Transcription

• Speaker #0

  Mon podcast IMO.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de Mon podcast IMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artignan, fondatrice de My Sweet IMO. Et aujourd'hui, on va voir ensemble comment anticiper sa succession. Et on en parle avec Hugo Baillet, directeur marketing et commercial au sein du cabinet Bougardier. Bonjour.

• Hugo Baillet (Cabinet Bougardier)

  Bonjour Ariane. ces derniers mois une hausse importante des demandes de crédit par des clients qui souhaitent anticiper leur succession exactement on est dans une ambiance aujourd'hui en france où on le sait on a un gouvernement qui cherche 40 milliards d'économies pour le budget 2026 augmenter les droits de succession et donc par conséquent les droits de donation c'est souvent ce que les gouvernements vont choisir parce que c'est le plus simple les morts ne peuvent pas manifester et donc Dans cette perspective de changement des règles budgétaires pour l'année prochaine, on a beaucoup de clients qui aujourd'hui décident d'anticiper pour éviter d'augmenter les frais qui vont toucher leurs héritiers, donc souvent leurs enfants.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Depuis la dissolution, depuis combien de temps ces préoccupations augmentent ?

• Hugo Baillet (Cabinet Bougardier)

  Effectivement, on a déjà senti ça, les prémices l'année dernière avec la dissolution, les changements de gouvernement et les censures des gouvernements successifs. Aujourd'hui, la pression budgétaire est de plus en plus forte et évidemment, il faut réussir à réduire le budget et les dépenses de l'État, mais c'est souvent au détriment de ce type de taxes.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors vous, votre dada, votre spécialité, c'est le crédit hypothécaire. En quoi c'est un levier pour préparer la transmission patrimoniale ?

• Hugo Baillet (Cabinet Bougardier)

  Il faut savoir qu'en France, si vous héritez d'un bien immobilier conséquent, vous allez devoir payer des droits de succession. Aujourd'hui, si vous allez frapper à la porte d'une banque de réseau, une banque de détails que vous avez au coin de la rue, elle ne voudra pas vous financer et donc on se retrouve souvent dans la situation où les héritiers doivent vendre le bien pour payer les droits de succession qui sont à la charge de cet héritage-là. D'une part, on peut anticiper, c'est-à-dire qu'en France, on a le droit de donner 100 000 euros par parent et par enfant qui seront exemptés de ces droits. Et on peut faire ça. tous les 15 ans. On a une sorte de droit de tirage tous les 15 ans. Donc au plus tôt on commence à transmettre une partie du patrimoine, au plus on a le droit à des exemptions de droits de succession. Avec le crédit hypothécaire, on a une chance importante, c'est que d'une part on peut emprunter avec un crédit hypothécaire pour payer les droits de succession, le jour où la succession est venue, mais on peut aussi emprunter pour effectuer une donation à ses héritiers ou à ses enfants. Ça permet de dégager des trésoreries de l'actif immobilier pour pouvoir les transmettre au moment où les enfants en ont le plus besoin. Parce qu'aujourd'hui, avec l'augmentation de l'espérance de vie, moi, mon grand-père est toujours vivant, mon père est retraité. C'est-à-dire que le jour où mon père héritera de mon grand-père, il n'aura pas besoin. Il est propriétaire immobilier, il est à la retraite, il profite de ses vieux jours. j'aurais aimé moi avoir la transmission du patrimoine beaucoup plus tôt pour faire un apport quand j'ai eu besoin d'acheter ou pour financer différents projets. Là aujourd'hui avec une donation on peut faire ça et donc on peut emprunter beaucoup plus tôt pour pouvoir transmettre au moment où les enfants en ont besoin.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Les avantages de la donation par rapport à la succession ?

• Hugo Baillet (Cabinet Bougardier)

  Alors les avantages de la donation c'est justement de pouvoir bénéficier au plus tôt possible et donc le plus de fois dans les conditions actuelles budgétaires tous les 15 ans, de cette exonération de droits et donc de taxes, 100 000 euros par parent, par enfant. C'est-à-dire que si vous avez un couple marié qui a un enfant, ils peuvent lui transmettre 200 000 euros, ce qui n'est quand même pas négligeable, exonéré de taxes. L'autre avantage, c'est que ça crée aussi un passif dans la succession, puisqu'il y a un crédit. Et donc là aussi, pour plus tard, ça pourra aussi baisser... la valeur totale du patrimoine à transmettre.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Mais si tout ne se passe pas comme prévu et que la succession intervient moins de 15 ans après la donation, qu'est-ce qui se passe ?

• Hugo Baillet (Cabinet Bougardier)

  Alors dans ces cas-là, l'exonération de droits reste valable sur la partie qui a été donnée par exemple 5 ans plus tôt et il n'y a pas de nouveau droit de tirage d'exonération sur les droits de succession. Mais comme je le disais, s'il y avait un crédit qui a été fait Pour effectuer ces donations, elles rentrent au passif. Donc la valeur totale du patrimoine transmis, c'est la valeur immobilière par exemple, moins le crédit hypothécaire, et donc les droits de succession 1 restent à charge. sont calculés sur cette partie minorée. Donc on a un avantage fiscal aussi à ce niveau-là.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Les critères d'éligibilité au crédit hypothécaire Hugo Bayet ?

• Hugo Baillet (Cabinet Bougardier)

  Alors, pour être éligible à un prêt hypothécaire, les critères sont extrêmement simples. Il faut être propriétaire d'un bien immobilier situé en France hexagonale ou en Corse d'une valeur minimum de 400 000 euros. Avec un bien de 400 000 euros, par exemple, à Paris ou à Bordeaux ou sur la Côte d'Azur, vous pouvez emprunter jusqu'à 50% de la valeur de ce bien, donc 200 000. Donc si on a un schéma avec deux parents et un enfant, on est au maximum, on peut emprunter et donc créer une dette de 200 000 euros sur l'actif immobilier pour pouvoir transmettre. Et c'est là où il y a un avantage et donc on peut anticiper, c'est que pour obtenir un crédit hypothécaire, on n'a pas besoin de questionnaire de santé, pas besoin d'assurance emprunteur, donc on ouvre les conditions d'éligibilité aux seniors, aux retraités, aux personnes. ayant été victime d'une maladie grave qui se verrait aujourd'hui fermer les portes d'une banque traditionnelle.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Est-ce que le petit bémol du crédit hypothécaire, ce n'est pas le mot hypothèque qui fait toujours un peu peur ?

• Hugo Baillet (Cabinet Bougardier)

  Le mot hypothèque, effectivement, on a régulièrement des clients qui nous disent qu'ils aimeraient ne pas hypothéquer leur résidence principale parce qu'ils ont peur, etc. Il faut remettre de la rationalité et de la réalité. On a tous joué au Monopoly quand on était enfant et quand on n'avait plus d'argent, on hypothéquait une carte et ensuite on n'avait pas le droit de la vendre. Aujourd'hui, en droit français, ce n'est pas parce qu'un bien est hypothéqué que vous n'avez pas le droit de le vendre dans les conditions et au prix que vous souhaitez, pour autant que la vente du bien rembourse la dette que vous avez souscrite. Ça, c'est le premier point. Le deuxième point, c'est que quand vous souscrivez un crédit immobilier, aujourd'hui, vous avez deux types de garanties. Une caution. ou une garantie hypothécaire ou garantie prêteur de deniers. Et on se dit, si ce n'est pas une hypothèque, c'est une caution, c'est plus rassurant. Mais s'il y a des faillances dans le remboursement du crédit, la caution devient une hypothèque sur le bien et la procédure de saisie immobilière est lancée tout autant. Donc, l'hypothèque n'apporte pas plus de risque de perdre son bien s'il y a des faillances de crédit. Dans tous les cas, la solution aboutit à la même conclusion. Donc, il n'y a pas plus de risque avec une hypothèque de prendre son bien qu'avec un crédit classique. Quand on souscrit un crédit, il faut être en capacité de le rembourser et il faut tenir ses mensualités.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  D'où l'importance d'avoir une garantie, quelle qu'elle soit finalement.

• Hugo Baillet (Cabinet Bougardier)

  D'où l'importance pour la banque d'avoir une garantie, mais d'où l'importance aussi pour l'emprunteur, pour celui qui souhaite souscrire à un prêt, de faire appel à des cabinets de courtier comme le cabinet Bougardier, parce que notre expertise est justement de vérifier l'éligibilité du client, de pouvoir présenter et défendre son dossier à la banque, mais surtout... de pouvoir le conseiller, l'accompagner dans la bonne solution de prêt, dans les meilleures conditions, pour qu'il puisse, en tout cas dans la situation personnelle dans laquelle il est, pouvoir souscrire le meilleur prêt pour lui.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Eh bien, ce sera le mot de la fin. Merci beaucoup, Hugo Bayet.

• Hugo Baillet (Cabinet Bougardier)

  Merci, Ariane.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Je rappelle que vous êtes directeur marketing et commercial du cabinet Bougardier. Et je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMO, à écouter tous les jours sur MySuite IMO et sur toutes les plateformes. surtout vous likez, vous partagez vous nous posez des questions vous nous mettez des commentaires et évidemment vous nous laissez des étoiles on adore les 5 étoiles chez My Sweet Timo mon podcast Timo