Description

Charles Marinakis est l’invité de ce nouvel épisode de Mon Podcast Immo. Au micro d’Ariane Artinian, le président de Century 21 France décrypte un printemps 2025 sous le signe du redémarrage : "On a retrouvé une tonicité de marché." Mais faut-il s’en réjouir trop vite ? "Je crois que les prix vont remonter, malheureusement", prévient-il. Vous vous demandez s’il est urgent d’acheter avant que les prix repartent ? Si cette reprise est durable ? Si l’équilibre trouvé entre taux et prix va tenir ? Charles Marinakis détaille les raisons du rebond — baisse des taux, correction des prix, retour des acquéreurs — mais alerte : "Il ne faudrait pas que ça dépasse les 3% de hausse, sinon on repartirait à la case départ."

🎧 Mon Podcast Immo, le podcast immobilier à écouter sans modération.
📍 Animé par Ariane Artinian et les journalistes de MySweetImmo.
🎙️ Produit par le Studio MySweetImmo.
🦋 Vous voulez vous aussi votre podcast immo ? Contactez-nous : hello@mysweetimmo.com

Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Transcription

• Mon podcast IMO.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast Immp, votre rendez-vous avec l'actualité de l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo, et aujourd'hui j'ai le plaisir de recevoir Charles Marinakis. Bonjour.

• Charles Marinakis (Century 21)

  Bonjour Ariane.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Charles, vous êtes président de Century 21 France. Alors comme toujours, on va démarrer par un état des lieux. Comment se porte le marché en ce printemps 2025 ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Écoutez, plutôt pas mal et je dirais même plutôt très bien si on le compare à ce qui s'est passé les deux dernières années. Comme vous le savez, ce marché de la transaction était en berne sur les années 2023-2024, à partir de la fin du premier trimestre 2022. Et puis là, il a repris des couleurs sur la fin de l'année 2024. Et puis, je crois qu'il est en train de profiter de l'ensoleillement de la France comme... Tout à chacun d'ailleurs, vous avez vu, il a fait beau. Donc il fait beau et j'ai l'impression que c'est un vrai printemps de l'immobilier.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors le printemps, les acquéreurs préparent la rentrée scolaire. Traditionnellement, c'est plus vrai que d'habitude aujourd'hui ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Je ne sais pas si c'est plus vrai que d'habitude, mais c'est au moins aussi vrai que d'habitude. Ce qui est déjà pour nous une excellente nouvelle. On a retrouvé une tonicité de marché sur le premier trimestre, plus 15% en volume, plus 19% en Ile-de-France. Oui, ça faisait longtemps, alors même si c'est comparé à des premiers trimestres 2024 qui étaient moribonds, mais malgré tout, c'est le signe que ce marché a retrouvé de la volumétrie et une tonicité, ce qui est déjà une excellente nouvelle. Mais ça reste un bon printemps de l'immobilier, j'ai l'impression quand même.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et tout ça, ça s'explique notamment par la baisse des taux.

• Charles Marinakis (Century 21)

  Alors ça s'explique par la conjonction de deux phénomènes. Vous savez qu'ils sont nécessaires à ce qu'un marché reste tonique. La première, vous l'avez dit, c'est la baisse des taux. et puis on a eu un joli cadeau de... de ne pas que là, dans la corbeille, une nouvelle baisse de taux, il faut le dire, à laquelle personnellement je ne m'attendais pas, mais qui reste malgré tout la bienvenue, donc qui favorise le pouvoir d'achat immobilier des Français. Ça se traduit mécaniquement et très directement sur l'appétence des Français ou leur capacité à réaliser des projets immobiliers. Et c'est aussi parce que les prix ont baissé significativement sur les deux dernières années qu'on arrive aujourd'hui à des prix plus raisonnés et plus raisonnables. C'est vraiment la conjonction des deux qui redonne des couleurs à ce marché-là.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  La baisse des prix, vous la chiffrez à combien ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  8 à 10 % ? Oui, moi je suis à 12 % en fait, si vous voulez, sur les deux dernières années. Alors ce n'est pas aussi homogène qu'on le dit ici. Vous savez, il y a des marchés de l'immobilier. Donc il y a des endroits où c'est moins 3, des endroits où c'est moins 15 ou moins 20. Ça dépend aussi des régions et de la manière dont elles ont été impactées par l'inflation des prix dans la période post-Covid. Mais globalement... on a constaté une baisse généralisée des prix, ce qui favorise incontestablement la dynamique de ce marché.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Cette baisse qu'il y a 18 mois, vous l'appeliez, vous l'incantiez pour relancer le marché. Est-ce qu'ils ont suffisamment baissé selon vous ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  On refait des transactions, ça veut dire qu'encore une fois, ce marché est arrivé à une situation d'équilibre. S'il n'avait pas suffisamment baissé, le marché serait resté crispé. Alors un peu moins crispé peut-être, mais crispé malgré tout. Est-ce qu'ils vont continuer à baisser ? Probablement que non, malheureusement, je dirais, parce qu'il y a certaines régions qui mériteraient encore une petite variable d'ajustement à la baisse.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous pensez à quelles régions ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Encore une fois, toutes ces régions qui ont été très impactées par un afflux, si vous voulez, de demandes anormalement élevées dans la période post-Covid. Il y a une bonne partie de l'ouest de la France, par exemple, qui a subi une inflation très significative des prix. La Côte d'Azur, on le sait, pour une partie de la Côte d'Azur et d'autres régions françaises. Mais la Normandie, typiquement, qui est une région qui avait pris beaucoup, qui était une région, un marché de report très attractif pour les Parisiens, tout ce qui est à peu près à une heure de TGV de Paris, avait beaucoup flambé, des prix qui ont beaucoup flambé dans la période post-Covid. Il faut que ces régions et ces villes retrouvent la raison et que le marché revienne à des considérations plus modestes.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Globalement, si vous deviez faire un pronostic d'évolution des prix à un an, qu'est-ce que vous diriez ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Moi, je crois que ça va remonter, malheureusement. Parce que les Français ont bien compris le principe de la mécanique entre la baisse des taux et la hausse des prix. Alors ça, c'est le seul danger qui nous guette. Il ne faudrait pas, si vous voulez, que ça dépasse. Il faudrait qu'on reste dans une fourchette entre 1 et 3% maximum. Il ne faudrait pas qu'on aille au-delà des 3%. Sinon, on va réabsorber le pouvoir d'achat que les taux d'intérêt nous ont redonnés. On repartirait à la case départ, si vous voulez. En gros, si on le dit de la manière la plus simple qui soit, Ce qu'on donne à une banque, on ne peut pas le donner aux vendeurs et inversement. Donc il faut trouver une situation d'équilibre entre l'équation qui consiste à payer un prix qui est un prix raisonné et raisonnable et pouvoir emprunter dans des conditions raisonnées et raisonnables.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors vous êtes en première ligne sur le terrain, c'est quoi aujourd'hui les attentes et les inquiétudes aussi des acquéreurs, des vendeurs ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Je ne crois pas qu'ils soient inquiets fondamentalement, je ne sais pas si je parlerais d'inquiétude. Les vendeurs, on sait très bien quelle est leur préoccupation, c'est de tirer la quintessence de leur session, ce qui somme toute est assez normal parce que c'est leur patrimoine. Donc l'éternelle question, vous savez, c'est toujours de se dire est-ce que je vends au bon moment ou pas ? Est-ce que c'est le bon moment ? Est-ce que si j'attends deux mois, je vais vendre plus cher ? Est-ce qu'au contraire, je vais vendre moins cher ? Là, on est sur des variables d'ajustement, si vous voulez, qui ne justifient pas d'attendre six mois si on est vraiment vendeur. Après, ça dépend de votre degré d'urgence à vendre. Si vous n'êtes pas pressé, vous pouvez prendre le risque d'attendre. Ça vous réussira ou au contraire, ça vous pénalisera. Mais si en revanche, vous avez un projet de vie à court terme, il faut vous aligner sur les prix du marché. Ça, c'est côté vendeur. Et puis les acquéreurs, je crois qu'il ne faut pas qu'ils changent de philosophie. C'est un projet de vie. que d'acheter un bien immobilier. Je rappelle que la résidence principale, ce n'est pas un produit de spéculation, c'est un produit de confort de vie. C'est un choix de vie familial, territorial, c'est aussi un choix de vie économique. Et donc si vous avez un vrai joli projet, que vous trouvez un vrai bien qui vous plaît vraiment, il faut faire cette opération-là, si tant est que vous soyez capable de la financer.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors côté franchisé, maintenant côté professionnel de l'immobilier, comment ils ont traversé ces deux dernières années, et surtout qu'est-ce que vous leur dites ? pour les accompagner dans cette reprise ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Beaucoup de gens ont parlé, vous savez, de la hausse brutale du nombre de défaillances d'agents immobiliers, qui est réelle au demeurant. Parfois, je précise quand même ce petit correctif qu'il faut mettre en vis-à-vis le nombre d'agences qui se sont créées entre 2019 et 2022, qui est juste le double du nombre de défaillances. Donc il faut aussi rappeler ce chiffre-là. Mais malheureusement, ça a fait des dégâts. On ne peut pas dire le contraire, si vous voulez, mécaniquement, on le voit bien. Cette période de 2022, mi-2022, mi-2024 a malgré tout fait des dégâts dans nos rangs. Nous, on est un réseau un peu privilégié de ce point de vue-là. On a 40 ans d'existence bientôt, on va vers nos 40 ans. On a des entreprises qui ont une histoire, qui sont très ancrées localement, qui ont aussi des portefeuilles de gestion, donc qui ont une récurrence et un niveau d'installation et de performance qui ne les met pas à l'abri du marché, mais qui les met un peu à l'abri de la tempête, si vous voulez, dans l'absolu. On a subi des dommages collatéraux, mais parfaitement bien maîtrisés. Et moi, je voudrais saluer le courage aussi des agents immobiliers parce qu'ils ont été courageux pendant ces deux années-là. Tout le monde a fait le dos rond. Et puis, ça nous a servi de leçon aussi parce que tout le monde est revenu à des principes fondamentaux du travail de l'agent immobilier. Ça veut dire de rentrer des mandats, des mandats de qualité, négocier le prix, être plus attentif aux acheteurs. Peut-être que c'était des considérations qu'on avait un petit peu perdues parce que c'était un peu facile. Voilà. C'est paradoxal, quand on n'est pas trop dans la raison, il me faisait de dire ça, mais ça a fait un peu du bien à tout le monde, cette crise passion. On va sortir grandis des crises, comme toujours, depuis 40 ans.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Est-ce que c'est facile, dans ce contexte, de recruter de nouveaux franchisés aujourd'hui ? Vous en êtes où de votre développement ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Alors écoutez, je vais vous faire un aveu. C'est un scoop, vous êtes la première à qui je dis ça. On n'a jamais signé autant de contrats de franchise que depuis le début de l'année 2025. Sur un trend de 45 nouveaux contrats de franchise, si vous voulez, en 4 mois, ça fait plus de 10 contrats par mois. Et ce trend va encore continuer à augmenter parce qu'on a beaucoup de demandes dans les tuyaux. Donc j'ai l'impression que ça, ça caractérise 3 phénomènes. Le premier, c'est que le métier d'agent immobilier reste toujours attractif. Ça, c'est un. Que deux, un centurier 21, ça plaît toujours autant. C'est quand même une bonne nouvelle et que c'est considéré comme une enseigne de qualité dans laquelle on va pouvoir s'abriter en temps de tempête. et c'est vrai qu'en sortie de crise, on voit maintenant... certains de nos confrères indépendants, venir rejoindre un réseau, et tant qu'à faire, probablement le meilleur, pour pouvoir, si vous voulez, ne plus se retrouver dans des situations, dans des difficultés, comme ils viennent de le subir les deux dernières années. Ou en tout cas, d'être accompagnés dans ces périodes de crise, comme nous avons accompagné la totalité de nos franchisés, en les aidant à traverser le mieux possible ces périodes de contraction de marché.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Est-ce qu'en période de crise, il y a une prime aux plus gros acteurs du marché ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Je ne sais pas si c'est le fait d'être le plus gros, mais peut-être le plus fiable. Moi, je pense que Centurier 21, si vous voulez, ça reste une marque référente et c'est surtout une marque qui est pérenne. Je vous le dis, en 2027, on aura 40 ans et on n'a jamais failli dans nos croissances et dans nos positionnements. Et c'est ça que je trouve intéressant dans les périodes de crise, si vous voulez, c'est que Centurier 21, ça tremble, ça peut trembler, moins que les autres, mais ça ne ronde jamais. Et c'est ça qui est... Je crois que cette valeur refus, cette notion de refus sur la crédibilité de la marque, sur la puissance de la marque, sur notre savoir-faire formalisé qui est très éprouvé, je vous dis, pratiquement en 40 ans, et puis surtout les services de soutien, la qualité de l'accompagnement que nous amenons à nos franchisés, je crois que c'est ça, si vous voulez, qui a intrinsèquement de la valeur. Et c'est ça qui est très attractif pour celles et ceux qui veulent soit s'installer dans l'immobilier, soit se rallier à une organisation professionnelle.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Si je veux travailler dans l'immobilier, il y a des... territoires sur lesquels vous cherchez encore du monde ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Partout, partout, on cherche du monde partout, on a un objectif à 1000 agences en mars 2027, c'est un objectif connu, et puis ça ne sera qu'une étape dans notre développement, moi je considère qu'on a, je vais le dire comme je le pense, on a, en termes de taille et de présence terrain, on doit être capable d'avoir plus d'agences que ce que nous avons aujourd'hui, parce que la marque et l'organisation sont un terrain. mérite un réseau encore plus dense et plus ample que ce qu'il a aujourd'hui.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Si vous aviez un conseil à donner à un agent immobilier, quel que soit l'enceinte sous laquelle il travaille, aujourd'hui, pour bien bosser dans l'IMO, qu'est-ce qu'il faut faire ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  D'abord, il faut être bien formé. Moi, je crois que l'essentiel, c'est d'être bien formé, quel que soit le réseau d'ailleurs ou l'orientation que vous ayez choisie. Il faut considérer que c'est un métier à part entière. Donc, il faut l'apprendre, il faut être bien formé. Il faut aimer ça. Moi, ce que je constate quand même, c'est que toutes celles et ceux qui sont passionnés par ce métier sont quand même très impliqués et ont un degré de réussite qui est très supérieur à la moyenne. Et puis ensuite, il faut... Respecter des fondamentaux, notamment dans la qualité de traitement que vous amenez à la clientèle, parce que là vous allez constituer ce qu'on appelle vraiment un fonds de commerce, et c'est ça qui a du sens dans nos entreprises, contrairement à d'autres qui prétendent céder des fonds de commerce qui sont des fonds de commerce artificiels. Quand vous créez une agence immobilière physique, factuelle, vous créez véritablement une clientèle, vous créez un vrai fonds de commerce, et ça vous la créez d'autant plus vite et avec plus de densité et de pérennité que vous êtes un agent immobilier qui fait du travail propre. Donc il faut faire un travail. de qualité. Donc, il ne faut pas souscrire à la précipitation, il ne faut pas paniquer, il faut rester bien ancré sur ses fondamentaux. C'est cela aussi que nous nous attachons à faire avec nos franchisés, leur rappeler qu'être agent immobilier, c'est une implication, c'est une vocation, c'est une vision et que donc, il faut respecter bien ses fondamentaux et surtout, respecter puis aimer les clients.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et vous, Charles-Marie Nackis, vous aimez vos franchisés ? Qu'est-ce qui vous fait vibrer au quotidien aujourd'hui ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Alors, d'abord, moi, je les adore. Vous savez, j'ai considéré que Merci. C'est un vrai privilège d'être président de CentuVintime, parce que c'est un réseau et une marque absolument incroyables. Il y a une relation de confiance qui est installée, si vous voulez, entre nos franchisés et le franchiseur qui est juste exceptionnel. Moi, j'ai des relations de grande qualité avec nos partenaires qui me le rendent bien. Et je crois que c'est ça aussi qui me fait avancer. Je pense que cette marque et cette entreprise-là, elle a un truc que les autres n'ont pas. Alors, ça paraît une évidence quand je le dis comme ça, mais je vous invite à venir le vivre dans nos manifestations, dans nos... dans nos rassemblements. Elle a quelque chose que les autres n'ont pas. Et moi, ça fait 25 ans maintenant que j'y suis. Et 25 ans que je me régale. Et j'adore en particulier être sur le terrain avec nos franchisés parce que c'est là où je me sens le mieux finalement.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Mon dernière question, si vous aviez une baguette magique pour améliorer le marché immobilier ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Moi, je crois que ce marché-là, il n'a pas besoin de baguette magique. Si ce n'est peut-être pour le domaine de la location, dont on n'a pas parlé, mais qui était un marché qui était en berne. C'est probablement ce marché-là. Le marché des promoteurs immobiliers est en train d'être plus ou moins réglé avec l'extension du PTZ, avec le bail réel solidaire, etc. Il y a des dispositifs qui ont été mis en place, les locations intermédiaires, etc. Donc là, il y a des possibilités qui vont redonner de l'oxygène. Je pense que s'il devait y avoir une action un peu magique, c'est plutôt sur le rapport locateur-bailleur. Sur la partie transaction dans l'ancien, Vous l'avez vu, Ariane, ce marché, comme je l'ai toujours dit, il s'autorégule tout seul. On connaît ses composantes, on connaît ses leviers, on sait ce qu'il influence ou pas, et il a cette capacité depuis la nuit des temps à s'autoréguler. C'est ce qu'il a fait, il le fait magistralement, vous le voyez là, entre le prix, les taux d'intérêt, etc. Ce n'est pas le cas de la location, parce que c'est un marché très réglementé, et là, je crois que tout le monde travaille aujourd'hui au statut du bailleur privé. Si j'avais une baguette magique, c'est ce statut-là que je mettrais en œuvre dans les meilleurs délais. Je crois que c'est une urgence du moment.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Dernière question, est-ce que vous ressentez-vous l'inquiétude sur le front politique, la perspective d'une dissolution peut-être à la rentrée ? Est-ce que les Français vous ont fait part de leur stress quant à la situation poétique et sociale ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Non, pas du tout. On ne ressent pas ce risque-là. Paradoxalement, j'ai l'impression qu'ils sont plus attentifs à la situation géopolitique internationale, d'abord parce que c'est celle qui est la plus médiatisée. Et puis vous savez, on a tellement fait porter le chapeau à l'Ukraine quand tout a augmenté, qu'aujourd'hui ils se disent, finalement, si ça augmente, ce n'est pas forcément à cause de la dissolution, mais ça peut être en cause d'une des raisons géopolitiques. Je rappelle que les conséquences géopolitiques pour nos marchés, il n'y a qu'un seul lien de transmission, c'est l'inflation. Le mystique riche chez nous, le diable, c'est l'inflation. D'ailleurs, c'est le diable des économies modernes de manière générale. Vous vous souvenez très bien que quand les taux ont commencé à augmenter à la fin du 1er trimestre 2022, c'est parce que l'inflation a commencé à augmenter, elle est passée de 0,70 à quasiment 6%, si vous voulez. Elle a entraîné avec elle les taux d'intérêt et donc la crispation du marché. Donc nous, on n'a qu'un seul ennemi, c'est celui-là. Je crois que malheureusement, les Français se sont habitués à cette gesticulation politique que nous vivons depuis quelques années maintenant. Je crois qu'ils en ont pris leur partie, ils tracent leur route. Il faudrait par contre qu'il y ait un dispositif fiscal qui soit extrêmement pénalisant, en pénalisant du type... plus-value sur les résidences principales, ça, ce serait de nature à influencer significativement le marché. Mais là, je crois que la gesticulation politique, malheureusement, les Français s'y sont habitués.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Merci beaucoup, Charles Marinakis, président de Century 21 France.

• Charles Marinakis (Century 21)

  Merci, Ariane.