Description

Zahir Keenoo, président de Foncia ADB, et Jordan Frarier, président de Foncia Transaction, sont les invités de Mon Podcast Immo. Au micro d’Ariane Artinian, ils dressent le bilan de l’immobilier en 2024 et partagent leurs perspectives pour 2025. Entre un marché transactionnel en baisse, un ralentissement des locations et des investisseurs qui se font rares, la situation est préoccupante. « En 2024, nous avons réalisé 10 000 locations de moins qu’en 2023 », souligne Zahir Keenoo. Les taux d’intérêt vont-ils enfin se stabiliser ? Quels leviers fiscaux pourraient encourager les investisseurs à revenir ? Foncia appelle également à une réforme de l’emprunt collectif pour accélérer la rénovation énergétique des copropriétés.

🎧 Mon Podcast Immo, le podcast immobilier à écouter sans modération.
📍 Animé par Ariane Artinian et les journalistes de MySweetImmo.
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Transcription

• Mon podcast IMO.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artignan, fondatrice de My Sweet IMO. Et aujourd'hui, j'ai le plaisir de recevoir Zahir Keeno, président de Foncia ADB. Bonjour.

• Zahir Keenoo (Foncia ADB)

  Bonjour Ariane, merci de me recevoir.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et Jordan Frarié, président de Foncia. Transactions. Bonjour.

• Jordan Frarier (Foncia Transaction)

  Bonjour Ariane.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors on est ensemble pour dresser un bilan de l'activité de l'immobilier en 2024 et surtout parler des perspectives 2025. Alors pour qu'on comprenne bien la situation, comment s'est passé 2024 Jordan ?

• Jordan Frarier (Foncia Transaction)

  2024 s'est passé à l'inverse de 2023, c'est-à-dire que trimestre après trimestre la situation s'est améliorée, elle n'est pas encore revenue à un niveau suffisant. et euphorique, mais on constate que sur une activité globale de l'année 2024 à moins 8%, on a un quatrième trimestre à plus 4%. Des prix qui se sont globalement maintenus, délai de vente pas vraiment rallongé, donc plutôt une année 2024 que je vais caractériser d'encourageante.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  C'est une année qui a mieux terminé qu'elle n'a démarré.

• Jordan Frarier (Foncia Transaction)

  Exactement, l'inverse de 2023 qui n'avait pas si mal démarré et qui s'était très mal terminé.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et dans l'ADB, dans la location ?

• Zahir Keenoo (Foncia ADB)

  Sur la partie administration de biens, on a un marché de la location qui reste encore très grippé. En 2023, Foncier avait réalisé 70 000 locations. On a réalisé 60 000 en 2024. Donc c'est quand même 10 000 locations de moins. Pour plusieurs raisons qui ne vous ont pas échappé, Ariane. Jordan l'a évoqué, même si les taux d'intérêt ont tendance à se stabiliser, ce n'est pas suffisant. Un recul du marché de la transaction. Des étudiants. qui ne bougent plus trop dans les appartements, une crise dans le secteur du neuf que vous connaissez aussi, moins de permis de construire délivrés. Et pourquoi une crise dans le secteur du neuf ? Parce que des dispositifs fiscaux qui ne sont plus. Donc moins de rotation dans nos appartements que nous gérons. Je rappelle, 400 000 biens en gestion locative chez Foncia et donc moins de location.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Comment vous voyez 2025, Jordan Farié ?

• Jordan Frarier (Foncia Transaction)

  Si 2025 rassure la dynamique du quatrième trimestre 2024, ça va continuer de reprendre des couleurs mais il y a comme vous le savez beaucoup d'incertitudes incertitudes, première grande incertitude c'est l'évolution des taux et ça aujourd'hui je ne sais pas dire et je ne sais pas s'il existe quelqu'un qui peut le dire comment les taux vont évoluer le deuxième grand sujet déterminant pour 2025 et pour le coup ça rejoint tout à fait le propos de Zahir c'est quelles vont être les mesures pour accompagner nos investisseurs et je parle bien des investisseurs, bailleurs, monsieur, madame tout le monde... qui ont plutôt déserté l'activité de la transaction. Les prix devraient eux se maintenir. Il peut se passer plein de belles choses, mais ça dépend des annonces des prochaines semaines.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous abordez 2025 dans quel état d'esprit ? Comment vous voyez cette année ?

• Zahir Keenoo (Foncia ADB)

  Sur le marché de la location, je l'ai évoqué, ce qu'on dit souvent chez Foncia, avec Jordan notamment, c'est que quand la transaction va, la location se porte correctement. Et c'est vrai que c'est ce qu'on attend avec Jordan de façon impatiente. Ce sont ces... décisions politiques, mais également l'évolution des taux d'intérêt, qui vont permettre à des locataires historiques chez nous de devenir primo-accédants. C'est le premier sujet. On peut aussi évoquer le statut du bailleur privé et tout ce qui va pouvoir être fait d'un point de vue fiscal pour que justement ces bailleurs privés qui sont investisseurs chez nous puissent également réinvestir dans la pierre afin que nous soyons en capacité de proposer plus de logements à la location. Donc ça, c'est sur le marché de la location, Ariane. Après, Sur l'activité de syndic en tant que telle, ça ne nous a pas échappé. On s'était rencontré au salon de la copropriété de l'habitat, où j'avais assez largement évoqué notre fer de lance chez Fonciam, qui est le chantier de la transition énergétique, dont la rénovation énergétique. On a la fierté de dire, et j'ai la fierté de partager avec vous aujourd'hui, que ce sont plus de 400 projets qui ont été réalisés en rénovation, et ça représente plus de 27 000 logements. Donc ce que je peux vous dire, c'est que nous allons continuer. Et pour cela, nous travaillons de façon collective avec les partenaires financiers, avec les institutions. J'étais moi-même avec Mme la ministre Valérie Letart il y a une semaine, dix jours, pour justement proposer des changements de loi, notamment sur l'emprunt collectif. Donc on attend aussi avec Jordan des décisions qu'on espère qui seront assez rapides pour qu'on puisse continuer d'œuvrer en fait pour ce chantier qui est la rénovation énergétique. nos clients, nos partenaires, mais également nos collaborateurs.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous nous en dites plus sur ce changement de loi pour la garantie ? collective ?

• Zahir Keenoo (Foncia ADB)

  Complètement en fait. Aujourd'hui, il existe déjà, et la loi Habitat dégradée est venue aussi renforcer ce sujet-là, il existe aujourd'hui un dispositif qu'on appelle emprunt collectif. Donc tous les copropriétaires, tous les syndicats de copropriétaires peuvent utiliser ce levier-là pour financer les travaux quels qu'ils soient. Et quand on va parler de rénovation énergétique, cet emprunt collectif, il prend tout son sens, parce que finalement, les montants déjà sont colossaux, astronomiques, On l'évoquait sur un autre sujet, on a eu un projet récemment à Villeurbanne de plus de 50 millions d'euros, donc c'est quand même pas une paille, sur lequel on a réussi collectivement avec nos partenaires, avec les métropoles aussi, à faire supporter un reste à charge uniquement de 6 millions d'euros aux copropriétaires, sauf que malheureusement, nos partenaires financiers vont à un moment donné demander, non pas une caution collective aux syndicats des copropriétaires, mais une caution individuelle. Donc à Villeurbanne, si on reste sur cet exemple-là, 650 logements, 650 bulletins de paye à sortir, 650 avis d'imposition et j'en passe et les meilleurs. Donc en fait, là, l'empreinte collective, il perd son sens. Donc ce qu'on a demandé, nous, au ministère des Logements, c'est finalement de changer la loi. Changer la loi et de faire en sorte que cette caution soit collective et qu'elle soit portée par le syndicat des copropriétaires. Dès lors qu'il y aura demain, si la loi venait à paraître, une défaillance de... Monsieur, Madame, tout le monde dans la copropriété, ce sera le syndicat des copropriétaires qui sera caution, évidemment de façon collective, de l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble. Et ensuite, là, notre rôle, et c'est notre rôle sur l'entièreté des charges de la copropriété, l'entièreté des dépenses de la copropriété, le syndic viendra jouer son rôle pour recouvrer les charges, aller sur les dossiers de procédure s'il y a lieu. Donc c'est ce que nous avons demandé au ministère du Logement.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Quel est l'agenda ?

• Zahir Keenoo (Foncia ADB)

  L'agenda, nous ce qu'on a demandé, c'est pour qu'on puisse continuer sur la tendance dans laquelle nous sommes depuis, je l'ai rappelé, on a signé un premier Green Deal en 2022, sur lequel on s'était engagé sur 300 projets, on a fait 400, 27 000 logements. Donc si on veut tenir cette cadence-là, et surtout tenir le calendrier qui nous a été fixé quand même par le gouvernement, nous ce qu'on a demandé c'est qu'au premier trimestre ce soit voté, mais pour ça il faut que la proposition de loi puisse se faire, que les députés... puissent échanger entre eux. Mais il est vrai, Ariane, et vous le savez, qu'aujourd'hui, les priorités sont multiples au gouvernement. Il y a un budget aussi qui doit être voté. Donc on nous a fait comprendre que l'agenda sera respecté tant que faire se peut. Mais c'est vrai qu'il y a d'autres priorités et d'autres enjeux aujourd'hui au gouvernement, et vous le savez.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Il y a une proposition de loi qui n'est pas passée. qui fait beaucoup de déçus dans le milieu de la rénovation énergétique, qui concerne l'assouplissement de l'interdiction des passeports thermiques. Comment vous avez réagi, vous ?

• Zahir Keenoo (Foncia ADB)

  On a réagi de la façon suivante, c'est-à-dire que les mêmes qui nous ont expliqué il y a trois ans, bientôt lorsqu'on a signé notre premier Green Deal, qu'on n'allait pas y arriver, que c'était complètement hallucinant et complètement... Une folie finalement de se dire que dans un délai aussi court on allait devoir rénover autant de passoires thermiques. Moi ce que je dirais simplement sur cette proposition de loi que vous évoquez Ariane qui n'a pas abouti, c'est que très simplement je pense qu'il faut arrêter de se dire qu'en fait ça ne fonctionne pas du coup on va déroger, du coup on va changer le calendrier. Vous savez s'il y a trois ans Foncias était dit on va changer le calendrier ou c'est pas grave on va assouplir, on n'aurait jamais Réaliser 400 projets de rénovation avec nos partenaires, on n'aurait jamais pu rénover 27 000 logeants pour permettre aux copropriétaires mais également aux locataires occupants de pouvoir mieux vivre ensemble. Et donc moi ce que je dirais simplement sur cette loi c'est qu'il faut l'aménager, l'assouplir oui mais l'aménager peut-être par d'autres biais. Est-ce que c'est avec un accompagnement fiscal un peu plus fort ? Parce que c'est vrai qu'un bailleur privé aujourd'hui, quand il doit aller rénover un bien qui est classé G pour le faire passer en F, Ce sont quand même des dépenses que monsieur et madame tout le monde, comme il y en a même, ils sont bailleurs privés, comme elles-mêmes, ils sont investisseurs, ils n'ont pas forcément les moyens. Donc moi, ce que je dirais simplement, c'est que plutôt que d'assouplir ou d'alléger, il faut compléter. Et il faut compléter de façon collective.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Dernière question, j'aimerais qu'on parle de la politique de recrutement chez Foncia. Gardez le micro, Zahir. Au niveau gestionnaire de copropriété, c'est quoi vos objectifs ? C'est difficile de recruter aujourd'hui ?

• Zahir Keenoo (Foncia ADB)

  C'est un marché qui est pénurique, Ariane. Oui, oui, complètement, c'est un marché qui est pénurique. Moi, ça fait 8 ans que je suis dans l'entreprise. Et c'est vrai que tous les ans, on a vu se tarir, finalement, ce secteur. On travaille énormément avec les écoles que vous connaissez, évidemment, l'IMSI ou encore l'ESPI. On a... lancé juste hier, ça sort du four. J'ai fait une conférence hier avec les 150 dirigeants de France pour leur annoncer qu'en fait, un, on allait renforcer la formation et ça c'est un vrai sujet et deux, on allait également aller sur le sujet de certification professionnelle de l'immobilier en matière de copropriété notamment, et ce sont des certifications qui vont être diplômantes et ça on va l'adresser dès l'entrée du collaborateur en gestion de copropriété et Donc dès son premier jour chez Foncière, il faut savoir que chez nous, un collaborateur, lorsqu'il rentre dans le secteur de la copropriété, donc le métier de syndic, il a en moyenne, par an, et ce n'est pas une paille, 185 heures de formation. Donc ça, on va le faire aussi, y compris pour les Bac plus 3, les Bac plus 4, les collaborateurs chez nous qui sortent de facultés de droit, y compris pour ces personnes-là, dès lors qu'ils voudront une spécialisation, c'est quelque chose que nous allons être en capacité de proposer aujourd'hui. Donc des formations... diplômante, certifiante, d'accord ? Donc, sous le système de VAE. On va venir renforcer aussi la formation de nos managers et on va aussi retourner dans les écoles. C'est vrai qu'on avait perdu ça aussi, Ariane. Et donc, c'est ce que j'ai demandé aussi aux dirigeants hier, c'est qu'on aille vraiment à 1000% dans les relations écoles en travaillant nos partenariats, mais aussi en allant faire des portes ouvertes pour parler de notre métier, parce que c'est vrai que c'est un métier Moi, je donne souvent l'exemple que j'ai moi-même vécu, c'est que sur une promo d'une centaine d'alternants, finalement, il y en a 80% qui vont aller plutôt s'orienter vers les équipes de Jordan pour faire de la transaction, et 20%, quelques 20% qui vont rester chez nous. Donc l'idée, ce n'est pas de changer complètement la tendance, mais quand même de l'inverser. Et après, je l'ai évoqué aussi dans un autre rendez-vous avec vos confrères, Ariane, J'ai la chance depuis quelques temps de travailler, d'échanger avec quelqu'un qui œuvre aussi pour redonner ses lettres de noblesse à notre beau métier, c'est Gilles Frémont, et on a échangé pas plus tard que la semaine dernière, je crois, avec Gilles, sur un sujet de la belle, la belle qualité, et je pense qu'on va pouvoir aussi travailler collectivement avec Gilles sur ce sujet-là, pour justement permettre à ce métier de retrouver ses lettres de noblesse. et pour pouvoir attirer de nouveaux talents.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous recrutez, il y a combien de postes aujourd'hui chez Foncière ADB ?

• Zahir Keenoo (Foncia ADB)

  L'administration de biens représente à peu près 8500 collaborateurs chez Foncière, répartis entre les métiers évidemment du syndic, de la location, de la gestion locative, et puis toutes les activités d'expertise, la comptabilité, le contentieux, le sinistre et les travaux. Et en moyenne, on va recruter entre... Entre 1700 et 2500 gestionnaires parce qu'on a aussi du turnover, c'est vrai que c'est un métier aussi qui use, mais voilà un peu les grands chiffres finalement.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Merci beaucoup. Alors Jordan Frarié, les étudiants, les alternants, ils ont le rêve de gagner beaucoup d'argent très vite dans la transaction ?

• Jordan Frarier (Foncia Transaction)

  Oui, ils ont le rêve. En tout cas, nous on a toujours beaucoup travaillé avec les étudiants et alternants. On en a tous les ans une petite centaine dans les équipes de la transaction. On croit énormément à cette population-là et à leur parcours. Cette année, on renouvelle une centaine d'alternants. En parallèle de quoi, je pourrais dire qu'on a un chiffre à retenir, c'est 200, parce qu'on est quand même optimiste sur le marché de la transaction. Si en plus, on a des mesures fiscales qui permettent d'accompagner les investisseurs bailleurs, On pourrait les retrouver sur le marché parce que ça fait deux ans quand même qu'ils nous ont un peu quittés. Et donc 200 recrutements, 200 recrutements de consultants immobiliers en salariés pour renforcer les équipes qui existent aujourd'hui. Et également, depuis le mois de décembre l'année dernière, 200 partenariats avec un nouveau statut de consultant immobilier indépendant auquel on vient de s'ouvrir, puisqu'il existe depuis longtemps dans la profession. Mais nous, on vient de s'ouvrir là aussi pour renforcer le maillage des équipes et surtout, être en capacité d'accompagner toutes les demandes, sollicitations de nos clients. Et quand je parle de nos clients, c'est en particulier ceux de Zahir sur la partie copropriété et gestion locative.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Merci, merci à vous deux. Zahir Keno, président de Foncia ADB et Jordan Vrarié, président de Foncia Transactions. Merci beaucoup.

• Zahir Keenoo (Foncia ADB)

  Merci Ariane.

• Jordan Frarier (Foncia Transaction)

  Merci Ariane, à bientôt.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Quant à moi, je vous retrouve très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMO à écouter tous les jours sur MySuite IMO et sur toutes les plateformes. Merci. Si cet épisode vous a plu, pensez à vous abonner, à liker, laissez-nous des étoiles. On adore ça chez MySuite Imo. Et puis posez-nous vos questions, on se fait un plaisir de vous y répondre dans un nouvel épisode.

• Zahir Keenoo (Foncia ADB)

  Mon podcast Imo.