de ton bien, donc la capacité pour toi d'utiliser et d'obtenir les fruits de ton bien, et en même temps, tu transmets à tes héritiers la nupropriété, correspondant finalement au fait d'être propriétaire. en tant que tel, car oui, il est possible de démembrer des éléments avec la capacité d'utiliser l'élément et la capacité de le posséder. Donc finalement, en tant que parent, si tu conserves la capacité d'utiliser et de récolter les fruits de ton bien, ou ici de part de SCI, de ton vivant, tu conserves le pouvoir, les décisions et les fruits récoltés de ta SCI, et en même temps, tu prépares ta transmission, car à ton décès, ton usufruit reviendra directement au nu propriétaire, donc à tes héritiers, sans que tu aies besoin de repasser devant le notaire. Finalement, la SCI simplifie la transmission. Troisième point, la SCI permet de protéger des personnes incapables en les mettant à l'abri du besoin. Dans le cadre d'une SCI familiale, les parents peuvent donner l'usufruit des parts de la SCI, donc encore une fois la capacité d'utiliser et de jouir des fruits de l'élément, à un enfant handicapé par exemple, et ils peuvent transmettre en parallèle la nulle propriété, donc le fait d'être propriétaire, au reste d'une fratrie. Ainsi, ton enfant, dans ce cas-là, handicapé pourra bénéficier des rentes que constituera le loyer de ta SCI et à son décès, le reste de tes enfants obtiendra la nue propriété car encore une fois, l'usufruit revient automatiquement auprès de la nue propriété sans passage devant le notaire. Mais durant la vie de ton enfant handicapé, tu lui garantis une certaine forme de rente, ce qui peut le protéger. Quatrième point, la SCI permet aux personnes incapables d'accéder à la propriété facilement. La société civile immobilière, comme toute société, permet de différencier les personnes qui possèdent la société, donc les associés, des personnes qui la dirigent, comme le gérant, par exemple. Évidemment, il est possible qu'une personne possédant la société la gère par la même occasion. Mais dans certains cas, cela n'est pas possible. C'est le cas, par exemple, de personnes mineures pour lesquelles il faudrait passer devant juste des affaires familiales. Aussi, en laissant un mineur associé d'une SCI et non gérant, cela lui permet d'accéder à la propriété sans pour autant faire face à la complexité administrative ou par exemple être obligé d'attendre sa majorité. Cinquième point, la SCI permet d'optimiser les libéralités lors de donations. La donation correspond au fait de donner un bien immobilier immobilier ou immatériel à une personne. Une donation occasionne le versement de frais d'actes et de taxes appelés libéralités. Ces libéralités dépendent alors de la valeur de la donation. En général, les personnes font des donations d'argent, de parts ou de biens immobiliers. Et ici, le fait de faire la donation de parts de SCI plutôt que de faire une donation directe d'un bien immobilier peut s'avérer plus avantageux. Lors de donations de part de SCI, la valeur tient compte des dettes de la SCI. Cela conduit donc à réduire la valeur de la donation et par conséquent les libéralités correspondantes. Attention, ce type de montage ne peut pas être fait uniquement dans un objectif de léser l'administration fiscale, car il s'agirait ici d'un abus de droit. Ce n'est pas une bonne idée. Sixième point, la SCI évite le recours à l'indivision. Lors du décès d'une personne, ayant de multiples héritiers, une indivision est constituée de ces différents héritiers. Ou, lorsque deux personnes non mariées acquièrent ensemble un bien, quelle que soit la relation les liant, une indivision est créée entre elles deux. Une indivision correspond à une entente entre différentes personnes qui détiennent une partie d'un même bien. Elles gèrent ensemble un bien dont elles partagent la propriété. La particularité de l'indivision et que les décisions doivent être prises à l'unanimité. Aussi, chaque désaccord peut créer une situation de blocage pour l'indivision. Et évidemment, plus il y a de membres dans l'indivision, plus le risque de situation de blocage est accru. Et pour sortir d'une situation de blocage, il est souvent nécessaire de vendre le bien intégré dans l'indivision, ce qui peut finalement s'avérer dommageable. A contrario, au sein d'une société civile, immobilière, les décisions sont prises à la majorité. Aussi, un désaccord n'entraînera pas la vente du bien. Septième point, la SCI structure et organise ton groupe familial. Les achats de biens immobiliers au sein d'une SCI permettent de créer, de structurer et d'organiser un groupe familial. Et grâce à une clause d'agrément intégrée au sein des statuts de cette société, toutes associées entrant ou sortant pourra être approuvé par l'ensemble des associés. Cela permet de s'assurer que les biens immobiliers restent entre les mains des personnes souhaitées, que ce soit une personne de ta famille ou non. Ce sont les associés qui décident à la majorité. Huitième point. La SCI sécurise l'acquisition de ton logement familial sans être marié. Acheter sa résidence principale avec son partenaire de vie sans être marié peut constituer une problématique patrimoniale en cas de décès de l'un des deux partenaires. Le partenaire restant pourrait alors être confronté à une indivision. Et nous l'avons vu, en cas de désaccord, il pourrait être obligé de vendre son bien. Ce qui fait qu'en plus de supporter le décès de son partenaire, cette personne doit se séparer de son lieu de vie, ce qui est évidemment taux perturbant et dommageable. Pour éviter cela, le bien peut être acheté via une SCI, dont les parts auraient été préalablement démembrée comme suit. L'individu X aurait alors l'usufruit de 50% des parts et la nue propriété d'une 50% restant. Aussi, au décès de son conjoint, le bien serait conservé entre les mains de X. Enfin, bonus spécial entrepreneur, la SCI sécurise ton local professionnel et ta retraite. Acheter ton local professionnel par l'intermédiaire d'une SCI te permettra à court terme de sécuriser ce bien en cas de difficulté professionnelle et à long terme de préparer ta retraite grâce au versement d'une rente. À court terme, ton bien immobilier pourra être loué à ta société. Ce bien immobilier appartient à ta SCI. Aussi, si ta société rencontre des difficultés financières, pouvant entraîner d'éventuelles saisies de biens, ton local professionnel sera épargné. Par ailleurs, à long terme, même si tu transmets ta société pour profiter du fruit de ton travail et de tes vieux jours, tu pourras toujours louer ton local professionnel à ton repreneur ou à une autre personne. Cela te garantira alors une petite rente qui complétera ton éventuelle pension de retraite. Tu as pu le constater, la SCI est véritablement Un couteau suisse. Je me suis limitée à 9 points, mais on aurait pu en citer beaucoup plus. Car fiscalement, la SCI est également transparente fiscalement. C'est-à-dire qu'elle s'adapte à la fiscalité de ses associés. Ce qui constitue un levier assez puissant. Alors dis-moi, sur ces 10 points finalement, combien en avais-tu trouvé ? Est-ce que tu les connaissais tous ? Est-ce que certains t'ont étonné ? Partage-moi le tout en commentaire. Cela m'intéresse. Et si l'utilisation d'une SCI t'intéresse, si tu connais quelqu'un qui va en mettre en place une, ou si toi-même tu veux mettre en place ta propre SCI, prends contact avec moi, je t'accompagnerai avec plaisir. Un grand merci pour ton écoute. Tu l'as compris, avec ton expert conseil, dans tes oreilles, l'entrepreneuriat devient enfin accessible pour tous. Alors, si tu as un projet ou une idée qui dort depuis bien trop longtemps sur ton carnet ou dans ta tête, contacte-moi sur Facebook, Instagram ou LinkedIn pour enfin le rendre réel. Fais-toi ce cadeau. Et si tu aimes ma créativité, dis-le-moi en me laissant un bon avis. et un gentil commentaire. Nous, on se retrouve mardi prochain pour ensemble libérer ta charge mentale entrepreneurielle. À bientôt !
