Transcription

• Baptiste Capron (SeLoger)

  Mon podcast IMO.

• Ariane Artinian (Se Loger)

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de Mon podcast IMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian journaliste, fondatrice de MySweetimmo. Et aujourd'hui, on va faire un point sur l'actualité, un point de rentrée avec Baptiste Capron, directeur général du groupe SeLoger. Bonjour.

• Baptiste Capron (SeLoger)

  Bonjour.

• Ariane Artinian (Se Loger)

  Baptiste, les derniers mois ont été plus compliqués. prévues sur le marché de l'immobilier, la guerre en Iran, la hausse des taux, la canicule, les incendies. Il faut composer aussi avec le dérèglement climatique et la réglementation des PE, notamment, qui change tout le temps. C'est quoi votre regard sur l'état des lieux du marché en cette rentrée 2026 ?

• Baptiste Capron (SeLoger)

  Je pense qu'il ne faut pas tomber dans la sinistrose. Quand on regarde l'année 2026, qui va tomber autour de 950 000 transactions, On est sur un marché qui est en fait sixième ou septième meilleure année du siècle. Donc compte tenu de tous les vents contraires que vous avez dit, vous avez parlé de la situation géopolitique, vous avez parlé de la situation économique, évidemment la situation aussi politique en France, on est sur une année qui marque une vraie reprise mais une reprise qui a été freinée. C'est un marché qui tourne, mais c'est un marché qui tourne en dessous de son potentiel. Ce qui laisse aussi augurer qu'en 2027, si certains de ces freins sont levés, et surtout je pense qu'il y a plus de visibilité qui apporte de la confiance, j'en parle à des agents sur le terrain, les agents me disent qu'il y a énormément de mandats, il y a énormément de visites, c'est au niveau de la concrétisation que ça frêle un peu, on peut penser qu'on est un bon cru, voire un très bon cru en 2027. En 2026, on pense atterrir autour de 955 000 transactions, ce qui du fait donnerait une année à peu près stable par rapport à l'année dernière. Il faut se rappeler d'où on vient. On était sur un marché qui était extrêmement élevé post-Covid avec 1,2 million de transactions, qui était tombé autour des 750 000 transactions. Donc il y a quand même une progression qui est marquée depuis deux années. Seulement, elle est un peu freinée. Je dirais qu'elle est frustrante parce qu'on sait qu'on peut faire mieux si certains freins sont levés, surtout s'il y a plus de visibilité sur le marché. En 2027, du coup, il y a deux scénarios finalement. il y a un scénario où... Les Français ont plus de visibilité, notamment sur un cap et une offre politique stable, où les règles du jeu ne changent pas chaque année, voire chaque mois pour certaines normes. Et puis, évidemment, des tensions politiques et géopolitiques amènent un peu plus de stabilité et de modération dans les taux. Et puis il y a un scénario qui est en fait ce qu'on voit aujourd'hui, qui est un scénario d'incertitude, regardez ce qui se passe au Proche-Orient. Et dans ce scénario-là, on vise une année qui est à peu près stable, avec un volume de transactions toujours autour de 950 000. Et puis des prix qui resteraient soit eux-mêmes stables, soit qui déclineraient très légèrement.

• Ariane Artinian (Se Loger)

  On en est où de l'évolution des prix depuis le début de cette crise qui remonte à 4 ans maintenant ?

• Baptiste Capron (SeLoger)

  Alors, elle est extrêmement variable en fonction des villes. L'évolution des prix, il faut se rappeler souvent qu'il y a des phénomènes de correction. Un exemple bien connu, c'est la ville de Nantes. qui est la ville qui a en France le plus de prix en termes de prix justement entre 2015 et 2022, de l'ordre de 50% au total. Donc Nantes typiquement cette année baisse encore, mais baisse principalement à cause de phénomènes de correction. Donc au niveau local, ce qu'on observe sur les prix sont souvent plus relatifs à ces phénomènes-là qu'à la conjecture macro. Et ce qu'il faut retenir c'est qu'il n'y a pas non plus de bouleversement cette année sur les prix. Il faut plus augmenter le taux. C'est le cas de Bordeaux qui a pas mal repris. Mais ce sont des phénomènes qui sont souvent plus conjoncturels et locaux que structurels.

• Ariane Artinian (Se Loger)

  Sur le portail, vous mesurez l'appétence des Français pour l'immobilier malgré tout ce qu'on vient de voir. Qu'est-ce que vous voyez ?

• Baptiste Capron (SeLoger)

  On voit un solide appétit. Les Français n'ont jamais autant cherché sur ce loger. On a 10 millions de Français qui nous ont dans leur poche sur l'application. et on a deux fois plus de français qui sont sur l'application que l'année dernière et via le groupe SeLoger il y a 40% de visites en plus donc chaque mois il y a 3 millions de visites physiques en France qui sont faites via le site internet ça veut dire que les français ils sont en train plus que jamais de chercher donc c'est plutôt au niveau de la concrétisation qu'on observe des freins et ces freins ils sont liés encore une fois à la confiance que les Français ont dans leur projet immobilier. Donc c'est évidemment les taux, mais c'est aussi toutes les normes. Vous en parliez tout à l'heure, le DPE va encore une fois changer à janvier 2027. Il y a 300 000 logements qui vont passer de la classe G à la classe F. F ou E, parce que le coefficient d'électricité va changer. Ça encore une fois, on peut le saluer du point de vue de l'offre locative, mais c'est un changement de norme qui dit, en fait, si j'avais vendu mon appartement un peu plus tard, eh bien j'aurais vendu peut-être à un meilleur prix. Et donc, est-ce que c'est le bon moment pour vendre ? Et l'acheteur peut faire exactement les mêmes calculs. Donc il n'y a pas assez de stabilité réglementaire pour que les gens puissent se projeter. et prendre sereinement des décisions d'achat ou de vente.

• Ariane Artinian (Se Loger)

  Est-ce que vous avez une vision de l'évolution du délai entre l'arrivée d'une annonce chez vous et combien de temps elle reste sur le portail avant que la transaction se fasse ?

• Baptiste Capron (SeLoger)

  Oui, le délai a augmenté. On le sait, en France, ça a augmenté depuis un moment. Donc aujourd'hui, une annonce peut rester à peu près 110 jours sur le site. Alors je parle évidemment de la transaction sur le marché locatif. Il y a une tension persistante qui fait que les annonces restent peu. Et donc on voit que les délais de vente s'allongent, le stock d'annonces lui remonte. On a environ 2 millions d'annonces, on a le premier stock en France, et on voit que ce stock aussi s'allonge de ce fait. Ce qu'on peut remarquer, c'est qu'il y a plus de négociations entre le vendeur et l'acheteur. On le sait parce que vous savez qu'on a aussi le premier site d'estimation en France, avec l'estimateur Se loger meilleurs agents, qui est l'estimateur le plus précis, et on voit souvent que le même bien... fait l'objet de 14-15 estimations dans la semaine. On voit bien ce qui se passe derrière le rideau entre l'acheteur, le vendeur, voire même l'agent qui sont en train d'évaluer le prix et de négocier. Donc la notion de prix reste très importante. Mais comme les prix restent relativement stables au niveau national, on voit que le marché continue de tourner. Si c'était un marché qui était vraiment grippé, on verrait des évolutions de prix beaucoup plus marquées.

• Ariane Artinian (Se Loger)

  Donc finalement, vous restez... confiant, la situation est moins bonne que prévue, mais les choses continuent de tourner.

• Baptiste Capron (SeLoger)

  Oui, je pense qu'il faut être optimiste parce que le marché fait une année très correcte, je dirais qu'il se normalise finalement avec tous ces vents contraires. Et on a en France, il faut parfois avoir l'esprit Cocorico, on a en France la chance d'avoir des banques qui prêtent la plupart du temps à perte, parce que c'est une manière pour les banques de recruter des clients. Si on comparait, je parlais à un ami qui est londonien et qui m'expliquait qu'il était en train de renégocier son prêt à taux variable. La France est un pays de taux fixe, mais beaucoup de pays européens sont à taux variable sur des montants d'intérêt de l'ordre de 5%. On n'est pas mangé la même sauce en France. Donc on a de la chance parce que malgré l'augmentation des obligations d'État, les taux vont rester probablement en dessous de 4%. Ce qui, évidemment, ce n'est pas un niveau qu'on avait connu il y a 4-5 ans, mais c'est un niveau, quand on prend de la distance, qu'on regarde sur une plus longue période, est à peu près normal. Donc le marché a connu bien pire, il est normalisé, il tourne juste en dessous de son potentiel et on ne peut que souhaiter qu'un peu de stabilité le ramène justement à ce plein régime.

• Ariane Artinian (Se Loger)

  Qu'est-ce que cette situation change dans votre façon de diriger ce loger ?

• Baptiste Capron (SeLoger)

  Alors nous, on a un principe, c'est qu'on encourage toujours la reprise du marché, et notamment au soutien de nos partenaires professionnels. Donc le groupe SeLoger, il a déjà investi 30% de plus dans nos campagnes, un marketing, on est de loin le premier annonceur du marché l'année dernière. Il va continuer cette politique, on va augmenter à nouveau de 20% nos investissements marketing l'année prochaine. Et puis, de manière générale, on essaie évidemment de renforcer la qualité des produits qu'on propose aux Français. Je vous l'ai dit, le problème, ce n'est pas tellement de visiter, le problème, c'est d'être assuré. Le problème, c'est de pouvoir concrétiser. Évidemment, c'est avant tout le travail, la compétence, l'excellence des agents qui fait ça sur le terrain. Mais nous, on les soutient en amont en fournissant plus d'informations. Donc là, vous allez voir la carte scolaire débarquer en septembre sur notre application. C'est en facilitant évidemment la recherche. Donc on a lancé la recherche en langage naturel. Mais au-delà de la lancer, parce que l'IA, évidemment... est un facteur intéressant à suivre. Les Français l'adorent de plus en plus, l'utilisent de plus en plus. Ce qui est intéressant, c'est que ça nous permet de voir ce que les Français cherchent. Je veux donner une anecdote. Donc évidemment, aujourd'hui, vous pouvez prendre votre téléphone et parler à votre téléphone et dire « Je cherche un appartement à acheter à Pessac à moins de 500 000 euros. » Ça n'a aucun problème. On voit que les Français, non seulement ils disent ça, mais ils disent aussi En fait, raconte-moi le Jean Brun, j'ai pas compris. Où ils disent, ma prime rénov' a changé une quinzième fois à peu près. Qu'est-ce que ça veut dire ? Qu'est-ce que je peux faire et pas faire ? Ils disent, est-ce que c'est le bon prix ? Et compte tenu de ma capacité d'apport, est-ce que c'est bien de louer ce bien ? Sachant que je compte l'occuper dix ans, ou est-ce que c'est bien de l'acheter ? Donc c'est toute cette aide à la décision et cette manière de consommer et d'assimiler l'information qui vient du marché, et de ces normes qui bougent beaucoup, qu'on essaie d'encourager via nos produits, pour qu'on puisse sur le terrain, la concrétisation se fasse plus souvent.

• Ariane Artinian (Se Loger)

  Comment est-ce que vous aidez les agents immobiliers, vos clients, à apparaître justement sur ces moteurs IA ?

• Baptiste Capron (SeLoger)

  Alors c'est un axe évidemment très important depuis toute notre histoire. On vient du Minitel, donc il n'y avait pas encore Google à ce moment-là. On a été premier sur le fameux SEO, la capacité à remonter sur Google. Et naturellement, SeLoger, c'est aussi le premier sur ChatGPT. Donc pour un agent immobilier, si vous voulez être visible en ligne sur les LLM, les fameux, c'est le groupe SeLoger qui vous permet de faire ça. À travers un travail constant qu'on a sur ce qui s'appelle le GIO, c'est le nouveau SEO, c'est la manière de remonter sur l'LLM, pour que les contenus des agents, donc les annonces qu'ils nous confient, mais aussi leurs pages agents, c'est important. Vous savez, on voit que la recherche, il y a beaucoup de recherches d'annonces, mais souvent les recherches d'annonces, je cherche un appartement ou une maison, etc., ça va plutôt se passer sur l'application SeLoger, parce que les gens y vont directement. En revanche, il y a beaucoup de recherches sur « je cherche une bonne agence » ou « je cherche un bien de ce type-là, est-ce que à ton avis c'est le bon prix ? » Et là, ça va remonter les agences. Donc la visibilité sur les LLM, c'est beaucoup plus les agences que les annonces. On travaille énormément dessus pour qu'évidemment nos partenaires agents remontent en premier et soient valorisés.

• Ariane Artinian (Se Loger)

  Dernière question, vous êtes sur un marché très disputé. Il y a un nouvel acteur qui débarque. Je parle d'idéalista, comment vous envisagez tout ça et en quoi ça chamboule ou pas le jeu ?

• Baptiste Capron (SeLoger)

  C'est un marché qui a toujours plusieurs portails. Et là, vous me parlez d'un nouvel acteur qui rentre, on verra ce que cet acteur fait, ce que cet acteur vaut. La réalité pour le groupe Seulogé en tant que groupe leader, c'est de rester dans sa ligne de nage, si j'ose dire. Donc on continue à investir pour nos partenaires, de loin le premier annonceur sur le secteur. Et puis on continue. de leur amener des utilisateurs extraordinairement qualifiés, avec un parcours clair et informé en amont, pour qu'ils puissent mieux concrétiser, et ça, ça passe par tous les investissements technologiques dont j'ai parlé, et puis évidemment, on prépare toujours la suite, un coup d'avance, je vous ai parlé du GIO, il y a plein d'autres choses qui vont sortir sur l'agent TIC, sur l'application SeLoger, on va aussi avoir un nouveau produit sur ce qu'on appelle le Hub propriétaire, des choses qui permettent aux Français d'avoir une bien meilleure... pilotage de leur propriété, de leur maison, de leur appartement, et puis d'itérer de manière plus continue avec les agents sur ces sujets-là. Tout ça, ça va sortir et ça va alimenter, je l'espère, le business de nos partenaires et soutenir la reprise que j'espère cette fois-ci pleine pour

• Ariane Artinian (Se Loger)

  2027. Tous, et je suis sûre qu'on va en reparler au RENT. D'ici là, si vous aviez deux choses, deux messages brefs, qu'est-ce qu'on retient de cette interview ? si on est porteur de projet et si on est agent immobilier ?

• Baptiste Capron (SeLoger)

  Pour les porteurs de projet, continuez de s'informer, notamment via notre application. Il y a plein de choses qui vont sortir. Et puis faites conscience à votre agent qui, sur le terrain, évidemment, est la personne qui va pouvoir vous aider à concrétiser. Et puis pour les agents, mon engagement, plus qu'un espoir ou qu'un message, c'est qu'on va continuer d'investir de manière significative pour eux, que ce soit en publicité ou en... technologie afin que plus de Français puissent être au rendez-vous de leurs agences et évidemment de concrétiser de plus en plus de projets. Je pense qu'il faut avoir beaucoup d'espoir pour 2027, malgré évidemment tous les vents contraires qu'on a connus cette année.

• Ariane Artinian (Se Loger)

  Merci beaucoup Baptiste Capron, directeur général du groupe SeLoger.

• Baptiste Capron (SeLoger)

  Merci Ariane.

• Ariane Artinian (Se Loger)

  Quant à nous, on se retrouve très vite pour un nouvel épisode de mon podcast Immo à écouter tous les jours sur MySweetImmo et sur toutes les plateformes. Surtout vous abonnez, vous likez, vous partagez et vous nous laissez des étoiles. On adore les 5 étoiles chez MySweetImmo.