- Ariane Artinian
Mon podcast immo Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast Immo. Je suis Ariane Artinian et tous les jours je reçois celles et ceux qui font l'immobilier, celles et ceux qui vous font du bien. Aujourd'hui, je vous propose une balade dans le Marais et on y va tout de suite avec Alexandre Louvet. Bonjour.
- Alexandre Louvet
Bonjour Ariane.
- Ariane Artinian
Alexandre, vous êtes directeur du bureau Émile Garcin Marais. Le Marais, c'est le troisième, le quatrième arrondissement ?
- Alexandre Louvet
Tout à fait. On peut délimiter la zone du Marais dans une forme de triangle qui part de la place de la Bastille jusqu'à la République et qui va terminer par l'hôtel de ville qui regroupe le troisième et le quatrième arrondissement de Paris.
- Ariane Artinian
Alors ce secteur du Marais se décompose en plusieurs micro-marchés ?
- Alexandre Louvet
Tout à fait. Déjà on peut dire que l'artère principale du Marais est la rue des Francs-Bourgeois qui va prendre son départ sur la très connue place des Vosges. A travers cette rue des Francs-Bourgeois vont se présenter plusieurs quartiers. On peut parler du quartier de la rue des Rosiers, qui est le quartier historique de la communauté juive. On a un autre quartier à côté de la rue de Bretagne, le quartier des Enfants Rouges, très connu pour ses petits plats, ses restaurants et son marché. On peut parler également de la rue de Turène, avec ses innombrables boutiques. On peut parler bien évidemment de la place des Vosges, avec les galeries d'art, les arcades. Dans le Marais, vous avez beaucoup d'ambiances, vous avez beaucoup d'ambiances différentes. où on peut retrouver aussi bien des touristes, le week-end, il faut savoir que tout est piéton, donc fortement déconseillé aux automobilistes, mais également une clientèle française et familiale.
- Ariane Artinian
Qu'est-ce qui fait qu'on vient dans le Marais aujourd'hui, si on a le budget, qu'on privilégie le Marais plutôt que la Rive-Gauche par exemple ?
- Alexandre Louvet
On privilégie le Marais, d'ailleurs que certains commencent à appeler, depuis 2-3 ans déjà, le nouveau Saint-Germain-des-Prés, parce qu'on trouve de très jolis hôtels. particuliers du XVIIe siècle, dont d'ailleurs certains sont devenus des musées. Je pense au musée Picasso, je pense au musée Carnavalet, je pense à la maison de Victor Hugo. Si vous voulez, les personnes qui aujourd'hui souhaitent acquérir dans le Marais sont très clairement des amoureux du patrimoine, de la belle pierre, où, pour anecdote, on ne trouve pas forcément tout le temps des ascenseurs.
- Ariane Artinian
Il y a une époque où on disait que le nord du Marais était moins recherché. Est-ce que ça, c'est en train de se gommer ? Ou c'est des clichés qui datent ?
- Alexandre Louvet
Ce sont des clichés. Aujourd'hui, si vous voulez, on peut, dans le Marais, au détour d'une toute petite rue, trouver une bâtisse extraordinaire, exceptionnelle. Et ce que je disais, dans ce triangle qui est certes large, donc de la Bastille à la Place de la République jusqu'à l'hôtel de ville, il n'y a pas forcément de quartier vraiment privilégié.
- Ariane Artinian
Alors je veux m'installer dans le Marais, je veux acheter dans le Marais, c'est quoi le ticket d'entrée ?
- Alexandre Louvet
Le ticket d'entrée, si vous voulez, pour parler d'un bien rénové en bon état, dans lequel on peut arriver directement avec ses valises, on va parler d'un ticket d'entrée à 18 000 euros du mètre carré, à minima. A savoir que notre clientèle dans le Marais, à 50%, sont des étrangers. L'année dernière, sur notre chiffre d'affaires 2023, 50% de nos clients étaient des étrangers. Je parle d'Américains, de Canadiens, d'Italiens. Et depuis le début de l'année, les étrangers représentent 70% de notre clientèle. Pour parler prix...
- Ariane Artinian
C'est là où j'allais revenir sur les prix, justement.
- Alexandre Louvet
Pour parler prix, le ticket d'entrée est à 18 000 euros du mètre carré, mais peut monter jusqu'à 25 000 euros du mètre carré. Je pense, en prenant comme exemple une transaction qu'on a faite l'année dernière, à proximité de la place des Vosges. Voilà un appartement de 240 m² qu'on a vendu un petit peu plus de 5,5 millions d'euros, ce qui nous fait à peu près 24 000 euros du mètre carré, avec des délais de vente qui se réalisent très rapidement, étant donné que 85% de nos transactions sont faites sans condition suspensive d'obtention de prêt, avec cette belle clientèle étrangère, donc avec des délais de vente rapides.
- Ariane Artinian
Avec des rabais aussi importants ou pas ?
- Alexandre Louvet
Non, à savoir que cette clientèle-là étrangère... négocie peut-être un petit peu moins que notre clientèle familiale française.
- Ariane Artinian
La clientèle familiale française ou la clientèle d'investisseurs, est-ce qu'elle a plus de choix aujourd'hui ? C'est quoi l'impact de la crise ?
- Alexandre Louvet
La crise n'a pas vraiment été ressentie dans le Marais par rapport à d'autres arrondissements. Étant donné que, déjà pour reparler de cette clientèle étrangère, qui est revenue très clairement depuis le début de l'année dernière, après, en termes de clientèle française, qui vont rechercher des appartements familiaux de l'ordre de 3-4 chambres, qui sont un petit peu plus rares que des quartiers où on va retrouver beaucoup d'immeubles haussmanniens classiques, mais qui existent, c'est-à-dire qu'on va trouver des biens type loft, type atelier, qui séduisent les familles en recherche de nouveautés.
- Ariane Artinian
Alors j'ai 200 000, 300 000 euros, je veux investir. Il y a des choses à faire ou vous me renvoyez dans un autre quartier parisien ?
- Alexandre Louvet
Pour 200 000, 300 000 euros, si vous voulez, le marais est... J'ai jouxeté au 11e arrondissement, qui pour nous est un quartier de report par rapport aux gens qui veulent acheter dans le Marais, mais qui n'ont pas forcément le budget, mais peut-être pas forcément autant de choix que peuvent proposer d'autres arrondissements comme le 11e arrondissement. Mais très clairement, avec 200 000-300 000 euros dans le Marais, ça va rester très compliqué.
- Ariane Artinian
Le ticket d'entrée, c'est quoi alors ?
- Alexandre Louvet
Le ticket d'entrée va être de l'ordre de 700 000-800 000 euros, à minima. pour avoir une cinquantaine de mètres carrés.
- Ariane Artinian
Alors pour finir, est-ce que vous avez des conseils à donner à Alexandre Louvet, aux candidats à l'acquisition ou aux propriétaires qui hésitent à mettre leur bien sur le marché aujourd'hui, en se disant peut-être je vais attendre des jours meilleurs, les prix n'ont peut-être pas fini de baisser ?
- Alexandre Louvet
Non, ce que je peux recommander aux potentiels vendeurs, c'est déjà d'essayer de suivre au maximum nos recommandations sur les estimations, parce que bien évidemment on peut... Toujours attendre l'hypothétique client qui va surpayer un appartement, mais en termes de stratégie, n'est pas forcément très bon. Le marché est très dynamique. Ce que je vous disais depuis le début de l'année, donc depuis le 1er janvier, du moins l'agence Émile Garcin du Marais a enregistré plus de 6 ventes, ce qui est une très bonne tendance pour l'année 2024.
- Ariane Artinian
À des étrangers majoritairement, si j'ai bien compris.
- Alexandre Louvet
À des étrangers, à 70% à des étrangers. Mais la clientèle française est là également. On reste quand même sur un marché où les biens restent rares. Donc un appartement qui va être bien pricé doit trouver preneur dans un délai maximum de deux mois.
- Ariane Artinian
Et côté acquéreur ?
- Alexandre Louvet
Et côté acquéreur, rester très à l'écoute du marché car il y a beaucoup d'appartements qui arrivent à la vente en ce moment. Je les invite même à se déplacer physiquement dans les agences afin de faire connaître leurs recherches. Parce que très souvent, les appartements qui arrivent sur Internet, c'est qu'il est déjà trop tard. Donc voilà, c'est venir auprès de nous.
- Ariane Artinian
Et vous, vous les rappelez, vous vous occupez d'eux. Parce que pendant longtemps, les agents immobiliers ignoraient les acquéreurs.
- Alexandre Louvet
Du moins, chez Mille Garçins, on rappelle nos acquéreurs. Il faut savoir qu'une grande majorité de nos acquéreurs sont de potentiels vendeurs. Donc si on s'occupe bien d'eux en tant qu'acquéreurs... Ils imaginent qu'on s'occupera bien d'eux en tant que vendeurs.
- Ariane Artinian
Est-ce que vous êtes impacté par le DPE ? Est-ce que vous observez de grosses décotes parce que c'est vraiment un quartier historique ?
- Alexandre Louvet
Oui, beaucoup. C'est-à-dire que la question du DPE est quasiment omniprésente lors de chaque échange avec un client. Lorsque le DPE est mauvais... Les gens ne se déplacent pas.
- Ariane Artinian
Il y a beaucoup de bons DPE dans le Marais ?
- Alexandre Louvet
Non, on parle de bons. Lorsqu'on est déjà à C ou D, on estime que c'est déjà pas mal. Mais si vous voulez, là je prends l'exemple d'un petit appartement qu'on commercialisait. D'ailleurs, nous avons suspendu la commercialisation. Nous avons recommandé à la propriétaire de faire les travaux concernant l'isolation. Car sinon, c'est très compliqué de trouver un acquéreur, quitte à perdre quelques mètres carrés. A savoir que lorsqu'on isole un appartement... Forcément, on perd un petit peu d'espace. Mais bon, si c'est pour vendre, c'est pour la bonne cause. Mais le DPE, pour répondre à votre question, aujourd'hui, est très important. C'est un vrai sujet. Bon,
- Ariane Artinian
alors, dernière question. J'aimerais que vous nous parliez de la rue des Archives. C'est une rue où il y a des enseignes de luxe qui se sont installées il y a deux ans, je crois.
- Alexandre Louvet
Voilà, c'est ça.
- Ariane Artinian
Qui sont reparties. Qu'est-ce que ça a comme impact sur le marché ?
- Alexandre Louvet
Si vous voulez, la rue des Archives fait partie comme la rue des Frambourgeois, des rues où...
- Ariane Artinian
Mythiques.
- Alexandre Louvet
On voit des rues historiques, et même la semaine, lorsque les voitures sont autorisées, il y a toujours énormément de monde. C'est toujours un réel plaisir de se promener, de se balader dans ces rues-là. Donc nous, la chance qu'on a d'évoluer au quotidien dans cette zone-là, c'est clairement magique. Car de voir ces vieux hôtels particuliers du XVIIe siècle, qui sont collés aujourd'hui à des boutiques de luxe, donc très modernes. Ça fait une ambiance vraiment particulière. Et c'est vrai que la mixité de la population du Marais, que ce soit des étrangers, que ce soit des jeunes, des moins jeunes, une clientèle un petit peu bobo également, fait vraiment de cet endroit un lieu à part dans Paris.
- Ariane Artinian
Merci beaucoup Alexandre Louvet. Je rappelle que vous êtes directeur du bureau Émile Garcin Marais.
- Alexandre Louvet
Merci beaucoup Ariane.
- Ariane Artinian
Et je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de mon podcast Immo à écouter tous les jours sur MySweetimmo et sur toutes les plateformes Mon Podcast Immo
