Transcription

• Speaker #0

  J'ai entendu un pompe juste à l'instant là, j'ai eu une explosion, ça a un peu tremblé mais ça va.

• Speaker #1

  Oh putain l'émission est regardée de chez moi ! Putain ! Putain de merde ! Ça pète encore !

• Speaker #2

  Allo ! Ici Fouad Berla, sur le podcast des investisseurs qui voient grand. Bienvenue dans ce nouveau podcast 10M pour 10 millions d'euros capital. optimale de la magnifique position du vachier. Je suis toujours à Berlin en compagnie de mon acolyte Hugo.

• Speaker #0

  Bonjour à toutes, bonjour à tous, bonjour Fouad et heureux de te retrouver pour ce nouvel épisode du podcast 10M où on va parler erreur d'investissement et une erreur d'un investisseur immobilier. Alors lui, il n'a pas fait du LMNP, il n'a pas fait de la love room, il a fait un investissement dans une zone de guerre. Cet investisseur, c'est toi !

• Speaker #2

  Alors tout à fait.

• Speaker #0

  Quand les mollas s'invitent dans ta stratégie immobilière.

• Speaker #2

  Il y avait un album de rap que j'ai beaucoup aimé, c'était Paris sous les bombes de NTM. Et là ça va être Dubaï sous les bombes et mon investissement est capoute. Je ne sais pas si mon investissement s'est pris un missile ou pas, je n'ai plus de nouvelles. Silence radio du promoteur qui m'envoyait un compte rendu mensuel, je n'ai plus de nouvelles depuis deux mois.

• Speaker #0

  T'as même plus d'appel de fonds ?

• Speaker #2

  J'étais arrivé au 60%, donc les 4% c'est à la livraison, je n'ai plus de nouvelles de ces gens-là, comme on dit en français.

• Speaker #0

  Donc on va parler de ce retour d'un investisseur à Dubaï, on va voir ce qu'on peut retenir, on va finir sur une leçon que nous aura appris cet investissement. On a décidé de dire, je me suis pris un signe noir dans la gueule, merci les mollas. pour revenir sur cet investissement et pour parler des risques d'investissement qu'on soulève tout le temps quand on est en France. Parce qu'on te dit, n'investis pas parce que tu vas avoir des squatteurs. N'investis pas parce que tu vas avoir des loyers impayés.

• Speaker #2

  L'État va t'exproprier. Comme si l'État n'avait que ça à foutre, exproprier ton immeuble à Tulle. J'ai rien contre la... Comment ?

• Speaker #0

  C'est passé à droite, tu l'as ou c'est passé... Non,

• Speaker #2

  je sais pas, j'ai dit ça au hasard.

• Speaker #0

  Et en fait, on parle souvent de ça et les gens te disaient d'aller all-in sur Dubaï. Les Miami House. Les Miami House.

• Speaker #2

  America. Ça commence fort. Il n'y a plus de nouvelles, silence radio. Entre la perte de taux de change... La difficulté de récupérer des fonds, plus de nouvelles. Et ça montre l'importance du signe noir. Attention à la parenthèse, on ne parle pas d'un signe noir, un investisseur étant un écart-type, quelqu'un qui veut investir massivement. On parle du signe noir selon la définition de Taleb.

• Speaker #0

  Voilà. Et on va voir pourquoi il faut toujours en tenir compte. J'ai décidé de découper ce... podcast en plusieurs parties et on va pas les faire dans l'ordre froid on va faire un rappel de l'investissement que tu as fait et la situation actuelle je vais te poser quelques questions ensuite on verra comme un rappel la notion de signe noir en immobilier.

• Speaker #2

  Donnez-moi argent où est mon argent mon capital se balade au moyen-orient où est mon argent. Tu sais j'ai un ami d'enfance que j'apprécie énormément qui a une intelligence relationnelle exceptionnelle Et à un moment donné, quand on était dans l'automobile, il y avait son frère avec deux chauffeurs qui rapatriaient des véhicules. Et puis il disait, mais il y a mon capital qui se balade en Europe, je les ai appelés. Où vous êtes exactement ? Donnez-moi votre position géographique. Donc tu vois, c'est un peu la même chose. Mon investissement se balade au Moyen-Orient, sous tension internationale, avec un mastodonte qui est en train d'attaquer un pays qu'il a sous-estimé et qui finalement a renversé la situation. Et donc, moi, je ne sais pas ce qu'il en est de mon investissement aujourd'hui.

• Speaker #0

  Et la deuxième raison pour laquelle on en parle, c'est parce que la dernière fois qu'on enregistre les podcasts par batch. Batch ?

• Speaker #2

  Bac ?

• Speaker #0

  Batch. Non, ça veut dire que, par exemple, je viens à Berlin par paquet et on enregistre cinq ou six. Et la dernière fois que je suis venu, c'était fin janvier, avant de décoller pour l'Afrique du Sud. Et... Et on a publié l'épisode où on parlait du risque des bombes de Dubaï. Et c'est très important en matière de signe noir. C'est pour ça qu'on va faire une partie dédiée dessus. Et on a dit, il y a un risque qu'on sous-estime, c'est la situation géographique et qui se trouve en face.

• Speaker #2

  Et j'avais dit quasiment textuellement, il n'est pas exclu que l'Iran envoie un missile dans une tour à Dubaï. Et c'est exactement ce qui s'est passé le jour de la publication du podcast.

• Speaker #0

  Et le podcast...

• Speaker #2

  Je suis un prophète.

• Speaker #0

  Le prophète Fouad.

• Speaker #2

  Le prophète Fouad, c'est déjà un blasphème pour certains. Je faisais référence au film Un prophète, tu l'as vu avec Taharaym ? Je pense pas que t'aimes ce genre de film.

• Speaker #0

  Il fait quoi comme autre film ?

• Speaker #2

  Après, je ne sais pas, il tourne beaucoup aux Etats-Unis. Non, il a fait une série. Il est de Belfort, c'est un des meilleurs acteurs français. C'est un peu le Vincent Cassel de sa génération. Il a joué dans Netflix. Il a fait Le Serpent. C'est une histoire vraie d'un tueur.

• Speaker #0

  C'est vrai que je ne vois pas à quoi il ressemble.

• Speaker #2

  C'est un super film. C'est un chef-d'oeuvre de Jacques Audiard. Très, très bon film.

• Speaker #0

  Et on a publié l'épisode. Il faut savoir que l'épisode était programmé. Il est sorti le samedi matin. C'était le 28 février.

• Speaker #2

  C'était le 28 février, donc mars, avril. Donc ça fait déjà plus de deux mois.

• Speaker #0

  Oui, parce que tu vas bientôt arriver au congrès des 60 jours.

• Speaker #2

  Mais t'imagines, ça fait deux mois et demi. Je n'ai même pas une information du promoteur cherchant à me rassurer.

• Speaker #0

  Non,

• Speaker #2

  mais il a fait faillite ton promoteur. En plus, c'était un petit promoteur apparemment. Mais toi, t'es promoteur. Qu'est-ce que t'essayes de faire ? Au moins informer les clients. On est rassuré, même si la situation est... Il a retiré le criver, il est payé le jet,

• Speaker #0

  il est parti.

• Speaker #2

  Remballé les juifs.

• Speaker #0

  Il a vendu quatre fois ton appartement.

• Speaker #2

  Mais tu vois, je n'ai même pas eu une information. Monsieur, il est vrai que les Iraniens s'acharnent sur nous. Donc, tu sais qu'ils ont balancé plus de missiles sur les Émirats arabes uniques que sur Israël.

• Speaker #0

  Oui, mais tu sais que peut-être il a envoyé un compte rendu... Comme quoi ils se sont pris plein de missiles et qu'ils ont tol ton mec.

• Speaker #2

  Non, j'en sais rien, mais je n'ai plus de nouvelles du promoteur.

• Speaker #0

  Donc ça, on ne va pas faire du Dubai bashing même si... Non, mais après,

• Speaker #2

  je fais un retour d'expérience. Et c'est la réalité. Mais t'es pas le seul dans ce cas. Mais t'as des dizaines de milliers d'individus dans mon cas. T'as des gens qui ont fait même tapis sur Dubai.

• Speaker #0

  Donc c'est de ça dont on va parler en matière d'investissement, notamment quand on vous vend l'armisme de France. Et on va revenir sur cet investissement que tu as réalisé, Fouad. On en avait parlé dans un épisode de podcast où on parlait de Hakim et de Bourbon, d'ailleurs, avant qu'ils se foutent sur la gueule. Encore un prophète. On a dit qu'ils allaient se faire avoir.

• Speaker #2

  C'est ça le problème de l'excès de réalisme, en fait.

• Speaker #0

  Balzac sort de ce corps Balzac sort de ce corps Bon moi j'avais fait des vidéos sur Hakim où j'allais dire qu'il allait faire une pâle copie de Blast Club dès le départ

• Speaker #2

  Honnêtement c'est pas pour On avait fait sur le discernement et la lucidité On a un certain talent pour la lecture humaine Moi j'ai une passion Toi j'ai remarqué que t'es plus fort sur la lecture individuelle et moi je lis bien les phénomènes de groupe qui est la définition de la sociologie

• Speaker #0

  moi je boxe c'était une toi t'es dans le tête à tête et moi tu vois j'aime bien voir le collectif je cerne les gens très très rapidement et ben moi tu vois c'est plutôt le collectif les phénomènes de groupe et le non sur ça c'était un entraînement qu'on avait en amont c'était la formation et avec une expression de mon boss qui disait que les amalgames ça permettait de gagner du temps et le temps c'est de l'argent Merci.

• Speaker #2

  On ne dira pas dans quelle matière. Non,

• Speaker #0

  mais dans toutes les matières. Il n'y en avait pas. Tout le monde était mis à la même sauce. Revenons sur cet investissement que tu as fait pour placer le montant, ce que tu espérais. Il faut savoir qu'également, tu voulais en profiter comme un pied-à-terre. Tu comptes y aller cet été ou pas ?

• Speaker #2

  Déjà, je ne sais même pas si on pourra faire une escale pour aller là-bas. Il y a la patronne qui est un peu en stress.

• Speaker #0

  Ah oui, parce que vous allez à la Vendonésie.

• Speaker #2

  Chaque été, on va à Bali. On part deux mois à Bali. Et on fait une escale. Comme c'est une plateforme logistique, c'est un hub mondial dorénavant. Et donc, nous, on voyage beaucoup avec Qatar Airways, qui pour moi est une des meilleures compagnies du monde. Et là-dessus, il y a aussi le Qatar dans l'affaire. Je ne sais pas s'ils se sont pris des missiles dans la gueule. Oui, ils se sont pris. Ils ont une base aérienne en plus.

• Speaker #0

  Moi, j'étais bloqué sur le retour. Parce que j'avais fait Berlin-Doha et Doha-Captown. Quand je suis allé en Afrique du Sud, j'étais bloqué sur le retour. J'étais obligé de prendre Turkish.

• Speaker #2

  Pour répondre à ta question, ce qui s'est passé pour moi fait que c'est rédhibitoire. Ça ne sera jamais un pied-à-terre. Je ne mets pas en risque la sécurité de mes enfants. Je n'irai pas rien que pour ça. Sans aucune exagération de ma part, c'est une poudrière. L'Iran a montré qu'en matière de stratégie militaire, j'allais dire, ce ne sont pas des Arabes. Donc, ils ont voulu en fait s'écraser en quelques jours. Et là, la situation risque de perdurer très longtemps, au bon vouloir finalement d'un des acteurs. sur le papier le plus faible. Et donc, toute la zone, j'ai envie de te dire, il n'est pas exclu que ça prenne encore des mois, voire des années. On n'en sait rien. Et si ça prend des années...

• Speaker #0

  On le publiera rapidement pour ne pas se taper le cessez-le-feu de...

• Speaker #2

  On le sort tout de suite. Qu'est-ce que vous racontez, les gars ? Le prophète. Heureusement que Jacques Audiard ne t'a pas pris. Non, mais si tu veux, l'idée, c'est que... Moi, cette zone, maintenant, pour moi, ce n'est plus un pied-à-terre envisageable. Là, on en est quand même à se poser la question, est-ce qu'on va pouvoir simplement faire une escale ? Et donc, on en est à ce stade. Et donc, l'idée que je passe du temps, moi, c'était plutôt peut-être quelques semaines à moi l'hiver. Mais la zone, plus ça va, plus elle me dégoûte. D'ailleurs, j'ai fait quelques recherches et j'ai été... extrêmement, j'étais quasiment choqué par le nombre, tu sais il y a combien d'influenceurs à Dubaï ? Dis un chiffre qui te paraît réaliste, je recherchais là-dessus

• Speaker #0

  10 000 ?

• Speaker #2

  50 000, putain c'est la taille d'une ville, c'est la moitié de la taille d'une ville moyenne en France

• Speaker #0

  50 000 influenceurs Oui mais dans quoi tu mets influenceurs ? Est-ce que nous on est des influenceurs ?

• Speaker #2

  Non, nous on n'est pas des influenceurs On influence pourtant, les gens en deux Non c'est du Nabila, nous on est des incepteurs C'est différent de l'inception.

• Speaker #0

  Rappelle-toi, au départ, les gens qui voulaient 10 millions, ils n'étaient pas nombreux. Non, mais ça, c'est de l'inception. C'est de l'inception.

• Speaker #2

  C'est de l'inception par la technique, par la stratégie. Un influenceur, c'est...

• Speaker #0

  Ah non, je ne suis pas influenceur, je suis incepteur.

• Speaker #2

  Ce gars, il ne sait même pas ce que tu veux dire. Écoute, je te définirai le mécanisme quand tu feras un effort. Non, mais l'idée, c'est que cette zone, du fait qu'aujourd'hui, elle est en face d'un pays qui a vidé la moitié de son arsenal sur cette zone, alors même que le pays en question n'a pas attaqué. Donc on pourrait dire que c'est une victime collatérale, mais ce n'est pas une victime collatérale. C'est un objectif, c'est une cible principale. Ça, ça me dérange fondamentalement, sachant que les Émirats Arabes Unis, sans faire de géopolitique, même si j'ai quelques notions et beaucoup de bon sens, se sont aventurés à faire de l'influence internationale dans des zones particulières, notamment en Afrique, ce qui me paraît être une erreur monumentale. Je t'avais dit que, pour moi, les Émirats-Unis auraient dû épouser la position suisse en étant extrêmement neutre.

• Speaker #0

  D'être la Suisse du Moyen-Orient.

• Speaker #2

  La Suisse du Moyen-Orient.

• Speaker #0

  Tu sais qu'elle a été appelée comme ça, d'ailleurs. Et ça serait très marrant de voir si Dubaï...

• Speaker #2

  C'est pas Singapour ? Non,

• Speaker #0

  c'était le Liban qui était la Suisse du Moyen-Orient. Attention, toi, tu parles du Liban aujourd'hui. Mais le Liban...

• Speaker #2

  T'as Charles Gave qui dit qu'il faut investir au Liban. La monnaie, tu sais de combien s'est dépréciée la monnaie ?

• Speaker #0

  99%

• Speaker #2

  98.

• Speaker #0

  98. Il reste 2% de marge. Les deux points,

• Speaker #2

  c'est l'extinction de la monnaie.

• Speaker #0

  Attention, le Liban était la Suisse du Moyen-Orient. Les riches allaient placer leur argent au Liban. Et aujourd'hui...

• Speaker #2

  Mais je ne le conteste pas. Je pense que c'est vrai. Mais aujourd'hui, c'est plus du tout le cas, malheureusement. Et ça fait combien de temps que ce pays est en guerre ? Ça fait déjà 30-40 ans. C'est comme Alger. Alger, dans les années 70, c'est la Mecque des indépendantistes. Tous les pays en quête d'indépendance vont en Algérie. Ce n'est plus le cas aujourd'hui. Ce n'est plus le cas, c'est tout. Donc, tu as aussi une rotation de l'histoire qui fait que tu dois réactualiser tes données. Et même s'il y a beaucoup de sympathie pour les Libanais, ce qu'on appelle la crème des Arabes, même s'ils ne se considèrent pas comme des Arabes, je n'investirais pas au Liban.

• Speaker #0

  C'est beaucoup trop risqué. Le Liban, les gens n'en ont pas l'image d'avant. Mais le Liban, c'était exactement le... Et je pense que tu auras beaucoup de gens qui en parleront. Alors, il y a des gens qui vont jouer des géopoliticiens sur la...

• Speaker #2

  Sur LinkedIn,

• Speaker #0

  déjà. Ça,

• Speaker #2

  ça me tue. Tout le monde a une opinion, un avis. Tout le monde est expert.

• Speaker #0

  Et en fait, le Liban, c'est très similaire. Ça attirait les investisseurs étrangers, ça reposait exclusivement sur les investisseurs étrangers. La position de Suisse du Moyen-Orient sur... Et tout ça s'est arrêté à partir du moment où les FADA, et je rappelle, qui c'est qui est au Liban et qui est où la merde, c'est le Hezbollah.

• Speaker #2

  Et le Hezbollah c'est qui ? Après là c'est vrai que moi c'est des sujets dans lesquels je ne vais pas, mais tu vois pour reprendre un autre exemple, tu as l'Uruguay qui est considéré comme la Suisse de l'Amérique Latine.

• Speaker #0

  Ouais.

• Speaker #2

  Je ne sais pas, mais en tout cas, pour moi, cette zone, avec ce qui vient de se passer, ce qui se passe actuellement, c'est rédhibitoire pour moi.

• Speaker #0

  Et il y a une autre chose que je veux dire, avant qu'on parle de temps d'investissement et de la notion de signe noir, c'est que les gens...

• Speaker #2

  C'est marrant, Taleb est libanais.

• Speaker #0

  Il est libanais. Mais c'est un... très grand peuple.

• Speaker #2

  Tu as des cerveaux, tu as une diaspora très présente, très puissante à l'étranger. Carlos Ghosn est libanais.

• Speaker #0

  Les gens n'ont pas l'image du Liban et quelquefois, l'histoire ne fait que se reproduire.

• Speaker #2

  C'est francophone en plus, très grande relation avec la France.

• Speaker #0

  Pour revenir sur le deuxième problème de Dubaï, c'est qu'en bien même, ils ont quasiment tout arrêté, c'est un problème de confiance. Tu avais suffisamment confiance pour aller investir. En début de ce podcast, je t'ai parlé de mon boss qui procédait par amalgame. Mon boss n'a pas mis un euro à Dubaï. Parce que lui part du principe, en procédant par amalgame, de dire que ces pays-là sont des pays d'instabilité. Et que ça peut changer du jour au lendemain et très rapidement. Tu lui demandes s'il veut mettre un euro au Maroc. Tu vois,

• Speaker #2

  j'allais faire le parallèle entre une autre monarchie. Tu es sur deux monarchies. Tu as des gens... Tu vois, ton exemple est très intéressant. Parce que là, tu as un appel de pied très fort. On est à la limite de l'appel d'air. C'est quasiment une soufflerie. Venez au Maroc. Là, j'ai répondu à un post sur LinkedIn et le gars a effacé mon message. Comme il était argumenté. Je ne veux pas être péjoratif, un ancien chauffeur à la RETAP qui fait maintenant la formation marchande bien, qui habite au Maroc et qui dit venez, venez, venez, les zones franches, les machins. Je dis écoutez, je dis écoute, la France, c'est le pays où il y a le plus de millionnaires dans la zone euro devant l'Allemagne. C'est le troisième pays au monde comptant le plus de millionnaires devant le Japon. Donc derrière la Chine et les Etats-Unis.

• Speaker #0

  Il y a deux fois plus d'habitants. Le Japon c'est quoi ? C'est 150 millions ?

• Speaker #2

  100 millions. 100 ou 110 millions. Après je ne sais plus exactement. Ils perdent des habitants. Le gouvernement japonais donne de l'argent aux japonais pour aller sur des sites de rencontres. Putain je vais y aller. Tu vas aller pécho de la japonaise là-bas. C'est un boulevard. Il n'y a pas de concurrence. Chéri,

• Speaker #0

  c'est pour partir en voyage.

• Speaker #2

  J'ai reçu 25 000 euros de primes du gouvernement. Je ne cherche pas un... ils cherchent pas un comment dire un donneur de sperme tu sais normalement dans la loi tu dois être limité toi tu vas créer un groupe de tu sais ça va être tous des frères et sœurs tu vois donc au moins ils auront le goût des bonnes choses tu vois ça sera un peu une introduction à la culture française au pays du soleil levant donc mais non le parallèle tu vois beaucoup de gens font un appel d'air moi j'ai rien contre le Maroc J'adore la mamounia. J'aime bien le houmous. C'est un machin totalement réducteur. J'aime bien le Maroc, l'hiver. J'adore leur gastronomie. Je le dis vraiment. Ma belle-mère me dit que je suis un traître. C'est la meilleure gastronomie en Afrique du Nord. Même en Afrique tout court. Là-dessus, il n'y a pas de débat pour moi. Il mange quoi en Algérie ? Il fait bon vivre. Il fait bon vivre, tu as du soleil, les gens sont très gentils, etc. Mais mettre tapis, j'entends, vendez tous vos biens en France, venez les mettre au Maroc, arrêtez. Et je ne souhaite aucun malheur à aucun pays, mais demain, tu as une révolution, une révolte. Ça peut très très mal se passer pour toi, pour ton investissement.

• Speaker #0

  Pour la petite anecdote, mes parents... J'étais au Maroc, je rentre d'Espagne au moment où on enregistre ce podcast, et mes parents sont allés au Maroc chez des amis, ils sont allés à Essaouira, et ils ont passé quelques jours à Marrakech. Ma mère adorait Marrakech, on avait un pied-à-terre là-bas, on y allait faire tous les Noëls.

• Speaker #2

  L'enfant de la bourgeoisie comme ça

• Speaker #0

  Parce qu'on n'avait pas les moyens de le faire en France

• Speaker #2

  T'es d'accord avec le Range Rover Comme ça à traverser l'Europe Pour aller traverser l'Espagne Pour aller prendre le bateau Avec les Range Rover Une voiture pour les enfants, une voiture pour les parents Il y avait deux conducteurs du coup ?

• Speaker #0

  Il y avait la voiture des parents et la voiture des enfants Et qui c'est qui conduisait la voiture des enfants ? Ma soeur, ma soeur est après Moi je suis le cabé Et après t'avais les amis Donc c'était des convois de 5 voitures On partait très très tôt le matin, on prenait le bateau et on dormait assez au tard. C'était une expédition ? C'était une expédition, mais c'était deux jours de route. Et ma mère est repassée à Marrakech. Elle a détesté.

• Speaker #2

  Ah ouais ?

• Speaker #0

  Elle a détesté mon père.

• Speaker #2

  Trop de développement ?

• Speaker #0

  En fait, elle a dit, tu as perdu tout le charme de Marrakech. Tu vois, l'aspect authentique et tout ça.

• Speaker #2

  C'est l'argument, si tu veux. Par contre, il n'est pas recevable quand tu es investisseur parce qu'il y a la demande en face.

• Speaker #0

  Voilà, tu as la demande avec les... C'est comme Bali. Exactement. Oui,

• Speaker #2

  ce n'est pas le Bali d'il y a 20 ans. Oui, mais attends, tu es content quand tu mets ta villa et que tu as un taux de remplissage à 90% ? Je ne dis pas ça.

• Speaker #0

  Je dis que ça a enlevé l'aspect...

• Speaker #2

  Authentique. en Algérie c'est totalement authentique si tu ne vas pas faire de la politique en Algérie tu n'auras aucun problème d'ailleurs on a beaucoup d'auditeurs algériens d'Algérie et des cerveaux j'ai fait un audit avec un type qui est trader professionnel qui travaille pour une grosse banque américaine installée à Londres et en fait il a grandi en Algérie etc j'ai eu pas mal de contacts avec des gens et franchement il y a des gens très intelligent et je peux te dire que...

• Speaker #0

  Les berbères, ils sont très bon en maths.

• Speaker #2

  Oui, mais de manière générale, je veux dire, il y a quand même beaucoup de cerveaux.

• Speaker #0

  Non,

• Speaker #2

  mais pas que les kabiles. C'est encore autre chose, on va parler du civisme. C'est encore une autre compétence humaine. Mais en tout cas, tu n'auras pas de problème si tu vas en vacances en Algérie, à mon avis. Si tu ne fais pas de politique, tu n'as zéro problème.

• Speaker #0

  Je vais prendre un livre de... Salmane, je ne sais pas quoi.

• Speaker #2

  Ah, de Rojdi Salmane.

• Speaker #0

  Non, celui qui s'est fait emprisonner. Ah, Boalem.

• Speaker #2

  T'as pas vu comme il a craché sur la France ? C'est fini pour moi la France. Les gars l'ont mis à l'Académie française. Ils ont déployé toute la diplomatie française. Tu vois, cette ingratitude, petite parenthèse, je ne supporte pas l'ingratitude des gens à l'égard d'un pays.

• Speaker #0

  C'est comme les allocateurs de la CAF.

• Speaker #2

  Non mais tu vois, à mon mastermind...

• Speaker #0

  Ils se niquent la France.

• Speaker #2

  Non mais tu vois, à mon mastermind, il y avait... il y avait Charlie, je vais la citer, il a salué au passage, dont la sœur est...

• Speaker #0

  En Australie.

• Speaker #2

  Voilà, et trader en Australie. Et j'ai trouvé ça extrêmement intelligent. Moi qui parle souvent de compétences comportementales, elle a envoyé sa sœur au Mastermind parce qu'elle n'était pas présente. Elle ne pouvait pas être présente. Il y a 24 heures d'avion, elle ne pouvait pas par rapport au boulot. Et elle m'a dit, tu sais, Fouad, j'ai beaucoup apprécié quand tu as remercié la CAF. Moi, je travaillais à la CAF. Et je fais ça pour des gens comme toi. Et j'ai été très sincère. Oui, je remercie la CAF. Je remercie les assistantes sociales qui m'ont payé des vacances, qui m'ont payé à manger. Je remercie l'éducation nationale qui a claqué 250 000 euros pour mon éducation. Rends l'argent. Je la rends au centuple. Je fais que ça, rendre l'argent. On parle bien des impôts, mais ce que je veux dire,

• Speaker #0

  c'est que cracher sur la France,

• Speaker #2

  ça me fout la haine. On t'a fait rentrer à l'académie. On a utilisé, attends, on a utilisé la... La diplomatie française, on est parti en guerre avec l'Algérie.

• Speaker #0

  Et les Allemandes, c'est les Allemandes qui n'ont pas...

• Speaker #2

  Non mais c'était la signature algérienne pour dire, bon, on te le rend, mais va le chercher en Allemagne, on ne te l'a pas rendu à toi, tu vois. Et tout ça à la fin pour dire, ouais, moi c'est fini, la France... Mais putain, mais... Ce gars-là, il était, c'est pas pour le cracher dessus, mais il était fonctionnaire pendant 40 ans de l'État algérien. Il ne mérite même pas la nationalité française. J'ai lu quelques passages de son livre. C'est... C'est cette ingratitude que je ne supporte pas autant chez... le petit banlieusard qui crache sur la France que contre ce littéraire qui a été, je sais pas si tu l'as vu ce passage tu regarderas et il a dit c'est fini pour moi la France je regarde pas les je regarde pas ces news non mais il l'a pas dit sur ces news ça a dû être repris on a digressé mais revenons à ton appartement voilà l'appartement 3000m2 non c'est un petit appart c'est un petit appart Petit investissement, c'est 400 000 euros quand même. Alors, j'avais eu de la chance. Il y avait eu une dépréciation du dollar et donc de l'AED, donc du dirham.

• Speaker #0

  Et là,

• Speaker #2

  tu as une dépréciation de l'appartement. Là, on a perdu le signal radio. Les Pakistanais ont quitté le chantier, les Bangladesh. Donc, projet, on va dire par rapport à mon dimensionnement, petit projet. 375 avec les 15% à peu près en moins de la perte de l'appréciation de l'euro par rapport à l'appréciation du dollar et de l'AED qui est corrélé j'avais quand même bien mis un bon cahier des charges, petit immeuble pas grand tour dégueulasse 5 étages, dernier étage appartement en angle Merci. Donc plutôt très très beau, en plus sur la plaquette inspirée des codes hausse-magnon, donc avec les balcons filants, la hauteur sous plafond, etc. Donc bon projet, objectivement bon projet. Maintenant le problème c'est que non propre, pour acheter en société c'est très compliqué. Ça, ça m'a étonné. C'est là qu'on voit aussi l'ingénierie juridique française.

• Speaker #0

  Oui, mais parce que tu es obligé de payer une licence annuelle, ce qui te bouffe le rendement. 5 000 balles.

• Speaker #2

  C'est ça, voire plus.

• Speaker #0

  Plus sur la compta aujourd'hui et tout.

• Speaker #2

  On m'a parlé de 10 000 euros par an, donc ça veut dire que tu es obligé d'acheter en non-propre. Or, moi, le non-propre, le jeu du capital, je théorise en ce moment beaucoup ça dans mon livre, dans la partie théorie des jeux. Il y a deux types de joueurs, il y a le joueur en société et le joueur en nom propre. Dans la configuration de l'équation de la richesse, le joueur en nom propre n'arrive quasiment jamais au sommet de la pyramide des 0,1%. La plupart des gens qui réussissent à devenir riches, qui jouent à ce jeu d'argent, de capital, sont des joueurs en société. Donc là déjà on te pousse à jouer en nom propre et avoir une fiscalité de nom propre. fiscalité non propre versus fiscalité transparente versus fiscalité opaque et donc déjà le premier problème j'ai acheté déjà sur un statut juridique qui ne me convenait pas par choix par défaut ensuite donc paiement non propre donc ben les taxes pour sortir un euro en eau propre il faut en sortir 2,50 euros donc ça ça fait que j'ai un coût qui est quand même beaucoup plus élevé en réalité en réalité il ne me coûte pas 375 000 euros En réalité, il me coûte plutôt dans les 600-650 000 euros. Ça, c'est le deuxième point. J'en avais parlé, les appels de fonds sont extrêmement agressifs. On te contacte par tous les canaux disponibles. Et tu vois, là, c'est marrant, c'est que là, je n'ai plus d'informations. Et on parlait de gestion locative dans un précédent podcast. Et tu vois, là, mon défaut, là, justement, il faut que moi, je les relance pour savoir où ça en est parce que je n'ai plus d'informations depuis la guerre. Et donc voilà, les appels de fonds très agressifs. On te contacte sur WhatsApp, par mail, par téléphone. Vraiment, on veut, dès qu'on t'envoie une...

• Speaker #0

  Donner argent.

• Speaker #2

  Voilà, t'as pas dit Jeep ? T'as pas dit Zip ? Non, t'as pas dit Jeep, il a dit, je crois. Et donc, quand tu dois payer, quand tu as l'appel de fonds, il faut payer tout de suite. Donc là, aujourd'hui, moi, j'ai sorti 225 000 euros en nom propre. Et je n'ai plus de nouvelles. Je n'ai plus de nouvelles de personne.

• Speaker #0

  Pardon.

• Speaker #2

  Non, mais après, moi, tu sais, je suis dans l'autoroute d'érision, si tu veux.

• Speaker #0

  Non, mais c'est important.

• Speaker #2

  Moi, je n'en fais pas une affaire personnelle. J'en tire des enseignements. Pour moi, c'est le plus mauvais investissement que j'ai pu faire. Et honnêtement, je le regrette. Alors, je ne pouvais pas...

• Speaker #0

  Tu le regrettais déjà. En fait, tu ne le regrettais pas. En fait,

• Speaker #2

  il dégoûtait un peu.

• Speaker #0

  Il dégoûtait un peu. Mais là,

• Speaker #2

  je regrette. Après, la définition d'un signe noir... on va y venir après sur le signal voilà parce que c'est un événement qui est un événement majeur peu probable mais donc imprévisible mais aux conséquences phénoménales mais voilà donc 225 000 euros sortis en nom propre t'as pas d'informations je ne sais pas ce qui se passe etc donc voilà où j'en suis aujourd'hui sur cet investissement la situation la préférable que t'espérerais

• Speaker #0

  Si ton promoteur n'a pas fait faillite.

• Speaker #2

  Admettons qu'il n'ait pas fait faillite, je pense que je risque de perdre de l'argent en faisant ça parce qu'il y aura un mouvement de masse. En tant que sociologue, je sais ce qui va se passer. Quand ils vont livrer tous les biens, par exemple en fin d'année ou en 2027, il y a beaucoup de gens qui vont en vendre. Si il y a un phénomène de revente de masse, les prix vont être vus à la baisse.

• Speaker #0

  Je te l'achète 50.

• Speaker #2

  On était sur un marché haussier.

• Speaker #0

  Je te l'achète 100 000 dirhams.

• Speaker #2

  Donc, l'idée, c'est que moi, dans la situation idéale, c'est que l'appartement soit livré et que je le revende.

• Speaker #0

  D'accord. Et avec une moins-value ?

• Speaker #2

  Alors, dans l'idéal, j'aimerais bien le vendre au prix d'achat. Ça, j'aimerais bien le vendre au prix d'achat. En plus, il y a un autre risque. Si le dollar se déprécie encore plus, forcément, moi, quand je vais le vendre, je vais le vendre en dirham, en AED, qui est corrélé au dollar. Donc ça veut dire que mon prix de vente en AED sera moins élevé. Et donc pour racheter des euros que moi j'ai sortis, puisque moi j'ai sorti des euros, je risque de perdre de l'argent également sur le change. Parce que si la monnaie...

• Speaker #0

  je ne vais pas dire s'écroule, mais si la monnaie... Parce que là, on est quand même dans une zone où l'activité était fortement réduite.

• Speaker #1

  À la limite, ce que tu fais, tu encaisses, tu ouvres un compte bancaire à Dubaï et tu places ça.

• Speaker #0

  Je n'ai plus confiance, moi, dans cette place.

• Speaker #1

  Tu n'as plus confiance du tout ?

• Speaker #0

  Je n'ai plus confiance et là, tu es quand même... Je sais que tu as de la propagande sur Internet qui t'explique de la part de ses influenceurs que le gouvernement est formidable. Le gouvernement gère tout parfaitement. Non mais moi, si tu veux, en tant qu'homme... Attention,

• Speaker #1

  ils n'ont pas tellement le choix. Et je pense qu'en fait, c'est le plus grand impact pour moi de Dubaï. Parce que Dubaï reposait sur la confiance. Et cette confiance a été brisée à deux niveaux. Elle a été brisée au niveau... Sécuritaire ? Sécuritaire. Ça veut dire que ce qui on ne pensait jamais que ça arriverait, est arrivé. C'est la définition du signe noir. Et le signe noir, c'est souvent des états exceptionnels. Ce n'est pas un état ordinaire.

• Speaker #0

  C'est un événement exceptionnel.

• Speaker #1

  Non, mais ça s'attaque à un être exceptionnel. Un être ordinaire n'est pas frappé par un événement comme celui-ci. Ça aurait été par exemple Oman.

• Speaker #0

  L'Afghanistan,

• Speaker #1

  ça ne nous aurait pas touché. Ce qui a fait ça, c'est que Dubaï était exceptionnel à ce niveau-là. Le deuxième point que je pense que beaucoup de personnes vont se rendre compte, c'est qu'une dictature, on considérait Dubaï comme une dictature. Tu sais, les gens étaient...

• Speaker #0

  Une dictature bienveillante ?

• Speaker #1

  Une dictature gentille, douce. et on se rend compte qu'une dictature n'est pas douce. Quand les gens regardent dans ton téléphone, quand les gens vérifient ce que tu envoies par WhatsApp, tu partages des événements, tu ne mets pas la sécurité de l'État en difficulté quand tu partages une photo d'un missile. Ce n'est pas comme si tu prenais la base militaire et que tu montrais où étaient les lanceurs sur Instagram. Et ça, c'est quelque chose d'important, c'est que les gens se sont rendus compte que ça avait des dents, Dubaï. Et je ne sais pas si les gens seront prêts à se dire, tiens, est-ce que je veux y revenir ?

• Speaker #0

  Si tu veux, je pense qu'une partie des gens ont la mémoire très courte. Ça, c'est plutôt la masse.

• Speaker #1

  Surtout les influenceuses.

• Speaker #0

  Voilà, les influenceuses, etc. Maintenant, les investisseurs en quête de sécurité, et notamment pour leur famille, ça, ça peut être très problématique. Et surtout, plus le conflit va durer. plus la confiance va être dilapidée. Donc voilà, mais tu vois, j'en tire déjà un premier renseignement. Je voulais acheter un pied-à-pied à Marrakech pour exactement les mêmes raisons. Je ne le ferai pas.

• Speaker #1

  Tu ne le feras pas ?

• Speaker #0

  Non, je ne le ferai pas. Alors déjà, il y a deux raisons. Premièrement, les prix sont stratosphériques. Là, les riades, tu as une espèce de phénomène de bulle. Là, tu as des riades. Quand ils sont bien placés, qu'ils sont propres, tu as des riades à 2 millions d'euros.

• Speaker #1

  Si tu veux, je connais quelqu'un qui a 800 maisons.

• Speaker #0

  Sur 51 hectares. Il a dit qu'il a acheté l'hectare à 60 000 euros. Pour cette même raison, je n'ai pas envie de faire d'investissement à Marrakech pour les prix beaucoup trop élevés. Et malheureusement, je ne le souhaite pas évidemment, mais on n'est pas à l'abri d'un signe noir, tout simplement. Donc j'en tire également des conclusions. J'ai fait un investissement avec un levier proche des 100% sur Nice. On peut nous raconter ce qu'on veut sur la France. La probabilité de se prendre un missile sur la tronche, elle est quand même faible. Comme la probabilité que la Russie se prenne des missiles sur la tronche, elle est faible pour une raison très simple. Il y a la dissuasion nucléaire, c'est tout. Ça, ça coûte de l'argent et c'est vraiment dissuasif.

• Speaker #1

  Bon, tu as une autre insécurité qui est plus perturbante. Non,

• Speaker #0

  mais là, on est sur un signe noir qui peut ruiner ton investissement. On ne parle pas de vol de sac à main. Ce n'est pas ça. Il y a un moment donné, le niveau du débat, il doit être à la hauteur de l'enjeu. C'est-à-dire que j'ai fait un investissement qui, aujourd'hui, la pire chose pour un investisseur comme pour une banque, c'est l'incertitude. Je ne suis plus dans le risque, je suis dans l'incertitude. Le risque, ça se traite. L'incertitude, c'est le néant et potentiellement le chaos. C'est-à-dire que moi, je n'ai plus de nouvelles du constructeur, ce qui est inadmissible du promoteur.

• Speaker #1

  Tu as un risque de faillite ?

• Speaker #0

  J'ai un risque de faillite, j'ai un risque d'intégrité physique, je n'en sais rien. Je ne sais pas ce qui se passe et j'ai 225 000 euros qui se baladent dans la nature.

• Speaker #1

  Alors, la chance de se prendre un missile est très faible, mais...

• Speaker #0

  La chance ou le risque ? C'est rarement une chance.

• Speaker #1

  Non, la probabilité, pardon. Merci. C'est qu'en plus, t'es pas couvert par la chance.

• Speaker #0

  Je ne sais même pas si j'ai une assurance. Normalement, c'est sous la responsabilité du promoteur. Et je crois que les fonds, normalement, devraient être séquestrés. Alors, normalement, les fonds sont séquestrés, mais ils sont débloqués au fur et à mesure de l'avancement du projet.

• Speaker #1

  Toi, tu as envoyé directement sur le compte du...

• Speaker #0

  Non, non, ça, la procédure a été... Il fallait envoyer un rapport d'expertise. Bref, mais ce n'est pas ça. Aujourd'hui, je suis dans l'incertitude. Je ne sais pas ce qui se passe. Donc, c'est très problématique. Donc, de ce fait, je préfère développer mon patrimoine en France. Quoi qu'on en dise, possède une dissuasion nucléaire qui pourrait, comment dirais-je, dissuader même la Russie. de songer à vouloir s'attaquer à la France. Il n'y a pas besoin de 6000 têtes nucléaires. Je pense que 5, ça suffit largement, ça fera le job. Donc l'idée, c'est que je préfère développer mon patrimoine en France, accélérer mon blitz patrimoine et tirer les leçons de l'erreur que j'ai pu faire en sous-estimant le risque stratégique, le signe noir d'une guerre. Évidemment, je ne suis pas un prophète, je ne suis pas devin, mais... J'aurais dû également me poser la question sur les risques systémiques.

• Speaker #1

  Et ça, c'est très intéressant parce qu'on va rappeler ce qui est un signe noir. Parce que beaucoup de gens en parlent et la définition de l'auteur,

• Speaker #0

  de son concepteur.

• Speaker #1

  C'est un événement qui réunit trois caractéristiques. La première caractéristique, c'est son aspect imprévisible. Personne ne le voit venir. Et ça, c'est très important. Parce qu'on va retomber sur le troisième point ensuite. Il échappe au modèle de prévision classique. Est-ce que dans Green Bull, sur les Miami House, il y avait un risque de ça ?

• Speaker #0

  Pour moi déjà, il y avait une concentration trop importante. Dans le modèle économique, il y avait une concentration, la vache allait, en jargon stratégique, la vache allait. C'est-à-dire que toute la profitabilité de l'entreprise provient... de cette activité-là, il y avait une concentration beaucoup trop importante. Je vais te raconter une anecdote. Tu sais ce que fait des gens comme Hermès, qui sont quand même une référence dans la qualité, dans la longévité de leur entreprise. D'ailleurs, tu vois, c'est marrant, Hermès dit, non, non, nous ne sommes pas une entreprise du luxe, nous sommes une entreprise de la qualité. C'est différent. Lorsqu'un produit marche très, très bien, tu sais ce qu'ils font ?

• Speaker #1

  Ils réduisent la production.

• Speaker #0

  Ils l'arrêtent totalement. Ils arrêtent la production pour éviter la banalisation, la concentration, la dépendance vis-à-vis de ce problème qu'a Porsche. Quelle est la vache à lait de Porsche ? C'est la Porsche 911 ?

• Speaker #1

  Non, je ne dirais pas que c'est le Cayenne, la Panamera et aujourd'hui les voitures électriques.

• Speaker #0

  La 911 est quand même un véhicule dans la profitabilité qui est quand même très élevé. Après, tu as raison, ils ont diversifié un peu leurs sources avec la création du Cayenne.

• Speaker #1

  le Macan qui a sauvé Porsche ouais qui a sauvé Porsche tout à fait mais le Macan à mon avis c'est ce qui a dû je te laisse terminer ta démonstration mais c'est très intéressant parce que Ferrari sous l'ère du père de Enzo avait pour habitude et je l'avais évoqué dans un podcast c'était de produire une unité de moins que les commandes il y a 400 commandes on produit 399 unités c'est pour ça que les séries limitées chez Ferrari sont un nombre 799 399 C'est rarement déchiffrant. Donc, le signe noir, il est imprévisible, il a un impact massif, c'est la deuxième caractéristique. Quand il arrive, les conséquences sont disproportionnées. Les opérations immobilières à Dubaï, moins 50%.

• Speaker #0

  À quel niveau ?

• Speaker #1

  Les transactions immobilières.

• Speaker #0

  Alors, je pense que les transactions immobilières ont chuté. Alors, ce qu'on nous explique sur les influenceurs... sur les influenceurs immobiliers sur Dubaï, c'est que les prix n'ont pas du tout bougé.

• Speaker #1

  Parce que personne n'achète ?

• Speaker #0

  Normalement, je remets en question cette information pour une question déjà de partialité, de conflit d'intérêt qui est évident.

• Speaker #1

  C'est parce que dit Yomi dans l'introduction qu'on mettra.

• Speaker #0

  Oui, tout à fait. Donc moi, je remets en question l'honnêteté même commerciale et intellectuelle de ces individus. Merci. La logique veut que, c'était un marché qui avait profité d'un autre signe noir.

• Speaker #1

  Le Covid ?

• Speaker #0

  Non, la guerre en Russie, l'opération spéciale. Il y a énormément de Russes et d'Ukrainiens qui sont allés injecter des capitaux à Dubaï. Donc ça a fait exploser également la demande sur les produits haut de gamme. Et donc ta définition, tu disais ?

• Speaker #1

  Donc quand elle arrive, les conséquences sont disproportionnées, elle change tout. On ne parle pas d'une correction de marché, mais d'un effondrement des repères. Et le dernier point, et ça c'est très intéressant, parce qu'on est souvent dans ce cas-là, c'est la rationalisation rétrospective. Après coup, tout le monde disait c'était évident. Et indirectement, tu vois, c'est très marrant, tu parlais du risque lors du dernier podcast qu'on avait enregistré. Tu le savais ?

• Speaker #0

  Oui.

• Speaker #1

  Tu le savais et tu...

• Speaker #0

  J'ai investi en janvier, parce que c'est une VFA.

• Speaker #1

  2025.

• Speaker #0

  2025.

• Speaker #1

  Et Taleb, il ajoute un point clé. Le problème n'est pas que l'événement existe, c'est que les gens construisent des décisions financières comme s'ils ne pouvaient pas exister. Ils confondent « je ne vois pas le risque » avec « le risque n'existe pas » . Et je trouve ça super intéressant, notamment sur les gens qui ont fait « all in » . Tu as fait un parallèle avec le Maroc que je trouve ultra intéressant. Et est-ce que si tu n'avais pas investi, est-ce que tu aurais renforcé ton exposition à Bali ? Ou est-ce que tu te considères déjà...

• Speaker #0

  Non, moi sur Bali, je fais une deuxième villa. Alors peut-être que j'en ferai une troisième, mais qui est plutôt front de mer. Vraiment front de mer sur un ticket raisonnable. Parce que tu as des îles comme Nusa Penida, tu as Lambogang, qui sont des belles îles encore un peu vierges, surtout Nusa Penida, mais vraiment avec beaucoup de forêts. C'est assez rare, tu vois, tu as la forêt plus la mer. Et tu as vraiment les emplacements numéro un. Tu es vraiment... Ta maison est quasiment sur l'eau.

• Speaker #1

  J'ai vu une vidéo de Christopher Van Gain qui faisait sur...

• Speaker #0

  Lui, c'est à Uluatu.

• Speaker #1

  Je ne sais pas où c'est.

• Speaker #0

  C'est un spot un peu de surf, tricoté, beaucoup de restaurants, etc. Ce n'est pas du tout les mêmes prix. Peut-être un troisième projet, mais ça s'arrêtera là. Après, en valeur absolue, ça restera par rapport à la taille de mon patrimoine, surtout dans deux ans. ça restera du 5%. Quand tu as tout ton patrimoine qui est concentré dans une ville comme Dubaï et que la situation est extrêmement tendue, c'est différent de 5% dans un pays qui aujourd'hui n'est pas considéré comme un pays à risque. L'Indonésie n'est pas considérée comme une zone à risque. Je ne sais pas si tu es d'accord avec moi.

• Speaker #1

  Je ne suis pas chaud sur l'Indonésie.

• Speaker #0

  Non mais je ne dis pas que je ne suis pas chaud, je dis est-ce que c'est considéré comme une zone à risque ? Ce n'est pas la Thaïlande, pourtant il y a quand même beaucoup d'investisseurs également en Thaïlande.

• Speaker #1

  J'aurais plus confiance à la Thaïlande que l'Indonésie.

• Speaker #0

  C'est dirigé par une jante militaire quand même.

• Speaker #1

  La Thaïlande ?

• Speaker #0

  La Thaïlande, tu as un roi et tu as une jante militaire.

• Speaker #1

  Ça je ne sais pas, mais j'aurais plus confiance en la Thaïlande que l'Indonésie.

• Speaker #0

  Non parce que tu as le... Toi, tu as l'image de l'Indonésie qui coupe des mains à cause de la drogue ?

• Speaker #1

  Non, pas du tout. Je ne prends pas de drogue, donc je n'ai pas ce problème. Mais je ne sais pas, c'est une question de feeling.

• Speaker #0

  En tout cas, moi, si tu veux, j'y suis allé plusieurs fois. Je ne ressens pas d'insécurité, déjà.

• Speaker #1

  Je ne suis pas allé, je tiens à le préciser. Donc, les gens pourront m'insulter dans les commentaires.

• Speaker #0

  C'est un pays de 275 millions d'habitants, je crois. et derrière... Évidemment, il n'y a aucune zone sans risque, ça c'est sûr. Mais je ne sens pas qu'il y ait un risque excessif sur cette zone.

• Speaker #1

  Pour revenir au signe noir sur les bombes de Dubaï, si on prend les trois critères, l'imprévisible, les agents immobiliers, tu en as parlé, les promoteurs, les influenceurs qui vendent Dubaï, n'ont jamais mentionné la situation géographique et les fous furieux, les maulades en face. Ils n'ont jamais présenté les outils, ils n'ont jamais présenté le problème que pouvait présenter le détroit d'Hormuz. Et on présente exactement la même chose, on critique exactement la même chose sur Trump, en disant qu'ils ne pouvaient pas ignorer qu'ils allaient fermer le détroit, et qu'ils allaient attaquer les pays aux alentours. Le risque, ce n'est pas tellement dans leur modèle, il n'est pas dans un pitch deck. C'est qu'aujourd'hui, les gens ignoraient en se disant que ce n'est pas possible que ça arrive. On aurait publié le podcast deux semaines avant, on se serait pris une liste. de Dubai Lover.

• Speaker #0

  Mais même là, j'avais fait un post LinkedIn qui était quand même bien travaillé, bien argumenté. Le titre était quand même bien trouvé. La pire race d'agents immobiliers. Je me posais la question est-ce que ce sont des agents immobiliers ou des influenceurs ? A Dubaï, je crois qu'il y a plus d'agents immobiliers que d'escortes.

• Speaker #1

  C'est normal parce que les agents immobiliers sont souvent des escorteurs.

• Speaker #0

  Ce qui double les effectifs.

• Speaker #1

  Double emploi.

• Speaker #0

  Donc multifonction. C'est dans leur nature. Oh putain,

• Speaker #1

  on va se reprendre une étoile.

• Speaker #0

  Je prie pour que la patronne n'écoute pas ce podcast, cet épisode.

• Speaker #1

  Comment tu le sais d'ailleurs ? C'est toi qui m'en as parlé en plus. C'est pas moi qui achète un bien immobilier, je n'ai jamais eu affaire à une agente immobilière.

• Speaker #0

  Quand tu es allé à Dubaï, tu m'as dit dans un restaurant, il n'y avait que ça. Tu t'en souviens ?

• Speaker #1

  Mais pas d'agent immobilier.

• Speaker #0

  Non, mais de...

• Speaker #1

  La patronne devrait investiguer.

• Speaker #0

  À chaque fois que j'y vais, j'y vais en famille. Non, mais je ne sais plus ce que je disais. Ah oui, malgré ce qui se passe, tu n'en as aucun. J'ai lu au moins 50 postes, si ce n'est pas plus. Tu n'en as aucun qui te dit là pour l'instant, il serait quand même plus sage. de ne pas envisager d'investir, parce qu'il y a un risque effectif géopolitique, on ne sait pas combien de temps ça va durer, non, on continue à vendre la sauce aux Français,

• Speaker #1

  tu vois.

• Speaker #0

  Et les mêmes qui critiquent la France, et c'est ça qui est insupportable.

• Speaker #1

  La chose, moi, qui me dérange sur Dubaï, mais qui me dérange également sur l'Indonésie, sur de l'investissement de phase 2, qui est de la diversification, si je devais aller... placer de l'argent et m'exposer à un risque et donc à du rendement à l'étranger. La chose qui me dérange sur Dubaï, et j'avais fait une capsule vocale sur mon télégramme de réflexion, c'est l'absence de classe moyenne. À Dubaï, tu dis ? À Dubaï. L'absence de classe moyenne, ça veut dire qu'en fait, on n'est que sur une clientèle expatriée et une clientèle d'esclaves pour servir cette population expatriée. Avec l'impossibilité pour la personne qui sert l'expatrié de devenir à son tour riche ou d'aspirer à une meilleure...

• Speaker #0

  T'as une étanchéité dans la hiérarchie. L'ascenseur social,

• Speaker #1

  il est bloqué, il te faut la clé pour passer.

• Speaker #0

  Il n'existe pas.

• Speaker #1

  Et si tu regardes, tu vois quand les gens critiquent la France, ils critiquent la France, t'as une classe moyenne pour absorber les chocs. Des ingénieurs. des cadres qui font une économie à Dubaï, tu as principalement, et c'est pour ça, pas l'Indonésie, mais Bali. Bali repose uniquement sur les expatriés, quasiment.

• Speaker #0

  Non, il y a énormément de touristes.

• Speaker #1

  Et touristes expatriés, mais...

• Speaker #0

  Non, non, des touristes, beaucoup de touristes chinois, australiens, etc. Alors, la différence, pour te faire un retour d'expérience... Sur mes terrains, sur ma première villa et sur le terrain de la deuxième, on a commencé la construction, l'investissement a doublé. La valeur de l'investissement a doublé.

• Speaker #1

  Alors, tu sais mon raisonnement. Tu sais à partir de quel moment, moi personnellement,

• Speaker #0

  quand tu as vendu,

• Speaker #1

  que l'investissement a doublé, c'est quand j'ai encaissé la plus-value.

• Speaker #0

  Non mais là aussi, si je fais un état des lieux, si tu veux, pour évaluer l'actif, à l'instant T, Il a doublé au même titre que si j'évalue mon actif à l'instant P. La question,

• Speaker #1

  c'est est-ce que tu auras une personne qui... Mais moi,

• Speaker #0

  je ne vends pas. Je ne vends pas.

• Speaker #1

  Non, mais est-ce que tu auras une personne pour mettre ce prix-là ? Sur la plus-value latente, c'est comme... Tu vois, c'est... Quand j'étais à Cape Town, je t'invitais au Mastermind de Marvin Ndiaye, que je salue au passage, qui est écouteur du podcast. C'était très marrant parce que... Ah ouais, il écoute le podcast ? Ouais, et j'ai rencontré des gens qui écoutaient le podcast. Il y en a un qui me dit... Je connais ta voix. Ah ouais. Il me dit... T'as pas un podcast ? J'ai oui, 10M, 10 millions. Ah putain mais t'es Hugo, je le savais. Et je parlais de valorisation d'entreprise sur la revente et il y avait une personne qui me posait les questions sur qui me posait les questions sur oui c'est quoi les règles de multiples et tout ça. J'ai fait la seule valorisation d'entreprise que vous aurez c'est le prix qu'une personne sera prête à payer pour votre entreprise. Ça veut dire c'est bien d'avoir des multiples, c'est bien d'avoir tout ça. Mais ça ne veut rien dire. Si demain, par exemple...

• Speaker #0

  Combien ça vaut un appartement sur les Champs-Elysées tout de suite ?

• Speaker #1

  C'est sur les Champs-Elysées.

• Speaker #0

  Voilà, c'est sur les Champs-Elysées.

• Speaker #1

  Et d'ailleurs, c'est très marrant parce que Yomi a investi à Dubaï. Il a investi en France également. Je ne pense pas que sur ces investissements en France, il fasse moins de 40% en un mois.

• Speaker #0

  Non.

• Speaker #1

  Et en plus, tu ne peux même pas en profiter.

• Speaker #0

  C'est marrant. D'ailleurs, il y a eu un podcast qui a été fait. La dernière fois, il y a eu un mensonge, une énormité. Je ne vais pas citer son nom, mais tu as quelqu'un qui, moi j'estime, est un usurier, fait du prêt usurère.

• Speaker #1

  Ouais. Usurère.

• Speaker #0

  Une plateforme qui prête à 15%.

• Speaker #1

  Ce n'était pas un podcast à l'Inmois ?

• Speaker #0

  Oui, et elle disait, la France, elle a dit ça aux gens, les gens n'ont pas branché, ils étaient un peu étonnés, en France, les prix ont baissé de 30%, et elle a ajouté, les banques ne prêtent plus. C'est toujours le même discours, c'est qu'à chaque fois qu'on veut vendre un produit étranger, il faut dénigrer la France. Et pour quelle raison il faut dénigrer la France, à ton avis ? Pour une raison très simple.

• Speaker #1

  Parce qu'un marketing en parlant, et lui, ça lui attire des clients.

• Speaker #0

  On ne vend qu'à des Français.

• Speaker #1

  Et c'est le grand problème que...

• Speaker #0

  Ils ne savent pas faire de l'argent à l'étranger. Ils ne vendent qu'à des Français. Et tu vois, j'en ai tiré une conclusion de ça. J'ai ma théorie là-dessus. Si tu n'es pas capable de faire de l'argent en France, quelque part, tu es un tocard. Je ne parle pas de gens particuliers. Ça veut dire que je ne vois pas... Comment tu pourrais faire plus d'argent à l'étranger si tu n'es pas capable de le faire dans ton...

• Speaker #1

  pays de naissance.

• Speaker #0

  Dans un des pays les plus riches du monde, dans le top 10, tu n'es pas capable de faire de l'argent en France avec un levier bancaire qui est le plus puissant d'Europe. Et donc, comment tu vas faire ?

• Speaker #1

  Tu commences à dire ça ?

• Speaker #0

  Non, je ne sais pas.

• Speaker #1

  Kim Benotman.

• Speaker #0

  Ah ouais ?

• Speaker #1

  Qui a craché comme pas possible pendant... Ah oui,

• Speaker #0

  oui.

• Speaker #1

  Et aujourd'hui, il te dit, si tu n'es pas millionnaire en France, tu ne le seras pas à l'étranger.

• Speaker #0

  Alors ça, c'est un point où je suis totalement d'accord.

• Speaker #1

  Ouais, mais... Pour être crédible, il faut bien qu'il dise les choses correctes.

• Speaker #0

  Pour quelles raisons en fait ?

• Speaker #1

  Et il disait, le taux d'impôt en France n'est pas si élevé que ça. Et tu sais, j'avais fait une vidéo pour lui. Alors qu'on n'était pas à 70% ou 75%.

• Speaker #0

  D'ailleurs, sur une vidéo, il y a indirectement, le gars lui a parlé de toi. Et il a dit, en te présentant comme expert comptable, alors que tu n'es pas du tout expert comptable, il avait dit en fait, il y a un expert comptable qui a fait une vidéo quand même très factuelle, etc. Il a dit, mais les experts comptables, s'ils étaient millionnaires, ça se saurait, l'argument. Mais revenons au sujet.

• Speaker #1

  Pour comparer nos billons.

• Speaker #0

  Comment ? Revenons au sujet.

• Speaker #1

  Revenons à Dubaï.

• Speaker #0

  C'était quoi la question déjà ?

• Speaker #1

  Quel est le nom de ton agente immobilière ?

• Speaker #0

  Alors c'est un garçon, ce n'est pas une telle chose. Je compte obtenir un remboursement en nature sur les dix prochaines années.

• Speaker #1

  Parlons maintenant de la leçon de trêve de plaisanterie. Qu'est-ce que les personnes qui écoutent ça, si on peut faire un peu comme dans les fables de La Fontaine, c'est-à-dire on raconte une histoire qui est agréable à écouter.

• Speaker #0

  Je n'investis plus que dans des pays étant doté d'une arme nucléaire.

• Speaker #1

  Déjà en Europe,

• Speaker #0

  ça n'en veut plus que deux. Pakistan, France, Angleterre. Israël, Corée du Nord, Russie, Etats-Unis, il reste qui encore ? Il doit y en avoir encore 2-3 qui ont dû se doter du truc.

• Speaker #1

  L'Inde ?

• Speaker #0

  L'Inde ? C'est dégueulasse, ils ont la bombe. Mais ils chient dans des rivières. J'étais à l'aéroport de Kuala Lumpur, il y avait un Américain, un Australien à taille, il était revenu, il m'a dit... On discutait, il venait d'où ? Il disait d'Inde. Après, il a lâché ça comme ça. Il a dit, n'allez jamais en Inde.

• Speaker #1

  Après, j'ai des gens au téléphone qui disent, non mais Hugo, il est raciste. Et les leçons qu'on peut faire... J'adore leur bouffe.

• Speaker #0

  Je tombe souvent malade après avoir mangé un diam, mais j'adore leur bouffe.

• Speaker #1

  Un concept qui est important, phase 1, phase 2.

• Speaker #0

  Oui.

• Speaker #1

  Parce que, alors toi... Tu es un cas un peu à part, tu es en phase 1 et demi, on va dire,

• Speaker #0

  1.8. Je ne suis pas loin de la phase 2.

• Speaker #1

  Tu n'es pas loin de la phase 2, mais pour quelqu'un, par exemple, et tu en as eu sans doute dans des audits, qui aurait mis 225 000 euros à Dubaï aujourd'hui, qui n'aurait pas de nouvelles de son promoteur.

• Speaker #0

  Ça pourrait être dramatique.

• Speaker #1

  Mais en coup d'opportunité sur le marché français.

• Speaker #0

  Énorme.

• Speaker #1

  C'est 2 millions. Allez, si tu mets 10%.

• Speaker #0

  Tu fais un co-F10 en mettant 10%. Donc là, dans ce cas-là, c'est déjà 2,25 millions d'euros.

• Speaker #1

  Ça veut dire plus de 80 000 euros d'amortissement. Moi,

• Speaker #0

  je déconseille d'investir à l'étranger tant qu'on n'a pas exploité son plein potentiel en France. Ou si vraiment on a énormément d'épargne, je ne sais pas, on a plus d'un million d'euros d'épargne, on peut se dire…

• Speaker #1

  Oui, on peut allouer 500 en… Ou 300 000,

• Speaker #0

  300, 400 000 euros. Tu vois, à 300 000 euros, tu as une belle villa à Bali. Et donc là, je dis OK. Mais sinon… En fait, tu as des limites à la diversification. Et ces limites, c'est une diversification internationale sans levier bancaire et dans des zones à risque.

• Speaker #1

  Il n'y a pas un appartement en Europe de l'Est à

• Speaker #0

  Carminaud ? Non, mais ça me... S'il n'y a pas de levier, déjà, je n'y vais plus.

• Speaker #1

  D'ailleurs, il n'avait pas fait de levier. Il faudrait lui demander, à bout d'habits.

• Speaker #0

  Ah oui, je ne sais plus. On n'a plus de nouvelles.

• Speaker #1

  Comme le promoteur.

• Speaker #0

  Comme le promoteur, ouais. Non, il n'y avait pas de levier, je ne sais plus.

• Speaker #1

  Il n'y avait pas 50% de levier ?

• Speaker #0

  Je ne sais plus. Mais après, c'est des faux leviers. Ils sont extrêmement courts. Je veux dire, est-ce qu'un crédit à la consommation, c'est un levier bancaire ?

• Speaker #1

  Oui.

• Speaker #0

  C'est une corde.

• Speaker #1

  Ouais.

• Speaker #0

  C'est une corde bancaire. Le levier, pour moi, ça suppose une durée d'amortissement au minimum de 15 ans. 12-15 ans, c'est le strict minimum.

• Speaker #1

  Donc, en phase 1, phase 2 ?

• Speaker #0

  Phase 1, phase 2, ça veut dire qu'aujourd'hui, moi, c'est un signe noir que je peux absorber et digérer. Mais ce genre d'erreur aurait pu être fatal si j'avais fait ça, je ne sais pas, il y a 5 ans ou 6 ans. Donc j'en tire des conclusions suivantes. Sur la diversification géographique internationale, je serais beaucoup plus regardant sur les risques géopolitiques. Ça exclut déjà beaucoup de... pays. Et deuxième leçon, j'ai bien raison de me concentrer sur la France pour faire mon Blitz patrimoine 2 parce qu'on a tout en France. On a le levier bancaire, on a la stabilité du marché. Alors même avec le choc des taux d'intérêt qui étaient passés de 0 à 4%, je parle des taux d'intérêt directeurs de la Banque Centrale Européenne qui ont forcément eu un impact sur les taux directeurs des banques commerciales. À un moment donné on était à 4,5 voire 5% de taux d'intérêt. j'ai regardé le marché, il a bougé de moins 5, moins 6%. Donc ça montre la résilience du marché français. Donc on a un marché très stable. On a une dissuasion nucléaire qui coûte un pognon de dingue et qui nous protège. On a le meilleur levier bancaire d'Europe. Donc, comme on dit en Franche-Comté, j'ai meilleur temps à me concentrer sur la zone que je maîtrise le mieux et qui m'offre les possibilités les plus importantes en matière de développement patrimonial.

• Speaker #1

  Et ça, c'est intéressant parce que les gens ne s'en rendent pas compte. Moi, j'aime bien dire que la diversification, c'est... Enfin, j'aime bien dire, j'aime bien reprendre une phrase de Warren Buffett. Tu vois, ça fait très marketing de citer Warren Buffett. La diversification est la protection contre l'ignorance. Donc, lorsque tu veux te diversifier, c'est parce que tu es ignorant, en quelque sorte. Sinon, tu fais tapis. Si demain tu sais que le bitcoin va passer de 80 000 à 200 000, tu vas hypothéquer ta baraque et tu vas le mettre dessus. Si tu ne fais pas all-in et que tu mets un peu partout, c'est de la diversification, mais c'est surtout pour te protéger de l'ignorance. C'est pour ça que les entrepreneurs gagnent bien leur vie, parce qu'ils mettent all-in dans leurs entreprises. Quand un investisseur y va à fond, il y va à fond également. Et ça, c'est important parce que... On entend des gens qui te disaient qu'investir en France était dangereux.

• Speaker #0

  C'est stupide même.

• Speaker #1

  Et là, un truc tout bête, c'est que même si tu avais acheté sur plan en France, tu aurais été protégé par la VFA. C'est les banques qui auraient repris la construction.

• Speaker #0

  Oui, des assurances spécifiques.

• Speaker #1

  À Dubaï ?

• Speaker #0

  En fait, à Dubaï, je ne sais pas.

• Speaker #1

  Et imagine que cela représente 60% de ton patrimoine.

• Speaker #0

  J'avais lu le contrat. En plus, le contrat de construction, il était extrêmement abusif. Et tout était à l'avantage du promoteur. Et en fait, tu n'as pas le choix de négocier le contrat. C'est à prendre ou à laisser. Et surtout qu'on était sur un marché haussier. Il y a ça aussi, contextuellement.

• Speaker #1

  Faux mot.

• Speaker #0

  Pourquoi est-ce que j'y suis allé ? Ce n'est pas vraiment un faux mot, mais c'est un marché qui est haussier. Donc, c'est un marché qui était haussier. Et donc, j'avais estimé que c'était intéressant d'y aller, mais le contrat, est-ce qu'il me protège ? J'en doute.

• Speaker #1

  Et les choses sur Dubaï, moi, sur de la diversification, je vais regarder le développement de la classe moyenne. Et ça, pour moi, c'est quelque chose d'important. Tu vois, je te parlais de pays en Afrique et tout ça. Je préfère investir en Afrique, je préfère faire trois investissements diversifiés, on va dire. que faire un investissement global.

• Speaker #0

  Moi l'Afrique ça me dit pas. C'est une zone trop à risque en fait. Pourtant je suis né en Afrique.

• Speaker #1

  T'es né en Afrique du Nord.

• Speaker #0

  Oui mais c'est l'Afrique, tu vas pas nous enlever ça également. T'es né en Afrique du Nord. Comme si c'était une zone à part... Oui c'est à 900 kilomètres des côtes françaises mais... Moi, si tu veux...

• Speaker #1

  Non, mais je te parle sur la diversification. Demain, tu as 10 millions. Tu peux aller mettre 0,6, 0,7.

• Speaker #0

  Non, mais en fait, moi, ce que je me suis dit, je vais reprendre l'exemple du Maroc. J'adore les hôtels. C'est un point commun que j'ai avec Oussama Ammar. J'adore les hôtels, j'adore le confort, j'aime le service, etc. Au lieu de mettre 500 000 euros, je vais aller mettre 10 000 euros par an à la Mamounia, c'est tout. J'en ai pour 50 ans déjà de service comme ça. 50 ans, je serais peut-être mort. Donc, tu vois, en fait, une stratégie, une vision, ça se réactualise, ça se nourrit par l'expérience. Et à chaque fois, tu vois, on n'est pas dans des stratégies de girouette. C'est que tu affines, en fait, ton regard. C'est comme un livre, tu ne le lis jamais deux fois de la même manière. C'est comme les masterminds, tu vois. Nicolas, qui est mon responsable de chasse, qu'on salue au passage, on fera un épisode avec lui.

• Speaker #1

  On fera un podcast sur la chasse.

• Speaker #0

  Et il m'avait dit... Là, il était là au dernier mastermind, le signe noir. Donc, ça fait déjà... Deuxième édition ? Non, plus en termes de mastermind, parce qu'il est sur les masterminds voire grands. Ça doit être son, je ne sais pas, quatrième mastermind. Il m'a dit, là, je viens juste de comprendre des trucs que tu avais dit il y a deux, trois ans.

• Speaker #1

  Aussi, il a eu une activité entrepreneuriale entre temps parce qu'il a quitté son emploi.

• Speaker #0

  Je suis d'accord, mais ce que je veux dire, c'est que ta stratégie, elle s'affine avec le temps. et parfois L'intelligence veut que tu révises des positions qui te paraissaient intéressantes ou fermes. C'est ça l'intelligence aussi. C'est en capacité de prendre de la hauteur et de dire, effectivement là, mon regard était peut-être biaisé par de l'émotion, le fait de me dire, moi en plein hiver, j'adore aller en vacances en famille, puis avec ma mère, ma belle-mère, etc. Mais tu vois, ça c'est une de mes règles sociologiques que j'ai introduit dans mon livre. Plus la décision est émotionnelle, plus elle est merdique. On ne peut pas être émotionnel et stratégique en même temps. Ce n'est pas possible.

• Speaker #1

  Moi, tu vois, j'ai passé un mois et demi à Cape Town.

• Speaker #0

  Est-ce que tu investirais là-bas, toi ?

• Speaker #1

  Oui.

• Speaker #0

  Moi, tu vois, c'est un pays qui me fait peur.

• Speaker #1

  Tu es sur la première puissance économique d'Afrique.

• Speaker #0

  Oui, mais attends, la première puissance, elle est quasiment au niveau de l'Algérie. Tu appelles ça une puissance ?

• Speaker #1

  Oui.

• Speaker #0

  Mais c'est quasiment le même PIB ou à peine plus. Il y a peut-être 100 milliards de plus. On parle d'une puissance... qui est à la hauteur du chiffre d'affaires de Nestlé. C'est pas... C'est même pas. Je te dis, ils ont pas un PIB de fou. Est-ce qu'il y a de la violence dans ce pays ? C'est un pays qui a été déchiré par la ségrégation raciale pendant des décennies.

• Speaker #1

  Il y avait moins de violence pendant la ségrégation raciale.

• Speaker #0

  Non, toi t'es foutu. Ils ont foutu une icône en prison pendant 25 ans. Non,

• Speaker #1

  moi je préfère l'Afrique qu'à l'Asie.

• Speaker #0

  moi je préfère l'Asie à l'Afrique personnellement, beaucoup plus de service plus de stabilité,

• Speaker #1

  culture un peu de la service était oufissime,

• Speaker #0

  le service tout de parfait attends t'étais dans un quartier une espèce de prison à ciel ouvert ça me fait penser à ça me fait penser à quoi ? ça me fait penser au Brésil, j'ai vu plein de reportages d'ailleurs j'ai un de mes clients qui est brésilien en plus il a un doctorat, tu vois le gars il a quand même une tronche bien faite et il me dit écoute Fouad J'ai même un autre client dont la femme est brésilienne. Il me dit, même un polo Lacoste, il te l'arrache. Et du coup, il y a des gens qui vont aller dans des quartiers de riches ultra sécurisés, une ville dans la ville. Ça ne me donne pas envie, en fait.

• Speaker #1

  J'étais pas dans ça.

• Speaker #0

  Si, tu étais dans un truc... Non, non, non. Dans un QHS. Tu sais ce que c'est qu'un QHS ?

• Speaker #1

  Quartier haute sécurité. Tu étais dans un QHS privé. Non, C'était pour... c'était la dernière semaine où on avait loué un appartement pour tourner les publicités.

• Speaker #0

  Est-ce que c'était un QHS ?

• Speaker #1

  Un peu, mais sinon, oui, c'était fermé. Mais ce que je veux te dire, sinon le reste, on était dans des immeubles normaux.

• Speaker #0

  Moi, j'en reviens à la phrase de DiCaprio dans Blue Diamond, « C'est ça l'Afrique. » C'est ça l'Afrique.

• Speaker #1

  C'est ça l'Afrique.

• Speaker #0

  Il ne faut pas qu'il soit débiteur, on vous le rappelle. Sauf sur une forme juridique qu'on enseigne en mastermind, mais CCA, c'est bien d'aller en Afrique pour des vacances pour la famille. Mettre ces billes là-bas, j'en suis moins convaincu, sauf si tu as des attaches fortes avec ce pays. Je sais que par exemple, tu as beaucoup de Libanais au Sénégal ou en Côte d'Ivoire. Pourquoi pas ? C'est un peu ton pays quelque part. Moi, j'ai ce sentiment, par exemple, quand je suis en Asie ou quand je suis n'importe où, je me sens même ici en Allemagne. Ce n'est pas mon pays. Je sens que je ne suis pas chez moi, culturellement. Pourtant, c'est l'Europe. Je ne me sens pas en sécurité juridique. Tu vois, quand je suis en France... en dépit du fait des origines de mes parents et du fait que certaines personnes ne me considéraient pas forcément comme français, je me sens en sécurité juridique. C'est mon pays, j'en connais à peu près les grandes règles juridiques, les règles sociales, les codes, l'argent, etc. Je me sens en sécurité dans mon pays. Ça, c'est un sentiment qui fait que... dans des pays étrangers je ne me sens pas forcément à l'aise et t'as des pays où on te fait clairement comprendre que t'es pas chez toi par exemple t'investis en Indonésie sur des terrains qui t'appartiennent pas ça ça me dérange pas c'est un bail hypothétique c'est un bail amphithéotique c'est la règle du jeu que j'accepte alors non le terrain tu peux l'acheter mais le problème en fait ce que les gens ne disent pas c'est qu'il coûte 6 fois plus cher à l'achat par exemple un terrain, même plus, parfois 10 fois plus cher un terrain en première ligne en front de mer à Nouza Pénida ça va à peu près 100 000 balles tu pourras ressortir et à l'achat je termine c'est 900 000 euros tu pourras être le gardien de la maison pour tes générations futures

• Speaker #1

  Tu ne te souviens pas de la pub de Patek Philippe ?

• Speaker #0

  Ah si, Je ne possèderai...

• Speaker #1

  Tu penses qu'à toi.

• Speaker #0

  Non, moi je suis un joueur de l'intergénération.

• Speaker #1

  Un dernier conseil ?

• Speaker #0

  Non, je n'ai pas plus de conseils que ça. Je pense que c'était très important de faire un retour d'expérience honnête.

• Speaker #1

  Pas pour discréditer Dubaï, mais pour être factuel.

• Speaker #0

  Moi, tu sais, c'est comme... J'ai toujours un principe. Quand un client paye, il a le droit de parler, de s'exprimer. Moi, j'ai payé. Contrairement à beaucoup de promeneurs sur Internet qui tiennent des raisonnements et qui n'ont jamais mis un euro à l'étranger ou dans un investissement, moi, j'ai payé. J'ai sorti 225 000 euros sur les 375 000. D'ailleurs, je dois encore la différence qui sera due à la livraison, s'il y a livraison. Ça, je ne sais pas. Quand est-ce qu'il y aura livraison, s'il y a livraison. Donc, j'exprime que je pense que ce retour d'expérience est... Il y a combien de personnes qui sont tentées de faire... Alors tu parlais de FOMO, on peut dire, là c'est le bon moment pour faire des affaires. Acheter au son du canon et vendre au son du cléron, quelque chose comme ça. Ça te parle ou pas ?

• Speaker #1

  Tu sais c'est qui ça ? Quand le sang coule, investissez dans la pierre.

• Speaker #0

  C'est de Rothschild. Donc, si on en croit ce raisonnement, là, il faudrait acheter. Moi, je dis que c'est très risqué et qu'il faut mieux s'abstenir parce que, déjà, les rendements ne sont pas fous. C'est des rendements, maintenant, de 7-8 %. Les rentabilités sur la variation du capital, donc sur une plus-value latente, je n'en sais rien. Là, je ne vois pas trop comment faire une plus-value dans ce contexte. En dépit du fait que, tu sais, quand tu vas sur Internet, on te dit que le marché d'Oubayot progresse.

• Speaker #1

  Mais on te dit aussi que...

• Speaker #0

  C'est de la propagande.

• Speaker #1

  Mais ce n'est pas de la propagande. Mais si,

• Speaker #0

  c'est de la propagande, à mon avis, presque gouvernementale, tu vois.

• Speaker #1

  Ah mais ça, oui, Si tu as quelqu'un, si tu as un agent immobilier qui te dit que l'immobilier a craché et que plus personne ne veut acheter, tu peux être sûr que le vol Emirates sur le retour, il est offert par les Émirats Arabes Unis. Parce que oui, t'as... On est dans une dictature. Alors la dictature, tout le monde la considérait gentille.

• Speaker #0

  Moi je dirais une monarchie.

• Speaker #1

  Moi je dis une dictature. Et ce que je déteste sur Dubaï, c'est que tout est interdit, mais tout est toléré. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire que du jour au lendemain, on peut, niveau sécurité juridique, on peut se sortir une infraction. Alors peut-être que les gens... Moi j'aime bien, tu sais, et tu connais mon raisonnement, qui vient de mon mentor, de la perte acceptable. La perte acceptable à Dubaï n'est pas mesurable. Elle n'est pas mesurable parce que...

• Speaker #0

  Elle est mesurable au montant de l'investissement que tu comptes en faire.

• Speaker #1

  Non mais si tu parles d'investissement, je te parle en sécurité. C'est-à-dire, tu vois, par exemple, en France, je sais que si je roule à 170 sur l'autoroute, je paye 90 euros et je repars. Je sais que si je roule au-dessus, on m'enlève mon permis de conduire. Et que ma voiture va à la fourrière. À Dubaï, je sais pas, tiens, est-ce que je peux... Est-ce que je peux faire ça ? Est-ce que je peux boire dans un restaurant ? Est-ce que je peux... Oui, je peux le faire. Mais tu ne sais pas, si tu tombes sur le con, sur le con, tu vois, le mec un peu aigri...

• Speaker #0

  Ou si tu es en litige avec un doubaillote.

• Speaker #1

  Exactement. Et ça, moi, c'est quelque chose d'insupportable pour moi, parce que j'aime bien connaître mes limites. qui sont imposés pas pour les franchir, pas pour jouer avec mais pour savoir en connaissance de cause si demain parce que t'as un mec qui te parle mal ou un truc comme ça que tu l'insultes et que tu finis 14 jours en tol parce que tu l'insultais et que c'était un émirati c'est pas des trucs qui me plaisent donc c'est des c'est quelque chose moi qui m'a toujours posé un problème et qui a été... été évoquée, dis-toi que les gens te vérifiaient le téléphone pour voir si tu avais pris des photos. Et que si les mecs te disent le contraire sur les réseaux sociaux, ils partent au trou. Ils partent au trou. Donc, tu es dans une vraie dictature.

• Speaker #0

  Alors que si on refait le parallèle avec la France, c'est dans un pays où on a le droit quelque part...

• Speaker #1

  Tout ce qui est interdit est autorisé en France.

• Speaker #0

  En France, avec des conséquences très légères, tu peux même gifler le président de la République.

• Speaker #1

  Oui, mais je ne dis pas que le modèle français est meilleur. Attention, le modèle français aurait besoin d'un peu de fermeté. Mais d'un autre côté, ça produit une sécurité, et je suis totalement d'accord avec ça, mais c'est une sécurité qui va jusqu'à ce qu'il t'arrive un problème à toi. Donc c'est une insécurité. c'est tout bête et si demain t'es face à un mec qui t'apprécie pas parce que t'as construit une villa plus grosse que la sienne qui lui fait de l'ombre et que lui c'est un émirati et que toi t'es un étranger, il va te trouver un moyen pour te faire morfler donc t'es jamais en sécurité si ton enfant qui est à l'école va s'engueuler avec le fils d'un émirati c'est toi qui va en payer les conséquences tu vois c'est cette instabilité moi qui me dérange donc t'investirais pas à Dubaï toi ? non Non, je n'investirai pas.

• Speaker #0

  Tu n'investiras qu'en Afrique du Sud, mais pas à Dubaï.

• Speaker #1

  Ah, je... Mais tu vois... Mais bon,

• Speaker #0

  l'Afrique du Sud, c'est vrai qu'en termes de signes noirs, j'ai l'impression quelque part qu'il y en a moins que Dubaï.

• Speaker #1

  L'Afrique du Sud, tu as...

• Speaker #0

  C'est structurément le chaos déjà, depuis très longtemps.

• Speaker #1

  Mais tu n'imagines pas la ville. Mais tu vois, moi, je...

• Speaker #0

  C'est beau, la ville est belle ? Le centre-ville est beau ?

• Speaker #1

  Le centre-ville, tu n'y vas pas parce que c'est insécuritaire. C'est la goutte d'or. Mais dans les quartiers à l'extérieur, tu as une vie qui est incroyable. Tu as des gens qui sont gentils. L'Africain est gentil. Mais gentil, amical. Il n'est pas gentil, soumis. Comme c'est le cas en Asie. En Asie, ça fait... Tu as l'impression que c'est une soumission. C'est leur culture,

• Speaker #0

  après.

• Speaker #1

  Oui, mais tandis que là, c'est de la gentillesse amicale.

• Speaker #0

  Tu vois, c'est marrant ce que tu dis, c'est qu'en Algérie, et j'ai vu pas mal de vidéos là-dessus, c'est une vraie gentillesse, il n'y a rien à te vendre.

• Speaker #1

  Oui, c'est amical. C'est très sincère, authentique. C'est la gentillesse authentique. Et moi, sur ce que j'aime sur l'Afrique, d'abord, ça va être par rapport aux passions. Tu as des golfs qui sont exceptionnellement beaux.

• Speaker #0

  Ils ont un beau pays, je crois, sur le territoire.

• Speaker #1

  tu peux partir à 3h tu vas faire des choses extraordinaires t'as des paysages qui sont extraordinaires tu manges divinement bien de la bonne viande du bon vin ils sont réputés je crois les vins sud-africains ils sont réputés, c'est un bien grand mot mais ils ont du bon vin tu vas manger dans un bon restaurant ça te coûte pas cher tu es sur le même fuseau horaire et ça c'est une différence Notamment quand tu dois faire des conférences ou des appels.

• Speaker #0

  Quand tu dois faire des webinars.

• Speaker #1

  Le webinar à 20h30 le soir.

• Speaker #0

  Tu as vu le webinar, j'ai suivi un peu le webinar, il était surexcité. Tu sais le webinar d'Alec Enrich, je ne sais pas si tu l'as vu.

• Speaker #1

  J'ai tombé sur YouTube.

• Speaker #0

  J'ai regardé quelques passages, très intéressants. Avec Tapie.

• Speaker #1

  Oui, ils nous ont piqué le...

• Speaker #0

  La méthode Tapie.

• Speaker #1

  Donc bon.

• Speaker #0

  Ok, bon. Faites attention à vos investissements et parfois l'herbe n'est pas plus verte ailleurs.

• Speaker #1

  Elle est souvent moins verte ailleurs même. Et en fait, pour finir sur ça, retenez que, et c'est un conseil d'expatrié.

• Speaker #0

  C'est un conseil d'ami. Non,

• Speaker #1

  mais c'est important parce que, oui, la France a plein de problèmes et je suis le premier à trouver ça insupportable. Je suis le premier à... Avoir un plaisir d'aller en France pour manger. Mais nous,

• Speaker #0

  on n'a jamais dit le contraire. On ne dit jamais que la France n'a pas de problème.

• Speaker #1

  Voilà, on parle d'enrichissement. Et l'enrichissement, on met des œillères, comme tu l'avais dit. Des œillères sur... On ne fait pas de la politique.

• Speaker #0

  On est objectif.

• Speaker #1

  On ne fait pas de la...

• Speaker #0

  Détaché émotionnellement.

• Speaker #1

  Voilà, on fait pour s'enrichir. Si, pour s'enrichir...

• Speaker #0

  Avec éthique. Respect des règles.

• Speaker #1

  Voilà. Et la France est le meilleur endroit.

• Speaker #0

  Mais tu vois, là-dessus, c'est important. Il faut être factuel. Pourquoi est-ce que la France a 3 millions de millionnaires ? Pourquoi est-ce que la France a plus de millionnaires que l'Allemagne et que le Japon ? Pour quelles raisons ?

• Speaker #1

  Le levier bancaire.

• Speaker #0

  Ce n'est quand même pas des pays de clochards. L'Allemagne et le Japon. D'ailleurs, l'économie allemande en PIB a dépassé celle du Japon.

• Speaker #1

  Et on te dit que la France se chute parce qu'en fait, on a le discours de gens qui vendent sur Internet qu'à une clientèle purement française, donc ils n'ont zéro diversification, et qui, sans cette clientèle française, seraient en dessous du RSA.

• Speaker #0

  Ils ne seraient rien.

• Speaker #1

  Ils ne seraient strictement rien. Donc c'est facile. de ça. Mais pourquoi vous vendez en France ? Vous vendez en France parce qu'il y a une profondeur de marché.

• Speaker #0

  Le marché est solvable, est réel.

• Speaker #1

  Il y a de l'épargne, il y a de l'argent.

• Speaker #0

  3000 milliards d'euros de PIB chaque année, 3000 milliards.

• Speaker #1

  Et ça, avant de dire que la France est finie et tout ça, il faut y réfléchir. Et dans un contexte d'enrichissement, l'investissement à Dubaï, tu l'as fait pour un pied à terre, mais tu l'as fait également pour pour un aspect enrichissement ?

• Speaker #0

  Bien sûr, ça reste toujours un investissement qui doit être rentable.

• Speaker #1

  Et c'est le pire des investissements que tu as fait depuis toute ta vie ?

• Speaker #0

  Là, tout de suite, c'est le plus mauvais investissement. Je vais même dire ça, c'est incertain. Je ne connais pas la suite.

• Speaker #1

  Voilà.

• Speaker #0

  Je ne sais pas ce qui va se passer.

• Speaker #1

  Est-ce que tu as déjà eu un problème similaire en France ?

• Speaker #0

  Non, bien sûr que non.

• Speaker #1

  Voilà.

• Speaker #0

  C'était Fouad Berlin pour vous inspirer à voir grand. Et faites attention à la zone d'investissement. C'était Hugo pour Nuance et Fouad sur Bali et l'Afrique. Ciao, ciao.