Transcription

• Thibault de Saint-Vincent (Barnes)

  Mon podcast IMO.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de Mon Podcast IMMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, journaliste, fondatrice de My Sweet IMO. Et aujourd'hui, on va parler des destinations préférées des ultra-riches. Et pour cela, j'ai le plaisir de recevoir Thibaut de Saint-Vincent, président de Barnes. Bonjour.

• Thibault de Saint-Vincent (Barnes)

  Bonjour.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous venez de publier l'édition 2026 du Barnes City Index. Cette année, le classement nous réserve quelques surprises. Mais alors, avant d'entrer dans le détail, j'aimerais que vous nous posez le décor. Quand on parle d'ultra-riches, on parle de qui ?

• Thibault de Saint-Vincent (Barnes)

  Alors nous, c'est une étude qu'on fait chaque année depuis maintenant dix ans, qui s'appelle le Barnes Global Property Handbook, et qui étudie le comportement des UHNWI et... Les VHNWI, c'est une nouvelle classification qui a été faite pour les VHNWI 30 millions de dollars et plus de patrimoine et les VHNWI 5 millions de dollars et plus de patrimoine. Donc c'est une population qui ne cesse de croître. Les VHNWI sont 510 000 en 2025. Ils étaient 77 000 en 2005. Donc ils ont multiplié par 7. En 20 ans, c'est donc une population qui est intéressante à étudier car en fait ils sont un peu les leaders du marché de l'immobilier de prestige. Ils vont nous montrer la voie en allant s'installer il y a 20 ans à Lisbonne, en ouvrant la voie aujourd'hui sur l'Italie et l'Espagne depuis 3-4 ans, en migrant de New York à la Floride, de la Californie à la Floride. Donc tous ces phénomènes aujourd'hui avec le développement qu'on ressent très fort en Amérique du Sud, Latin America, tous ces phénomènes sont anticipés par cette population et donc elle nous donne un peu le sens du marché. Chaque année, la population des entrepreneurs au sein de ces ultra-riches, donc de ce qu'on appelle les self-made men, ne cesse de croître. Lorsqu'on a commencé l'étude, on était à, je crois, il y a une dizaine d'années, à peu près à 60. d'entrepreneurs parmi les UHNWI. Aujourd'hui, on est à 72 %. Donc, c'est une vraie population effectivement d'entrepreneurs de famille qui ont des entreprises familiales. Alors, sans venir greffer à ça puisqu'il ne compose que 70 %, je dirais le top 50 des 5 000. Plus grandes entreprises type Amazon, Google, Apple, etc. Toutes ces entreprises où finalement le top 50 de ces entreprises sont des gens extrêmement fortunés. On peut dire que le top 10 sont tous des milliardaires. Et sans que ce soit des entreprises familiales, on peut estimer qu'à ce niveau-là d'entreprise qui représente des fortunes colossales. Comparable à des fortunes de pays, on a effectivement des gens qui vont faire partie de cette population.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Pourquoi avoir ouvert cette année cette nouvelle catégorie de « very ultra rich » ?

• Thibault de Saint-Vincent (Barnes)

  Oui, les « very high net worth individuals » , c'est parce qu'effectivement, autrefois, on pouvait dire que les HNWI, qui étaient les « high net worth individuals » , À partir de 1 million de dollars, représentaient effectivement des gens très fortunés. Aujourd'hui, avec l'inflation, avec le jeu de l'inflation qui quand même a pris des proportions particulièrement importantes, finalement 1 million de dollars c'est le prix d'un 75 m² à Paris ou le prix... d'un studio à Saint-Barthes et encore un studio sans vue mère. Donc du coup, effectivement, peut-on encore dire que ce sont des gens très fortunés. Donc c'est vrai qu'on va catégoriser finalement, on va rehausser à cause de l'inflation à partir de 5 millions de dollars.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Cette population que vous étudiez à la loupe, en quoi est-ce qu'elle achète différemment de ce qu'elle faisait, disons, il y a 5 ou 10 ans ?

• Thibault de Saint-Vincent (Barnes)

  Oui, alors chaque année, si vous voulez, on rentre assez profondément dans le comportement. Comment se comportent-ils ? Qu'est-ce qui va guider leur choix ? Et cette année, ce qui est ressorti de manière évidente sur un sondage qu'on a fait auprès de tous les bureaux, auprès de beaucoup de clients, c'est cette quête de sens. Donc nos clients, maintenant, cette population est en quête de sens. Alors qu'est-ce que ça veut dire, quête de sens ? Ça veut dire qu'ils ont des priorités. Dans leur choix de destination pour vivre ou pour séjourner pendant les vacances, quelles sont ses priorités ? Qualité de vie, l'éducation, la transmission, la liberté, une fiscalité contrôlée, et puis la durabilité, la sécurité aussi. Donc en fait, si on résumait même à trois mots, c'est que je dirais les trois principaux, qualité de vie, sécurité et fiscalité. Et finalement, quand vous avez des villes qui vont attirer cette clientèle, comme Madrid, comme Dubaï, comme Miami, vous y retrouvez une fiscalité attrayante, une grande sécurité et une qualité de vie avec des très bonnes expériences. En fait, ils sont à la recherche d'expériences, de gastronomie, mais également de qualitatifs dans les spectacles, dans ce qu'on va leur offrir. Et c'est vrai que du coup, des villes... qui a été toujours en tête du classement, comme Hong Kong, New York ou Londres, se retrouvent aujourd'hui un peu relégués en deuxième partie du classement. Alors je ne dirais pas non plus au fin fond du classement, puisqu'on a New York qui est en septième position du Barn City Index, Londres qui est passé en onzième, donc il n'est même plus dans le top ten, et Hong Kong qui est passé autour de la vingtième place. Pourquoi ? Parce qu'ils ne se sont pas forcément remis en cause. Alors ça reste des villes bien placées. C'est des fondamentaux, c'est des villes extrêmement, c'est des valeurs sûres, on va dire, mais qui ont été dépassées par d'autres villes qui se sont remises en question.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors justement, quelles sont-elles ces villes préférées des ultra-riches aujourd'hui ?

• Thibault de Saint-Vincent (Barnes)

  Alors donc chaque année dans cette étude, on sort ce qu'on appelle le Barn City Index, qui sont les 50 villes les plus recherchées par cette clientèle fortunée sur la base de trois critères. Donc on investit dans une ville pour des questions. pratiques parce qu'il y a de bonnes universités, de bonnes écoles, de bons moyens de communication, pour des questions, je dirais, affectives, liées à l'affectif, parce qu'il y a une culture, une architecture de qualité et enfin pour des questions financières parce qu'il y a la possibilité d'avoir des bons retours sur investissement et des bons et de faire des potentiels plus-values. Donc basé sur ces trois critères, on sort chaque année donc les 50 villes les plus recherchées. Le phénomène de cette année, c'est que que ressortent dans ces villes des lieux de villégiature où on y vit à l'année. Donc les lieux de villégiature vivre à l'année, comme Mallorca, comme Marbella, comme Aspen, comme les Hamptons, toutes ces villes qui étaient autrefois des destinations de vacances, deviennent des villes où on va s'installer à l'année. Donc ça, c'est un grand phénomène. qui était déjà un peu sous-jacent il y a 5-6 ans, mais qui a vraiment pris de l'essor pendant et après la pandémie. Finalement, beaucoup de personnes ont appris à travailler à distance, ont appris donc à être mobiles, et à partir de là, se sont dit, et surtout parmi la population jeune, finalement, on a le choix aujourd'hui, on n'est pas obligé, il y a vraiment une mentalité qui a évolué, on n'est pas obligé de vivre et mourir là où on est né. ... Et finalement, on a la terre comme territoire, le globe comme territoire et on peut finalement comparer et choisir les endroits où vous allez réunir la qualité de vie, la fiscalité pour pouvoir entreprendre et également la sécurité. Parce que vous n'avez pas aujourd'hui dans beaucoup de lieux pour personnes fortunées, vous ne fermez pas les maisons, vous ne fermez pas les appartements. et vous ne fermez parfois pas les voitures. Donc c'est vrai que c'est des choses, malheureusement, c'est un luxe qu'on n'a plus aujourd'hui dans certaines villes anciennes, on va dire. Et donc c'est vrai que c'est ce qui a fait à la fois l'explosion des lieux de villégiature à l'année et puis dans le top 5 de ce top 50, nous avons en tête Madrid pour la deuxième année consécutive. Milan numéro 2. Et rien que si on s'arrête sur ces deux-là, c'est très significatif puisqu'il y a eu aujourd'hui un fort attrait de l'Espagne et de l'Italie. Dans ce top 50, on a 4 villes espagnoles, 4 villes italiennes contre une ville française qui reste Paris. C'est-à-dire que la clientèle internationale du monde entier peut acheter son pied-à-terre à Paris. mais elle ne va pas s'installer à Toulouse, à Lyon ou Bordeaux ou à Lille, alors qu'elle va s'installer à Venise, à Florence ou à Rome. Donc c'est intéressant de voir que finalement l'Espagne et l'Italie ont réussi cette attractivité. pas seulement au niveau de la capitale, mais au niveau de nombreuses villes. Donc voilà, ça c'est les grands gagnants, on va dire, de cette année et des dernières années. Ensuite, numéro 3, vous avez Dubaï, qui était numéro 1 il y a 3 ans, donc qui conserve une place dans le podium, qui effectivement s'est adapté à cette population et aux besoins de cette clientèle, avec, je dirais, énormément d'immeubles et d'appartements qui offrent... tous les services d'un 5 étoiles. Aujourd'hui, on s'installe à Dubaï en instantané, je dirais, et on a un appartement qui est meublé, qui offre un spa, tous les services de gym, une salle de cinéma commune, différents restaurants, etc. Et ça, c'est le principe même de tous ces immeubles, c'est qu'ils sont vraiment adaptés à euh à cette population qui veut avancer, qui veut travailler, qui ne veut pas se perdre de temps à acheter des meubles, à s'occuper de trouver une femme de ménage, etc. Tout ça est compris et ça permet effectivement d'avoir une grande liberté.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  J'aimerais qu'on revienne sur Paris. Vous dites que certaines grandes fortunes songent à quitter la France. Comment ça se manifeste concrètement ? Comment est-ce que vous l'expliquez, vous, ce désamour ?

• Thibault de Saint-Vincent (Barnes)

  Alors Paris, je reprends juste le palmarès. Donc on avait en 1, Madrid, 2, Milan, 3, donc Dubaï, 4, Miami, 5, Marbella. Donc ça, c'est pour le top 5. Et 6e, Paris. Alors Paris, effectivement, pour la deuxième année consécutive, est à la 6e place. Paris a... Nous avons fait, nous chez Barnes, et globalement le marché à Paris s'est bien porté en 2025 par rapport à 2023 et 2024. Il faut se rappeler qu'en 2023, on avait fait une année d'abord exceptionnelle en 2022. Et en 2023, on a souffert d'une hausse brutale des taux qui sont passés de 1 à 5%. et ça nous a fait effectivement un arrêt fort des transactions puisque en 2023 par rapport à 2022, on a eu une baisse de l'ordre de 20% et à nouveau 15% de baisse des transactions chez Barnes entre 2024 et 2025. Et là, ce qui est intéressant, c'est qu'il y a eu une reprise, 22% de hausse des transactions entre 2025 et 2024. du marché. Donc pourquoi ? Principalement parce que les taux sont redevenus à un niveau raisonnable autour de 3%. Maintenant, ça n'empêche pas que si on regarde à la loupe, il y a effectivement à nouveau... Alors, ce n'est pas un phénomène nouveau. C'est un phénomène qui a démarré en 1981. Mais c'est un phénomène qu'on voit depuis des décennies et qu'on a vu en 2012, qu'on a vu... En 2015, donc, il y a eu régulièrement, il y a des Français qui s'expatrient, des Français fortunés qui s'expatrient pour justement aller dans ces destinations plus accueillantes. Donc là, il y a beaucoup d'incertitudes qui pèsent sur le sujet politique et le sujet fiscal. Aujourd'hui, on a compris qu'il y a certains pays qui ont fait le choix d'adapter leur politique pour attirer des investisseurs. Aujourd'hui, tout le monde est unanime pour dire que le Portugal n'est plus le même qui était au bord de la faillite il y a dix ans, n'est plus du tout le même dix ans plus tard grâce à des politiques fiscales, que l'Italie a attiré tous ses investisseurs, que l'Espagne avec la Bécam Tax, avec un impôt flat tax à 24% attire les gens du monde entier, que les gens passent de New York où ils payent plus que 55% d'impôts. pour la Floride où ils payent moins de 30%. Donc tout ça fait que finalement, ces États-là se portent finalement très bien avec des impôts faibles parce que finalement, ils attirent des investisseurs. Donc la politique de ne cesser d'augmenter les impôts finalement n'est pas forcément aujourd'hui, en 2025, quelque chose de très moderne et pas forcément le meilleur choix. Et c'est vrai que nous, parmi notre clientèle, on a aujourd'hui plusieurs dizaines de personnes qui envisagent de partir ou qui sont déjà parties en Italie, en Espagne, en Israël, aux États-Unis et dans quelques autres pays.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  À l'échelon mondial, comment elle réagit, votre clientèle, au contexte international, aux déclarations de Trump, par exemple ?

• Thibault de Saint-Vincent (Barnes)

  Alors c'est vrai que, en fait, C'est vrai que c'est un peu une crise qui chasse l'autre, une guerre qui chasse l'autre, une déclaration qui chasse l'autre. Donc on était encore dans la guerre en Ukraine, puis après il y a la guerre en Israël, et là on enlève Maduro, et puis maintenant le Groenland. Alors je dirais que, comme on dit souvent, trop d'impôts tuent l'impôt, trop d'informations tuent l'information. Beaucoup de nos clients ne regardent plus les informations, pour vous dire. Et je dois dire qu'on se demande d'ailleurs si on ne nous met pas le projecteur sur le Groenland pour qu'on ne voit pas autre chose. Vous savez, aujourd'hui, plus personne n'est dupe sur ces informations plus ou moins importantes, etc. Donc, est-ce qu'on n'est pas en train de nous occuper avec ce Groenland ? certains ont intérêt à la guerre parce qu'on sait souvent que les gouvernements qui encouragent la guerre, c'est parce qu'ils sont un peu en danger, donc ça leur permet de rester sur place. Je pense que Zelensky, effectivement, qui est sur place depuis toujours, et vous savez que la première clientèle du sud de la France est devenue aujourd'hui les Ukrainiens, qui ont remplacé les Russes, évidemment, qui ne peuvent plus acheter. donc c'est vrai que On a un regard, nous, dans l'immobilier un petit peu différent parce qu'on voit qu'il y a des intérêts forts économiquement derrière. D'ailleurs, ça se reflète dans le Barnes Global Property Handbook, puisque les fameux UHNWI, qui étaient 30% nord-américains il y a 10 ans, sont aujourd'hui à 40% nord-américains. Donc je dirais, à qui profite le crime ? Toutes ces crises, finalement, c'est un peu toujours la même chose. Aujourd'hui, il y a énormément de fortune qui est passée de l'Europe à l'Amérique du Nord, aux États-Unis. Donc, est-ce que tout ça, ce n'est pas un jeu de compétition et de concurrence économique où on utilise les guerres et, je dirais, un petit peu tous ces phénomènes à des fins purement de compétition entre pays ?

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  En tout cas, ça ne les empêche pas d'avancer dans leur projet.

• Thibault de Saint-Vincent (Barnes)

  C'est vrai que, comme on le disait, 70% des UHNWI sont des entrepreneurs. Le principe même de l'entrepreneur, c'est qu'il s'adapte. Vous savez, dans nos clients, on a beaucoup de Libanais. Comme vous le savez, les Libanais ont énormément souffert avec multiples guerres, multiples crises économiques. Donc, ils sont justement un exemple de cette résilience, de pouvoir s'adapter. Ils vivent aujourd'hui en grande partie. Ailleurs qu'au Liban, et je pense que c'est un peu le principe même de cette population, c'est qu'elle regarde les infos non pas pour s'affoler, mais pour prendre les décisions qui s'imposent par rapport à la protection de sa famille, par rapport à des visions de long terme. Aujourd'hui, je vois quand j'écoute mes clients, on vit dans l'incertitude. Et donc, qu'est-ce qu'on apprend à ces enfants aujourd'hui ? Finalement, c'est à être mobile. Autrefois, effectivement, comme on le disait tout à l'heure, vous êtes né à Paris, vous allez y développer vos affaires et y mourir. Non, aujourd'hui, on est tous des Libanais en puissance, c'est-à-dire qu'effectivement, ceux qui s'en sont sortis sont ceux qui ont été mobiles et prêts à s'adapter. Et donc, il faut effectivement savoir s'adapter. Aujourd'hui, la France, c'est vrai que quand on circule, quand nous, on est présent dans 22 pays, c'est vrai que parfois, je reviens de certains pays où je vois tellement d'investissements, tellement de positivité, que quand je reviens ici, où je vois qu'on boit du noir, c'est vrai que de temps en temps, je me dis que c'est vraiment triste parce qu'il y a certains pays qui vont de l'avant et d'autres qui sont un peu en voie de sous-développement. Donc, c'est vrai qu'il faut se remettre en question. Et puis peut-être juste, comme pour des entrepreneurs, voir où ça marche et se dire qu'est-ce qu'il faut qu'on fasse. Peut-être s'inspirer des pays qui marchent pour qu'est-ce qu'on peut faire pour que nous, ça revienne dans le bon sens.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Merci beaucoup Thibault de Saint-Vincent. Je rappelle que vous êtes président de Barnes. On aurait pu vous écouter encore un long moment. Un grand merci pour cet échange qui fait du bien.

• Thibault de Saint-Vincent (Barnes)

  Merci beaucoup.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Quant à nous, on se retrouve très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMO, à écouter tous les jours sur MySuite IMO et sur toutes les plateformes. Surtout, vous continuez à vous abonner, à liker, à partager, à commenter. Et évidemment, vous nous laissez des étoiles. Vous le savez bien maintenant, on adore les 5 étoiles chez MySweetImmo. Mon Podcast ImmO.