Description

Patrice Besse est l’invité de ce nouvel épisode de Mon Podcast Immo. Au micro d’Ariane Artinian, le président du groupe éponyme raconte sa passion pour l’immobilier de caractère : « Ce qui m’intéresse, c’est l’histoire, l’architecture et l’environnement ». Vous vous demandez ce qui fait vraiment la valeur d’un lieu ? Pourquoi un petit manoir peut rendre plus heureux qu’un grand appartement parisien ? Pour Patrice Besse, l’essentiel est ailleurs : transmettre un lieu chargé d’histoire plutôt que simplement conclure une vente, partager la culture plutôt que chercher la performance. « Le commerce, ça s’apprend. La culture, c’est une affaire de conviction ».

🎧 Mon Podcast Immo, le podcast immobilier à écouter sans modération.
📍 Animé par Ariane Artinian et les journalistes de MySweetImmo.
🎙️ Produit par le Studio MySweetImmo.
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Transcription

• Mon podcast IMMO.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de Mon podcast IMMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo. Et aujourd'hui, on va parler d'immobilier de caractère et j'ai le plaisir de recevoir Patrice Besse. Bonjour.

• Patrice Besse

  Bonjour.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous dirigez le groupe éponyme Patrice Besse. Vous êtes un... des spécialistes, sinon le spécialiste de l'immobilier de caractère.

• Patrice Besse

  Absolument. Et l'immobilier de caractère, ça inclut une transaction à un euro symbolique jusqu'à une centaine de millions de temps en temps.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Donc, ce n'est pas de l'immobilier de luxe.

• Patrice Besse

  Ce n'est surtout pas de l'immobilier de luxe. En tout cas, ma notion du luxe, c'est pas ce qui brille. Ce n'est pas les yachts sur la côte d'Azur, ce ne sont pas les grosses propriétés de la côte d'Azur les pieds dans l'eau. C'est plutôt euh... Il y a trois mots qui caractérisent le caractère pour moi, c'est l'histoire, l'architecture et l'environnement. Quand on a ces trois mots réunis dans une seule propriété, on possède le luxe.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous avez un exemple concret à nous donner, vous avez dit une propriété de 1 euro à plusieurs millions.

• Patrice Besse

  Je vous livre une anecdote, pendant le confinement, je m'en souviens encore, c'était assez drôle, j'ai eu un matin un de mes richissimes clients. qui était dans son appartement, en 7ème arrondissement, qui fait, je connais, 300 mètres carrés, et qui m'appelle pour discuter, parce qu'il s'ennuyait un peu, il me dit, je m'ennuie chez moi, c'est épouvantable, je suis là avec mes enfants, on tourne en rond, je ne sais pas quoi faire, et vous imaginez que son appartement valait plusieurs millions d'euros, et un quart d'heure après, j'ai un autre de mes clients qui avait un tout petit manoir dans l'Allier, qui vaut quelques centaines de milliers d'euros, et qui me dit, mais je suis heureux, je suis le plus heureux des hommes pourvu que ça dure. pourvu que ça dure. Voilà, donc c'est ça ma notion du luxe.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Donc c'est le plaisir et le beau.

• Patrice Besse

  C'est le plaisir, c'est le beau. Alors le beau c'est subjectif, mais pas tant que ça finalement quand on parle architecture. L'architecture c'est pas quelque chose de subjectif. Et moi j'aime tous les siècles, c'est-à-dire que ma notion de l'architecture ne s'arrête pas au 18ème siècle, il y a souvent des ayatollahs de l'architecture qui disent « moi après le 18ème, plus rien n'existe » . Moi jusqu'au 21ème, il y a des gestes architecturaux qui me plaisent beaucoup. Et je travaille avec certains grands architectes actuels qui me donnent des choses à vendre que je trouve absolument merveilleuses.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors le groupe BESS aujourd'hui, qu'est-ce que ça représente ? On dit groupe, on dit agence, on dit Patrice BESS ?

• Patrice Besse

  On a eu du mal à trouver, maintenant on parle de groupe parce qu'on est un peu nombreux, donc ça représente un peu moins de 200 personnes, ça représente environ 150 personnes sur le terrain et puis tout un staff de soutien. qui est basée essentiellement à Paris. Ce sont 150 personnes qui sont formées en interne parce qu'on a une école de formation en interne. On a eu notre agrément, d'ailleurs il y a peu de temps. Donc on dispense les heures de formation obligatoires à nos conseillers en interne. On a 40 formateurs et j'ai 4 salariés qui s'occupent à plein temps de cette école. Ça c'est une grande particularité. Mais on est obligé de faire ça parce qu'on délivre des formations qu'on ne trouve nulle part ailleurs. Parce qu'on a toutes les formations évidemment sur le métier, les formations juridiques, les formations techniques, ça on pourrait les trouver ailleurs. Mais après ça quand on parle de culture, quand on fait des formations sur l'architecture, quand on fait des formations sur le patrimoine, sur les réglementations liées au patrimoine, il y a très peu de formations qui existent, donc on les a créées, on les délivre nous-mêmes.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Qu'est-ce qui vous a amené à l'immobilier, Patrice Besse ?

• Patrice Besse

  Presque le hasard, parce que moi j'ai fait des études de droit rural et d'économie agricole, donc je voulais être agriculteur, je voulais traire les vaches. Et puis il se trouve que j'ai fait un stage d'été dans une agence de famille que mon grand-père avait montée en 1924, et que de ce stage d'été je n'en suis jamais sorti, parce que ça m'a plu, je me suis pris au jeu. Et que de cette agence familiale, j'ai fait un groupe immobilier un peu plus important, on va dire les choses comme ça.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Elle était où cette agence ?

• Patrice Besse

  Elle était à Brunois, dans l'Essonne, place de la gare. Mon agence d'origine s'appelait l'agence Central Bess. C'est-à-dire que je tenais un petit bureau, et je restais ouvert plus tard que mes concurrents, parce que je voyais les banlieusards qui arrivaient le soir, qui débarquaient des trains et qui s'arrêtaient dans mon bureau pour prendre des renseignements sur des propriétés à vendre. Moi, j'ai tout fait dans l'immobilier. J'ai tenu des bureaux de vente dans le Neuf le week-end. J'ai vendu des sous-sols dans des cités HLM. Les propriétaires bailleurs ne voulaient plus. J'ai vendu des terrains pour des constructeurs de maisons individuelles. Alors, tout ce sur quoi je crache maintenant. Et en tout cas, je l'ai fait et ça m'a bien appris mon métier. Moi, je suis un homme de terrain.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous restez un homme de terrain.

• Patrice Besse

  Je reste un homme de terrain. C'est une grande, grande différence avec... Tous mes concurrents, je sais qu'il ne faut pas dire du mal à mes concurrents, donc je vais essayer...

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Allez-y, allez-y, ils nous écoutent, ils vont peut-être...

• Patrice Besse

  Non, non, je vais essayer de ne pas trop les énerver, mais moi je suis un homme de terrain, c'est-à-dire que je continue à aller voir les propriétés qui nous sont confiées à la vente. Mes collaborateurs sont formés pour ça sur le terrain, donc nous sommes des vrais techniciens, nous connaissons le droit rural, on connaît la chasse, la pêche, le droit de l'eau, on connaît... Les beaux ruraux n'ont pas de secret pour nous. On travaille beaucoup avec les safaires. Enfin bon, on est vraiment baigné dans le tissu local, ça c'est clair.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Qu'est-ce qui vous fait vibrer aujourd'hui de recevoir le coup de fil d'un vendeur qui vous dit venez me voir, j'ai une très belle propriété ?

• Patrice Besse

  En fait, curieusement, moi j'ai vendu tous les plus beaux et les plus gros châteaux de France. Je continue à le faire, je prends beaucoup de plaisir à le faire. Mais j'aime découvrir le... petit patrimoine vernaculaire. Et là, je pense qu'on a une mission importante parce que souvent, les agences qui s'en occupent, ce sont les agences locales, ne savent pas ce qu'elles ont entre les mains. Et quand on arrive à analyser, à décrypter l'intérêt de ce patrimoine, je pense que là, on a un ajout vraiment très important, qu'on contribue à la préservation du patrimoine architectural français. Et ça, c'est une notion importante pour moi.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Est-ce que l'IA peut vous aider aujourd'hui ? Est-ce que vous avez peur de l'IA ?

• Patrice Besse

  Alors, nous, nous sommes très connus pour écrire des textes en bon francois. On écrit bien nos textes, on a des correcteurs, des recorrecteurs. Moi, je les corrige tous derrière aussi. On a tenté l'IA, effectivement, mais l'IA, ça ne marche pas. Ça ne marche pas parce que des textes écrits avec l'IA, on les voit. Et en plus, ils sont tous les mêmes. Alors, ça va certainement évoluer, on va pouvoir faire évoluer tout ça. mais pour l'instant quand j'ai des des confrères qui écrivent avec l'IA, ça se renifle immédiatement. Et puis l'IA n'est pas capable d'aller chercher l'anecdote qui n'est pas forcément écrite, mais qui s'est transmise de bouche à oreille, etc. Donc il y a plein de choses que l'IA ne peut pas encore faire pour l'instant, peut-être plus tard, mais pour l'instant, la plume reste encore importante.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Votre newsletter, justement, elle se démarque de beaucoup d'autres par la longueur. des textes, des annonces qu'on lit avec beaucoup de plaisir.

• Patrice Besse

  Mais oui, c'est un compliment que nous font beaucoup de nos lecteurs, et je ne disais même pas acquéreurs ou vendeurs, mais c'est très important. Moi, je défends le patrimoine sous toutes ses formes. J'aime bien dire que dans notre groupe, on associe le commerce avec la culture, à la culture. Et la culture, le patrimoine, c'est le patrimoine immatériel, c'est le patrimoine bâti, c'est toute forme de patrimoine. C'est d'ailleurs pour ça qu'on a monté un... un coffee shop, un café, même un restaurant maintenant, autour du patrimoine, et qu'on aime bien le patrimoine culinaire aussi, on s'y intéresse aussi, on fait des articles là-dessus.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Le café italien.

• Patrice Besse

  Le bon ristretto italien, j'ai la prétention, mais ce n'est pas la prétention, j'ai la certitude, de vendre le meilleur ristretto de Paris, de servir le meilleur ristretto de Paris. Mais voilà, tout ça fait partie du patrimoine, et moi j'aime bien toutes les formes de patrimoine.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Ce n'était pas un gros mot d'associer commerce et patrimoine, commerce et culture ?

• Patrice Besse

  Non, surtout pas. Quand on le fait de la bonne façon, moi j'ai l'impression de le faire de la bonne façon. Donc non, commerce et culture, les deux vont bien. À tel point que quand j'ai commencé ce métier, j'étais évidemment presque tout seul. Quand j'ai commencé à développer le réseau et que j'ai commencé à recruter des conseillers, je me suis dit, est-ce qu'il faut que je prenne des vendeurs de chez Rangxerox ou est-ce qu'il faut que je prenne des... des gens qui ont fait l'école du Louvre. Et puis j'ai commencé par les vendeurs de chez Rangxerox en me disant que c'était peut-être plus sûr pour mon avenir, et puis ça n'a jamais marché. Et c'est pour ça que j'ai monté cette école de formation, parce que je suis capable d'intégrer des gens qui ont fait l'école du Louvre, et j'en ai un certain nombre chez moi. Et puis il n'y a pas que des gens qui ont fait l'école du Louvre, on a des infirmières au bloc opératoire, on a un ancien poissonnier sur le marché de Quimper, je crois, qui sont des passionnés de patrimoine. qui n'ont aucune notion de commerce. Donc le commerce, ça s'apprend. La culture, quand on ne l'a pas à un certain âge, à mon avis, ça ne s'apprend plus.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et là, ça fait la différence. Vous emportez l'adhésion des clients avec des collaborateurs plus cultivés, entre guillemets.

• Patrice Besse

  Oui, ou en tout cas, qui ont un intérêt très marqué pour ce qu'ils font, ça c'est certain. Nous, on ne parle pas de transaction, on parle de transmission. Déjà, ça fait une grosse différence. Alors, je vois qu'il y a des termes, maintenant, qui sont repris un peu à droite à gauche. Mais la transmission, ça veut dire ce que ça veut dire. Quand on vend quelque chose, on peut le vendre sans savoir ce qu'on vend. Quand on transmet, on transmet un héritage. On transmet un savoir, on transmet une histoire, on transmet tout ça, donc c'est complètement différent.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Votre vision du marché aujourd'hui ?

• Patrice Besse

  Là, je ne vais pas être très aimable avec le concurrent. Il est complètement perturbé par une concurrence... Je vais essayer de trouver des mots un peu plus soft, mais... Une concurrence qui ne cherche qu'à vendre, qui ne cherche qu'à gagner de l'argent. Je ne dis pas qu'elle ne cherche pas à gagner de l'argent, parce que quand on... ça permet de gagner de l'argent, mais ce n'est pas l'ultime but. Et je vois de plus en plus des concurrents qui sont dans les médias, qui vont partout, etc., et qui annoncent des prix complètement délirants et qui faussent complètement le marché. Et comme c'est un micro-marché, c'est un marché très compliqué, très technique, etc., comme les vendeurs écoutent toujours le chant des sirènes plutôt que la réalité des choses, donc en tout cas, il faut un certain nombre de temps pour que ça soit interdit. C'est un marché assez compliqué en ce moment à cause de ça, mais vraiment c'est un phénomène nouveau. Moi je me suis toujours battu avec les agences locales, 85% de nos concurrents sont les agences locales, 15% sont les agences qui font du luxe, qui font du haut de gamme, tous ces mots que je badine mon vocabulaire. Donc quand on se bat contre les agences locales, elles savent ce qu'elles vendent, elles connaissent leur marché, elles annoncent des prix justes. Quand on se bat avec des agences soi-disant internationales qui ont soi-disant une clientèle qui est capable d'acheter n'importe quoi. prix. Les prix sont complètement désorientés, évidemment, vers le haut, et ça fausse le marché.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Mais ça, ça a toujours été le cas ?

• Patrice Besse

  Non, non, non, c'est de plus en plus le cas, parce que maintenant, vous pouvez vous faire un nom très rapidement en passant deux fois dans une émission de télé ou trois fois dans un podcast, et finalement, on vous entend. Et ça suffit pour emporter l'adhésion de certains vendeurs. Alors, il faut un peu de temps pour que tout le monde retombe les pieds sur terre, mais en attendant, ça fait beaucoup de mal. quand il y en a un qui disparaît, il y en a un autre qui apparaît. Donc moi, peu m'importe, je ne veux pas connaître mes concurrents, je trace mon petit bonhomme de chemin, je fais ce que j'ai à faire, je ne dirais pas que j'ai une mission, pas non plus, mais je sais où je veux aller, je sais comment je veux le faire, et je ne dévierai pas de mon chemin.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors où vous voulez aller ? À l'étranger aussi ?

• Patrice Besse

  J'ai très envie d'aller à l'étranger, on commence à y aller, alors on commence naturellement par l'Italie, parce que l'Italie, la France, ce sont deux grands pays de patrimoine et le patrimoine en Italie est encore plus en perdition qu'en France donc il y a beaucoup de choses à faire, on commence à le faire on commence à vendre des beaux palais mais je ne vais pas forcément en Toscane, je ne vais pas forcément dans les coins très prisés j'aime bien les campagnes un peu profondes et on arrive à y amener une clientèle que l'on surprend avec ses propositions et puis on continue par la Grèce, l'Espagne, le Portugal, c'est assez évident pour nous et la deuxième étape qu'on a commencé à entamer. D'ailleurs, c'est plutôt d'aller dans les pays du Nord, parce qu'il y a aussi un patrimoine intéressant. Et puis parce que ces pays du Nord sont naturellement des gens qui sont intéressés par notre patrimoine. Et on a commencé à intéresser des Français par ce qui se passe dans le Nord. On a déjà entamé quelques transactions. C'est assez drôle.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors vous, ça ?

• Patrice Besse

  Petite maison en Finlande, une architecture très simple et justement dans un environnement absolument incroyable, à des prix en plus assez élevés. assez raisonnable. Donc, c'est bien de surprendre la clientèle et de l'amener là où elle ne pensait pas aller. Et là, j'ai l'impression qu'on fait un travail intéressant, qu'on arrive à accomplir ça.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et vous, alors, où est-ce que vous aimez vous poser ?

• Patrice Besse

  J'aime bien le poser partout. En fait, c'est horrible, cette question. Je ne sais pas si je vais l'avoir posée. Mais j'adore me poser en Italie, parce que c'est ma seconde batterie. Mais je suis capable de me poser en Suisse, dans l'architecture vernaculaire. Je suis capable de me poser... n'importe où pour que le patrimoine soit là et pour qu'il y ait un élément à défendre dans le lieu dans lequel on vit.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bon, dernière question, si vous aviez un conseil à donner aujourd'hui à un acquéreur qui veut se faire plaisir avec une propriété de caractère et pas forcément un budget XXL ?

• Patrice Besse

  Non, je dirais que le plus important, ce que c'est plus difficile à préserver, c'est l'environnement. Parce qu'il y a beaucoup de choses qui changent dans le patrimoine, autour du patrimoine bâti. Il faut être très très soucieux de son environnement. Je n'ai rien contre les éoliennes, fondamentalement. Ce n'est pas très bon pour le patrimoine quand vous avez un bâtiment à ce qu'il est classé. Vous avez un champ éolien qui serait en covisibilité dans le monde de vrai port. En vrai, il y a des combats à mener. On a tellement de progrès à faire dans l'architecture contemporaine que...

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Le chantier est grand et on aura l'occasion d'en reparler. Merci en tout cas d'avoir été avec nous. Je rappelle que vous êtes le président du groupe Patrice Besse.

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