Description

Philippe Cervesi, président de Corum Asset Management, est l’invité de Mon Podcast Immo. « Nos SCPI permettent à près de 140 000 épargnants d’investir simplement dans l’immobilier, en France, en Europe et aux États-Unis, tout en mutualisant les risques », explique t-il au micro d'Ariane Artinian. Dans un contexte de crise, Corum continue à performer avec 6,05 % pour sa SCPI phare en 2024 et une stratégie axée sur les opportunités. Pourquoi investir en 2025 ? Philippe Cervesi partage ses conseils pour un placement à long terme.

Attention : l’investissement en SCPI comporte un risque de perte en capital et les performances passées ne garantissent pas les performances futures.

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Transcription

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo et aujourd'hui on parle SCPI et je reçois Philippe Cervesi. Bonjour.

• Philippe Cervesi (Corum Asset Management)

  Bonjour Ariane.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous êtes président de Corum Asset Management. Vous nous présentez Corum et surtout votre métier ?

• Philippe Cervesi (Corum Asset Management)

  Oui avec plaisir. Corum, c'est une société de gestion qui aujourd'hui a une gamme de 4 SCPI. Corum Origins, lancé en 2012. Corum XL, lancé en 2017. Corum Orion, lancé en 2020. Et la petite dernière, Corum USA, qui a été lancée en 2024. Et le cumul de toutes ces SCPI, ça représente un peu plus de 7 milliards d'euros sous gestion pour Corum Asset Management.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors Corum, ça a été lancé il y a une dizaine d'années avec l'ambiance... de dépoussiérer un petit peu la vision de la SCPI ?

• Philippe Cervesi (Corum Asset Management)

  Alors, c'est vrai que l'idée, c'était d'essayer de dépoussiérer un peu en étant tout d'abord transparent. Donc, ça veut dire qu'on avait la volonté d'expliquer vraiment à nos clients ce qu'on faisait avec beaucoup de transparence, donc en donnant, par exemple, les taux de rendement de nos investissements pour qu'ils comprennent où allait leur épargne. On leur expliquait où étaient les immeubles, qui étaient les locataires, quelles étaient leurs activités, pourquoi est-ce que le locataire avait besoin... d'être là. Et la SCPI, finalement, c'est un placement intéressant pour un épargnant qui a envie de faire de l'immobilier, mais qui n'a pas envie de s'embêter, par exemple, à gérer un locataire dans un appartement parisien ou ailleurs. Et c'est vrai que la SCPI, ça permet de mutualiser, justement, avec d'autres épargnants. Chez Corom, on en a aujourd'hui près de 140 000. Et donc, d'acheter des immeubles partout en Europe, en ce qui nous concerne, même au-delà de l'Europe, maintenant, avec les Etats-Unis. Et donc, de diluer... Duez le risque parce qu'évidemment, ça permet aussi d'être exposé sur plusieurs immeubles avec différents locataires et de percevoir un dividende mensuel chez nous. Donc tous les mois, vous avez, si vous êtes épargné en Corom, un dividende qui tombe sur votre compte et donc d'éviter d'avoir les écueils de l'immobilier en direct.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Le ticket moyen des épargnants chez Corom, c'est combien ?

• Philippe Cervesi (Corum Asset Management)

  Il est assez faible chez nous. On est entre 20 et 25 000 euros, notamment du fait qu'on se concentre uniquement sur les épargnants individuels. On a... n'a pas d'assureur, par exemple, au capital de nos SCPI.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors, j'ai 25 000 euros investis chez vous, c'est quoi mon chèque mensuel ?

• Philippe Cervesi (Corum Asset Management)

  Alors, ça dépend de la formule pour laquelle vous optez. Si je prends notre SCPI la plus importante, qu'on a en origine, lancée en 2012, c'est 6% par an depuis le lancement en 2012. Il y a même eu des années où ça a été un peu plus, et ce sera encore 6%, puisqu'on vient de l'annoncer en 2024, avec une performance de 6,05% sur l'année. 2024. Ça fait pour 25 000 euros ça fera environ 135 euros par mois.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et bien voilà c'est clair et merci pour ces précisions. Alors vos performances 2024, on sort d'une année compliquée dans l'immobilier d'entreprise, vous êtes investi essentiellement en immobilier de commerce, d'entreprise, de bureau.

• Philippe Cervesi (Corum Asset Management)

  Alors on est diversifié, on a du bureau en effet qui doit représenter environ 50% de notre patrimoine, on a du commerce qui est la deuxième grosse classe d'actifs de notre patrimoine, environ 25 à 30% et on a également de l'hôtellerie, on a de la logistique. On a ensuite des actifs plus diversifiés, comme par exemple de l'éducation. On a des écoles, on a de la santé, on a des parkings. On est le plus diversifié possible en typologie d'immeubles et géographiquement.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors néanmoins, on est dans une... une crise de l'immobilier. Les taux ont baissé, mais le contexte est encore très morose. Comment vous vous en êtes sorti ?

• Philippe Cervesi (Corum Asset Management)

  Oui, alors les performances sont bonnes en 2024, avec Coram Origine qui fait 6,05%, et nos deux autres SCPI, Coram XL et Coram Romo, qui font 5,53%, au-delà de leurs objectifs de 5 et 4,5%. Je dirais qu'il y a deux choses qui nous ont permis de générer ces performances. La première, c'est qu'on a continué à collecter dans ce monde. marché là parce que finalement comme vous l'avez dit une hausse des taux et donc une crise de l'immobilier nos étoiles emprunt ce qui fait que les épargnants moins de cash disponible et bien évidemment ils sont moins tournés vers les scp et la grosse difficulté c'est que beaucoup de ces pays n'ont pas beaucoup collecté et là c'est dommage parce qu'on est dans un marché où il ya de très bonnes affaires à faire où il ya moins de concurrence et où finalement avoir de l'argent c'est un peu le nerf de la guerre nous on a eu la chance d'avoir des clients qu'on continue à nous faire confiance ce qui fait qu'on a investi près de 800 millions d'euros en 2024 donc forcément acheter un immeuble en 2024 ça permet de générer plus de performance qu'un immeuble acheté en 2019 par exemple où il y avait un niveau de concurrence beaucoup plus important

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous achetez évidemment moins cher aujourd'hui.

• Philippe Cervesi (Corum Asset Management)

  Exactement. Si je prends nos taux de rendement à l'acquisition, là encore sur Coram Origin, qui est la plus représentative, car la plus importante en volume, elle fait plus de 3 milliards d'euros. Avant 2022, on investissait sur des taux de rendement moyens autour de 7,5% sur Coram Origin. En 2024, le taux de rendement moyen à l'acquisition, c'est 9. 1,3%. Donc c'est vraiment une augmentation quand même sensible.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Aujourd'hui, vous avez une gamme de SCPI investies en France, d'autres en Europe et une dernière aux États-Unis.

• Philippe Cervesi (Corum Asset Management)

  Oui, alors en fait, toutes nos SCPI, de toute façon, sont pan-européennes. Donc elles ont pour certaines des immeubles en France et dans plusieurs pays en Europe. D'autres, il y en a même une comme Cormixel qui n'est pas du tout investie en France, qui est principalement au Royaume-Uni et dans d'autres pays zone euro et hors zone euro. Et on vient de lancer en effet la petite dernière. Corm USA au mois de novembre dernier, qui elle va être investie aux Etats-Unis et qui a fait d'ailleurs sa première acquisition au mois de novembre

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  2024. Dans des conditions bien meilleures que vous auriez pu le faire il y a deux ans.

• Philippe Cervesi (Corum Asset Management)

  Oui, en fait le marché américain est très intéressant, c'est l'idée de lancement de cette SCPI, c'est qu'à la fois on observe un marché qui finalement économiquement se porte plutôt bien, résiste plutôt bien par rapport à la crise qu'on vit actuellement et par rapport à des taux d'emprunt qui sont très élevés aux Etats-Unis. Mais on voit un marché immobilier un peu à tonne, où il y a très très peu de concurrence et donc des prix qui ont très fortement baissé. Et c'est un peu la genèse du lancement de Corom USA et de notre volonté d'y aller, c'est de bénéficier de cette fenêtre d'investissement sur les prix. Et ça se reflète avec notre première acquisition, puisqu'on a pu acheter un immeuble dans le centre de New York, un immeuble de commerce, occupé par CVS, une pharmacie, avec un bail de 15 ans ferme et un rendement de 7%, ce qui aurait été impossible il y a encore deux ans.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous avez déboursé combien pour cette acquisition ?

• Philippe Cervesi (Corum Asset Management)

  17 millions de dollars.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  17 millions de dollars, la même chose il y a deux ou trois ans ?

• Philippe Cervesi (Corum Asset Management)

  Je pense que si on se place en 2021 par exemple, qui était un pic sur le marché américain, l'immeuble aurait plutôt coûté entre 26 et 30 millions de dollars, un taux de rendement autour de 4%.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Donc c'est le moment de faire des emplettes quand on a du capital à investir, et vous vous avez de la collecte, et donc c'est plutôt encourageant.

• Philippe Cervesi (Corum Asset Management)

  Oui, on a bénéficié de la confiance de nos clients. Ça faisait des années, en fait, jusqu'en 2022, qu'on les préparait à ce retournement de marché, qu'on disait, qu'on considérait que, justement, il y avait trop d'argent, que l'argent coûtait très peu cher, vraiment, les taux d'emprunt étaient à moins de 1%, ce qui générait trop de pression sur le marché immobilier et donc des prix trop élevés. C'est ce qui nous a amenés, au cours des dernières années, à limiter la collecte sur plusieurs de nos SCPI, en parfois, finalement, refusant de nouveaux clients, mais en disant... c'est mieux pour protéger votre épargne et pour générer de la performance. À l'inverse, le discours qu'on tenait à chaque fois qu'on les voyait, c'était de dire c'est quand le marché va se retourner et que les taux vont remonter qu'il faudra nous faire confiance parce que là, on fera de bonnes affaires. C'est ce qui s'est passé sur les deux dernières années. Et fort est de constater que nos clients nous ont fait confiance puisqu'on a pu investir depuis la fin de l'année 2022 près de 2 milliards d'euros. Donc vraiment bénéficier des conditions de marché favorables.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors vous avez un épargnant devant vous. Qu'est-ce que vous donnez comme conseils ? ou investir en SCPI pour 2025 et les années qui viennent ?

• Philippe Cervesi (Corum Asset Management)

  Le premier conseil, parce qu'on l'applique, donc je dis en général, oser par non appliquer, c'est de se diversifier. C'est toujours mieux d'avoir plusieurs SCPI. La deuxième, c'est de bien choisir son ou ses gérants. Le premier critère quand on choisit une SCPI, c'est d'avoir confiance dans la société de gestion parce que sur le long terme, c'est elle qui créera de la valeur au sein de la SCPI. Et le troisième élément, c'est de bien regarder la capitalisation, c'est-à-dire la taille de la SCPI. C'est assez facile de faire de la performance quand on a une SCPI qui a une petite capitalisation parce qu'on bénéficie d'un effet lié au délai de jouissance. C'est-à-dire qu'en fait, comme les épargnants ne touchent leur dividende qu'au bout de 4 ou 5 mois, si la SCPI investit plus vite, elle générera de la surperformance. C'est une sorte d'effet de levier sans dette. Mais finalement, cette surperformance est artificielle. Ça va durer un an ou deux ans, le temps que la SCPI grossisse, puis ça va diminuer. A l'inverse, si vous avez une SCPI qui fait 2 milliards ou 3 milliards d'euros... de capitalisation et qui continue à générer de la performance, ça veut dire qu'elle est bien gérée. Et c'est vraiment un critère important.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et alors, sur quel marché se positionner ?

• Philippe Cervesi (Corum Asset Management)

  Essayer de trouver des marchés en bas de cycle, donc où les prix sont assez faibles. J'aurais tendance à dire qu'aujourd'hui, les deux marchés en Europe où on accepte le moins la crise actuelle et où les vendeurs ont du mal à finalement accepter de baisser fortement les prix, c'est la France et l'Allemagne. À l'inverse, il y a des marchés où culturellement, ça a été accepté assez vite. comme le Royaume-Uni, comme l'Irlande, comme les Pays-Bas, comme les États-Unis, mais c'est une culture anglo-saxonne où finalement on accepte de se couper une partie du bras en se disant l'argent que je vais récupérer va me permettre moi aussi de bénéficier de cette fenêtre-là La France et l'Allemagne l'ont peut-être pour l'instant un peu moins intégrée, ça va peut-être changer dans les semaines et les mois qui viennent. Je pense que les volumes vont légèrement remonter, parce qu'on n'a pas eu un gros volume sur les deux dernières années en France et que finalement on a quand même des taux d'intérêt qui devraient continuer à baisser. Mais on reste très en deçà des volumes qu'on a atteints. On a atteint les meilleures années en France, quasiment 30 milliards d'euros d'investissement. On a fait à peine 12 milliards en 2024. Je pense que l'année 2025 sera peut-être... On peut espérer peut-être se rapprocher des 15 milliards, mais je ne pense pas qu'on ira largement au-delà de ça.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Dernière question. Vous avez dit 6% de performance globalement sur vos SCPI en 2024. Les perspectives 2025, vos pronostics ?

• Philippe Cervesi (Corum Asset Management)

  Alors on est au tout début de l'année, mais je suis très très optimiste. On a une très bonne visibilité, on a déjà des transactions à l'acquisition comme à la vente qui sont actées et qui vont se réaliser en 2025. Donc on peut d'ores et déjà dire que l'année... 2025 devrait être au moins aussi bonne que l'année 2024. Et quand je dis ça, je suis assez prudent.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et puis, ce qu'il faut dire aussi, c'est que l'investissement SCPI, c'est un investissement qui s'envisage à long terme et qu'il n'y a pas de garantie de capital ni de performance.

• Philippe Cervesi (Corum Asset Management)

  Tout à fait. Le capital n'est pas garanti. Les performances passées ne présagent pas des performances futures. Et en effet, c'est un marché sur lequel il faut se positionner sur le long terme. C'est de l'immobilier. En général, on recommande un horizon d'investissement supérieur à 8 ans.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Merci beaucoup, Philippe Cervezi. Je rappelle que vous êtes président de Corum Asset Management.

• Philippe Cervesi (Corum Asset Management)

  Merci beaucoup.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Quant à moi, je vous retrouve très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMMO à écouter tous les jours. sur MySweetImmo et sur toutes les plateformes.

• Philippe Cervesi (Corum Asset Management)

  Mon podcast IMMO.