Description

Véronique Bougardier est l’invitée de ce nouvel épisode de Mon Podcast Immo. Au micro d’Ariane Artinian, la fondatrice du cabinet Bougardier explique comment la fiducie sûreté peut permettre à des chefs d’entreprise ou investisseurs immobiliers de lever des fonds à titre personnel… même quand leur patrimoine est logé en SCI. Vous avez toujours pensé qu’un nantissement de parts ne valait rien ? "La fiducie, c’est la reine des sûretés", affirme-t-elle. Et pour cause : "Elle protège le prêteur comme l’emprunteur." Une solution encore peu connue, mais qui pourrait changer la donne dans les montages de financement > 5 M€. À écouter pour comprendre pourquoi vous pouvez emprunter sans hypothéquer, et rester aux commandes de vos sociétés.

🎧 Mon Podcast Immo, le podcast immobilier à écouter sans modération.
📍 Animé par Ariane Artinian et les journalistes de MySweetImmo.
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Transcription

• Mon podcast IMO.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de Mon podcast IMMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Vous avez un patrimoine immobilier réparti dans différentes SCI, vous avez besoin à titre personnel de liquidité. Comment vous y prendre ? Eh bien on pose la question tout de suite à Véronique Bougardier. Bonjour.

• Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)

  Bonjour.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous dirigez le cabinet Bougardier. Aujourd'hui, vous allez nous parler de la fiducie sûreté. Mais avant d'entrer dans les détails, c'est compliqué, ce n'est pas forcément un bon choix finalement d'avoir un patrimoine immobilier uniquement en SCI ?

• Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)

  Alors parfois, ça peut être handicapant d'avoir son patrimoine en SCI parce que lorsque vous avez un besoin de liquidité à titre personnel et que vos biens sont logés dans des SCI, vous ne pouvez pas disposer. Du bien de la SCI, pour votre usage personnel, c'est un abus de biens sociaux. En effet, le bien ne vous appartient pas, il appartient à la SCI. Donc, aucune banque ne prendra en garantie, pour vous faire un financement à titre personnel, ne prendra le bien qui est logé dans la SCI. Vous êtes propriétaire des parts de la dite SCI. Donc, la garantie, vous pouvez l'apporter qu'en donnant les parts de cette SCI. Mais dans la plupart des cas... Vous allez proposer un entissement de part, le banquier ne sera pas du tout intéressé par ce type de garantie qui n'est absolument pas sûre du tout.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et c'est là que vous intervenez avec la fiducie ?

• Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)

  Alors effectivement, la fiducie, dans ce cas, est vraiment la solution idéale parce que pour tout le monde, pour le banquier, pour le prêteur, les parts sociales, vous allez pouvoir les transférer dans un contrat. de fiducie et là, vous allez apporter en garantie au prêteur une véritable sûreté puisque les parts qui seront dans ce contrat, il y aura un fiduciaire qui lui veillera à la bonne exécution du contrat, ce qui va rassurer à 1000% le banquier.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Quels sont les intervenants d'un contrat de fiducie sûreté, Véronique Bougardier ?

• Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)

  Alors les intervenants, il y a trois intervenants. Il y a le constituant qui est l'emprunteur. Il y a le fiduciaire qui lui va être le garant de la bonne exécution du contrat, qui est bien souvent un avocat ou un cabinet d'avocats spécialisé, mais ça peut être aussi un institutionnel, ça peut être une banque, ça peut être une compagnie d'assurance. Et le an dernier, le bénéficiaire de ce contrat qui est le prêteur.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Quand on vient vous voir et que vous estimez que la fiducieuse sûreté est la meilleure solution pour l'emprunteur qui vient vous voir, c'est vous qui trouvez le fiduciaire, comment ça se passe ?

• Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)

  Alors en général, c'est plutôt le bénéficiaire, le banquier qui va avoir son propre fiduciaire. Il pourrait y avoir aussi deux fiduciaires puisqu'il pourrait y avoir le constituant, l'emprunteur, il pourra peut-être aussi même apporter son propre fiduciaire en complément. pour se faire expliquer, etc. Puisqu'aujourd'hui, il y a quand même un moment, même si la fiducie, c'est un contrat de confiance, étymologiquement, c'est ça, les personnes ne sont pas encore assez au fait. Et quand on parle de transfert de propriété dans un contrat de fiducie, ça fait toujours un peu peur au constituant. Il se dit, je vais être dépossédé. Alors qu'au contraire, la fiducie, elle est autant protectrice pour le constituant que pour le bénéficiaire. Pour le bénéficiaire, effectivement, elle est vraiment la reine des sûretés parce qu'il y a un tiers qui est le garant de la bonne exécution du contrat. Donc c'est très important pour le banquier d'avoir ce fiduciaire qui, lui, va bien faire exécuter toutes les clauses du contrat. Mais ce qu'il ne faut pas oublier, c'est que le constituant, il est également très bien protégé parce qu'en cas de défaillance... Donc contrairement à une garantie comme l'hypothèque où s'il y a une défaillance de l'emprunteur, le bien sera mis en vente au montant de la créance et peut-être qu'il ne retrouvera pas la différence de la valeur de son bien à la sortie quand le bien sera mis en vente aux enchères. Dans un contrat de fiducie, les biens, s'ils doivent être mis en vente par le bénéficiaire, ils seront mis en vente à la valeur du marché. Donc dans ce cas-là, on peut constater que le constituant est protégé, on protège également le constituant.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Le profil type des clients qui s'adressent à vous aujourd'hui ?

• Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)

  Alors le profil type, c'est des personnes qui sont bien structurées, qui sont souvent, pour le moment puisqu'on est sur des montages assez élevés, on a des personnes assez bien structurées qui ont des holdings avec différentes sociétés, soit d'exploitation, et des biens qui sont logés dans des sociétés. Alors le profil, c'est qu'ils souhaitent parfois restructurer un petit peu leur... leur patrimoine immobilier, de faire un effet de levier pour faire d'autres investissements. Et dans ce cas-là, ils ne peuvent pas apporter directement le bien en garantie, puisqu'il est logé dans des sociétés, et surtout s'ils veulent faire des investissements à titre personnel, donc dégager des liquidités à titre personnel. Donc directement, ils ne peuvent pas apporter les biens en garantie. Ils mettront, et c'est là où est tout l'intérêt de la fiducie, ils pourront apporter les parts sociales dans le contrat de fiducie, ... Et là, on aura pour le banquier une très belle sûreté, qu'on appelle d'ailleurs la Féducie, la reine des sûretés, car on partira de la valeur des sous-jacents, des immeubles, mais on pourra apporter les parts sociales, ce qui est une vraie innovation quand même dans le domaine du financement aujourd'hui.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous auriez des exemples précis, concrets à nous raconter ? Oui,

• Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)

  tout à fait. Par exemple, vous avez souvent des groupes d'hôtels qui ont bien structuré leur patrimoine et leur activité. Leur activité est logée dans des sociétés, leur patrimoine également. Ils souhaitent acheter d'autres, faire d'autres investissements. Donc ils vont apporter les parts de la holding, apportera les parts des sociétés qui détiennent les murs de certains hôtels. pour obtenir de la trésorerie et faire d'autres investissements pour acheter d'autres murs d'hôtels.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Comment ça se fait que c'est une solution qui est si peu connue du grand public ?

• Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)

  Alors, la fiducie est introduite en 2007. On la pratique assez peu, enfin, depuis quelques années. C'est un contrat de droit français uniquement, mais on a encore très peu de partenaires financiers qui... qui le mettent en pratique. Donc si on n'a pas les banques pour nous financer, c'est difficile de vendre ce type de garantie. Les gens ne sont pas encore très bien informés de ce que peut apporter un contrat de fiducie. C'est mal connu, donc ça peut faire encore un peu peur quand on parle de transfert de propriété. Mais de plus en plus, ça se développe. Alors aujourd'hui, ça se développe bien sur des montants quand même de financement. assez important puisqu'on a des marges, la première marche est environ 5 millions d'euros. Donc 5 millions d'euros doivent représenter 70% du patrimoine puisque c'est à peu près le montant qu'on prête par rapport à la valeur du patrimoine. Mais ça va être de plus en plus à mon avis, étant donné que c'est une belle garantie et que ça ouvre de nouvelles possibilités de financement, ça va se développer assez rapidement maintenant.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Dernière question, combien ça coûte ?

• Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)

  Alors, combien ça coûte, c'est une garantie assez classique pour un financement. Donc le financement, ça ne changera absolument rien au financement. Si on apporte des parts de société dans un contrat de fiducie, ça coûte bien moins cher qu'une hypothèque, puisque c'est à la modique somme de 125 euros d'apporter des titres dans un contrat de fiducie. Et après, en fonction de ce qui va être demandé aux fiduciaires, Il y aura des honoraires de fiduciaires, mais le coût n'est pas si important que ça. Et c'est beaucoup moins cher qu'une inscription hypothécaire.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et ce qu'on retient, c'est que même en apportant ces parts sociales dans un contrat de fiducie,

• Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)

  on reste aux manettes de ces sociétés. Bien sûr, on continue à gérer ces sociétés sans problème.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et on réussit à emprunter.

• Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)

  Et on réussit à emprunter.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Merci beaucoup Véronique Bougardier, la reine du... cabinet Bougardier.

• Véronique Bougardier (Cabinet Bougardier)

  Je vous remercie. Mon podcast immo.