Transcription

• Ariane Artinian

  Bonjour à tous et bienvenue dans ce nouvel épisode de Mon Podcast Immo, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, journaliste, fondatrice de MySweetImmo, le média qui fait du bien, qui parle en clair et sans blabla. Alors aujourd'hui, on va faire un point conjoncture, on va parler de l'état de santé du marché immobilier et des agences immobilières avec Loïc Quentin, président de la FNAIM. Bonjour.

• Loic Cantin

  Bonjour Ariane.

• Ariane Artinian

  Loïc, quelle est ta vision du marché en cette fin d'année ?

• Loic Cantin

  Cette fin d'année, je dirais que l'atterrissage à fin décembre sera conforme à notre prévision du mois de juin. On avait annoncé un recul du marché de 3 à 5% par rapport à 2025, avec un atterrissage à 900 000, 920 000 transactions. Et nous allons y être, notamment conséquence d'un ralentissement provoqué par de hauts successifs du taux de la BCE, détention internationale, baisse du pouvoir d'achat et notamment un renchérissement du crédit et surtout aussi... Une crise d'incertitude qui est liée à la fois à l'instabilité politique, la période qui s'ouvre devant nous, une période qui angoisse les Français. Et quand on fait de l'immobilier, quand on se projette sur un investissement, il faut avoir une vision et être dans un système de sécurité et notamment ne pas être dans l'inquiétude comme le sont beaucoup de Français. Donc le marché avait retrouvé des couleurs. On y croyait. Oui, on y croyait.

• Ariane Artinian

  On parlait d'un redémarrage timide, mais il était là. Merci.

• Loic Cantin

  2025 avait... avaient été au rendez-vous, 2026 à la fin de l'année sur le rapport, et 2027, nous sommes très inquiets sur la période préélectorale qui se présente devant nous. Ce n'est pas une période propice, comme toutes les périodes avant une élection présidentielle, ce sont des périodes où notamment les Français, sauf s'ils sont contraints à faire une acquisition, reportent leur projet à une échéance plus lointaine. Et puis aujourd'hui, il faut de la visibilité politique pour s'engager sur un avenir et sur un long terme. L'immobilier, c'est du long terme, c'est 15, 20 ans, 25 ans, et ça demande notamment d'être sécurisé.

• Ariane Artinian

  Donc ton pronostic pour les mois qui viennent au niveau de l'activité, c'est poursuite du ralentissement, accélération de la dégradation ?

• Loic Cantin

  C'est difficile de faire des prévisions compte tenu qu'on ne savait rien sur à la fois le contexte international, la situation de la France, nous ne savons même pas si le budget va être adopté, le PLF 2027, on ne sait pas si le projet de loi Jean Brun sera adopté également, une nation de l'Union Générale qui est vent debout notamment sur tous les projets, rien n'avance. Et notamment, ce qui est le plus inquiétant, c'est la dette abyssale de la France qui empêche toute marge de manœuvre et d'accompagner les marchés de logements qui en souffrent tous. Alors le marché de l'ancien n'est pas celui qui souffre tous. Le plus, c'est le marché du neuf. Le marché du neuf aujourd'hui, je dis bien, est à l'agonie. Aujourd'hui, tout s'est arrêté. Il va falloir remettre en route cette machine qui va causer préjudice à l'équilibre général du marché et de l'offre immobilière. Mais sur le marché de l'existant, nous sommes très inquiets avec un recul, notamment des intentions de vente des vendeurs. A savoir, on attend pour voir et on attend une échéance prochaine. Donc les périodes à venir aussi nous amènent à observer les politiques qui vont être conduites par les candidats à l'élection présidentielle. Et là, c'est l'interrogation.

• Ariane Artinian

  Et là, qu'est-ce que tu en dis au stade actuel de ce qu'on sait des promesses des uns et des autres ?

• Loic Cantin

  Je crois là où personne ne s'exprimait lors des élections présidentielles sur des propositions pour le logement, là soudainement, on voit des candidats s'y intéresser parce que, bien évidemment... C'est devenu un sujet de préoccupation majeure. Les Français, loger ses enfants, faire en sorte que les enfants prennent le premier logement, une chambre d'étudiants quand on veut étudier, une première location quand on est jeune travailleur. Aujourd'hui, on a même des jeunes qui, pour trouver un emploi, ne trouvent pas de logement. C'est dramatique. On a 23% des jeunes qui, notamment, sont au chômage. Et donc, tout ça pèse sur, notamment, un équilibre économique. Et il y a une anxiété générale des Français sur le logement. La vraie question, c'est qu'aujourd'hui... Pour les candidats à l'élection présidentielle, on fait des annonces prometteuses, destructrices pour certains, on supprime tel dispositif, mais finalement on ne voit pas quel est le cap, quelle est la vision prospective de ces candidats à l'élection présidentielle, quelle France veut-on ? Quelle France ? Une France sociale ? Une France de locataires ? Une France de propriétaires ? Un équilibre entre tous ? Comment on soutient le marché ? Comment on ramène de la confiance sur le marché locatif ? Sans moyens. Et notamment parce qu'il faut vivre demain sans moyens. Et tout ça c'est cette équation et je pense que ça demande une analyse qui ne semble pas être au rendez-vous chez nombre de candidats. Alors quand j'entends certains dire qu'on va financer la rénovation énergétique avec un prêt-à-tôt zéro généralisé, je m'inquiète quand même de la brutalité et de l'inconscience de la mesure quand le prêt-à-tôt zéro c'est la prise en charge des intérêts par l'État au moment où la dette de la France ne s'est pas exposée, où la France emprunte à 5% au travers d'obligations pour financer son endettement et son déficit. Donc voilà des mesures qui sont un petit peu aventuristes, qui ne reposent pas sur une analyse économique réelle et qui ne sont pas fondées. Donc on est très attentif aux propositions des candidats. Il faudra le temps voulu pour faire d'autres propositions peut-être plus originales.

• Ariane Artinian

  Quand tu entends parler du PTZ familial...

• Loic Cantin

  Très bonne disposition, enfin ! Le Prato Zéro, dans l'instant, mais je dirais que ça a toujours accompagné, le Prato Zéro a été toujours, c'est une dotation de l'État, mais simplement c'est une prise en charge des intérêts d'emprunt, mais très bonne mesure pour sauver et essayer de tenter de faire redresser la natalité. C'est la reprise d'ailleurs d'une députée qui avait porté une PPL sur ce... sur ce texte et qui a été repris dans le cadre du projet de loi de finances. Et tant mieux. Maintenant, généraliser le prêt à taux zéro, dans les périodes d'inflation et de tension sur les taux, ce n'est pas une stratégie qui peut être généralisée. Il faut vivre sur d'autres dispositions, notamment sur la rénovation énergétique et avec d'autres leviers.

• Ariane Artinian

  Les investisseurs ont quasiment disparu du marché. Qu'est-ce qu'il faut faire ? Où est-ce qu'on en est de l'encadrement des loyers ? Le dispositif a être reconduit ?

• Loic Cantin

  Les investisseurs, c'est vrai que c'est... C'est la suite, je dirais, d'une longue période. Longue période où on a commencé par restaurer l'impôt sur la fortune immobilière, on a commencé notamment à taxer les revenus fonciers plus chers que les revenus financiers. On a également mis des barrages et des normes, des obligations de rénovation énergétique à des bailleurs en leur interdiction de louer. Heureusement, le PGL Jean Brun revient et rétropédale sur cette disposition. Vous vous rappelez, on avait toujours dit que ce calendrier de la rénovation énergétique n'était pas tenable. Et il n'a toujours pas avancé, il n'est toujours pas tenable, et on ne peut pas créer de l'indécence sur une offre locative quand des propriétaires se voient classés d'un appartement qui leur empêche de louer, et ce n'est pas entendable. Alors pour l'investissement locatif, oui cette clientèle a disparu, n'est plus présente dans nos cabinets. Vous savez, on ne peut pas avoir d'un côté des taux d'intérêt qui montent et des taux de rendement sur l'immobilier qui ne bougent plus. Or aujourd'hui les taux de rendement sur l'immobilier sont l'expression d'un loyer qui est déjà contraint, imposé dans toutes les zones tendues de France, et également aussi dans les zones... encadré et avec un prix d'achat carrément qui ne bouge pas. Donc on a des taux de rendement aujourd'hui qui sont en deçà même des rendements financiers qu'on peut trouver sur le marché. Mais je dirais, en résumé, ce qui manque dans ce pays, c'est une confiance de l'investisseur qui n'existe plus. Les gens n'ont plus confiance dans la pierre. Alors peut-être une vraie crise financière les amènera à se dire « Revenir, retour à la pierre » parce que la pierre a résisté à toutes les crises économiques et finalement est un rempart. Notamment un pouvoir d'achat et une défense d'un capital qui peut s'éroder en grande période inflationniste. Donc voilà, il faut garder l'espoir. Toutes les périodes sont différentes les unes des autres et se succèdent. Il y a des enseignants à garder de l'espoir, mais je pense qu'aujourd'hui il faut restaurer la confiance et donner un signal à des investisseurs. La raison est simple, on a 9000 milliards d'actifs immobiliers en France. L'épargne des Français c'est 5700 milliards. 5700 milliards qui dorment dans les comptes. Voilà une capacité d'épargne qui est de nature à pouvoir constituer un fort mouvement, formidable mouvement de retour à une offre locative qui a disparu aujourd'hui du marché. Et l'encadrement des loyers, alors, si vous voulez, c'est dramatique qu'en France, on ne retienne et que nos députés n'aient pour seule solution, seule alternative de débat sur une pérennisation d'un dispositif, au moins en l'étant encore pendant deux ans, sur les mêmes villes, je dirais par aussi... Simple volonté de répondre à des sollicitations d'une opposition dont on a besoin pour faire passer un budget et notamment c'est la seule solution alternative qu'on présente aux français pour redonner envie d'investir. Si l'encadrement des loyers avait été véritablement efficace, on le saurait depuis 12 ans qu'il est en fonction dans ce pays, on serait pas en crise d'une offre locative et c'est pas un message de nature à redonner de l'inconfiance aux français. Voilà, je dirais que même on laissait... L'encadrement par la seule variation, plafonnement de la révision du loyer au moment du départ du locataire, ça suffisait amplement à assurer une sécurité des prix, une stabilité des prix. Les députés l'ont considéré tout autrement, mais il n'y a aucune solution de relais et de dynamisation du marché. C'est ce qui est inquiétant. On a perdu le Pinel en 2024, rien n'est arrivé. Le statut du bailleur privé, l'avantage sur le neuf, n'a pas le succès escompté. Les promoteurs ne sont pas au rendez-vous. 4 000 logements vendus neufs sur une année, lissés, quand on en vendait 50 à 60 000 auparavant. Cherchez l'erreur. Aujourd'hui, le marché souffre d'un renouvellement d'offres, le marché souffre de contraintes de rénovation énergétique et le marché souffre d'un insuffisant rendement sur l'investissement.

• Ariane Artinian

  Pour en revenir aux agents immobiliers, on en est où du nombre de fermetures d'agences depuis le début de la crise ? Et comment est-ce que l'AFNAIM soutient ces adhérents ?

• Loic Cantin

  Alors aujourd'hui l'érosion est quasiment terminée, je crois qu'à un moment le nombre de liquidations est stabilisé, voire même nous sommes repartis en excédent. Si bien nous, au niveau de nos adhésions, l'érosion que nous avons connue pendant un moment, aujourd'hui est maîtrisée et heureusement est stabilisée. Au total,

• Ariane Artinian

  on a perdu combien d'agences ? Nous,

• Loic Cantin

  on a perdu 1000 adhérents. Mais en totalité, on a perdu 15 000 emplois salariés dans la profession. Donc c'est 15 000 emplois salariés qui ont disparu et 3000 cabinets qui ont disparu dans toute la période de la crise. Mais cette crise, elle n'est pas finie. Cette crise, elle est encore devant nous. Justement, ça dépendra de l'ingénierie. Il y a des solutions, des propositions que nous mettrons en oeuvre pour redynamiser le marché. Je dis bien redynamiser le marché. Le marché aujourd'hui, il est un peu à tône. Il est en hibernation et il ne faut pas que cette hibernation dure trop longtemps.

• Ariane Artinian

  Tu disais 900-920 000 transactions fin 2026 sur un an. Si tu devais faire un pronostic sur 2027 ?

• Loic Cantin

  Le premier semestre sera très mauvais, mais le deuxième dépendra totalement de l'énergie de la feuille de route qu'imprimera... le futur président ou la future présidente avec une vision logement mais extrêmement précise. Il ne s'agit pas de mettre en place des mesurettes qui demanderont du temps au travers de budgets ou autres. Il faut véritablement un cap, regagner la confiance, donner envie aux Français d'investir et notamment avec une vision prospective et une nouvelle proposition à la hauteur des enjeux.

• Ariane Artinian

  Dernière question, on en est où du décret formation ?

• Loic Cantin

  Ah ben là tant mieux, après avoir assigné l'État, le Premier ministre avait été condamné. La FNIM a mis en cause l'Etat sur le fait que ce décret n'était pas publié. Le Premier ministre a été enjoint par jugement de janvier 2025 à publier ce décret dans un délai de 6 mois. Nous sommes aujourd'hui en novembre. Le CNTGI a enfin s'est mis d'accord sur la grande majorité des propositions portées par la FNIM pour faire en sorte que ce décret de formation soit applicable. Il va être publié très vraisemblablement fin de l'année, début de l'année prochaine. C'est le premier pas vers une moralisation. Une meilleure représentation et une meilleure qualification des représentants de l'immobilier dont nous avons besoin. Mais mon combat ne s'arrête pas là. Et j'avais toujours dit, une profession qui se respecte repose sur deux pieds, la formation et la sanction. On a gagné la bataille de la formation, maintenant je vais engager la bataille de la sanction. Je crois que, je discutais avec des personnes hier soir, je crois qu'il faut gagner la bataille de la notoriété de l'immobilier. L'immobilier est une profession qui est mal identifiée. Il faut donc revaloriser celle-ci et redonner des gages, notamment de sécurisation auprès des consommateurs. C'est le combat de notre fédération.

• Ariane Artinian

  Merci beaucoup Loïc. Quentin, c'est une belle feuille de route.

• Loic Cantin

  Merci Ariane.

• Ariane Artinian

  Quant à nous, on se retrouve très vite aussi pour un nouvel épisode de Mon Podcast Immo. À écouter tous les jours sur MySweetImmo et sur toutes les plateformes. Surtout vous likez, vous partagez, vous vous abonnez, vous nous laissez des commentaires. Et évidemment, vous nous mettez des étoiles. N'oubliez pas. pas, on adore les 5 étoiles chez MySweetImmo.