Transcription

• Ariane Artinian

  Mon podcast Immo. Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast imo. Je suis Ariane Artinian. Tous les jours, je reçois celles et ceux qui font l'immobilier. Et aujourd'hui, on va parler immobilier de bureau, immobilier opéré. Et on en parle avec Victor Carreau. Bonjour.

• Victor Carreau

  Bonjour Ariane.

• Ariane Artinian

  Victor, vous êtes cofondateur, CEO de Comet. Avant de parler de Comet que vous avez créé il y a plus de 7 ans, vous nous dites un petit peu c'est quoi l'immobilier opéré ?

• Victor Carreau

  Alors, Comet est effectivement spécialiste de l'immobilier opéré à Paris, à Bruxelles et à Madrid. L'immobilier opéré, c'est proposer une alternative au bail 369 et proposer aux entreprises qui ont toutes des besoins de flexibilité et de service, des lieux qui leur permettent d'avoir de la flexibilité à la maille de la journée, du mois ou de l'année et avec tous les services nécessaires.

• Ariane Artinian

  Vos clients, c'est quel type d'entreprise ?

• Victor Carreau

  Nos clients sont tout type d'entreprise, avec un focus particulier sur les très grands groupes, CAC 40 ou le SBF 120 en France. Nos clients venant pour deux types d'usages. Un usage à la journée, qui est un usage de réunion, de séminaire, d'événementiel, de team building. Et là, elles viennent une journée complète et veulent tous les services, notamment de restauration et d'accompagnement sur le contenu et sur la technique, pour que tout se passe bien, avec des lieux qui sont dans les capitales et en très proche banlieue pour faire cela sur une journée. Et un deuxième besoin qui est un besoin plutôt de postes de travail à l'année, avec l'offre qu'on appelle non pas Comet Meetings, qui est la première, mais Comet Workplaces.

• Ariane Artinian

  Et là, qui ressemble plus à du coworking classique ?

• Victor Carreau

  Qui ressemble plus à du coworking classique, c'est une offre qui est beaucoup plus récente pour nous, qu'on a développée il y a un an et demi, mais avec un angle très très différencié par rapport au coworking classique, c'est que pour répondre aux points de friction de n'importe quel résident dans du coworking, quelle que soit la marque de coworking, qui est qu'il n'y a pas assez de salles de réunion certains jours, eh bien nous avons créé le premier concept où vous avez littéralement dix fois plus. de place en salle de réunion que dans n'importe quel autre acteur de coworking, et ce qui est très en lien avec notre vision de ce que le bureau doit devenir.

• Ariane Artinian

  Vous allez nous parler de votre vision, qu'est-ce qu'elle a de spécial ? On a compris qu'elle s'appuyait aussi, vous avez un ADN événementiel qui colore un petit peu votre vision.

• Victor Carreau

  Notre vision, c'est que le bureau vit une crise colossale mais passionnante. Évidemment, on pourrait parler de la crise des valorisations, qui est liée à des éléments conjoncturels comme la hausse des taux, mais aussi à des éléments plus structurels comme la crise des usages. La crise des usages. Il y a deux choses que j'ai envie de souligner. Cette crise d'usage, en fait, c'est à la fois la crise du rôle du bureau et la crise de son occupation. La crise du rôle du bureau, c'est quelque chose qu'on dit depuis le mois d'avril 2020. Le rôle du bureau dans un monde post-pandémie, c'est plus d'être un bureau. Et finalement, le bureau en français est très, très mal nommé. Le rôle du bureau n'est plus d'être un lieu derrière lequel je vais travailler seul, moi en tant qu'employé, donc un lieu de production. Ça, c'est plutôt ce qu'on peut faire en télétravail et on n'est pas dérangé. En revanche, c'est davantage un lieu pour la collaboration. Et la sociabilisation, donc générer, innover ensemble et créer du lien, car c'est bien le lien qui va faire que nous tous resterons plus ou moins longtemps dans nos entreprises, et notamment la génération Z. Donc ça, c'est la crise du rôle du bureau. Le bureau doit être un lieu de réunion.

• Ariane Artinian

  Et ça, ça a bougé depuis le Covid.

• Victor Carreau

  Ça, ça a bougé depuis le Covid. Et aujourd'hui, alors qu'il y a quatre ans, on était un peu les seuls à dire cela. Désormais, tout le monde le dit, y compris les GAFAM. Alors les GAFAM disent parfois des bêtises, mais généralement, ils ont plutôt raison. Et à côté de ça, la deuxième crise qui sous-tend cette crise des usages est celle dont on parle. Beaucoup moins, et d'ailleurs je m'en étonne, c'est la crise de l'occupation du bureau. Est-ce que vous connaissez, Arène, le taux d'occupation moyen d'un bureau en France ?

• Ariane Artinian

  J'ai hâte de l'apprendre !

• Victor Carreau

  Alors, une étude CBRE de l'année dernière, de l'été 2023, donnait un chiffre qui est très cohérent avec toutes les autres études, qui est qu'on est plutôt aux alentours de 45% plutôt que de 100%. Donc, qu'est-ce que ça veut dire ? 45%, c'est le taux d'occupation réel des bureaux. On pourrait se dire, génial ! Ça veut dire qu'on va avoir une facilité à diviser par deux ce deuxième poste de coût qu'est l'immobilier de bureau. Mais évidemment, lorsqu'on double-clique en intra-week, à la maille d'une semaine, on réalise que le taux d'occupation fluctue énormément le long d'une courbe qu'on appelle désormais, dans lequel les directeurs immobiliers appellent une courbe en M. Pourquoi en M ? Parce que lundi, vendredi, extrêmement faible, très peu occupé. Mardi, jeudi, très occupé et mercredi, un peu à mi-chemin.

• Ariane Artinian

  Alors schématiquement, il y a les RTT le vendredi, les enfants le mercredi et le lundi, on rentre de week-end.

• Victor Carreau

  Et le lundi, on rentre de week-end, même si le lundi, c'est la journée qui a l'air d'être un peu plus occupée désormais qu'il y a deux ans, parce que c'est là qu'on a davantage de réunions internes. Mais donc, ce que cette courbe en M montre, c'est que si vous êtes à, mettons, 15% d'occupation le vendredi, 80% le jeudi, vous ne pouvez structurellement pas réduire votre immobilier de bureau, sauf si... Vous allez vers un concept qui aujourd'hui n'existe pas et qu'aucun acteur n'est vraiment en mesure de proposer, j'ai l'impression, sauf Comet, qui est le concept du bureau hôtel.

• Ariane Artinian

  Alors c'est quoi le bureau hôtel ? Vous êtes en train de le concocter ou ça existe déjà ?

• Victor Carreau

  Le bureau hôtel, c'est un concept qu'on a déjà développé. Et qu'est-ce que c'est que ce bureau hôtel ? C'est un lieu qui est très servicé et très flexible. Et en gros, ce que ça consiste à dire, c'est qu'en tant qu'utilisateur, notre conviction, c'est qu'on peut permettre à un utilisateur d'avoir le beurre et l'argent du beurre, d'avoir un poste de coût immobilier réduit de 20 à 25%. Et en même temps, un poste de coût immobilier beaucoup plus flexible que le fait d'avoir que du bail rigide. Ça peut sembler très étonnant parce que si on veut plutôt de la flexibilité, on va... C'est un coût. Exactement, on va devoir payer un coût. Nous, ce qu'on vous dit, c'est que dans ce bureau hôtel, plutôt que de chercher 3000 m², c'est ce que vous cherchiez classiquement et que tous les brokers de la place vous proposent, plutôt que de prendre 3000 m² qui seront utilisés qu'à 45%, ce que vous faites, c'est que vous ne prenez que 1500 à 2000 m² en surface rigide, rigide sur potentiellement du temps très long, dans lesquelles vous allez mettre les surfaces qui sont vraiment utilisées du lundi au vendredi. Mais en revanche, en étant dans un même bâtiment de bureau, Vous avez également de la flexibilité à deux niveaux, sur la salle de réunion, à la maille de l'heure ou de la journée, et sur du poste de travail à la maille du mois ou de l'année. Qu'est-ce que ça veut dire ? Ça veut dire qu'aujourd'hui, derrière cette courbe en M, on réalise que 50% de votre bureau est utilisé très bien du lundi au vendredi, et 50% n'est utilisé que pour les pics, un petit peu le mardi, un petit peu le jeudi, 36 semaines par an environ, qui sont les semaines où vous n'avez pas de vacances scolaires. Ce qui signifie que la moitié de votre immobilier de bureau n'est utilisé qu'environ 50 jours par an. Ce qui est complètement absurde. Et donc dans ce bâtiment de bureau, de bureau hôtel, vous prenez des surfaces à bail uniquement celles que vous utiliserez bien et en ayant recours à une quantité de salles de réunion colossale qui va vous permettre d'absorber, en les payant uniquement à l'usage, ces quelques pics qui sont les jours où vous avez besoin de surfaces incrémentales et qui sont évidemment, je reviens à mon premier point, des surfaces avant tout de collaboration, des lieux de réunion, parce que le jour où tout le monde est au bureau, Ce n'est pas pour être tous installés dans leur coin derrière un bureau.

• Ariane Artinian

  Vous partez du principe que les usages actuels vont durer. Oui. Il y a des observateurs qui voient des jeunes notamment revenir au bureau avec beaucoup plus d'entrain qu'avant le Covid.

• Victor Carreau

  Oui, alors nous, on est convaincus. Déjà, on est convaincus depuis le début du Covid du fait que le bureau a une énorme carte à jouer, une très belle carte à jouer. Ce que toutes les études montrent, y compris les plus récentes de McKinsey, de CBRE ou de l'APEC, l'association pour les cadres, montrent que le télétravail est là pour durer et qu'il sera structurellement dans nos mix immobiliers. Et la question va plutôt être de savoir si on sera sur une journée et demie à deux journées ou deux journées et demie de télétravail par semaine. Mais ce que disent, je prends l'étude de l'APEC qui est sortie il me semble la semaine dernière, qui disait que 50% des cadres démissionneraient si on revenait sur le principe du télétravail. Alors... Libre à chaque entreprise de décider de maintenir le télétravail ou pas, mais je suis convaincu, et vraisemblablement je ne suis pas seul à l'être, qu'une entreprise qui déciderait de revenir drastiquement sur le télétravail perdrait ses talents.

• Ariane Artinian

  Et est-ce que c'est un plus en termes de RH de s'installer aujourd'hui dans un centre de coworking, de bureau opéré pour une entreprise ?

• Victor Carreau

  Je pense que quand on regarde les problématiques des RH, les RH ont besoin d'expliquer à leurs collaborateurs pourquoi on leur demande de revenir au bureau. Il y a cette étude de McKinsey l'été dernier qui disait qu'il y avait une phrase très bonne qui disait qu'il faut désormais earn the commute c'est-à-dire légitimer pourquoi on demande à ses employés de revenir au bureau, même une minorité du temps. Et donc tout ce qui permet par le lieu, par le service, par l'expérience de faire en sorte que les équipes comprennent pourquoi on leur demande de revenir au bureau, que ce soit un à cinq jours par semaine. Tout ce qui peut aller dans ce sens sera évidemment quelque chose de très positif. Mais je pense qu'il faut aussi arrêter de considérer que le seul client, c'est seulement l'employé. Il faut aussi regarder le client utilisateur. Et ce sont ces deux clients qu'il faut regarder aussi bien l'un que l'autre. L'employé doit vivre une expérience lorsqu'il va au bureau et être dans un lieu qui lui permette à minima de vivre une expérience, une expérience de qualité. Et l'entreprise doit trouver une économie sur ce deuxième poste de coût dans son P&L et plus de flexibilité.

• Ariane Artinian

  Donc pour l'entreprise, on voit les gains. Pour le salarié, le collaborateur... Qu'est-ce que vous mettez en avant ?

• Victor Carreau

  Alors ce qu'il faut c'est venir chez Comet pour comprendre ce qu'est l'expérience. Lorsque vous venez chez Comet, vous êtes dans des lieux qui sont beaux. Lorsque vous venez chez Comet, vous êtes dans des lieux qui sont servicés, c'est-à-dire avec du staff aux petits oignons qui va être là pour faire en sorte que tout se passe bien. Lorsque vous venez chez Comet, vous êtes dans un lieu qui ressemble beaucoup plus à un hôtel par cet environnement et par ce service. Et tous les points de friction qui peuvent faire que votre journée ou que votre moment de réunion se passe mal sont gommés. Finalement, c'est ça qu'il faut imaginer, c'est que si je demande à mes équipes de revenir demain, que ce soit un, deux ou trois jours par semaine au bureau, voire plus, je dois leur expliquer pourquoi je leur demande de venir, et j'ai besoin qu'à la fin de la journée, elles se sentent plus proches du reste de leurs équipes, de leurs collègues, et plus proches de l'entreprise elle-même.

• Ariane Artinian

  Pour terminer, vous nous parlez du coût final. Je veux installer mon bureau chez Comet, j'ai 10 postes, 50 postes. Comment ça fonctionne ?

• Victor Carreau

  Il y a le modèle aujourd'hui, qui est le modèle que les co-workers peuvent proposer, qui est un modèle qui coûte en moyenne deux fois plus cher, ramené au mètre carré, que si on avait pris un bureau sur un bail classique, mais qui est donc rigide, lui. En fait, ma conviction, c'est qu'il ne faut pas opposer bail et flexibilité. Et que le fait de dire que je dois choisir entre mettre mes bureaux en prenant du bail et mettre mes bureaux dans les co-working, je pense que c'est une hérésie, et je pense que c'est ultra simplifier le débat. Je pense que demain, une entreprise voudra, dans le même bâtiment, et du bail rigide et de la flexibilité sur le poste de travail au gré des missions qui en auront besoin et la flexibilité sur les salles de réunion pour bien emmagasiner ces pics du milieu de semaine. Et en fait, dans ce modèle-là, qu'on est déjà en train de développer à l'échelle, par exemple sur le bâtiment Lumière avec Primonial, mais également ailleurs, eh bien, ma conviction, c'est que demain, l'entreprise utilisatrice aura une capacité à avoir le même coût immobilier que par le passé, mais pour une offre beaucoup plus flexible, voire... Un coût réduit parce que justement, on lui aura dit, tu ne dois pas choisir entre du bail et de la flexibilité. Tu prends le meilleur des deux mondes. Tu prends du bail là où tu acceptes la rigidité, de la flexibilité là où tu en as besoin.

• Ariane Artinian

  Merci beaucoup, Victor Carreau. Donc, ce qu'on retient, c'est que l'avenir du bureau, c'est le bureau hôtel.

• Victor Carreau

  C'est notre conviction chez Comet et j'ai envie de croire qu'on est dans le juste.

• Ariane Artinian

  Merci à vous et je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMMO. À écouter tous les jours sur MySweetImmo et sur toutes les plateformes. Podcast Ivo

• Victor Carreau

  Merci.