Transcription

• Speaker #0

  Vous n'avez pas à répondre à cette question. N'ayez crainte, j'y répondrai. Vous voulez des réponses ?

• Speaker #1

  Je crois avoir droit. Vous voulez des réponses ? Je veux la vérité ! Vous ne lui encaissez pas la vérité !

• Speaker #2

  Allo, ici Fouad Berlin sur le podcast des investisseurs qui voient grand. Bienvenue dans ce nouveau podcast 10M pour 10 millions d'euros, capital optimal de la magnifique position du vachier. Je suis toujours Fouad Berlin en compagnie de mon acolyte Hugo AH.

• Speaker #1

  Bonjour à toutes, bonjour à tous et bienvenue dans ce nouvel épisode du podcast. Toujours, on a voulu faire une série de podcasts stratégiques et opérationnels et qui va venir compléter un podcast, deux autres podcasts que nous avons faits sur les vies dans lesquelles investir et sur l'obsession du cashflow. Et là, on va être sur une question concrète, qu'une personne concrète se pose et on va essayer de dézoomer sur ces interrogations. que tout investisseur pourra se poser à un moment ou l'autre. Et ça, c'est très important d'y répondre. C'est un cas concret avec une vision claire qui va permettre d'aborder une problématique en prenant à la fois de la hauteur et à la fois de la vision, voir l'aspect psychologique, voir l'aspect financier et l'aspect vision. Avant de commencer les rappels habituels, tu trouveras dans la description un lien pour aller plus loin, pour réserver un audit avec Fouad et son équipe pour analyser... ta situation, t'assister dans le déploiement de ta stratégie, voir les erreurs et te permettre de les corriger et d'avoir une vision claire. Tu peux également candidater à Patrimoine Exponentiel, la communauté la plus ambitieuse de France avec un objectif clair, rajouter 1 million d'euros à ton patrimoine dans les 15 prochains mois. C'est uniquement sur candidature. Tu remplis un questionnaire, tu réserves un appel et c'est un appel de candidature. Tu trouveras le lien également d'un atelier de financement qui est entièrement offerts, qui avancent et qui durent une heure. Donc, n'hésite pas. Tout ça se trouve dans la description et dans le commentaire mis en avant. Beaucoup de questions, beaucoup de personnes, Fouad. Alors, c'est une interrogation différente qu'on a parce qu'on est face à des personnes stratégiques qui peuvent se poser la question suivante. En finançant un bien à 110%, une personne stratégique, il n'y a plus de problème à ce niveau-là. Il est difficile d'être à l'autofinancement sur des biens intéressants. Ça peut être la question. Et je vais lire une question entière, et alors je ne te l'ai pas donnée en amont, je ne t'ai pas donné la question en amont, et le but c'est de l'aborder comme si c'était un mentoré qui te posait cette question. Donc je vais la simuler comme s'il te la posait à toi. Bonjour Fouad, je suis en recherche active depuis plusieurs semaines avec une stratégie volontairement agressive sur les offres. Constat actuel, avec les taux d'intérêt atteint l'équilibre financier, c'est-à-dire un cash flow neutre, devient... Un peu plus complexe, même en négociant fortement. Nous sommes aujourd'hui face à un arbitrage assez classique, mais renforcé par le contexte. D'un côté, des biens en centre-ville ou dans des quartiers rassurants, liquides, mais qui génèrent un déficit mensuel de quelques centaines d'euros. De l'autre, des opportunités avec une rentabilité plus élevée, plus situées dans des zones moins dynamiques ou perçues comme plus risquées. Nous travaillons actuellement sur plusieurs zones, Marseille, banlieue parisienne, zone frontalière suisse et Luxembourg. Ma question, elle est simple, Fouad Berlin, simulation, je le dis. Quels sont aujourd'hui tes cibles prioritaires et surtout, quels critères utilises-tu pour arbitrer entre rendement et sécurité ? Vises-tu encore un cash flow neutre positif ou acceptes-tu un effort d'épargne ? Donnes-tu plus de poids à l'emplacement logique patrimonial ou à la rentabilité immédiate ? As-tu adapté tes critères de chasse depuis la remontée des taux ? Voilà la question. Qu'est-ce que tu en penses de cette question ?

• Speaker #2

  Premier élément qui me frappe, donc il chasse lui-même, si j'ai bien compris. Donc il ne fait pas appel à un réseau de chasseurs. Donc il chasse sur des zones parfois diamétralement opposées. C'est-à-dire qu'entre Marseille et la banlieue parisienne, on a quasiment 1000 kilomètres. Il est également sur la frontière suisse et luxembourgeoise, donc des secteurs que je maîtrise. Moi, j'ai un réseau de chasse. intégrée dans Voirgrand. Donc, j'ai un responsable de chasse et il y a plusieurs chasseurs dans des zones différentes. Là, ce qui me paraît difficile pour un seul investisseur, c'est de maîtriser Marseille qui est une ville assez complexe avec des écarts dans les zones qui sont d'une rue à l'autre. C'est deux villes différentes quelque part. La banlieue parisienne, donc c'est quoi la banlieue parisienne ? C'est très vaste. Est-ce que c'est l'île de France ou la première couronne ? Si c'est la première couronne des villes comme... ici les moulinots etc, chercher de l'autofinancement c'est très difficile. Donc pour moi il y a déjà une incohérence sur les zones de chasse. Je préfère commencer sur une zone, étendre ou plutôt... Recruter son chasseur.

• Speaker #1

  Alors moi je connais le profil, on est face à quelqu'un qui travaille en Suisse, frontalier Suisse, donc sa zone de chalandise, si on parle en langage de grande distribution, ça serait plus la Suisse.

• Speaker #2

  Déjà, commencer par cette zone, pourquoi vouloir aller chasser en Ile-de-France, qui est une zone monumentale, 12 millions d'habitants.

• Speaker #1

  Avec énormément de concurrence surtout.

• Speaker #2

  Au-delà de la concurrence, c'est que... L'amplitude,

• Speaker #1

  pardon. Excuse-moi, Fouad, j'ai oublié de préciser l'amplitude qui est un élément important. Ils sont, je dirais, sur des recherches entre 700 et 1 million dans cette zone-là. Pour donner le... Ce n'était pas précisé.

• Speaker #2

  En zone frontalière suisse, là-dessus, si tu pars sur de l'immeuble de rapport, ce n'est pas une amplitude de dingue. Puisque l'immeuble de rapport, je prends une ville comme Annemasse, qui est une ville quand même assez accessible, mais en même temps collée à Genève. Si tu veux un immeuble digne de ce nom, ça peut être tout de suite 1,5 million, 2 millions d'euros. Donc même plutôt 2 millions d'euros. Donc pour moi, commencer déjà peut-être sur essayer de bien maîtriser la zone frontalière suisse, côté français évidemment. Et ensuite se concentrer sur les zones voisines à celle-ci. parce que euh Marseille, il faut quasiment être Marseillais en fait, tu vois moi je ne chasse pas à Marseille parce que c'est une ville très particulière il y a eu énormément d'augmentation des prix, il y a aussi pas mal d'immeubles, je ne suis pas un spécialiste de Marseille mais il y a des risques pourris, ça ça me dérange fondamentalement Tu as peut-être 30 ou 40% de la population qui est immigrée. Donc il y a aussi beaucoup de misère sociale. On dit, pourquoi Marseille par rapport à la deuxième ville de France est moins chère ? Tu as une corrélation entre le prix au mètre carré et la misère sociale. Quelque part, je ne dis pas qu'il n'y a que des pauvres à Marseille, mais il y a quand même...

• Speaker #1

  Il faut maîtriser le quartier.

• Speaker #2

  Voilà, parce qu'il y a des quartiers à 8000 euros du mètre carré ou à 10 000 euros du mètre carré. Il y a des quartiers à plus de 1000 euros. Mais à l'époque, je m'intéressais à Marseille en 2018, il y avait des quartiers à 1000 euros du mètre carré. Donc, Marseille, c'est une ville, c'est quasiment une France à part qui nécessite une expertise locale importante. Donc, chasser seul à Marseille et son opposé en Ile-de-France, c'est un grand écart qui, pour moi, me paraît beaucoup trop important pour pouvoir l'assumer seul en tant que particulier investisseur qui a un emploi à côté. On ne parle pas de quelqu'un qui a plein temps.

• Speaker #1

  Exactement, et qui a un emploi qui prend du temps. Voilà, la chose qui m'a interpellé, c'est... Et le retour d'expérience, je ne sais pas si j'ai insisté dessus, mais il a dit depuis plusieurs semaines.

• Speaker #2

  Oui.

• Speaker #1

  Depuis plusieurs semaines, on ne peut pas se faire…

• Speaker #2

  J'allais y venir. Tu sais, moi, pour trouver l'appartement à Nice, je ne vais pas dire que ça m'a pris plusieurs années, parce que j'ai raté deux, trois opportunités hyper intéressantes. Un marchand de biens est passé devant moi. J'allais trop négocier. Bref, j'ai commis un certain nombre d'erreurs. Mais connaître une zone, au minimum… Ça prend plusieurs mois, donc quelques semaines pour moi. Tirer des conclusions hâtives sur la difficulté de trouver des opportunités de marché au bout de quelques semaines, c'est de l'impatience.

• Speaker #1

  C'est de l'impatience ?

• Speaker #2

  Donc le contraire de la patience stratégique. Travailler ton œil, voir une opportunité, la percevoir, la travailler, la saisir sur un temps différé, ça exige de la patience. patience stratégique, ça exige de l'entraînement. On ne devient pas chasseur immobilier en quelques semaines. Ça, c'est important. Je sais qu'on peut devenir agent immobilier, enfin mandataire immobilier. Chez IAD en 15 jours. On ne devient pas chasseur immobilier performant en quelques semaines. Ça, pour moi, il y a quand même un symptôme d'impatience et c'est toujours l'impatience qui fait perdre. Dixit, lui, 14.

• Speaker #1

  Louis XIV, c'était une phrase de Louis XIV ?

• Speaker #2

  C'est toujours l'impatience de gagner qui fait perdre. Donc là, ça se travaille.

• Speaker #1

  Ça peut se mettre en gros.

• Speaker #2

  Pour moi, si tu veux, ça c'est le symptôme d'une ambition. Mais ça, ça doit se gérer. Et il faut accepter un temps minimum d'investigation de la zone, travailler la zone pour apprendre à connaître ce que j'appelle flirter avec son marché. Et ça, ça prend un minimum de temps. En fait, c'est un peu l'engouement. l'effervescence du débutant et il veut tout acheter tout de suite, non il faut prendre un temps et là il faut déjà se concentrer sur ta zone et éviter de faire le grand écart entre Marseille et Paris sauf si tu travailles avec, si tu as un accompagnement et que tu as un réseau de chasse intégré là c'est autre chose mais on va chercher à ta place on va te présenter des opportunités t'auras juste à dire oui ou non mais ça c'est encore autre chose après il y a un truc c'est qu'ils te cherchent Merci. les zones de centre-ville, machin, etc. Mais là, il y a aussi l'immobilier commercial, qui est une carte à jouer. Et là, ça n'a pas besoin d'être forcément à Marseille, Île-de-France. Moi, j'ai des opportunités commerciales, parfois dans des villes de 8000 habitants, sauf que la signature, c'est un leader européen. Tu vois, j'ai un Basic Fit, par exemple, qui est dans une ville de 8000 habitants. Donc là, tu peux dire, ouais, trop petit. Mais je m'en fiche, j'ai un bail ferme de 12 ans. Et le gars a mis un million d'euros de travaux. Le parc machine est neuf. Et j'ai une caution solidaire de Basic Fit Hollande. Donc l'idée, c'est que, tu vois, déjà sur les critères, les critères sont biaisés parce qu'on veut absolument un hypercentre. On veut absolument de l'habitation. On veut que ce soit Marseille, banlieue parisienne et zone frontalière. En fait, on veut que des zones ultra tendues. Et en même temps, on veut de l'autofinancement. Il y a un réglage dans le paramètre et il y a une impatience à traiter, une ambition à calibrer. Et ça commence par concentre-toi sur la zone sur laquelle tu habites en première étape. En temps 1, ça sera déjà bien.

• Speaker #1

  Tu vois, par exemple, tu parles de la zone frontalière Luxembourg. D'ailleurs, ce qui est intéressant, c'est que tu as une affaire qui s'est signée récemment. C'était hier.

• Speaker #2

  Hier, très content, petit centre commercial que tu es allé visiter parce que tu traînais dans les parages.

• Speaker #1

  C'était quand que j'étais allé visiter ?

• Speaker #2

  C'était en novembre de l'année dernière ? Il y a eu une bataille de l'ordre de 90 000 euros, ce que j'appelle une Richard Wiering, favorable pour mon client, c'est moi qui ai chassé l'opportunité. Et quand je parle d'efficience, tu vois, bon, après, tu étais dans les parages, mais je n'ai pas visité ce bien à ce jour. Le client non plus. Donc, on t'a fait confiance. Toute la responsabilité est sur tes épaules. Mais non, je plaisante.

• Speaker #1

  Et c'est une excellente affaire, non ?

• Speaker #2

  Alors, c'est une très bonne affaire. Tu as quand même une structure qui est récente, qui doit avoir 25 ans. Tu as deux signatures nationales.

• Speaker #1

  Oui, qui sont très belles.

• Speaker #2

  Qui sont très belles. Tu as un institutionnel, la mairie, qui est locataire. Donc avant qu'elle coule, il risque de se passer pas mal de temps.

• Speaker #1

  Elle était signataire ou elle va devenir signataire ? Non,

• Speaker #2

  elle est déjà locataire et il y a un lot qui n'avait pas été mis en location. Elle va peut-être prendre le dernier lot. Donc on n'est pas loin de 10 points de rendement. Zone frontalière avec le Luxembourg. Immobilier commercial.

• Speaker #1

  Proche autoroute.

• Speaker #2

  Proche autoroute, oui.

• Speaker #1

  C'est des quartiers résidentiels, on va dire. pas pavillonnaire mais résidentielle, mais proche autoroute. L'accès était relativement simple.

• Speaker #2

  Et on n'est pas resté dans du centre-ville à Marseille ou banlieue parisienne, etc. Donc il y a aussi cette... Alors ça veut dire qu'il faut penser immobilier commercial. On a en règle générale de meilleurs rendements. Mais ça c'est une expertise, c'est une chasse très particulière. D'ailleurs chez les chasseurs immobiliers, la plupart ne font que de l'habitation. Et selon moi c'est une erreur quand tu es dans un cadre de blitz. patrimoine ou quand tu es dans une ambition, pour moi, il faut aller chercher au moins, je dirais, en fonction des profils, entre 25 et 50% d'immobilier commercial dans ton parc immobilier.

• Speaker #1

  Et d'accepter d'avoir un recul nécessaire sur la zone.

• Speaker #2

  Tout à fait.

• Speaker #1

  Quand moi, je t'ai parlé de la zone de l'Est, c'était quoi ? C'était 7 mois en me tapant les... Je me tapais la double casquette. Donc, locataire et propriétaire. Les deux casquettes. En regardant, en étant curieux, en voyant. Et c'est là qu'on se dit, ah tiens, ça, ça part vite, ça, ça part pas vite. Cette région, ah, c'est intéressant. Jamais je serais allé là, je connaissais pas du tout. Et c'était une ville que je connaissais pas. C'est une ville tendue. Tu vas étudier la ville, tu te rends compte que les prix au mètre carré ne sont pas si élevés. Tu regardes. Donc ça prend du temps et surtout de la visibilité sur le marché.

• Speaker #2

  Ça prend du temps, mais ça prend toujours moins de temps par rapport à ce que tu constitues en millions d'euros que travailler.

• Speaker #1

  Exactement.

• Speaker #2

  C'est là où il faut remettre de l'ordre de grandeur dans ton impatience, dans le sens où il faut la traiter par rapport à la taille de l'objectif et par rapport au fait qu'on va avancer par grosse grappe patrimoniale grâce à l'effet de levier bancaire. Et ça demande de réintroduire de la patience stratégique là où on a un comportement. quasiment impulsif ou dans l'immédiateté, qui est un symptôme de l'ambition ou d'un manque de maîtrise de soi. Mais c'est normal quand on débute.

• Speaker #1

  Passons à la notion, quand il parle d'effort d'épargne, et de rebondir également sur la notion de rendement des capitaux propres. Et j'aimerais bien qu'on l'aborde parce qu'on parle ici d'une grosse ambition. mais qui juge trop micro, selon moi.

• Speaker #2

  Moi, je ne la connais pas. Quelle est l'ambition en valeur absolue ?

• Speaker #1

  L'ambition, on va dire, c'est 5 millions d'euros.

• Speaker #2

  Ok.

• Speaker #1

  C'est peut-être même plus. Mais ce que je veux dire, c'est que ce n'est pas de faire un seul bien, l'ambition.

• Speaker #2

  Là, là-dessus, quand on lit, quand on écoute la question, il y a cette idée sous-jacente que... C'est la seule opération qui va faire. Et si on en... cache-leux négatif, c'est forcément une mauvaise affaire. Ce qui est totalement faux. Alors évidemment, on vise l'équilibre, mais on l'avait dit dans un autre podcast, une opération à cash flow négatif est peut-être une excellente, voire la meilleure affaire. Donc ça veut dire qu'on a un paramétrage qui est rigide, on a un critère qui est rigide qui est celui de l'autofinancement, du cash flow légèrement positif. Et ça, c'est un critère qui pour moi n'a pas sa place en termes de paramètres centrales qu'on ne peut pas bouger. Et en plus, ils veulent emplacement.

• Speaker #1

  J'ai fait une petite simulation. Si on achète un immeuble à 1 million d'euros, on est sur le mensualité, sur du 6 000 de mensualité ?

• Speaker #2

  C'est ça, sur 20 ans.

• Speaker #1

  Si on prend une taxe foncière, on va dire 9 à 10 000 euros par an ? Ça te paraît cohérent ?

• Speaker #2

  On va partir déjà entre 6 et 10 000, entre un mois et un mois et demi. De 6 à 9 000.

• Speaker #1

  Donc, 10 000 pour que le calcul soit rond. Pour qu'il soit simple. C'est-à-dire que si on enlève, après il y a d'autres choses à rajouter, mais loyer, mensualité plus taxes foncières, on arrive sur 82 000, 72 000 de mensualité sur 12 mois, 82 000. Il y a d'autres charges, GLI, gestion locative, si on utilise la gestion locative et tout ça, mais on ne va pas complexifier la chose. Grosso modo, si tu es à 7,5%, il n'y a pas un rendement qui fait rêver.

• Speaker #2

  Ça dépend de la zone. Si ton locataire est McDonald's et que tu es à 7,5%, c'est une très bonne affaire.

• Speaker #1

  Exactement. Mais sur cette zone, sur de l'habitation, sur la zone qui chasse, est-ce que c'est atteignable ?

• Speaker #2

  Oui, pour moi, en cherchant, bien sûr, c'est atteignable.

• Speaker #1

  On arrive, grosso modo, qu'il va falloir ajouter... On va avoir 75 000 euros de loyer. Il va falloir ajouter environ 600 euros d'effort d'épargne par mois. Donc, 6 000 euros d'effort d'épargne. En parallèle, tu vas amortir 40 000 euros de remboursement de crédit sur un an. Donc, création de richesse.

• Speaker #2

  Tu as mis de l'apport ou pas ?

• Speaker #1

  On va dire qu'il n'y a pas d'apport.

• Speaker #2

  D'accord.

• Speaker #1

  On va dire qu'il n'y a pas d'apport. Vu que tu as favorisé quelque chose... qui va être un peu plus patrimonial, tu vas avoir de la plus-value. On peut mettre 2% par an de plus-value sur ça ?

• Speaker #2

  Oui, 1 ou 2%.

• Speaker #1

  On dit qu'il n'y a pas de travaux.

• Speaker #2

  On va dire 1% pour être pessimiste, mais 2%, on va rester sur 2%.

• Speaker #1

  Qui est l'inflation.

• Speaker #2

  Oui, qui n'est pas une inflation de dingue.

• Speaker #1

  Donc, ça rajoute 20 000 d'enrichissement par an. Donc, on arrive à 60 000 par an. Donc, tu injectes 600 euros par mois, quelques centaines d'euros. pour sortir 5000 euros par mois.

• Speaker #2

  C'est pratiquement à 1000%. Il avait raison l'autre sur les 900% de rentabilité.

• Speaker #1

  Putain, Hakim, appelle-moi Hakim.

• Speaker #2

  Mais il ne nous a pas parlé de l'amortissement du capital.

• Speaker #1

  Mais il est meilleur que nous.

• Speaker #2

  Il a dit que sur le locatif, ça ne servait à rien.

• Speaker #1

  Oui, que tu ne gagnais que 20 euros entre 700 et 700 euros. Donc tu vois,

• Speaker #2

  cash low.

• Speaker #1

  Et là, tu vois, c'est assez marrant parce que tu vas avoir des gens comme Mounir Lagoun qui te recommandent d'investir 300 euros. passe à 550 euros dans un ETF.

• Speaker #2

  En parlant d'une rentabilité historique de 8 ou 10% par an.

• Speaker #1

  Oui. Je me suis amusé à faire la simulation en disant que cet immeuble reste sur cette simulation-là tout au long de l'année. Donc, par réévaluation de loyer, on reste comme ça. Sur cette situation, le loyer est bloqué, il ne réévalue pas ses loyers. Ici, injecter 600 euros par mois permet de maintenir le financement sur un seul bien. Et au bout de 14 ans, Ça fait 840 000 euros.

• Speaker #2

  Non, mais c'est énorme, si tu veux. En fait, les gens ne comprennent pas. La plupart des gens ne connaissent pas les lois du capital. L'argent suit les lois du capital. La loi du capital principale, c'est la rentabilité des capitaux propres. C'est quoi la rentabilité de ton argent, de ton apport ? Quand tu es en apport faible ou sans apport, rien n'est plus rentable que l'immobilier. Warren Buffett, c'est quoi ? Sur 40 ans, 50 ans, c'est quoi ? C'est 18, 13% ? Oui,

• Speaker #1

  mais attention, si tu parles en rendement de capitaux propres sur Warren Buffett, en fait, il s'est enrichi avec... Il a toujours fait du levier, un levier différent.

• Speaker #2

  Prenons les ETF qu'on nous vend jusqu'au vomissement. les ETF c'est quoi ? Allez disons c'est 10%, il y en a c'est 8, c'est 9, on entend 10, on entend 12, bref 10%.

• Speaker #1

  C'est 10%.

• Speaker #2

  Là, on parle de combien ? Ça fait quoi en pourcentage ? La rentabilité des capitaux propres. Tu mets 600 euros tous les mois. Ce sont tes capitaux propres que tu as réinjectés dans la bête capitalistique qui va générer 60. Et ça va générer combien ?

• Speaker #1

  On était entre amortissement du capital et appréciation du prix. Mais même si on gare... On gare la plus-value. On gare juste l'amortissement du capital. Tu mets...

• Speaker #2

  Tu mets 7200 euros par an.

• Speaker #1

  7200 euros par an et ça te rapporte 40 000 euros par an.

• Speaker #2

  On va dire que tu mets 10 000 euros par an. Ça te rapporte 40 000. Ça fait combien en pourcentage ? Ça fait 400 %. 400 % de rentabilité des capitaux propres. Même la crypto, qui est une forme de roulette russe, même la crypto...

• Speaker #1

  Et c'est répétable tous les années.

• Speaker #2

  Voilà. Et chaque année, et en plus... On parle souvent de scalabilité ou de répétit... répétit... répète... Je ne vais pas utiliser ce mot, il est compliqué à... Repétition. Non.

• Speaker #1

  Repétition.

• Speaker #2

  Répétit. Non.

• Speaker #1

  Ah putain, tu m'as fait le dire.

• Speaker #2

  Répétit.

• Speaker #1

  Répétitabilité.

• Speaker #2

  Voilà, bravo. Tu vas refaire le même investissement. Donc c'est un peu l'histoire de ta vidéo que les gens n'ont pas compris, les 2 millions d'eux, ce n'est pas une opération, c'est... C'est cette opération. Cette opération. Donc tu vas refaire... On va dire que dans ta vie d'investisseur, si on fait un peu les comptes, tu vas faire par exemple, disons que tu fais, soyons réalistes, pessimistes, tu vas faire 4 fois cette opération. C'est 4 fois 400% de rendement, de rentabilité de tes capitaux propres. Donc pour moi, si tu veux, c'est pour ça que c'est hyper important de comprendre que parfois, cette obsession du cashflow t'empêche de faire des opérations et le coût d'opportunité est énorme. Le manque à gagner, il est de 400%. de tes capitaux propres. Donc exactement, il est énorme. Et en plus, il y a un autre truc qu'il faut mettre en exergue, c'est qu'on ne te demande pas de mettre un gros apport d'un coup qui est bloqué, c'est comme un plan de paiement, c'est mensuel. Et on a des techniques pour pouvoir le retarder. Donc ça veut dire que là-dessus, une fois de plus, ce paramètre devient en fait une entrave au développement exponentiel de ton patrimoine.

• Speaker #1

  Et un blocage. Et c'est super intéressant ce que tu dis parce que quand tu vois ça, tu as l'impression qu'il n'y a pas eu le changement de paradigme dans le sens où on a l'impression que la personne ne peut acheter qu'un seul immeuble. Oui. Et ça, pour la prise de hauteur, comme tu l'as dit, il y a des stratégies de financement pour effacer l'effort pendant 4 à 5 ans sur un montant comme ça. même plus sans aucun souci avec des techniques simples moi j'aime bien dire prendre de la hauteur, par exemple il dit il y a des biens qui font du cashflow positif et il y a des biens qui sont patrimoniales qui font du cashflow négatif en gros c'est ça, mais qu'est-ce qui t'empêche de prendre les deux ? rien et les deux dans un même véhicule d'investissement ?

• Speaker #2

  moi je prône l'investissement généraliste dans le sens où on n'est pas coincé dans une niche Merci. Un segment de marché est encore moins un mode d'exploitation et encore moins un type de fiscalité. Hors fiscalité des joueurs, on va dire, professionnels, des plus riches, c'est-à-dire l'IS, je prône une forme de diversification à minima immobilier commercial habitation.

• Speaker #1

  Et il y a d'autres personnes qui le disent, parce qu'on écoutait la commission d'enquête sur la taxation. Oui, très intéressante. Et il y avait un sénateur.

• Speaker #2

  Je suis le fiscaliste des 0,1%.

• Speaker #1

  Voilà, c'est porno à user. Et ce mec-là, je le connais, pas personnellement, mais je le connais de réputation. C'est une pointure. Et quand il dit qu'il est l'avocat des 0,1%, sans aucun souci, donc ça doit être quelqu'un.

• Speaker #2

  Je dis que ça commence à 10 millions d'euros, grosso modo.

• Speaker #1

  Et il y a le sénateur qui dit... Concernant l'enveloppe LMNP, est-ce que vos clients l'utilisent beaucoup ?

• Speaker #2

  C'est fou en fait, c'est tout ce qu'on dit, on le retrouve de la part d'un vrai fiscaliste.

• Speaker #1

  Et t'as eu la réponse, parce qu'il est un peu taquin comme avocat, il est un peu taquin. Il commence à rigoler un peu, d'un air moqueur, tu vois, d'un air moqueur. Il n'y a pas de LMNP chez nous. Monsieur le sénateur, nos clients ne sont pas trop utilisateurs du LMNP. à la limite LMP, pour faire du... para-hôtelier, qui peut être très intéressant notamment sur les résidences secondaires. Sur les résidences secondaires. Et tu sens le mec malin, parce qu'on avait dit ne faites pas de LMNP, soyez à minima LMP. Et là, c'est nos clients investissent.

• Speaker #2

  C'est pas qu'il est malin, c'est l'expérience qui parle. Et nous, en fait, la conception, la sociologie de l'argent a parlé également. C'est-à-dire que le fiscaliste des riches des vrais riches, pas ceux qui vivent du cashflow sur Bali, donc le spécialiste des vrais riches. En fait, tu vois, un vrai fiscaliste comme lui, c'est aussi un sociologue à son image. Pourquoi ? Parce qu'il côtoie des riches. Il côtoie pas mal de riches. C'est que ça. Et le ticket d'entrée, il a dit, compte tenu nos honoraires, grosso modo, pour travailler avec nous, c'est pas n'importe qui.

• Speaker #1

  Ouais, il dit, à la limite, que ce truc que je peux facturer, c'est une petite prestation à 10 000 balles pour un exit tax.

• Speaker #2

  Je pense qu'il a choqué l'interlocuteur qui est à 5 000 balles du mois. Donc, si tu veux, ces gens-là vont travailler avec les 0,1% de la population française.

• Speaker #1

  Et tout le monde utilise.

• Speaker #2

  Et ils font ressortir des mécanismes qui, en amont, puisqu'on l'a regardé il n'y a pas longtemps. Je l'ai écouté ce matin. Tu l'as écouté ce matin ? Je l'ai écouté en 1.5 en vitesse. Donc, j'ai tout écouté. Et tu vois, il y a un truc, il y a une observation qui a été faite. par le fiscaliste qui a été reprise par, je ne sais plus si c'était le président ou le rapporteur.

• Speaker #1

  De Corso.

• Speaker #2

  Et il a utilisé un mot, et tu vois, moi j'ai une règle sociologique, les joueurs les plus riches pilotent leur fiscalité et donc leur rémunération. Et il disait la même chose en fait, enfin pas formulée comme une règle sociologique, mais vos clients pilotent leur rémunération. Et finalement, peuvent se retrouver dans une catégorie de super riches avec une imposition sur le revenu de zéro. Est-ce que vous en connaissez beaucoup des millionnaires qui ne payent pas d'impôt sur le revenu ? Tu es à l'affaire des 13 000 millionnaires qui ne payent pas d'impôt sur le revenu. Et il a sorti une espèce d'oxymore, j'ai trouvé ça très intéressant. Il a dit, mais il y a beaucoup de millionnaires pauvres. Qu'est-ce qu'un millionnaire pauvre ? C'est quelqu'un qui a acheté un actif immobilier il y a 40 ans. Il y a eu la flambée des prix, donc Paris, l'île de Ré, etc.

• Speaker #1

  Il y a beaucoup de millionnaires pauvres.

• Speaker #2

  Voilà, il a un actif net supérieur à 1.3, sauf qu'en face, il a peut-être un revenu à 2 000 euros, 3 000 balles. Et c'est ce qu'il appelle un millionnaire malgré lui, pauvre, en flux de revenus mensuels, pas en actif net. Mais l'actif net a été porté par le marché. Et ce qui est intéressant quand j'entends l'immobilier, ce n'est pas si intéressant que ça. Tous les millionnaires pauvres, malgré eux, le sont grâce à l'immobilier ou à cause de l'immobilier. Pour moi, c'est grâce à l'immobilier. Donc, tu vois aussi, quand tu fais de l'extraction sociologique, parce que là, à 13 000 personnes, on est déjà dans un groupe d'études significatif. Sur les échantillons, sur les études de sondage, à partir de 1 000 personnes, on a une représentation assez fidèle en statistique de cet échantillon. Donc là, tu prends les 13 000 millionnaires, tu as deux groupes de millionnaires, tu as ceux... qui ne sont pas imposables par le biais de la technique du compte courant associé, dans laquelle je ne vais pas forcément rentrer là, et tu as les millionnaires pauvres, ceux qui ont gagné au loto de l'immobilier, c'est-à-dire tu as une inflation, la courbe de Frigide, qui a explosé ces 25 dernières années.

• Speaker #1

  Tu as parlé qu'ils vivent sur leur compte courant d'associé.

• Speaker #2

  Oui.

• Speaker #1

  C'est quoi les 600 balles dans notre exemple ?

• Speaker #2

  C'est du compte courant associé que tu pourras récupérer par l'amortissement de ton capital.

• Speaker #1

  par l'amortissement en capital et qui n'est pas fiscalisé et qui était fiscalisé à une époque à l'ISF où on prenait un compte parce que les mecs avaient été intelligents ils avaient transféré leur argent à leur boîte sous forme de compte courant d'associés pour le faire sortir de l'ISF en disant j'ai une dette donc c'était intéressant mais on retombe sur exactement ce qu'on dit c'est là que tu vois quand même que

• Speaker #2

  Et ça, c'est primordial. Et c'est pour ça que je passe beaucoup de temps sur mon livre. J'ai introduit une partie qui n'était pas prévue. Une partie qui traite du capital, qui est colossale. Les lois de l'argent sont guidées par le capital. Si tu ne comprends pas les règles du jeu du capital, les lois socio-économiques du capital, sauf événements accidentels de richesse, comme dirait notre ami Rémi Double Particule, ça t'a un peu tombé dessus comme ça, tu ne peux pas devenir riche. Parce que, admettons même, ou le rester, t'es bon dans ton machin, tu montes une startup, etc., tu vends, ensuite tu tombes dans le piège du nouveau riche, dans l'effet Veblen, dans l'effet Diderot, peu importe.

• Speaker #0

  Tu risques de perdre ton capital. Donc ce sont des lois qui concernent le processus d'enrichissement, qui est la phase 1. Et ensuite, tu as des lois qui relèvent de la phase 2. Je vais donner une loi du capital de la phase 2. Ne jamais consommer son capital. Et quel est le mouvement pour lequel on a un peu de mépris d'ailleurs ? Fire ! Les fire qui te disent consomme 4... de ton capital, on part sur un horizon temporel de 25 ans, etc. C'est une infraction aux lois du capital.

• Speaker #1

  Vivi qui va pour un reportage télé, visiter un appartement à 7 millions, tu vois, avec un agent immobilier, comme s'il allait l'acheter.

• Speaker #0

  Moi, si tu veux, comment dire... Ce qui me tue, c'est que ces gens-là, si tu veux...

• Speaker #1

  Il n'est pas dans sa cave.

• Speaker #0

  Il n'est pas dans sa cave.

• Speaker #1

  Il a transformé le salon en studio podcast.

• Speaker #0

  Le rat est sorti de la cave. Le rat est sorti de la cave. Et voilà. Non, mais je reparlais des... Donc, il faut apprendre à décrypter les lois du capital. Je le rappelle, je pense que je n'apprends rien quand je dis ça. On est dans un système capitalistique qui est le système capitaliste. Et ce sont les lois du capital qui sont en œuvre dans les processus d'enrichissement. Tu es d'accord avec moi là-dessus ou pas ?

• Speaker #1

  Totalement. Je vais revenir un peu sur la prise de hauteur.

• Speaker #0

  On était sur une prise de hauteur suprême. J'étais à une hauteur stratosphérique.

• Speaker #1

  Mais c'est génial pour l'illustrer. c'est que... Comme on a dit, il y a des stratégies de financement. Ça, on ne va pas rentrer dans le détail parce que ça va dépendre de… Après, ça,

• Speaker #0

  c'est de la formation sans faire du teasing, comme on dit en anglais.

• Speaker #1

  Ce n'est pas du teasing.

• Speaker #0

  Non, c'est qu'on ne peut pas non plus… On fait une espèce de masterclass, donc une classe de maître. Intégrez déjà la stratégie. Ensuite, on verra pour les détails.

• Speaker #1

  Voilà, la vision un lot égale plusieurs immeubles. Moi, j'aime bien dire un lot égale une ACI et une ACI égale plusieurs immeubles. Tu vois, ça, c'est un live… que je donne aux membres. Et j'aime bien dire également, la vision J plus 0, à l'achat de ton bien, c'est le pire jour.

• Speaker #0

  Day one.

• Speaker #1

  Day one, c'est le pire jour. Day zéro. C'est le pire jour pour du locatif. Et j'aime bien dire, face tu gagnes, pile tu perds. Demain, tu es dans une situation où l'inflation augmente, à cause du détroit d'Hormuz. Remontez des taux d'intérêt.

• Speaker #0

  Je n'ai jamais sous-estimé un Iranien.

• Speaker #1

  Exactement. Ma belle-sœur est iranienne.

• Speaker #0

  La bataille a été rude.

• Speaker #1

  Ah ben ça s'est fini au tribunal. La belle-sœur américaine, elle est d'origine iranienne.

• Speaker #0

  Ne pas confondre un iranien et un saoudien. Ce n'est pas tout à fait la même espèce.

• Speaker #1

  Non, c'est des Perses, ce n'est pas des Arabes.

• Speaker #0

  C'est pour ça que j'ai dit ça. C'est un excellent pistage d'ailleurs.

• Speaker #1

  Oui. pour revenir au sujet, donc tu achètes ton immeuble, l'inflation, elle augmente. Les taux d'intérêt augmentent, ton loyer, l'IRL, te fait augmenter le loyer.

• Speaker #0

  Il suit l'inflation, généralement.

• Speaker #1

  Il va suivre l'inflation. Deuxième élément, les taux d'intérêt baissent, parce qu'il parle de la situation des taux d'intérêt.

• Speaker #0

  Les intérêts peuvent rebaisser. Le crédit, ça se remégocie.

• Speaker #1

  Donc dans les deux cas...

• Speaker #0

  C'est plutôt facilement, c'est ça qui est déconcertant.

• Speaker #1

  Très facilement, même. il te faut quoi à minima il te faut 0.5 pour que ça soit intéressant ouais entre 0 alors si c'est la même banque même 0.1 même 0.1 tu t'en fous c'est pas un rachat de crédit c'est une renégociation un rachat de crédit c'est une autre banque qui rachète ton crédit il y a des frais une renégociation c'est

• Speaker #0

  un simple mail alors moi je privilégie plutôt la situation de la renégociation on s'adresse à sa banque écoutez les taux ont quand même pas mal baissé disons d'un point je vous demande la renégociation par fidélité je souhaite rester avec vous. Je vous demande de réactualiser le taux, s'il vous plaît. Et puis là, les banques, généralement, peut-être vont tâcher un demi-point, voire un point.

• Speaker #1

  Donc ça, ça peut réduire la mensualité.

• Speaker #0

  Et l'inflation immobilière augmente ton loyer, donc le rendement.

• Speaker #1

  Donc tu peux te retrouver d'une situation où tu étais en cashflow négatif à une situation où tu es en cashflow positif. Si ça tombe sur la période de subvention, c'est encore mieux. Ce qu'on a évoqué au départ. Et ensuite, moi j'aime bien dire, et c'est quelque chose que les gens ont du mal, je pense, à se projeter par manque de prise de hauteur. Un immeuble, c'est un crédit sur 20 ans, on va rester sur du 20 ans. Une stratégie ne veut pas dire qu'un immeuble, tu vas le garder 20 ans. Il ne faut jamais sous-estimer la puissance d'une femme.

• Speaker #0

  En fait,

• Speaker #1

  t'es infernal aujourd'hui. T'es intenable.

• Speaker #0

  J'arrête, c'est bon, j'écoute.

• Speaker #1

  Non, non, mais il ne faut jamais sous-estimer la puissance de l'arbitrage.

• Speaker #0

  Bien sûr.

• Speaker #1

  Et l'arbitrage...

• Speaker #0

  Parfois, il est nécessaire d'entrer jeu.

• Speaker #1

  Tu peux expliquer ?

• Speaker #0

  Mais pour ça, il faut être bien audité. C'est-à-dire que parfois, avant de démarrer un blitz, il faut déjà faire un arbitrage potentiel. Enfin, un audit et éventuellement un arbitrage. C'est ce que je veux dire. C'est-à-dire que quand tu dis qu'il ne faut jamais sous-estimer la puissance d'un arbitrage...

• Speaker #1

  Non, mais un arbitrage au cours de la stratégie, pas en amont.

• Speaker #0

  Un arbitrage du bien, tu dis.

• Speaker #1

  Un arbitrage du bien dans 5 ans après l'avoir acheté. Oui,

• Speaker #0

  et ce que je veux dire, c'est que c'est d'autant plus puissant que parfois, ça nécessite d'arbitrer avant de démarrer.

• Speaker #1

  Également, oui.

• Speaker #0

  C'est ça que je veux dire. C'est que tu as même une actualisation de l'arbitrage immédiate ou différée, et tu as raison. C'est-à-dire que les gens se disent « je suis bloqué pendant 20 ans » .

• Speaker #1

  Oui, ils sont bloqués pendant 20 ans comme s'ils ne pouvaient pas le vendre. l'arbitrage. Si toi, demain,

• Speaker #0

  C'est 7 ans la durée moyenne de détention d'un bien, 7 ou 8 ans.

• Speaker #1

  Toi, tu conseilles quoi ? C'est du cas par cas,

• Speaker #0

  donc on ne peut pas faire une règle. Par exemple, je prends un exemple. Un bien patrimonial comme Nice, je le garde tout le temps. Je vais le donner. Ça va être de l'héritage, de la transmission. C'est pas moi ? Tout à fait. J'ai prévu de t'octroyer la cave, en fait, qui est inondée en plus. Non, je plaisante. Mais ça dépend. La raison, ça dépend. Parfois, Tu as besoin de capitaliser, de remettre un coup de capital et l'arbitrage peut être intéressant.

• Speaker #1

  Conclusion, qu'est-ce qu'on peut dire en conclusion ? Tu vois, c'est un format court, une quarantaine de minutes. Ça donne un cas concret. Moi, j'aime bien dire que ce qu'on vient de voir, ce n'est pas juste de l'immobilier. J'aime beaucoup quand tu en parles, tu sais, dans ton mentorat. sur la psychologie de l'investisseur, tu dis qu'on n'est pas entrepreneur à mi-temps.

• Speaker #0

  C'est sur de la pratique délibérée. C'est surtout pour l'activité de marchand de biens. Pour moi, marchand de biens à mi-temps, ça ne fonctionne pas. Entrepreneur à mi-temps, ça ne fonctionne pas.

• Speaker #1

  Pour faire une stratégie ambitieuse, tu as besoin de psychologie. C'est-à-dire qu'il ne faut pas être dans l'immédiateté.

• Speaker #0

  C'est la colonne vertébrale de l'argent. Et je le répète à chaque fois où ça pète, ça pète d'abord sur la psychologie de l'investisseur.

• Speaker #1

  Parce que là, sur un cas comme ça, qui n'est pas entouré, qui n'aurait pas de réponse.

• Speaker #0

  Il y a une forme d'égarement en fait. Et donc, il pourrait y avoir une usure du joueur.

• Speaker #1

  Qu'est-ce qui va se dire ?

• Speaker #0

  Ça ne marche pas.

• Speaker #1

  Ça ne marche pas. Je vais faire du marchand de biens.

• Speaker #0

  Ce qui est encore pire.

• Speaker #1

  Ce qui est encore pire d'un point de vue capitalistique.

• Speaker #0

  Alors, capitalistique. Tout domaine, tout capital confondu, dont le capital humain.

• Speaker #1

  Oui, tu peux rajouter le capital humain.

• Speaker #0

  C'est la profession la plus complexe.

• Speaker #1

  Pour une opération, ça ne m'étonnerait pas. Comment on peut le dire, ce biais d'instantanéité ? Biais d'instantanéité ?

• Speaker #0

  Ou le biais de l'immédiateté. Je reprends cette citation de Louis XIV. le plus grand monarque de l'histoire de France, c'est toujours l'impatience de gagner qui fait perdre. Moi, j'ai envie de dire, ça me fait penser à, tu parlais de psychologie, pratiquer ce que j'appelle la suspension du jugement, prendre de la hauteur, réfléchir à la stratégie. C'est quoi ta stratégie ? J'avais un de mes clients, brillant intellectuellement, il m'a dit, moi j'aimerais fonder une dynastie, donc objectif patrimonial 100 millions, dont 50 millions d'immobiliers. Je lui ai dit, c'est super. Qu'est-ce que tu as prévu en matière de stratégie éducative pour tes enfants ? La dynastie, ça veut dire qu'elle repose avant tout, pas que sur des facteurs financiers.

• Speaker #1

  J'ai prévu de te prendre en professeur particulier.

• Speaker #0

  Ça va coûter très très cher. Hein ? Ça va coûter très très cher.

• Speaker #1

  Je double ton salaire.

• Speaker #0

  Je ne suis pas salarié. Je suis inapte au salariat. Voilà. Je vous remercie. Tu fais partie de ces millionnaires qui... Des millionnaires pauvres.

• Speaker #1

  Des millionnaires qui...

• Speaker #0

  Je suis un millionnaire pauvre. J'ai très peu de liquide comme l'autre demandait à Karl Lagerfeld. Vous connaissez le seuil de votre compte ? Oui, je connais le seuil de mon compte.

• Speaker #1

  Tu fais partie de ces 13 000 Français. De ces 13 000 Français qui ne payent pas d'impôt sur le revenu.

• Speaker #0

  Alors, j'en paye pas beaucoup d'impôt sur le revenu.

• Speaker #1

  Tricheur.

• Speaker #0

  Je suis un joueur du capital. Donc non, mais pour revenir au sujet, pour moi, il faut prendre de la hauteur, pratiquer la suspension du jugement, accepter d'absorber de l'information, de travailler son regard, son œil d'investisseur, pratiquer également un mécanisme psychologique que beaucoup de gens ont oublié qui s'appelle l'humilité. L'humilité est l'antithèse de l'ego. Donc l'humilité va te pousser aussi à te dire prends le temps d'apprendre. Prends le temps de te former, prends le temps d'observer. Il y a un temps pour tout, il y a quatre temps. Il y a un temps pour observer, il y a un temps pour se former, il y a un temps pour agir, il y a un temps pour capitaliser. Que veulent faire les gens ? Passer du temps 1 au temps 4 en brûlant les deux étapes. Et finalement, ça ne fonctionne pas. L'immobilier produit grosso modo, j'ai envie de dire à la louche, sur des statistiques que j'ai pu extraire de l'INSEE, 40 000 millionnaires par an. 40 000 millionnaires par an. C'est beaucoup. Quand on nous parle des 800 millionnaires qui sont partis à Dubaï, et d'ailleurs qui ont dû faire rebrousser chemin, ça fonctionne, évidemment. C'est le domaine qui va, en probabilité de réussite, enrichir le plus, et quelque part le plus facilement, même si c'est un mot que j'utilise rarement, grâce à la puissance du levier bancaire français. Donc, quand je fais un diagnostic de cette... de cet extrait de ta question et également d'un échange que tu as pu avoir. Suspension du jugement, prendre de la hauteur, humilité, restrictions géographiques, concentre-toi déjà sur ta zone qui est intéressante, intrinsèquement intéressante, tu ne seras pas le seul à chasser, donc deviens bon. Si ce n'est pas possible, si tu as des ambitions au niveau national sur une diversification géographique parce que tu vas avoir une diversification bancaire également, grâce à la régionalisation des banques, travaille avec des vrais chasseurs, prend un accompagnement. Bon, là, je crois que c'est déjà fait. C'est un membre. Donc, c'est un membre. Donc, il est déjà sur un très bon réflexe.

• Speaker #1

  C'est pour ça qu'il a le droit aussi à son épisode de podcast personnalisé.

• Speaker #0

  Voilà. Donc, qui est un coaching à deux en plus. Donc, je demanderai ma rémunération là-dessus.

• Speaker #1

  Tiens.

• Speaker #0

  Tu vas me payer en pièces de monnaie. Donc, l'idée, pour résumer, c'est qu'il y a un minimum de temps incompressible. Et une fois de plus, c'est toujours l'impatience de gagner qui fait perdre. Prendre de la hauteur. Et ça, c'est vraiment important parce qu'il y a vraiment cette effervescence du débutant qui est saine à la base, mais qui peut être contre-productive parce qu'on veut gagner fort tout de suite.

• Speaker #1

  Est-ce que sur la région, toi qui as une... Tu as chassé combien sur cette région en immeubles ? En valeur absolue ? Je ne sais pas, peut-être... Donne-moi une fourchette. J'ai jamais les fourchettes. Je dirais

• Speaker #0

  15-20 millions.

• Speaker #1

  15-20 millions.

• Speaker #0

  Je suis né dans cette région. J'ai grandi dans une ville frontalière à une heure de la Suisse. 50 minutes de Genève.

• Speaker #1

  Est-ce qu'avec de la patience... Est-ce qu'avec de l'analyse et de la concentration, est-ce que tu penses qu'on peut mettre à l'autofinancement ?

• Speaker #0

  Mais en cherchant, oui, bien sûr. Mais ça exige de travailler le terrain, d'apprendre à flirter avec le marché. Tu es sur une zone de mémoire, je ne sais pas, il doit y avoir 150 000 frontaliers, quelque chose comme ça. Alors, je ne sais pas si c'est au niveau national ou… Luxembourg et Suisse. Non,

• Speaker #1

  à mon avis, ça ne doit être que sur Suisse.

• Speaker #0

  Il y a beaucoup de frontaliers. C'est un marché qui est tendu. Il y a beaucoup de micro-marchés à travers ce marché. Évidemment, c'est comme, je veux dire, on ne peut pas connaître toute la palette de couleurs en deux secondes sur un véhicule. Dans le sens où, évidemment, c'est une comparaison qui est simple, mais il faut prendre le temps d'analyser et de connaître. un marché. Ça, c'est important. Flirter avec le marché, ça demande de la pratique. Et a fortiori, en fait, quand on a une ambition qui est importante, quand on a une ambition à 5 millions d'euros, il faut accepter. En fait, c'est ça qui me tue, moi. C'est que les gens, si tu veux, ils ont, pendant plusieurs dizaines d'années, rien fait. Et dès que, en fait, on découvre des possibilités dans un domaine d'activité qui est formidable. Parce qu'on a la chance d'être en France, qui est un paradis bancaire, on veut tout de suite non. Suspend ton jugement, absorbe de l'information, entraîne-toi. C'est comme le sport. Entraîne-toi avant de vouloir faire à froid ton marathon.

• Speaker #1

  C'est quoi la dernière opération que tu as fait dans la région ? Les deux dernières opérations ?

• Speaker #0

  L'opération d'Auguste, elle est dans cette région. Elle est à 30 minutes de la frontière suisse.

• Speaker #1

  30 minutes de la frontière suisse ? Mais on est sur un gros montant.

• Speaker #0

  Oui, mais peu importe. Elle est à 30 minutes de la frontière suisse.

• Speaker #1

  Et le rendement qu'il va avoir après rénovation ?

• Speaker #0

  Je dirais, de mémoire, on va être à

• Speaker #1

  7,5. Donc, on était dans l'exemple...

• Speaker #0

  7,5 à peu près.

• Speaker #1

  7,5 ?

• Speaker #0

  Ce qui est un bon rendement. Alors, sur un immeuble qui est refait à 9.

• Speaker #1

  Donc,

• Speaker #0

  il n'y aura pas de vétusté.

• Speaker #1

  Il n'y aura pas de vétusté.

• Speaker #0

  On est sur un immeuble à usage mixte. On a un locataire au pied de l'immeuble, qui est une franchise nationale. Ensuite, on va avoir de l'habitation. On est en hyper-centre-ville. Ce qui est marrant, c'est que j'avais acheté un immeuble en 2017 dans la même rue.

• Speaker #1

  Dans la même rue ?

• Speaker #0

  Oui. Rue de la République, sans donner la ville. À chaque fois que tu as la rue de la République dans une ville, tu sais que tu es en hyper-centre-ville parce que c'est rue de la République. Rue de la République française. Je ne parle pas de rue. Et de la république du Botswana ?

• Speaker #1

  Il faudrait encore que ça soit une république. Botswana qui est un magnifique pays. Je veux aller faire Lokavango. Le delta, comment ça s'appelle ?

• Speaker #0

  Je me confondais avec le Burundi. Qui est malheureusement le pays le plus pauvre du monde.

• Speaker #1

  Le Rwanda et... Le Burundi.

• Speaker #0

  C'est un PIB par habitant par an de 800 dollars. Ce qui n'est quand même pas énorme.

• Speaker #1

  Et une autre opération ? Est-ce que tu as une autre opération ?

• Speaker #0

  Oui, j'ai fait plusieurs. Il y a une ville que je maîtrise. On est à 500 mètres de la frontière. Et j'ai fait là-bas une dizaine d'immeubles.

• Speaker #1

  Une dizaine d'immeubles, rendement ?

• Speaker #0

  Là, on est un peu moins tendu paradoxalement. On est sur du rendement à 8,5, 9 points. On va dire 8, 8,5.

• Speaker #1

  Donc on est dans de l'autofinancement. Et c'est patrimonial ?

• Speaker #0

  Je ne dirais pas patrimonial par rapport au prix au mètre carré, mais tu as des locataires de qualité qui gagnent 4, 5, 6, 7, 8 000 euros parce qu'ils travaillent tous en Suisse.

• Speaker #1

  D'accord. Donc, pour de la location, c'est très bien.

• Speaker #0

  C'est très bien. Très bien.

• Speaker #1

  Fouad, je te remercie. Ça fera un coaching sur un cas concret pour cette prise de hauteur nécessaire. J'en ferai également une étude de cas dans le... dans PX, ce qui me permettra d'y revenir dessus et d'avoir de l'échange stratégique dessus et permettre cette vision de dire on est sur un horizon temporel de 5 ans.

• Speaker #0

  Qui est très court en immobilier.

• Speaker #1

  Oui, et je te ferai une anecdote post-podcast pour ne pas rentrer dans l'intimité. des dossiers, mais il faut que je les ai au téléphone et je veux m'assurer que ce qui a été dit pour être mis en place, a été mis en place.

• Speaker #0

  Juste dernier point, 5 millions d'euros, ça relève de l'intergénérationnalité en constitution patrimoine et cette intergénérationnalité, grâce à la stratégie, grâce à la connaissance hors normes, grâce à ce qu'on met en place, on la ramène à 3, 4, 5 ans. Donc on a rétréci. On raccourcit l'horizon temporel. Une génération, c'est 30 ans. Pour moi, il faut au moins deux générations, voire trois générations pour bâtir un capital de 5 millions qu'on transmet à ses enfants. Donc, on a rétréci, raccourci 60 ans, si on part sur deux générations, à 5. Et là, on ne peut pas se dire que de 5, on passe à quelques semaines. Il y a des limites physiques, psychologiques à... La réduction de l'horizon temporel.

• Speaker #1

  Il y a un élément. Il soit en Suisse, ça tombe bien. Tu vois, s'il faut rajouter 1 000 euros par mois, allez, 2 000 euros par mois de cash flow. Prenons un exemple, ça fait 25 000 euros par an de cash flow à injecter, d'accord ? Pour subventionner, à titre personnel. Attention, t'achètes un immeuble en Suisse de 1 million, tu vas devoir poser 200 000 euros sur la table.

• Speaker #0

  Oui. C'est 200 000 euros.

• Speaker #1

  Ça doit faire quoi ? Ça doit faire 7-8 ans de subvention à 2 000 euros de cash flow par mois. Si tu compares l'apport nécessaire pour constituer en Suisse, c'est de la folie. Ça veut dire qu'on subventionnerait quasiment la moitié. Ça veut dire qu'on aurait un rendement de 3-4 %. Donc, il faut en avoir conscience également. C'est important. Et la prise de hauteur, pour moi, est le meilleur moyen de déployer une stratégie, de mettre un horizon temporal cohérent. Et ce que j'aime bien, et c'est pour ça que j'appelle exponentiel également sur PX, c'est que si tu veux faire 5 millions, tu ne vas pas faire 1 million par an pendant 5 ans. Parce que ça ne prend pas en compte ta montée en compétences.

• Speaker #0

  Tout à fait.

• Speaker #1

  C'est important de le préciser.

• Speaker #0

  Si tu veux, je vais te redonner un exemple de ma conceptualisation. Tu as les joueurs du linéaire, tu as les joueurs de l'exponentiel. Ça, c'est une règle sociologique. Joueur jeu linéaire versus jeu. exponentielle. Tu ne peux pas jouer un jeu exponentiel avec un état d'esprit linéaire. Ce n'est pas possible. Il y a une adéquation sur le fonctionnement. Le logiciel interne n'est pas bon. Il est inadapté au jeu exponentiel. Donc ça veut dire que quand on parle de paradigme, c'est un mot que les gens utilisent beaucoup. Qu'est-ce qu'un paradigme ? C'est très simple. C'est un cadre de pensée. Donc ton cadre de pensée quand tu es un joueur de l'instantané et du linéaire, il faut muter et ça ne se fait pas en deux secondes, sur un état d'esprit. exponentielle. Pour jouer au jeu exponentiel, ça demande de l'entraînement et ça demande un changement de cadre de pensée pour passer du linéaire à l'exponentiel, surtout à fortiori quand tu es salarié, et c'est le meilleur statut pour investir en immobilier, le salarié est un joueur par définition du linéaire puisqu'il gagne en fonction de sa progression linéaire, c'est-à-dire qu'il vend sa force de travail qui est proportionnelle à sa quantité de travail. Et donc là, en fait, on te demande, tu veux jouer à un jeu de l'exponentiel, qui est par définition l'immobilier, puisque le levier bancaire est littéralement exponentiel. Et donc, il faut d'abord accepter, comprendre, et ensuite accepter qu'il va falloir changer de jeu. Il y a une transition pour passer du jeu linéaire au jeu exponentiel.

• Speaker #1

  Ça fait une super conclusion. Et pour compléter Louis XIV... Moi, j'aimais bien dire, reprenons une citation de De Gaulle, « La difficulté attire l'homme de caractère, car c'est en l'étreignant qu'il se réalise lui-même. »

• Speaker #0

  C'était Fouad Berlin pour vous inspirer à voir Grand.

• Speaker #1

  C'était Hugo AH pour rien du tout, en fait.