Transcription

• Ariane Artinian

  Mon Podcast Immo. Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de Mon Podcast Immo, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, journaliste, fondatrice de MySweetImmo, le média qui fait du bien et qui parle IMO en clair et sans blabla. Aujourd'hui, on va parler de la situation des taux de crédit immobilier. On va vous donner toutes les ficelles pour optimiser votre dossier. Et pour cela, j'ai le plaisir de recevoir Bruno Rouleau. Bonjour.

• Bruno Rouleau

  Bonjour Ariane.

• Ariane Artinian

  Bruno, tu es... président de... Tu es directeur général de la Fédération de comptage en crédit.

• Bruno Rouleau

  C'est ça, tout à fait.

• Ariane Artinian

  Alors, comment se termine cette année et surtout, où est-ce qu'on en est au niveau des taux ?

• Bruno Rouleau

  Au niveau des taux, je pense que l'ensemble des médias depuis quelques mois évoquent cela. Les taux ont évolué. Évolué, grimpé. Fortement évolué à la hausse et sans doute même que cette hausse n'est pas terminée. On va dire qu'on a pour habitude d'avoir la durée moyenne des crédits qui s'est légèrement allongée. Mais surtout, au niveau des taux, on va être sur des taux moyens qui sont aujourd'hui quasiment au 4% sur 20 ans. Et quand on va sur du 25 ans, on est à 4,30, 4,25, 4,30 dans tous les cas.

• Ariane Artinian

  Et là, les chiffres que tu annonces sont évidemment hors assurance, hors coûts.

• Bruno Rouleau

  Hors assurance, hors frais et sans une grosse négociation pour certains profils. parce que le sujet, il est surtout là. Les gens qui ont des très bons profils, qui intéressent les banques, c'est-à-dire les gros revenus, les patrimoines, et puis des montants d'apport importants sur leur dossier, qui sont bien ficelés, là pour le coup, effectivement, il y a encore une petite capacité de dérogation, même si les banques aujourd'hui sont obligées de faire attention parce que le coût du refinancement a lui-même évolué à la hausse.

• Ariane Artinian

  Alors le coût du crédit monte, mais est-ce que les banques ont baissé, resserré le robinet du crédit ou est-ce qu'elles continuent de distribuer ?

• Bruno Rouleau

  Alors pour les banques, c'est l'équation. c'est la quadrature du cercle. C'est-à-dire qu'en fait, elles voudraient bien baisser, sauf que le coût du refinancement qui l'aurait affecté, lui, a augmenté. Donc elles n'ont pas le choix que de suivre le mouvement. Par contre, elles voudraient ne pas laisser passer de côté les bons profils et les bons dossiers. Et donc elles font des efforts sur ces dossiers-là. Rappelons qu'en France, quand même, 99% des crédits aux ménages, notamment en immobilier, sont réalisés sur des crédits à taux fixe. Et qu'à ce titre-là, les banques, si jamais elles prennent des risques avec des conditions aujourd'hui tirées négociées, et que si ça continue à monter au niveau des taux de refinancement, elles vont perdre de l'argent, ce qu'elles n'ont pas du tout envie de faire.

• Ariane Artinian

  Donc ce que je comprends, c'est que si on a un bon profil, on risque quand même aujourd'hui de trouver le bon banquier qui finance son projet.

• Bruno Rouleau

  Oui, on aura encore la possibilité de négocier, que ce soit directement avec un banquier si on le connaît bien, ou avec un courtier qui fera le tour de la place. pour pouvoir vous donner la meilleure solution. C'est effectivement, on imagine qu'on est à peu près sur une décote de 0,20, 0,25 par rapport au taux que je t'ai annoncé tout à l'heure.

• Ariane Artinian

  Alors les primo-accédants l'an passé étaient chouchoutés par les banques. Est-ce que c'est toujours le cas ou ça se durcit aussi pour eux ?

• Bruno Rouleau

  Ça se durcit aussi pour eux. Premièrement parce que le problème sur des primo-accédants, c'est qu'ils vont aller sur des ruées relativement longues. que le montant de l'apport n'est pas très élevé, c'est-à-dire que la banque prend aussi un risque sur la valeur de sa garantie dans le projet, et que dans ces conditions-là, comme les revenus ne sont pas au rendez-vous non plus, en général, on ne va pas faire de totalitarisme là-dedans, mais en l'occurrence, oui, ce qui veut dire que la banque n'y retrouve pas son compte dans d'autres sujets, donc elle chouchoute un peu moins. Alors, on a encore quelques offres qu'on va appeler « booster » , qui sont des offres qui vont essayer d'aider. Le PTZ notamment pour les gens qui sont dans des conditions et dans des projets qui répondent aux conditions d'éligibilité au prêt à taux 0%, mais ces enveloppes sont en train de disparaître un petit peu partout et les banques sont en train de préparer 2027 en s'attendant à une année compliquée.

• Ariane Artinian

  Bon alors ça va pas dans le sens de MySweetImmo ce que tu dis, nous on aime bien les nouvelles qui font du bien, les nouvelles positives. Est-ce qu'il y a quand même une façon de positiver la situation ?

• Bruno Rouleau

  Bien sûr, bien sûr, non non mais... Ce sont des cycles, le marché de l'immobilier, ce sont des cycles. Donc on est dans un cycle qui est dur en ce moment. Ça ne veut pas dire qu'on n'y a pas accès. Et pour les primo-accédants comme pour toutes... les catégories d'accédants, on a la possibilité de travailler sur un certain nombre de leviers qui d'ailleurs ne sont pas tellement utilisés. Rappelons que jusqu'à la fin de l'année 2026, on dispose dans le cadre de l'amendement l'État d'une possibilité d'avoir des donations qui sont données dès lors que l'on les utilise pour l'achat de sa résidence principale en tant que primo-accédant. La deuxième chose, c'est que l'ingénierie du crédit, c'est plus simplement une enveloppe de crédit. Les crédits qu'on va négocier à un taux auprès de la banque, mais on peut cumuler un certain nombre de taux et les assembler entre eux avec par exemple Action Logement, avec des aides sur des collectivités territoriales qui vont également bonifier les crédits, et puis tout un tas d'autres solutions qui vont pouvoir s'emboîter les unes avec les autres.

• Ariane Artinian

  Qu'est-ce que tu peux nous dire du PTZ en 2027 ? On parle beaucoup du PTZ famille.

• Bruno Rouleau

  Alors, le PTZ familial est effectivement une idée qui s'élance. lancé. Ce qui est amusant, d'ailleurs, c'est pas pour relancer forcément l'immobilier, alors qu'on pourrait penser à ça, c'est simplement pour accompagner la natalité. Exactement. C'est assez surprenant comme démarche, mais pour moi, c'est compliqué dans l'organisation et ça va être compliqué pour les banques à orchestrer. Je pense que le principe dans tous les cas, c'est de pouvoir comment s'appelle... On ne sait pas s'il va durer celui-ci. On sait que le PTZ va être vraisemblablement prolongé. Alors, bien... Nabil, celui qui saura dire dans les législatures futures et dans les prochains mois quelle sera la tendance politique. Mais en tout état de cause, on semble acquis que le PTZ pourrait continuer à exister. Dans quelle forme ? Est-ce que les deux formes de PTZ continueront ou pas ? Rappelons qu'il y a aussi l'éco-PTZ qui vient s'ajouter au PTZ lorsqu'il s'agit de travaux importants sur la rénovation ou l'énergie ou quoi que ce soit.

• Ariane Artinian

  Si tu avais un ultime conseil à donner aux candidats au crédit ?

• Bruno Rouleau

  Oui, déjà des conditions de base. base, c'est-à-dire le conseil, j'en ai deux. Le conseil premier, c'est effectivement de bien préparer son dossier parce qu'après, il va falloir aller saisir les opportunités. Et puis, la deuxième chose...

• Ariane Artinian

  Préparer son dossier, ça veut dire 3 mois sans découvert ?

• Bruno Rouleau

  C'est-à-dire aller voir un courtier, aller voir un banquier, monter son dossier, faire des démarches parce que ce sont des organismes, quand je parlais d'assemblage de crédit, ce sont des organismes qui sont indépendants. Aller voir Action Logement, aller voir la collectivité territoriale qui peut éventuellement vous aider. Bref, on va falloir orchestrer tout cela Et donc, effectivement, les confier à un intermédiaire pour pouvoir les monter, c'est un sujet de soulagement et de sérénité. Et puis, le deuxième sujet, c'est peut-être aussi qu'on est en train de voir une tendance d'ajustement des crédits et des prix de l'immobilier. Enfin, par rapport à cette tension, et donc, les bonnes opportunités pourraient très bien se représenter à nouveau.

• Ariane Artinian

  C'est-à-dire que la hausse des taux va alimenter une baisse des prix qui n'ont peut-être pas assez baissé.

• Bruno Rouleau

  Oui, alors je pense qu'il faut faire attention à ne pas tomber dans le fantasme des taux qui vont s'envoler, etc. Et des prix qui vont s'effondrer non plus. Il ne faut pas s'atteindre en débaisses, ça c'est évident. Maintenant, aujourd'hui, même si on monte encore à 4,25 ou à 4,50 dans les prochains mois, il faut tenir compte aussi d'une inflation qui est à 3,4. Donc le différentiel n'est pas si énorme entre les deux. Et puis la deuxième chose, quand on est sur un bien de résidence principale, dans tous les cas, il faut réaliser son opération. Et ne pas s'arrêter à ça, il faut juste bien préparer pour optimiser ses chances d'octroi du crédit.

• Ariane Artinian

  Et qu'est-ce que tu dis aux conseillers en crédit, aux professionnels du courtage, pour qui la situation est compliquée aussi ?

• Bruno Rouleau

  Eh bien qu'ils accompagnent vraiment leurs clients, c'est-à-dire qu'ils les aident à aller chercher toutes les solutions, qu'ils ne se contentent plus d'être des négociateurs, mais aussi des orchestrateurs et des coordinateurs de solutions, notamment lorsqu'on parlera de l'ancien avec des travaux, des choses comme ça. Aujourd'hui, le courtier... est devenu un tiers de confiance et il doit vraiment piloter le projet aux côtés du client.

• Ariane Artinian

  Merci beaucoup Bruno Rouleau, directeur général de la Fédération de comptage au crédit.

• Bruno Rouleau

  Merci Ariane pour ton accueil.

• Ariane Artinian

  Merci à toi. Quant à nous, on se retrouve très vite pour un nouvel épisode de Mon Podcast Immo. Écoutez tous les jours sur MySweetImmo et sur toutes les plateformes. Surtout vous likez, vous commentez, vous partagez, vous vous abonnez. Et évidemment, vous nous laissez des étoiles. N'oubliez pas, on adore les 5 étoiles chez MySweetImmo. Mon Podcast Immo.