Description

Une bulle immobilière mondiale prête à éclater ? André Périssel, président du World Property Business Association, répond à Ariane Artinian dans Mon Podcast Immo. En 2020, UBS alertait sur un risque d’effondrement des prix dans plusieurs métropoles. Cinq ans plus tard, à Paris, Munich, Toronto, Hong Kong… qu’en est-il vraiment ? « Le vrai moteur du marché, ce ne sont pas les bulles, mais les taux d’intérêt et la confiance. ». Crise ou simple ajustement ? Un épisode clé pour comprendre l'évolution du marché immobilier international.

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Transcription

• Mon podcast IMMO

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de Mon podcast IMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo, et aujourd'hui je reçois André Perissel, président du World Property Business Association, et on va se poser la question, on va parler de bulles immobilières. Y a-t-il une bulle internationale ? Bonjour.

• André Périssel (World Property Business Association)

  Bonjour Ariane, merci de me recevoir.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors pour commencer, vous nous présentez ce World Property Business Club.

• André Périssel (World Property Business Association)

  Alors le World Property Business Association est un réseau d'agents immobiliers français et étrangers. Les français pour accueillir des investisseurs étrangers dans notre beau pays. Les étrangers adorent Paris, adorent la côte d'Azur et le sud-ouest. Et aussi pour aider les Français qui souhaitent investir à l'étranger. Nous avons des correspondants en Europe et aux États-Unis pour conseiller au mieux nos concitoyens qui souhaitent investir dans des pays qui sont plus cléments pour l'investissement immobilier.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors André Périsselle, vous avez regardé de très près une étude publiée par UBS il y a cinq ans maintenant. qui s'interrogeait sur le fait de savoir, enfin qui se disait, il y a un risque de crise, de bulle au niveau international. Vous nous expliquez un petit peu l'étude ?

• André Périssel (World Property Business Association)

  Alors c'est cela, j'ai retrouvé une étude de 2020 du Global Reset Bubble Index. C'est l'union des banques suisses, l'UBS, qui soulignait les risques accrus de bulles immobilières dans plus de 25 métropoles étudiées. Alors j'ai repris les cinq premières. Il faut se remettre en 2020, on sort de la crise du Covid, le marché immobilier est assez soutenu, les taux d'intérêt sont au plus bas et donc l'UBS prévoit que les prix vont chuter. Alors qu'est-ce qu'une bulle ? Pour moi, une bulle, c'est un effondrement des prêts d'immobilier, elle est causée plus par les agents même que par... Des interventions extérieures, c'est-à-dire que les prix augmentent dans une folie spéculative. On prend l'exemple de la France, par exemple, en août 1990, la guerre du Golfe marque un coup d'arrêt brutal à la hausse des prix. On avait une hausse de 85% entre 1985 et 1989. En France, 85% d'augmentation. Et donc, en décembre... Décembre 1990, c'est la chute des prix. Il chute de 40% entre 1991 et 1996. Donc c'est historique et c'est un contexte qui fait que la bulle éclate. C'est une grosse chute des prix. Pour UBS, en 2020, la bulle, c'est une surévaluation des prix immobiliers dans un climat d'incertitude économique. Alors UBS disait que c'était... plus une fuite des citoyens vers des zones plus abordables. C'est ce qui s'est passé, on le voit à Paris. Beaucoup de nos Parisiens sont partis après Covid pour la province et des prix moins chers. Mais en fait, l'UBS n'a pas prévu qu'on allait dans un climat de crise avec la hausse brutale des taux d'intérêt. Donc j'ai repris les cinq premières villes pour lesquelles l'UBS prévoyait un éclatement de bulles. Et on est sur des villes comme Munich, Francfort, Toronto, Hong Kong et Paris. C'était les cinq premières villes où l'UBS prévoyait une chute des prix.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bon alors on va démarrer par Paris qu'on connaît le mieux. Les prix ont ralenti, ils ont même baissé. On est quand même loin des 40%. d'effondrement de prix comme la crise à laquelle vous faisiez allusion au début des années 90. C'est quoi votre diagnostic ?

• André Périssel (World Property Business Association)

  Paris, c'est la chute des ventes. C'est-à-dire que le montant des ventes à Paris est tombé de... est tombé de... on était sur 31 000 ventes en 2020 et on passe à 25 160 ventes en 2024. Donc c'est surtout la chute des ventes qui est caractéristique à Paris avec une baisse des prix de 11% depuis 2020. Alors c'est pas un éclatement de bulles, c'est pas une grosse chute des prix mais quand même 11% en 4 ans. C'est assez significatif. On passe en moyenne sous la barre des 10 000 euros. Les prix moyens, suivant la statistique des notaires, sont tombés à 9 768 euros. C'est un prix psychologique au-dessous des 10 000 euros. Ce qui fait qu'on a une chute des prix et ce seuil des 10 000 euros est psychologique. Il y a de la demande à Paris, mais il y a peu d'offres parce qu'en dessous d'un certain seuil psychologique, les vendeurs ne veulent plus vendre.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Est-ce que pour autant, vous redoutez un effondrement plus important des prix pour débloquer la situation ? Ce qui pourrait donner raison à un scénario d'éclatement de bulles ?

• André Périssel (World Property Business Association)

  Je pense que les prix vont se stabiliser en 2025 avec une stabilisation des taux d'intérêt. Les banques vont recommencer à faire un peu la guerre des taux. La Société Générale annonce un taux d'appel à 2,99. Donc les taux seront descendus et ça redonne du pouvoir d'achat aux Français. Le risque c'est qu'avec cette baisse des taux, les vendeurs souhaitent remonter leur prix. ou du moins ne pas baisser les prix suffisamment. Alors le problème en France, c'est que d'un côté, on a un bon signal, c'est la baisse des taux, mais d'un autre côté, des mauvais signaux, comme l'interdiction de louer les biens qui sont en... Les passeports thermiques. Et puis surtout la hausse des taux de mutation. A partir du 1er avril, le département augmente les frais de mutation. Ce n'est pas des bons signaux. Pour autant, on ne peut pas dire qu'il y a vraiment une bulle. C'est une crise immobilière, mais on n'est pas dans une bulle où les prix vont s'effondrer de 40% par exemple.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bon, alors là, on y voit clair sur Paris. Sur les autres métropoles examinées par UBS à l'époque, comment ça s'est passé ?

• André Périssel (World Property Business Association)

  Donc, la première ville qui était... Pointé par l'UBS était Munich. Et finalement, au bout de cinq ans, on se rend compte que Munich est un marché résilient. C'est la troisième ville d'Allemagne. 1,6 million d'habitants entre Amuros. C'est la troisième ville après Berlin et Hambourg. et un produit interneur brut par habitant de 53 000 euros. On est sur des villes qui sont dans cette moyenne-là, 53 000 euros par habitant, ce sont des villes plutôt riches. Alors à Munich, en 2024, le prix moyen est de 10 495 euros le mètre carré, et on remarque une stabilisation de l'augmentation des prix, c'est depuis 2020, 2% d'augmentation des prix par an. Donc là, on n'est pas du tout dans une bulle avec des prix qui chutent. D'abord parce que les étrangers aiment bien investir à Munich. Ça, c'est un point important. Et le deuxième point, c'est que les taux se sont stabilisés à autour de 3,63%. Les banques allemandes n'ont pas pratiqué des taux comme en France où on arrivait à 1%. 1,5%. Ils sont restés dans une moyenne de 3,63%. Et donc même au plus fort de la hausse des taux de la BCE, le taux moyen en Allemagne est resté à 3,5%, 3,8%. Donc il n'y a pas eu cet effet de taux d'intérêt qui a désoblabilisé les acquéreurs.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  En Allemagne, Francfort aussi a fait l'objet d'un warning d'UBS en 2020. Qu'est-ce que ça donne aujourd'hui ?

• André Périssel (World Property Business Association)

  Francfort, c'est la ville où l'immobilier marche bien. C'est une ville de 800 000 habitants, la cinquième ville d'Allemagne et la quatrième place financière d'Europe. C'est la ville d'Allemagne et peut-être une des villes du monde les plus riches, avec 85 000 euros de PIB par habitant. Donc c'est une ville où le coût moyen d'un appartement à Bondy en 2024 est de 7 600 euros le mètre carré. Et là c'est un taux moyen. d'augmentation des prix de 6% par an. Donc ici aussi pas vraiment de crise. Il faut souligner que Francfort a vu l'arrivée de plus de 25 banques après le Brexit, donc effet favorable du Brexit. Brexit sur Francfort avec un fort renforcement d'attractivité de la ville. Donc marché immobilier, plutôt de demande locale, pas internationale, mais de jeunes professionnels internationaux néanmoins qui ont été attirés par la délocalisation de places financières dans cette ville. Voilà, en Allemagne... Ces deux grandes villes, en tout cas, n'ont pas vraiment connu de crise.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors maintenant, on va s'intéresser à Toronto.

• André Périssel (World Property Business Association)

  Toronto, c'est différent. C'est quand même la quatrième ville la plus peuplée d'Amérique du Nord, 3 millions d'habitants. Un PIB par habitant de 48 500 euros. Et c'est la troisième plus grande métropole d'Amérique pour la technologie. Donc après la Silicon Valley et New York. Le marché immobilier en décembre 2024, le prix moyen était de 47 000 dollars. La chute des prix depuis 2020 a néanmoins été de 7,5% de chute des prix immobiliers depuis 2020. Et c'est surtout la cause d'une forte remontée des taux. Les taux d'intérêt canadien sont passés de 2,45% au plus bas en août 2020 à 7,2% en janvier 2024. Et ça, ça a été très cruel pour le marché immobilier.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et oui, ce phénomène d'impact de la hausse des taux sur le volume des ventes et des prix de facto, évidemment, ça se retrouve à l'échelon international partout dans le monde.

• André Périssel (World Property Business Association)

  C'est ça.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Pour autant... 7% de recul en 4 ans. Est-ce que c'est une bulle qui éclate ?

• André Périssel (World Property Business Association)

  Oui, on ne peut pas parler de bulle immobilière. C'est une baisse de 7,5% en moyenne. Ce n'est pas vraiment catastrophique. Avec la nouvelle baisse des taux d'intérêt entre la Fed et la BCE, on va revenir sur une stabilisation et donc un marché. à Toronto qui va plutôt s'améliorer en 2025.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et alors maintenant, on part à Hong Kong. Là, la situation est plus préoccupante.

• André Périssel (World Property Business Association)

  Alors Hong Kong, c'est quand même l'une des plus importantes places financières d'Asie avec Singapour. Un PIB par habitant de 54 900 euros. Hong Kong, c'est la ville des prix élevés. On est à 33 000 euros le mètre carré en moyenne dans le luxe, avec des pointes à 150 000 euros dans certains immeubles. Mais 2024 a marqué une chute de 30% depuis son pic de 2019. Donc ici, on peut dire que les prix ont largement subi la crise. Et c'est notamment le fait de tensions politiques et de taux d'intérêt aussi élevés. Donc on prévoit une augmentation de 10% des prix en 2025. On pourrait parler ici vraiment d'une bulle immobilière qui a éclaté.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Finalement, cette bulle évoquée par UBS, elle s'est manifestée à Hong Kong uniquement ?

• André Périssel (World Property Business Association)

  Hong Kong et Toronto, on peut dire, mais ce n'est pas vraiment une bulle dans le sens où il y a toujours eu une demande forte à Toronto et à Hong Kong avec un marché immobilier attractif.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Qu'est-ce que vous retenez en deux mots de cette étude UBS ? avec le recul qu'on a aujourd'hui ?

• André Périssel (World Property Business Association)

  Alors avec le recul, je pense que UBS a voulu sonner une alerte, mais en fait les conditions du marché n'ont pas du tout été ce qui était prévu au départ. UBS prévoyait une fuite des habitants de ces grandes métropoles vers des villes plutôt moyennes avec des prix plutôt sages. Ce n'est pas vraiment ce qui s'est passé. La crise immobilière a été marquée par... la politique monétaire des banques centrales, des augmentations de taux très importantes. Et ici, je pense que, par exemple en France, on a été un peu imprudents de baisser les taux très bas de 1%, puis les remonter très rapidement à 4% pour les prêts immobiliers. Donc c'est plutôt cette analyse de hausse des taux qui a provoqué une chute des prix.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Donc le driver essentiel du marché, c'est les taux d'intérêt.

• André Périssel (World Property Business Association)

  Les taux d'intérêt et puis la confiance. On voit que dans des villes d'Allemagne où l'économie est forte, puissante et développée, le marché immobilier se porte effectivement mieux que en France, par exemple, où on a quand même de l'incertitude politique et de mauvais signaux par rapport à l'immobilier.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Merci beaucoup. Merci beaucoup André Périsselle. Je rappelle que vous êtes président du World Property Business Association.

• André Périssel (World Property Business Association)

  Merci Ariane.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Quant à moi, je vous retrouve très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMO à écouter tous les jours sur toutes les plateformes et sur MySuite IMO. Si cet épisode vous a plu, pensez à vous abonner, à liker, à nous laisser des étoiles. On adore ça chez MySuite IMO.

• André Périssel (World Property Business Association)

  Mon podcast IMO.