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Mon podcast IMO.
- Baptiste Julien Blandet
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMMO, le podcast qui parle d'IMO en clair et sans blabla. Je suis Baptiste Julien Blandet, journaliste à MySuite IMO et aujourd'hui nous allons parler d'immobilier, bien sûr, mais aussi de solidarité et comment on associe les deux, notamment dans le moment où des gens ont besoin de se loger mais n'ont pas forcément accès au logement et pour ça on va en parler avec... avec Marie-Claire Straub, qui est associée de Gestia Solidaire, qui vient de recevoir le prix du jury au PropTech Sweets Awards. Bonjour.
- Marie-Claire Straub
Bonjour, enchantée.
- Baptiste Julien Blandet
Alors, comment vous avez accueilli le fait de recevoir le prix ?
- Marie-Claire Straub
Du coup, c'est toujours plaisant parce que c'est une reconnaissance et surtout, ça met en avant que c'est possible d'avoir un immobilier qui soit à la fois rentable, côté propriétaire, sécurisé. mais aussi solidaire côté locataire. Donc c'est vraiment, nous, notre envie de faire un système gagnant-gagnant pour tous.
- Baptiste Julien Blandet
On va développer ça alors pour que ceux qui nous écoutent aujourd'hui puissent comprendre c'est quoi votre modèle et comment effectivement, là où on pense qu'on peut ne pas gagner d'argent ou en tout cas de se retrouver dans des grandes difficultés, vous démontrez qu'il n'y en a pas tant que ça. Déjà, comment vous fonctionnez ?
- Marie-Claire Straub
Alors nous, on fonctionne un peu comme une agence classique, mais on va être entre le bailleur social et l'agence classique. Ça veut dire qu'on va favoriser la candidature des personnes d'entre eux, qui peuvent être éligibles des fois sur le logement social, mais non prioritaires parce qu'on sait qu'il y a beaucoup d'attentes, et qui, dans le parc privé, n'arrivent pas non plus à se loger parce qu'ils n'ont pas trois fois le montant du loyer, de CDI ou de garant physique. Donc nous, en tant qu'agence solidaire... Notre objectif, c'est de réconcilier propriétaire et locataire sur ces personnes d'entre eux, en sécurisant complètement contre les loyers impayés, puisque les profils peuvent sembler plus fragiles. Donc nous, on les sécurise complètement contre les impayés. On va aussi faire un audit systématique pour voir ce qui va être plus rentable pour le propriétaire. Et parfois, il va pouvoir louer aussi plus abordable tout en restant aussi rentable grâce à des dispositifs. comme le LocAvantage qui ne sont pas très connus. Et côté locataire, on va prioriser ces dossiers grâce à la garantie Visal notamment qui est sans frais et qui va sécuriser le propriétaire. Et après, ce qui fait qu'il n'a pas besoin de gagner trois fois le montant du loyer, d'avoir de garant physique ou de CDI. Il va pouvoir accéder à un logement au prix du marché ou même en sous, entre 10 et 35 % en moyenne grâce au dispositif qu'on va pouvoir mettre en place.
- Baptiste Julien Blandet
Et avec votre historique, est-ce qu'effectivement, cette population est une population avec le risque que vous avez identifié, les réponses que vous apportez, c'est un risque qui est réel, qui existe, ou bien finalement, il y a beaucoup plus d'a priori que de réalité ?
- Marie-Claire Straub
Alors, effectivement, il y a plus d'a priori que de réalité. Et puis, pour être tout à fait clair, nous, on va s'adresser aux personnes d'entre deux. Aujourd'hui, c'est 8 millions de personnes en France qui sont dans cet entre-deux. Donc, c'est des personnes solvables avec une situation stable. mais qui n'ont pas toutes les garanties demandées habituellement. Donc typiquement, ça peut être des étudiants, mais qui n'ont pas de parents qui peuvent être garants physiques et gagner 4 ou 5 fois le montant du loyer, c'est souvent qu'on demande, mais qui sont en alternance, donc qui ont des revenus. Ça peut être des jeunes actifs en CDD, en intermittence, en CDI avec période d'essai ou en CDI qui ne gagnent pas 3 fois le montant du loyer. ou encore par exemple des familles avec des plus faibles revenus mais qui peuvent couvrir au moins deux à trois fois le montant du loyer et aussi les familles monoparentales. Là par exemple aujourd'hui j'ai fait plusieurs visites à un studio meublé à Paris. J'avais un journaliste indépendant qui n'a pas toutes les feuilles nécessaires et le CDI. Il y avait un intermittent du spectacle en audiovisuel. Donc, qui gagne 2000, 2500 euros en moyenne par mois. Mais comme il est intermittent, ça peut faire peur. On avait une sage femme à Tenon, du coup, qui n'a pas des revenus trois fois et qui va aller en montant du loyer, mais qui doit se situer à proximité de l'hôpital. Sinon, quand elle fait des gardes le soir, c'est compliqué pour elle d'être plus loin en transport. Voilà, donc c'est ce type de profit-là. Ou encore une maman solo, plutôt sur un appartement, un T3 à Hermon, aujourd'hui.
- Baptiste Julien Blandet
Donc... Vous apportez donc des solutions assurancielles quelque part qui permettent de couvrir. Mais est-ce que vous faites aussi un travail de qualification des profils ou peut-être qu'il y a un moment d'échange où vous allez comprendre l'histoire de la personne ? Avoir sa mentalité et par l'expérience peut-être remarquer, effectivement, son salaire ne représente plus que la moitié ou plus de la moitié du loyer. Du coup, pour vous, ça va être un peu hors critère habituel, mais vous allez le faire parce que vous détêtez que cette personne vous démontre qu'elle est sérieuse, qu'elle est fiable, qu'elle ne paraît pas risquée. Oui,
- Marie-Claire Straub
alors en fait, 90% de nos profils sont éligibles à la garantie visale. C'est ce qui va sécuriser le propriétaire. Nous, on s'occupe de tout l'administratif. Donc, à partir du moment où la garantie visale couvre le montant du loyer, on sait qu'on est bien. Après, bien sûr, on va regarder l'antécédent. Si les précédentes quittances de loyer ont bien été payées, on va regarder quand même qu'il y a une situation stable, même si la personne est un taré-mère ou un CDD, mais en tout cas qu'il y a des revenus réguliers. Pour un étudiant, c'est un petit peu différent, mais effectivement, on va regarder, est-ce qu'il y a une alternance à côté ou est-ce qu'il y a des moyens quand même pour payer le loyer, que ce soit les aides de bourse ou quoi que ce soit. Mais c'est vraiment la garantie visale qui va primer dans 90% des cas. Pourquoi ? Parce qu'elle est sans frais pour le locataire et sans frais pour le propriétaire. Du coup, on est aussi une agence moins chère, ça je pourrais y revenir après. Autre chose aussi, c'est que dans les 10% restants Ça va être des gens qui ne sont pas forcément éligibles à la garantie visuelle parce que des fois, ils gagnent trop ou ils ont plus de 30 ans. Donc, quand on a plus de 30 ans, c'est un peu plus restrictif. Donc, par exemple, pour les mamans solo, elles peuvent gagner 2500 euros, avoir un seul salaire, mais elles ont besoin d'un T3 et c'est compliqué, par exemple, en région parisienne, en région lyonnaise ou autour des grandes métropoles. Donc, dans ce cas-là, on va se servir des garanties loyers impayés inversés. Donc, ils, certes, sont à la charge du locataire. Généralement, c'est 2 à 3 % du montant du loyer, mais qui vont leur permettre d'accéder à ce logement. Après, bien sûr, dans ce cas-là, on fait en sorte que le loyer soit un petit peu moins cher pour que, du coup, la garantie qui est prise par le locataire ne soit pas un poids supplémentaire pour lui.
- Baptiste Julien Blandet
Vous écoutez, on peut se dire que peut-être parfois les critères qui sont appliqués dans un marché classique, est-ce qu'ils ne sont pas un peu hors marché, justement ? C'est-à-dire que... la probabilité de pouvoir revenir toutes les pièces qui sont demandées, c'est compliqué et que ça met beaucoup trop de gens de côté. Alors après, c'est très bien pour vous, mais est-ce que finalement, il n'y a pas un problème de gestion des dossiers et d'exigence de preuves ?
- Marie-Claire Straub
Oui, alors c'est bien pour nous. Oui et non, parce que de toute façon, il y a 8 millions de personnes, donc il y a de quoi faire. Il n'y a pas de souci si d'autres agences veulent le faire également. Parce que les millions,
- Baptiste Julien Blandet
c'est un gros chiffre quand même.
- Marie-Claire Straub
Oui, exactement. Effectivement, en fait, ce qui est assez étonnant, C'est qu'aujourd'hui, on est dans une société où il y a quand même de moins en moins de CDI. Autour des grandes villes, il y a une tension locative qui fait que, de toute façon, gagner trois fois le montant du loyer, ça devient compliqué. On a aussi le logement social où, comme je disais tout à l'heure, des fois, en tant que travailleur, on peut être effectivement éligible, mais il y a tellement d'attentes qu'on ne sera pas prioritaire quand on travaille. Et effectivement, nous, on s'est dit, pourquoi pas s'appuyer sur ce... marché privé, puisqu'aujourd'hui, justement, il y a plus de 8 millions de logements sur ce marché privé. Et on sait qu'il faut sécuriser derrière, mais il y a les garanties qui existent. Donc, la garantie visuelle, c'est Action Logement qui est derrière. Donc, c'est 1% logement, voilà, cotisé par les entreprises. Donc, autant s'en servir. Mais il n'y a que 50% des propriétaires aujourd'hui qui le connaissent. Et même dans ceux qui le connaissent, en fait, il peut y avoir des a priori, comme vous avez dit. Et c'est vrai que je n'y suis pas revenue tout à l'heure, mais... Nous, aujourd'hui, par exemple, dans notre agence, on a en moyenne entre 2 et 4 % d'impayés. C'est exactement la même chose que dans une agence classique. Par contre, quand il y a un impayé, il n'y a pas de franchise et tout est remboursé immédiatement. C'est-à-dire que dans une agence classique, si le propriétaire n'a pas pris de garantie loyer impayé, il faut mettre en place des procédures, il n'est pas remboursé tout de suite. là en fait Tout est garanti à partir du premier euro d'impayé. Et généralement, d'ailleurs, même dans les impayés qu'on a, c'est plus conjoncturel. Ça dure un, deux, trois mois maximum. Nous, le maximum qu'on a eu, c'est deux cas de plus d'un an. Mais il y a 36 mois garanti. Donc, voilà, il n'y a aucun souci. Donc, c'est même encore plus sécurisé, on va dire, qu'une garantie classique où si on n'a pas vu l'alinéa et qu'on passe mal et qu'on est dans les filets, parfois, on peut avoir une mauvaise surprise.
- Baptiste Julien Blandet
Tout à l'heure, vous parliez de LocAvantage, un dispositif qui récompense les propriétaires qui sont moins gourmands en loyer, qui acceptent de limiter, mais du coup, ils vont avoir un avantage fiscal pour les récompenser ou les motiver. Là aussi, ça peut être une philosophie de dire la progression. La progression systématique, les niveaux élevés des loyers actuels, finalement, est-ce qu'on ne peut pas redevenir raisonnable et garder tout de même une rentabilité, même en ayant un loyer raisonnable ? C'est un peu ça aussi derrière ce que j'entends.
- Marie-Claire Straub
Oui, c'est-à-dire qu'aujourd'hui, un propriétaire qui veut peut-être avancer avec nous, la première chose qu'on lui fait, on voit si c'est aligné bien sûr, mais on va lui faire un audit. On va regarder location nue, location meublée et loc'avantage. il y a plusieurs niveaux en lock avantage, qu'est-ce qui va être le plus avantageux pour lui ? Ça ne veut pas dire qu'on exclut les autres parce qu'il peut y avoir d'autres projets. Par exemple, sur Paris, un petit studio en meublé, ça va correspondre à une demande. Il y a l'encadrement des loyers aussi qui fait qu'on ne va pas aller au-delà d'une certaine hauteur, même si on essaie toujours un petit peu de voir comment le baisser avec le propriétaire. Mais quand on fait l'audit, on se rend compte que dans 90 % des cas, le lock avantage est plus avantageux. que la location nue, et généralement aussi rentable, voire plus rentable parce qu'il y a moins de turnover et moins de dégradation qu'une location meublée. Sauf qu'on en parle très peu souvent, qu'il y a eu aussi pendant longtemps sur le meublé, toute cette philosophie que grâce à l'amortissement, c'était le meilleur choix possible. Là, les gens commencent à en revenir, on voit qu'il y a eu des changements. qui sont en train d'être discutés sur la loi de finances 2026 pour un peu plus s'équilibrer aussi avec la location nue. Donc nous, quel que soit le dispositif, à partir du moment où il y a 8 millions de personnes allogées, c'est très bien, mais on va quand même leur montrer qu'il y a le lock avantage. Et quand ils vont regarder, s'ils voient que c'est aussi rentable, voire même des fois plus rentable, ils vont se dire pourquoi ne pas passer par là, effectivement, pour louer plus abordable. Et moi, j'ai la compensation en réduction d'impôt. Pour rappel, le log avantage, généralement le premier niveau va être 10% en dessous du marché et on va avoir une réduction d'impôt de 15% sur les revenus locatifs. Donc qu'on soit dans l'ancien ou dans le neuf, enfin voilà, sous tout type de logement, à partir du moment où on est sur un DPE ou moins. En log 2, c'est 35%. Et il y a même du LOC3, avec des associations jusqu'à 65% de réduction d'impôt. Donc à chaque fois, le loyer est un peu plus bas. C'est normal, mais il y a la compensation derrière.
- Baptiste Julien Blandet
Quelqu'un qui nous écoute, qui se dit, j'ai envie de creuser le sujet, où qu'il soit en France, peut-on vous prendre contact ? Ou bien vous avez une implantation qui est encore assez géocalisée ?
- Marie-Claire Straub
Alors, c'est vrai que notre siège est à Lyon. donc on est bien développé en région Rhône-Alpes moi je suis basée en Ile-de-France donc on est bien basé aussi en Ile-de-France mais depuis un an en fait on travaille avec un partenaire pour pouvoir répondre sur la partie visite et état des lieux sur toute la France donc aujourd'hui on a la troisième ville, on va dire ex aequo c'est Marseille et Lille, on en a aussi sur Toulouse, là on a une quarantaine de logements qui arrivent sur Bordeaux et on en avait déjà actuellement en doutes. sur Nantes, sur Rennes, sur Strasbourg. Et même aujourd'hui, c'est une nouveauté, on en a aussi, pas forcément dans les grandes villes, mais il y a aussi un souci de logement, même dans les petites villes où il y a très peu de logements en location et très peu de logements sociaux. Donc quand on n'est pas propriétaire ou quand on n'hérite pas, soit malheureusement on va déménager en ville pour trouver un travail, mais c'est dommage pour garder aussi en ruralité. les logements. Donc on en a aussi de plus en plus en réalité.
- Baptiste Julien Blandet
Donc on peut contacter sur le site internet, en fonction du statut que l'on a. Alors, vous parliez d'implantation, c'est un agent qui a envie de basculer, vous suivre dans votre aventure, il peut aussi venir vous voir pour venir vous dire, tiens, moi je suis dans cette zone-là, ça me dirait de développer une activité avec vous.
- Marie-Claire Straub
Alors carrément, effectivement. Donc voilà, sur Lyon et Paris. mais aussi sur les autres régions en indépendant. Donc, il n'y aura pas forcément d'agence physique, mais en tout cas, des personnes indépendantes qui veulent soit faire une franchise, soit se dire, je peux vous aider à ce moment-là sur cette région avec grand plaisir.
- Baptiste Julien Blandet
Vous les formez, vous leur expliquez tous les outils et après, ils vous représentent et ils agissent. Très bien.
- Marie-Claire Straub
Et on est présent aussi, j'ai oublié de le dire. dans les départements d'outre-mer, donc en Martinique, Guadeloupe, Réunion, enfin voilà.
- Baptiste Julien Blandet
Tout le territoire français dans sa pluralité, sa diversité. Eh bien, merci beaucoup, Marie-Claire Straud. Vous êtes associée, je le rappelle, de Gestia Solidaire. Et encore bravo pour votre prix du jury au PropTech Sweets Awards.
- Marie-Claire Straub
Merci.
- Baptiste Julien Blandet
Quant à nous, on se retrouve très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMO à écouter tous les jours sur MySweetImo et sur toutes les plateformes. Si cet épisode vous a plu, vous likez, vous commentez, vous partagez et vous pouvez même en parler autour de vous. Et bien sûr, vous pouvez nous laisser des étoiles. On adore les 5 étoiles chez MySweetImmo.
- Marie-Claire Straub
Mon podcast Imo.
