Description

Emmanuel Chambat, secrétaire général de la FNAIM du Nord, et William Siksik, président de la FNAIM Côte d’Azur, analysent au micro d’Ariane Artinian l’état du marché immobilier en 2024. Dans le Nord, les prix corrigent jusqu’à 20 % en périphérie, mais Lille reste un bastion attractif. Dans le Sud, malgré une chute des ventes, la Côte d’Azur affiche une incroyable résistance : « Ici, les prix ne baissent pas. On manque de produits, et la demande reste forte, » affirme William Siksik.

Alors, est-ce le bon moment pour vendre ou acheter ? « Un projet immobilier, c’est un parcours de vie. L’essentiel, c’est d’être bien accompagné, » conseille Emmanuel Chambat. Un épisode à ne pas manquer pour décrypter les grandes tendances et préparer vos projets de 2025 !

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Transcription

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Mon podcast IMO. Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast Immo, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo. On est au congrès de la FNAIM, au congrès IMMO FNAIM, au Carousel du Louvre et j'ai le plaisir de recevoir deux éminents représentants de la FNAIM. Emmanuel Ausha, bonjour.

• Emmanuel Chambat (FNAIM)

  Bonjour Ariane.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous êtes secrétaire général de la FNAIM, faste président de la FNAIM du Nord.

• Emmanuel Chambat (FNAIM)

  Bien sûr.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  William Siksik, bonjour.

• William Siksik

  Bonjour Ariane.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors vous êtes au bureau exécutif de l'AFNAIM et vous êtes président aujourd'hui de la FNAIM Côte d'Azur.

• William Siksik

  C'est ça.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Je précise vos implantations régionales parce qu'on est là aujourd'hui. Pour faire un état des lieux du marché, on va parler du nord de la France, du sud de la France. Pour commencer, un état des lieux du marché fin 2024, comment elle s'est passée cette année ?

• Emmanuel Chambat (FNAIM)

  L'année 2024, dans le nord, a subi les mêmes contraintes que le marché national. La particularité sur l'île, c'est qu'on a aussi beaucoup d'investisseurs, beaucoup de petites superficies, un marché étudiant assez dynamique. Pour ce marché-là, ça s'est relativement bien tenu. Pour le marché de l'accession à la résidence principale, ça a été plus compliqué parce que bien évidemment, les taux d'intérêt ont rendu un peu plus compliqué l'accès au logement. Une année, on va dire, mitigée, pour laquelle on espère le rebond l'an prochain.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors, est-ce qu'on dit la même chose dans le sud, William ?

• William Siksik

  Dans le sud, c'est un marché un peu plus particulier. On est passé en 10 ans de 18 000 à 33 000 ventes. Et là, sur ces deux dernières années... On est passé de 33 000, 25 000 et cette année on va être à 23 000. Donc un volume des ventes qui a baissé mais qui s'est aujourd'hui stabilisé et des prix par contre qui n'ont à aucun moment baissé. Ça c'est dû à l'attractivité de notre région, un aéroport en centre-ville, mais aussi à des maires courageux qui ont entrepris une rénovation urbaine qui a fait qu'aujourd'hui sur la côte d'Azur, on n'a pas un marché mais des marchés. Par exemple, la clientèle étrangère ne représente que 11% du marché. C'est surtout une clientèle achat-revente, mais aussi une clientèle qui vient des grandes métropoles. Le seul bémol, c'est la clientèle primo-accédant qui, par l'effet de l'augmentation des taux, a été écartée du marché. Et on souffre effectivement d'une pénurie du marché locatif par rapport à l'absence de plan logement. du gouvernement, pas de statut fiscal du bailleur privé. On a fait des propositions très claires à la FNAIM, comme l'APL accédant et de remettre la déduction des intérêts d'antenne.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  En tout cas, dans le sud, au sud, pas de baisse des prix actée sur cette année écoulée. Et dans le nord, comment ça se passe ?

• Emmanuel Chambat (FNAIM)

  Une certaine correction des prix. Bien évidemment, les meilleurs emplacements, le cœur de l'île, du Vieux-Lille, restent étals, mais ne progressent plus. Et plus on s'éloigne de la métropole régionale de l'île, plus en effet les prix ont dû se corriger pour permettre aux acquéreurs de venir se positionner.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et cette correction, elle est de l'ordre de 7 à 8

• Emmanuel Chambat (FNAIM)

  On va trouver de 3 à 5 pour l'ensemble de la métropole lilloise. Et puis, plus on s'éloigne de la métropole lilloise... Plus on va descendre, et on peut aller jusqu'à des 15-20%, il faut savoir que dans le sud du département du Nord, il n'y a pas, on trouvait des prix au mètre carré à 800 euros, 900 euros à l'acquisition, quand on est à 6000 euros en plein cœur de l'île. Vous voyez, donc l'écart est assez significatif, alors qu'avant ces prix de 800 étaient peut-être à 1200, 1400. Donc plus on s'est éloigné de l'île, et l'attractivité de la métropole lilloise, plus il a fallu stimuler le marché, et donc les vendeurs ont été incités à corriger leur prix. pour permettre aux acquéreurs de regagner ce pouvoir d'achat qu'ils avaient perdu par la hausse des taux d'intérêt.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Est-ce que les prix ont suffisamment baissé ? Vous pensez qu'on a atteint un plancher ou pas ?

• Emmanuel Chambat (FNAIM)

  Alors clairement, il paraît difficile, puisque en fait on regarde les ressources et les revenus médians des habitants de la région qui animent le marché, il paraît difficile que ces prix baissent encore. Beaucoup, peut-être ont-ils encore baissé un petit peu pour s'ajuster, mais je pense que la deuxième partie de l'année, on a vu la difficulté n'était pas tant, finalement, juste les taux d'intérêt qui avaient augmenté, mais l'accès au crédit. Alors, pourquoi ? Parce que l'accès au crédit, il faut d'abord que les banques considèrent que celui à qui elles vont prêter soit parfaitement solvable, donc il faut améliorer ses conditions de solvabilité, ça prend un peu de temps, un peu plus d'apports dans les dossiers. Donc ça, c'est plutôt cette deuxième partie-là. On va voir aujourd'hui les acquéreurs. Et puis il y a un réflexe aussi, c'est qu'on sait très bien que les vendeurs ont beaucoup de mal à baisser leur prix. Ça prend beaucoup de temps. Et quand ils ont déjà procédé à une, deux, trois baisses de prix, c'est un petit peu plus compliqué. On va continuer de les inciter à être sur les prix de marché. Si les prix devaient être corrigés à moins 2, moins 3%, Ils devront amener à moins de 3%. Et si c'est un peu plus, il faudra qu'ils fassent l'effort s'ils veulent réellement trouver un acquéreur.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  La dynamique des prix, William, dans le sud, en région PACA, elle va rester comme elle est ou alors on va commencer à avoir des baisses en se disant peut-être que le marché va commencer à corriger seulement maintenant si l'activité économique ne repart pas mieux que ça ? Non,

• William Siksik

  des baisses, je ne prévois pas de baisses. Tout simplement parce qu'on manque de produits. C'est aussi dû au fait qu'on construit pas, voire peu. Le dispositif ZAN, zéro artificialisation nette sur la Côte d'Azur, en est une des premières causes. Et l'absence de délivrance de permis d'être instruite aussi. Donc l'arrêt du Pinel momentané qui durait depuis 38 ans est un mauvais signal. Mais les prix, non, parce qu'on a cette demande qui reste très forte. Donc malheureusement, les prix ne peuvent pas baisser. C'est pour ça d'ailleurs qu'on porte la proposition de notre président fédéral sur la portabilité, la transférabilité des prêts, notamment pour les primes aux Occidentaux.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Quel est le moral de vos adhérents ? dans chacune de vos régions aujourd'hui, avec cette crise quand même qui a plombé en tout cas le nombre de ventes ces derniers mois.

• William Siksik

  La Côte d'Azur, très dynamique. On a une chambre avec 42 administrateurs, on représente pratiquement 650 adhérents. Et c'est vrai qu'il y a ce dynamisme. Ils veulent se former pour être beaucoup plus performants face à la concurrence. Et sur le terrain... On voit des agents immobiliers FMIM, ils sont très heureux de pouvoir conseiller les actifs pour pouvoir se loger.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Donc pas de fermeture cette année dans vos rangs ?

• William Siksik

  On a eu très peu de fermeture. Bien évidemment, c'est compliqué. Et c'est pour ça d'ailleurs que, que ce soit la fédération ou nos chambres, on est là pour aider nos adhérents qui sont en difficulté. La difficulté, elle est souvent qu'on a une mono-activité. Une personne ne fait que de la transaction, mais la plupart n'ont deux voire trois, de l'administration de biens ou syndic de copropriété.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et dans le nord du côté de l'île, le moral des adhérents, il en est où ?

• Emmanuel Chambat (FNAIM)

  Le moral des nordistes en général est toujours combatif, très combatif et très travailleur. Et surtout, bien évidemment, les adhérents de la FNIM, de la Chambre du Nord, qui est une chambre très dynamique, en plein développement. qui a aussi le soutien de la Fédération, c'est important de le savoir. Ça veut dire qu'en effet, l'articulation entre la Fédération et les chambres marche très très bien. La Fédération est venue au soutien des adhérents. Et puis, dans le premier soutien, c'est la formation, la compétence, l'amélioration professionnelle. La Fédération a toujours poussé, et les chambres aussi, et particulièrement Chambre du Nord, qui était la première chambre à créer de la formation professionnelle, à justement améliorer le niveau de nos adhérents. Donc aujourd'hui, ils sont combatifs, ils ont vécu une année difficile. Mais ils sont aussi très résilients. Et comme la valeur travail est une valeur propre fortement à l'identité des adhérents du Nord, ils sont prêts à attaquer 2025 pour rebondir après cette crise.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous avez perdu des adhérents, des agents cette année dans le Nord ?

• Emmanuel Chambat (FNAIM)

  Eh bien relativement peu. Et ça, on pouvait en effet craindre. Et en fait, surtout, on s'aperçoit que les adhérents de la FNIM, finalement, ont eu moins de difficultés que l'ensemble du marché. de l'ensemble des acteurs des agences immobilières et du nombre de cadres professionnels. Alors ce n'est pas juste parce qu'ils ont le logo FNIM qui est un très beau logo et qui est un signe distinctif.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Ça repourrait magnifiquement sur vos vestes.

• Emmanuel Chambat (FNAIM)

  Merci Ariane. Mais c'est surtout parce que quand on adhère à la FNIM, il y a aussi tout un engagement dans une communauté, dans la famille FNIM, dans l'écosystème. On partage des pratiques, des bonnes pratiques. On s'inscrit aussi dans un cercle vertueux de formation, de professionnalisme. Et puis on va le dire aussi, il y a une vraie confraternité, où on permet à chacun, comme le disait tout à l'heure William Tixy, de dire depuis très longtemps à nos confrères, pensez à vous diversifier, vous faites la transaction, faites de l'administration de biens, l'administration de biens, faites de la copropriété, et c'est ce qui permet aussi de ce fait-là aux adhérents FNIM, dans le Nord comme dans le Sud, d'être plus résilients.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Soyez résilients, mais ça se décide la résilience ?

• Emmanuel Chambat (FNAIM)

  Non, c'est une volonté.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  C'est une volonté, ça se travaille. Dernière question pour conclure, qu'est-ce que vous donnez comme conseil aux acquéreurs et aux vendeurs ? Est-ce que c'est le moment de vendre ou j'attends ? Est-ce que je me lance aujourd'hui si je veux acheter, si je peux ou j'attends que les taux peut-être baissent ou pas ?

• William Siksik

  Les taux qui sont stables. Aujourd'hui, on a des taux qui sont stables. Le conseil, c'est l'investissement souvent d'une vie. C'est de passer par un vrai professionnel qui saura vous faire une étude comparative de marché. Nous, sur la Côte d'Azur, on parle chacun de son marché. Sur la Côte d'Azur, je leur conseille d'aller vers des agences labellisées FNIM. Avec des agences, on a un fichier commun qui est le MLS Côte d'Azur. Avec la MEPI, on a la data qui va leur permettre d'avoir une étude comparative de marché. de leur montrer combien ils vaut leur bien, combien ils pourraient se louer, d'avoir une véritable étude juridique, comptable. Et c'est important pour eux, c'est l'investissement d'une vie. Donc, l'investissement d'une vie, ça ne se fait pas en deux minutes et ça se fait avec la digitalisation, parce qu'on a des partenaires qui sont présents au RENT aujourd'hui et qu'on peut saluer, et aussi de l'humain dans nos entreprises.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Merci William et Manuel.

• Emmanuel Chambat (FNAIM)

  Je donnerai juste... C'est le conseil que je donne à tous mes clients. C'est toujours le moment ou d'acheter ou de vendre quand on en a besoin parce que c'est un parcours de vie. Si on doit en effet, si on attend une naissance, si on s'apprête à avoir un projet familial, de nouvelle arrivée, c'est le moment. Alors ce qu'il faut, c'est se faire bien accompagner. Et donc que ce soit au moment d'acheter ou au moment de vendre, l'essentiel c'est de se faire bien accompagner sur la définition de ses besoins, sur ses capacités et puis après sur la connaissance du terrain. Et l'avantage auprès de la FNAIM, C'est que vous avez un adhérent dans chaque commune de France. Et donc ça vous permet de bien connaître le territoire.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Merci à vous deux, Emmanuel Chambas, secrétaire général de l'AFNAIM, vice-président de l'AFNAIM Nord, et William Siksik, président de l'AFNAIM Côte d'Azur et membre du bureau exécutif de l'AFNAIM. Merci.

• Emmanuel Chambat (FNAIM)

  Merci Ariane.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Quant à moi, je vous retrouve très vite pour un nouvel épisode de Mon Podcast IMMO à écouter tous les jours sur MySweetIMMO et sur toutes les plateformes. Mon podcast IMMO.