Yann Darwin (Greenbull) : "Entreprendre Dubai et réussir dans l'immobilier" #964 | Mon Podcast Immo, le podcast immobilier by MySweetImmo

Description

Yann Darwin est l’invité de ce nouvel épisode de Mon Podcast Immo. Au micro d’Ariane Artinian, il raconte son parcours d’ex-pompier devenu entrepreneur et vice-président du groupe Greenbull à Dubaï. Vous vous demandez si investir à Dubaï est une bonne idée ? "On ne peut pas griller un feu rouge deux fois", avertit-il : ici, ça file droit… et ça rapporte. Flip immobilier, villas de luxe, co-investissement via la plateforme InvestDubaï : "On achète, on rénove, on revend — avec des rendements nets visés de 15 %." Quels quartiers cibler ? Quelles erreurs éviter ? Faut-il tout planifier ou foncer ? Un épisode sur les vraies opportunités et les pièges à éviter.

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Transcription

Speaker
Mon podcast IMO.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMO, votre rendez-vous avec celles et ceux qui font l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo et aujourd'hui je vous propose un aller simple pour Dubaï avec Yann Darwin. Bonjour.
Yann Darwin
Bonjour, bienvenue, enfin merci de m'accueillir plutôt.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Bienvenue à vous. Vous êtes investisseur, entrepreneur, fondateur du groupe Greenbull, ancien pompier aussi.
Yann Darwin
Oui, parcours bizarre. Oui,
Ariane Artinian (MySweetImmo)
vous allez nous raconter votre parcours. On va parler d'entrepreneuriat, on va parler d'immobilier, d'investissement. Vous accompagnez les Français qui veulent notamment investir là-bas. On va évoquer aussi les pièges auxquels il faut faire attention quand on veut se lancer, quand on veut débarquer à Dubaï. Alors d'abord, racontez-nous votre parcours. j'ai lu que vous étiez un ancien pompier.
Yann Darwin
Oui, si je vous le fais très en accéléré, je suis un ancien pompier en effet. J'étais pompier professionnel à Clermont-Ferrand à l'époque entre 2009 et 2016. Un métier très sympa mais que je ne me voyais pas faire toute ma vie, je voulais surtout gagner plus d'argent, j'avais l'esprit entrepreneurial et voilà, le hasard de la vie fait que ça n'a pas trop mal marché. J'ai commencé à investir en parallèle dans l'immobilier quand j'étais encore pompier.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
On gagne bien sa vie quand on est pompier ? Euh,
Yann Darwin
alors euh... Non. On peut investir, oui, parce qu'on a un statut de fonctionnaire et donc on est quand même relativement bien vu par les banques. Mais je me suis amusé à ressortir mes fiches de paye de l'époque, il n'y a pas très longtemps. J'étais à 1468 euros, je crois, de mémoire par mois, ce qui n'est quand même pas extrêmement bien payé, avec un logement de fonction, certes. Donc ça compense un petit peu, mais vous voyez, ce n'est pas le genre de...
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Ce n'est pas fou,
Yann Darwin
c'est comme ça l'est. Oui, ce n'est pas trop fou.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Mais néanmoins, ça permet de mettre de l'argent de côté et d'investir grâce au paye.
Yann Darwin
Oui, sur mes premières opérations. à Clermont du coup à Clermont-Ferrand tout à fait il y a des choses dans la vie qui permettent d'accélérer notamment l'association, j'ai très vite trouvé un associé et d'ailleurs plusieurs par la suite ce qui fait que j'ai pu un petit peu prendre le savoir des uns et des autres parce que quand on est ensemble on va plus vite bien souvent et donc ça m'a permis aussi de me mettre le pied à l'étrier et d'avoir une capacité d'endettement un peu supérieure puisque quand on est plusieurs forcément on additionne un petit peu les capacités d'endettement et du coup on pèse plus lourd on pèse plus lourd
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et là vous vous dites, je me sens assez solide financièrement pour lâcher la fonction publique ?
Yann Darwin
Oui, en fait ce qui s'est passé c'est que quand on est pompier, parfois on est affecté, on change d'affectation. J'ai été affecté au CODIS, le centre opérationnel où on prend les appels, où on décroche le fameux 18. Et dans mon département, quand on est affecté là-bas, ça dure trois ans. Je ne me voyais vraiment pas être pendant trois ans là-bas, donc ça a précipité mon départ. Je commençais déjà à faire un petit peu d'argent et des revenus complémentaires avec l'immobilier à côté. J'avais notamment fait un ou deux gros coups en tant que marchand de biens, où j'avais quand même rentré ce qui était à l'époque pour moi beaucoup d'argent. Et donc j'ai sauté le pas.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et alors là, qu'est-ce que vous vous dites ?
Yann Darwin
Comme n'importe quelle aventure entrepreneuriale, on y va, on s'en se pose trop cette question, parce que si on s'en pose trop, on n'y va jamais. Donc on y va et puis on dit, je tenterai de faire en sorte que ça marche. Et voilà, ça a marché. J'ai fait un peu tous les métiers dans l'immobilier. Donc marchons bien du locatif bien évidemment, agence immobilière également.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Tout ça dans le centre de la France ?
Yann Darwin
Oui, tout ça dans le centre de la France. Après, j'ai rencontré mes nouveaux associés, donc actuels, on a parlé de Green Bull Group à cette époque-là. Donc j'ai déménagé à Nice parce qu'à l'époque, eux étaient à Nice, donc pour me rapprocher. On a continué, on a continué. Après, il y a eu l'aventure Dubaï, donc j'ai déménagé à Dubaï, là où j'habite actuellement.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors comment on passe de Nice à Dubaï ?
Yann Darwin
Par opportunisme pur et dur. le marché immobilier en Dubaï est incroyable, je pense qu'on va en parler après. et le marché de l'entrepreneuriat, les possibilités, qu'elles soient fiscales bien sûr, parce que tout le monde le sait, à Dubaï c'est très connu, mais également, je veux dire, au niveau du mindset des gens, au niveau des capitaux qui arrivent, de la capacité à faire du business avec les gens, et aussi de la facilité par les pouvoirs publics d'être OK et de pousser le business, tout ça, ça fait un bon cocktail, et donc on a décidé de se lancer là-bas.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors là, on est à quelle année ?
Yann Darwin
Je suis arrivé à Dubaï en 2018, avant le Covid.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Donc là, vous avez quelques très bons moments.
Yann Darwin
Oui, on a connu les mêmes choses qu'on a connues en France, c'est-à-dire des confinements. Alors un seul à Dubaï, mais qui était très strict. On n'en a pas fait plusieurs confinements, déconfinements comme ça s'est fait en France. Les gens ont eu peur, beaucoup de gens sont partis, les prix de l'immobilier ont baissé, comme dans chaque crise. Mais dès la réouverture, les gens sont très vite revenus à Dubaï, parce que quand on va à Dubaï, en général, on n'y va pas pour le... pour le plaisir ou pour la retraite. On peut découvrir le plaisir une fois qu'on est là-bas, mais les gens qui vont à Dubaï, ils vont pour du business. Et donc, dès que ça a déconfiné, dès que le Covid s'est terminé, les gens sont revenus pour du business, en fait. Donc c'est revenu assez vite. C'est revenu aussi vite que c'est parti, finalement.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors finalement, juste avant de parler d'immobilier, qu'est-ce que vous retenez, vous, de votre parcours d'entrepreneur ? Il ne faut pas trop se poser de questions, il faut foncer. Oui.
Yann Darwin
En fait, vous pouvez faire tous les business plans du monde, vous pouvez vous poser toutes les questions du monde, planifier autant que vous voulez. En fait, souvent on planifie toujours trop loin. On se dit qu'est-ce que je vais faire dans 6 mois, dans 1 an, dans 2 ans, dans 5 ans, voilà comment va la trajectoire de ma boîte. Et en réalité, par A plus B, il ne se passera pas ce que vous avez planifié. Ça ne se passe jamais comme on l'a prévu. Donc le conseil que je donnerais, c'est de planifier assez peu finalement les actions les plus proches de soi, ce que je vais faire demain, après-demain, dans un mois, deux mois maximum. et après de se lancer parce que ça changera.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Moi, j'adore ce que vous dites parce que ça sonne juste, mais ce n'est pas forcément ce qu'on apprend dans les écoles de commerce où on fait des business plans et on se projette à 5 ans.
Yann Darwin
On peut faire des business plans, mais ce que je vois, parce que pour avoir pas mal de débutants, on embauche beaucoup chez Green Bull, donc des gens qui sortent des écoles, etc., c'est qu'ils ont la technicité, par exemple, de faire un business plan, ce qui est très bien de savoir faire un business plan, mais ils sont très scolaires de se dire « Ok, je fais le business plan, ça y est, il est figé dans le marbre parce que j'ai fait un business plan pour 5 ans, donc c'est ça qui doit se passer, mais pas du tout. J'ai fait un businessman pour 5 ans parce qu'il faut bien que je projette quelque chose, mais il faut que j'ai la capacité et la plasticité dans deux mois de pivoter si nécessaire. Vraiment, le parcours d'un entrepreneur, c'est d'avoir cette plasticité-là. C'est d'accepter de ne pas être trop scolaire. C'est bien d'avoir des connaissances scolaires pour ceux qui font des études, aucun problème, mais il faut accepter de quitter ça pour avoir une plasticité quand même plus importante.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et cette capacité de rebond, vous pensez qu'on peut l'apprendre ou on l'a en soi ?
Yann Darwin
Je pense que certaines personnes l'ont beaucoup plus que d'autres. du fait de leur éducation. Mais je pense qu'elles s'entraînent comme n'importe quel muscle, comme n'importe quel sportif. Et à force de le faire, on en vient à être habitué et à être assez confortable là-dedans en réalité.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors aujourd'hui, vous êtes confortable. Vous nous parlez de Green Bull ?
Yann Darwin
Oui, Green Bull aujourd'hui, c'est une quinzaine de marques et sociétés. On est structuré comme un groupe. Je prends toujours cet exemple parce qu'il parle aux gens qui pourraient être Virgin Group, donc avec des activités qui vont être complémentaires, mais également très différentes parfois. Parce que vous le savez, on fait de l'immobilier.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Vous êtes le Branson de l'État.
Yann Darwin
Je ne me comprends pas, Richard Branson, mais c'est beaucoup d'honneur. Mais la force de Virgin Group, c'est quoi ? C'est que les activités sont complémentaires pour certaines et d'autres complètement différentes. Ce qui fait qu'on peut mutualiser les clients et les résultats d'un côté, mais aussi on est très solide, on est très antifragile si jamais il se passe un problème. Par exemple, on a tous connu Virgin Airlines. Donc on fait des avions et on a une compagnie aérienne, mais de l'autre côté, on fait des disques. Ces deux industries, elles n'ont aucun effet de bord entre elles, à part la marque éventuellement. Donc ça permet d'être beaucoup plus agile et beaucoup plus fort. Et c'est exactement ce qu'on fait chez GreenBall. Donc on a plusieurs verticales, l'immobilier bien sûr, on a les marchés financiers, on fait du retail, du mass market, on fait des produits, on a par exemple des marques de nutrition sportive, etc. On a des restaurants. Donc voilà, on est très diversifié. Et le but, c'est de faire du business.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Il y a combien de personnes qui travaillent là ? Ça pèse combien ? Ça fait quel chiffre d'affaires ?
Yann Darwin
Alors, la dernière valorisation, c'est 250 millions de dollars. On valorise en dollars, donc ça doit faire 230 millions d'euros actuellement. Il y a une soixantaine de collaborateurs, cinq associés fondateurs. L'an dernier, en termes de chiffre d'affaires, ça doit être 42 millions et des poussières. Et cette année, on vise beaucoup plus. On grossit assez vite et on est content.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Les associés, c'est ?
Yann Darwin
C'est cinq Français, franco-suisses ou français. Et c'est les mêmes depuis le départ. Et c'est des personnes qui sont très complémentaires entre elles. Il y a, par exemple, trois d'entre nous qui ont fait le schéma. Donc, vraiment, on parcourt école, etc. Et moi, que je n'ai pas fait d'études. Jérôme non plus, donc un autre des associés. Vous voyez, il y en a deux qui n'ont pas fait d'études, qui ont travaillé tout de suite, qui sont allés dans l'entrepreneuriat tout de suite. Trois qui ont fait des études et donc qui ont une approche qui est différente. et tout le monde est très complémentaire et tout le monde est très... borné sur sa zone de compétences. Et ça, c'est un très bon conseil qu'on peut donner à tous les gens qui veulent s'associer ou qui s'associent. Vous ne devez pas faire la même chose que votre associé. Si vous avez les mêmes compétences, où est la valeur ajoutée ? Donc l'idée, c'est d'être très différent dans l'association pour que chacun apporte une valeur ajoutée importante.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors vous, votre valeur ajoutée, c'est quoi ? Vous allez au feu ?
Yann Darwin
Je vais au feu, je vais au charbon, je vais sur le terrain. Oui, en effet, il y a la partie immobilière, bien sûr. il y a la partie que je vais appeler marketing et communication puisque grosse chaîne YouTube, aujourd'hui plus d'un million d'abonnés, donc un petit peu la vision extérieure de la boîte pour les gens qui nous connaissent pas, pour les prospects, pour les clients. Et oui, je vais avoir une partie aussi de structuration marketing où je vais être pas mal sur mettre en avant nos produits, etc.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
C'était intéressant toute cette première partie de l'interview sur votre parcours d'entrepreneur parce que je suis sûre que ça intéresse beaucoup des auditeurs. Maintenant, on va s'axer sur l'immobilier. Est-ce que c'est pertinent aujourd'hui d'investir à Dubaï ? Est-ce que vous pouvez me dire non ?
Yann Darwin
Oui, je vous le dirais si je ne le faisais pas. Mais regardez, on est en train, en ce moment même, on a notre plus gros investisseur qui vient de nous donner un feu vert pour réinvestir avec nous. C'est quelqu'un qui a déjà beaucoup investi avec nous. Et on redéploie 115 millions là dans le mois prochain, dans les 45 prochains jours. Donc je ne vais pas vous dire non alors qu'on le fait nous-mêmes de façon massive. Je pense que c'est toujours le moment pour une raison très simple. C'est que Dubaï a une croissance de population extrêmement importante. à une croissance de richesse, donc en termes de PIB de richesse produite extrêmement importante, et attire énormément de gens riches, de millionnaires et plus, qui concourent. à faire grossir cette économie, à créer du business, à créer des boîtes, etc. Tous ces gens ont besoin de se loger. Et en face de ça, Dubaï est une ville qui a été construite très vite, donc avec des bâtiments et des maisons qui ont besoin de rénovation. Donc il y a beaucoup de constructions neuves, on voit il y a des grues partout, etc. Mais finalement, ils n'arrivent pas à suivre le rythme de nouvelles constructions. Donc il y a aussi un gros besoin de rénovation avec un parc, une grosse partie du parc qui finalement va avoir 10 ou 20 ans, et donc qui a besoin de rénovation, qui n'est plus au standard actuel de décoration, etc.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Il n'y a pas de DPE à Dubaï,
Yann Darwin
rassurez-vous. Il n'y a pas de DPE. Il y a des normes. Il y a des organismes publics, il y a des organismes privés. Nous, on fait de la rénovation lourde, par exemple. Il y a un organisme qui vient de checker nos fondations quand on fait des agrandissements pour être sûr que c'est solide, etc. Donc, ce n'est pas non plus le Far West, mais c'est moins chiant qu'en France. On va appeler ça comme ça. C'est plus rapide. Vous,
Ariane Artinian (MySweetImmo)
votre spécialité ?
Yann Darwin
Nous, on est spécialisés sur les villas uniquement parce qu'au sein de la niche immobilier à Dubaï, on a identifié qu'il y avait un vrai manque de villas. Donc on s'est spécialisé là-dessus et nous on fait du redéveloppement, c'est-à-dire qu'on prend à l'échelle de quartier, on essaie de ne pas acheter une seule maison mais plusieurs, pour avoir une dynamique et une stratégie à l'échelle d'un quartier, d'une rue, d'une zone géographique, pour faire monter finalement tout le quartier. Et donc on va acheter 5, 10, 15 maisons et on va les rénover complètement, les raser quasiment, on ne garde que les fondations et les murs porteurs et on refait tout de A à Z, on fait parfois des agrandissements, des surélévations, etc.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et ensuite, vous les vendez, vous les revendez, vous les mettez en location ?
Yann Darwin
On les vend uniquement, on achète, on rénove, on revend. Et on est axé uniquement sur le luxe et l'hyperluxe. Donc avec des prix de sortie à partir de 7-8 millions de dollars. Jusqu'à là maintenant, nos dernières réalisations, on va être à 15-20 millions de valeur de revente. Qui sont des produits finalement chers, mais quand même à l'échelle de Dubaï, il y a des acheteurs pour ces produits-là encore, beaucoup.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Ils viennent d'où les acheteurs justement ?
Yann Darwin
Très cosmopolites. On s'est amusé l'autre fois à faire la liste de toutes les nationalités. On n'a jamais vendu deux fois à la même nationalité. On a vraiment des gens de partout. Il y a beaucoup de gens d'Asie. Il y a des gens d'Europe de l'Est. Bien sûr, il y a beaucoup de Russes à Dubaï. Mais aussi beaucoup d'Ukrainiens. Aussi beaucoup de... Vraiment toute l'Europe. Beaucoup d'Anglais. On a vendu à quelques Africains également. Voilà. C'est très très cosmopolite au niveau de nos acheteurs. Parce qu'en fait, Dubaï a une politique de neutralité. Et dans le Middle East. donc on voit là les récents événements, ils ne prennent pas de position, que ce soit pour l'Iran, l'Israël, etc. Ils sont toujours dans un peu la Suisse, une politique très neutre et une politique de désescalade dès qu'il y a un conflit. Et ils font toujours pareil. Et c'est-à-dire que quand les Russes ont été bannis de partout, Dubaï a dit, ben non, nous on vous bannit pas. Vous pouvez venir, on va pas saisir vos assets, on va rien faire du tout. Vous êtes... Ce que fait votre gouvernement, c'est pas votre faute à vous, population. Et en fait, ils sont toujours dans cette dynamique de communication et d'ouverture. Donc du coup, dès qu'il y a une crise, on voit des gens qui viennent se réfugier à Dubaï.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et parlez-nous de la vie là-bas, tout le monde cohabite, ça se passe très bien vous disiez ?
Yann Darwin
Ouais, ça se passe extrêmement bien pour une raison peut-être qui devrait inspirer la France, la loi est très stricte. À Dubaï, les peines planchées sont importantes, même en termes d'amendes, les amendes sont importantes, les peines sont appliquées. Et donc les gens respectent la loi, et donc les gens cohabitent. Il y a beaucoup moins de racisme en fait, il y a beaucoup moins de problèmes entre communautés. Parce qu'on ne peut pas insulter les gens, c'est interdit. C'est interdit aussi en France, mais voilà. On ne peut pas mal se comporter, on ne peut pas se bagarrer, on ne peut pas casser quelque chose, on ne peut pas voler.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
On ne peut pas griller un feu rouge.
Yann Darwin
On ne peut pas griller un feu rouge, mais en France non plus on ne peut pas griller un feu rouge. Sauf que c'est moins grave dans les conséquences en France. Quand vous grillez un feu rouge à Dubaï, c'est plusieurs milliers, voire même dizaines de milliers d'euros d'amende, d'équivalent euro. Donc vous y réfléchissez à deux fois. et si vous le faites une fois par mégarde, vous ne le faites plus parce que vous vous en rappelez à vie. Et donc en fait ça crée une cohabitation qui est très saine parce que les gens finalement ont pris cette habitude là et sont dans un espèce de bien-être sécuritaire. C'est-à-dire quand vous vous baladez la nuit, les femmes se baladent en mini-jupe à 4h du matin, il n'y a aucun problème, il n'y a pas d'agression, il n'y a pas tous les phénomènes qu'on peut connaître dans les vides d'insécurité. Et donc en fait ça crée une espèce de sentiment de relâchement et les gens sont très détendus et les gens cohabitent très bien entre eux. Mais c'est très difficile à expliquer tant qu'on n'est pas venu sur place.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors, pour revenir à l'investissement, les erreurs qu'on fait, les erreurs du français qui débarque...
Yann Darwin
Les erreurs du français qui débarque, c'est de vouloir aller trop vite, de ne pas apprendre le marché, puisque comme tout marché, ça s'apprend. Il y a des quartiers qui sont différents, il y a des finitions qui vont être différentes, il y a des constructeurs qui vont plus ou moins bien travailler, il y a des rénovateurs qui vont plus ou moins bien travailler. C'est une économie qui est très dynamique, donc forcément elle attire beaucoup de gens, ce qui est très positif, mais aussi forcément elle est très jeune. Donc il y a plus de... j'ai même pas envie de parler d'arnaque parce que c'est pas le cas, mais il y a plus de gens qui arrivent et qui se lancent. Et donc parfois il y a de la qualité qui est pas au rendez-vous, notamment sur les rénovations, etc. Donc il faut faire très attention, il faut bien suivre à ce niveau-là. Et souvent le français qui débarque, il veut aller vite et il veut faire confiance, un petit peu comme on ferait en France, parce qu'on se dit « ah c'est bon, il y a la responsabilité décennale, etc. » C'est pas le cas là-bas. Il faut être un petit peu plus méticuleux dans sa façon de choisir ses partenaires, etc. Donc c'est souvent ça, les erreurs de base. Et aussi de ne pas comprendre que, vraiment, la ville est très étendue. Du nord au sud, on doit être sur 80 km à peu près en longueur, vraiment tout sur la côte, donc très en plus, très élancé, avec pas de problème de place. À Dubaï, quand il n'y a plus de place en bord de mer, soit on construit dans le désert, et donc on a une place quasiment illimitée virtuellement. ou soit on construit sur la mer en créant des nouvelles îles, etc. Donc en fait, les règles du jeu ne sont pas non plus les mêmes. Il faut être très exigeant sur l'emplacement, les quartiers, les différents temps de trajet. Il y a aussi quelque chose, mais pas qu'à Dubaï, dans toutes les grandes métropoles, je pense à New York, je pense à Los Angeles, etc. C'est les bouchons. C'est un facteur d'achat extrêmement important. Et également, un piège souvent dans les tours, le débutant ne comprend pas que dans une tour, si on veut être vraiment exigeant, une tour par exemple peut y avoir... On peut avoir 800 appart, 1000 appart. Sur 1000 appart, si je dois prendre un exemple type, il y en a 5 à 10% qui sont vraiment le prime, qui sont les plus intéressants. Parce que c'est soit les plus hauts, soit les meilleurs vues, soit un type d'unité, souvent il y a 4, 5 différents types d'unités. Le meilleur type d'unité, donc un peu plus grand, un peu plus lumineux. 10%
Ariane Artinian (MySweetImmo)
c'est pas beaucoup.
Yann Darwin
Non, c'est assez peu. Et en fait, on doit visiter beaucoup. Donc une tour qui va avoir 1000 appart, peut-être qu'avant d'en acheter un, je vais en visiter 30. Parce que j'ai envie de comprendre vraiment comment ça fonctionne et quelles sont les meilleures unités dans cette tour. Donc je vais sélectionner d'abord le type d'unité, souvent ABCDE, c'est comme ça. Ok, je veux une baie parce que c'est les plus grandes et c'est les plus lumineuses, ok, je veux une baie, mais je veux une baie de ce côté, parce que de l'autre côté la vue est moins bonne. Et je veux une baie au-dessus du 52ème étage, parce que la tour d'en face elle s'arrête au 49 et je veux être au-dessus pour voir la mer. c'est ce genre de réflexion
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Une fois qu'on fait ça, vos clients, ils ont l'idée de se délocaliser, de faire des allers-retours ou de mettre en location ?
Yann Darwin
Alors nous, on a une offre qui est un petit peu particulière. C'est-à-dire que là, je vous donne des exemples de bonnes pratiques dont on n'accompagne pas les gens de cette façon-là. Nous, on fait vraiment du flip sur des villas.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
C'est quoi le flip ? Ça ne fait pas flipper ?
Yann Darwin
Le flip, c'est le métier de marchand de biens qu'on appelle en France. Là-bas, c'est du flip immobilier. Et donc on achète, on rénove, on revend. Et c'est ce qu'on propose nous à nos clients avec investdoubaï.com qui est notre plateforme en ligne, qui est ouverte à tout le monde, au monde entier, pas que résidents d'Oubaye, français, peu importe. C'est du co-investing, c'est-à-dire que les gens prennent une participation sur une partie de la villa, donc on fonctionne vraiment par maison. Donc on ouvre par exemple la maison, là actuellement je crois que la maison 43 est ouverte. Donc la maison 43 est ouverte, il y a une levée de fonds qui se met en place, les gens investissent à partir de 2 000 euros jusqu'à... pour bien ils veulent, et ils prennent à concurrence de leur investissement des parts dans la maison. Et nous, on gère toute la partie rénovation, mise en valeur, revente, marketing qui tourne autour, etc. Et ensuite, on partage les profits. Donc c'est vraiment un coin investi. Ce qu'on propose aux gens, c'est d'être associés avec nous, comme si on était marchand de biens en France, et qu'on s'associe ensemble pour faire une opération. C'est la même chose, sauf que vu que les tickets d'entrée sont bas, il y a plus d'investisseurs. Parfois, on a 200, 300, 400 investisseurs avec nous sur une maison. Et la particularité également, c'est qu'on porte le risque avec les investisseurs. C'est-à-dire que les investisseurs achètent la maison, donc ils ont le titre de propriété à leur nom, ça c'est important. C'est-à-dire que s'il venait à y avoir un problème, ils ont des droits réels sur le bien. Et nous, on investit les travaux. C'est-à-dire qu'on prend les travaux, la rénovation à notre charge, on paye pour. Donc on est vraiment co-investisseurs, eux la maison avec le titre de propriété, nous la partie travaux, rénovation et toute la gestion du projet. Et à la fin, partage de marge, tout simplement.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Vous avez des exemples de rentabilité à nous donner ? Qu'est-ce que ça a donné ? Même si ça ne veut pas dire que ça fera la même chose.
Yann Darwin
Tout à fait. Alors, disclaimer, les performances passées, etc. On n'engage pas. C'est ça. Nous, on vise un minimum de 15%. C'est ce qu'on annonce et c'est ce qu'on markete. Puisque c'est un co-investissement et pas un produit garanti, si on performe plus, les gens gagnent plus. Si on performe moins, les gens gagnent moins. C'est pour ça qu'on vise 15%. Mais par exemple, notre dernière sortie, on a fait 22%. On est souvent au-dessus. Et l'horizon d'investissement, étant donné que c'est une rénovation, c'est assez court. C'est 12 à 18 mois. Alors,
Ariane Artinian (MySweetImmo)
il est où le loup ?
Yann Darwin
Le loup, c'est tout simplement qu'il n'y en a pas. C'est une économie qui fonctionne bien. Alors, je ne vais pas vous dire que n'importe qui qui arrive à Dubaï peut rénover une maison et faire 15 ou 30% de rentabilité. et communiquer. On a investi plus de 200 millions de dollars aujourd'hui, sans parler des 115 dont je vous ai parlé un petit peu plus tôt, donc on va arriver à plus de 300. Donc il y a un track record, il y a une technicité à mettre en place, mais ce n'est pas non plus des rendements, si vous avez le savoir-faire et les équipes, qui sont impossibles à atteindre à Dubaï. On est sur une économie qui n'est pas la France, on est sur une économie qui est jeune. La beauté d'une économie jeune, c'est qu'on a plus de rentabilité, avec forcément plus de risques, et une économie plus vieille... On a beaucoup plus de stabilité, mais forcément, les rentabilités s'érodent. Les rentabilités locatives sur Paris, par exemple, vont être à 3, 2,5, 4, 5 % si on a de la chance. À Dubaï, une rentabilité locative, c'est 7,5, 8, 9, 10, 12. Donc forcément, il y a plus d'argent à aller chercher.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors je reviens sur les 15 %, c'est du brut ou du net ?
Yann Darwin
Alors c'est du net de frais. Donc c'est du net à la sortie de Dubaï. Ensuite, charge à l'investisseur suivant sa fiscalité. parce qu'il peut être français, mais il peut être à Dubaï, il peut être en Suisse, peu importe, d'avoir la fiscalité de rapatriement des fonds. Donc pour un français, par exemple, ça va être la flat tax, comme n'importe quel produit financier.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et ça, vous l'accompagnez là-dessus ?
Yann Darwin
Non, ce n'est pas du tout notre travail. Et puis surtout, on a tellement de typologies de clients différents que quelqu'un qui va investir avec sa holding, par exemple en France, ne va pas avoir la même réflexion qu'un particulier, que quelqu'un qui est fiscalisé en Angleterre ou en Suisse. Donc nous, on s'arrête à ce qu'on sait faire, c'est-à-dire distribuer les profits sur le wallet des investisseurs sur la plateforme. Et ensuite, soit l'investisseur réinvestit avec nous, soit il sort les fonds et les rapatrie en France. Et à ce moment-là, il faut qu'il les déclare.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors, je veux investir, je fais quoi ?
Yann Darwin
Vous allez sur investdoubaï.com, investdoubaï.com, tout attaché. Et comme n'importe quelle plateforme financière, on est régulé à D.A.F.C., qui est le hub financier de Dubaï, avec une licence pour opérer. Vous allez ouvrir votre compte, passer un K.O.A. ici, comme sur n'importe quelle plateforme financière. Vous allez envoyer votre passeport, etc., comme chez un broker en ligne, par exemple, en bourse. Et une fois que votre compte est ouvert, vous avez un wallet, vous pouvez envoyer des fonds sur ce wallet et investir. Voilà, et retirer les fonds quand vous récupérez votre plus-value.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Dans 18 mois.
Yann Darwin
Dans 12 à 18 mois, je l'espère que vous serez sur la prochaine maison.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Merci beaucoup Yann Darwin. Je rappelle que vous êtes cofondateur, président...
Yann Darwin
Vice-président, tout à fait. Vice-président ?
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Oui. Vice-président.
Yann Darwin
Moi on est 5, donc on est tous vice-présidents en réalité.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Vous êtes un des 5 vice-présidents du groupe Greenbull à Dubaï.
Yann Darwin
Tout à fait, merci à vous.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Merci encore et je vous retrouve très vite pour un nouvel épisode de Mon Podcast Imo, à écouter tous les jours sur MySuite Imo et sur toutes les plateformes.

Description

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Transcription

Speaker
Mon podcast IMO.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMO, votre rendez-vous avec celles et ceux qui font l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo et aujourd'hui je vous propose un aller simple pour Dubaï avec Yann Darwin. Bonjour.
Yann Darwin
Bonjour, bienvenue, enfin merci de m'accueillir plutôt.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Bienvenue à vous. Vous êtes investisseur, entrepreneur, fondateur du groupe Greenbull, ancien pompier aussi.
Yann Darwin
Oui, parcours bizarre. Oui,
Ariane Artinian (MySweetImmo)
vous allez nous raconter votre parcours. On va parler d'entrepreneuriat, on va parler d'immobilier, d'investissement. Vous accompagnez les Français qui veulent notamment investir là-bas. On va évoquer aussi les pièges auxquels il faut faire attention quand on veut se lancer, quand on veut débarquer à Dubaï. Alors d'abord, racontez-nous votre parcours. j'ai lu que vous étiez un ancien pompier.
Yann Darwin
Oui, si je vous le fais très en accéléré, je suis un ancien pompier en effet. J'étais pompier professionnel à Clermont-Ferrand à l'époque entre 2009 et 2016. Un métier très sympa mais que je ne me voyais pas faire toute ma vie, je voulais surtout gagner plus d'argent, j'avais l'esprit entrepreneurial et voilà, le hasard de la vie fait que ça n'a pas trop mal marché. J'ai commencé à investir en parallèle dans l'immobilier quand j'étais encore pompier.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
On gagne bien sa vie quand on est pompier ? Euh,
Yann Darwin
alors euh... Non. On peut investir, oui, parce qu'on a un statut de fonctionnaire et donc on est quand même relativement bien vu par les banques. Mais je me suis amusé à ressortir mes fiches de paye de l'époque, il n'y a pas très longtemps. J'étais à 1468 euros, je crois, de mémoire par mois, ce qui n'est quand même pas extrêmement bien payé, avec un logement de fonction, certes. Donc ça compense un petit peu, mais vous voyez, ce n'est pas le genre de...
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Ce n'est pas fou,
Yann Darwin
c'est comme ça l'est. Oui, ce n'est pas trop fou.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Mais néanmoins, ça permet de mettre de l'argent de côté et d'investir grâce au paye.
Yann Darwin
Oui, sur mes premières opérations. à Clermont du coup à Clermont-Ferrand tout à fait il y a des choses dans la vie qui permettent d'accélérer notamment l'association, j'ai très vite trouvé un associé et d'ailleurs plusieurs par la suite ce qui fait que j'ai pu un petit peu prendre le savoir des uns et des autres parce que quand on est ensemble on va plus vite bien souvent et donc ça m'a permis aussi de me mettre le pied à l'étrier et d'avoir une capacité d'endettement un peu supérieure puisque quand on est plusieurs forcément on additionne un petit peu les capacités d'endettement et du coup on pèse plus lourd on pèse plus lourd
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et là vous vous dites, je me sens assez solide financièrement pour lâcher la fonction publique ?
Yann Darwin
Oui, en fait ce qui s'est passé c'est que quand on est pompier, parfois on est affecté, on change d'affectation. J'ai été affecté au CODIS, le centre opérationnel où on prend les appels, où on décroche le fameux 18. Et dans mon département, quand on est affecté là-bas, ça dure trois ans. Je ne me voyais vraiment pas être pendant trois ans là-bas, donc ça a précipité mon départ. Je commençais déjà à faire un petit peu d'argent et des revenus complémentaires avec l'immobilier à côté. J'avais notamment fait un ou deux gros coups en tant que marchand de biens, où j'avais quand même rentré ce qui était à l'époque pour moi beaucoup d'argent. Et donc j'ai sauté le pas.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et alors là, qu'est-ce que vous vous dites ?
Yann Darwin
Comme n'importe quelle aventure entrepreneuriale, on y va, on s'en se pose trop cette question, parce que si on s'en pose trop, on n'y va jamais. Donc on y va et puis on dit, je tenterai de faire en sorte que ça marche. Et voilà, ça a marché. J'ai fait un peu tous les métiers dans l'immobilier. Donc marchons bien du locatif bien évidemment, agence immobilière également.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Tout ça dans le centre de la France ?
Yann Darwin
Oui, tout ça dans le centre de la France. Après, j'ai rencontré mes nouveaux associés, donc actuels, on a parlé de Green Bull Group à cette époque-là. Donc j'ai déménagé à Nice parce qu'à l'époque, eux étaient à Nice, donc pour me rapprocher. On a continué, on a continué. Après, il y a eu l'aventure Dubaï, donc j'ai déménagé à Dubaï, là où j'habite actuellement.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors comment on passe de Nice à Dubaï ?
Yann Darwin
Par opportunisme pur et dur. le marché immobilier en Dubaï est incroyable, je pense qu'on va en parler après. et le marché de l'entrepreneuriat, les possibilités, qu'elles soient fiscales bien sûr, parce que tout le monde le sait, à Dubaï c'est très connu, mais également, je veux dire, au niveau du mindset des gens, au niveau des capitaux qui arrivent, de la capacité à faire du business avec les gens, et aussi de la facilité par les pouvoirs publics d'être OK et de pousser le business, tout ça, ça fait un bon cocktail, et donc on a décidé de se lancer là-bas.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors là, on est à quelle année ?
Yann Darwin
Je suis arrivé à Dubaï en 2018, avant le Covid.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Donc là, vous avez quelques très bons moments.
Yann Darwin
Oui, on a connu les mêmes choses qu'on a connues en France, c'est-à-dire des confinements. Alors un seul à Dubaï, mais qui était très strict. On n'en a pas fait plusieurs confinements, déconfinements comme ça s'est fait en France. Les gens ont eu peur, beaucoup de gens sont partis, les prix de l'immobilier ont baissé, comme dans chaque crise. Mais dès la réouverture, les gens sont très vite revenus à Dubaï, parce que quand on va à Dubaï, en général, on n'y va pas pour le... pour le plaisir ou pour la retraite. On peut découvrir le plaisir une fois qu'on est là-bas, mais les gens qui vont à Dubaï, ils vont pour du business. Et donc, dès que ça a déconfiné, dès que le Covid s'est terminé, les gens sont revenus pour du business, en fait. Donc c'est revenu assez vite. C'est revenu aussi vite que c'est parti, finalement.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors finalement, juste avant de parler d'immobilier, qu'est-ce que vous retenez, vous, de votre parcours d'entrepreneur ? Il ne faut pas trop se poser de questions, il faut foncer. Oui.
Yann Darwin
En fait, vous pouvez faire tous les business plans du monde, vous pouvez vous poser toutes les questions du monde, planifier autant que vous voulez. En fait, souvent on planifie toujours trop loin. On se dit qu'est-ce que je vais faire dans 6 mois, dans 1 an, dans 2 ans, dans 5 ans, voilà comment va la trajectoire de ma boîte. Et en réalité, par A plus B, il ne se passera pas ce que vous avez planifié. Ça ne se passe jamais comme on l'a prévu. Donc le conseil que je donnerais, c'est de planifier assez peu finalement les actions les plus proches de soi, ce que je vais faire demain, après-demain, dans un mois, deux mois maximum. et après de se lancer parce que ça changera.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Moi, j'adore ce que vous dites parce que ça sonne juste, mais ce n'est pas forcément ce qu'on apprend dans les écoles de commerce où on fait des business plans et on se projette à 5 ans.
Yann Darwin
On peut faire des business plans, mais ce que je vois, parce que pour avoir pas mal de débutants, on embauche beaucoup chez Green Bull, donc des gens qui sortent des écoles, etc., c'est qu'ils ont la technicité, par exemple, de faire un business plan, ce qui est très bien de savoir faire un business plan, mais ils sont très scolaires de se dire « Ok, je fais le business plan, ça y est, il est figé dans le marbre parce que j'ai fait un business plan pour 5 ans, donc c'est ça qui doit se passer, mais pas du tout. J'ai fait un businessman pour 5 ans parce qu'il faut bien que je projette quelque chose, mais il faut que j'ai la capacité et la plasticité dans deux mois de pivoter si nécessaire. Vraiment, le parcours d'un entrepreneur, c'est d'avoir cette plasticité-là. C'est d'accepter de ne pas être trop scolaire. C'est bien d'avoir des connaissances scolaires pour ceux qui font des études, aucun problème, mais il faut accepter de quitter ça pour avoir une plasticité quand même plus importante.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et cette capacité de rebond, vous pensez qu'on peut l'apprendre ou on l'a en soi ?
Yann Darwin
Je pense que certaines personnes l'ont beaucoup plus que d'autres. du fait de leur éducation. Mais je pense qu'elles s'entraînent comme n'importe quel muscle, comme n'importe quel sportif. Et à force de le faire, on en vient à être habitué et à être assez confortable là-dedans en réalité.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors aujourd'hui, vous êtes confortable. Vous nous parlez de Green Bull ?
Yann Darwin
Oui, Green Bull aujourd'hui, c'est une quinzaine de marques et sociétés. On est structuré comme un groupe. Je prends toujours cet exemple parce qu'il parle aux gens qui pourraient être Virgin Group, donc avec des activités qui vont être complémentaires, mais également très différentes parfois. Parce que vous le savez, on fait de l'immobilier.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Vous êtes le Branson de l'État.
Yann Darwin
Je ne me comprends pas, Richard Branson, mais c'est beaucoup d'honneur. Mais la force de Virgin Group, c'est quoi ? C'est que les activités sont complémentaires pour certaines et d'autres complètement différentes. Ce qui fait qu'on peut mutualiser les clients et les résultats d'un côté, mais aussi on est très solide, on est très antifragile si jamais il se passe un problème. Par exemple, on a tous connu Virgin Airlines. Donc on fait des avions et on a une compagnie aérienne, mais de l'autre côté, on fait des disques. Ces deux industries, elles n'ont aucun effet de bord entre elles, à part la marque éventuellement. Donc ça permet d'être beaucoup plus agile et beaucoup plus fort. Et c'est exactement ce qu'on fait chez GreenBall. Donc on a plusieurs verticales, l'immobilier bien sûr, on a les marchés financiers, on fait du retail, du mass market, on fait des produits, on a par exemple des marques de nutrition sportive, etc. On a des restaurants. Donc voilà, on est très diversifié. Et le but, c'est de faire du business.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Il y a combien de personnes qui travaillent là ? Ça pèse combien ? Ça fait quel chiffre d'affaires ?
Yann Darwin
Alors, la dernière valorisation, c'est 250 millions de dollars. On valorise en dollars, donc ça doit faire 230 millions d'euros actuellement. Il y a une soixantaine de collaborateurs, cinq associés fondateurs. L'an dernier, en termes de chiffre d'affaires, ça doit être 42 millions et des poussières. Et cette année, on vise beaucoup plus. On grossit assez vite et on est content.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Les associés, c'est ?
Yann Darwin
C'est cinq Français, franco-suisses ou français. Et c'est les mêmes depuis le départ. Et c'est des personnes qui sont très complémentaires entre elles. Il y a, par exemple, trois d'entre nous qui ont fait le schéma. Donc, vraiment, on parcourt école, etc. Et moi, que je n'ai pas fait d'études. Jérôme non plus, donc un autre des associés. Vous voyez, il y en a deux qui n'ont pas fait d'études, qui ont travaillé tout de suite, qui sont allés dans l'entrepreneuriat tout de suite. Trois qui ont fait des études et donc qui ont une approche qui est différente. et tout le monde est très complémentaire et tout le monde est très... borné sur sa zone de compétences. Et ça, c'est un très bon conseil qu'on peut donner à tous les gens qui veulent s'associer ou qui s'associent. Vous ne devez pas faire la même chose que votre associé. Si vous avez les mêmes compétences, où est la valeur ajoutée ? Donc l'idée, c'est d'être très différent dans l'association pour que chacun apporte une valeur ajoutée importante.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors vous, votre valeur ajoutée, c'est quoi ? Vous allez au feu ?
Yann Darwin
Je vais au feu, je vais au charbon, je vais sur le terrain. Oui, en effet, il y a la partie immobilière, bien sûr. il y a la partie que je vais appeler marketing et communication puisque grosse chaîne YouTube, aujourd'hui plus d'un million d'abonnés, donc un petit peu la vision extérieure de la boîte pour les gens qui nous connaissent pas, pour les prospects, pour les clients. Et oui, je vais avoir une partie aussi de structuration marketing où je vais être pas mal sur mettre en avant nos produits, etc.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
C'était intéressant toute cette première partie de l'interview sur votre parcours d'entrepreneur parce que je suis sûre que ça intéresse beaucoup des auditeurs. Maintenant, on va s'axer sur l'immobilier. Est-ce que c'est pertinent aujourd'hui d'investir à Dubaï ? Est-ce que vous pouvez me dire non ?
Yann Darwin
Oui, je vous le dirais si je ne le faisais pas. Mais regardez, on est en train, en ce moment même, on a notre plus gros investisseur qui vient de nous donner un feu vert pour réinvestir avec nous. C'est quelqu'un qui a déjà beaucoup investi avec nous. Et on redéploie 115 millions là dans le mois prochain, dans les 45 prochains jours. Donc je ne vais pas vous dire non alors qu'on le fait nous-mêmes de façon massive. Je pense que c'est toujours le moment pour une raison très simple. C'est que Dubaï a une croissance de population extrêmement importante. à une croissance de richesse, donc en termes de PIB de richesse produite extrêmement importante, et attire énormément de gens riches, de millionnaires et plus, qui concourent. à faire grossir cette économie, à créer du business, à créer des boîtes, etc. Tous ces gens ont besoin de se loger. Et en face de ça, Dubaï est une ville qui a été construite très vite, donc avec des bâtiments et des maisons qui ont besoin de rénovation. Donc il y a beaucoup de constructions neuves, on voit il y a des grues partout, etc. Mais finalement, ils n'arrivent pas à suivre le rythme de nouvelles constructions. Donc il y a aussi un gros besoin de rénovation avec un parc, une grosse partie du parc qui finalement va avoir 10 ou 20 ans, et donc qui a besoin de rénovation, qui n'est plus au standard actuel de décoration, etc.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Il n'y a pas de DPE à Dubaï,
Yann Darwin
rassurez-vous. Il n'y a pas de DPE. Il y a des normes. Il y a des organismes publics, il y a des organismes privés. Nous, on fait de la rénovation lourde, par exemple. Il y a un organisme qui vient de checker nos fondations quand on fait des agrandissements pour être sûr que c'est solide, etc. Donc, ce n'est pas non plus le Far West, mais c'est moins chiant qu'en France. On va appeler ça comme ça. C'est plus rapide. Vous,
Ariane Artinian (MySweetImmo)
votre spécialité ?
Yann Darwin
Nous, on est spécialisés sur les villas uniquement parce qu'au sein de la niche immobilier à Dubaï, on a identifié qu'il y avait un vrai manque de villas. Donc on s'est spécialisé là-dessus et nous on fait du redéveloppement, c'est-à-dire qu'on prend à l'échelle de quartier, on essaie de ne pas acheter une seule maison mais plusieurs, pour avoir une dynamique et une stratégie à l'échelle d'un quartier, d'une rue, d'une zone géographique, pour faire monter finalement tout le quartier. Et donc on va acheter 5, 10, 15 maisons et on va les rénover complètement, les raser quasiment, on ne garde que les fondations et les murs porteurs et on refait tout de A à Z, on fait parfois des agrandissements, des surélévations, etc.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et ensuite, vous les vendez, vous les revendez, vous les mettez en location ?
Yann Darwin
On les vend uniquement, on achète, on rénove, on revend. Et on est axé uniquement sur le luxe et l'hyperluxe. Donc avec des prix de sortie à partir de 7-8 millions de dollars. Jusqu'à là maintenant, nos dernières réalisations, on va être à 15-20 millions de valeur de revente. Qui sont des produits finalement chers, mais quand même à l'échelle de Dubaï, il y a des acheteurs pour ces produits-là encore, beaucoup.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Ils viennent d'où les acheteurs justement ?
Yann Darwin
Très cosmopolites. On s'est amusé l'autre fois à faire la liste de toutes les nationalités. On n'a jamais vendu deux fois à la même nationalité. On a vraiment des gens de partout. Il y a beaucoup de gens d'Asie. Il y a des gens d'Europe de l'Est. Bien sûr, il y a beaucoup de Russes à Dubaï. Mais aussi beaucoup d'Ukrainiens. Aussi beaucoup de... Vraiment toute l'Europe. Beaucoup d'Anglais. On a vendu à quelques Africains également. Voilà. C'est très très cosmopolite au niveau de nos acheteurs. Parce qu'en fait, Dubaï a une politique de neutralité. Et dans le Middle East. donc on voit là les récents événements, ils ne prennent pas de position, que ce soit pour l'Iran, l'Israël, etc. Ils sont toujours dans un peu la Suisse, une politique très neutre et une politique de désescalade dès qu'il y a un conflit. Et ils font toujours pareil. Et c'est-à-dire que quand les Russes ont été bannis de partout, Dubaï a dit, ben non, nous on vous bannit pas. Vous pouvez venir, on va pas saisir vos assets, on va rien faire du tout. Vous êtes... Ce que fait votre gouvernement, c'est pas votre faute à vous, population. Et en fait, ils sont toujours dans cette dynamique de communication et d'ouverture. Donc du coup, dès qu'il y a une crise, on voit des gens qui viennent se réfugier à Dubaï.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et parlez-nous de la vie là-bas, tout le monde cohabite, ça se passe très bien vous disiez ?
Yann Darwin
Ouais, ça se passe extrêmement bien pour une raison peut-être qui devrait inspirer la France, la loi est très stricte. À Dubaï, les peines planchées sont importantes, même en termes d'amendes, les amendes sont importantes, les peines sont appliquées. Et donc les gens respectent la loi, et donc les gens cohabitent. Il y a beaucoup moins de racisme en fait, il y a beaucoup moins de problèmes entre communautés. Parce qu'on ne peut pas insulter les gens, c'est interdit. C'est interdit aussi en France, mais voilà. On ne peut pas mal se comporter, on ne peut pas se bagarrer, on ne peut pas casser quelque chose, on ne peut pas voler.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
On ne peut pas griller un feu rouge.
Yann Darwin
On ne peut pas griller un feu rouge, mais en France non plus on ne peut pas griller un feu rouge. Sauf que c'est moins grave dans les conséquences en France. Quand vous grillez un feu rouge à Dubaï, c'est plusieurs milliers, voire même dizaines de milliers d'euros d'amende, d'équivalent euro. Donc vous y réfléchissez à deux fois. et si vous le faites une fois par mégarde, vous ne le faites plus parce que vous vous en rappelez à vie. Et donc en fait ça crée une cohabitation qui est très saine parce que les gens finalement ont pris cette habitude là et sont dans un espèce de bien-être sécuritaire. C'est-à-dire quand vous vous baladez la nuit, les femmes se baladent en mini-jupe à 4h du matin, il n'y a aucun problème, il n'y a pas d'agression, il n'y a pas tous les phénomènes qu'on peut connaître dans les vides d'insécurité. Et donc en fait ça crée une espèce de sentiment de relâchement et les gens sont très détendus et les gens cohabitent très bien entre eux. Mais c'est très difficile à expliquer tant qu'on n'est pas venu sur place.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors, pour revenir à l'investissement, les erreurs qu'on fait, les erreurs du français qui débarque...
Yann Darwin
Les erreurs du français qui débarque, c'est de vouloir aller trop vite, de ne pas apprendre le marché, puisque comme tout marché, ça s'apprend. Il y a des quartiers qui sont différents, il y a des finitions qui vont être différentes, il y a des constructeurs qui vont plus ou moins bien travailler, il y a des rénovateurs qui vont plus ou moins bien travailler. C'est une économie qui est très dynamique, donc forcément elle attire beaucoup de gens, ce qui est très positif, mais aussi forcément elle est très jeune. Donc il y a plus de... j'ai même pas envie de parler d'arnaque parce que c'est pas le cas, mais il y a plus de gens qui arrivent et qui se lancent. Et donc parfois il y a de la qualité qui est pas au rendez-vous, notamment sur les rénovations, etc. Donc il faut faire très attention, il faut bien suivre à ce niveau-là. Et souvent le français qui débarque, il veut aller vite et il veut faire confiance, un petit peu comme on ferait en France, parce qu'on se dit « ah c'est bon, il y a la responsabilité décennale, etc. » C'est pas le cas là-bas. Il faut être un petit peu plus méticuleux dans sa façon de choisir ses partenaires, etc. Donc c'est souvent ça, les erreurs de base. Et aussi de ne pas comprendre que, vraiment, la ville est très étendue. Du nord au sud, on doit être sur 80 km à peu près en longueur, vraiment tout sur la côte, donc très en plus, très élancé, avec pas de problème de place. À Dubaï, quand il n'y a plus de place en bord de mer, soit on construit dans le désert, et donc on a une place quasiment illimitée virtuellement. ou soit on construit sur la mer en créant des nouvelles îles, etc. Donc en fait, les règles du jeu ne sont pas non plus les mêmes. Il faut être très exigeant sur l'emplacement, les quartiers, les différents temps de trajet. Il y a aussi quelque chose, mais pas qu'à Dubaï, dans toutes les grandes métropoles, je pense à New York, je pense à Los Angeles, etc. C'est les bouchons. C'est un facteur d'achat extrêmement important. Et également, un piège souvent dans les tours, le débutant ne comprend pas que dans une tour, si on veut être vraiment exigeant, une tour par exemple peut y avoir... On peut avoir 800 appart, 1000 appart. Sur 1000 appart, si je dois prendre un exemple type, il y en a 5 à 10% qui sont vraiment le prime, qui sont les plus intéressants. Parce que c'est soit les plus hauts, soit les meilleurs vues, soit un type d'unité, souvent il y a 4, 5 différents types d'unités. Le meilleur type d'unité, donc un peu plus grand, un peu plus lumineux. 10%
Ariane Artinian (MySweetImmo)
c'est pas beaucoup.
Yann Darwin
Non, c'est assez peu. Et en fait, on doit visiter beaucoup. Donc une tour qui va avoir 1000 appart, peut-être qu'avant d'en acheter un, je vais en visiter 30. Parce que j'ai envie de comprendre vraiment comment ça fonctionne et quelles sont les meilleures unités dans cette tour. Donc je vais sélectionner d'abord le type d'unité, souvent ABCDE, c'est comme ça. Ok, je veux une baie parce que c'est les plus grandes et c'est les plus lumineuses, ok, je veux une baie, mais je veux une baie de ce côté, parce que de l'autre côté la vue est moins bonne. Et je veux une baie au-dessus du 52ème étage, parce que la tour d'en face elle s'arrête au 49 et je veux être au-dessus pour voir la mer. c'est ce genre de réflexion
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Une fois qu'on fait ça, vos clients, ils ont l'idée de se délocaliser, de faire des allers-retours ou de mettre en location ?
Yann Darwin
Alors nous, on a une offre qui est un petit peu particulière. C'est-à-dire que là, je vous donne des exemples de bonnes pratiques dont on n'accompagne pas les gens de cette façon-là. Nous, on fait vraiment du flip sur des villas.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
C'est quoi le flip ? Ça ne fait pas flipper ?
Yann Darwin
Le flip, c'est le métier de marchand de biens qu'on appelle en France. Là-bas, c'est du flip immobilier. Et donc on achète, on rénove, on revend. Et c'est ce qu'on propose nous à nos clients avec investdoubaï.com qui est notre plateforme en ligne, qui est ouverte à tout le monde, au monde entier, pas que résidents d'Oubaye, français, peu importe. C'est du co-investing, c'est-à-dire que les gens prennent une participation sur une partie de la villa, donc on fonctionne vraiment par maison. Donc on ouvre par exemple la maison, là actuellement je crois que la maison 43 est ouverte. Donc la maison 43 est ouverte, il y a une levée de fonds qui se met en place, les gens investissent à partir de 2 000 euros jusqu'à... pour bien ils veulent, et ils prennent à concurrence de leur investissement des parts dans la maison. Et nous, on gère toute la partie rénovation, mise en valeur, revente, marketing qui tourne autour, etc. Et ensuite, on partage les profits. Donc c'est vraiment un coin investi. Ce qu'on propose aux gens, c'est d'être associés avec nous, comme si on était marchand de biens en France, et qu'on s'associe ensemble pour faire une opération. C'est la même chose, sauf que vu que les tickets d'entrée sont bas, il y a plus d'investisseurs. Parfois, on a 200, 300, 400 investisseurs avec nous sur une maison. Et la particularité également, c'est qu'on porte le risque avec les investisseurs. C'est-à-dire que les investisseurs achètent la maison, donc ils ont le titre de propriété à leur nom, ça c'est important. C'est-à-dire que s'il venait à y avoir un problème, ils ont des droits réels sur le bien. Et nous, on investit les travaux. C'est-à-dire qu'on prend les travaux, la rénovation à notre charge, on paye pour. Donc on est vraiment co-investisseurs, eux la maison avec le titre de propriété, nous la partie travaux, rénovation et toute la gestion du projet. Et à la fin, partage de marge, tout simplement.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Vous avez des exemples de rentabilité à nous donner ? Qu'est-ce que ça a donné ? Même si ça ne veut pas dire que ça fera la même chose.
Yann Darwin
Tout à fait. Alors, disclaimer, les performances passées, etc. On n'engage pas. C'est ça. Nous, on vise un minimum de 15%. C'est ce qu'on annonce et c'est ce qu'on markete. Puisque c'est un co-investissement et pas un produit garanti, si on performe plus, les gens gagnent plus. Si on performe moins, les gens gagnent moins. C'est pour ça qu'on vise 15%. Mais par exemple, notre dernière sortie, on a fait 22%. On est souvent au-dessus. Et l'horizon d'investissement, étant donné que c'est une rénovation, c'est assez court. C'est 12 à 18 mois. Alors,
Ariane Artinian (MySweetImmo)
il est où le loup ?
Yann Darwin
Le loup, c'est tout simplement qu'il n'y en a pas. C'est une économie qui fonctionne bien. Alors, je ne vais pas vous dire que n'importe qui qui arrive à Dubaï peut rénover une maison et faire 15 ou 30% de rentabilité. et communiquer. On a investi plus de 200 millions de dollars aujourd'hui, sans parler des 115 dont je vous ai parlé un petit peu plus tôt, donc on va arriver à plus de 300. Donc il y a un track record, il y a une technicité à mettre en place, mais ce n'est pas non plus des rendements, si vous avez le savoir-faire et les équipes, qui sont impossibles à atteindre à Dubaï. On est sur une économie qui n'est pas la France, on est sur une économie qui est jeune. La beauté d'une économie jeune, c'est qu'on a plus de rentabilité, avec forcément plus de risques, et une économie plus vieille... On a beaucoup plus de stabilité, mais forcément, les rentabilités s'érodent. Les rentabilités locatives sur Paris, par exemple, vont être à 3, 2,5, 4, 5 % si on a de la chance. À Dubaï, une rentabilité locative, c'est 7,5, 8, 9, 10, 12. Donc forcément, il y a plus d'argent à aller chercher.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors je reviens sur les 15 %, c'est du brut ou du net ?
Yann Darwin
Alors c'est du net de frais. Donc c'est du net à la sortie de Dubaï. Ensuite, charge à l'investisseur suivant sa fiscalité. parce qu'il peut être français, mais il peut être à Dubaï, il peut être en Suisse, peu importe, d'avoir la fiscalité de rapatriement des fonds. Donc pour un français, par exemple, ça va être la flat tax, comme n'importe quel produit financier.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et ça, vous l'accompagnez là-dessus ?
Yann Darwin
Non, ce n'est pas du tout notre travail. Et puis surtout, on a tellement de typologies de clients différents que quelqu'un qui va investir avec sa holding, par exemple en France, ne va pas avoir la même réflexion qu'un particulier, que quelqu'un qui est fiscalisé en Angleterre ou en Suisse. Donc nous, on s'arrête à ce qu'on sait faire, c'est-à-dire distribuer les profits sur le wallet des investisseurs sur la plateforme. Et ensuite, soit l'investisseur réinvestit avec nous, soit il sort les fonds et les rapatrie en France. Et à ce moment-là, il faut qu'il les déclare.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors, je veux investir, je fais quoi ?
Yann Darwin
Vous allez sur investdoubaï.com, investdoubaï.com, tout attaché. Et comme n'importe quelle plateforme financière, on est régulé à D.A.F.C., qui est le hub financier de Dubaï, avec une licence pour opérer. Vous allez ouvrir votre compte, passer un K.O.A. ici, comme sur n'importe quelle plateforme financière. Vous allez envoyer votre passeport, etc., comme chez un broker en ligne, par exemple, en bourse. Et une fois que votre compte est ouvert, vous avez un wallet, vous pouvez envoyer des fonds sur ce wallet et investir. Voilà, et retirer les fonds quand vous récupérez votre plus-value.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Dans 18 mois.
Yann Darwin
Dans 12 à 18 mois, je l'espère que vous serez sur la prochaine maison.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Merci beaucoup Yann Darwin. Je rappelle que vous êtes cofondateur, président...
Yann Darwin
Vice-président, tout à fait. Vice-président ?
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Oui. Vice-président.
Yann Darwin
Moi on est 5, donc on est tous vice-présidents en réalité.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Vous êtes un des 5 vice-présidents du groupe Greenbull à Dubaï.
Yann Darwin
Tout à fait, merci à vous.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Merci encore et je vous retrouve très vite pour un nouvel épisode de Mon Podcast Imo, à écouter tous les jours sur MySuite Imo et sur toutes les plateformes.

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