Transcription

• Speaker #0

  Bienvenue dans Élégance et Ambition. Je m'appelle Thalia, et après plusieurs années à décrypter les codes de la classe aisée, j'aide désormais les personnes ambitieuses à gravir l'échelle sociale tout en restant fidèles à elles-mêmes. Ici, on parle d'élégance, de savoir-être et de conseils pratiques pour naviguer dans les cercles les plus prestigieux. Dans ce podcast, je vous partage tout pour transformer vos ambitions en actions concrètes et vous accompagner pas à pas dans votre quête de réussite sociale. Alors installez-vous confortablement et laissez-vous inspirer. Il y a de cela quelques mois, j'étais en voiture avec mon compagnon et nous rentrions chez nous quand, sur notre route, nous avons croisé un immeuble en construction. Et les images publicitaires qui étaient affichées pour faire la promotion des appartements à vendre laissé présager effectivement qu'on allait avoir affaire à un très beau bâtiment avec une façade de caractère. Dans tous les cas, quelque chose que l'on voit rarement dans les constructions neuves. À ce moment-là, on s'est regardé, on a ralenti, on a observé le bâtiment. Et quelques jours plus tard, nous avons reçu dans notre boîte aux lettres un prospectus publicitaire qui annonçait des journées portes ouvertes pour visiter ce bâtiment en construction. Avec cela, on s'est dit que c'était le signe d'aller visiter. On a donc pris rendez-vous et sur place, on n'a pas été déçus. La présentation était soignée, l'espace de vente, les espaces intérieurs étaient très élégants, les matériaux étaient mis en valeur, tout était extrêmement bien fait, on a été choyés. Et très vite, on s'est pris au jeu. On a commencé à regarder le catalogue des appartements mis en vente et on a commencé à envisager l'acquisition d'un 4 pièces avec un extérieur. On avait le budget pour cela, le projet tenait la route et on a commencé à se projeter sur l'achat de notre résidence principale. Avant de vous révéler ce que l'on a finalement décidé de faire, parce que la suite va peut-être vous surprendre, je veux vous expliquer pourquoi cet épisode et ce que cette anecdote m'a donné envie d'explorer avec vous aujourd'hui. Alors cet épisode, il va s'inscrire dans le concept Parlons Argent. Depuis le début du podcast, c'est le troisième épisode. de ce type, donc on peut dire que c'est un concept qui sera axé autour de la thématique de l'éducation financière et des finances personnelles. Ça restera un sujet ponctuel, ce podcast n'est pas à proprement parler un podcast dédié spécifiquement à ce sujet, mais je trouve que l'éducation financière reste un sujet cardinal dans l'évolution, l'ascension sociale. Et je saisis l'occasion de cet épisode pour questionner cette croyance, une croyance très répandue, une croyance très chargée émotionnellement. Celle selon laquelle on aurait réussi socialement dès lors que l'on aurait acheté sa résidence principale. Que l'achat de sa résidence principale serait un signe de statut social. Et non seulement je vais m'employer à déconstruire, décortiquer cette croyance, mais en plus j'aimerais vous montrer que faire l'acquisition de sa résidence principale, c'est parfois la pire décision parce qu'elle peut vous faire stagner en termes de progression sociale. Cette croyance, tout d'abord, elle vient, à mon sens, d'un déficit d'éducation financière, comme toutes les croyances financières d'ailleurs, mais elle vient d'un déficit d'éducation que ni l'école ni la famille n'ont comblé. Cette idée, elle fait partie des angles morts, des croyances transmises de génération en génération qui ne sont finalement jamais questionnées, et aujourd'hui, cet épisode va être l'occasion de rétablir cela. Au programme de cet épisode, je vais vous expliquer d'où vient cet idéal de la propriété et pourquoi il mérite d'être remis en question. On va ensuite explorer ce qui se cache derrière l'achat d'un bien immobilier en tant que bien pour se loger, en tant que résidence principale et les conséquences pratiques que cela entraîne. Et je vais vous montrer comment l'achat de résidence principale mal réfléchi peut véritablement bloquer votre capacité d'évolution sociale. Et à l'issue de cet épisode, vous aurez les outils pour évaluer avec lucidité si ce type d'acquisition est finalement la bonne décision pour vous. Et vous pourrez aborder cette question non plus avec vos émotions, non plus avec les croyances et limites qu'on vous a transmises, mais avec votre intelligence financière. Alors pour commencer, ce n'est pas une nouveauté si je vous dis qu'en France, on est très attaché à la propriété immobilière. On dit souvent que les Français adorent la pierre pour investir et que l'immobilier, c'est une valeur sûre. Néanmoins, je ne suis pas parvenue... à définir avec exactitude quelle est l'origine de cet attachement et de cette croyance. Mais là où j'aimerais introduire une notion de classe sociale, une notion sociologique, c'est en la rattachant à l'histoire politique récente. Alors quand je dis l'histoire, c'est un grand mot. J'aimerais vous faire remonter en 2007, quand Nicolas Sarkozy remporte l'élection présidentielle avec, parmi ses thèmes forts, la volonté de créer une France de propriétaire. Alors, je cite Nicolas Sarkozy sans lien avec ses déboires judiciaires actuels. Je parle de Nicolas Sarkozy en tant qu'ancien président de la République française. Ce qui m'intéresse ici, c'est uniquement l'impact de ce discours sur les mentalités collectives. Parce que ce projet de faire de la France une France de propriétaire, Il voulait 70% de Français propriétaires de leur résidence principale. Et ce projet, il n'était pas anodin. Parce qu'il faut comprendre que Nicolas Sarkozy, il a été élu sur le vote des classes populaires et des classes moyennes. Et pour ces milieux-là, la propriété, la propriété immobilière, cela représente une voie concrète d'élévation sociale. C'est une aspiration qui est profonde, qui est profondément ancrée dans les mentalités et dans les esprits. et en faisant la promotion de la France de propriétaire, de garantir à tout le monde l'accès à la propriété, finalement c'est la meilleure manière de gagner le vote des citoyens. Et cette idée me fait dire que le fait de voir la résidence principale comme un signe de statut, finalement c'est plutôt une croyance qui est liée à une certaine appartenance sociale, en l'occurrence celle aux classes populaires et aux classes moyennes. Maintenant on peut remonter un peu plus loin. puisque cette culture de la propriété, elle vient aussi de la génération de nos grands-parents, des trente glorieuses, à une époque où le plein emploi régnait, où les salaires progressaient et où les prix de l'immobilier représentaient une fraction de ce qu'ils sont aujourd'hui. Acheter une maison ou un bien immobilier dans les années 60 ou 70, c'était un effort financier qui était parfaitement gérable, souvent réalisable avec un seul salaire. L'achat immobilier prenait de la valeur avec le temps. Alors oui... Pour les personnes de cette génération, à une époque où le prix de l'immobilier était très abordable au vu des niveaux de salaire, c'était la bonne stratégie. Mais voilà le problème, c'est que nous avons hérité de ce modèle sans jamais nous questionner si les règles du jeu avaient changé. Or, elles ont radicalement changé. Les prix de l'immobilier ont explosé dans les grandes villes, l'accès au crédit s'est durci, les conditions d'emploi sont nettement moins stables. et l'instabilité professionnelle est devenue une réalité pour beaucoup de personnes. Ou du moins, l'absence de stabilité professionnelle garantie par le CDI ou le fonctionnariat est devenue une réalité pour beaucoup de personnes en situation d'emploi. Pourtant, on continue à voir l'acquisition immobilière comme si on était en 1975. Par conséquent, je vous invite à vous poser cette question. Est-ce que l'achat de votre résidence principale, si c'est votre souhait, est un choix stratégique ? pour vous est un choix mûrement réfléchi ou est-ce que c'est une envie que vous avez parce que vous voyez que tout le monde a cette envie autour de vous ou que certaines personnes concrétisent cette envie autour de vous ? Parce que finalement, ce choix d'acquérir sa résidence principale, il n'est pas anodin dans la mesure où il y a souvent des dizaines, voire des centaines de milliers d'euros en jeu. J'en viens à mon deuxième point sur le vrai coût de la propriété immobilière et sur tout ce qu'on ne vous dit pas. sur cet aspect. On entend souvent la formule suivante qui est « louer, c'est jeter de l'argent par les fenêtres » . Et j'ai moi-même commencé ma vie active avec cette conviction. Et puis, je me suis arrêtée un instant au moment où j'ai envisagé ma première acquisition de résidence principale, ou plutôt au moment où j'ai envisagé pour la première fois une acquisition de résidence principale, ça remonte à encore plus loin que cet immeuble en pire détail dont je vous parlais en introduction, et je me suis penchée sur les chiffres. Je me suis arrêtée un instant. Et j'ai décidé de regarder au-delà du simple chiffre de la mensualité de crédit. Et j'ai changé d'avis. Parce que, voyez-vous, quand vous achetez, l'argent passe aussi par les fenêtres. C'est juste qu'il passe par des fenêtres qu'on ne voit pas vraiment. C'est de l'argent que l'on perd de manière répartie sur des années, qui sont noyées dans des lignes de contrat qu'on ne lit pas vraiment, mais on va décortiquer tout cela ensemble. Et on va voir les quantités d'argent que vous êtes. en train de jeter par les fenêtres si vous êtes propriétaire de votre résidence principale et ce que vous pourriez peut-être éviter de gaspiller si c'est dans vos projets. Pour commencer, au moment de l'achat, avant même de poser vos meubles et vos valises, quand vous faites l'acquisition d'un bien immobilier, vous avez déjà dépensé une somme importante que vous ne reverrez jamais. J'ai nommé les frais de notaire qui représentent environ 8% du prix du bien dans l'ancien. Sur un bien à 200 000 euros, c'est 16 000 euros qui... sont partis immédiatement, qui sont, alors non pas pour le notaire, mais qui sont en réalité des droits de mutation à titre onéreux, qui sont principalement des impôts. Ça, ce n'est pas du capital, ce n'est pas un investissement, c'est une dépense sèche, elle est perdue pour toujours. Et puis, il y a les frais d'agence qui sont souvent intégrés dans le prix affiché, ce qui les rend psychologiquement invisibles. Vous ne les voyez pas sur le chèque, mais ils gonflent bel et bien le prix de vente de quelques pourcents, mais sur des sommes importantes, sur des sommes à six chiffres, ça devient non négligeable. Et cela, vous les payez malgré vous. Dans les frais d'acquisition, il y a également les frais de dossier bancaire, les frais de cautionnement, qui sont des sommes que vous ne reverrez jamais non plus. plus et qui sont liées à l'acquisition du bien et au fait de l'acquérir avec un crédit, puisque dans la majorité des cas, on acquiert un bien immobilier par un financement bancaire. Et puisqu'on parle de crédit immobilier, là également, ce n'est pas uniquement au moment de l'acquisition que l'on perd de l'argent. Comme je l'ai dit, la grande majorité des acheteurs ont recours au crédit immobilier. Et à ce sujet, il faut comprendre comment fonctionne un prêt amortissable, puisque c'est sous ce format que l'on contracte. en grande majorité un prêt immobilier. Quand un banquier vous accorde bien généreusement un crédit immobilier à un taux de 3%, il faut comprendre que 3%, ce n'est pas 3% sur la valeur du bien que vous allez emprunter. Pour vous donner une explication extrêmement simplifiée, ces 3%, c'est 3% d'intérêt que vous payez tous les ans sur ce qu'il vous reste à rembourser. Et vous pourrez regarder si vous avez déjà un crédit quel qu'il soit que ce soit un crédit immobilier ou un crédit pour une autre destination, en général, on vous donne un tableau d'amortissement. Et dans ce tableau, vous pouvez voir la part d'intérêt que représentent chacun de vos remboursements de mois en mois. Et au début du crédit, la part d'intérêt dans votre mensualité, elle est considérable. Et c'est normal parce que la banque, elle se rembourse en priorité. Et par conséquent, sur les premières années d'un crédit de 20 ans, vous pouvez rembourser 70, 80 %. d'intérêt pour seulement 10 à 30 % de capital remboursé. Et ce n'est qu'au fil du temps que la balance s'inverse. C'est vers la fin du crédit que vous remboursez vraiment du capital et en proportion vous remboursez moins d'intérêt. Sur la durée totale d'un prêt de 20 à 25 ans, les intérêts peuvent représenter 30 à 50 % du montant total emprunté. Je vous donne un exemple sur crédit immobilier pour acheter un bien d'un montant de 200 000 euros avec un taux annuel de 3,5 %. sur 25 ans en prenant un crédit amortissable classique, et ce, sans compter l'assurance, cela représente une mensualité de 1 002 euros par mois. Et si vous multipliez ce chiffre par 300 mois, qui représente 25 ans, cela signifie qu'au bout du compte, vous aurez remboursé un peu plus de 300 000 euros. 300 000 euros moins 200 000 euros, ça fait 100 000 euros. Ça veut dire que sur 25 ans, vous remboursez, certes, Les 200 000 euros du prix de votre bien, mais 100 000 euros d'intérêt, qui représentent 50% du prix du bien. Moi, je trouve ça ahurissant comme chiffre. Et je prends cet exemple pour vous montrer à quel point les intérêts sont véritablement de l'argent qui est jeté par les fenêtres. Et encore, nous n'avons pas fini. J'en viens maintenant aux charges récurrentes, puisque une fois propriétaire, les frais continuent de s'accumuler chaque année. Vous avez d'abord la taxe foncière, qui est un impôt annuel. un impôt sur la détention de votre bien, et qui augmente d'année en année parce qu'il ne vous a pas échappé que les institutions publiques, les collectivités locales ont besoin de ressources et que les propriétaires sont les contribuables les plus faciles à cibler puisque leur actif est immobile. C'est le principe de l'immobilier, c'est que ça ne bouge pas et quand vous ne pouvez pas bouger, vous êtes une cible facile pour nos services fiscaux. Et ensuite, quand vous êtes en copropriété, là, vous payez des charges. Vous payez l'entretien des parties communes, les ravalements de façade, les changements de toiture, les réparations, les entretiens d'ascenseur. Et si vous êtes en logement individuel, en maison, vous supportez tout seul ces frais que la copropriété aurait mutualisé entre plusieurs propriétaires. Si votre toiture est à refaire, c'est pour vous. Tout cela, ce sont des charges dont vous n'êtes pas redevable lorsque vous êtes locataire. Certes, en tant que locataire, vous payez des charges de copropriété, mais... Tout ce qui concerne la rénovation du bâti, par exemple, c'est pour le propriétaire du bien et non pas pour le locataire. Et puisqu'on parlait des travaux, il y a aussi tous ces travaux qui concernent chaque logement, l'intérieur du logement, et des travaux dont vous ne pourrez pas faire l'économie, comme une chaudière qui lâche, une fuite, un dégât des eaux, un volet qui casse. Tout cela, pour tous ces travaux, vous ne pouvez pas attendre. Et quand vous êtes propriétaire occupant, non seulement ces travaux, vous ne pouvez pas vous en passer, mais en plus, ils sont à vos frais. Alors que si vous êtes locataire, il vous suffit de contacter le propriétaire et c'est à lui de faire les travaux. Du moins, vous pouvez, avec son autorisation, contacter un artisan. Mais dans tous les cas, la facture sera à sa charge et non à la vôtre. Et puis, il y a d'autres travaux, rénovations, d'entretien du bien, qui visent à maintenir la valeur du bien à la revente. Là aussi, il vous incombe dès lors que vous êtes propriétaire, et si vous décidez de ne pas les faire, cela se répercutera sur le prix du bien, qui sera coté en dessous du marché quand vous voudrez le vendre. C'est ce qu'on appelle le prix d'obsolescence du bien. Quoi qu'il arrive, vous payez, soit maintenant pour entretenir, soit plus tard en perdant à la revente. J'en parle d'expérience, quand nous avons emménagé dans l'immeuble dans lequel nous habitons actuellement, l'une des premières conversations que l'on a eues avec nos voisins qui étaient eux propriétaires, alors que nous, nous sommes locataires, portaient sur leur tracas, sur une chaudière ou un radiateur à remplacer, sur des volets défaillants, sur les charges de copropriété qui étaient en hausse. Et tout ça, ce ne sont pas des cas exceptionnels, c'est la réalité ordinaire d'être propriétaire immobilier. Au bilan, quand vous additionnez les frais de notaire, les frais d'agence, les frais bancaires, les intérêts du crédit sur plusieurs années, la taxe foncière annuelle, les charges de copropriété ou d'entretien, les travaux, eh bien la propriété coûte significativement plus cher que ce que la seule mensualité de crédit laisse entendre. Et c'est ce calcul global qu'on ne fait presque jamais au moment de signer, et c'est précisément là que réside l'angle mort quand on prend cette décision d'acheter, d'acquérir un bien immobilier. Maintenant que vous avez pris conscience de tout ce que représente l'achat, l'acquisition d'un bien immobilier en termes financiers et en termes de surcoût, il faut comprendre que l'acquisition de sa résidence principale n'est pas forcément une mauvaise opération. En réalité, il existe une notion dont on ne parle jamais, qui est le point de rentabilité, à savoir le nombre d'années de détention à partir duquel il devient plus rentable d'acheter que de rester locataire. En France, ce point de rentabilité, il est en moyenne de 8 ans. C'est-à-dire qu'en dessous de 8 ans de détention du bien, c'est plus intéressant de rester locataire. Mais si vous avez prévu de rester plus de 8 ans dans votre maison ou dans votre appartement, eh bien, c'est nettement plus avantageux de l'acheter. Mais comme toutes les moyennes, ça cache des disparités. Et ces disparités, elles sont profondément contrastées en fonction des territoires. Dans des zones où les prix sont raisonnables, où la demande locative est présente. Je pense à des villes de taille moyenne, de 20, 30 jusqu'à moins de 100 000 habitants. Ce point de rentabilité, il peut se placer 3 à 5 ans de détention du bien. Ce sont des zones où les prix d'achat sont accessibles, les rendements locatifs sont bons et on commence à rentabiliser rapidement. Dans ces zones, acheter sa résidence principale peut être une décision financière intelligente, solide. à condition de rester un certain nombre d'années, de dépasser ce point de rentabilité qui reste assez raisonnable. Mais dans d'autres zones, la situation est radicalement différente. Et je pense notamment aux grandes métropoles et plus particulièrement à l'Île-de-France et à Paris et sa petite couronne. Dans cette zone, les prix figurent parmi les plus élevés de France, mais aussi les plus élevés d'Europe. À Paris, en moyenne, le prix de l'immobilier est... y compris entre 8 000 et 12 000 euros le mètre carré, et on peut aller beaucoup plus haut dans certains arrondissements, voire même dans certains quartiers et même dans certaines rues, alors que dans la ville de Paris, les loyers sont encadrés. Et cela crée un double effet de ciseaux entre un prix d'achat très élevé et des loyers plafonnés, ce qui fait que la durée de rentabilisation du bien peut atteindre les 20 voire les 30 ans. C'est-à-dire que si on prend un exemple d'un bien qui met 30 ans à être rentabilisé, Si vous achetez un bien à Paris avec un crédit sur 25 ans, vous achetez votre bien et au moment où vous avez fini de rembourser votre crédit 25 ans plus tard, votre bien est remboursé mais il n'est toujours pas rentabilisé. C'est-à-dire que vous auriez mieux fait sur cette période de rester locataire plutôt que de faire l'acquisition de votre appartement ou de votre maison. Et encore, ça c'est si vous êtes resté dans le même logement toute cette période. parce que souvent, la vie nous amène à changer, prendre des décisions, déménager, ce qui fait que souvent, on déménage et puis on vend le bien. Et si on a revendu avant, clairement, on est perdant. Et ça, c'est si le marché n'a pas connu de correction. Pour toutes les personnes qui ont viscéralement envie d'acquérir leur bien immobilier, je sais que ce n'est pas forcément facile à entendre, de se dire que ce n'est absolument pas rentable d'acheter et qu'il vaut mieux rester locataire, mais les chiffres sont là. Et c'est exactement le type de calcul que mon compagnon et moi-même avons fait face à cette potentielle acquisition dans un immeuble en pierre de taille dans les Hauts-de-Seine. Certes, on avait le budget, certes, on avait le coup de cœur, et pourtant, on a choisi de ne pas acheter cette résidence principale, parce qu'on n'a pas voulu s'endetter pendant 25 ans pour devenir propriétaire et acheter un bien qu'on n'allait peut-être jamais rentabiliser, puisque on n'était pas sûr. dans 25 ans de rester vivre encore en France. Par conséquent, on a préféré rester locataire et investir autrement, et je vous en parle dans la partie suivante. Je veux maintenant vous parler d'un réflexe qui est très répandu quand on passe à l'achat de sa résidence principale, qui est de s'endetter au maximum de ses capacités, de se mettre au rupteur en termes de capacité d'emprunt. Puisque voici comment se passe l'achat d'un bien immobilier dans la quasi-totalité des cas. Quand vous vous dites « Ah, je veux devenir propriétaire » , Le premier réflexe que l'on a, c'est d'aller voir son banquier ou d'aller sur Internet et utiliser un simulateur en ligne. À ce moment, on renseigne ses revenus, ses charges, ses crédits existants. Et le banquier ou l'outil calcule notre capacité maximale d'endettement, qui ne doit pas dépasser les fameux 35% de revenus nets selon les règles des organismes de régulation financière français. Et là, on vous dit... Avec votre profil et vos revenus, vous pouvez emprunter jusqu'à, admettons, 300 000 euros. À ce moment-là, qu'est-ce qu'on fait quand on a ce chiffre en tête ? Eh bien, on se dit, c'est mon budget, donc on va chercher des biens à 300 000 euros. En général, on ne cherche pas des biens à 200 000, ni à 100 000, ni à 60 000. On cherche un bien à 300 000 euros. On cherche un bien au plafond exact dans le budget que l'on a. Parce que c'est humain, on veut le mieux pour soi, pour sa famille. Et puis, surtout dans des zones où l'immobilier est de plus en plus... Plus en plus élevé, on n'a aussi pas le choix que d'aller au maximum de sa capacité d'endettement. Par conséquent, quand vous faites vos recherches, vous allez voir un agent immobilier où vous allez sonder les annonces et vous allez trouver un bien peut-être à 320 000 euros, 310 000 euros, vous allez négocier et puis vous allez signer à 305 000 euros. Le dossier va passer, tout juste, il passe. Et bon, avec un peu ces extras, peut-être vous allez faire un effort, vous allez mettre... un peu plus d'apport et puis le crédit va vous être accordé et vous voilà engagé pour 25 ans avec des mensualités qui représentent exactement 35% de vos revenus. Félicitations, vous êtes propriétaire. Le problème, c'est qu'avec cela, vous venez de vous ferrer un boulet au pied. A ce moment-là, vous vous retrouvez avec un crédit à rembourser et si votre salaire est votre unique source de revenus, ça peut devenir problématique puisque Merci. Si un jour une opportunité se présente, je parle d'une envie de reconversion professionnelle, un projet entrepreneurial, une formation qui nécessite de réduire temporairement votre activité, et bien quand vous êtes au maximum de votre capacité d'endettement, parfois vous ne pouvez tout simplement pas vous le permettre. Votre crédit en quelque sorte vous attache à votre poste, c'est le fameux « ah je ne peux pas quitter mon travail, j'ai un crédit à rembourser » . En réalité, le fait d'avoir contracté un crédit, ça vous a attaché à votre poste, à votre employeur et à votre situation actuelle. Si jamais vous souhaitez vous reconvertir, votre crédit immobilier, votre achat immobilier n'est plus un outil de statut ou de liberté, c'est devenu une contrainte. Et ça, on ne le réalise vraiment qu'une fois qu'on est dedans. Et c'est dommage parce que lorsqu'une opportunité se profile, finalement on ne peut plus la saisir parce qu'on ne peut plus prendre aucun risque. C'est un coût qui est invisible mais qu'on pourrait appeler le coût de la vie. beaucoup des opportunités manquées. Le deuxième effet d'un achat immobilier, et notamment de sa résidence principale, au maximum de sa capacité d'endettement, c'est que vous vous êtes bloqué pour faire une autre acquisition immobilière, et notamment dans de l'immobilier locatif. Or, l'investissement immobilier, c'est l'un des leviers de création de richesses les plus accessibles qui partent sans capital massif. L'immobilier, c'est un des seuls actifs que l'on peut acheter à crédit, avec l'argent de la banque. Le tout en le faisant financer par les loyers des locataires. Mais vous, vous êtes à 35% et donc la banque ne vous prêtera plus. Et votre seule perspective de progression financière, ça devient votre augmentation salariale. Ce qui, dans le marché du travail français, ne permet pas de faire grand-chose. Quand on demande une augmentation, on peut espérer obtenir peut-être 100-200 euros bruts par mois. Ce qui, en augmentation nette, représente beaucoup moins si on enlève les cotisations et les impôts. Mais cette augmentation, et même si c'était 200 à 200 euros net, c'est marginal face à ce que vous auriez pu gagner face à une acquisition immobilière et une vraie construction patrimoniale. Avec un achat immobilier, vous venez donc de vous tirer une balle dans le pied. Vous ne pouvez plus quitter votre emploi pour une reconversion professionnelle. Vous ne pouvez plus investir dans l'immobilier. Et le troisième effet, c'est que vous devenez une cible facile pour la taxation. On en a parlé, les finances publiques françaises sont dans une situation critique, l'État cherche des ressources et les propriétaires sont la proie facile, puisque la taxe foncière, c'est un impôt qui non seulement est récurrent, mais en plus, les propriétaires ne vont pas vendre juste parce que la taxe foncière augmente. Et c'est bien pour ça qu'elle augmente régulièrement chaque année dans la plupart des communes. Et ça, les parlementaires, quand ils votent des lois sur le budget, mais aussi les représentants locaux et municipaux, quand ils votent des augmentations, ils savent très bien que les propriétaires de résidence principale ont un lien émotionnel fort avec leurs biens, ce qui les rend nettement moins réactifs, moins enclins à arbitrer quand les conditions fiscales se dégradent. Et il y a fort à parier que si vous êtes... propriétaire de votre résidence principale, vous allez rester attaché à votre bien, vous n'allez pas le revendre juste parce que la taxe foncière augmente et donc vous allez continuer à subir cette pression fiscale. A l'inverse, quand on est investisseur, on a beaucoup moins d'attachement émotionnel à un bien immobilier, on le voit plutôt comme un actif et on a moins d'état d'âme à vendre et à repositionner son portefeuille. En définitive, c'est certes humain d'être attaché à son chez-soi, mais financièrement, c'est coûteux. Alors revenons à notre fameux immeuble en pierre de taille. Je vous l'ai dit, on avait le budget, on avait le coup de cœur, et pourtant on a choisi de ne pas acheter notre résidence principale. La principale raison, c'est que s'endetter sur 25 ans pour notre résidence principale nous fermait la porte à tout le reste. On a préféré conserver cette capacité d'endettement pour d'autres raisons, soit pour d'autres projets. On envisageait éventuellement un investissement locatif. Et puis finalement, on envisageait surtout de pouvoir garder une liberté de manœuvre sur nos finances personnelles. À un moment, on était tous les deux en questionnement sur la trajectoire, sur l'orientation à donner sur nos carrières professionnelles respectives. Et c'est exactement la même logique que j'avais appliquée quand... J'habitais à Salon de Provence à l'occasion de ma première affectation militaire. À ce moment-là, initialement, j'avais prévu d'acheter ma résidence principale, mais finalement, j'ai décidé d'effectuer un investissement locatif. J'ai déniché un bien qui était, comme on dit, dans son jus, qui était largement dessous des prix du marché. Je l'ai fait rénover et maintenant, il est en location. Et pendant ce temps-là, j'ai été locataire de ma résidence principale et ce, dans un appartement plus grand, plus calme. avec une terrasse en plus et une place de stationnement, dans un quartier très calme, dans un quartier très agréable, donc avec une meilleure qualité de vie que l'appartement que j'ai acheté et mis en location, et ce pour un coût globalement inférieur à ce qu'aurait représenté l'achat de mon appartement. Alors certes, ce modèle de rester locataire de sa résidence principale, il ne convient pas forcément à tout le monde, mais avec ces exemples, j'essaye de vous montrer que des alternatives existent et... que ces alternatives, elles peuvent être financièrement plus intelligentes que la voie normale, que la voie classique que l'on présente comme étant la seule normale ou la seule socialement acceptable. Et puis, avant de conclure cet épisode, j'aimerais finir par déconstruire un mythe un peu tenace, celui qui dit que louer, ce n'est pas vraiment être chez soi. Vous aurez vivre dans la précarité, sous la dépendance d'un méchant propriétaire qui peut nous mettre dehors à tout moment. Déjà, c'est faux quand vous êtes locataire. vous êtes chez vous, le propriétaire il a juste un titre de propriété mais il ne peut pas entrer chez vous sans autorisation et puis ça c'est sans compter la législation qui est très favorable aux locataires dans le droit français vous pouvez, et c'est regrettable, ne pas payer votre loyer et quand même rester chez vous de nombreux mois, alors ne faites pas ça on paye son loyer, on s'entende mais tout ça pour vous dire que quand vous êtes locataire, vous êtes chez vous et je sais que c'est souvent l'argument qui est exposé par les personnes qui veulent acquérir leur bien, qui de dire si je suis chez moi, si je suis véritablement chez moi, si je suis propriétaire, eh bien là, je peux faire ce que je veux, alors que si je suis locataire, je ne peux pas faire les travaux que je veux, je ne peux pas peindre les murs, je ne peux pas accrocher des tableaux, fixer des étagères. C'est faux. Quand vous êtes locataire, vous pouvez peindre les murs, vous pouvez accrocher des tableaux, fixer des étagères, poser des miroirs. Moi, c'est ce que j'ai fait, et pourtant, je suis locataire de ma résidence principale. Oui, j'ai percé des trous dans les murs. Alors, c'était pour poser des tableaux. Mais quand je partirai, je reboucherai les trous. Du moins, je les ferai reboucher. Mais disons que sortir cette excuse de « si je suis locataire, je ne peux pas faire ce que je veux » chez moi, c'est une fausse excuse. D'accord ? Vous pouvez poser les miroirs que vous voulez. Vous pouvez poser la décoration que vous voulez. Il suffit juste de repeindre les murs quand vous partirez, de remettre le bien en état et de le rendre aussi propre que vous l'avez trouvé. Et au final, la vraie liberté, le vrai statut, parfois ce n'est pas être cloué à un bien, à une ville ou à un contrat bancaire pendant 25 ans. Cette liberté, c'est aussi de pouvoir se repositionner, changer de ville, changer de vie, changer de métier, réduire ses charges et investir là où c'est stratégiquement pertinent. Et c'est cette agilité financière qui est une forme de richesse que la propriété à tout prix ne peut pas forcément vous offrir. J'en viens à la conclusion et si l'on devait résumer ce qui a été dit, le premier point c'est que l'idéal de... propriété, c'est une construction socio-culturelle, politique, qui est ancrée dans une époque et un marché de l'immobilier qui n'existe plus. Et l'acquisition de la résidence principale comme graal du statut social, ce n'est pas une vérité financière universelle qui est applicable à toutes les situations. Le deuxième élément, c'est que le vrai coût de la propriété, il est massivement sous-estimé entre les frais de notaire, les frais d'agence, les frais bancaires, les intérêts du crédit, la taxe foncière, les charges, les travaux, tout cela mis bout à bout. la propriété revient en général beaucoup plus chère qu'une seule mensualité de crédit, et que seul mois de loyer, et que le fait de payer un loyer et ce calcul global, on ne le fait presque jamais au moment de signer. Et pour cette raison, c'est important, quand on prend cette décision d'acquérir un bien, de calculer à partir de combien de temps c'est rentable, et de se rendre compte que parfois il vaut mieux rester locataire de sa résidence principale, et que ce n'est pas un signe de déclassement social en particulier. quand on habite dans une grande ville, dans une grande métropole, être locataire, c'est très courant. D'ailleurs, il y a énormément de personnes très aisées financièrement qui gagnent des salaires de l'ordre de 5 000, 8 000, 10 000 euros par mois. qui ne sont pas forcément propriétaires de leur résidence principale, qui restent locataires, parce qu'elles ont très bien compris que c'est beaucoup plus rentable de rester ainsi que de faire un achat qui ne serait pas avantageux financièrement, même sur le long terme. Et puis, emprunter au maximum de sa capacité d'endettement pour sa résidence principale, c'est souvent se bloquer soi-même. On perd en perspective d'évolution professionnelle, en capacité d'investissement et en liberté de choix. Il faut prendre en compte que... acheter sa résidence principale, en particulier quand on est dans des niveaux de salaire qui sont médians, moyens, autour de 2000-3000 euros par mois, et bien parfois ça revient à s'accrocher un boulet au pied en termes d'évolution sociale. Et le cinquième point, si vous voulez vraiment acheter un bien immobilier, et bien sachez qu'il existe une alternative, c'est de rester locataire de votre résidence principale et d'investir dans l'immobilier locatif. ce qui peut vous offrir une meilleure qualité de vie au quotidien, tout en combinant la construction d'un patrimoine. C'est exactement l'enseignement qui est amené dans le livre « Père riche, père pauvre » de Robert Kiyosaki. Robert Kiyosaki vous explique qu'une maison, un bien immobilier, en tant que résidence principale, c'est un passif, c'est quelque chose qui draine de l'argent de votre portefeuille, alors qu'un même bien immobilier que vous mettez en location, c'est un actif. Pour donner une conclusion générale à cet épisode, la décision la plus intelligente, ce n'est pas d'acheter ou de ne pas acheter, l'un n'est pas meilleur que l'autre. L'idée, c'est surtout de décider avec de la lucidité, avec des chiffres, avec des données, avec votre situation, avec votre horizon de temps, en vous posant les vraies questions. Combien de temps est-ce que je vais rester ou est-ce que je souhaite rester dans cette ville ? Quelle est la véritable durée de rentabilisation dans cette zone ? Est-ce que cet achat me laisse encore la capacité de créer de la richesse ou est-ce que ça me bloque ? Et finalement, est-ce que j'achète parce que c'est véritablement stratégique pour moi ou est-ce que c'est parce que c'est ce que la société veut, c'est ce que tout le monde fait autour de moi ? En définitive, il n'y a pas de bonne réponse universelle, il y a votre réponse dans votre situation avec vos contraintes. Et cette réponse, elle mérite d'être construite avec intelligence et réflexion. Et j'espère qu'avec ces éléments, vous serez désormais capable de prendre une décision qui soit la plus éclairée possible pour vous. Merci infiniment d'avoir écouté cet épisode jusqu'au bout. Si cet épisode vous a apporté une perspective nouvelle sur votre rapport à l'immobilier et à l'argent, je vous invite à faire une chose très simple, c'est de vous abonner au podcast Élégance et Ambition pour être sûr de ne pas rater aucun autre épisode. Et si vous avez dans votre entourage une amie, une collègue, une proche qui se pose en ce moment la question d'acheter sa résidence principale, je vous invite à lui partager cet épisode. Ça pourrait lui éviter une prise de décision sous la pression sociale plutôt que sous les auspices de la stratégie et du bon calcul et du bon sens. Ceci étant dit, il ne me reste plus qu'à vous souhaiter une excellente journée ou une excellente soirée et je vous dis à très bientôt pour un prochain épisode d'élégance et ambition.