- Michael Benchabat
Mon podcast IMO.
- Ariane Artinian
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, journaliste, fondatrice de MySweetImmo. Et aujourd'hui, j'ai le plaisir de retrouver Michael Benchabat, le patron, fondateur, CEO, président de MeilleursBiens.
- Michael Benchabat
Quelle belle présentation, merci Ariane.
- Ariane Artinian
Michael, tu nous rappelles, meilleur bien ton métier ?
- Michael Benchabat
Bien sûr, je dirige un réseau de mandataires immobiliers qui s'adresse essentiellement à des professionnels de l'immobilier déjà aguerris à ce métier.
- Ariane Artinian
Un réseau de mandataires immobiliers, ça veut dire combien de mandataires ? Tu en es où dans ton développement ?
- Michael Benchabat
Ça veut dire qu'on est à un peu plus de 400 agents mandataires en France, dans les dom-toms également. On commence à avoir des équipes sympas. dans les dom-toms, notamment en Martinique, en Guadeloupe et à La Réunion.
- Ariane Artinian
Et le point commun de ces équipes, ce sont tous des pros aguerris qui font le choix à un moment de te rejoindre.
- Michael Benchabat
Absolument, ils font le choix de nous rejoindre parce que notre modèle est un modèle qui est plutôt équitable d'un point de vue rémunération, c'est-à-dire que nous reversons 100% des commissions à nos agents mandataires expérimentés grâce à un abonnement mensuel, des annonces à la carte. et un petit forfait lorsqu'il réalise une vente, ce qui fait quand même un modèle ultra rentable pour les bons professionnels et entrepreneurs de l'immobilier.
- Ariane Artinian
Bon, imaginons que je vienne faire une vente avec, je ne sais pas, moi j'ai 100 000 euros d'honoraires, une grosse vente, 100 000 euros d'honoraires pour moi, agent immobilier, meilleur bien, qu'est-ce qui me reste à la sortie ?
- Michael Benchabat
Sur 100 000 euros hors taxes, il va te rester 80... 19 000, là où il te resterait 50 000 dans une agence, au mieux, si tu avais fait l'entrée et la sortie de ce bien, et au mieux, il te resterait 70 000 si tu étais dans un réseau traditionnel.
- Ariane Artinian
Bon, alors comme je ne suis pas agent immobilier, ça ne risque pas de m'arriver, mais ce qu'on comprend, c'est que l'agent immobilier qui bosse avec toi, il verse un abonnement mensuel et puis il récupère moyennant un tout. petit forfait prélevé sur sa vente à la sortie, quasi 100% des honoraires.
- Michael Benchabat
Absolument, c'est exactement ça. C'est-à-dire qu'il paye un abonnement mensuel pour bénéficier de toute notre suite d'outils digitaux qui est extrêmement complète et très centralisée. On en reparlera très certainement. Et puis derrière, il a la souplesse et la flexibilité de choisir les portails sur lesquels il va souhaiter diffuser ses biens en fonction de leur typologie. Et puis lorsqu'il fait une vente, il récupère la quasi-intégralité des honoraires de son travail.
- Ariane Artinian
Et ça, ça ne fonctionne que parce que ce sont des pros aguerris ?
- Michael Benchabat
Alors oui, honnêtement, on ne forme pas des personnes qui souhaitent se reconvertir. On a tous débuté un jour, évidemment, mais notre modèle est avant tout adressé à des professionnels confirmés parce qu'on ne forme pas, on ne va pas coacher, manager, encadrer. Les vrais patrons chez nous, ce sont nos propres agents qui sont eux-mêmes leurs patrons.
- Ariane Artinian
Donc ils viennent d'où, ceux qui arrivent chez toi ?
- Michael Benchabat
Ils viennent d'un peu partout. Ils viennent aussi bien d'agences immobilières que de réseaux demandataires. On a même aussi une typologie d'agents un peu plus récemment. Ce sont des agents immobiliers qui rendent leur carte T et qui en finissent avec ce modèle qui est... hyper onéreux et qui est assez compliqué actuellement. Et c'est la raison pour laquelle on a de plus en plus d'agents immobiliers qui étaient, encore une fois, détenteurs de leur propre carteté, qui rendent cette carteté et qui intègrent meilleur bien en tant qu'agents mandataires indépendants. Et ça leur va bien parce que ça leur donne beaucoup de souplesse, beaucoup de liberté, beaucoup de flexibilité, et puis surtout des coûts de fonctionnement qui sont divisés par trois, voire même par quatre. J'ai de nombreux patrons d'agences qui me disaient, le 1er du mois, quoi qu'il arrive, il fallait que je débourse 5 000 euros. Là où aujourd'hui, en fonctionnant dans notre réseau, ils ont un abonnement mensuel à 199 euros pour les outils, qui sont hyper complets, hyper centralisés. Et après, ils diffusent leurs biens sur les portails qu'ils souhaitent et en fonction des biens qu'ils ont.
- Ariane Artinian
Michael, ta vision à toi de l'agent immobilier demain, après-demain ?
- Michael Benchabat
Ça va être un agent augmenté, augmenté par l'IA, parce que je ne pense pas que l'IA va remplacer totalement l'agent, mais en revanche, ça va l'augmenter considérablement, on le voit déjà. Et en revanche, je pense que... Ceux qui vont se faire remplacer, ce seront les agents immobiliers d'une ancienne génération et qui n'ont tout simplement pas voulu prendre le train de cette intelligence artificielle pour les augmenter, les accélérer sur le terrain et leur donner encore plus de temps dédié à leurs clients.
- Ariane Artinian
Est-ce que la crise dans laquelle on est favorise cette évolution ?
- Michael Benchabat
Clairement, les agents qui eux utilisent de l'IA... peuvent se libérer beaucoup de temps pour d'autres choses, pour se former à d'autres choses, pour passer davantage de temps avec leurs clients sur le terrain. Et puis, ça leur apporte une vraie expertise supplémentaire à celle qu'ils ont déjà. Et je pense que nous n'en sommes qu'au début parce que les usages sont en train de beaucoup évoluer. Aussi bien... de la part des professionnels, mais également de la part des clients qui eux aussi prennent en main tous ces outils. Ils arrivent en rendez-vous hyper informés et leur mode de recherche évolue aussi. Il y a de plus en plus d'agents qui vont rechercher directement sur une IA pour demander et décrire leur projet de recherche. Donc ça arrive et ça se fait de plus en plus. On en rencontre de plus en plus, donc oui, tout est en train d'évoluer, aussi bien pour les professionnels que pour leurs clients.
- Ariane Artinian
Est-ce que demain, il y aura toujours une place pour l'agent immobilier, où tout va se passer sur l'IA ? Est-ce que Claude ne va pas être à même demain, non seulement de trouver le bien, et pourquoi pas de faire la transaction en blockchain ou autre ?
- Michael Benchabat
Je pense que l'agent immobilier a encore de beaux jours devant lui, parce que ça reste quand même quelque chose de... De très important et puis de rentrer dans un projet de vie à plusieurs centaines de milliers voire millions d'euros, de déléguer ça totalement à une IA, je pense qu'on n'y est pas encore. Mais en revanche, on s'inscrit davantage dans l'IA pour des conseils, pour donner quelques tips sur les biens, sur le secteur, sur les choses à regarder, etc. Mais de là à ce que l'IA fasse l'intégralité de la transaction, je ne pense pas que ce soit pour demain.
- Ariane Artinian
Chez Meilleur Bien, ça fait un moment que tu mets des couches d'IA sur la plateforme. C'est quoi les prochaines tendances ? Et toi, au quotidien, tes tips pour travailler avec l'IA ?
- Michael Benchabat
Une des dernières couches que nous avons rajoutées, c'est qu'on a intégré la création de vidéos qui se fait directement depuis. depuis des photos d'un bien, en sélectionnant simplement la typologie de vidéos, le style, la musique, etc. Les tips, c'est qu'aujourd'hui, les IA permettent aux agents de faire énormément de tâches répétitives et assez rébarbatives. Ça leur permet d'automatiser tout ça, ça leur permet de les accélérer sur tout ça. Et je pense... Je recommande en tout cas à tous les professionnels de l'immobilier de ne pas être réfractaires à tous ces outils. Il faut les prendre en main. Il faut apprendre à s'en servir. Et on n'en est même plus à l'IA générative, on en est à l'IA agentique. Et c'est elle qui va pouvoir décupler les forces commerciales et administratives au sein d'une agence sans décupler la masse salariale. Mais ça, il faut être OK pour... pour prendre du temps, pour se former, pour apprendre et mettre ce type d'outils en place au sein de son organisation. Ça demande de l'adaptation, mais si vous ne le faites pas, vous serez dépassé et remplacé par ceux qui le feront.
- Ariane Artinian
Tiens, j'ai une question. Je suis agent immobilier, je veux devenir mandataire. Si je demande à l'IA quel réseau choisir, qu'est-ce qu'il va me donner comme point à éplucher ? Avant de choisir le bon réseau ?
- Michael Benchabat
En fait, il va déjà te demander où tu en es de ton expérience, si tu es en reconversion ou pas. Il va te demander si tu as des appétences pour développer une équipe ou pas. Et puis en fonction de tout ça, il va être capable de t'orienter soit sur un réseau traditionnel qui propose du MLM, soit sur un réseau type meilleur bien qui lui récompense les producteurs. qui sont dans le concret et non pas dans l'hypothétique revenu passif qui est souvent mis en avant.
- Ariane Artinian
Bon alors je vais venir travailler chez Meilleur. Bien, c'est quoi les steps à passer ? J'appelle Michael, je m'envoie mon CV.
- Michael Benchabat
En fait, il faut déjà, on a une prise de contact qui est faite avec un de nous au bureau, de façon à ce qu'on s'assure que tu aies déjà une certaine expérience, que tu ne sois pas dépendant de ton agence ou de ton réseau pour générer tes affaires, que tu sois quelqu'un d'autonome, indépendant, et que tu aies un véritable esprit d'entrepreneur, parce qu'il ne suffit pas d'être bon pour être chez Meilleur Bien. Encore faut-il être dans un véritable esprit d'entrepreneuriat. Parce que quand j'ai parfois, moi ou un de mes collègues, un agent qui nous dit « moi je ne veux pas payer pour travailler » ou alors « toutes mes annonces sont gratuites » , ça c'est déjà disqualifiant direct parce que c'est quelqu'un qui n'a pas réellement compris le budget qu'il met en ne payant pas mensuellement. Il ne considère pas en fait le prélèvement de ses rétrocommissions et il ne comprend pas que ce qui lui semble être gratuit est un mot qui lui coûte extrêmement cher quand il fait les comptes en fin d'année.
- Ariane Artinian
Ça veut dire que tu recales beaucoup de candidats qui n'ont pas le bon mindset ?
- Michael Benchabat
Oui, clairement, parce qu'il ne suffit pas encore d'être bon pour être chez Meilleur Bien, il faut être bon et avoir la notion d'investissement. Parce que ceux qui ne veulent rien investir ne peuvent pas espérer gagner plus de sous. Parce qu'il y en a beaucoup qui préfèrent ne rien payer mensuellement, mais qui préfèrent être prélevés lorsqu'ils font une vente. Je pense que c'est une question de confiance. Et puis, quand on sait qu'on est capable de produire un certain volume de chiffre d'affaires, eh bien, il y a de simples calculs mathématiques à faire et qui donnent de suite. Le coût et le gain potentiel. De nombreux agents ne savent pas les faire et donc quand on explique rapidement à ces agents et qu'ils le comprennent, tant mieux, s'ils ne le comprennent pas, on ne va pas être capable de leur refaire leur éducation mathématique.
- Ariane Artinian
J'ai passé quelques années dans un réseau autre et je me dis tiens pourquoi pas meilleur bien, je me sens mûre, armée pour le 100% et l'abonnement dont tu parles. C'est quoi le... le montant moyen des honoraires que je dois faire avant de prétendre revenir là ?
- Michael Benchabat
En fait, le coût moyen, il est entre l'abonnement et certaines diffusions, va être entre 350 et 400 euros par mois. Et après, en fait, les calculs sont relativement simples. Pour un agent mandataire qui, en moyenne, fait entre 50 et 60 000 euros, on voit bien que s'il est dans un réseau où il reverse 30 %, ça fait un... Ça fait à peu près 18 000 euros. Donc si on est sur une moyenne d'un agent qui fait environ 60 000 euros par an et qu'il reverse 30 %, ça fait déjà 18 000 euros de coût de fonctionnement à l'année, qu'il va imaginer être gratuit. Mais si on met en parallèle le coût de fonctionnement chez Meilleur Bien, qui va être autour de 4 000 ou 5 000 euros, on voit bien que déjà sur un chiffre d'affaires de 60 000 euros, il y a un manque à gagner qui peut être de 14 000 euros.
- Ariane Artinian
Voilà, c'est très clair.
- Michael Benchabat
C'est ça.
- Ariane Artinian
Merci beaucoup, Michael Benchabat. Je rappelle que tu es président de MeilleursBiens.
- Michael Benchabat
C'est bien ça. Merci, Ariane, encore pour cette invitation.
- Ariane Artinian
Et à très bientôt pour un nouvel épisode de Mon Podcast Imo. À écouter tous les jours sur MySweetImmoet sur toutes les plateformes. Surtout, vous likez, vous vous abonnez, vous nous posez des questions et vous nous laissez des étoiles. N'oubliez pas, on adore les 5 étoiles chez MySweetImmo.
- Michael Benchabat
Mon Podcast Imo.
