#36 - Alain Barbier et Sébastien Lapendry - Youse | ECHOS de territoires, le podcast du cap régénératif dans les territoires

Description

Dans ce nouvel épisode, Sébastien Lapendry et Alain Barbier, cofondateurs de Youse, promoteur immobilier lyonnais qui revendique une autre manière de faire la ville, partagent leur réflexion sur l’évolution du métier de promoteur.

Avec des illustrations concrètes, ils racontent comment ils réfléchissent un nouveau projet, non pas dans une logique de construction mais de création de lieux de vie durables et habités sur le temps long.
Un échange sur la transformation d’un secteur clé pour les territoires, entre usages, mixité sociale et responsabilité environnementale.

Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Transcription

SG
Bonjour et bienvenue dans Échos de Territoires, le podcast de la Convention des Entreprises pour le Climat, qui donne la parole à celles et ceux qui transforment leur métier pour répondre aux défis écologiques, sociaux et territoriaux. Je suis Stéphane Gonzalès, alumni de la promotion 2023, et je vous emmène aujourd'hui sur les territoires de Rhône-Alpes à la rencontre de dirigeants engagés dans la construction d'un avenir plus durable. Alors aujourd'hui, j'ai le plaisir de recevoir Sébastien Lapendry et Alain Barbier, qui sont les cofondateurs de Youse. Alors Youse, c'est un promopeur immobilier lyonnais, j'ai mis. Il me semble que j'ai juste, Lyonnais, qui revendique une autre manière de construire et d'expérimenter la ville. La baseline, c'est d'ailleurs "faire ville commune". Donc, je pense qu'ils vont nous expliquer un peu tout ça. Donc, chez Yous, on ne parle pas seulement de bâtiments ou de mètres carrés, mais d'usage, d'usagers, de mixité et de lien social. Intéressant. L'ambition, elle est assez claire. Contribuer à la construction d'une ville désirable, inclusive et durable. Donc, c'est des beaux mots, j'espère que l'on va mettre des choses derrière. Pensez pour celles et ceux qui l'habitent et la font vivre. Le parcours de Youse au sein de la Convention des Entreprises pour le Climat, c'est comme ça que je l'ai interprété, a permis de mettre en lumière un constat fort qui est que tant que les engagements environnementaux et sociétaux ne sont pas portés dans la durée, au-delà de la livraison des projets, on se rend compte que la transformation reste assez incomplète. Avec Sébastien et Alain, nous allons donc exploré comment l'immobilier peut évoluer, du rôle classique de promoteur. C'est vrai que souvent le promoteur n'a pas toujours une image positive, à celui de créateur et de garant de véritables lieux de vie au service de l'ambition régénérative assumée. Sébastien, Alain, bonjour.
AB
Bonjour.
SG
J'ai fait une intro un peu longue, mais c'était pour poser le sujet.
AB
C'est bien posé.
SG
Moi, je suis heureux de vous recevoir. En plus, j'ai découvert finalement, on est au Now Coworking, que vous êtes entraîné sur un Now Coworking à Grenoble. Comme quoi, le monde est tout petit.
SL
Au sein de l'immeuble People Connect.
SG
Voilà. Et puis, évidemment qu'on parle beaucoup de vous en ce moment. Je fais un petit clin d'œil à Eric Petrotto de La Fabuleuse Cantine.
SL
Grand ami.
SG
Voilà, du chalet du parc qui va sortir bientôt au parc de la Tête d'Or. Bon, ce que je vous propose pour démarrer déjà, c'est peut-être de présenter Youse.
SL
J'attaque si tu veux. Et tu as fait une excellente introduction. Tu as cité ce qu'on attache le plus souvent à nos projets, donc la mixité, la dimension servicielle, l'inclusivité, le caractère durable. Et comme tu l'as dit, on va essayer de développer un peu sur toutes ces thématiques dans le cadre de notre échange. À la base, Youse, c'est un promoteur immobilier. qu'on est en train progressivement de convertir vers un groupe immobilier intégré. Et ça, ça va avoir une place assez importante dans ce qu'on va expliquer plus loin, y compris dans notre parcours CEC.
AB
Je dirais que notre sujet, ce n'est pas de construire des bâtiments, on n'est pas constructeur, c'est vraiment de créer des lieux de vie au service des usagers, des habitants, et point important aussi pour nous, qui apporte au territoire. On ne cherche pas à faire des immeubles qui ne vivent que bien pour l'heure. propres utilisateurs et usages privés, mais que ça apporte quelque chose au territoire dans lequel on s'inscrit, qui peut être le quartier ou plus vaste selon la taille du projet. On est très attaché à la mixité des usages dans nos projets. On a toujours défendu ça à la fois chez Youse et même dans nos vies antérieures. Et au rôle du maître d'ouvrage qui est non pas de construire des immeubles, mais de fabriquer la ville. Et la ville, elle est plurielle en usage. Et la mixité des programmes qu'on développe, elle a aussi l'intérêt de permettre de faire des péréquations financières entre des programmes qui sont capables d'avoir une économie de projet importante, d'autres qui ont plus de difficultés, qu'ils soient associatifs, sportifs ou autres, mais qui sont tout aussi utiles à la ville.
SG
On peut donner un exemple tout de suite de mixité ?
SL
On peut prendre le premier exemple que tu citais, puisque c'est celui qui me vient à l'esprit. Quand tu regardes un projet comme le projet du Chalet du Parc, il y a vraiment cette très forte mixité, en l'occurrence, entre des services qu'on peut qualifier de commerciaux et des services qu'on pourrait qualifier d'utilités collectives publiques. Dans le chalet, tu as d'intérêt général, effectivement. Dans le chalet, tu as un espace de restauration, qui déjà a un positionnement sur l'alimentation durable. Tu as des espaces de séminaires. Tu viendras comme client manger ton repas et tu payeras ton repas comme tu le payes ailleurs dans un autre restaurant avec peut-être un tarif plus encadré pour un plus grand nombre d'usagers potentiels. Mais néanmoins, ça reste un service commercial. Ta salle de séminaire, tu la loueras au prix du marché. À côté de quoi, tu as des espaces d'exposition qui viendront parler de transition écologique et sociale à travers l'art, à travers un serious game dans lequel on accueillera gratuitement tous les scolaires de la métropole, par exemple. Donc là, tu vois que cohabitent des services à caractère commerciaux et d'intérêt collectif, on va dire. Et c'est certain que les uns permettent aux autres d'être dans ce même bâtiment parce que toutes les activités ne sont pas capables de supporter les mêmes charges immobilières.
SG
Ça veut dire que vous, vous démarrez tout de suite sur le modèle économique, finalement. Démarrer tout de suite sur les modèles économiques. Et alors Youze, pourquoi Youse ?
SL
Alors Youse, c'est la contraction de You and Us, vous et nous, qui illustre très bien la dimension très collaborative de nos projets; et de use, en anglais, les usages, qui sont au centre et le point de départ de toute notre démarche de conception et réalisation de projet.
SG
Il me semble qu'Alain, tu as commencé à parler de la vie d'avant. C'était quoi votre vie d'avant ? Vous vous rencontrez comment, vous ?
AB
On s'est rencontrés dans notre précédente entreprise. Je suis venu à Lyon, je ne suis pas lyonnais d'origine, mais je suis venu à Lyon il y a maintenant une bonne quinzaine d'années quand même, maintenant presque 20 ans, pour créer la filiale d'un groupe qui s'appelle le groupe Duval à Lyon, qui à l'époque n'était pas du tout connu, qui maintenant est relativement bien reconnu sur la totalité de la France. Et en créant cette structure à Lyon, Sébastien m'a rejoint assez vite et a assumé tout le développement de la structure. Donc, on a travaillé en tandem et en binôme pendant huit ans ensemble, avant de décider finalement de voler de nos propres ailes et de créer Youse.
SL
Et ce qui est très intéressant, au travers de ce que tu nous as proposé, des thèmes sur lesquels tu nous as proposé de réfléchir, c'est que déjà, dans ce groupe, on a apporté quelque chose qui consistait à essayer de faire mieux travailler ensemble les filiales du groupe qui existaient, mais qui avaient assez peu de synergie. Alors, il s'avère que sur notre territoire, certaines entités du groupe pouvaient en avoir, notamment à la montagne. Et donc, très tôt, on a eu cette envie de faire fonctionner promotion, investissement, exploitation ensemble dans une vraie vision intégrée. Alors, à cette époque, plutôt au service d'une forme d'efficience économique et d'un outil de développement. Mais c'est quand même aussi un point de départ pour nous, dans notre vision aussi de ce qui permet de tenir des engagements sociétaux et environnementaux, que d'avoir cette vision intégrée. Donc c'est né déjà à ce moment-là.
SG
Vous avez fait aux armes. Qu'est-ce qui fait que vous avez envie finalement de vous lancer vous ?
SL
Vraiment l'envie d'entreprendre. Oui,
AB
c'est ce que j'allais dire. C'est vraiment une démarche entrepreneuriale. Voilà, un tandem qui fait - on a dix ans d'écart avec Sébastien, qu'on n'a pas du tout la même formation, pas du tout la même façon d'aborder les choses, on ne les aborde jamais par le même prisme. Par contre, on se rejoint très souvent sur les stratégies, même tout le temps. On a jusqu'à présent, en tout cas, ni l'un ni l'autre d'égo pour se dire non, ma solution est meilleure que la tienne. C'est-à-dire qu'on sait bien rebondir l'un sur l'autre, sur oui, là, tu as raison, non, là, tu as raison, là, j'ai tort, ce qui fait qu'on avance vite et bien.
SG
Est-ce que Youse, c'est combien de personnes aujourd'hui ?
SL
Eh bien, aujourd'hui c'est 5 et après-demain, c'est 7 puisqu'on accueille deux nouveaux collaborateurs, une nouvelle collaboratrice, un nouveau collaborateur début mars.
SG
D'accord.
SL
Et on en est très satisfait parce qu'avec nos petits bras à 5, ça a commencé à faire beaucoup de choses dans nos bras musclés.
SG
Parce que du coup, dans votre modèle, après, vous allez agréger un certain nombre de partenaires. C'est l'idée.
SL
Fonctionner en partenariat, c'est effectivement bien l'idée, notamment sur nos métiers d'exploitation et sur les métiers d'investissement. Sur les métiers d'exploitation, parce qu'on va souvent chercher de l'expertise chez les partenaires, on a envie de leur proposer de créer des joint ventures sur des projets où on va chercher chez eux leur expertise métier et ils profitent de notre expertise immobilière parce qu'il y a beaucoup de métiers qui sont très intrinsèquement liés à leur immobilier. Donc s'il est bien conçu, s'il est bien pensé, s'il est proposé dans un cadre économique équitable, on va dire. Ça doit favoriser l'activité d'exploitation. Et nous, ce qu'on recherche, c'est de bons exploitants ou des exploitants experts pour se saisir de ça et pouvoir s'inscrire avec eux dans la durée de l'aventure.
SG
Sur un projet, c'est quoi la première question que vous posez ? J'ai vu plein de projets différents.
AB
La première question, quand on regarde un site ou un terrain ou un immeuble, c'est d'abord qu'est-ce qu'il y a dans son quartier ? En fait, on ne va pas regarder un site en disant est-ce que je peux faire un programme de logements ? Est-ce que je peux faire un programme de bureaux ? Ce n'est pas ce qu'on recherche du tout. Mais on va regarder dans ce quartier-là en disant comment il est desservi ? Qu'est-ce qu'il y a comme composants dans ce quartier-là ? Qu'est-ce qui nous semblerait comme ça intelligent de faire ? Déjà, d'un point de vue intuition et physique du site. Et puis après, agrémenter d'études de marché et d'autres éléments qui vont faire qu'on va se dire, bah oui, tiens, tel service, ce n'est pas présent du tout dans le quartier. Ça a du sens. Ça a du sens d'un point de vue économique ; sur quelle taille, comment, et comment on va agréger justement ces différents éléments de preuve qu'on va trouver intelligent de mettre à cet endroit là pour qu'ils se parlent entre eux et qu'ils s'apportent l'un à l'autre.
SL
Après on a un nouveau filtre maintenant qui est venu au gré du parcours de la CEC. Non pas qu'on n'y était pas sensible avant, mais maintenant ça rentre de plus en plus dans une espèce de pré-grille d'analyse de quel projet on veut faire ou ne pas faire. Donc on va commencer à privilégier de plus en plus la notion du zéro artificialisation nette, ça c'est certain. Aujourd'hui un terrain naturel qui n'a jamais été artificialisé, sur lequel il n'y a jamais eu de construction aucune, et qu'on va extraire quelque part à la nature. On ne fait plus. On a pourtant eu quelques sollicitations de ce type qui n'étaient pas inintéressantes du point de vue du projet, du programme qu'on pouvait envisager.
AB
Qui s'inscrivaient pleinement dans ce qu'on faisait.
SL
Qui s'inscrivaient pleinement dans ce qu'on faisait en termes de mixité d'usages, etc. Mais ce côté ex-Nihilo, extra-urbain, ce n'est plus le type de projet qu'on veut faire. On va privilégier aussi la réhabilitation sur la construction neuve. Ce n'est pas frappant aujourd'hui dans le portefeuille de projets qu'on a en termes de volume de construction future, mais par contre déjà en termes de nombre de projets, c'est déjà le cas. On a déjà plus de réhab dans les projets futurs que de construction neuve. Et quand on est en construction neuve, on soignera très fortement les objectifs environnementaux de ces dix projets. Donc le ZAN, la réhab et puis effectivement pour le coup, aujourd'hui, un projet monofonctionnel où on ne fait que privatiser un site pour qu'un immeuble de bureaux soit l'unique utilisateur ou un immeuble de logements soit l'unique utilisateur, ça n'a jamais trop été notre sujet et ça l'est de moins en moins. Nous, ce qu'on veut, c'est vraiment une contribution plus large au territoire.
SG
C'est un vrai engagement quand même économique, de renoncer. Parce que parfois, on dit, l'économie l'emporte.
SL
Si je suis sincère complètement, je vais te dire que non. Parce qu'on n'a pas la taille qui nous oblige à s'alimenter comme un industriel de projets nombreux, nouveaux et nombreux. À date, on a suffisamment de sollicitations et de diversité de sollicitations pour pouvoir choisir. Si l'entreprise était beaucoup plus importante en nombre, etc., on serait astreint peut-être justement à avoir une production plus intensive et on ne pourrait peut-être pas faire ce type de choix. Mais aujourd'hui, ce n'est pas un immense sacrifice.
AB
On n'est pas du tout dans une production industrielle comme le sont les promoteurs de logements, par exemple, qui débitent X milliers de logements par an. On n'est pas du tout dans cette vision-là.
SG
C'est intéressant comme discours de dirigeant et d'entrepreneur. C'est la performance finalement globale. Il n'y a pas que la performance économique et c'est intéressant de sentir cette incarnation.
AB
Ça rejoint ce qu'on a évoqué aussi à la CEC. Dans le parcours CEC, on ne cherche pas à faire une croissance en volume. On cherche à à développer notre métier, à faire des projets qui nous plaisent, qui nous intéressent, dont on est satisfait. Et du coup, dans la plupart desquels, on va se projeter dans l'exploitation pour être présent également sur le site en permanence et le détenir longtemps.
SG
Ça a l'air de fonctionner parce que quand même, votre réputation, elle est plutôt excellente. Donc bravo quand même pour l'instant, mais bon, on ne s'enflamme pas. Mais alors justement, moi, si je reviens sur la Convention des entreprises pour le climat, si je vous pose la question un peu bateau, le régénératif, ça vous parlait, vous, avant de démarrer ?
SL
Non, je crois même que je n'en avais jamais entendu parler avant vraiment de commencer à m'intéresser au parcours et à rencontrer Caroline et Marianne à travers notamment le projet du Chalet du Parc, puisqu'elles avaient été conviées à un comité de pilotage par Eric et Nicolas, deux porteurs de Domoro, qui sont nos partenaires dans ce projet. et c'est par ce comité de pilotage et cette rencontre que j'ai découvert la notion même de régénératif et le parcours de la CEC. Et Alain, lui, l'a découvert par un tout autre canal.
AB
Oui, moi, c'était le canal familial. En fait, c'était par le cousin de ma femme, en fait, qui est le mari de Sophie Robert Velu, qui avait fait le parcours de la CEC en tant que DG de Mustela. Et donc, qui à un moment, dans des réunions de famille, d'ailleurs, au moment de Noël, à peu près. On a évoqué ces sujets-là et en rentrant des vacances de Noël, on s'est recroisés avec Sébastien en se disant, tous les deux à peu près au même moment, en se disant « Tiens, j'ai entendu parler de ça et ça me tenterait bien. » Et c'est comme ça qu'on s'est engagés.
SL
Et on ne savait pas que le parcours se faisait en binôme. Donc, on marchait un peu sur des œufs tous les deux parce qu'on en avait entendu parler. Tous les deux, on s'était dit « On ferait bien ce parcours. » Mais après, on est, comme tu l'as compris, cinq personnes dans l'entreprise. Donc, chacun de notre côté de se dire « Bon, si on est deux à faire un parcours avec ce niveau d'engagement, ça pourrait être un peu compliqué d'un point de vue charge de travail, organisation de la structure, etc. Puis après, on a découvert que de toute façon, ça se faisait en binôme. Et puis là, on s'est dit, écoute, on en a envie tous les deux. On y va.
SG
Et alors, qu'est-ce qu'il en ressort ? Une grosse transformation ? Comment vous...
SL
Il en ressort une grosse transformation. Oui. Parce que le parcours ne peut pas laisser insensible, que ce soit sur le plan personnel et sur les réflexions professionnelles qu'il engendre. Avec une transformation certes importante, mais assez douce, je vais dire. Puis tu me complèteras. Parce qu'on avait cette chance, et c'est vraiment une chance, d'avoir plusieurs projets concomitamment à notre démarrage de parcours qui intrinsèquement pouvait déjà porter de grands changements. Je dis que c'est vraiment une chance parce que s'il avait fallu partir de projets moins bien préfigurés pour avancer dans notre parcours, je ne sais pas si on y serait arrivé. Là, on a été projeté dans l'opérationnel d'un opérationnel très cohérent avec notre parcours de la CEC tout de suite. Et franchement, c'est une chance.
AB
Non, je suis complètement d'accord avec ça. Et c'est vrai que même en faisant le parcours, je ne savais pas du tout à quoi m'attendre. J'avais tendance à m'estimer bien informé. Pas tant que ça. En tout cas, pas avec cette prise de conscience-là. Il y a le niveau d'information, je dirais, et il y a le niveau de « ah ouais, vraiment, je prends conscience de… ». C'est ça que ça m'a apporté vraiment. Et je dirais que le parcours, il nous a renforcé dans nos intuitions de développement de l'entreprise. Quand on a créé Youse, on avait déjà avec Sébastien cette idée d'exploitation. On voulait se développer aussi une filiale d'exploitation. On ne savait pas encore quoi, comment, au début quand on l'a créé. Et on a fondé sur notre savoir-faire qui est la promotion immobilière, mais on avait déjà cette idée-là. Et la CEC nous a renforcé dans cette idée de, oui, l'immobilier, à la base, c'est quelque chose de moyen-long terme. Ce n'est pas du court terme. Donc, on doit s'engager dans des projets qu'on développe, qu'on va exploiter et qu'on va détenir. On ne fait pas les mêmes arbitrages quand on a ces trois positions-là que quand on est, entre guillemets, "juste vendeur". Et donc, ça nous a vraiment renforcés dans cette idée-là et aussi dans la robustesse du modèle économique de notre groupe. Quand on fait de l'exploitation, on génère aussi du chiffre d'affaires récurrent. On n'est pas comme le promoteur pur qui, tous les ans, doit remettre l'ouvrage sur le métier, retrouver un projet, reconstruire, le livrer, retrouver un projet, reconstruire, relivrer. On n'a pas cette même exigence.
SG
Du coup, est-ce qu'un promoteur classique, ça peut encore fonctionner, à votre avis ? Question difficile.
SL
C'est une question très difficile parce que l'effet de cycle très difficile dans lequel est rentré le métier déjà depuis presque quatre ans pourrait porter à avoir une réponse qui consisterait à dire « Oh non, le métier de la promotion immobilière, il est vraiment… » Et en même temps, intrinsèquement, il y a quand même beaucoup de choses qui l'ont rendu très difficile à exercer. Donc c'est une vraie question. En tous les cas, nous, notre choix, c'est de faire évoluer ce métier de promoteur pur vers un métier d'acteur, d'ensemblier immobilier, d'opérateur immobilier intégré. Pas parce qu'on a la conviction que le métier du promoteur pur est mort, mais parce qu'on a envie vraiment d'aller plus loin.
SG
Peut-être de créer du lien, si ça donne du sens. Énormément.
SL
Dans nos projets, les collaborations qu'on a aujourd'hui, dans certains projets avec des gens qui sont plutôt du métier de l'exploitation, elles sont hyper riches. Ça nous permet aussi de nous renouveler constamment sur des choses qu'on découvre, qu'on ne connaissait pas, et que grâce à eux, on apprend et qu'on aborde.
SG
On aborde, c'est ça.
AB
On se réinterroge sur notre métier aussi, sur la façon de le faire. On s'aperçoit que le métier, si on prend juste ce métier de promoteur, qui est très gourmand en espace, très gourmand en carbone, très gourmand en ressources, il n'a quasiment pas évolué depuis 30 ans. Moi, ça fait 30 ans que je fais ce métier-là. Il se fait toujours de la même manière. On ne conçoit pas plus vite, on ne construit pas plus vite. On le fait exactement de la même manière. Contrairement à beaucoup d'autres secteurs industriels, de l'économie, qui ont fait beaucoup d'évolutions. Le bâtiment et l'immobilier, cette industrie-là, elle a très peu évolué dans ces modes de réalisation et de conception.
SG
Du coup, on parlera d'embarquement, parce que j'imagine qu'on fait le pas de côté et qu'on peut être aussi regardé un peu bizarrement par les clients, même les collaborateurs, même les confrères, j'imagine. Du coup, quand vous sortez de la CEC, vous avez écrit une feuille de route. J'ai envie de vous entendre sur cette feuille de route. Sachant, votre question régénérative, je l'ai notée, c'est comment demain notre société crée, réalise et exploite des lieux de vie qui soient sources de bien-être, ressources en sol naturel, en eau, en énergie et donne toute sa place aux vivants. Ça, c'est une question forte. Alors du coup, c'est quoi les... Il y a cinq leviers, je crois, dans votre feuille de route.
SL
Non, mais je vais reprendre ce que tu viens de dire. Déjà, carrément, ça touche à la structuration de l'entreprise. Puisque quand on dit qu'on veut créer des lieux, les animer, et plus être strictement dans l'acte de construire et de vendre, ça implique qu'on a créé à côté de ça deux nouvelles entités. Une entité qui s'appelle Diffuse, qui est donc une société d'exploitation, celle qui aura vocation à animer ces lieux qu'on va créer. Et une société qui s'appelle Values, qui est une société d'investissement qui a vocation à co-investir avec des partenaires investisseurs institutionnels, en l'occurrence, dans les projets qu'on développe. Donc, d'une société, on est passé à trois qui forment donc ce groupe qui doit réaliser cette feuille de route. Ensuite, bah... Comme on a pu te le dire tout à l'heure, franchement, il y a une vraie conjonction de circonstances positives dans notre parcours. C'est qu'on attaque quand même post-parcours par un projet comme le Chalet du Parc, qui est un bâtiment ressource en eau. C'est-à-dire qu'on retraite notamment des eaux grises de cuisine, des eaux de toiture, plus qu'on emprunte d'eau au réseau. Donc, le... Le bâtiment était en situation de retraiter plus d'eau et d'en distribuer pour d'autres usages à l'intérieur du parc. On n'a pas trouvé suffisamment d'usages par rapport à la quantité d'eau qu'on était capable de retraiter. Parce que, grosso modo, les choses sont organisées aujourd'hui différemment dans le parc de la Tête d'Or. Le bâtiment, au travers de son installation photovoltaïque, produit plus d'énergie qu'il en consomme. Donc dans cette dimension ressources... à travers un projet qu'on va peut-être qualifier un peu de démonstrateur, on est déjà dedans. Et sur la notion de restituer plus de sol naturel qu'on en emprunte, là on n'a pas le sujet, on est sur une réhab, mais effectivement du coup on n'emprunte aucun sol naturel dans ce projet, mais dans un projet comme celui de la villa Monoyer, on a un projet où on a fait cette étude fine consistant à faire en sorte que malgré qu'on construise dans un jardin, de 5000 m² dans le cœur du 3e arrondissement de Lyon. On a détecté des endroits qui étaient artificialisés avec des dalles au sol qu'on supprime, qu'on renature. Et la quantité de sol qu'on emprunte pour l'emprise de nos bâtiments est moins importante que celle qu'on a renaturée en supprimant des aménagements qui avaient été réalisés dans le temps, dans la propriété. Donc voilà, c'est à travers cette chance qu'on a eue d'avoir des projets très très proches de nos objectifs, qu'on décline nos leviers de redirection.
SG
Dans vos leviers, vous parlez de recyclage urbain. C'est ça ? Recyclage urbain, c'est ça.
AB
C'est ça, c'est comment on reprend un bâti et finalement, soit on lui conserve, soit on lui trouve d'autres usages. Mais on le conserve, on le réhabilite, on le restructure, mais on lui confère d'autres visages. La villa Monoyer, pour reprendre cet exemple-là, la villa en tant que telle, au départ, c'est une maison d'habitation. Demain, c'est un espace de séminaire et de coworking. On transforme complètement l'usage.
SG
Ce qui n'est pas forcément simple, parce qu'on peut imaginer un élu, par exemple, qui préférait peut-être raser pour reconstruire avec des produits biosourcés que de reconstruire, puisque la reconstruction, ça peut être plus cher. Donc, ça veut dire qu'il faut lui montrer que sur la durée, le modèle permet d'amortir aussi ces coûts qui sont plus élevés, non ?
SL
Alors, c'est vrai qu'aujourd'hui, on va dire... Rénover lourdement un bâtiment n'est certes pas plus économique que de faire une construction neuve. Ceci dit, il y a standards qui ne sont peut-être pas équivalents en termes de prestations, d'objectifs, etc. Donc oui, recycler de l'immobilier, ce n'est certainement pas aujourd'hui un choix économique.
SG
Donc c'est un choix engageant quand même.
SL
C'est un choix engageant. C'est certain que les gens emportent des risques techniques d'une autre nature, plus nombreux, je serais tenté de dire. Il y a plus de surprises et d'aléas dans la rénovation lourde qu'il y en a dans l'édification d'un bâtiment neuf. C'est certain que le coût à date n'est pas meilleur. Donc oui, c'est un vrai engagement.
SG
Ok, alors votre deuxième levée, c'est l'impact social et territorial. C'est-à-dire ?
SL
Chaque projet est là pour apporter des services dans son territoire. On prend le cas du chalet, c'est permettre aux scolaires de venir apprendre, connaître, mieux connaître la forêt, comprendre les enjeux écologiques au travers de l'art. C'est restaurer les gens en les informant en même temps sur l'alimentation durable. Donc, il y a tout un tas d'interactions avec le territoire qui sont très riches. Et on espère que ça a un impact social plutôt positif.
AB
On pourrait rebondir sur un autre projet, sur la villa. On a pris le parti au-delà du programme qu'on a fait, que le jardin de la villa, on l'ouvrirait aux habitants du quartier.
SG
La villa, c'est ? La villa Monoyer, par exemple.
AB
Ah d'accord. Donc qui a un terrain de 5000 m² autour de la villa. On n'en fait pas, il reste propriété de la villa, mais on ne le ferme pas à tous les riverains. On a au contraire même élaboré une convention d'usage qu'on a partagée avec les services de la ville de Lyon pour dire aux habitants et au groupe d'habitants du quartier, si vous avez une activité à faire et que vous voudriez faire en extérieur qui n'impacterait pas le jardin, venez ! On vous proposera une convention d'usage. On a eu une dame qui est prof de yoga qui a dit, moi je viendrais bien à la belle saison faire mes cours de yoga dans le jardin. Aucun problème. Aucun problème. Donc on en fait aussi, on ouvre l'usage à d'autres habitants. On n'en fait pas un jardin public ouvert aux quatre vents, parce que ça, c'est pas possible. Mais par contre, tous les gens du quartier qui ont une activité qui serait propice à être exercée dans ce jardin, ils pourront le faire.
SG
Alors peut-être que je suis hors contexte, mais votre terrain de jeu, c'est la métropole et c'est un peu plus large qu'à la métropole Lyonnaise, mais j'ai vu un projet, je te coupe parce que j'ai habité à côté pendant longtemps, à Oullins, la fraternelle. Parce que pour nous, la fraternelle, c'est la Frat'. C'est le basket. Et ce projet, c'était quoi ce projet ? Ça m'intéresse.
SL
Partenariat.
AB
C'est un partenariat finalement avec le diocèse de Lyon qui est propriétaire du site. Ça permet de rebondir sur le fait que la première opération qu'on a fait au moment de la création du diocèse, c'est une opération. Avec l'enseignement catholique, en l'occurrence, pour rebondir sur les aspects sociétaux, la problématique, c'était une école très vétuste qui, là, en l'occurrence, ne pouvait pas être réhabilitée vu le niveau de vétusté, qui avait besoin d'être entièrement reconstruite. Mais il fallait trouver les moyens de son financement et pas juste construire l'école toute seule sur son terrain. On a conçu un programme justement où, au-dessus de l'école, on a mis des programmes de bureaux qui ont été très bien loués, très bien vendus et qui ont contribué très largement au financement de l'école. Voilà un exemple. Je reviens sur le projet d'Oullins. Le projet Oullins, c'est un programme mix justement. Il va mêler une résidence service pour seniors, donc seniors autonomes, d'environ 100 appartements. Une résidence étudiante de 75 studios, donc aussi là, une mixité de générations sur un même projet. Un immeuble de logements locatifs sociaux familiaux. Et puis également une salle de sport privée qui sera sur le terrain. Tout ça conçu au milieu d'un espace paysager sur lequel on n'a pas voulu mettre de clôture, de manière à favoriser aussi l'échange entre les gens qui habitent ce lieu, qui vont vivre ce lieu. Donc c'est ça le projet d'Oullins.
SG
Et comment vous gérez la suite ? Parce que c'est ça l'intérêt, c'est de construire et après le temps long. Alors comment ça se passe ? Dans un projet comme Oullins,
SL
on n'a pas ce rôle d'exploitant qu'on peut avoir dans d'autres opérations. Il s'avère que chaque élément de programme était plutôt calibrée pour être prise en main par des acteurs de marché. Cette résidence senior, c'est une résidence d'une certaine envergure. Elle aura un peu plus de 100 appartements avec une plateforme de services importante. Et donc, c'est un métier dans lequel on n'est pas investi, ni aujourd'hui, ni demain. Il y a beaucoup d'acteurs qui sont très spécialisés là-dedans, avec un public particulier qui a besoin de beaucoup d'attention, de soins, d'accompagnement. Donc, ce n'est pas un projet dans lequel on est investi en exploitation. Mais si on reprend un exemple où on l'est vraiment, la Villa Monoyer, nous allons gérer directement les activités de coworking qui vont avoir lieu dans la villa et de séminaire. Donc, on va ouvrir nos salles à une clientèle d'entreprise extérieure parce qu'il y a un cadre assez exceptionnel. On va gérer directement les logements en colocation qu'on édifie à la périphérie du jardin. Et donc, on va animer une communauté d'une centaine de coworkers et d'une quarantaine de colivers, de gens qui vivront en colocation sur le site. Et au-delà de ça, on crée une association de loi 1901 qui, elle, va porter toute cette animation de jardin en collaboration avec les riverains. Donc là, c'est l'entité Diffuse qui prend, d'un point de vue technique, à bail l'ensemble de la propriété et qui fait son métier d'exploitant avec des responsables de l'animation du site. On aura à peu près entre 2 à 3 équivalents temps plein, qui seront chargés d'animer la communauté des gens qui travaillent là et de répondre aux besoins des résidents.
SG
Comment vous vendez ça en fait ? Vous, vous répondez à des appels à projets C'était un appel à projets privés. Vous allez plus loin que ce qu'on vous demande ?
AB
Là, il y avait une question posée qui était très différente. La question posée, c'était comment faire en sorte que cette propriété, qui a eu un vécu intergénérationnel, il s'avère que les indivisaires propriétaires de cette maison avaient eu un membre de leur famille qui vivait là avec l'aide d'étudiants pendant une période de fin de vie. Et donc, ce moment de vie intergénérationnelle, ils souhaitaient que ça se retrouve dans l'occupation future de la propriété. Ensuite, ils avaient un aïeul illustre de la médecine lyonnaise, Ferdinand Monoyer, dont ils souhaitaient que quelque chose soit proposé à sa mémoire et à la mémoire de la médecine lyonnaise du XIXe. Et ils souhaitaient aussi, parce qu'ils avaient initié une association, que le jardin puisse continuer à s'ouvrir sur le quartier un certain nombre de moments dans l'année. Ils faisaient déjà les journées du patrimoine, tous au jardin, et différents événements en propre qu'ils proposaient, où ils ouvraient la propriété sur le quartier, sur la ville plus largement. Donc ça, c'était leur demande. Et nous, on a proposé une traduction de stratégie immobilière pour essayer d'y répondre. Donc, premièrement, si on veut ouvrir un jardin, ce n'est pas en créant une copro qu'on va y arriver. Parce que si on fait une copro, c'est simple, cette copro va vouloir que son jardin lui appartienne, c'est elle qui va en avoir la charge de l'entretien, elle ne va certainement pas souhaiter que tous les habitants du quartier puissent entrer dedans. A de facto, on a écarté cette possibilité qui était pourtant la plus simple, de faire une copropriété de logements privés, cher, parce qu'on est sur un très bel emplacement, et qui aurait été certainement la meilleure valorisation financière de ce site. Puisqu'on a écarté cette solution, on s'est rapproché de solutions dans lesquelles on pouvait avoir des usagers. Donc, en l'état des colocataires ou des coworkers à qui on n'attribue pas un droit de propriété, mais un droit d'usage. Donc, on a établi ce programme du coworking dans la villa, de la colocation dans les logements, avec des utilisateurs finaux qui sont pour la plupart des locataires, soit dans un contrat de bail, soit dans un contrat de prestation de services, qui ont eux aussi la possibilité de jouir et de profiter du jardin, mais tout ça ne leur appartient pas. Ça appartient à une société unique qui en assure l'exploitation globale. Et c'est grâce à cette stratégie qu'on a pu répondre à toutes les questions qui nous étaient posées. On intègre dans une chapelle qu'on réhabilite un espace où on va faire une forme d'exposition digitale à la mémoire de Ferdinand Monoyer et de la médecine lyonnaise du XIXe. On va faire ça en collaboration avec un conservateur du musée d'anatomie et de sciences médicales de Lyon, qui va nous apporter tout son savoir et toute sa connaissance historique sur ce sujet. On crée, enfin on ne crée pas, on transforme l'association Villa Monoyer pour qu'elle devienne Association Villa-Montnoyer 2.0. Et on va travailler avec les habitants et les riverains sur l'animation du jardin, mais sous l'encadrement de l'association. Et on reproduit un mode de vie intergénérationnel sur le site entre des colocataires qui pourront être des jeunes actifs, des jeunes seniors et des co-workers qui seront de toute tranche d'âge et de tout CSP dans leurs entreprises au sein de la villa.
SG
Vous êtes des entrepreneurs créatifs quand même, c'est ça ?
SL
Oui, tout à fait. Alors,
SG
L'entrepreneur est créatif, mais vous !
SL
On est créatif parce que c'est ce qu'on aime dans notre métier. Le promoteur, il a une responsabilité sociétale. Ce qu'on bâtit, ce qu'on réhabilite, c'est là pour 50 ans, 60 ans, 100 ans. On ne peut pas juste bâtir pour se dire je m'en lave les mains et je repars après. Ce n'est pas notre vision de l'immobilier. C'est une vision qu'on partage avec Sébastien depuis qu'on s'est rencontrés. Donc bien avant même la création de Youse.
SG
Du coup, justement, ça m'intéresse de savoir comment vous transformez cette entreprise. Même les collaborateurs qui sont dedans. Comment ils voient ça ?
AB
Là encore, on a un petit peu de chance.
SL
Beaucoup de chance.
AB
On a beaucoup de chance. Jusqu'à présent, on parle de trois collaborateurs en plus de nous. Bon, bientôt de cinq. Mais bon, c'est un public de cadres, de gens avec lesquels on travaille déjà depuis plus de dix ans.
SG
Ils vous font confiance, quoi, c'est ça ?
AB
Ils nous font confiance,
SL
Ils partagent les mêmes valeurs. Ils partagent les mêmes valeurs, historiquement, on va dire, intrinsèquement.
SG
Oui, mais par rapport au régénératif, avec tout ce que vous avez vécu à la CEC, que eux n'ont pas vécu, comment vous avez fait pour quand même les embarquer ?
AB
Déjà, ils ont fait chacun les trois, et les deux suivants vont le faire aussi. Ils ont fait chacun, la CEC proposait un embarquement des collaborateurs sur deux jours, donc beaucoup plus condensé que le parcours, mais ils l'ont tous fait. Et on essaye de faire ce que fait très bien la CEC avec les journées alumnis au printemps et à l'automne. On essaye de faire en sorte qu'il y ait toujours deux ou trois d'entre nous, alternativement, parce qu'effectivement, comme on est cinq, on ne peut pas être systématiquement présents tous au même endroit au même moment. Mais à ce que ces moments d'échange et autour de ça, on les partage.
SL
Ensuite, on a fait un vrai travail de tentative de synthèse où on a préparé un séminaire avec tous pour leur restituer notre parcours. Où on a tenté de leur présenter des extraits de conférences, des extraits d'interventions qu'on s'était répartis, Alain et moi, de ce qu'on avait pu entendre et de faire le lien avec ce que ça a éveillé chez nous dans notre approche métier et dans la trajectoire qu'on aimerait donner à la boîte. Et puis, on en a fait un second qu'on avait plus orienté sur la feuille de route.
AB
On a fait l'été dernier.
SG
Oui, parce que quand même, là, il y a une jolie feuille de route. Comment vous faites pour l'activer, maintenant, cette feuille de route ? Parce qu'on parle des collaborateurs, mais si on parle maintenant des partenaires, des confrères de l'écosystème, ça ne doit pas être si simple.
AB
Non, ce n'est pas simple.
SL
On en est qu'au début.
AB
Et on en est qu'au début. Heureusement, la mise en application concrète de beaucoup de leviers de redirection est permise par les projets. Par contre, sur le plan de la méthodologie, là, on est vraiment au début. C'est-à-dire qu'on continue de faire, mais on n'a pas encore le temps de structurer des outils et de mieux formaliser. Et donc là-dessus, on a eu une tentative avortée de lancement d'un stage avec une personne qui nous avait sollicité sur son initiative pour venir et qui avait le profil parfait pour nous aider à poser des outils et de la méthode. Enfin, il a renoncé à son stage le jour où on devait l'accueillir. Mais on n'a pas renoncé, donc on a commencé à prendre langue avec notamment des AMO, haute qualité environnementale bâti dans nos métiers, qui sont plutôt très compétents, un assez gros bureau qui vont largement au-delà du seul spectre de l'approche environnementale bâtiment. Et on a commencé à les solliciter pour nous aider à réfléchir justement à créer avec nous des outils, des indicateurs de la mesure du contrôle, plein de choses qu'on n'a pas et qui nous permettraient d'être beaucoup plus objectifs sur la façon d'atteindre et de réaliser la feuille de route. Et en s'appuyant du coup, au cas d'espèce, sur un projet, c'est-à-dire prendre un cas concret d'un projet qu'on a en développement et d'essayer à travers ce projet-là, en plus des certifications traditionnelles du bâti, justement d'incorporer les éléments de notre feuille de route et de se dire, si on devait appliquer notre feuille de route sur ce projet-là, comment on peut la traduire en termes de méthode et autres, de manière à essayer de construire des outils ?
SL
Si tu veux, ils ont la feuille. Ils ont déjà fait tout un travail de conception environnementale du projet en question, mais dans une trame qui est un petit peu cette trame, comme l'a dit Alain, des certifications, des labels. Et là, on leur a dit, ça c'est bien, mais on aimerait que vous rentriez aussi nos objectifs de la feuille de route dans le projet. Et donc, encore une fois, c'est un peu une chance d'avoir de la matière. pour essayer de mettre en application. Et puis aussi, dans notre environnement, des experts qui peuvent, en qualité de prestataire, nous aider à avancer.
SG
Après, à la fin, il y a un prix quand même. Alors, comment ça se passe ? Parce que c'est ça, souvent, le client, est-ce que lui, il est prêt à ça ?
SL
Alors...
SG
Il vient peut-être vous chercher pour ça, vous me direz.
SL
Oui, non.
AB
Je dirais non au départ. On va dire non au départ.
SL
L'initiative, c'est plutôt la nôtre.
AB
Alors, la valorisation de... d'une excellence environnementale dans la conception des projets, la valorisation financière est fort difficile à atteindre. Quand la crise immobilière a frappé, le réflexe naturel des investisseurs immobiliers n'a pas été de s'orienter vers l'immobilier durable. Il a été de s'orienter vers les produits immobiliers dont ils pensaient qu'ils avaient la meilleure résistance marché et surtout qu'ils apportaient la meilleure rentabilité. Ce qu'on a vu. Et court terme. Donc, c'est pour te dire qu'on part quand même de très, très loin. On valorise difficilement les dimensions extra financières de ce qu'on apporte à nos projets. Et c'est d'ailleurs ce qui nous a largement motivés à essayer de créer aussi cette approche de foncière. On a parlé de trois entités. C'est vrai qu'on n'a pas mal mis l'accent sur l'exploitation. Mais on a aussi créé cette petite société pour co-investir dans des projets. Et à date, nous n'y parvenons qu'avec des investisseurs institutionnels. impliqués. Pour exemple, nos co-investisseurs sont la Banque des Territoires. quand même le bras armé de l'État pour mener la transition écologique et sociale, ou plus récemment la Banque Populaire Auvergne-Rhône-Alpes qui vient co-investir à nos côtés dans notre projet de la villa Monoyer qui sera aussi notre futur siège.
SL
Et les caisses d'épargne aussi.
AB
Et les caisses d'épargne, exactement. Mais on sent un profil d'investisseur d'une certaine nature qui veut aussi avancer dans cette vision.
SL
Et ancrer régionalement, avec des investisseurs qui ont une très bonne connaissance du territoire.
SG
Ultra local finalement. Exactement.
AB
Ils doivent aussi être des acteurs de l'économie et du changement.
SG
Oui, tout à fait. Et du coup, si on se projette, on arrive bientôt à la fin de ce podcast, j'espère qu'on aura tout dit, mais on a déjà beaucoup. Si on se place dans 5 ou 10 ans, qu'est-ce que vous aimeriez qu'on dise de Youse et de votre manière de faire de l'immobilier ?
AB
Ce qu'on aimerait qu'on dise de Youse et de notre manière de faire de l'immobilier. Dans 5 ou 10 ans, il y aura probablement, à minima, peut-être un peu plus, mais à minima, trois ou quatre lieux dans lesquels on sera impliqué sur toute la chaîne. Et nos cycles sont longs. Donc, dans cinq ans, on sera en train de mesurer si la vision qu'on a eue de ce groupe intégré, si les offres de services de toute nature, commerciaux ou d'intérêts collectifs qu'on a espéré fonctionner dans les projets, ont fonctionné ou pas. Donc, moi, ce que j'aimerais que les gens disent, d'abord, quels gens ? J'aimerais que les usagers des projets qu'on aura su réaliser soient présents, nombreux, satisfaits et qu'effectivement, dans leur quotidien au travail, si c'est des lieux de travail, dans leur quotidien de résidence, si c'est leur lieu d'habitation, dans leur pratique sportive, parce qu'on s'intéresse aux équipements sportifs, si c'est le cas. Ils disent que c'est super, ça a contribué positivement à ma qualité de vie.
SL
Ça viserait vraiment à la qualité de vie et le bien-être. On rebondit sur ce qu'on disait au début sur la notion de lieu de vie. On ne parle pas d'immeuble dans notre question générative. On parle bien de lieu de vie, on ne parle pas de programme. On ne sait pas si c'est du logement, du travail, du sport, du loisir. On parle vraiment de lieu de vie. Et c'est vraiment ça qu'on voudrait qu'il soit retenu finalement. On est non pas promoteurs, mais fabricants, exploitants, investisseurs, créateurs de lieux de vie.
SG
Et créateurs du commun en étant périns, c'est-à-dire aussi en une pérennité économique, parce que c'est ça aussi la difficulté.
SL
C'est clairement ça la difficulté. C'est clairement ça la difficulté et c'est vrai qu'on l'inscrit dans le temps long et dans la notion de robustesse que développe Olivier Hamon beaucoup dans la CEC et qui nous a bien marqué.
SG
C'est pour ça que votre vision est intéressante, puisque vous inscrivez dans le temps long. et voilà ça fait du bien aussi à entendre.
AB
Toi tu parlais d'audace tu disais tout à l'heure que tu aimais beaucoup ce mot d'audace moi j'espère souvent que cette audace sera récompensée quand même et quand je dis récompensée c'est que ces projets vivront vraiment dans le temps tel qu'on les a souhaités avec toutes les évolutions qu'ils peuvent connaître mais seront là seront bien pérennisés et accueilleront ces visiteurs espérés quoi.
SG
C'est les futurs Tony Garnier. J'exagère. Ici git, Alain et Sébastien qui ont été précurseurs. Justement, et si vous aviez une règle du jeu à changer, dans l'immobilier pour demain ?
AB
Moi, j'ai réfléchi à ta question. Moi, c'est vraiment l'urbanisme réglementaire. Je ne sais pas lire un PLU. D'ailleurs, c'est une lecture à laquelle je ne résisterai pas parce que... Même un très bon roman qui me stimule en général. En tous les cas, la semaine, dans la période où je suis actif, en dehors des vacances, j'ai du mal à le lire. Alors le PLU, tu te doutes bien que dès la première page, j'ai relativement mal à la tête. Et donc, en général, ce n'est pas moi qui conçois, c'est les architectes avec lesquels on travaille. Eux sont astreints à bien prendre connaissance des règles dès le départ. Mais je me rends très souvent compte que la règle d'urbanisme nous empêche de faire le meilleur projet. Le projet qui serait le plus souhaitable pour son environnement direct, sur un plan architectural, sur un plan volumétrique. Et donc, ça me frustre énormément parce que 3, 4 fois sur 5, j'aurais besoin de faire évoluer la règle d'urbanisme pour faire le meilleur projet, le plus souhaitable pour le site dans lequel il s'implante. Donc moi, clairement, je te réponds, si je devais faire changer une règle, je ferais changer les règles d'urbanisme et j'arrêterais cet urbanisme réglementaire qui n'est pas efficace.
SG
Qui est quand même un garde-fou. Voilà,
AB
C'est un garde-fou avec des fous de chaque côté de la barrière. Donc du coup, je ne sais pas qui garde qui, mais effectivement.
SL
C'est un sujet assez culturel qu'on pourrait retrouver d'ailleurs dans la politique. Il y a quelques possibilités sur la façon de se parler ou de se respecter ou de s'accorder sur des consensus. Mais il y a pas mal de pays qui ont un urbanisme beaucoup plus léger d'un point de vue réglementaire, mais par contre beaucoup plus fort sur le négocier.
SG
D'accord.
SL
C'est-à-dire comment je travaille. Je négocie avec le quartier, avec les riverains sur le bon ouvrage au bon endroit. En règle, j'évoquerai aussi le sujet du financement. Le sujet du financement de l'immobilier, c'est aussi un sujet qui a peu évolué, pour ne pas dire pas évolué depuis 30 ans. Actuellement, il faut savoir quand même que nous, quand on monte nos projets, on est souvent limité sur des durées d'emprunt qui sont plutôt de 15 ans pour l'immobilier professionnel, là où des particuliers empruntent sur 25 ans pour leur logement. Pourquoi cette différence ? Comment on peut financer de l'immobilier qui, justement, est là pour 30 ans, 40 ans, 50 ans sur 15 ans ? Point d'interrogation.
SG
Vous êtes créatif, donc c'est bon. Vous arrivez à trouver une machine.
AB
Fini par passer dans les trous de souris.
SG
Pour terminer, qu'est-ce qui vous rend confiant ? J'avais mis pour l'avenir de la vie, mais globalement, qu'est-ce qui vous rend confiant pour la suite ?
SL
Parce qu'on a la chance d'avoir une équipe de collaborateurs qui est géniale, avec un engagement sans limite. Ça rend confiant parce qu'on sait qu'on a une solidarité, une cohésion entre nous qui est assez géniale. Avec ça, on sait qu'on peut déplacer des montagnes, ce n'est pas qu'une gageur, c'est une réalité. Ça me rend confiant. J'ai confiance dans nos projets et dans le niveau d'implication et d'engagement qu'on met dedans et sur le fait qu'ils réussissent. C'est ça qui me rend confiant.
SG
Est-ce que vous avez confiance dans le sens que vos projets accompagnent bien ce qui est en train de se passer sociétalement, politiquement ? Ou est-ce que vous dites, mince, ce qu'on est en train de faire, un jour ça risque de s'arrêter parce qu'on va nous dire qu'on est...
AB
Je ne crois pas parce que les quelques fois où je vois des représentations que je qualifierais parfois un peu d'utopiques de la ville, elle a tendance à ressembler à une oasis de nature, ça a plus tendance à ressembler à des oasis de nature, dans tous les cas dans une vision qui n'est pas volontairement apocalyptique. Et donc quand même, j'ai l'impression que ça transcende un peu les clivages politiques. D'ailleurs, on le voit dans la campagne des municipales un petit peu. Tout le monde se bat pour avoir la plus grande forêt urbaine possible dans son programme. C'est vrai. Tous les candidats. Oui. Mais en tous les cas, sur ces questions, par exemple, de revégétaliser la ville, de quand même d'inquiétude liée à l'évolution climatique, de maintenir des conditions d'habitabilité de la ville, je n'entends pas énormément de dissonance quand même, avec peut-être des gens qui veulent... le marquer d'une certaine façon et puis d'une autre manière. Donc, moi, je crois qu'on a à la fois des villes qui sont très peu denses en France, encore. On est très loin des densités qu'on peut voir dans des villes en Asie ou ailleurs, par exemple. On a encore des emprises libérables qui sont importantes, que ce soit en reprenant une partie des voiries, quand demain, vraiment, on aura fait des évolutions fortes sur les modes de transport. Elles sont toujours un peu douloureuses pendant qu'on les fait, mais qui sont peut-être souhaitables ou qui sont peut-être tout simplement l'avenir. Quand on récupère des grandes emprises comme les bords des fleuves, on a vu des transformations majeures s'opérer à Lyon. Demain, en les revégétalisant toujours plus, on peut créer ces villes vertes, agréables à vivre en France. J'en suis intimement convaincu. On a le potentiel foncier et un point de départ qui le permet.
SG
Ok, donc du coup, Sébastien, tu finis sur cette note positive ou tu avais d'autres choses à me dire sur l'avenir ? Parce que je t'ai coupé en fait. C'est bien, tu as fait de la politique politiquement correcte, j'apprécie. C'est bravo.
AB
C'est technique.
SG
C'est technique. Eh bien, écoutez, en tous les cas, merci pour cet échange. Voilà, toujours, c'est convivial. Il y a de la bonne humeur, même si on parle de sujets qui sont sérieux. Donc, à travers le parcours de Youse, vous avez montré que l'immobilier, c'est bien plus qu'une affaire de bâtiment. C'est un véritable levier de lien social, de qualité d'usage et de transformation durable des territoires. Ce que l'on retient surtout, c'est cette responsabilité qui est assumée sur le temps long. C'est ça que je trouve intéressant. C'est penser les lieux, pas simplement pour la livraison, mais vraiment pour la vie qui va s'y déployer au service des habitants, du vivant. Alors, on n'a pas trop parlé de vivant, mais on a parlé d'humain. Donc, les humains sont des vivants. Donc, ça marche aussi. Et de la ville de demain. Et donc, je terminerai par une citation. Alors, une citation de Jeanne Jacobs. Vous la connaissez ? Non, c'est une urbaniste et c'est une militante de la vie vivante. qui a dit « La ville n'est pas faite de bâtiments, mais de relations. » Je pense que ça a fini parfaitement.
SL
Ça nous rejoint parfaitement.
SG
Merci en tout cas. Merci à toi. Salut.

About ECHOS de territoires, le podcast du cap régénératif dans les territoires

Donner la parole aux pionniers inspirants qui ont suivi les parcours territoriaux de la Convention des Entreprises pour le Climat est le fil rouge de ce rendez-vous. À travers chaque épisode, ces femmes et ces hommes courageux, résilients et déterminés parlent de leurs difficultés et de leurs victoires, de leur volonté de transformer leurs entreprises avec une approche régénérative. Leurs témoignages mettent en lumière les défis à surmonter pour oser un futur plus équitable et durable, et entreprendre différemment. Dans les premiers épisodes, Stéphane Gonzalez, Alumni du parcours CEC Bassin lyonnais et Alpes 2023, interroge d’autres dirigeants de ce même parcours.

Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

About ECHOS de territoires, le podcast du cap régénératif dans les territoires

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Description

Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Transcription

SG
Bonjour et bienvenue dans Échos de Territoires, le podcast de la Convention des Entreprises pour le Climat, qui donne la parole à celles et ceux qui transforment leur métier pour répondre aux défis écologiques, sociaux et territoriaux. Je suis Stéphane Gonzalès, alumni de la promotion 2023, et je vous emmène aujourd'hui sur les territoires de Rhône-Alpes à la rencontre de dirigeants engagés dans la construction d'un avenir plus durable. Alors aujourd'hui, j'ai le plaisir de recevoir Sébastien Lapendry et Alain Barbier, qui sont les cofondateurs de Youse. Alors Youse, c'est un promopeur immobilier lyonnais, j'ai mis. Il me semble que j'ai juste, Lyonnais, qui revendique une autre manière de construire et d'expérimenter la ville. La baseline, c'est d'ailleurs "faire ville commune". Donc, je pense qu'ils vont nous expliquer un peu tout ça. Donc, chez Yous, on ne parle pas seulement de bâtiments ou de mètres carrés, mais d'usage, d'usagers, de mixité et de lien social. Intéressant. L'ambition, elle est assez claire. Contribuer à la construction d'une ville désirable, inclusive et durable. Donc, c'est des beaux mots, j'espère que l'on va mettre des choses derrière. Pensez pour celles et ceux qui l'habitent et la font vivre. Le parcours de Youse au sein de la Convention des Entreprises pour le Climat, c'est comme ça que je l'ai interprété, a permis de mettre en lumière un constat fort qui est que tant que les engagements environnementaux et sociétaux ne sont pas portés dans la durée, au-delà de la livraison des projets, on se rend compte que la transformation reste assez incomplète. Avec Sébastien et Alain, nous allons donc exploré comment l'immobilier peut évoluer, du rôle classique de promoteur. C'est vrai que souvent le promoteur n'a pas toujours une image positive, à celui de créateur et de garant de véritables lieux de vie au service de l'ambition régénérative assumée. Sébastien, Alain, bonjour.
AB
Bonjour.
SG
J'ai fait une intro un peu longue, mais c'était pour poser le sujet.
AB
C'est bien posé.
SG
Moi, je suis heureux de vous recevoir. En plus, j'ai découvert finalement, on est au Now Coworking, que vous êtes entraîné sur un Now Coworking à Grenoble. Comme quoi, le monde est tout petit.
SL
Au sein de l'immeuble People Connect.
SG
Voilà. Et puis, évidemment qu'on parle beaucoup de vous en ce moment. Je fais un petit clin d'œil à Eric Petrotto de La Fabuleuse Cantine.
SL
Grand ami.
SG
Voilà, du chalet du parc qui va sortir bientôt au parc de la Tête d'Or. Bon, ce que je vous propose pour démarrer déjà, c'est peut-être de présenter Youse.
SL
J'attaque si tu veux. Et tu as fait une excellente introduction. Tu as cité ce qu'on attache le plus souvent à nos projets, donc la mixité, la dimension servicielle, l'inclusivité, le caractère durable. Et comme tu l'as dit, on va essayer de développer un peu sur toutes ces thématiques dans le cadre de notre échange. À la base, Youse, c'est un promoteur immobilier. qu'on est en train progressivement de convertir vers un groupe immobilier intégré. Et ça, ça va avoir une place assez importante dans ce qu'on va expliquer plus loin, y compris dans notre parcours CEC.
AB
Je dirais que notre sujet, ce n'est pas de construire des bâtiments, on n'est pas constructeur, c'est vraiment de créer des lieux de vie au service des usagers, des habitants, et point important aussi pour nous, qui apporte au territoire. On ne cherche pas à faire des immeubles qui ne vivent que bien pour l'heure. propres utilisateurs et usages privés, mais que ça apporte quelque chose au territoire dans lequel on s'inscrit, qui peut être le quartier ou plus vaste selon la taille du projet. On est très attaché à la mixité des usages dans nos projets. On a toujours défendu ça à la fois chez Youse et même dans nos vies antérieures. Et au rôle du maître d'ouvrage qui est non pas de construire des immeubles, mais de fabriquer la ville. Et la ville, elle est plurielle en usage. Et la mixité des programmes qu'on développe, elle a aussi l'intérêt de permettre de faire des péréquations financières entre des programmes qui sont capables d'avoir une économie de projet importante, d'autres qui ont plus de difficultés, qu'ils soient associatifs, sportifs ou autres, mais qui sont tout aussi utiles à la ville.
SG
On peut donner un exemple tout de suite de mixité ?
SL
On peut prendre le premier exemple que tu citais, puisque c'est celui qui me vient à l'esprit. Quand tu regardes un projet comme le projet du Chalet du Parc, il y a vraiment cette très forte mixité, en l'occurrence, entre des services qu'on peut qualifier de commerciaux et des services qu'on pourrait qualifier d'utilités collectives publiques. Dans le chalet, tu as d'intérêt général, effectivement. Dans le chalet, tu as un espace de restauration, qui déjà a un positionnement sur l'alimentation durable. Tu as des espaces de séminaires. Tu viendras comme client manger ton repas et tu payeras ton repas comme tu le payes ailleurs dans un autre restaurant avec peut-être un tarif plus encadré pour un plus grand nombre d'usagers potentiels. Mais néanmoins, ça reste un service commercial. Ta salle de séminaire, tu la loueras au prix du marché. À côté de quoi, tu as des espaces d'exposition qui viendront parler de transition écologique et sociale à travers l'art, à travers un serious game dans lequel on accueillera gratuitement tous les scolaires de la métropole, par exemple. Donc là, tu vois que cohabitent des services à caractère commerciaux et d'intérêt collectif, on va dire. Et c'est certain que les uns permettent aux autres d'être dans ce même bâtiment parce que toutes les activités ne sont pas capables de supporter les mêmes charges immobilières.
SG
Ça veut dire que vous, vous démarrez tout de suite sur le modèle économique, finalement. Démarrer tout de suite sur les modèles économiques. Et alors Youze, pourquoi Youse ?
SL
Alors Youse, c'est la contraction de You and Us, vous et nous, qui illustre très bien la dimension très collaborative de nos projets; et de use, en anglais, les usages, qui sont au centre et le point de départ de toute notre démarche de conception et réalisation de projet.
SG
Il me semble qu'Alain, tu as commencé à parler de la vie d'avant. C'était quoi votre vie d'avant ? Vous vous rencontrez comment, vous ?
AB
On s'est rencontrés dans notre précédente entreprise. Je suis venu à Lyon, je ne suis pas lyonnais d'origine, mais je suis venu à Lyon il y a maintenant une bonne quinzaine d'années quand même, maintenant presque 20 ans, pour créer la filiale d'un groupe qui s'appelle le groupe Duval à Lyon, qui à l'époque n'était pas du tout connu, qui maintenant est relativement bien reconnu sur la totalité de la France. Et en créant cette structure à Lyon, Sébastien m'a rejoint assez vite et a assumé tout le développement de la structure. Donc, on a travaillé en tandem et en binôme pendant huit ans ensemble, avant de décider finalement de voler de nos propres ailes et de créer Youse.
SL
Et ce qui est très intéressant, au travers de ce que tu nous as proposé, des thèmes sur lesquels tu nous as proposé de réfléchir, c'est que déjà, dans ce groupe, on a apporté quelque chose qui consistait à essayer de faire mieux travailler ensemble les filiales du groupe qui existaient, mais qui avaient assez peu de synergie. Alors, il s'avère que sur notre territoire, certaines entités du groupe pouvaient en avoir, notamment à la montagne. Et donc, très tôt, on a eu cette envie de faire fonctionner promotion, investissement, exploitation ensemble dans une vraie vision intégrée. Alors, à cette époque, plutôt au service d'une forme d'efficience économique et d'un outil de développement. Mais c'est quand même aussi un point de départ pour nous, dans notre vision aussi de ce qui permet de tenir des engagements sociétaux et environnementaux, que d'avoir cette vision intégrée. Donc c'est né déjà à ce moment-là.
SG
Vous avez fait aux armes. Qu'est-ce qui fait que vous avez envie finalement de vous lancer vous ?
SL
Vraiment l'envie d'entreprendre. Oui,
AB
c'est ce que j'allais dire. C'est vraiment une démarche entrepreneuriale. Voilà, un tandem qui fait - on a dix ans d'écart avec Sébastien, qu'on n'a pas du tout la même formation, pas du tout la même façon d'aborder les choses, on ne les aborde jamais par le même prisme. Par contre, on se rejoint très souvent sur les stratégies, même tout le temps. On a jusqu'à présent, en tout cas, ni l'un ni l'autre d'égo pour se dire non, ma solution est meilleure que la tienne. C'est-à-dire qu'on sait bien rebondir l'un sur l'autre, sur oui, là, tu as raison, non, là, tu as raison, là, j'ai tort, ce qui fait qu'on avance vite et bien.
SG
Est-ce que Youse, c'est combien de personnes aujourd'hui ?
SL
Eh bien, aujourd'hui c'est 5 et après-demain, c'est 7 puisqu'on accueille deux nouveaux collaborateurs, une nouvelle collaboratrice, un nouveau collaborateur début mars.
SG
D'accord.
SL
Et on en est très satisfait parce qu'avec nos petits bras à 5, ça a commencé à faire beaucoup de choses dans nos bras musclés.
SG
Parce que du coup, dans votre modèle, après, vous allez agréger un certain nombre de partenaires. C'est l'idée.
SL
Fonctionner en partenariat, c'est effectivement bien l'idée, notamment sur nos métiers d'exploitation et sur les métiers d'investissement. Sur les métiers d'exploitation, parce qu'on va souvent chercher de l'expertise chez les partenaires, on a envie de leur proposer de créer des joint ventures sur des projets où on va chercher chez eux leur expertise métier et ils profitent de notre expertise immobilière parce qu'il y a beaucoup de métiers qui sont très intrinsèquement liés à leur immobilier. Donc s'il est bien conçu, s'il est bien pensé, s'il est proposé dans un cadre économique équitable, on va dire. Ça doit favoriser l'activité d'exploitation. Et nous, ce qu'on recherche, c'est de bons exploitants ou des exploitants experts pour se saisir de ça et pouvoir s'inscrire avec eux dans la durée de l'aventure.
SG
Sur un projet, c'est quoi la première question que vous posez ? J'ai vu plein de projets différents.
AB
La première question, quand on regarde un site ou un terrain ou un immeuble, c'est d'abord qu'est-ce qu'il y a dans son quartier ? En fait, on ne va pas regarder un site en disant est-ce que je peux faire un programme de logements ? Est-ce que je peux faire un programme de bureaux ? Ce n'est pas ce qu'on recherche du tout. Mais on va regarder dans ce quartier-là en disant comment il est desservi ? Qu'est-ce qu'il y a comme composants dans ce quartier-là ? Qu'est-ce qui nous semblerait comme ça intelligent de faire ? Déjà, d'un point de vue intuition et physique du site. Et puis après, agrémenter d'études de marché et d'autres éléments qui vont faire qu'on va se dire, bah oui, tiens, tel service, ce n'est pas présent du tout dans le quartier. Ça a du sens. Ça a du sens d'un point de vue économique ; sur quelle taille, comment, et comment on va agréger justement ces différents éléments de preuve qu'on va trouver intelligent de mettre à cet endroit là pour qu'ils se parlent entre eux et qu'ils s'apportent l'un à l'autre.
SL
Après on a un nouveau filtre maintenant qui est venu au gré du parcours de la CEC. Non pas qu'on n'y était pas sensible avant, mais maintenant ça rentre de plus en plus dans une espèce de pré-grille d'analyse de quel projet on veut faire ou ne pas faire. Donc on va commencer à privilégier de plus en plus la notion du zéro artificialisation nette, ça c'est certain. Aujourd'hui un terrain naturel qui n'a jamais été artificialisé, sur lequel il n'y a jamais eu de construction aucune, et qu'on va extraire quelque part à la nature. On ne fait plus. On a pourtant eu quelques sollicitations de ce type qui n'étaient pas inintéressantes du point de vue du projet, du programme qu'on pouvait envisager.
AB
Qui s'inscrivaient pleinement dans ce qu'on faisait.
SL
Qui s'inscrivaient pleinement dans ce qu'on faisait en termes de mixité d'usages, etc. Mais ce côté ex-Nihilo, extra-urbain, ce n'est plus le type de projet qu'on veut faire. On va privilégier aussi la réhabilitation sur la construction neuve. Ce n'est pas frappant aujourd'hui dans le portefeuille de projets qu'on a en termes de volume de construction future, mais par contre déjà en termes de nombre de projets, c'est déjà le cas. On a déjà plus de réhab dans les projets futurs que de construction neuve. Et quand on est en construction neuve, on soignera très fortement les objectifs environnementaux de ces dix projets. Donc le ZAN, la réhab et puis effectivement pour le coup, aujourd'hui, un projet monofonctionnel où on ne fait que privatiser un site pour qu'un immeuble de bureaux soit l'unique utilisateur ou un immeuble de logements soit l'unique utilisateur, ça n'a jamais trop été notre sujet et ça l'est de moins en moins. Nous, ce qu'on veut, c'est vraiment une contribution plus large au territoire.
SG
C'est un vrai engagement quand même économique, de renoncer. Parce que parfois, on dit, l'économie l'emporte.
SL
Si je suis sincère complètement, je vais te dire que non. Parce qu'on n'a pas la taille qui nous oblige à s'alimenter comme un industriel de projets nombreux, nouveaux et nombreux. À date, on a suffisamment de sollicitations et de diversité de sollicitations pour pouvoir choisir. Si l'entreprise était beaucoup plus importante en nombre, etc., on serait astreint peut-être justement à avoir une production plus intensive et on ne pourrait peut-être pas faire ce type de choix. Mais aujourd'hui, ce n'est pas un immense sacrifice.
AB
On n'est pas du tout dans une production industrielle comme le sont les promoteurs de logements, par exemple, qui débitent X milliers de logements par an. On n'est pas du tout dans cette vision-là.
SG
C'est intéressant comme discours de dirigeant et d'entrepreneur. C'est la performance finalement globale. Il n'y a pas que la performance économique et c'est intéressant de sentir cette incarnation.
AB
Ça rejoint ce qu'on a évoqué aussi à la CEC. Dans le parcours CEC, on ne cherche pas à faire une croissance en volume. On cherche à à développer notre métier, à faire des projets qui nous plaisent, qui nous intéressent, dont on est satisfait. Et du coup, dans la plupart desquels, on va se projeter dans l'exploitation pour être présent également sur le site en permanence et le détenir longtemps.
SG
Ça a l'air de fonctionner parce que quand même, votre réputation, elle est plutôt excellente. Donc bravo quand même pour l'instant, mais bon, on ne s'enflamme pas. Mais alors justement, moi, si je reviens sur la Convention des entreprises pour le climat, si je vous pose la question un peu bateau, le régénératif, ça vous parlait, vous, avant de démarrer ?
SL
Non, je crois même que je n'en avais jamais entendu parler avant vraiment de commencer à m'intéresser au parcours et à rencontrer Caroline et Marianne à travers notamment le projet du Chalet du Parc, puisqu'elles avaient été conviées à un comité de pilotage par Eric et Nicolas, deux porteurs de Domoro, qui sont nos partenaires dans ce projet. et c'est par ce comité de pilotage et cette rencontre que j'ai découvert la notion même de régénératif et le parcours de la CEC. Et Alain, lui, l'a découvert par un tout autre canal.
AB
Oui, moi, c'était le canal familial. En fait, c'était par le cousin de ma femme, en fait, qui est le mari de Sophie Robert Velu, qui avait fait le parcours de la CEC en tant que DG de Mustela. Et donc, qui à un moment, dans des réunions de famille, d'ailleurs, au moment de Noël, à peu près. On a évoqué ces sujets-là et en rentrant des vacances de Noël, on s'est recroisés avec Sébastien en se disant, tous les deux à peu près au même moment, en se disant « Tiens, j'ai entendu parler de ça et ça me tenterait bien. » Et c'est comme ça qu'on s'est engagés.
SL
Et on ne savait pas que le parcours se faisait en binôme. Donc, on marchait un peu sur des œufs tous les deux parce qu'on en avait entendu parler. Tous les deux, on s'était dit « On ferait bien ce parcours. » Mais après, on est, comme tu l'as compris, cinq personnes dans l'entreprise. Donc, chacun de notre côté de se dire « Bon, si on est deux à faire un parcours avec ce niveau d'engagement, ça pourrait être un peu compliqué d'un point de vue charge de travail, organisation de la structure, etc. Puis après, on a découvert que de toute façon, ça se faisait en binôme. Et puis là, on s'est dit, écoute, on en a envie tous les deux. On y va.
SG
Et alors, qu'est-ce qu'il en ressort ? Une grosse transformation ? Comment vous...
SL
Il en ressort une grosse transformation. Oui. Parce que le parcours ne peut pas laisser insensible, que ce soit sur le plan personnel et sur les réflexions professionnelles qu'il engendre. Avec une transformation certes importante, mais assez douce, je vais dire. Puis tu me complèteras. Parce qu'on avait cette chance, et c'est vraiment une chance, d'avoir plusieurs projets concomitamment à notre démarrage de parcours qui intrinsèquement pouvait déjà porter de grands changements. Je dis que c'est vraiment une chance parce que s'il avait fallu partir de projets moins bien préfigurés pour avancer dans notre parcours, je ne sais pas si on y serait arrivé. Là, on a été projeté dans l'opérationnel d'un opérationnel très cohérent avec notre parcours de la CEC tout de suite. Et franchement, c'est une chance.
AB
Non, je suis complètement d'accord avec ça. Et c'est vrai que même en faisant le parcours, je ne savais pas du tout à quoi m'attendre. J'avais tendance à m'estimer bien informé. Pas tant que ça. En tout cas, pas avec cette prise de conscience-là. Il y a le niveau d'information, je dirais, et il y a le niveau de « ah ouais, vraiment, je prends conscience de… ». C'est ça que ça m'a apporté vraiment. Et je dirais que le parcours, il nous a renforcé dans nos intuitions de développement de l'entreprise. Quand on a créé Youse, on avait déjà avec Sébastien cette idée d'exploitation. On voulait se développer aussi une filiale d'exploitation. On ne savait pas encore quoi, comment, au début quand on l'a créé. Et on a fondé sur notre savoir-faire qui est la promotion immobilière, mais on avait déjà cette idée-là. Et la CEC nous a renforcé dans cette idée de, oui, l'immobilier, à la base, c'est quelque chose de moyen-long terme. Ce n'est pas du court terme. Donc, on doit s'engager dans des projets qu'on développe, qu'on va exploiter et qu'on va détenir. On ne fait pas les mêmes arbitrages quand on a ces trois positions-là que quand on est, entre guillemets, "juste vendeur". Et donc, ça nous a vraiment renforcés dans cette idée-là et aussi dans la robustesse du modèle économique de notre groupe. Quand on fait de l'exploitation, on génère aussi du chiffre d'affaires récurrent. On n'est pas comme le promoteur pur qui, tous les ans, doit remettre l'ouvrage sur le métier, retrouver un projet, reconstruire, le livrer, retrouver un projet, reconstruire, relivrer. On n'a pas cette même exigence.
SG
Du coup, est-ce qu'un promoteur classique, ça peut encore fonctionner, à votre avis ? Question difficile.
SL
C'est une question très difficile parce que l'effet de cycle très difficile dans lequel est rentré le métier déjà depuis presque quatre ans pourrait porter à avoir une réponse qui consisterait à dire « Oh non, le métier de la promotion immobilière, il est vraiment… » Et en même temps, intrinsèquement, il y a quand même beaucoup de choses qui l'ont rendu très difficile à exercer. Donc c'est une vraie question. En tous les cas, nous, notre choix, c'est de faire évoluer ce métier de promoteur pur vers un métier d'acteur, d'ensemblier immobilier, d'opérateur immobilier intégré. Pas parce qu'on a la conviction que le métier du promoteur pur est mort, mais parce qu'on a envie vraiment d'aller plus loin.
SG
Peut-être de créer du lien, si ça donne du sens. Énormément.
SL
Dans nos projets, les collaborations qu'on a aujourd'hui, dans certains projets avec des gens qui sont plutôt du métier de l'exploitation, elles sont hyper riches. Ça nous permet aussi de nous renouveler constamment sur des choses qu'on découvre, qu'on ne connaissait pas, et que grâce à eux, on apprend et qu'on aborde.
SG
On aborde, c'est ça.
AB
On se réinterroge sur notre métier aussi, sur la façon de le faire. On s'aperçoit que le métier, si on prend juste ce métier de promoteur, qui est très gourmand en espace, très gourmand en carbone, très gourmand en ressources, il n'a quasiment pas évolué depuis 30 ans. Moi, ça fait 30 ans que je fais ce métier-là. Il se fait toujours de la même manière. On ne conçoit pas plus vite, on ne construit pas plus vite. On le fait exactement de la même manière. Contrairement à beaucoup d'autres secteurs industriels, de l'économie, qui ont fait beaucoup d'évolutions. Le bâtiment et l'immobilier, cette industrie-là, elle a très peu évolué dans ces modes de réalisation et de conception.
SG
Du coup, on parlera d'embarquement, parce que j'imagine qu'on fait le pas de côté et qu'on peut être aussi regardé un peu bizarrement par les clients, même les collaborateurs, même les confrères, j'imagine. Du coup, quand vous sortez de la CEC, vous avez écrit une feuille de route. J'ai envie de vous entendre sur cette feuille de route. Sachant, votre question régénérative, je l'ai notée, c'est comment demain notre société crée, réalise et exploite des lieux de vie qui soient sources de bien-être, ressources en sol naturel, en eau, en énergie et donne toute sa place aux vivants. Ça, c'est une question forte. Alors du coup, c'est quoi les... Il y a cinq leviers, je crois, dans votre feuille de route.
SL
Non, mais je vais reprendre ce que tu viens de dire. Déjà, carrément, ça touche à la structuration de l'entreprise. Puisque quand on dit qu'on veut créer des lieux, les animer, et plus être strictement dans l'acte de construire et de vendre, ça implique qu'on a créé à côté de ça deux nouvelles entités. Une entité qui s'appelle Diffuse, qui est donc une société d'exploitation, celle qui aura vocation à animer ces lieux qu'on va créer. Et une société qui s'appelle Values, qui est une société d'investissement qui a vocation à co-investir avec des partenaires investisseurs institutionnels, en l'occurrence, dans les projets qu'on développe. Donc, d'une société, on est passé à trois qui forment donc ce groupe qui doit réaliser cette feuille de route. Ensuite, bah... Comme on a pu te le dire tout à l'heure, franchement, il y a une vraie conjonction de circonstances positives dans notre parcours. C'est qu'on attaque quand même post-parcours par un projet comme le Chalet du Parc, qui est un bâtiment ressource en eau. C'est-à-dire qu'on retraite notamment des eaux grises de cuisine, des eaux de toiture, plus qu'on emprunte d'eau au réseau. Donc, le... Le bâtiment était en situation de retraiter plus d'eau et d'en distribuer pour d'autres usages à l'intérieur du parc. On n'a pas trouvé suffisamment d'usages par rapport à la quantité d'eau qu'on était capable de retraiter. Parce que, grosso modo, les choses sont organisées aujourd'hui différemment dans le parc de la Tête d'Or. Le bâtiment, au travers de son installation photovoltaïque, produit plus d'énergie qu'il en consomme. Donc dans cette dimension ressources... à travers un projet qu'on va peut-être qualifier un peu de démonstrateur, on est déjà dedans. Et sur la notion de restituer plus de sol naturel qu'on en emprunte, là on n'a pas le sujet, on est sur une réhab, mais effectivement du coup on n'emprunte aucun sol naturel dans ce projet, mais dans un projet comme celui de la villa Monoyer, on a un projet où on a fait cette étude fine consistant à faire en sorte que malgré qu'on construise dans un jardin, de 5000 m² dans le cœur du 3e arrondissement de Lyon. On a détecté des endroits qui étaient artificialisés avec des dalles au sol qu'on supprime, qu'on renature. Et la quantité de sol qu'on emprunte pour l'emprise de nos bâtiments est moins importante que celle qu'on a renaturée en supprimant des aménagements qui avaient été réalisés dans le temps, dans la propriété. Donc voilà, c'est à travers cette chance qu'on a eue d'avoir des projets très très proches de nos objectifs, qu'on décline nos leviers de redirection.
SG
Dans vos leviers, vous parlez de recyclage urbain. C'est ça ? Recyclage urbain, c'est ça.
AB
C'est ça, c'est comment on reprend un bâti et finalement, soit on lui conserve, soit on lui trouve d'autres usages. Mais on le conserve, on le réhabilite, on le restructure, mais on lui confère d'autres visages. La villa Monoyer, pour reprendre cet exemple-là, la villa en tant que telle, au départ, c'est une maison d'habitation. Demain, c'est un espace de séminaire et de coworking. On transforme complètement l'usage.
SG
Ce qui n'est pas forcément simple, parce qu'on peut imaginer un élu, par exemple, qui préférait peut-être raser pour reconstruire avec des produits biosourcés que de reconstruire, puisque la reconstruction, ça peut être plus cher. Donc, ça veut dire qu'il faut lui montrer que sur la durée, le modèle permet d'amortir aussi ces coûts qui sont plus élevés, non ?
SL
Alors, c'est vrai qu'aujourd'hui, on va dire... Rénover lourdement un bâtiment n'est certes pas plus économique que de faire une construction neuve. Ceci dit, il y a standards qui ne sont peut-être pas équivalents en termes de prestations, d'objectifs, etc. Donc oui, recycler de l'immobilier, ce n'est certainement pas aujourd'hui un choix économique.
SG
Donc c'est un choix engageant quand même.
SL
C'est un choix engageant. C'est certain que les gens emportent des risques techniques d'une autre nature, plus nombreux, je serais tenté de dire. Il y a plus de surprises et d'aléas dans la rénovation lourde qu'il y en a dans l'édification d'un bâtiment neuf. C'est certain que le coût à date n'est pas meilleur. Donc oui, c'est un vrai engagement.
SG
Ok, alors votre deuxième levée, c'est l'impact social et territorial. C'est-à-dire ?
SL
Chaque projet est là pour apporter des services dans son territoire. On prend le cas du chalet, c'est permettre aux scolaires de venir apprendre, connaître, mieux connaître la forêt, comprendre les enjeux écologiques au travers de l'art. C'est restaurer les gens en les informant en même temps sur l'alimentation durable. Donc, il y a tout un tas d'interactions avec le territoire qui sont très riches. Et on espère que ça a un impact social plutôt positif.
AB
On pourrait rebondir sur un autre projet, sur la villa. On a pris le parti au-delà du programme qu'on a fait, que le jardin de la villa, on l'ouvrirait aux habitants du quartier.
SG
La villa, c'est ? La villa Monoyer, par exemple.
AB
Ah d'accord. Donc qui a un terrain de 5000 m² autour de la villa. On n'en fait pas, il reste propriété de la villa, mais on ne le ferme pas à tous les riverains. On a au contraire même élaboré une convention d'usage qu'on a partagée avec les services de la ville de Lyon pour dire aux habitants et au groupe d'habitants du quartier, si vous avez une activité à faire et que vous voudriez faire en extérieur qui n'impacterait pas le jardin, venez ! On vous proposera une convention d'usage. On a eu une dame qui est prof de yoga qui a dit, moi je viendrais bien à la belle saison faire mes cours de yoga dans le jardin. Aucun problème. Aucun problème. Donc on en fait aussi, on ouvre l'usage à d'autres habitants. On n'en fait pas un jardin public ouvert aux quatre vents, parce que ça, c'est pas possible. Mais par contre, tous les gens du quartier qui ont une activité qui serait propice à être exercée dans ce jardin, ils pourront le faire.
SG
Alors peut-être que je suis hors contexte, mais votre terrain de jeu, c'est la métropole et c'est un peu plus large qu'à la métropole Lyonnaise, mais j'ai vu un projet, je te coupe parce que j'ai habité à côté pendant longtemps, à Oullins, la fraternelle. Parce que pour nous, la fraternelle, c'est la Frat'. C'est le basket. Et ce projet, c'était quoi ce projet ? Ça m'intéresse.
SL
Partenariat.
AB
C'est un partenariat finalement avec le diocèse de Lyon qui est propriétaire du site. Ça permet de rebondir sur le fait que la première opération qu'on a fait au moment de la création du diocèse, c'est une opération. Avec l'enseignement catholique, en l'occurrence, pour rebondir sur les aspects sociétaux, la problématique, c'était une école très vétuste qui, là, en l'occurrence, ne pouvait pas être réhabilitée vu le niveau de vétusté, qui avait besoin d'être entièrement reconstruite. Mais il fallait trouver les moyens de son financement et pas juste construire l'école toute seule sur son terrain. On a conçu un programme justement où, au-dessus de l'école, on a mis des programmes de bureaux qui ont été très bien loués, très bien vendus et qui ont contribué très largement au financement de l'école. Voilà un exemple. Je reviens sur le projet d'Oullins. Le projet Oullins, c'est un programme mix justement. Il va mêler une résidence service pour seniors, donc seniors autonomes, d'environ 100 appartements. Une résidence étudiante de 75 studios, donc aussi là, une mixité de générations sur un même projet. Un immeuble de logements locatifs sociaux familiaux. Et puis également une salle de sport privée qui sera sur le terrain. Tout ça conçu au milieu d'un espace paysager sur lequel on n'a pas voulu mettre de clôture, de manière à favoriser aussi l'échange entre les gens qui habitent ce lieu, qui vont vivre ce lieu. Donc c'est ça le projet d'Oullins.
SG
Et comment vous gérez la suite ? Parce que c'est ça l'intérêt, c'est de construire et après le temps long. Alors comment ça se passe ? Dans un projet comme Oullins,
SL
on n'a pas ce rôle d'exploitant qu'on peut avoir dans d'autres opérations. Il s'avère que chaque élément de programme était plutôt calibrée pour être prise en main par des acteurs de marché. Cette résidence senior, c'est une résidence d'une certaine envergure. Elle aura un peu plus de 100 appartements avec une plateforme de services importante. Et donc, c'est un métier dans lequel on n'est pas investi, ni aujourd'hui, ni demain. Il y a beaucoup d'acteurs qui sont très spécialisés là-dedans, avec un public particulier qui a besoin de beaucoup d'attention, de soins, d'accompagnement. Donc, ce n'est pas un projet dans lequel on est investi en exploitation. Mais si on reprend un exemple où on l'est vraiment, la Villa Monoyer, nous allons gérer directement les activités de coworking qui vont avoir lieu dans la villa et de séminaire. Donc, on va ouvrir nos salles à une clientèle d'entreprise extérieure parce qu'il y a un cadre assez exceptionnel. On va gérer directement les logements en colocation qu'on édifie à la périphérie du jardin. Et donc, on va animer une communauté d'une centaine de coworkers et d'une quarantaine de colivers, de gens qui vivront en colocation sur le site. Et au-delà de ça, on crée une association de loi 1901 qui, elle, va porter toute cette animation de jardin en collaboration avec les riverains. Donc là, c'est l'entité Diffuse qui prend, d'un point de vue technique, à bail l'ensemble de la propriété et qui fait son métier d'exploitant avec des responsables de l'animation du site. On aura à peu près entre 2 à 3 équivalents temps plein, qui seront chargés d'animer la communauté des gens qui travaillent là et de répondre aux besoins des résidents.
SG
Comment vous vendez ça en fait ? Vous, vous répondez à des appels à projets C'était un appel à projets privés. Vous allez plus loin que ce qu'on vous demande ?
AB
Là, il y avait une question posée qui était très différente. La question posée, c'était comment faire en sorte que cette propriété, qui a eu un vécu intergénérationnel, il s'avère que les indivisaires propriétaires de cette maison avaient eu un membre de leur famille qui vivait là avec l'aide d'étudiants pendant une période de fin de vie. Et donc, ce moment de vie intergénérationnelle, ils souhaitaient que ça se retrouve dans l'occupation future de la propriété. Ensuite, ils avaient un aïeul illustre de la médecine lyonnaise, Ferdinand Monoyer, dont ils souhaitaient que quelque chose soit proposé à sa mémoire et à la mémoire de la médecine lyonnaise du XIXe. Et ils souhaitaient aussi, parce qu'ils avaient initié une association, que le jardin puisse continuer à s'ouvrir sur le quartier un certain nombre de moments dans l'année. Ils faisaient déjà les journées du patrimoine, tous au jardin, et différents événements en propre qu'ils proposaient, où ils ouvraient la propriété sur le quartier, sur la ville plus largement. Donc ça, c'était leur demande. Et nous, on a proposé une traduction de stratégie immobilière pour essayer d'y répondre. Donc, premièrement, si on veut ouvrir un jardin, ce n'est pas en créant une copro qu'on va y arriver. Parce que si on fait une copro, c'est simple, cette copro va vouloir que son jardin lui appartienne, c'est elle qui va en avoir la charge de l'entretien, elle ne va certainement pas souhaiter que tous les habitants du quartier puissent entrer dedans. A de facto, on a écarté cette possibilité qui était pourtant la plus simple, de faire une copropriété de logements privés, cher, parce qu'on est sur un très bel emplacement, et qui aurait été certainement la meilleure valorisation financière de ce site. Puisqu'on a écarté cette solution, on s'est rapproché de solutions dans lesquelles on pouvait avoir des usagers. Donc, en l'état des colocataires ou des coworkers à qui on n'attribue pas un droit de propriété, mais un droit d'usage. Donc, on a établi ce programme du coworking dans la villa, de la colocation dans les logements, avec des utilisateurs finaux qui sont pour la plupart des locataires, soit dans un contrat de bail, soit dans un contrat de prestation de services, qui ont eux aussi la possibilité de jouir et de profiter du jardin, mais tout ça ne leur appartient pas. Ça appartient à une société unique qui en assure l'exploitation globale. Et c'est grâce à cette stratégie qu'on a pu répondre à toutes les questions qui nous étaient posées. On intègre dans une chapelle qu'on réhabilite un espace où on va faire une forme d'exposition digitale à la mémoire de Ferdinand Monoyer et de la médecine lyonnaise du XIXe. On va faire ça en collaboration avec un conservateur du musée d'anatomie et de sciences médicales de Lyon, qui va nous apporter tout son savoir et toute sa connaissance historique sur ce sujet. On crée, enfin on ne crée pas, on transforme l'association Villa Monoyer pour qu'elle devienne Association Villa-Montnoyer 2.0. Et on va travailler avec les habitants et les riverains sur l'animation du jardin, mais sous l'encadrement de l'association. Et on reproduit un mode de vie intergénérationnel sur le site entre des colocataires qui pourront être des jeunes actifs, des jeunes seniors et des co-workers qui seront de toute tranche d'âge et de tout CSP dans leurs entreprises au sein de la villa.
SG
Vous êtes des entrepreneurs créatifs quand même, c'est ça ?
SL
Oui, tout à fait. Alors,
SG
L'entrepreneur est créatif, mais vous !
SL
On est créatif parce que c'est ce qu'on aime dans notre métier. Le promoteur, il a une responsabilité sociétale. Ce qu'on bâtit, ce qu'on réhabilite, c'est là pour 50 ans, 60 ans, 100 ans. On ne peut pas juste bâtir pour se dire je m'en lave les mains et je repars après. Ce n'est pas notre vision de l'immobilier. C'est une vision qu'on partage avec Sébastien depuis qu'on s'est rencontrés. Donc bien avant même la création de Youse.
SG
Du coup, justement, ça m'intéresse de savoir comment vous transformez cette entreprise. Même les collaborateurs qui sont dedans. Comment ils voient ça ?
AB
Là encore, on a un petit peu de chance.
SL
Beaucoup de chance.
AB
On a beaucoup de chance. Jusqu'à présent, on parle de trois collaborateurs en plus de nous. Bon, bientôt de cinq. Mais bon, c'est un public de cadres, de gens avec lesquels on travaille déjà depuis plus de dix ans.
SG
Ils vous font confiance, quoi, c'est ça ?
AB
Ils nous font confiance,
SL
Ils partagent les mêmes valeurs. Ils partagent les mêmes valeurs, historiquement, on va dire, intrinsèquement.
SG
Oui, mais par rapport au régénératif, avec tout ce que vous avez vécu à la CEC, que eux n'ont pas vécu, comment vous avez fait pour quand même les embarquer ?
AB
Déjà, ils ont fait chacun les trois, et les deux suivants vont le faire aussi. Ils ont fait chacun, la CEC proposait un embarquement des collaborateurs sur deux jours, donc beaucoup plus condensé que le parcours, mais ils l'ont tous fait. Et on essaye de faire ce que fait très bien la CEC avec les journées alumnis au printemps et à l'automne. On essaye de faire en sorte qu'il y ait toujours deux ou trois d'entre nous, alternativement, parce qu'effectivement, comme on est cinq, on ne peut pas être systématiquement présents tous au même endroit au même moment. Mais à ce que ces moments d'échange et autour de ça, on les partage.
SL
Ensuite, on a fait un vrai travail de tentative de synthèse où on a préparé un séminaire avec tous pour leur restituer notre parcours. Où on a tenté de leur présenter des extraits de conférences, des extraits d'interventions qu'on s'était répartis, Alain et moi, de ce qu'on avait pu entendre et de faire le lien avec ce que ça a éveillé chez nous dans notre approche métier et dans la trajectoire qu'on aimerait donner à la boîte. Et puis, on en a fait un second qu'on avait plus orienté sur la feuille de route.
AB
On a fait l'été dernier.
SG
Oui, parce que quand même, là, il y a une jolie feuille de route. Comment vous faites pour l'activer, maintenant, cette feuille de route ? Parce qu'on parle des collaborateurs, mais si on parle maintenant des partenaires, des confrères de l'écosystème, ça ne doit pas être si simple.
AB
Non, ce n'est pas simple.
SL
On en est qu'au début.
AB
Et on en est qu'au début. Heureusement, la mise en application concrète de beaucoup de leviers de redirection est permise par les projets. Par contre, sur le plan de la méthodologie, là, on est vraiment au début. C'est-à-dire qu'on continue de faire, mais on n'a pas encore le temps de structurer des outils et de mieux formaliser. Et donc là-dessus, on a eu une tentative avortée de lancement d'un stage avec une personne qui nous avait sollicité sur son initiative pour venir et qui avait le profil parfait pour nous aider à poser des outils et de la méthode. Enfin, il a renoncé à son stage le jour où on devait l'accueillir. Mais on n'a pas renoncé, donc on a commencé à prendre langue avec notamment des AMO, haute qualité environnementale bâti dans nos métiers, qui sont plutôt très compétents, un assez gros bureau qui vont largement au-delà du seul spectre de l'approche environnementale bâtiment. Et on a commencé à les solliciter pour nous aider à réfléchir justement à créer avec nous des outils, des indicateurs de la mesure du contrôle, plein de choses qu'on n'a pas et qui nous permettraient d'être beaucoup plus objectifs sur la façon d'atteindre et de réaliser la feuille de route. Et en s'appuyant du coup, au cas d'espèce, sur un projet, c'est-à-dire prendre un cas concret d'un projet qu'on a en développement et d'essayer à travers ce projet-là, en plus des certifications traditionnelles du bâti, justement d'incorporer les éléments de notre feuille de route et de se dire, si on devait appliquer notre feuille de route sur ce projet-là, comment on peut la traduire en termes de méthode et autres, de manière à essayer de construire des outils ?
SL
Si tu veux, ils ont la feuille. Ils ont déjà fait tout un travail de conception environnementale du projet en question, mais dans une trame qui est un petit peu cette trame, comme l'a dit Alain, des certifications, des labels. Et là, on leur a dit, ça c'est bien, mais on aimerait que vous rentriez aussi nos objectifs de la feuille de route dans le projet. Et donc, encore une fois, c'est un peu une chance d'avoir de la matière. pour essayer de mettre en application. Et puis aussi, dans notre environnement, des experts qui peuvent, en qualité de prestataire, nous aider à avancer.
SG
Après, à la fin, il y a un prix quand même. Alors, comment ça se passe ? Parce que c'est ça, souvent, le client, est-ce que lui, il est prêt à ça ?
SL
Alors...
SG
Il vient peut-être vous chercher pour ça, vous me direz.
SL
Oui, non.
AB
Je dirais non au départ. On va dire non au départ.
SL
L'initiative, c'est plutôt la nôtre.
AB
Alors, la valorisation de... d'une excellence environnementale dans la conception des projets, la valorisation financière est fort difficile à atteindre. Quand la crise immobilière a frappé, le réflexe naturel des investisseurs immobiliers n'a pas été de s'orienter vers l'immobilier durable. Il a été de s'orienter vers les produits immobiliers dont ils pensaient qu'ils avaient la meilleure résistance marché et surtout qu'ils apportaient la meilleure rentabilité. Ce qu'on a vu. Et court terme. Donc, c'est pour te dire qu'on part quand même de très, très loin. On valorise difficilement les dimensions extra financières de ce qu'on apporte à nos projets. Et c'est d'ailleurs ce qui nous a largement motivés à essayer de créer aussi cette approche de foncière. On a parlé de trois entités. C'est vrai qu'on n'a pas mal mis l'accent sur l'exploitation. Mais on a aussi créé cette petite société pour co-investir dans des projets. Et à date, nous n'y parvenons qu'avec des investisseurs institutionnels. impliqués. Pour exemple, nos co-investisseurs sont la Banque des Territoires. quand même le bras armé de l'État pour mener la transition écologique et sociale, ou plus récemment la Banque Populaire Auvergne-Rhône-Alpes qui vient co-investir à nos côtés dans notre projet de la villa Monoyer qui sera aussi notre futur siège.
SL
Et les caisses d'épargne aussi.
AB
Et les caisses d'épargne, exactement. Mais on sent un profil d'investisseur d'une certaine nature qui veut aussi avancer dans cette vision.
SL
Et ancrer régionalement, avec des investisseurs qui ont une très bonne connaissance du territoire.
SG
Ultra local finalement. Exactement.
AB
Ils doivent aussi être des acteurs de l'économie et du changement.
SG
Oui, tout à fait. Et du coup, si on se projette, on arrive bientôt à la fin de ce podcast, j'espère qu'on aura tout dit, mais on a déjà beaucoup. Si on se place dans 5 ou 10 ans, qu'est-ce que vous aimeriez qu'on dise de Youse et de votre manière de faire de l'immobilier ?
AB
Ce qu'on aimerait qu'on dise de Youse et de notre manière de faire de l'immobilier. Dans 5 ou 10 ans, il y aura probablement, à minima, peut-être un peu plus, mais à minima, trois ou quatre lieux dans lesquels on sera impliqué sur toute la chaîne. Et nos cycles sont longs. Donc, dans cinq ans, on sera en train de mesurer si la vision qu'on a eue de ce groupe intégré, si les offres de services de toute nature, commerciaux ou d'intérêts collectifs qu'on a espéré fonctionner dans les projets, ont fonctionné ou pas. Donc, moi, ce que j'aimerais que les gens disent, d'abord, quels gens ? J'aimerais que les usagers des projets qu'on aura su réaliser soient présents, nombreux, satisfaits et qu'effectivement, dans leur quotidien au travail, si c'est des lieux de travail, dans leur quotidien de résidence, si c'est leur lieu d'habitation, dans leur pratique sportive, parce qu'on s'intéresse aux équipements sportifs, si c'est le cas. Ils disent que c'est super, ça a contribué positivement à ma qualité de vie.
SL
Ça viserait vraiment à la qualité de vie et le bien-être. On rebondit sur ce qu'on disait au début sur la notion de lieu de vie. On ne parle pas d'immeuble dans notre question générative. On parle bien de lieu de vie, on ne parle pas de programme. On ne sait pas si c'est du logement, du travail, du sport, du loisir. On parle vraiment de lieu de vie. Et c'est vraiment ça qu'on voudrait qu'il soit retenu finalement. On est non pas promoteurs, mais fabricants, exploitants, investisseurs, créateurs de lieux de vie.
SG
Et créateurs du commun en étant périns, c'est-à-dire aussi en une pérennité économique, parce que c'est ça aussi la difficulté.
SL
C'est clairement ça la difficulté. C'est clairement ça la difficulté et c'est vrai qu'on l'inscrit dans le temps long et dans la notion de robustesse que développe Olivier Hamon beaucoup dans la CEC et qui nous a bien marqué.
SG
C'est pour ça que votre vision est intéressante, puisque vous inscrivez dans le temps long. et voilà ça fait du bien aussi à entendre.
AB
Toi tu parlais d'audace tu disais tout à l'heure que tu aimais beaucoup ce mot d'audace moi j'espère souvent que cette audace sera récompensée quand même et quand je dis récompensée c'est que ces projets vivront vraiment dans le temps tel qu'on les a souhaités avec toutes les évolutions qu'ils peuvent connaître mais seront là seront bien pérennisés et accueilleront ces visiteurs espérés quoi.
SG
C'est les futurs Tony Garnier. J'exagère. Ici git, Alain et Sébastien qui ont été précurseurs. Justement, et si vous aviez une règle du jeu à changer, dans l'immobilier pour demain ?
AB
Moi, j'ai réfléchi à ta question. Moi, c'est vraiment l'urbanisme réglementaire. Je ne sais pas lire un PLU. D'ailleurs, c'est une lecture à laquelle je ne résisterai pas parce que... Même un très bon roman qui me stimule en général. En tous les cas, la semaine, dans la période où je suis actif, en dehors des vacances, j'ai du mal à le lire. Alors le PLU, tu te doutes bien que dès la première page, j'ai relativement mal à la tête. Et donc, en général, ce n'est pas moi qui conçois, c'est les architectes avec lesquels on travaille. Eux sont astreints à bien prendre connaissance des règles dès le départ. Mais je me rends très souvent compte que la règle d'urbanisme nous empêche de faire le meilleur projet. Le projet qui serait le plus souhaitable pour son environnement direct, sur un plan architectural, sur un plan volumétrique. Et donc, ça me frustre énormément parce que 3, 4 fois sur 5, j'aurais besoin de faire évoluer la règle d'urbanisme pour faire le meilleur projet, le plus souhaitable pour le site dans lequel il s'implante. Donc moi, clairement, je te réponds, si je devais faire changer une règle, je ferais changer les règles d'urbanisme et j'arrêterais cet urbanisme réglementaire qui n'est pas efficace.
SG
Qui est quand même un garde-fou. Voilà,
AB
C'est un garde-fou avec des fous de chaque côté de la barrière. Donc du coup, je ne sais pas qui garde qui, mais effectivement.
SL
C'est un sujet assez culturel qu'on pourrait retrouver d'ailleurs dans la politique. Il y a quelques possibilités sur la façon de se parler ou de se respecter ou de s'accorder sur des consensus. Mais il y a pas mal de pays qui ont un urbanisme beaucoup plus léger d'un point de vue réglementaire, mais par contre beaucoup plus fort sur le négocier.
SG
D'accord.
SL
C'est-à-dire comment je travaille. Je négocie avec le quartier, avec les riverains sur le bon ouvrage au bon endroit. En règle, j'évoquerai aussi le sujet du financement. Le sujet du financement de l'immobilier, c'est aussi un sujet qui a peu évolué, pour ne pas dire pas évolué depuis 30 ans. Actuellement, il faut savoir quand même que nous, quand on monte nos projets, on est souvent limité sur des durées d'emprunt qui sont plutôt de 15 ans pour l'immobilier professionnel, là où des particuliers empruntent sur 25 ans pour leur logement. Pourquoi cette différence ? Comment on peut financer de l'immobilier qui, justement, est là pour 30 ans, 40 ans, 50 ans sur 15 ans ? Point d'interrogation.
SG
Vous êtes créatif, donc c'est bon. Vous arrivez à trouver une machine.
AB
Fini par passer dans les trous de souris.
SG
Pour terminer, qu'est-ce qui vous rend confiant ? J'avais mis pour l'avenir de la vie, mais globalement, qu'est-ce qui vous rend confiant pour la suite ?
SL
Parce qu'on a la chance d'avoir une équipe de collaborateurs qui est géniale, avec un engagement sans limite. Ça rend confiant parce qu'on sait qu'on a une solidarité, une cohésion entre nous qui est assez géniale. Avec ça, on sait qu'on peut déplacer des montagnes, ce n'est pas qu'une gageur, c'est une réalité. Ça me rend confiant. J'ai confiance dans nos projets et dans le niveau d'implication et d'engagement qu'on met dedans et sur le fait qu'ils réussissent. C'est ça qui me rend confiant.
SG
Est-ce que vous avez confiance dans le sens que vos projets accompagnent bien ce qui est en train de se passer sociétalement, politiquement ? Ou est-ce que vous dites, mince, ce qu'on est en train de faire, un jour ça risque de s'arrêter parce qu'on va nous dire qu'on est...
AB
Je ne crois pas parce que les quelques fois où je vois des représentations que je qualifierais parfois un peu d'utopiques de la ville, elle a tendance à ressembler à une oasis de nature, ça a plus tendance à ressembler à des oasis de nature, dans tous les cas dans une vision qui n'est pas volontairement apocalyptique. Et donc quand même, j'ai l'impression que ça transcende un peu les clivages politiques. D'ailleurs, on le voit dans la campagne des municipales un petit peu. Tout le monde se bat pour avoir la plus grande forêt urbaine possible dans son programme. C'est vrai. Tous les candidats. Oui. Mais en tous les cas, sur ces questions, par exemple, de revégétaliser la ville, de quand même d'inquiétude liée à l'évolution climatique, de maintenir des conditions d'habitabilité de la ville, je n'entends pas énormément de dissonance quand même, avec peut-être des gens qui veulent... le marquer d'une certaine façon et puis d'une autre manière. Donc, moi, je crois qu'on a à la fois des villes qui sont très peu denses en France, encore. On est très loin des densités qu'on peut voir dans des villes en Asie ou ailleurs, par exemple. On a encore des emprises libérables qui sont importantes, que ce soit en reprenant une partie des voiries, quand demain, vraiment, on aura fait des évolutions fortes sur les modes de transport. Elles sont toujours un peu douloureuses pendant qu'on les fait, mais qui sont peut-être souhaitables ou qui sont peut-être tout simplement l'avenir. Quand on récupère des grandes emprises comme les bords des fleuves, on a vu des transformations majeures s'opérer à Lyon. Demain, en les revégétalisant toujours plus, on peut créer ces villes vertes, agréables à vivre en France. J'en suis intimement convaincu. On a le potentiel foncier et un point de départ qui le permet.
SG
Ok, donc du coup, Sébastien, tu finis sur cette note positive ou tu avais d'autres choses à me dire sur l'avenir ? Parce que je t'ai coupé en fait. C'est bien, tu as fait de la politique politiquement correcte, j'apprécie. C'est bravo.
AB
C'est technique.
SG
C'est technique. Eh bien, écoutez, en tous les cas, merci pour cet échange. Voilà, toujours, c'est convivial. Il y a de la bonne humeur, même si on parle de sujets qui sont sérieux. Donc, à travers le parcours de Youse, vous avez montré que l'immobilier, c'est bien plus qu'une affaire de bâtiment. C'est un véritable levier de lien social, de qualité d'usage et de transformation durable des territoires. Ce que l'on retient surtout, c'est cette responsabilité qui est assumée sur le temps long. C'est ça que je trouve intéressant. C'est penser les lieux, pas simplement pour la livraison, mais vraiment pour la vie qui va s'y déployer au service des habitants, du vivant. Alors, on n'a pas trop parlé de vivant, mais on a parlé d'humain. Donc, les humains sont des vivants. Donc, ça marche aussi. Et de la ville de demain. Et donc, je terminerai par une citation. Alors, une citation de Jeanne Jacobs. Vous la connaissez ? Non, c'est une urbaniste et c'est une militante de la vie vivante. qui a dit « La ville n'est pas faite de bâtiments, mais de relations. » Je pense que ça a fini parfaitement.
SL
Ça nous rejoint parfaitement.
SG
Merci en tout cas. Merci à toi. Salut.

About ECHOS de territoires, le podcast du cap régénératif dans les territoires

Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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SG
Bonjour et bienvenue dans Échos de Territoires, le podcast de la Convention des Entreprises pour le Climat, qui donne la parole à celles et ceux qui transforment leur métier pour répondre aux défis écologiques, sociaux et territoriaux. Je suis Stéphane Gonzalès, alumni de la promotion 2023, et je vous emmène aujourd'hui sur les territoires de Rhône-Alpes à la rencontre de dirigeants engagés dans la construction d'un avenir plus durable. Alors aujourd'hui, j'ai le plaisir de recevoir Sébastien Lapendry et Alain Barbier, qui sont les cofondateurs de Youse. Alors Youse, c'est un promopeur immobilier lyonnais, j'ai mis. Il me semble que j'ai juste, Lyonnais, qui revendique une autre manière de construire et d'expérimenter la ville. La baseline, c'est d'ailleurs "faire ville commune". Donc, je pense qu'ils vont nous expliquer un peu tout ça. Donc, chez Yous, on ne parle pas seulement de bâtiments ou de mètres carrés, mais d'usage, d'usagers, de mixité et de lien social. Intéressant. L'ambition, elle est assez claire. Contribuer à la construction d'une ville désirable, inclusive et durable. Donc, c'est des beaux mots, j'espère que l'on va mettre des choses derrière. Pensez pour celles et ceux qui l'habitent et la font vivre. Le parcours de Youse au sein de la Convention des Entreprises pour le Climat, c'est comme ça que je l'ai interprété, a permis de mettre en lumière un constat fort qui est que tant que les engagements environnementaux et sociétaux ne sont pas portés dans la durée, au-delà de la livraison des projets, on se rend compte que la transformation reste assez incomplète. Avec Sébastien et Alain, nous allons donc exploré comment l'immobilier peut évoluer, du rôle classique de promoteur. C'est vrai que souvent le promoteur n'a pas toujours une image positive, à celui de créateur et de garant de véritables lieux de vie au service de l'ambition régénérative assumée. Sébastien, Alain, bonjour.
AB
Bonjour.
SG
J'ai fait une intro un peu longue, mais c'était pour poser le sujet.
AB
C'est bien posé.
SG
Moi, je suis heureux de vous recevoir. En plus, j'ai découvert finalement, on est au Now Coworking, que vous êtes entraîné sur un Now Coworking à Grenoble. Comme quoi, le monde est tout petit.
SL
Au sein de l'immeuble People Connect.
SG
Voilà. Et puis, évidemment qu'on parle beaucoup de vous en ce moment. Je fais un petit clin d'œil à Eric Petrotto de La Fabuleuse Cantine.
SL
Grand ami.
SG
Voilà, du chalet du parc qui va sortir bientôt au parc de la Tête d'Or. Bon, ce que je vous propose pour démarrer déjà, c'est peut-être de présenter Youse.
SL
J'attaque si tu veux. Et tu as fait une excellente introduction. Tu as cité ce qu'on attache le plus souvent à nos projets, donc la mixité, la dimension servicielle, l'inclusivité, le caractère durable. Et comme tu l'as dit, on va essayer de développer un peu sur toutes ces thématiques dans le cadre de notre échange. À la base, Youse, c'est un promoteur immobilier. qu'on est en train progressivement de convertir vers un groupe immobilier intégré. Et ça, ça va avoir une place assez importante dans ce qu'on va expliquer plus loin, y compris dans notre parcours CEC.
AB
Je dirais que notre sujet, ce n'est pas de construire des bâtiments, on n'est pas constructeur, c'est vraiment de créer des lieux de vie au service des usagers, des habitants, et point important aussi pour nous, qui apporte au territoire. On ne cherche pas à faire des immeubles qui ne vivent que bien pour l'heure. propres utilisateurs et usages privés, mais que ça apporte quelque chose au territoire dans lequel on s'inscrit, qui peut être le quartier ou plus vaste selon la taille du projet. On est très attaché à la mixité des usages dans nos projets. On a toujours défendu ça à la fois chez Youse et même dans nos vies antérieures. Et au rôle du maître d'ouvrage qui est non pas de construire des immeubles, mais de fabriquer la ville. Et la ville, elle est plurielle en usage. Et la mixité des programmes qu'on développe, elle a aussi l'intérêt de permettre de faire des péréquations financières entre des programmes qui sont capables d'avoir une économie de projet importante, d'autres qui ont plus de difficultés, qu'ils soient associatifs, sportifs ou autres, mais qui sont tout aussi utiles à la ville.
SG
On peut donner un exemple tout de suite de mixité ?
SL
On peut prendre le premier exemple que tu citais, puisque c'est celui qui me vient à l'esprit. Quand tu regardes un projet comme le projet du Chalet du Parc, il y a vraiment cette très forte mixité, en l'occurrence, entre des services qu'on peut qualifier de commerciaux et des services qu'on pourrait qualifier d'utilités collectives publiques. Dans le chalet, tu as d'intérêt général, effectivement. Dans le chalet, tu as un espace de restauration, qui déjà a un positionnement sur l'alimentation durable. Tu as des espaces de séminaires. Tu viendras comme client manger ton repas et tu payeras ton repas comme tu le payes ailleurs dans un autre restaurant avec peut-être un tarif plus encadré pour un plus grand nombre d'usagers potentiels. Mais néanmoins, ça reste un service commercial. Ta salle de séminaire, tu la loueras au prix du marché. À côté de quoi, tu as des espaces d'exposition qui viendront parler de transition écologique et sociale à travers l'art, à travers un serious game dans lequel on accueillera gratuitement tous les scolaires de la métropole, par exemple. Donc là, tu vois que cohabitent des services à caractère commerciaux et d'intérêt collectif, on va dire. Et c'est certain que les uns permettent aux autres d'être dans ce même bâtiment parce que toutes les activités ne sont pas capables de supporter les mêmes charges immobilières.
SG
Ça veut dire que vous, vous démarrez tout de suite sur le modèle économique, finalement. Démarrer tout de suite sur les modèles économiques. Et alors Youze, pourquoi Youse ?
SL
Alors Youse, c'est la contraction de You and Us, vous et nous, qui illustre très bien la dimension très collaborative de nos projets; et de use, en anglais, les usages, qui sont au centre et le point de départ de toute notre démarche de conception et réalisation de projet.
SG
Il me semble qu'Alain, tu as commencé à parler de la vie d'avant. C'était quoi votre vie d'avant ? Vous vous rencontrez comment, vous ?
AB
On s'est rencontrés dans notre précédente entreprise. Je suis venu à Lyon, je ne suis pas lyonnais d'origine, mais je suis venu à Lyon il y a maintenant une bonne quinzaine d'années quand même, maintenant presque 20 ans, pour créer la filiale d'un groupe qui s'appelle le groupe Duval à Lyon, qui à l'époque n'était pas du tout connu, qui maintenant est relativement bien reconnu sur la totalité de la France. Et en créant cette structure à Lyon, Sébastien m'a rejoint assez vite et a assumé tout le développement de la structure. Donc, on a travaillé en tandem et en binôme pendant huit ans ensemble, avant de décider finalement de voler de nos propres ailes et de créer Youse.
SL
Et ce qui est très intéressant, au travers de ce que tu nous as proposé, des thèmes sur lesquels tu nous as proposé de réfléchir, c'est que déjà, dans ce groupe, on a apporté quelque chose qui consistait à essayer de faire mieux travailler ensemble les filiales du groupe qui existaient, mais qui avaient assez peu de synergie. Alors, il s'avère que sur notre territoire, certaines entités du groupe pouvaient en avoir, notamment à la montagne. Et donc, très tôt, on a eu cette envie de faire fonctionner promotion, investissement, exploitation ensemble dans une vraie vision intégrée. Alors, à cette époque, plutôt au service d'une forme d'efficience économique et d'un outil de développement. Mais c'est quand même aussi un point de départ pour nous, dans notre vision aussi de ce qui permet de tenir des engagements sociétaux et environnementaux, que d'avoir cette vision intégrée. Donc c'est né déjà à ce moment-là.
SG
Vous avez fait aux armes. Qu'est-ce qui fait que vous avez envie finalement de vous lancer vous ?
SL
Vraiment l'envie d'entreprendre. Oui,
AB
c'est ce que j'allais dire. C'est vraiment une démarche entrepreneuriale. Voilà, un tandem qui fait - on a dix ans d'écart avec Sébastien, qu'on n'a pas du tout la même formation, pas du tout la même façon d'aborder les choses, on ne les aborde jamais par le même prisme. Par contre, on se rejoint très souvent sur les stratégies, même tout le temps. On a jusqu'à présent, en tout cas, ni l'un ni l'autre d'égo pour se dire non, ma solution est meilleure que la tienne. C'est-à-dire qu'on sait bien rebondir l'un sur l'autre, sur oui, là, tu as raison, non, là, tu as raison, là, j'ai tort, ce qui fait qu'on avance vite et bien.
SG
Est-ce que Youse, c'est combien de personnes aujourd'hui ?
SL
Eh bien, aujourd'hui c'est 5 et après-demain, c'est 7 puisqu'on accueille deux nouveaux collaborateurs, une nouvelle collaboratrice, un nouveau collaborateur début mars.
SG
D'accord.
SL
Et on en est très satisfait parce qu'avec nos petits bras à 5, ça a commencé à faire beaucoup de choses dans nos bras musclés.
SG
Parce que du coup, dans votre modèle, après, vous allez agréger un certain nombre de partenaires. C'est l'idée.
SL
Fonctionner en partenariat, c'est effectivement bien l'idée, notamment sur nos métiers d'exploitation et sur les métiers d'investissement. Sur les métiers d'exploitation, parce qu'on va souvent chercher de l'expertise chez les partenaires, on a envie de leur proposer de créer des joint ventures sur des projets où on va chercher chez eux leur expertise métier et ils profitent de notre expertise immobilière parce qu'il y a beaucoup de métiers qui sont très intrinsèquement liés à leur immobilier. Donc s'il est bien conçu, s'il est bien pensé, s'il est proposé dans un cadre économique équitable, on va dire. Ça doit favoriser l'activité d'exploitation. Et nous, ce qu'on recherche, c'est de bons exploitants ou des exploitants experts pour se saisir de ça et pouvoir s'inscrire avec eux dans la durée de l'aventure.
SG
Sur un projet, c'est quoi la première question que vous posez ? J'ai vu plein de projets différents.
AB
La première question, quand on regarde un site ou un terrain ou un immeuble, c'est d'abord qu'est-ce qu'il y a dans son quartier ? En fait, on ne va pas regarder un site en disant est-ce que je peux faire un programme de logements ? Est-ce que je peux faire un programme de bureaux ? Ce n'est pas ce qu'on recherche du tout. Mais on va regarder dans ce quartier-là en disant comment il est desservi ? Qu'est-ce qu'il y a comme composants dans ce quartier-là ? Qu'est-ce qui nous semblerait comme ça intelligent de faire ? Déjà, d'un point de vue intuition et physique du site. Et puis après, agrémenter d'études de marché et d'autres éléments qui vont faire qu'on va se dire, bah oui, tiens, tel service, ce n'est pas présent du tout dans le quartier. Ça a du sens. Ça a du sens d'un point de vue économique ; sur quelle taille, comment, et comment on va agréger justement ces différents éléments de preuve qu'on va trouver intelligent de mettre à cet endroit là pour qu'ils se parlent entre eux et qu'ils s'apportent l'un à l'autre.
SL
Après on a un nouveau filtre maintenant qui est venu au gré du parcours de la CEC. Non pas qu'on n'y était pas sensible avant, mais maintenant ça rentre de plus en plus dans une espèce de pré-grille d'analyse de quel projet on veut faire ou ne pas faire. Donc on va commencer à privilégier de plus en plus la notion du zéro artificialisation nette, ça c'est certain. Aujourd'hui un terrain naturel qui n'a jamais été artificialisé, sur lequel il n'y a jamais eu de construction aucune, et qu'on va extraire quelque part à la nature. On ne fait plus. On a pourtant eu quelques sollicitations de ce type qui n'étaient pas inintéressantes du point de vue du projet, du programme qu'on pouvait envisager.
AB
Qui s'inscrivaient pleinement dans ce qu'on faisait.
SL
Qui s'inscrivaient pleinement dans ce qu'on faisait en termes de mixité d'usages, etc. Mais ce côté ex-Nihilo, extra-urbain, ce n'est plus le type de projet qu'on veut faire. On va privilégier aussi la réhabilitation sur la construction neuve. Ce n'est pas frappant aujourd'hui dans le portefeuille de projets qu'on a en termes de volume de construction future, mais par contre déjà en termes de nombre de projets, c'est déjà le cas. On a déjà plus de réhab dans les projets futurs que de construction neuve. Et quand on est en construction neuve, on soignera très fortement les objectifs environnementaux de ces dix projets. Donc le ZAN, la réhab et puis effectivement pour le coup, aujourd'hui, un projet monofonctionnel où on ne fait que privatiser un site pour qu'un immeuble de bureaux soit l'unique utilisateur ou un immeuble de logements soit l'unique utilisateur, ça n'a jamais trop été notre sujet et ça l'est de moins en moins. Nous, ce qu'on veut, c'est vraiment une contribution plus large au territoire.
SG
C'est un vrai engagement quand même économique, de renoncer. Parce que parfois, on dit, l'économie l'emporte.
SL
Si je suis sincère complètement, je vais te dire que non. Parce qu'on n'a pas la taille qui nous oblige à s'alimenter comme un industriel de projets nombreux, nouveaux et nombreux. À date, on a suffisamment de sollicitations et de diversité de sollicitations pour pouvoir choisir. Si l'entreprise était beaucoup plus importante en nombre, etc., on serait astreint peut-être justement à avoir une production plus intensive et on ne pourrait peut-être pas faire ce type de choix. Mais aujourd'hui, ce n'est pas un immense sacrifice.
AB
On n'est pas du tout dans une production industrielle comme le sont les promoteurs de logements, par exemple, qui débitent X milliers de logements par an. On n'est pas du tout dans cette vision-là.
SG
C'est intéressant comme discours de dirigeant et d'entrepreneur. C'est la performance finalement globale. Il n'y a pas que la performance économique et c'est intéressant de sentir cette incarnation.
AB
Ça rejoint ce qu'on a évoqué aussi à la CEC. Dans le parcours CEC, on ne cherche pas à faire une croissance en volume. On cherche à à développer notre métier, à faire des projets qui nous plaisent, qui nous intéressent, dont on est satisfait. Et du coup, dans la plupart desquels, on va se projeter dans l'exploitation pour être présent également sur le site en permanence et le détenir longtemps.
SG
Ça a l'air de fonctionner parce que quand même, votre réputation, elle est plutôt excellente. Donc bravo quand même pour l'instant, mais bon, on ne s'enflamme pas. Mais alors justement, moi, si je reviens sur la Convention des entreprises pour le climat, si je vous pose la question un peu bateau, le régénératif, ça vous parlait, vous, avant de démarrer ?
SL
Non, je crois même que je n'en avais jamais entendu parler avant vraiment de commencer à m'intéresser au parcours et à rencontrer Caroline et Marianne à travers notamment le projet du Chalet du Parc, puisqu'elles avaient été conviées à un comité de pilotage par Eric et Nicolas, deux porteurs de Domoro, qui sont nos partenaires dans ce projet. et c'est par ce comité de pilotage et cette rencontre que j'ai découvert la notion même de régénératif et le parcours de la CEC. Et Alain, lui, l'a découvert par un tout autre canal.
AB
Oui, moi, c'était le canal familial. En fait, c'était par le cousin de ma femme, en fait, qui est le mari de Sophie Robert Velu, qui avait fait le parcours de la CEC en tant que DG de Mustela. Et donc, qui à un moment, dans des réunions de famille, d'ailleurs, au moment de Noël, à peu près. On a évoqué ces sujets-là et en rentrant des vacances de Noël, on s'est recroisés avec Sébastien en se disant, tous les deux à peu près au même moment, en se disant « Tiens, j'ai entendu parler de ça et ça me tenterait bien. » Et c'est comme ça qu'on s'est engagés.
SL
Et on ne savait pas que le parcours se faisait en binôme. Donc, on marchait un peu sur des œufs tous les deux parce qu'on en avait entendu parler. Tous les deux, on s'était dit « On ferait bien ce parcours. » Mais après, on est, comme tu l'as compris, cinq personnes dans l'entreprise. Donc, chacun de notre côté de se dire « Bon, si on est deux à faire un parcours avec ce niveau d'engagement, ça pourrait être un peu compliqué d'un point de vue charge de travail, organisation de la structure, etc. Puis après, on a découvert que de toute façon, ça se faisait en binôme. Et puis là, on s'est dit, écoute, on en a envie tous les deux. On y va.
SG
Et alors, qu'est-ce qu'il en ressort ? Une grosse transformation ? Comment vous...
SL
Il en ressort une grosse transformation. Oui. Parce que le parcours ne peut pas laisser insensible, que ce soit sur le plan personnel et sur les réflexions professionnelles qu'il engendre. Avec une transformation certes importante, mais assez douce, je vais dire. Puis tu me complèteras. Parce qu'on avait cette chance, et c'est vraiment une chance, d'avoir plusieurs projets concomitamment à notre démarrage de parcours qui intrinsèquement pouvait déjà porter de grands changements. Je dis que c'est vraiment une chance parce que s'il avait fallu partir de projets moins bien préfigurés pour avancer dans notre parcours, je ne sais pas si on y serait arrivé. Là, on a été projeté dans l'opérationnel d'un opérationnel très cohérent avec notre parcours de la CEC tout de suite. Et franchement, c'est une chance.
AB
Non, je suis complètement d'accord avec ça. Et c'est vrai que même en faisant le parcours, je ne savais pas du tout à quoi m'attendre. J'avais tendance à m'estimer bien informé. Pas tant que ça. En tout cas, pas avec cette prise de conscience-là. Il y a le niveau d'information, je dirais, et il y a le niveau de « ah ouais, vraiment, je prends conscience de… ». C'est ça que ça m'a apporté vraiment. Et je dirais que le parcours, il nous a renforcé dans nos intuitions de développement de l'entreprise. Quand on a créé Youse, on avait déjà avec Sébastien cette idée d'exploitation. On voulait se développer aussi une filiale d'exploitation. On ne savait pas encore quoi, comment, au début quand on l'a créé. Et on a fondé sur notre savoir-faire qui est la promotion immobilière, mais on avait déjà cette idée-là. Et la CEC nous a renforcé dans cette idée de, oui, l'immobilier, à la base, c'est quelque chose de moyen-long terme. Ce n'est pas du court terme. Donc, on doit s'engager dans des projets qu'on développe, qu'on va exploiter et qu'on va détenir. On ne fait pas les mêmes arbitrages quand on a ces trois positions-là que quand on est, entre guillemets, "juste vendeur". Et donc, ça nous a vraiment renforcés dans cette idée-là et aussi dans la robustesse du modèle économique de notre groupe. Quand on fait de l'exploitation, on génère aussi du chiffre d'affaires récurrent. On n'est pas comme le promoteur pur qui, tous les ans, doit remettre l'ouvrage sur le métier, retrouver un projet, reconstruire, le livrer, retrouver un projet, reconstruire, relivrer. On n'a pas cette même exigence.
SG
Du coup, est-ce qu'un promoteur classique, ça peut encore fonctionner, à votre avis ? Question difficile.
SL
C'est une question très difficile parce que l'effet de cycle très difficile dans lequel est rentré le métier déjà depuis presque quatre ans pourrait porter à avoir une réponse qui consisterait à dire « Oh non, le métier de la promotion immobilière, il est vraiment… » Et en même temps, intrinsèquement, il y a quand même beaucoup de choses qui l'ont rendu très difficile à exercer. Donc c'est une vraie question. En tous les cas, nous, notre choix, c'est de faire évoluer ce métier de promoteur pur vers un métier d'acteur, d'ensemblier immobilier, d'opérateur immobilier intégré. Pas parce qu'on a la conviction que le métier du promoteur pur est mort, mais parce qu'on a envie vraiment d'aller plus loin.
SG
Peut-être de créer du lien, si ça donne du sens. Énormément.
SL
Dans nos projets, les collaborations qu'on a aujourd'hui, dans certains projets avec des gens qui sont plutôt du métier de l'exploitation, elles sont hyper riches. Ça nous permet aussi de nous renouveler constamment sur des choses qu'on découvre, qu'on ne connaissait pas, et que grâce à eux, on apprend et qu'on aborde.
SG
On aborde, c'est ça.
AB
On se réinterroge sur notre métier aussi, sur la façon de le faire. On s'aperçoit que le métier, si on prend juste ce métier de promoteur, qui est très gourmand en espace, très gourmand en carbone, très gourmand en ressources, il n'a quasiment pas évolué depuis 30 ans. Moi, ça fait 30 ans que je fais ce métier-là. Il se fait toujours de la même manière. On ne conçoit pas plus vite, on ne construit pas plus vite. On le fait exactement de la même manière. Contrairement à beaucoup d'autres secteurs industriels, de l'économie, qui ont fait beaucoup d'évolutions. Le bâtiment et l'immobilier, cette industrie-là, elle a très peu évolué dans ces modes de réalisation et de conception.
SG
Du coup, on parlera d'embarquement, parce que j'imagine qu'on fait le pas de côté et qu'on peut être aussi regardé un peu bizarrement par les clients, même les collaborateurs, même les confrères, j'imagine. Du coup, quand vous sortez de la CEC, vous avez écrit une feuille de route. J'ai envie de vous entendre sur cette feuille de route. Sachant, votre question régénérative, je l'ai notée, c'est comment demain notre société crée, réalise et exploite des lieux de vie qui soient sources de bien-être, ressources en sol naturel, en eau, en énergie et donne toute sa place aux vivants. Ça, c'est une question forte. Alors du coup, c'est quoi les... Il y a cinq leviers, je crois, dans votre feuille de route.
SL
Non, mais je vais reprendre ce que tu viens de dire. Déjà, carrément, ça touche à la structuration de l'entreprise. Puisque quand on dit qu'on veut créer des lieux, les animer, et plus être strictement dans l'acte de construire et de vendre, ça implique qu'on a créé à côté de ça deux nouvelles entités. Une entité qui s'appelle Diffuse, qui est donc une société d'exploitation, celle qui aura vocation à animer ces lieux qu'on va créer. Et une société qui s'appelle Values, qui est une société d'investissement qui a vocation à co-investir avec des partenaires investisseurs institutionnels, en l'occurrence, dans les projets qu'on développe. Donc, d'une société, on est passé à trois qui forment donc ce groupe qui doit réaliser cette feuille de route. Ensuite, bah... Comme on a pu te le dire tout à l'heure, franchement, il y a une vraie conjonction de circonstances positives dans notre parcours. C'est qu'on attaque quand même post-parcours par un projet comme le Chalet du Parc, qui est un bâtiment ressource en eau. C'est-à-dire qu'on retraite notamment des eaux grises de cuisine, des eaux de toiture, plus qu'on emprunte d'eau au réseau. Donc, le... Le bâtiment était en situation de retraiter plus d'eau et d'en distribuer pour d'autres usages à l'intérieur du parc. On n'a pas trouvé suffisamment d'usages par rapport à la quantité d'eau qu'on était capable de retraiter. Parce que, grosso modo, les choses sont organisées aujourd'hui différemment dans le parc de la Tête d'Or. Le bâtiment, au travers de son installation photovoltaïque, produit plus d'énergie qu'il en consomme. Donc dans cette dimension ressources... à travers un projet qu'on va peut-être qualifier un peu de démonstrateur, on est déjà dedans. Et sur la notion de restituer plus de sol naturel qu'on en emprunte, là on n'a pas le sujet, on est sur une réhab, mais effectivement du coup on n'emprunte aucun sol naturel dans ce projet, mais dans un projet comme celui de la villa Monoyer, on a un projet où on a fait cette étude fine consistant à faire en sorte que malgré qu'on construise dans un jardin, de 5000 m² dans le cœur du 3e arrondissement de Lyon. On a détecté des endroits qui étaient artificialisés avec des dalles au sol qu'on supprime, qu'on renature. Et la quantité de sol qu'on emprunte pour l'emprise de nos bâtiments est moins importante que celle qu'on a renaturée en supprimant des aménagements qui avaient été réalisés dans le temps, dans la propriété. Donc voilà, c'est à travers cette chance qu'on a eue d'avoir des projets très très proches de nos objectifs, qu'on décline nos leviers de redirection.
SG
Dans vos leviers, vous parlez de recyclage urbain. C'est ça ? Recyclage urbain, c'est ça.
AB
C'est ça, c'est comment on reprend un bâti et finalement, soit on lui conserve, soit on lui trouve d'autres usages. Mais on le conserve, on le réhabilite, on le restructure, mais on lui confère d'autres visages. La villa Monoyer, pour reprendre cet exemple-là, la villa en tant que telle, au départ, c'est une maison d'habitation. Demain, c'est un espace de séminaire et de coworking. On transforme complètement l'usage.
SG
Ce qui n'est pas forcément simple, parce qu'on peut imaginer un élu, par exemple, qui préférait peut-être raser pour reconstruire avec des produits biosourcés que de reconstruire, puisque la reconstruction, ça peut être plus cher. Donc, ça veut dire qu'il faut lui montrer que sur la durée, le modèle permet d'amortir aussi ces coûts qui sont plus élevés, non ?
SL
Alors, c'est vrai qu'aujourd'hui, on va dire... Rénover lourdement un bâtiment n'est certes pas plus économique que de faire une construction neuve. Ceci dit, il y a standards qui ne sont peut-être pas équivalents en termes de prestations, d'objectifs, etc. Donc oui, recycler de l'immobilier, ce n'est certainement pas aujourd'hui un choix économique.
SG
Donc c'est un choix engageant quand même.
SL
C'est un choix engageant. C'est certain que les gens emportent des risques techniques d'une autre nature, plus nombreux, je serais tenté de dire. Il y a plus de surprises et d'aléas dans la rénovation lourde qu'il y en a dans l'édification d'un bâtiment neuf. C'est certain que le coût à date n'est pas meilleur. Donc oui, c'est un vrai engagement.
SG
Ok, alors votre deuxième levée, c'est l'impact social et territorial. C'est-à-dire ?
SL
Chaque projet est là pour apporter des services dans son territoire. On prend le cas du chalet, c'est permettre aux scolaires de venir apprendre, connaître, mieux connaître la forêt, comprendre les enjeux écologiques au travers de l'art. C'est restaurer les gens en les informant en même temps sur l'alimentation durable. Donc, il y a tout un tas d'interactions avec le territoire qui sont très riches. Et on espère que ça a un impact social plutôt positif.
AB
On pourrait rebondir sur un autre projet, sur la villa. On a pris le parti au-delà du programme qu'on a fait, que le jardin de la villa, on l'ouvrirait aux habitants du quartier.
SG
La villa, c'est ? La villa Monoyer, par exemple.
AB
Ah d'accord. Donc qui a un terrain de 5000 m² autour de la villa. On n'en fait pas, il reste propriété de la villa, mais on ne le ferme pas à tous les riverains. On a au contraire même élaboré une convention d'usage qu'on a partagée avec les services de la ville de Lyon pour dire aux habitants et au groupe d'habitants du quartier, si vous avez une activité à faire et que vous voudriez faire en extérieur qui n'impacterait pas le jardin, venez ! On vous proposera une convention d'usage. On a eu une dame qui est prof de yoga qui a dit, moi je viendrais bien à la belle saison faire mes cours de yoga dans le jardin. Aucun problème. Aucun problème. Donc on en fait aussi, on ouvre l'usage à d'autres habitants. On n'en fait pas un jardin public ouvert aux quatre vents, parce que ça, c'est pas possible. Mais par contre, tous les gens du quartier qui ont une activité qui serait propice à être exercée dans ce jardin, ils pourront le faire.
SG
Alors peut-être que je suis hors contexte, mais votre terrain de jeu, c'est la métropole et c'est un peu plus large qu'à la métropole Lyonnaise, mais j'ai vu un projet, je te coupe parce que j'ai habité à côté pendant longtemps, à Oullins, la fraternelle. Parce que pour nous, la fraternelle, c'est la Frat'. C'est le basket. Et ce projet, c'était quoi ce projet ? Ça m'intéresse.
SL
Partenariat.
AB
C'est un partenariat finalement avec le diocèse de Lyon qui est propriétaire du site. Ça permet de rebondir sur le fait que la première opération qu'on a fait au moment de la création du diocèse, c'est une opération. Avec l'enseignement catholique, en l'occurrence, pour rebondir sur les aspects sociétaux, la problématique, c'était une école très vétuste qui, là, en l'occurrence, ne pouvait pas être réhabilitée vu le niveau de vétusté, qui avait besoin d'être entièrement reconstruite. Mais il fallait trouver les moyens de son financement et pas juste construire l'école toute seule sur son terrain. On a conçu un programme justement où, au-dessus de l'école, on a mis des programmes de bureaux qui ont été très bien loués, très bien vendus et qui ont contribué très largement au financement de l'école. Voilà un exemple. Je reviens sur le projet d'Oullins. Le projet Oullins, c'est un programme mix justement. Il va mêler une résidence service pour seniors, donc seniors autonomes, d'environ 100 appartements. Une résidence étudiante de 75 studios, donc aussi là, une mixité de générations sur un même projet. Un immeuble de logements locatifs sociaux familiaux. Et puis également une salle de sport privée qui sera sur le terrain. Tout ça conçu au milieu d'un espace paysager sur lequel on n'a pas voulu mettre de clôture, de manière à favoriser aussi l'échange entre les gens qui habitent ce lieu, qui vont vivre ce lieu. Donc c'est ça le projet d'Oullins.
SG
Et comment vous gérez la suite ? Parce que c'est ça l'intérêt, c'est de construire et après le temps long. Alors comment ça se passe ? Dans un projet comme Oullins,
SL
on n'a pas ce rôle d'exploitant qu'on peut avoir dans d'autres opérations. Il s'avère que chaque élément de programme était plutôt calibrée pour être prise en main par des acteurs de marché. Cette résidence senior, c'est une résidence d'une certaine envergure. Elle aura un peu plus de 100 appartements avec une plateforme de services importante. Et donc, c'est un métier dans lequel on n'est pas investi, ni aujourd'hui, ni demain. Il y a beaucoup d'acteurs qui sont très spécialisés là-dedans, avec un public particulier qui a besoin de beaucoup d'attention, de soins, d'accompagnement. Donc, ce n'est pas un projet dans lequel on est investi en exploitation. Mais si on reprend un exemple où on l'est vraiment, la Villa Monoyer, nous allons gérer directement les activités de coworking qui vont avoir lieu dans la villa et de séminaire. Donc, on va ouvrir nos salles à une clientèle d'entreprise extérieure parce qu'il y a un cadre assez exceptionnel. On va gérer directement les logements en colocation qu'on édifie à la périphérie du jardin. Et donc, on va animer une communauté d'une centaine de coworkers et d'une quarantaine de colivers, de gens qui vivront en colocation sur le site. Et au-delà de ça, on crée une association de loi 1901 qui, elle, va porter toute cette animation de jardin en collaboration avec les riverains. Donc là, c'est l'entité Diffuse qui prend, d'un point de vue technique, à bail l'ensemble de la propriété et qui fait son métier d'exploitant avec des responsables de l'animation du site. On aura à peu près entre 2 à 3 équivalents temps plein, qui seront chargés d'animer la communauté des gens qui travaillent là et de répondre aux besoins des résidents.
SG
Comment vous vendez ça en fait ? Vous, vous répondez à des appels à projets C'était un appel à projets privés. Vous allez plus loin que ce qu'on vous demande ?
AB
Là, il y avait une question posée qui était très différente. La question posée, c'était comment faire en sorte que cette propriété, qui a eu un vécu intergénérationnel, il s'avère que les indivisaires propriétaires de cette maison avaient eu un membre de leur famille qui vivait là avec l'aide d'étudiants pendant une période de fin de vie. Et donc, ce moment de vie intergénérationnelle, ils souhaitaient que ça se retrouve dans l'occupation future de la propriété. Ensuite, ils avaient un aïeul illustre de la médecine lyonnaise, Ferdinand Monoyer, dont ils souhaitaient que quelque chose soit proposé à sa mémoire et à la mémoire de la médecine lyonnaise du XIXe. Et ils souhaitaient aussi, parce qu'ils avaient initié une association, que le jardin puisse continuer à s'ouvrir sur le quartier un certain nombre de moments dans l'année. Ils faisaient déjà les journées du patrimoine, tous au jardin, et différents événements en propre qu'ils proposaient, où ils ouvraient la propriété sur le quartier, sur la ville plus largement. Donc ça, c'était leur demande. Et nous, on a proposé une traduction de stratégie immobilière pour essayer d'y répondre. Donc, premièrement, si on veut ouvrir un jardin, ce n'est pas en créant une copro qu'on va y arriver. Parce que si on fait une copro, c'est simple, cette copro va vouloir que son jardin lui appartienne, c'est elle qui va en avoir la charge de l'entretien, elle ne va certainement pas souhaiter que tous les habitants du quartier puissent entrer dedans. A de facto, on a écarté cette possibilité qui était pourtant la plus simple, de faire une copropriété de logements privés, cher, parce qu'on est sur un très bel emplacement, et qui aurait été certainement la meilleure valorisation financière de ce site. Puisqu'on a écarté cette solution, on s'est rapproché de solutions dans lesquelles on pouvait avoir des usagers. Donc, en l'état des colocataires ou des coworkers à qui on n'attribue pas un droit de propriété, mais un droit d'usage. Donc, on a établi ce programme du coworking dans la villa, de la colocation dans les logements, avec des utilisateurs finaux qui sont pour la plupart des locataires, soit dans un contrat de bail, soit dans un contrat de prestation de services, qui ont eux aussi la possibilité de jouir et de profiter du jardin, mais tout ça ne leur appartient pas. Ça appartient à une société unique qui en assure l'exploitation globale. Et c'est grâce à cette stratégie qu'on a pu répondre à toutes les questions qui nous étaient posées. On intègre dans une chapelle qu'on réhabilite un espace où on va faire une forme d'exposition digitale à la mémoire de Ferdinand Monoyer et de la médecine lyonnaise du XIXe. On va faire ça en collaboration avec un conservateur du musée d'anatomie et de sciences médicales de Lyon, qui va nous apporter tout son savoir et toute sa connaissance historique sur ce sujet. On crée, enfin on ne crée pas, on transforme l'association Villa Monoyer pour qu'elle devienne Association Villa-Montnoyer 2.0. Et on va travailler avec les habitants et les riverains sur l'animation du jardin, mais sous l'encadrement de l'association. Et on reproduit un mode de vie intergénérationnel sur le site entre des colocataires qui pourront être des jeunes actifs, des jeunes seniors et des co-workers qui seront de toute tranche d'âge et de tout CSP dans leurs entreprises au sein de la villa.
SG
Vous êtes des entrepreneurs créatifs quand même, c'est ça ?
SL
Oui, tout à fait. Alors,
SG
L'entrepreneur est créatif, mais vous !
SL
On est créatif parce que c'est ce qu'on aime dans notre métier. Le promoteur, il a une responsabilité sociétale. Ce qu'on bâtit, ce qu'on réhabilite, c'est là pour 50 ans, 60 ans, 100 ans. On ne peut pas juste bâtir pour se dire je m'en lave les mains et je repars après. Ce n'est pas notre vision de l'immobilier. C'est une vision qu'on partage avec Sébastien depuis qu'on s'est rencontrés. Donc bien avant même la création de Youse.
SG
Du coup, justement, ça m'intéresse de savoir comment vous transformez cette entreprise. Même les collaborateurs qui sont dedans. Comment ils voient ça ?
AB
Là encore, on a un petit peu de chance.
SL
Beaucoup de chance.
AB
On a beaucoup de chance. Jusqu'à présent, on parle de trois collaborateurs en plus de nous. Bon, bientôt de cinq. Mais bon, c'est un public de cadres, de gens avec lesquels on travaille déjà depuis plus de dix ans.
SG
Ils vous font confiance, quoi, c'est ça ?
AB
Ils nous font confiance,
SL
Ils partagent les mêmes valeurs. Ils partagent les mêmes valeurs, historiquement, on va dire, intrinsèquement.
SG
Oui, mais par rapport au régénératif, avec tout ce que vous avez vécu à la CEC, que eux n'ont pas vécu, comment vous avez fait pour quand même les embarquer ?
AB
Déjà, ils ont fait chacun les trois, et les deux suivants vont le faire aussi. Ils ont fait chacun, la CEC proposait un embarquement des collaborateurs sur deux jours, donc beaucoup plus condensé que le parcours, mais ils l'ont tous fait. Et on essaye de faire ce que fait très bien la CEC avec les journées alumnis au printemps et à l'automne. On essaye de faire en sorte qu'il y ait toujours deux ou trois d'entre nous, alternativement, parce qu'effectivement, comme on est cinq, on ne peut pas être systématiquement présents tous au même endroit au même moment. Mais à ce que ces moments d'échange et autour de ça, on les partage.
SL
Ensuite, on a fait un vrai travail de tentative de synthèse où on a préparé un séminaire avec tous pour leur restituer notre parcours. Où on a tenté de leur présenter des extraits de conférences, des extraits d'interventions qu'on s'était répartis, Alain et moi, de ce qu'on avait pu entendre et de faire le lien avec ce que ça a éveillé chez nous dans notre approche métier et dans la trajectoire qu'on aimerait donner à la boîte. Et puis, on en a fait un second qu'on avait plus orienté sur la feuille de route.
AB
On a fait l'été dernier.
SG
Oui, parce que quand même, là, il y a une jolie feuille de route. Comment vous faites pour l'activer, maintenant, cette feuille de route ? Parce qu'on parle des collaborateurs, mais si on parle maintenant des partenaires, des confrères de l'écosystème, ça ne doit pas être si simple.
AB
Non, ce n'est pas simple.
SL
On en est qu'au début.
AB
Et on en est qu'au début. Heureusement, la mise en application concrète de beaucoup de leviers de redirection est permise par les projets. Par contre, sur le plan de la méthodologie, là, on est vraiment au début. C'est-à-dire qu'on continue de faire, mais on n'a pas encore le temps de structurer des outils et de mieux formaliser. Et donc là-dessus, on a eu une tentative avortée de lancement d'un stage avec une personne qui nous avait sollicité sur son initiative pour venir et qui avait le profil parfait pour nous aider à poser des outils et de la méthode. Enfin, il a renoncé à son stage le jour où on devait l'accueillir. Mais on n'a pas renoncé, donc on a commencé à prendre langue avec notamment des AMO, haute qualité environnementale bâti dans nos métiers, qui sont plutôt très compétents, un assez gros bureau qui vont largement au-delà du seul spectre de l'approche environnementale bâtiment. Et on a commencé à les solliciter pour nous aider à réfléchir justement à créer avec nous des outils, des indicateurs de la mesure du contrôle, plein de choses qu'on n'a pas et qui nous permettraient d'être beaucoup plus objectifs sur la façon d'atteindre et de réaliser la feuille de route. Et en s'appuyant du coup, au cas d'espèce, sur un projet, c'est-à-dire prendre un cas concret d'un projet qu'on a en développement et d'essayer à travers ce projet-là, en plus des certifications traditionnelles du bâti, justement d'incorporer les éléments de notre feuille de route et de se dire, si on devait appliquer notre feuille de route sur ce projet-là, comment on peut la traduire en termes de méthode et autres, de manière à essayer de construire des outils ?
SL
Si tu veux, ils ont la feuille. Ils ont déjà fait tout un travail de conception environnementale du projet en question, mais dans une trame qui est un petit peu cette trame, comme l'a dit Alain, des certifications, des labels. Et là, on leur a dit, ça c'est bien, mais on aimerait que vous rentriez aussi nos objectifs de la feuille de route dans le projet. Et donc, encore une fois, c'est un peu une chance d'avoir de la matière. pour essayer de mettre en application. Et puis aussi, dans notre environnement, des experts qui peuvent, en qualité de prestataire, nous aider à avancer.
SG
Après, à la fin, il y a un prix quand même. Alors, comment ça se passe ? Parce que c'est ça, souvent, le client, est-ce que lui, il est prêt à ça ?
SL
Alors...
SG
Il vient peut-être vous chercher pour ça, vous me direz.
SL
Oui, non.
AB
Je dirais non au départ. On va dire non au départ.
SL
L'initiative, c'est plutôt la nôtre.
AB
Alors, la valorisation de... d'une excellence environnementale dans la conception des projets, la valorisation financière est fort difficile à atteindre. Quand la crise immobilière a frappé, le réflexe naturel des investisseurs immobiliers n'a pas été de s'orienter vers l'immobilier durable. Il a été de s'orienter vers les produits immobiliers dont ils pensaient qu'ils avaient la meilleure résistance marché et surtout qu'ils apportaient la meilleure rentabilité. Ce qu'on a vu. Et court terme. Donc, c'est pour te dire qu'on part quand même de très, très loin. On valorise difficilement les dimensions extra financières de ce qu'on apporte à nos projets. Et c'est d'ailleurs ce qui nous a largement motivés à essayer de créer aussi cette approche de foncière. On a parlé de trois entités. C'est vrai qu'on n'a pas mal mis l'accent sur l'exploitation. Mais on a aussi créé cette petite société pour co-investir dans des projets. Et à date, nous n'y parvenons qu'avec des investisseurs institutionnels. impliqués. Pour exemple, nos co-investisseurs sont la Banque des Territoires. quand même le bras armé de l'État pour mener la transition écologique et sociale, ou plus récemment la Banque Populaire Auvergne-Rhône-Alpes qui vient co-investir à nos côtés dans notre projet de la villa Monoyer qui sera aussi notre futur siège.
SL
Et les caisses d'épargne aussi.
AB
Et les caisses d'épargne, exactement. Mais on sent un profil d'investisseur d'une certaine nature qui veut aussi avancer dans cette vision.
SL
Et ancrer régionalement, avec des investisseurs qui ont une très bonne connaissance du territoire.
SG
Ultra local finalement. Exactement.
AB
Ils doivent aussi être des acteurs de l'économie et du changement.
SG
Oui, tout à fait. Et du coup, si on se projette, on arrive bientôt à la fin de ce podcast, j'espère qu'on aura tout dit, mais on a déjà beaucoup. Si on se place dans 5 ou 10 ans, qu'est-ce que vous aimeriez qu'on dise de Youse et de votre manière de faire de l'immobilier ?
AB
Ce qu'on aimerait qu'on dise de Youse et de notre manière de faire de l'immobilier. Dans 5 ou 10 ans, il y aura probablement, à minima, peut-être un peu plus, mais à minima, trois ou quatre lieux dans lesquels on sera impliqué sur toute la chaîne. Et nos cycles sont longs. Donc, dans cinq ans, on sera en train de mesurer si la vision qu'on a eue de ce groupe intégré, si les offres de services de toute nature, commerciaux ou d'intérêts collectifs qu'on a espéré fonctionner dans les projets, ont fonctionné ou pas. Donc, moi, ce que j'aimerais que les gens disent, d'abord, quels gens ? J'aimerais que les usagers des projets qu'on aura su réaliser soient présents, nombreux, satisfaits et qu'effectivement, dans leur quotidien au travail, si c'est des lieux de travail, dans leur quotidien de résidence, si c'est leur lieu d'habitation, dans leur pratique sportive, parce qu'on s'intéresse aux équipements sportifs, si c'est le cas. Ils disent que c'est super, ça a contribué positivement à ma qualité de vie.
SL
Ça viserait vraiment à la qualité de vie et le bien-être. On rebondit sur ce qu'on disait au début sur la notion de lieu de vie. On ne parle pas d'immeuble dans notre question générative. On parle bien de lieu de vie, on ne parle pas de programme. On ne sait pas si c'est du logement, du travail, du sport, du loisir. On parle vraiment de lieu de vie. Et c'est vraiment ça qu'on voudrait qu'il soit retenu finalement. On est non pas promoteurs, mais fabricants, exploitants, investisseurs, créateurs de lieux de vie.
SG
Et créateurs du commun en étant périns, c'est-à-dire aussi en une pérennité économique, parce que c'est ça aussi la difficulté.
SL
C'est clairement ça la difficulté. C'est clairement ça la difficulté et c'est vrai qu'on l'inscrit dans le temps long et dans la notion de robustesse que développe Olivier Hamon beaucoup dans la CEC et qui nous a bien marqué.
SG
C'est pour ça que votre vision est intéressante, puisque vous inscrivez dans le temps long. et voilà ça fait du bien aussi à entendre.
AB
Toi tu parlais d'audace tu disais tout à l'heure que tu aimais beaucoup ce mot d'audace moi j'espère souvent que cette audace sera récompensée quand même et quand je dis récompensée c'est que ces projets vivront vraiment dans le temps tel qu'on les a souhaités avec toutes les évolutions qu'ils peuvent connaître mais seront là seront bien pérennisés et accueilleront ces visiteurs espérés quoi.
SG
C'est les futurs Tony Garnier. J'exagère. Ici git, Alain et Sébastien qui ont été précurseurs. Justement, et si vous aviez une règle du jeu à changer, dans l'immobilier pour demain ?
AB
Moi, j'ai réfléchi à ta question. Moi, c'est vraiment l'urbanisme réglementaire. Je ne sais pas lire un PLU. D'ailleurs, c'est une lecture à laquelle je ne résisterai pas parce que... Même un très bon roman qui me stimule en général. En tous les cas, la semaine, dans la période où je suis actif, en dehors des vacances, j'ai du mal à le lire. Alors le PLU, tu te doutes bien que dès la première page, j'ai relativement mal à la tête. Et donc, en général, ce n'est pas moi qui conçois, c'est les architectes avec lesquels on travaille. Eux sont astreints à bien prendre connaissance des règles dès le départ. Mais je me rends très souvent compte que la règle d'urbanisme nous empêche de faire le meilleur projet. Le projet qui serait le plus souhaitable pour son environnement direct, sur un plan architectural, sur un plan volumétrique. Et donc, ça me frustre énormément parce que 3, 4 fois sur 5, j'aurais besoin de faire évoluer la règle d'urbanisme pour faire le meilleur projet, le plus souhaitable pour le site dans lequel il s'implante. Donc moi, clairement, je te réponds, si je devais faire changer une règle, je ferais changer les règles d'urbanisme et j'arrêterais cet urbanisme réglementaire qui n'est pas efficace.
SG
Qui est quand même un garde-fou. Voilà,
AB
C'est un garde-fou avec des fous de chaque côté de la barrière. Donc du coup, je ne sais pas qui garde qui, mais effectivement.
SL
C'est un sujet assez culturel qu'on pourrait retrouver d'ailleurs dans la politique. Il y a quelques possibilités sur la façon de se parler ou de se respecter ou de s'accorder sur des consensus. Mais il y a pas mal de pays qui ont un urbanisme beaucoup plus léger d'un point de vue réglementaire, mais par contre beaucoup plus fort sur le négocier.
SG
D'accord.
SL
C'est-à-dire comment je travaille. Je négocie avec le quartier, avec les riverains sur le bon ouvrage au bon endroit. En règle, j'évoquerai aussi le sujet du financement. Le sujet du financement de l'immobilier, c'est aussi un sujet qui a peu évolué, pour ne pas dire pas évolué depuis 30 ans. Actuellement, il faut savoir quand même que nous, quand on monte nos projets, on est souvent limité sur des durées d'emprunt qui sont plutôt de 15 ans pour l'immobilier professionnel, là où des particuliers empruntent sur 25 ans pour leur logement. Pourquoi cette différence ? Comment on peut financer de l'immobilier qui, justement, est là pour 30 ans, 40 ans, 50 ans sur 15 ans ? Point d'interrogation.
SG
Vous êtes créatif, donc c'est bon. Vous arrivez à trouver une machine.
AB
Fini par passer dans les trous de souris.
SG
Pour terminer, qu'est-ce qui vous rend confiant ? J'avais mis pour l'avenir de la vie, mais globalement, qu'est-ce qui vous rend confiant pour la suite ?
SL
Parce qu'on a la chance d'avoir une équipe de collaborateurs qui est géniale, avec un engagement sans limite. Ça rend confiant parce qu'on sait qu'on a une solidarité, une cohésion entre nous qui est assez géniale. Avec ça, on sait qu'on peut déplacer des montagnes, ce n'est pas qu'une gageur, c'est une réalité. Ça me rend confiant. J'ai confiance dans nos projets et dans le niveau d'implication et d'engagement qu'on met dedans et sur le fait qu'ils réussissent. C'est ça qui me rend confiant.
SG
Est-ce que vous avez confiance dans le sens que vos projets accompagnent bien ce qui est en train de se passer sociétalement, politiquement ? Ou est-ce que vous dites, mince, ce qu'on est en train de faire, un jour ça risque de s'arrêter parce qu'on va nous dire qu'on est...
AB
Je ne crois pas parce que les quelques fois où je vois des représentations que je qualifierais parfois un peu d'utopiques de la ville, elle a tendance à ressembler à une oasis de nature, ça a plus tendance à ressembler à des oasis de nature, dans tous les cas dans une vision qui n'est pas volontairement apocalyptique. Et donc quand même, j'ai l'impression que ça transcende un peu les clivages politiques. D'ailleurs, on le voit dans la campagne des municipales un petit peu. Tout le monde se bat pour avoir la plus grande forêt urbaine possible dans son programme. C'est vrai. Tous les candidats. Oui. Mais en tous les cas, sur ces questions, par exemple, de revégétaliser la ville, de quand même d'inquiétude liée à l'évolution climatique, de maintenir des conditions d'habitabilité de la ville, je n'entends pas énormément de dissonance quand même, avec peut-être des gens qui veulent... le marquer d'une certaine façon et puis d'une autre manière. Donc, moi, je crois qu'on a à la fois des villes qui sont très peu denses en France, encore. On est très loin des densités qu'on peut voir dans des villes en Asie ou ailleurs, par exemple. On a encore des emprises libérables qui sont importantes, que ce soit en reprenant une partie des voiries, quand demain, vraiment, on aura fait des évolutions fortes sur les modes de transport. Elles sont toujours un peu douloureuses pendant qu'on les fait, mais qui sont peut-être souhaitables ou qui sont peut-être tout simplement l'avenir. Quand on récupère des grandes emprises comme les bords des fleuves, on a vu des transformations majeures s'opérer à Lyon. Demain, en les revégétalisant toujours plus, on peut créer ces villes vertes, agréables à vivre en France. J'en suis intimement convaincu. On a le potentiel foncier et un point de départ qui le permet.
SG
Ok, donc du coup, Sébastien, tu finis sur cette note positive ou tu avais d'autres choses à me dire sur l'avenir ? Parce que je t'ai coupé en fait. C'est bien, tu as fait de la politique politiquement correcte, j'apprécie. C'est bravo.
AB
C'est technique.
SG
C'est technique. Eh bien, écoutez, en tous les cas, merci pour cet échange. Voilà, toujours, c'est convivial. Il y a de la bonne humeur, même si on parle de sujets qui sont sérieux. Donc, à travers le parcours de Youse, vous avez montré que l'immobilier, c'est bien plus qu'une affaire de bâtiment. C'est un véritable levier de lien social, de qualité d'usage et de transformation durable des territoires. Ce que l'on retient surtout, c'est cette responsabilité qui est assumée sur le temps long. C'est ça que je trouve intéressant. C'est penser les lieux, pas simplement pour la livraison, mais vraiment pour la vie qui va s'y déployer au service des habitants, du vivant. Alors, on n'a pas trop parlé de vivant, mais on a parlé d'humain. Donc, les humains sont des vivants. Donc, ça marche aussi. Et de la ville de demain. Et donc, je terminerai par une citation. Alors, une citation de Jeanne Jacobs. Vous la connaissez ? Non, c'est une urbaniste et c'est une militante de la vie vivante. qui a dit « La ville n'est pas faite de bâtiments, mais de relations. » Je pense que ça a fini parfaitement.
SL
Ça nous rejoint parfaitement.
SG
Merci en tout cas. Merci à toi. Salut.

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SG
Bonjour et bienvenue dans Échos de Territoires, le podcast de la Convention des Entreprises pour le Climat, qui donne la parole à celles et ceux qui transforment leur métier pour répondre aux défis écologiques, sociaux et territoriaux. Je suis Stéphane Gonzalès, alumni de la promotion 2023, et je vous emmène aujourd'hui sur les territoires de Rhône-Alpes à la rencontre de dirigeants engagés dans la construction d'un avenir plus durable. Alors aujourd'hui, j'ai le plaisir de recevoir Sébastien Lapendry et Alain Barbier, qui sont les cofondateurs de Youse. Alors Youse, c'est un promopeur immobilier lyonnais, j'ai mis. Il me semble que j'ai juste, Lyonnais, qui revendique une autre manière de construire et d'expérimenter la ville. La baseline, c'est d'ailleurs "faire ville commune". Donc, je pense qu'ils vont nous expliquer un peu tout ça. Donc, chez Yous, on ne parle pas seulement de bâtiments ou de mètres carrés, mais d'usage, d'usagers, de mixité et de lien social. Intéressant. L'ambition, elle est assez claire. Contribuer à la construction d'une ville désirable, inclusive et durable. Donc, c'est des beaux mots, j'espère que l'on va mettre des choses derrière. Pensez pour celles et ceux qui l'habitent et la font vivre. Le parcours de Youse au sein de la Convention des Entreprises pour le Climat, c'est comme ça que je l'ai interprété, a permis de mettre en lumière un constat fort qui est que tant que les engagements environnementaux et sociétaux ne sont pas portés dans la durée, au-delà de la livraison des projets, on se rend compte que la transformation reste assez incomplète. Avec Sébastien et Alain, nous allons donc exploré comment l'immobilier peut évoluer, du rôle classique de promoteur. C'est vrai que souvent le promoteur n'a pas toujours une image positive, à celui de créateur et de garant de véritables lieux de vie au service de l'ambition régénérative assumée. Sébastien, Alain, bonjour.
AB
Bonjour.
SG
J'ai fait une intro un peu longue, mais c'était pour poser le sujet.
AB
C'est bien posé.
SG
Moi, je suis heureux de vous recevoir. En plus, j'ai découvert finalement, on est au Now Coworking, que vous êtes entraîné sur un Now Coworking à Grenoble. Comme quoi, le monde est tout petit.
SL
Au sein de l'immeuble People Connect.
SG
Voilà. Et puis, évidemment qu'on parle beaucoup de vous en ce moment. Je fais un petit clin d'œil à Eric Petrotto de La Fabuleuse Cantine.
SL
Grand ami.
SG
Voilà, du chalet du parc qui va sortir bientôt au parc de la Tête d'Or. Bon, ce que je vous propose pour démarrer déjà, c'est peut-être de présenter Youse.
SL
J'attaque si tu veux. Et tu as fait une excellente introduction. Tu as cité ce qu'on attache le plus souvent à nos projets, donc la mixité, la dimension servicielle, l'inclusivité, le caractère durable. Et comme tu l'as dit, on va essayer de développer un peu sur toutes ces thématiques dans le cadre de notre échange. À la base, Youse, c'est un promoteur immobilier. qu'on est en train progressivement de convertir vers un groupe immobilier intégré. Et ça, ça va avoir une place assez importante dans ce qu'on va expliquer plus loin, y compris dans notre parcours CEC.
AB
Je dirais que notre sujet, ce n'est pas de construire des bâtiments, on n'est pas constructeur, c'est vraiment de créer des lieux de vie au service des usagers, des habitants, et point important aussi pour nous, qui apporte au territoire. On ne cherche pas à faire des immeubles qui ne vivent que bien pour l'heure. propres utilisateurs et usages privés, mais que ça apporte quelque chose au territoire dans lequel on s'inscrit, qui peut être le quartier ou plus vaste selon la taille du projet. On est très attaché à la mixité des usages dans nos projets. On a toujours défendu ça à la fois chez Youse et même dans nos vies antérieures. Et au rôle du maître d'ouvrage qui est non pas de construire des immeubles, mais de fabriquer la ville. Et la ville, elle est plurielle en usage. Et la mixité des programmes qu'on développe, elle a aussi l'intérêt de permettre de faire des péréquations financières entre des programmes qui sont capables d'avoir une économie de projet importante, d'autres qui ont plus de difficultés, qu'ils soient associatifs, sportifs ou autres, mais qui sont tout aussi utiles à la ville.
SG
On peut donner un exemple tout de suite de mixité ?
SL
On peut prendre le premier exemple que tu citais, puisque c'est celui qui me vient à l'esprit. Quand tu regardes un projet comme le projet du Chalet du Parc, il y a vraiment cette très forte mixité, en l'occurrence, entre des services qu'on peut qualifier de commerciaux et des services qu'on pourrait qualifier d'utilités collectives publiques. Dans le chalet, tu as d'intérêt général, effectivement. Dans le chalet, tu as un espace de restauration, qui déjà a un positionnement sur l'alimentation durable. Tu as des espaces de séminaires. Tu viendras comme client manger ton repas et tu payeras ton repas comme tu le payes ailleurs dans un autre restaurant avec peut-être un tarif plus encadré pour un plus grand nombre d'usagers potentiels. Mais néanmoins, ça reste un service commercial. Ta salle de séminaire, tu la loueras au prix du marché. À côté de quoi, tu as des espaces d'exposition qui viendront parler de transition écologique et sociale à travers l'art, à travers un serious game dans lequel on accueillera gratuitement tous les scolaires de la métropole, par exemple. Donc là, tu vois que cohabitent des services à caractère commerciaux et d'intérêt collectif, on va dire. Et c'est certain que les uns permettent aux autres d'être dans ce même bâtiment parce que toutes les activités ne sont pas capables de supporter les mêmes charges immobilières.
SG
Ça veut dire que vous, vous démarrez tout de suite sur le modèle économique, finalement. Démarrer tout de suite sur les modèles économiques. Et alors Youze, pourquoi Youse ?
SL
Alors Youse, c'est la contraction de You and Us, vous et nous, qui illustre très bien la dimension très collaborative de nos projets; et de use, en anglais, les usages, qui sont au centre et le point de départ de toute notre démarche de conception et réalisation de projet.
SG
Il me semble qu'Alain, tu as commencé à parler de la vie d'avant. C'était quoi votre vie d'avant ? Vous vous rencontrez comment, vous ?
AB
On s'est rencontrés dans notre précédente entreprise. Je suis venu à Lyon, je ne suis pas lyonnais d'origine, mais je suis venu à Lyon il y a maintenant une bonne quinzaine d'années quand même, maintenant presque 20 ans, pour créer la filiale d'un groupe qui s'appelle le groupe Duval à Lyon, qui à l'époque n'était pas du tout connu, qui maintenant est relativement bien reconnu sur la totalité de la France. Et en créant cette structure à Lyon, Sébastien m'a rejoint assez vite et a assumé tout le développement de la structure. Donc, on a travaillé en tandem et en binôme pendant huit ans ensemble, avant de décider finalement de voler de nos propres ailes et de créer Youse.
SL
Et ce qui est très intéressant, au travers de ce que tu nous as proposé, des thèmes sur lesquels tu nous as proposé de réfléchir, c'est que déjà, dans ce groupe, on a apporté quelque chose qui consistait à essayer de faire mieux travailler ensemble les filiales du groupe qui existaient, mais qui avaient assez peu de synergie. Alors, il s'avère que sur notre territoire, certaines entités du groupe pouvaient en avoir, notamment à la montagne. Et donc, très tôt, on a eu cette envie de faire fonctionner promotion, investissement, exploitation ensemble dans une vraie vision intégrée. Alors, à cette époque, plutôt au service d'une forme d'efficience économique et d'un outil de développement. Mais c'est quand même aussi un point de départ pour nous, dans notre vision aussi de ce qui permet de tenir des engagements sociétaux et environnementaux, que d'avoir cette vision intégrée. Donc c'est né déjà à ce moment-là.
SG
Vous avez fait aux armes. Qu'est-ce qui fait que vous avez envie finalement de vous lancer vous ?
SL
Vraiment l'envie d'entreprendre. Oui,
AB
c'est ce que j'allais dire. C'est vraiment une démarche entrepreneuriale. Voilà, un tandem qui fait - on a dix ans d'écart avec Sébastien, qu'on n'a pas du tout la même formation, pas du tout la même façon d'aborder les choses, on ne les aborde jamais par le même prisme. Par contre, on se rejoint très souvent sur les stratégies, même tout le temps. On a jusqu'à présent, en tout cas, ni l'un ni l'autre d'égo pour se dire non, ma solution est meilleure que la tienne. C'est-à-dire qu'on sait bien rebondir l'un sur l'autre, sur oui, là, tu as raison, non, là, tu as raison, là, j'ai tort, ce qui fait qu'on avance vite et bien.
SG
Est-ce que Youse, c'est combien de personnes aujourd'hui ?
SL
Eh bien, aujourd'hui c'est 5 et après-demain, c'est 7 puisqu'on accueille deux nouveaux collaborateurs, une nouvelle collaboratrice, un nouveau collaborateur début mars.
SG
D'accord.
SL
Et on en est très satisfait parce qu'avec nos petits bras à 5, ça a commencé à faire beaucoup de choses dans nos bras musclés.
SG
Parce que du coup, dans votre modèle, après, vous allez agréger un certain nombre de partenaires. C'est l'idée.
SL
Fonctionner en partenariat, c'est effectivement bien l'idée, notamment sur nos métiers d'exploitation et sur les métiers d'investissement. Sur les métiers d'exploitation, parce qu'on va souvent chercher de l'expertise chez les partenaires, on a envie de leur proposer de créer des joint ventures sur des projets où on va chercher chez eux leur expertise métier et ils profitent de notre expertise immobilière parce qu'il y a beaucoup de métiers qui sont très intrinsèquement liés à leur immobilier. Donc s'il est bien conçu, s'il est bien pensé, s'il est proposé dans un cadre économique équitable, on va dire. Ça doit favoriser l'activité d'exploitation. Et nous, ce qu'on recherche, c'est de bons exploitants ou des exploitants experts pour se saisir de ça et pouvoir s'inscrire avec eux dans la durée de l'aventure.
SG
Sur un projet, c'est quoi la première question que vous posez ? J'ai vu plein de projets différents.
AB
La première question, quand on regarde un site ou un terrain ou un immeuble, c'est d'abord qu'est-ce qu'il y a dans son quartier ? En fait, on ne va pas regarder un site en disant est-ce que je peux faire un programme de logements ? Est-ce que je peux faire un programme de bureaux ? Ce n'est pas ce qu'on recherche du tout. Mais on va regarder dans ce quartier-là en disant comment il est desservi ? Qu'est-ce qu'il y a comme composants dans ce quartier-là ? Qu'est-ce qui nous semblerait comme ça intelligent de faire ? Déjà, d'un point de vue intuition et physique du site. Et puis après, agrémenter d'études de marché et d'autres éléments qui vont faire qu'on va se dire, bah oui, tiens, tel service, ce n'est pas présent du tout dans le quartier. Ça a du sens. Ça a du sens d'un point de vue économique ; sur quelle taille, comment, et comment on va agréger justement ces différents éléments de preuve qu'on va trouver intelligent de mettre à cet endroit là pour qu'ils se parlent entre eux et qu'ils s'apportent l'un à l'autre.
SL
Après on a un nouveau filtre maintenant qui est venu au gré du parcours de la CEC. Non pas qu'on n'y était pas sensible avant, mais maintenant ça rentre de plus en plus dans une espèce de pré-grille d'analyse de quel projet on veut faire ou ne pas faire. Donc on va commencer à privilégier de plus en plus la notion du zéro artificialisation nette, ça c'est certain. Aujourd'hui un terrain naturel qui n'a jamais été artificialisé, sur lequel il n'y a jamais eu de construction aucune, et qu'on va extraire quelque part à la nature. On ne fait plus. On a pourtant eu quelques sollicitations de ce type qui n'étaient pas inintéressantes du point de vue du projet, du programme qu'on pouvait envisager.
AB
Qui s'inscrivaient pleinement dans ce qu'on faisait.
SL
Qui s'inscrivaient pleinement dans ce qu'on faisait en termes de mixité d'usages, etc. Mais ce côté ex-Nihilo, extra-urbain, ce n'est plus le type de projet qu'on veut faire. On va privilégier aussi la réhabilitation sur la construction neuve. Ce n'est pas frappant aujourd'hui dans le portefeuille de projets qu'on a en termes de volume de construction future, mais par contre déjà en termes de nombre de projets, c'est déjà le cas. On a déjà plus de réhab dans les projets futurs que de construction neuve. Et quand on est en construction neuve, on soignera très fortement les objectifs environnementaux de ces dix projets. Donc le ZAN, la réhab et puis effectivement pour le coup, aujourd'hui, un projet monofonctionnel où on ne fait que privatiser un site pour qu'un immeuble de bureaux soit l'unique utilisateur ou un immeuble de logements soit l'unique utilisateur, ça n'a jamais trop été notre sujet et ça l'est de moins en moins. Nous, ce qu'on veut, c'est vraiment une contribution plus large au territoire.
SG
C'est un vrai engagement quand même économique, de renoncer. Parce que parfois, on dit, l'économie l'emporte.
SL
Si je suis sincère complètement, je vais te dire que non. Parce qu'on n'a pas la taille qui nous oblige à s'alimenter comme un industriel de projets nombreux, nouveaux et nombreux. À date, on a suffisamment de sollicitations et de diversité de sollicitations pour pouvoir choisir. Si l'entreprise était beaucoup plus importante en nombre, etc., on serait astreint peut-être justement à avoir une production plus intensive et on ne pourrait peut-être pas faire ce type de choix. Mais aujourd'hui, ce n'est pas un immense sacrifice.
AB
On n'est pas du tout dans une production industrielle comme le sont les promoteurs de logements, par exemple, qui débitent X milliers de logements par an. On n'est pas du tout dans cette vision-là.
SG
C'est intéressant comme discours de dirigeant et d'entrepreneur. C'est la performance finalement globale. Il n'y a pas que la performance économique et c'est intéressant de sentir cette incarnation.
AB
Ça rejoint ce qu'on a évoqué aussi à la CEC. Dans le parcours CEC, on ne cherche pas à faire une croissance en volume. On cherche à à développer notre métier, à faire des projets qui nous plaisent, qui nous intéressent, dont on est satisfait. Et du coup, dans la plupart desquels, on va se projeter dans l'exploitation pour être présent également sur le site en permanence et le détenir longtemps.
SG
Ça a l'air de fonctionner parce que quand même, votre réputation, elle est plutôt excellente. Donc bravo quand même pour l'instant, mais bon, on ne s'enflamme pas. Mais alors justement, moi, si je reviens sur la Convention des entreprises pour le climat, si je vous pose la question un peu bateau, le régénératif, ça vous parlait, vous, avant de démarrer ?
SL
Non, je crois même que je n'en avais jamais entendu parler avant vraiment de commencer à m'intéresser au parcours et à rencontrer Caroline et Marianne à travers notamment le projet du Chalet du Parc, puisqu'elles avaient été conviées à un comité de pilotage par Eric et Nicolas, deux porteurs de Domoro, qui sont nos partenaires dans ce projet. et c'est par ce comité de pilotage et cette rencontre que j'ai découvert la notion même de régénératif et le parcours de la CEC. Et Alain, lui, l'a découvert par un tout autre canal.
AB
Oui, moi, c'était le canal familial. En fait, c'était par le cousin de ma femme, en fait, qui est le mari de Sophie Robert Velu, qui avait fait le parcours de la CEC en tant que DG de Mustela. Et donc, qui à un moment, dans des réunions de famille, d'ailleurs, au moment de Noël, à peu près. On a évoqué ces sujets-là et en rentrant des vacances de Noël, on s'est recroisés avec Sébastien en se disant, tous les deux à peu près au même moment, en se disant « Tiens, j'ai entendu parler de ça et ça me tenterait bien. » Et c'est comme ça qu'on s'est engagés.
SL
Et on ne savait pas que le parcours se faisait en binôme. Donc, on marchait un peu sur des œufs tous les deux parce qu'on en avait entendu parler. Tous les deux, on s'était dit « On ferait bien ce parcours. » Mais après, on est, comme tu l'as compris, cinq personnes dans l'entreprise. Donc, chacun de notre côté de se dire « Bon, si on est deux à faire un parcours avec ce niveau d'engagement, ça pourrait être un peu compliqué d'un point de vue charge de travail, organisation de la structure, etc. Puis après, on a découvert que de toute façon, ça se faisait en binôme. Et puis là, on s'est dit, écoute, on en a envie tous les deux. On y va.
SG
Et alors, qu'est-ce qu'il en ressort ? Une grosse transformation ? Comment vous...
SL
Il en ressort une grosse transformation. Oui. Parce que le parcours ne peut pas laisser insensible, que ce soit sur le plan personnel et sur les réflexions professionnelles qu'il engendre. Avec une transformation certes importante, mais assez douce, je vais dire. Puis tu me complèteras. Parce qu'on avait cette chance, et c'est vraiment une chance, d'avoir plusieurs projets concomitamment à notre démarrage de parcours qui intrinsèquement pouvait déjà porter de grands changements. Je dis que c'est vraiment une chance parce que s'il avait fallu partir de projets moins bien préfigurés pour avancer dans notre parcours, je ne sais pas si on y serait arrivé. Là, on a été projeté dans l'opérationnel d'un opérationnel très cohérent avec notre parcours de la CEC tout de suite. Et franchement, c'est une chance.
AB
Non, je suis complètement d'accord avec ça. Et c'est vrai que même en faisant le parcours, je ne savais pas du tout à quoi m'attendre. J'avais tendance à m'estimer bien informé. Pas tant que ça. En tout cas, pas avec cette prise de conscience-là. Il y a le niveau d'information, je dirais, et il y a le niveau de « ah ouais, vraiment, je prends conscience de… ». C'est ça que ça m'a apporté vraiment. Et je dirais que le parcours, il nous a renforcé dans nos intuitions de développement de l'entreprise. Quand on a créé Youse, on avait déjà avec Sébastien cette idée d'exploitation. On voulait se développer aussi une filiale d'exploitation. On ne savait pas encore quoi, comment, au début quand on l'a créé. Et on a fondé sur notre savoir-faire qui est la promotion immobilière, mais on avait déjà cette idée-là. Et la CEC nous a renforcé dans cette idée de, oui, l'immobilier, à la base, c'est quelque chose de moyen-long terme. Ce n'est pas du court terme. Donc, on doit s'engager dans des projets qu'on développe, qu'on va exploiter et qu'on va détenir. On ne fait pas les mêmes arbitrages quand on a ces trois positions-là que quand on est, entre guillemets, "juste vendeur". Et donc, ça nous a vraiment renforcés dans cette idée-là et aussi dans la robustesse du modèle économique de notre groupe. Quand on fait de l'exploitation, on génère aussi du chiffre d'affaires récurrent. On n'est pas comme le promoteur pur qui, tous les ans, doit remettre l'ouvrage sur le métier, retrouver un projet, reconstruire, le livrer, retrouver un projet, reconstruire, relivrer. On n'a pas cette même exigence.
SG
Du coup, est-ce qu'un promoteur classique, ça peut encore fonctionner, à votre avis ? Question difficile.
SL
C'est une question très difficile parce que l'effet de cycle très difficile dans lequel est rentré le métier déjà depuis presque quatre ans pourrait porter à avoir une réponse qui consisterait à dire « Oh non, le métier de la promotion immobilière, il est vraiment… » Et en même temps, intrinsèquement, il y a quand même beaucoup de choses qui l'ont rendu très difficile à exercer. Donc c'est une vraie question. En tous les cas, nous, notre choix, c'est de faire évoluer ce métier de promoteur pur vers un métier d'acteur, d'ensemblier immobilier, d'opérateur immobilier intégré. Pas parce qu'on a la conviction que le métier du promoteur pur est mort, mais parce qu'on a envie vraiment d'aller plus loin.
SG
Peut-être de créer du lien, si ça donne du sens. Énormément.
SL
Dans nos projets, les collaborations qu'on a aujourd'hui, dans certains projets avec des gens qui sont plutôt du métier de l'exploitation, elles sont hyper riches. Ça nous permet aussi de nous renouveler constamment sur des choses qu'on découvre, qu'on ne connaissait pas, et que grâce à eux, on apprend et qu'on aborde.
SG
On aborde, c'est ça.
AB
On se réinterroge sur notre métier aussi, sur la façon de le faire. On s'aperçoit que le métier, si on prend juste ce métier de promoteur, qui est très gourmand en espace, très gourmand en carbone, très gourmand en ressources, il n'a quasiment pas évolué depuis 30 ans. Moi, ça fait 30 ans que je fais ce métier-là. Il se fait toujours de la même manière. On ne conçoit pas plus vite, on ne construit pas plus vite. On le fait exactement de la même manière. Contrairement à beaucoup d'autres secteurs industriels, de l'économie, qui ont fait beaucoup d'évolutions. Le bâtiment et l'immobilier, cette industrie-là, elle a très peu évolué dans ces modes de réalisation et de conception.
SG
Du coup, on parlera d'embarquement, parce que j'imagine qu'on fait le pas de côté et qu'on peut être aussi regardé un peu bizarrement par les clients, même les collaborateurs, même les confrères, j'imagine. Du coup, quand vous sortez de la CEC, vous avez écrit une feuille de route. J'ai envie de vous entendre sur cette feuille de route. Sachant, votre question régénérative, je l'ai notée, c'est comment demain notre société crée, réalise et exploite des lieux de vie qui soient sources de bien-être, ressources en sol naturel, en eau, en énergie et donne toute sa place aux vivants. Ça, c'est une question forte. Alors du coup, c'est quoi les... Il y a cinq leviers, je crois, dans votre feuille de route.
SL
Non, mais je vais reprendre ce que tu viens de dire. Déjà, carrément, ça touche à la structuration de l'entreprise. Puisque quand on dit qu'on veut créer des lieux, les animer, et plus être strictement dans l'acte de construire et de vendre, ça implique qu'on a créé à côté de ça deux nouvelles entités. Une entité qui s'appelle Diffuse, qui est donc une société d'exploitation, celle qui aura vocation à animer ces lieux qu'on va créer. Et une société qui s'appelle Values, qui est une société d'investissement qui a vocation à co-investir avec des partenaires investisseurs institutionnels, en l'occurrence, dans les projets qu'on développe. Donc, d'une société, on est passé à trois qui forment donc ce groupe qui doit réaliser cette feuille de route. Ensuite, bah... Comme on a pu te le dire tout à l'heure, franchement, il y a une vraie conjonction de circonstances positives dans notre parcours. C'est qu'on attaque quand même post-parcours par un projet comme le Chalet du Parc, qui est un bâtiment ressource en eau. C'est-à-dire qu'on retraite notamment des eaux grises de cuisine, des eaux de toiture, plus qu'on emprunte d'eau au réseau. Donc, le... Le bâtiment était en situation de retraiter plus d'eau et d'en distribuer pour d'autres usages à l'intérieur du parc. On n'a pas trouvé suffisamment d'usages par rapport à la quantité d'eau qu'on était capable de retraiter. Parce que, grosso modo, les choses sont organisées aujourd'hui différemment dans le parc de la Tête d'Or. Le bâtiment, au travers de son installation photovoltaïque, produit plus d'énergie qu'il en consomme. Donc dans cette dimension ressources... à travers un projet qu'on va peut-être qualifier un peu de démonstrateur, on est déjà dedans. Et sur la notion de restituer plus de sol naturel qu'on en emprunte, là on n'a pas le sujet, on est sur une réhab, mais effectivement du coup on n'emprunte aucun sol naturel dans ce projet, mais dans un projet comme celui de la villa Monoyer, on a un projet où on a fait cette étude fine consistant à faire en sorte que malgré qu'on construise dans un jardin, de 5000 m² dans le cœur du 3e arrondissement de Lyon. On a détecté des endroits qui étaient artificialisés avec des dalles au sol qu'on supprime, qu'on renature. Et la quantité de sol qu'on emprunte pour l'emprise de nos bâtiments est moins importante que celle qu'on a renaturée en supprimant des aménagements qui avaient été réalisés dans le temps, dans la propriété. Donc voilà, c'est à travers cette chance qu'on a eue d'avoir des projets très très proches de nos objectifs, qu'on décline nos leviers de redirection.
SG
Dans vos leviers, vous parlez de recyclage urbain. C'est ça ? Recyclage urbain, c'est ça.
AB
C'est ça, c'est comment on reprend un bâti et finalement, soit on lui conserve, soit on lui trouve d'autres usages. Mais on le conserve, on le réhabilite, on le restructure, mais on lui confère d'autres visages. La villa Monoyer, pour reprendre cet exemple-là, la villa en tant que telle, au départ, c'est une maison d'habitation. Demain, c'est un espace de séminaire et de coworking. On transforme complètement l'usage.
SG
Ce qui n'est pas forcément simple, parce qu'on peut imaginer un élu, par exemple, qui préférait peut-être raser pour reconstruire avec des produits biosourcés que de reconstruire, puisque la reconstruction, ça peut être plus cher. Donc, ça veut dire qu'il faut lui montrer que sur la durée, le modèle permet d'amortir aussi ces coûts qui sont plus élevés, non ?
SL
Alors, c'est vrai qu'aujourd'hui, on va dire... Rénover lourdement un bâtiment n'est certes pas plus économique que de faire une construction neuve. Ceci dit, il y a standards qui ne sont peut-être pas équivalents en termes de prestations, d'objectifs, etc. Donc oui, recycler de l'immobilier, ce n'est certainement pas aujourd'hui un choix économique.
SG
Donc c'est un choix engageant quand même.
SL
C'est un choix engageant. C'est certain que les gens emportent des risques techniques d'une autre nature, plus nombreux, je serais tenté de dire. Il y a plus de surprises et d'aléas dans la rénovation lourde qu'il y en a dans l'édification d'un bâtiment neuf. C'est certain que le coût à date n'est pas meilleur. Donc oui, c'est un vrai engagement.
SG
Ok, alors votre deuxième levée, c'est l'impact social et territorial. C'est-à-dire ?
SL
Chaque projet est là pour apporter des services dans son territoire. On prend le cas du chalet, c'est permettre aux scolaires de venir apprendre, connaître, mieux connaître la forêt, comprendre les enjeux écologiques au travers de l'art. C'est restaurer les gens en les informant en même temps sur l'alimentation durable. Donc, il y a tout un tas d'interactions avec le territoire qui sont très riches. Et on espère que ça a un impact social plutôt positif.
AB
On pourrait rebondir sur un autre projet, sur la villa. On a pris le parti au-delà du programme qu'on a fait, que le jardin de la villa, on l'ouvrirait aux habitants du quartier.
SG
La villa, c'est ? La villa Monoyer, par exemple.
AB
Ah d'accord. Donc qui a un terrain de 5000 m² autour de la villa. On n'en fait pas, il reste propriété de la villa, mais on ne le ferme pas à tous les riverains. On a au contraire même élaboré une convention d'usage qu'on a partagée avec les services de la ville de Lyon pour dire aux habitants et au groupe d'habitants du quartier, si vous avez une activité à faire et que vous voudriez faire en extérieur qui n'impacterait pas le jardin, venez ! On vous proposera une convention d'usage. On a eu une dame qui est prof de yoga qui a dit, moi je viendrais bien à la belle saison faire mes cours de yoga dans le jardin. Aucun problème. Aucun problème. Donc on en fait aussi, on ouvre l'usage à d'autres habitants. On n'en fait pas un jardin public ouvert aux quatre vents, parce que ça, c'est pas possible. Mais par contre, tous les gens du quartier qui ont une activité qui serait propice à être exercée dans ce jardin, ils pourront le faire.
SG
Alors peut-être que je suis hors contexte, mais votre terrain de jeu, c'est la métropole et c'est un peu plus large qu'à la métropole Lyonnaise, mais j'ai vu un projet, je te coupe parce que j'ai habité à côté pendant longtemps, à Oullins, la fraternelle. Parce que pour nous, la fraternelle, c'est la Frat'. C'est le basket. Et ce projet, c'était quoi ce projet ? Ça m'intéresse.
SL
Partenariat.
AB
C'est un partenariat finalement avec le diocèse de Lyon qui est propriétaire du site. Ça permet de rebondir sur le fait que la première opération qu'on a fait au moment de la création du diocèse, c'est une opération. Avec l'enseignement catholique, en l'occurrence, pour rebondir sur les aspects sociétaux, la problématique, c'était une école très vétuste qui, là, en l'occurrence, ne pouvait pas être réhabilitée vu le niveau de vétusté, qui avait besoin d'être entièrement reconstruite. Mais il fallait trouver les moyens de son financement et pas juste construire l'école toute seule sur son terrain. On a conçu un programme justement où, au-dessus de l'école, on a mis des programmes de bureaux qui ont été très bien loués, très bien vendus et qui ont contribué très largement au financement de l'école. Voilà un exemple. Je reviens sur le projet d'Oullins. Le projet Oullins, c'est un programme mix justement. Il va mêler une résidence service pour seniors, donc seniors autonomes, d'environ 100 appartements. Une résidence étudiante de 75 studios, donc aussi là, une mixité de générations sur un même projet. Un immeuble de logements locatifs sociaux familiaux. Et puis également une salle de sport privée qui sera sur le terrain. Tout ça conçu au milieu d'un espace paysager sur lequel on n'a pas voulu mettre de clôture, de manière à favoriser aussi l'échange entre les gens qui habitent ce lieu, qui vont vivre ce lieu. Donc c'est ça le projet d'Oullins.
SG
Et comment vous gérez la suite ? Parce que c'est ça l'intérêt, c'est de construire et après le temps long. Alors comment ça se passe ? Dans un projet comme Oullins,
SL
on n'a pas ce rôle d'exploitant qu'on peut avoir dans d'autres opérations. Il s'avère que chaque élément de programme était plutôt calibrée pour être prise en main par des acteurs de marché. Cette résidence senior, c'est une résidence d'une certaine envergure. Elle aura un peu plus de 100 appartements avec une plateforme de services importante. Et donc, c'est un métier dans lequel on n'est pas investi, ni aujourd'hui, ni demain. Il y a beaucoup d'acteurs qui sont très spécialisés là-dedans, avec un public particulier qui a besoin de beaucoup d'attention, de soins, d'accompagnement. Donc, ce n'est pas un projet dans lequel on est investi en exploitation. Mais si on reprend un exemple où on l'est vraiment, la Villa Monoyer, nous allons gérer directement les activités de coworking qui vont avoir lieu dans la villa et de séminaire. Donc, on va ouvrir nos salles à une clientèle d'entreprise extérieure parce qu'il y a un cadre assez exceptionnel. On va gérer directement les logements en colocation qu'on édifie à la périphérie du jardin. Et donc, on va animer une communauté d'une centaine de coworkers et d'une quarantaine de colivers, de gens qui vivront en colocation sur le site. Et au-delà de ça, on crée une association de loi 1901 qui, elle, va porter toute cette animation de jardin en collaboration avec les riverains. Donc là, c'est l'entité Diffuse qui prend, d'un point de vue technique, à bail l'ensemble de la propriété et qui fait son métier d'exploitant avec des responsables de l'animation du site. On aura à peu près entre 2 à 3 équivalents temps plein, qui seront chargés d'animer la communauté des gens qui travaillent là et de répondre aux besoins des résidents.
SG
Comment vous vendez ça en fait ? Vous, vous répondez à des appels à projets C'était un appel à projets privés. Vous allez plus loin que ce qu'on vous demande ?
AB
Là, il y avait une question posée qui était très différente. La question posée, c'était comment faire en sorte que cette propriété, qui a eu un vécu intergénérationnel, il s'avère que les indivisaires propriétaires de cette maison avaient eu un membre de leur famille qui vivait là avec l'aide d'étudiants pendant une période de fin de vie. Et donc, ce moment de vie intergénérationnelle, ils souhaitaient que ça se retrouve dans l'occupation future de la propriété. Ensuite, ils avaient un aïeul illustre de la médecine lyonnaise, Ferdinand Monoyer, dont ils souhaitaient que quelque chose soit proposé à sa mémoire et à la mémoire de la médecine lyonnaise du XIXe. Et ils souhaitaient aussi, parce qu'ils avaient initié une association, que le jardin puisse continuer à s'ouvrir sur le quartier un certain nombre de moments dans l'année. Ils faisaient déjà les journées du patrimoine, tous au jardin, et différents événements en propre qu'ils proposaient, où ils ouvraient la propriété sur le quartier, sur la ville plus largement. Donc ça, c'était leur demande. Et nous, on a proposé une traduction de stratégie immobilière pour essayer d'y répondre. Donc, premièrement, si on veut ouvrir un jardin, ce n'est pas en créant une copro qu'on va y arriver. Parce que si on fait une copro, c'est simple, cette copro va vouloir que son jardin lui appartienne, c'est elle qui va en avoir la charge de l'entretien, elle ne va certainement pas souhaiter que tous les habitants du quartier puissent entrer dedans. A de facto, on a écarté cette possibilité qui était pourtant la plus simple, de faire une copropriété de logements privés, cher, parce qu'on est sur un très bel emplacement, et qui aurait été certainement la meilleure valorisation financière de ce site. Puisqu'on a écarté cette solution, on s'est rapproché de solutions dans lesquelles on pouvait avoir des usagers. Donc, en l'état des colocataires ou des coworkers à qui on n'attribue pas un droit de propriété, mais un droit d'usage. Donc, on a établi ce programme du coworking dans la villa, de la colocation dans les logements, avec des utilisateurs finaux qui sont pour la plupart des locataires, soit dans un contrat de bail, soit dans un contrat de prestation de services, qui ont eux aussi la possibilité de jouir et de profiter du jardin, mais tout ça ne leur appartient pas. Ça appartient à une société unique qui en assure l'exploitation globale. Et c'est grâce à cette stratégie qu'on a pu répondre à toutes les questions qui nous étaient posées. On intègre dans une chapelle qu'on réhabilite un espace où on va faire une forme d'exposition digitale à la mémoire de Ferdinand Monoyer et de la médecine lyonnaise du XIXe. On va faire ça en collaboration avec un conservateur du musée d'anatomie et de sciences médicales de Lyon, qui va nous apporter tout son savoir et toute sa connaissance historique sur ce sujet. On crée, enfin on ne crée pas, on transforme l'association Villa Monoyer pour qu'elle devienne Association Villa-Montnoyer 2.0. Et on va travailler avec les habitants et les riverains sur l'animation du jardin, mais sous l'encadrement de l'association. Et on reproduit un mode de vie intergénérationnel sur le site entre des colocataires qui pourront être des jeunes actifs, des jeunes seniors et des co-workers qui seront de toute tranche d'âge et de tout CSP dans leurs entreprises au sein de la villa.
SG
Vous êtes des entrepreneurs créatifs quand même, c'est ça ?
SL
Oui, tout à fait. Alors,
SG
L'entrepreneur est créatif, mais vous !
SL
On est créatif parce que c'est ce qu'on aime dans notre métier. Le promoteur, il a une responsabilité sociétale. Ce qu'on bâtit, ce qu'on réhabilite, c'est là pour 50 ans, 60 ans, 100 ans. On ne peut pas juste bâtir pour se dire je m'en lave les mains et je repars après. Ce n'est pas notre vision de l'immobilier. C'est une vision qu'on partage avec Sébastien depuis qu'on s'est rencontrés. Donc bien avant même la création de Youse.
SG
Du coup, justement, ça m'intéresse de savoir comment vous transformez cette entreprise. Même les collaborateurs qui sont dedans. Comment ils voient ça ?
AB
Là encore, on a un petit peu de chance.
SL
Beaucoup de chance.
AB
On a beaucoup de chance. Jusqu'à présent, on parle de trois collaborateurs en plus de nous. Bon, bientôt de cinq. Mais bon, c'est un public de cadres, de gens avec lesquels on travaille déjà depuis plus de dix ans.
SG
Ils vous font confiance, quoi, c'est ça ?
AB
Ils nous font confiance,
SL
Ils partagent les mêmes valeurs. Ils partagent les mêmes valeurs, historiquement, on va dire, intrinsèquement.
SG
Oui, mais par rapport au régénératif, avec tout ce que vous avez vécu à la CEC, que eux n'ont pas vécu, comment vous avez fait pour quand même les embarquer ?
AB
Déjà, ils ont fait chacun les trois, et les deux suivants vont le faire aussi. Ils ont fait chacun, la CEC proposait un embarquement des collaborateurs sur deux jours, donc beaucoup plus condensé que le parcours, mais ils l'ont tous fait. Et on essaye de faire ce que fait très bien la CEC avec les journées alumnis au printemps et à l'automne. On essaye de faire en sorte qu'il y ait toujours deux ou trois d'entre nous, alternativement, parce qu'effectivement, comme on est cinq, on ne peut pas être systématiquement présents tous au même endroit au même moment. Mais à ce que ces moments d'échange et autour de ça, on les partage.
SL
Ensuite, on a fait un vrai travail de tentative de synthèse où on a préparé un séminaire avec tous pour leur restituer notre parcours. Où on a tenté de leur présenter des extraits de conférences, des extraits d'interventions qu'on s'était répartis, Alain et moi, de ce qu'on avait pu entendre et de faire le lien avec ce que ça a éveillé chez nous dans notre approche métier et dans la trajectoire qu'on aimerait donner à la boîte. Et puis, on en a fait un second qu'on avait plus orienté sur la feuille de route.
AB
On a fait l'été dernier.
SG
Oui, parce que quand même, là, il y a une jolie feuille de route. Comment vous faites pour l'activer, maintenant, cette feuille de route ? Parce qu'on parle des collaborateurs, mais si on parle maintenant des partenaires, des confrères de l'écosystème, ça ne doit pas être si simple.
AB
Non, ce n'est pas simple.
SL
On en est qu'au début.
AB
Et on en est qu'au début. Heureusement, la mise en application concrète de beaucoup de leviers de redirection est permise par les projets. Par contre, sur le plan de la méthodologie, là, on est vraiment au début. C'est-à-dire qu'on continue de faire, mais on n'a pas encore le temps de structurer des outils et de mieux formaliser. Et donc là-dessus, on a eu une tentative avortée de lancement d'un stage avec une personne qui nous avait sollicité sur son initiative pour venir et qui avait le profil parfait pour nous aider à poser des outils et de la méthode. Enfin, il a renoncé à son stage le jour où on devait l'accueillir. Mais on n'a pas renoncé, donc on a commencé à prendre langue avec notamment des AMO, haute qualité environnementale bâti dans nos métiers, qui sont plutôt très compétents, un assez gros bureau qui vont largement au-delà du seul spectre de l'approche environnementale bâtiment. Et on a commencé à les solliciter pour nous aider à réfléchir justement à créer avec nous des outils, des indicateurs de la mesure du contrôle, plein de choses qu'on n'a pas et qui nous permettraient d'être beaucoup plus objectifs sur la façon d'atteindre et de réaliser la feuille de route. Et en s'appuyant du coup, au cas d'espèce, sur un projet, c'est-à-dire prendre un cas concret d'un projet qu'on a en développement et d'essayer à travers ce projet-là, en plus des certifications traditionnelles du bâti, justement d'incorporer les éléments de notre feuille de route et de se dire, si on devait appliquer notre feuille de route sur ce projet-là, comment on peut la traduire en termes de méthode et autres, de manière à essayer de construire des outils ?
SL
Si tu veux, ils ont la feuille. Ils ont déjà fait tout un travail de conception environnementale du projet en question, mais dans une trame qui est un petit peu cette trame, comme l'a dit Alain, des certifications, des labels. Et là, on leur a dit, ça c'est bien, mais on aimerait que vous rentriez aussi nos objectifs de la feuille de route dans le projet. Et donc, encore une fois, c'est un peu une chance d'avoir de la matière. pour essayer de mettre en application. Et puis aussi, dans notre environnement, des experts qui peuvent, en qualité de prestataire, nous aider à avancer.
SG
Après, à la fin, il y a un prix quand même. Alors, comment ça se passe ? Parce que c'est ça, souvent, le client, est-ce que lui, il est prêt à ça ?
SL
Alors...
SG
Il vient peut-être vous chercher pour ça, vous me direz.
SL
Oui, non.
AB
Je dirais non au départ. On va dire non au départ.
SL
L'initiative, c'est plutôt la nôtre.
AB
Alors, la valorisation de... d'une excellence environnementale dans la conception des projets, la valorisation financière est fort difficile à atteindre. Quand la crise immobilière a frappé, le réflexe naturel des investisseurs immobiliers n'a pas été de s'orienter vers l'immobilier durable. Il a été de s'orienter vers les produits immobiliers dont ils pensaient qu'ils avaient la meilleure résistance marché et surtout qu'ils apportaient la meilleure rentabilité. Ce qu'on a vu. Et court terme. Donc, c'est pour te dire qu'on part quand même de très, très loin. On valorise difficilement les dimensions extra financières de ce qu'on apporte à nos projets. Et c'est d'ailleurs ce qui nous a largement motivés à essayer de créer aussi cette approche de foncière. On a parlé de trois entités. C'est vrai qu'on n'a pas mal mis l'accent sur l'exploitation. Mais on a aussi créé cette petite société pour co-investir dans des projets. Et à date, nous n'y parvenons qu'avec des investisseurs institutionnels. impliqués. Pour exemple, nos co-investisseurs sont la Banque des Territoires. quand même le bras armé de l'État pour mener la transition écologique et sociale, ou plus récemment la Banque Populaire Auvergne-Rhône-Alpes qui vient co-investir à nos côtés dans notre projet de la villa Monoyer qui sera aussi notre futur siège.
SL
Et les caisses d'épargne aussi.
AB
Et les caisses d'épargne, exactement. Mais on sent un profil d'investisseur d'une certaine nature qui veut aussi avancer dans cette vision.
SL
Et ancrer régionalement, avec des investisseurs qui ont une très bonne connaissance du territoire.
SG
Ultra local finalement. Exactement.
AB
Ils doivent aussi être des acteurs de l'économie et du changement.
SG
Oui, tout à fait. Et du coup, si on se projette, on arrive bientôt à la fin de ce podcast, j'espère qu'on aura tout dit, mais on a déjà beaucoup. Si on se place dans 5 ou 10 ans, qu'est-ce que vous aimeriez qu'on dise de Youse et de votre manière de faire de l'immobilier ?
AB
Ce qu'on aimerait qu'on dise de Youse et de notre manière de faire de l'immobilier. Dans 5 ou 10 ans, il y aura probablement, à minima, peut-être un peu plus, mais à minima, trois ou quatre lieux dans lesquels on sera impliqué sur toute la chaîne. Et nos cycles sont longs. Donc, dans cinq ans, on sera en train de mesurer si la vision qu'on a eue de ce groupe intégré, si les offres de services de toute nature, commerciaux ou d'intérêts collectifs qu'on a espéré fonctionner dans les projets, ont fonctionné ou pas. Donc, moi, ce que j'aimerais que les gens disent, d'abord, quels gens ? J'aimerais que les usagers des projets qu'on aura su réaliser soient présents, nombreux, satisfaits et qu'effectivement, dans leur quotidien au travail, si c'est des lieux de travail, dans leur quotidien de résidence, si c'est leur lieu d'habitation, dans leur pratique sportive, parce qu'on s'intéresse aux équipements sportifs, si c'est le cas. Ils disent que c'est super, ça a contribué positivement à ma qualité de vie.
SL
Ça viserait vraiment à la qualité de vie et le bien-être. On rebondit sur ce qu'on disait au début sur la notion de lieu de vie. On ne parle pas d'immeuble dans notre question générative. On parle bien de lieu de vie, on ne parle pas de programme. On ne sait pas si c'est du logement, du travail, du sport, du loisir. On parle vraiment de lieu de vie. Et c'est vraiment ça qu'on voudrait qu'il soit retenu finalement. On est non pas promoteurs, mais fabricants, exploitants, investisseurs, créateurs de lieux de vie.
SG
Et créateurs du commun en étant périns, c'est-à-dire aussi en une pérennité économique, parce que c'est ça aussi la difficulté.
SL
C'est clairement ça la difficulté. C'est clairement ça la difficulté et c'est vrai qu'on l'inscrit dans le temps long et dans la notion de robustesse que développe Olivier Hamon beaucoup dans la CEC et qui nous a bien marqué.
SG
C'est pour ça que votre vision est intéressante, puisque vous inscrivez dans le temps long. et voilà ça fait du bien aussi à entendre.
AB
Toi tu parlais d'audace tu disais tout à l'heure que tu aimais beaucoup ce mot d'audace moi j'espère souvent que cette audace sera récompensée quand même et quand je dis récompensée c'est que ces projets vivront vraiment dans le temps tel qu'on les a souhaités avec toutes les évolutions qu'ils peuvent connaître mais seront là seront bien pérennisés et accueilleront ces visiteurs espérés quoi.
SG
C'est les futurs Tony Garnier. J'exagère. Ici git, Alain et Sébastien qui ont été précurseurs. Justement, et si vous aviez une règle du jeu à changer, dans l'immobilier pour demain ?
AB
Moi, j'ai réfléchi à ta question. Moi, c'est vraiment l'urbanisme réglementaire. Je ne sais pas lire un PLU. D'ailleurs, c'est une lecture à laquelle je ne résisterai pas parce que... Même un très bon roman qui me stimule en général. En tous les cas, la semaine, dans la période où je suis actif, en dehors des vacances, j'ai du mal à le lire. Alors le PLU, tu te doutes bien que dès la première page, j'ai relativement mal à la tête. Et donc, en général, ce n'est pas moi qui conçois, c'est les architectes avec lesquels on travaille. Eux sont astreints à bien prendre connaissance des règles dès le départ. Mais je me rends très souvent compte que la règle d'urbanisme nous empêche de faire le meilleur projet. Le projet qui serait le plus souhaitable pour son environnement direct, sur un plan architectural, sur un plan volumétrique. Et donc, ça me frustre énormément parce que 3, 4 fois sur 5, j'aurais besoin de faire évoluer la règle d'urbanisme pour faire le meilleur projet, le plus souhaitable pour le site dans lequel il s'implante. Donc moi, clairement, je te réponds, si je devais faire changer une règle, je ferais changer les règles d'urbanisme et j'arrêterais cet urbanisme réglementaire qui n'est pas efficace.
SG
Qui est quand même un garde-fou. Voilà,
AB
C'est un garde-fou avec des fous de chaque côté de la barrière. Donc du coup, je ne sais pas qui garde qui, mais effectivement.
SL
C'est un sujet assez culturel qu'on pourrait retrouver d'ailleurs dans la politique. Il y a quelques possibilités sur la façon de se parler ou de se respecter ou de s'accorder sur des consensus. Mais il y a pas mal de pays qui ont un urbanisme beaucoup plus léger d'un point de vue réglementaire, mais par contre beaucoup plus fort sur le négocier.
SG
D'accord.
SL
C'est-à-dire comment je travaille. Je négocie avec le quartier, avec les riverains sur le bon ouvrage au bon endroit. En règle, j'évoquerai aussi le sujet du financement. Le sujet du financement de l'immobilier, c'est aussi un sujet qui a peu évolué, pour ne pas dire pas évolué depuis 30 ans. Actuellement, il faut savoir quand même que nous, quand on monte nos projets, on est souvent limité sur des durées d'emprunt qui sont plutôt de 15 ans pour l'immobilier professionnel, là où des particuliers empruntent sur 25 ans pour leur logement. Pourquoi cette différence ? Comment on peut financer de l'immobilier qui, justement, est là pour 30 ans, 40 ans, 50 ans sur 15 ans ? Point d'interrogation.
SG
Vous êtes créatif, donc c'est bon. Vous arrivez à trouver une machine.
AB
Fini par passer dans les trous de souris.
SG
Pour terminer, qu'est-ce qui vous rend confiant ? J'avais mis pour l'avenir de la vie, mais globalement, qu'est-ce qui vous rend confiant pour la suite ?
SL
Parce qu'on a la chance d'avoir une équipe de collaborateurs qui est géniale, avec un engagement sans limite. Ça rend confiant parce qu'on sait qu'on a une solidarité, une cohésion entre nous qui est assez géniale. Avec ça, on sait qu'on peut déplacer des montagnes, ce n'est pas qu'une gageur, c'est une réalité. Ça me rend confiant. J'ai confiance dans nos projets et dans le niveau d'implication et d'engagement qu'on met dedans et sur le fait qu'ils réussissent. C'est ça qui me rend confiant.
SG
Est-ce que vous avez confiance dans le sens que vos projets accompagnent bien ce qui est en train de se passer sociétalement, politiquement ? Ou est-ce que vous dites, mince, ce qu'on est en train de faire, un jour ça risque de s'arrêter parce qu'on va nous dire qu'on est...
AB
Je ne crois pas parce que les quelques fois où je vois des représentations que je qualifierais parfois un peu d'utopiques de la ville, elle a tendance à ressembler à une oasis de nature, ça a plus tendance à ressembler à des oasis de nature, dans tous les cas dans une vision qui n'est pas volontairement apocalyptique. Et donc quand même, j'ai l'impression que ça transcende un peu les clivages politiques. D'ailleurs, on le voit dans la campagne des municipales un petit peu. Tout le monde se bat pour avoir la plus grande forêt urbaine possible dans son programme. C'est vrai. Tous les candidats. Oui. Mais en tous les cas, sur ces questions, par exemple, de revégétaliser la ville, de quand même d'inquiétude liée à l'évolution climatique, de maintenir des conditions d'habitabilité de la ville, je n'entends pas énormément de dissonance quand même, avec peut-être des gens qui veulent... le marquer d'une certaine façon et puis d'une autre manière. Donc, moi, je crois qu'on a à la fois des villes qui sont très peu denses en France, encore. On est très loin des densités qu'on peut voir dans des villes en Asie ou ailleurs, par exemple. On a encore des emprises libérables qui sont importantes, que ce soit en reprenant une partie des voiries, quand demain, vraiment, on aura fait des évolutions fortes sur les modes de transport. Elles sont toujours un peu douloureuses pendant qu'on les fait, mais qui sont peut-être souhaitables ou qui sont peut-être tout simplement l'avenir. Quand on récupère des grandes emprises comme les bords des fleuves, on a vu des transformations majeures s'opérer à Lyon. Demain, en les revégétalisant toujours plus, on peut créer ces villes vertes, agréables à vivre en France. J'en suis intimement convaincu. On a le potentiel foncier et un point de départ qui le permet.
SG
Ok, donc du coup, Sébastien, tu finis sur cette note positive ou tu avais d'autres choses à me dire sur l'avenir ? Parce que je t'ai coupé en fait. C'est bien, tu as fait de la politique politiquement correcte, j'apprécie. C'est bravo.
AB
C'est technique.
SG
C'est technique. Eh bien, écoutez, en tous les cas, merci pour cet échange. Voilà, toujours, c'est convivial. Il y a de la bonne humeur, même si on parle de sujets qui sont sérieux. Donc, à travers le parcours de Youse, vous avez montré que l'immobilier, c'est bien plus qu'une affaire de bâtiment. C'est un véritable levier de lien social, de qualité d'usage et de transformation durable des territoires. Ce que l'on retient surtout, c'est cette responsabilité qui est assumée sur le temps long. C'est ça que je trouve intéressant. C'est penser les lieux, pas simplement pour la livraison, mais vraiment pour la vie qui va s'y déployer au service des habitants, du vivant. Alors, on n'a pas trop parlé de vivant, mais on a parlé d'humain. Donc, les humains sont des vivants. Donc, ça marche aussi. Et de la ville de demain. Et donc, je terminerai par une citation. Alors, une citation de Jeanne Jacobs. Vous la connaissez ? Non, c'est une urbaniste et c'est une militante de la vie vivante. qui a dit « La ville n'est pas faite de bâtiments, mais de relations. » Je pense que ça a fini parfaitement.
SL
Ça nous rejoint parfaitement.
SG
Merci en tout cas. Merci à toi. Salut.

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Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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