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Mon podcast IMO.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel Ă©pisode de Mon podcast IMMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artignan, fondatrice de MySweetImmo et aujourd'hui on parle SCPI, investissement immobilier et IA et on en parle avec Mansour Khalifeh. Bonjour.
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Bonjour Ariane.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Vous êtes président de MNK Partners. Et vous lancez aujourd'hui, ces jours-ci, votre première SCPI à destination du grand public.
- Mansour Khalifé (MNK Partners)
Effectivement, nous lançons Reason, la révolution SCPI, par la data.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
C'est la première fois que vous vous adressez au marché des particuliers ?
- Mansour Khalifé (MNK Partners)
Complètement.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Pourquoi ?
- Mansour Khalifé (MNK Partners)
Pour la simple et bonne raison, c'est que nous avons commencé depuis 5 ans maintenant, d'agrément chez MNK Partners, à adresser une clientèle professionnelle avec des fonds de private equity hybrides. qui intègre du rendement. Et dans nos stratégies de gestion, c'est toujours posé la question de savoir comment on arrivait à suivre un cycle, comment nos décisions d'investissement étaient prises. Et on s'est rendu compte qu'il y avait beaucoup de biais cognitifs. Et c'est de là où est née l'idée de la data, l'idée de monter des modèles qui nous permettent aujourd'hui d'aller sur la SCPI de manière très sereine.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Vous vous dites, grâce à toutes ces datas accumulées, Finalement, on va faire profiter le grand public et les épargnants du savoir-faire à destination jusqu'à présent des pros ?
- Mansour Khalifé (MNK Partners)
Oui, quand nous avons assisté au bouleversement du marché des SCPI dès l'été 2023, on s'est dit que c'était le bon moment, parce que nous sommes outillés pour pouvoir apporter la performance que nous avons aujourd'hui, même si rien n'est garanti et que le passé ne présage pas de l'avenir. mais que finalement sur nos fonds professionnels, nous avons des performances parmi les plus hautes du marché. Et on s'est dit qu'on a l'outil pour pouvoir l'apporter au plus grand nombre d'investisseurs.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Votre analyse du marché des CPI à l'époque, elles ont souffert de l'effondrement, des changements de marché, des contrariétés comme vous vous dites. Qu'est-ce que vous allez apporter en plus avec l'IA ?
- Mansour Khalifé (MNK Partners)
Alors oui, nos stratégies d'investissement et de gestion. Chez MNK, ce nourrisse des contrariétés de marché. Nous l'avons prouvé par le passé, par exemple en prenant la décision en juillet 2020 d'investir dans l'hôtellerie au moment où personne ne voulait le faire. Donc on aime bien, on regarde les cycles et dès lors qu'on a un point de cassure dans un cycle, on aime bien finalement commencer à investir du moment où les fondamentaux y sont. Alors que nous apporte l'IA ? L'IA nous apporte la capacité à analyser un nombre infini de data là où l'être humain tout seul ne peut pas le faire. Notre modèle de gestion quantitative agrège aujourd'hui plus de 20 millions de points de données sur trois chapitres, la démographie, la macroéconomie, l'immobilier, sur 360 villes dans le monde, 15 ans d'historique, de data. Et finalement, aucun être humain, quand bien même à une bonne intelligence, ne pourrait agréger toutes ces données, d'autant plus que tous les trimestres, on rajoute un trimestre de data. Donc finalement, l'IA nous permet d'être très rapide. dans l'analyse de cette donnée, de dégager les corrélations pour pouvoir mieux lire les cycles.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Vous avez commencé à alimenter votre méga base de données au moment du Covid.
- Mansour Khalifé (MNK Partners)
Alors, on a commencé l'idée de monter ce modèle quantitatif, effectivement, et née en plein confinement, alors que j'avais des discussions avec certains de nos gérants d'aujourd'hui. Nous avons commencé à chercher de la data, donc tout n'a pas été alimenté pendant le confinement, mais ça s'est fait au fur et à mesure des quatre dernières années. Nous avons renforcé aussi le modèle parce que ce n'est pas juste savoir de la data, il faut savoir la corréler entre elles, il faut savoir lire les résultats, réitérer. Et effectivement, c'est un travail qui dure maintenant depuis 4 ans, mais qui continue.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors aujourd'hui, vous lancez cette SCPI qui s'appelle Rison. C'est raisonnable aujourd'hui d'investir dans une SCPI ?
- Mansour Khalifé (MNK Partners)
Rison, à la base, c'est certes la raison. C'est avant tout le côté de la data. La data est raisonnée. Voilà . Pour nous, est-ce que c'est intéressant ? J'ai envie de dire qu'il est toujours intéressant d'investir non pas dans la SCPI. Je rappellerai que la SCPI n'est pas une classe d'actifs. Certains de mes confrères font cette erreur. Une SCPI n'est pas une classe d'actifs. Une SCPI est un véhicule d'investissement. Donc ça dépend ce qu'on y met. Est-ce qu'il est intéressant d'investir dans l'immobilier via une SCPI aujourd'hui ? Oui, mais ça dépend. Qu'est-ce qu'on y met comme stratégie ? Est-ce que la stratégie est active ? Est-ce qu'elle correspond au cycle d'aujourd'hui ? Est-ce qu'elle est moins thématique ? Donc voilà , c'est plus de cette manière-là que nous trouvons qu'il est intéressant, et toujours intéressant, d'investir dans l'immobilier. Par exemple, aujourd'hui, on a des convictions sur les pays anglo-saxons. commerce, logistique, hôtellerie au Royaume-Uni, et si nous allons sur le marché américain, très ouvert sur le commerce dans le Sunbelt.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Il faut préciser que cette SCPI, elle est diversifiée, elle sera investie à l'international ?
- Mansour Khalifé (MNK Partners)
Vous faites bien de le préciser Ariane. Effectivement, c'est une SCPI dans la catégorie des diversifiés. J'ai envie de dire, une SCPI doit être par nature diversifiée, bien entendu. Allez ! et internationale dans le sens où elle a la capacité d'investir dans tous les pays de l'OCDE dès le premier euro, c'est-à -dire que nous n'avons pas de palier en Europe avant d'aller à l'international. Et elle reste dans tous les cas très agnostique sur les classes d'actifs. Nous pouvons investir dans toutes les typologies de classes d'actifs et même à la limite de l'infra, parce que cette SCPI a bénéficié dans tous les cas de l'ordonnance du 3 juillet 2024, très récente, qui permet d'investir. au SCPI d'investir dans les énergies renouvelables. Donc Rison, dans son ADN, peut investir dans des immeubles physiques, c'est ce qui sera la majorité de son patrimoine, mais aussi dans les énergies renouvelables.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Oui, pour rester sur le jeu de mots de raisonnable, la collecte, vous la voyez raisonnable aussi ?
- Mansour Khalifé (MNK Partners)
Oui, on l'a dit et ça faisait partie des points d'analyse et de sensibilité quand nous préparions Rison. On n'ouvrira pas le robinet de manière infinie. On ne voit pas les opportunités de partout. Il faut savoir qu'un marché a des opportunités, certes, mais pas à tous les endroits, parce que sinon ça devient mainstream. Et qui dit pilotage du cycle, dit aussi pilotage des volumes sur le cycle. Donc on affichera nos volumes de collecte prévisionnels tous les ans, on montrera où est-ce qu'on en est par rapport à ce prévisionnel, et s'il faut les changer, on expliquera pourquoi. Donc oui, pas d'argent ou pas de collecte, finalement, qui n'a pas de bonnes conditions d'investissement in fine.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Votre stratégie, c'est de jouer les retournements de cycles ?
- Mansour Khalifé (MNK Partners)
C'est jouer la contrariété, en fin de compte, de ce qu'on appelle la gestion active chez MNK, et qui n'est pas née qu'avec Reason, qui est née avec le premier fonds chez MNK Partners. La gestion active, c'est avant tout d'essayer autant que faire se peut d'acheter sur un bas de cycle, donc à un moment où le marché s'est retourné, et de sortir sur le haut de cycle. Et c'est pour cela que nos fonds professionnels, on en a quatre, le quatrième a été ouvert récemment. répondre chacun à une stratégie et cela dure depuis 5 ans. Vous voyez que depuis 5 ans, on a défini 4 niveaux de cycles différents et c'est pour cela qu'on aime dans tous les cas, on évite le mainstream et dans la SCPI, il faut adapter cette logique de gestion active parce qu'on a des durations un peu plus longues, 8 à 10 ans, là où sur nos fonds professionnels, on est plus entre 6 et 7 ans. Donc oui. acheter quand le marché va mal et vendre quand il va un peu mieux.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors acheter quand le marché va mal, adosser on va dire à l'IA, est-ce qu'on gomme pas quand même le flair du gérant ou ce qui fait qu'on peut miser ? Est-ce qu'on t'ait gagné beaucoup plus que le marché à l'arrivée ?
- Mansour Khalifé (MNK Partners)
Alors la question est très bonne, il n'est pas question quand on parle de modèle quantitatif, ce n'est pas un modèle de décision, c'est pas un outil, on n'est pas sur les marchés cotés, on est toujours sur un marché qui est non coté. Et je rassure les personnes qui nous écoutent, les personnes chez MNK sont réelles, on n'a pas de robot, donc on n'envoie pas des robots à acheter des immeubles sur le marché. L'outil lui-même, ou cet écosystème de data, nous donne une direction. Je prendrais juste cet exemple que j'aime beaucoup, c'est une analogie par rapport à l'aérien. L'aérien, il y a une centaine d'années, les pilotes n'étaient pas encapsulés dans des cockpits et n'avaient pas des instruments, donc ils naviguaient à vue. Mais il y avait des contraintes là -dessus. Quand la météo allait mal, on n'arrivait pas à prédire la météo, parfois il y avait des accidents, etc. Aujourd'hui, les pilotes ont des instruments, mais il y a toujours des pilotes dans le cockpit. Donc c'est exactement le cas chez nous. On se dote d'outils scientifiques, d'outils qui bénéficient de la dernière technologie. Mais finalement, les décisions sont prises par les gérants que nous sommes. Et sur le terrain, on confronte nos idées sorties du modèle et de l'IA. on les confronte à la réalité du terrain, ce qui nous rend plus intelligents. Ce n'est pas que de l'intelligence artificielle, il y a de l'intelligence humaine, mais couplée à l'intelligence artificielle, ça fait des combos assez intéressants.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et ces outils dont vous parlez, ils ne sont pas généralisés à l'ensemble de Laplace ?
- Mansour Khalifé (MNK Partners)
C'est un outil maison qu'on veut garder bien secrètement, bien entendu. On n'en fait pas un SaaS ou un logiciel de place. On pense, dans tous les cas, on souhaite, c'est un souhait très profond, que Laplace prenne ce virage. C'est pour ça que... Nous avons dit que Reason est la première d'une nouvelle génération, et non pas de sa génération, d'une nouvelle génération de SCPI. Pour la simple et bonne raison, c'est qu'on ne peut plus gérer de manière artisanale. Les cycles sont de plus en plus courts, de plus en plus amples. Donc cela veut dire, c'est une phrase que je répète régulièrement, mais cela veut dire qu'il y a de plus en plus de volatilité. Je donne un exemple, le dernier cycle hôtelier a duré deux ans, le dernier cycle logistique baissier a duré un an et demi. Donc vous voyez, tout ça est très volatil. Quand on investit l'argent des gens, il nous faut le plus possible avoir tous les outils pour éviter de faire des bêtises. Parce que quand on fait des bêtises, c'est eux qui payent, ce n'est pas nous.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Quand vous investissez l'argent des gens, est-ce que vous vous êtes exposé au stress émotionnel ?
- Mansour Khalifé (MNK Partners)
C'est pour cela qu'on a créé cet outil en interne, cet outil quantitatif. C'est pour essuyer ces biais cognitifs. Vous parlez de stress émotionnel. Le premier... Bien entendu, on a tous un stress, on reste des êtres humains. Mais pour avoir des décisions le plus possible sans émotions, de manière très froide, j'ai envie de dire, il faut se référer à des outils qui nous permettent de l'avoir. Et donc, pas de billets de confirmation, pas de billets d'ancrage. Et tous les billets, on essaye de les travailler. C'est le but.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Pour conclure, à qui ça s'adresse ? A quel type d'épargnant ? Et comment on fait pour souscrire ?
- Mansour Khalifé (MNK Partners)
Alors... Ça s'adresse à toute personne qui a envie d'investir de manière moderne dans l'immobilier. On a voulu cette SCPI assez souple, souple à l'entrée, souple dans le fonctionnement. Donc tous les services y sont adossés. Le réinvestissement du dividende, le dividende mensuel, le plan programmé à partir de 1 euro par mois, parce que la valeur de part a été aussi, et merci à cette ordonnance qui nous permet de le faire. La valeur de part a été fixée à 1 euro, ce qui permet dans tous les cas d'offrir cette ACPI au plus grand nombre d'investisseurs. Quand bien même, je garderai un tout petit bain de meule par rapport à ça, on souhaite que la distribution se fasse en B2B, c'est-à -dire via des conseillers en gestion de patrimoine, des conseillers en investissement financier et des familles office, des banques privées aussi, parce que l'investissement est quelque chose qui est assez sérieux, très volatile, beaucoup de réglementation. On ne fait pas de conseil chez MNK Partners. Notre métier, c'est de gérer. On fait que ça et donc on laisse le conseil aux autres intermédiaires de la place.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Merci beaucoup, Monsour Khalifeh. Je rappelle que vous êtes président de MNK Partners.
- Mansour Khalifé (MNK Partners)
Merci Ariane. Mon podcast immo.
