Description

David Brauman est l’invité de ce nouvel épisode de Mon Podcast Immo. Au micro d’Ariane Artinian, il assume : "Ma mission, c’est de sécuriser les Français à travers l’investissement." Fondateur de Brauman & K, il dit tout haut ce que beaucoup pensent tout bas sur l’immobilier neuf, le Pinel, le crédit et l’accession à la propriété.

Vous pensez que le neuf est trop cher ? Que le crédit est inaccessible ? "L’aide à l’accession ne se fait que dans le neuf," martèle-t-il. Et il enchaîne : arrêtons de rêver de l’affaire du siècle et passons à l’action.

Un épisode cash, utile, sans langue de bois.

🎧 Mon Podcast Immo, le podcast immobilier à écouter sans modération.
📍 Animé par Ariane Artinian et les journalistes de MySweetImmo.
🎙️ Produit par le Studio MySweetImmo.
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Transcription

• Mon podcast IMMO.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de Mon podcast Immo, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo et aujourd'hui j'ai le plaisir de recevoir David Broman. Bonjour.

• David Brauman

  Bonjour, très heureux d'être là.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  David, comment je vous présente ? Vous êtes influenceur, instagrammeur ? Spécialiste de l'immobilier et de l'investissement, qui êtes-vous ?

• David Brauman

  David Broman, je travaille dans l'immobilier neuf et je veux faire de la France une nation de propriétaires. Mes influenceurs, ça ferait plaisir à mes filles, mais moi c'est dur. On me présente souvent comme ça, c'est une cata.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  En tout cas, vous avez une grosse communauté et vos vidéos cartonnent.

• David Brauman

  Elles marchent, elles fonctionnent, elles fonctionnent, c'est cool.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Elles fonctionnent parce qu'elles sont authentiques. Et vous ne maniez pas du tout la langue de bois ?

• David Brauman

  Non, elles sont sincères. D'ailleurs, il y a un truc très drôle, c'est que quand on me croise ou qu'on me demande un selfie ou quoi dans la rue, ils me disent « Ah, c'est marrant, t'es comme sur tes vidéos » . Et en fait, ce qui est drôle, c'est que les gens soient étonnés que quelqu'un soit en vrai comme sur les réseaux. Et donc, je pense qu'elles ne fonctionnent que parce qu'elles sont sincères, parce que franchement, tous mes concurrents pourraient dire la même chose. Je n'ai pas inventé un truc incroyable.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  C'est quoi le petit secret qui fonctionne avec vous ?

• David Brauman

  Je pense que le petit secret c'est que j'ai vraiment une vision, c'est pas des blagues. Je suis vraiment mu par ma mission et ma mission c'est de sécuriser les Français à travers l'investissement. Je crois vraiment que les retraites ne seront pas payées et que même si elles le sont, on n'aura pas assez d'argent pour se faire plaisir, ni à soi, ni à ses enfants, ni à ses petits-enfants. Donc en fait moi quand je me réveille le matin, j'ai pas la volonté de vendre un appart, j'ai la volonté de sécuriser un Français. Et donc à partir de ce moment-là, j'ai plus de patates que mes copains. Je ne suis pas meilleur, j'ai plus d'envie.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et puis vous dites des choses que d'autres ne disent pas. Sur le Pinel par exemple, vous avez pris des positions assez tranchées assez tôt.

• David Brauman

  Oui, j'ai dit que le Pinel n'était pas le meilleur des investissements à faire. Et pour autant, je vends de l'immobilier neuf et je suis fier de vendre de l'immobilier neuf et je trouve ça très bien. Mais en effet, le Pinel n'était pas génial. À côté de ça, il n'y avait rien de mieux. Mais par rapport à ce qu'on avait connu, en effet, cette décision du gouvernement n'allait pas aider forcément à relancer le business. D'ailleurs, on le voit, ça n'a pas tellement fonctionné.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors maintenant, avant de parler de votre business, on va voir un peu d'où vous venez. Qu'est-ce qui vous a conduit à l'immobilier avec ce désir de sécuriser les Français pour qu'ils aient un toit pour leur retraite ?

• David Brauman

  Moi, j'ai des affaires aux États-Unis depuis une dizaine d'années. Et il y a quelque chose qui m'a marqué aux Etats-Unis, parce que pour moi, les Etats-Unis, c'était le pays incroyable, etc. Et en fait, pour les auditeurs qui nous écoutent, je suis sûr qu'ils connaissent les Etats-Unis, ils pourront confirmer ce truc-là. Aux Etats-Unis, on voit des personnes âgées, 75, 80 ans, qui font des métiers très très très précaires. Et quand j'ai demandé autour de moi, mais comment c'est possible qu'un vieux comme ça, il ramasse des déchets dans la rue ? Et on m'a dit, mais en fait, il n'a pas de quoi manger. Il n'y a pas de retraite. Et quand je vois tout ce qui se passe ici en France, je pense vraiment que nous non plus, nous n'aurons pas de retraite d'une part, et que même si on en a, elles n'augmenteront jamais aussi vite que l'inflation, etc. Et on n'aura pas assez d'argent pour vivre décemment. Et que le seul truc qu'on a en France, enfin pas le seul, mais un des trucs qu'on a en France qui est incroyable, c'est le crédit. Aujourd'hui en France, quand on a un métier stable, quand on a un CDI, on peut lever un crédit, on peut se protéger. Et je pense qu'il faut créer soi-même sa retraite. C'est de là que ça me vient.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  C'est de là que c'est venu. Mais créer soi-même sa retraite, il y a de plus en plus d'auto-entrepreneurs, d'entrepreneurs en France. C'est compliqué d'accéder au crédit quand on en est là ?

• David Brauman

  Je suis d'accord que d'une part c'est compliqué. Mais je ne sais plus qui disait ça, je crois que c'est Goethe qui disait ça, mais je ne suis même pas sûr. Quand il y a une volonté, il y a un chemin. On peut trouver. Moi le premier, j'ai toujours été, j'ai toujours entrepris. Je n'ai jamais été salarié. Ces 15 dernières années, j'ai toujours entrepris et j'ai toujours réussi à lever de la dette pour acheter des apparts. Et donc n'importe quel entrepreneur ou autant d'entrepreneurs qui gagnent sa vie, en France, il peut accéder au crédit. Plus difficilement, mais il peut. Ce n'est pas un truc qui n'existe pas.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bon, et vous dites ça aujourd'hui. Alors c'est vrai qu'aujourd'hui, les banques rouvrent un peu les robinets du crédit immobilier. Comment on en profite ?

• David Brauman

  Déjà, ma première recommandation, c'est d'aller dans des banques mutualistes, d'aller dans des banques où on peut parler à une vraie personne qui va prendre une décision. J'en cite une, mais il y en a d'autres. Par exemple, le crédit mutuel, le directeur d'agence a ce qu'on appelle une délégation. Et ce qu'il faut, c'est avoir un bon projet. Même si c'est pour acheter un studio pas loin de chez soi et le mettre en locatif, donc pas un truc compliqué, il faut venir. Il faut faire un travail de présentation, il faut faire un PowerPoint, il faut faire le truc et en fait, on va avoir un crédit. On peut aussi passer par des courtiers qui font très bien leur job. Mais en tout cas, ce qui est sûr, c'est que si on n'essaye pas, on ne réussit pas.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bon alors, on essaie de décrocher un crédit et là on se dit, je vais investir dans l'immobilier, je sécurise, je suis propriétaire pour après. à défaut de l'habiter tout de suite ?

• David Brauman

  Alors, les deux. Soit on achète sa résidence principale, il y a pas mal de villes en France, à peu près, je ne sais pas, plus de 300 villes où on peut être propriétaire pour le prix de son loyer. C'est quelque chose d'incroyable que les gens ne savent pas. Moi, je compte sur vous là, pour le faire savoir encore plus. Mais si, par exemple, moi, par exemple, je vais à Paris, on ne peut pas être propriétaire pour le prix de son loyer. Ça n'existe pas.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Voilà, alors c'est quoi vos 300 villes ?

• David Brauman

  Saint-Etienne, Amiens. Angers, Dijon, Le Mans, je vous le dis comme ça de tête, mais quand on est dans une grande ville et qu'on veut rester vivre à Paris et qu'on n'a pas les moyens d'acheter là où on aimerait vivre, ce qui correspond à plein de Français, on achète un investissement.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et alors à Saint-Étienne, par exemple, j'achète quoi ? Du neuf de l'ancien ?

• David Brauman

  Tout dépend d'une part de vos goûts et d'autre part de l'argent que vous avez disponible. Alors souvent j'entends dire le neuf c'est pas charmant, moi j'aime bien les trucs mansardais, etc. Moi aussi j'aime bien les trucs mansardais, sauf que quand on n'a pas d'apport ou quand on n'a pas beaucoup d'argent, d'apport, on a 10% de frais de notaire déjà dans l'ancien, grosso modo. Il faut avoir les 10% d'apport. Dans le neuf, il n'y a pas besoin de cet apport. Donc, oui, c'est plus charmant d'acheter un truc dans l'ancien, mais entre un truc charmant qu'on n'a pas et un truc... un peu moins charmant qu'on peut avoir, pour moi, le choix est vite fait.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Mais c'est aussi parfois un peu plus cher, le neuf ?

• David Brauman

  Pas tellement.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  C'est peut-être une idée reçue ?

• David Brauman

  Non, non, non, c'est pas une idée reçue. Un deux pièces, deux deux pièces ou deux trois pièces dans la même ville, dans la même rue, un truc dans l'ancien, un truc dans le neuf, le neuf est 20% plus cher. Affiché, 20% plus cher. OK, sauf que dans l'ancien, on n'affiche pas les frais de notaire. Et dans le neuf, les frais de notaire, ils sont de moins de 2% quand ils ne sont pas off. faire si on a affiché il suffit il suffirait que se loger que le figaro et que le bon coin affiche les prix avec frais de notaire qu'on serait plus du tout 20% plus cher on serait quasiment au même prix donc ça c'est la première chose et ensuite dans le neuf on a souvent un parking qui a pas dans l'ancien on a des garanties on a des charges plus faibles donc c'est exactement la même chose qu'acheter une voiture neuve ou une voiture d'occas il ya un marché pour les deux ça dépend de ce que vous avez envie et des moyens que vous avez

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Est-ce qu'avec la crise, avec la moindre mise en vente de programmes neufs, les stocks sont à zéro ? Ou alors il y a beaucoup d'invendus et on peut se dire que c'est le moment d'en profiter ?

• David Brauman

  Alors la réponse est oui, deux questions. Alors, il y a de moins en moins de stocks, mais du coup, il n'y a plus du tout d'invendus. C'est-à-dire que c'est très bizarre. il y a Quelqu'un qui lit que l'immobilier n'est à faire en crise, donc il se dit, ah bah super, je vais faire des super affaires. Je vais appeler Kaufmann & Broad, je vais appeler Cogedim, et je vais les braquer et je vais avoir un bien beaucoup moins cher. En fait, non, pas du tout. Parce que, comme il y a moins de stock, les gens se battent pour ces stocks donc il n'y a pas d'offre c'est très difficile d'avoir un bien neuf d'ailleurs je passe le message là si vous avez un bien neuf qui vous plaît n'attendez pas parce qu'il va partir vite et pour autant le secteur est en crise juste parce qu'il n'y a pas de nouvelle mise en chantier Vous avez pigé ou ce n'était pas clair ?

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Je vais me consentir si j'ai pigé. Il reste quand même des invendus sur certains programmes. Et il y a sans doute des coups à faire.

• David Brauman

  Je ne vais pas me faire des copains, mais j'ai l'habitude. Alors, ce n'est pas grave. Un invendu chez un promoteur, c'est un bien qui n'a pas trouvé preneur pendant deux ans. Donc, c'est une merde. Non, mais enfin. Alors oui, est-ce qu'on peut faire des affaires sur un bien qui ne part pas ? Oui, mais je ne suis pas sûr que ce soit une affaire. l'affaire. Vous savez, quand on repense à nos parents ou à nos... oncles ou à nos tantes qui ont fait des x3 des x4 ils n'ont pas fait des affaires quand on leur dit mais tati comment tu as fait x3 sur ta maison à melun elle va dire bah je l'ai acheté au prix du marché un agent immobilier et je cherchais pas à faire une affaire Je cherchais à me loger, quoi. Il y a une phrase que... Vous voyez qui c'est, Christophe Rocancourt ? L'arnaqueur, là, qui a fait plein de trucs, hyper connu, qui est passé à la télé et tout. Et un jour, on l'interroge, on lui dit, mais comment vous réussissiez à arnaquer un type comme ça ? Et il disait, c'est bien simple, dès qu'une personne veut gagner plus que ce que le marché n'offre, elle est candidate à l'arnaque. Donc, en fait, quand toi, t'as envie de payer un bien moins cher que ce que ça ne vaut, tu multiplies par 10 tes chances de te faire arnaquer. Merci. Donc, pourquoi tu vas négocier un invendu qui est là depuis deux ans pour l'avoir à moins cher ? On s'en fout, achète un bien normal. Cherche pas à faire le truc de fou, quoi.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et ça c'est vrai aussi dans l'ancien... C'est vrai dans la vie.

• David Brauman

  Et c'est vrai dans la vie. C'est vrai dans la vie. Si on te dit le marché il offre 5%, un bien normalement rentable c'est 5% de rentable, tu verras que les seuls biens qu'on te proposera à 12% c'est des trucs pourris. à rouber une maison qu'on découpe en plein de petits studios pour faire une coloc. Alors oui, sans le papier, elle est à 12%. Mais si une maison à rouber, ça faisait du 12%, elle ne viendrait pas dans ta boîte mail. Bernard Arnault, Xavier Niel, tous les fonds d'investissement, ils l'auraient acheté.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  et il faut être confiant de ça il ne faut pas oublier ça depuis tout à l'heure on parle du neuf on n'a pas du tout parlé du PTZ dans le neuf quelqu'un qui a envie d'accéder à la propriété qui a du mal à finir les fins de mois qui n'a pas beaucoup d'appui

• David Brauman

  il ne peut le faire que dans le neuf grâce au PTZ, grâce aux frais de notaire réduits, grâce à la TVA réduite. L'aide à l'accession à la propriété ne se fait que dans le neuf. C'est bien simple. Quelqu'un qui a 300 000 euros, quand il a un budget de 300 000 euros pour acheter un appart, il a besoin de 50 ou 60 000 euros d'apport dans l'ancien, il a besoin de quasiment zéro dans le neuf. C'est ce qui fait toute la différence.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et ça, c'est bien de le dire comme ça parce qu'il y a des gens qui se sentent bloqués dans un budget.

• David Brauman

  D'ailleurs, on peut emprunter plus dans le neuf que dans l'ancien. Si vous allez voir un courtier, à même situation, même salaire égal, tout pareil, il va vous dire, « Ben voilà, Coco, dans le neuf, tu peux emprunter ton temps, dans l'ancien, tu peux emprunter ton temps. » Et dans l'ancien, ça sera un peu moins que dans le neuf.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors tiens, disons que j'ai 300 000 euros à investir, c'est quoi le meilleur investissement immobilier aujourd'hui ?

• David Brauman

  D'abord, ce n'est pas très Instagramable, comme on dit. Pour un influenceur immo, je ne vais pas faire beaucoup de vues avec cette réponse, mais l'investissement le mieux, c'est le plus safe. Donc en vérité, si vous avez 300 000 euros... Vous achetez un appart dans une zone que vous connaissez, vous le meublez et vous le mettez à un locataire au prix normal et vous faites vos 5% de rentabilité. Alors c'est moins que le Bitcoin, c'est moins que les Rolex, c'est moins que les sacs Hermès, mais c'est beaucoup plus safe. Et surtout, ce n'est pas de l'argent que vous mettez de votre poche. Et donc, il faut vraiment comprendre ce truc-là. Il n'y a pas, ça n'existe pas l'investissement qui ramène du cash flow positif ou qui fait du 15%.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors moi, j'ai entendu parler de l'investissement para-hôtelier.

• David Brauman

  Oui. Oui, c'est vrai. J'ai fait un peu la moula parce qu'en fait, c'est pas encore très développé et c'est ça qui me permet de faire des chiffres hallucinants. Je ne sais pas si j'ai envie de le dire à mes concurrents, mais l'investissement par hôtelier, c'est quelque chose de très bien, d'extrêmement rentable et beaucoup plus dans le neuf. Mais cette fois, si ça ne vous dérange pas, j'invite les gens qui sont intéressés par ça à me contacter directement.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors allez, il nous reste encore 2-3 minutes pour finir le conseil. que vous donnez à nos auditeurs qui s'intéressent à ce marché du neuf, au grand public, mais aussi aux professionnels, aux agents immobiliers ?

• David Brauman

  J'ai commencé par une punchline. Ta retraite, ce n'est pas dans la rue, c'est dans la pierre. Déjà, il faut arrêter de manifester pour ses retraites, il faut arrêter de changer ses bulletins de vote pour une retraite. Si tu veux être sûr d'avoir une retraite, il faut que tu te la prépares toi-même. Ça, c'est mon message principal. Et ensuite... Une autre chose que je remarque, et notamment beaucoup sur les réseaux sociaux, c'est qu'on cherche des excuses pour ne pas avancer. Le type, avant d'acheter un studio à côté de chez lui, il appelle 40 fiscalistes, il se demande s'il doit faire une holding à Malte ou à Genève. Coco, va le visiter, tu le trouves bien, tu regardes si ça va se louer, tu regardes combien ça coûte ton crédit, et t'y vas. Et t'attends pas. T'attends pas six mois pour faire. Et c'est vraiment aussi simple que ça. L'immobilier, ça existe depuis la nuit des temps. N'écoute pas ceux qui disent que c'est pas bien. Faut y aller, quoi. Juste, faut faire. Faut acter, faut avancer.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Le conseil, c'est on y va, on se lance, un peu comme dans la vie. On passe à l'action et on n'attend pas.

• David Brauman

  Et ne pas oublier un truc, c'est qu'en France, on a une chance incroyable, ce qui n'est pas le cas de plein d'autres pays. En France, il y a un type qui te prête de l'argent qui s'appelle un banquier. Et il y a un autre type que tu ne connais pas qui s'appelle ton locataire qui rembourse ce banquier. Et donc une fois qu'on a compris ça, ce qui s'appelle, si on veut frimer, ça s'appelle l'effet de levier. Mais sinon, on est obligé d'en profiter. Et ce n'est pas grave si ça te coûte de ta poche 200 ou 300 balles, ça t'évitera de faire des restos complètement pourris que tu regrettes deux heures après. Il faut comprendre ce truc-là. C'est le message principal que j'ai à passer à vos auditeurs.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Merci beaucoup David Broman, fondateur de Broman & K. Vous avez pensé à Coffin & Brun en créant la boîte ?

• David Brauman

  Non, j'ai pensé à mon investisseur qui a investi avec moi. Et c'est la première lettre de son nom. Je voulais le mettre dedans, mais comme j'ai un égo trop important, je voulais que moi, il y ait mon nom en entier et que lui, il n'y ait que son initial.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Donc, il y a un monsieur K avec vous.

• David Brauman

  Il y a un monsieur K avec moi qui est un grand financier luxembourgeois.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Votre retraite, à vous, elle se présente comment ?

• David Brauman

  Elle se présente plutôt pas mal, mais j'y travaille beaucoup. Il y a une phrase de Mitterrand qui disait « Il y a toujours une retraite pour ceux qui pensent à la retraite. » Alors voilà, moi je fais partie de cela, mais je ne dors pas sur mes lauriers. Donc, je continue constamment à vouloir acheter des choses pour préparer mes vieux jours.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Merci beaucoup. C'était un plaisir de vous recevoir. Et je vous dis à très vite.

• David Brauman

  À bientôt. Merci.