Transcription

• Zahir Keenoo

  Mon podcast IMMO.

• Ariane Artinian

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artignan, journaliste fondatrice de MySweetImmo. Et aujourd'hui, on va s'intéresser à la situation plus que préoccupante du marché. locatif. Et pour en parler, je suis avec Zahir Keeneo. Bonjour.

• Zahir Keenoo

  Bonjour Ariane.

• Ariane Artinian

  Zahir, vous êtes président de Foncia ADB. Comment il se porte ce marché locatif ? La situation ne s'est pas améliorée, j'ai l'impression.

• Zahir Keenoo

  Depuis nos derniers... échanges, effectivement, Ariane, à l'époque, courant 2025, j'avais eu l'occasion de vous exprimer un contexte un peu conjoncturel. Les chiffres à fin 2025 confirment qu'en fait, premièrement, on a moins de logements disponibles à la location et deuxièmement, on a une mobilité résidentielle qui est complètement grippée. On n'a plus parlé de problématiques conjoncturelles mais une tension complètement structurelle sur le marché de la location. sur 2025. chiffres à retenir, c'est moins 3% de recul sur nos congés locataires et moins 2% également sur nos biens à la relocation. Et en termes de stock, vous savez que chez Foncière, on gère 400 000 biens en gestion locative, c'est un recul de 7% de nos stocks. À l'heure où je vous parle à Ariane, c'est 24 000 biens qui sont disponibles à la location, c'est 24 000 biens, on a 5 000 parkings, ce qui nous fait un net de 19 000 logements, studios, 2 pièces, 3 pièces disponibles à la location sur toute la France, y compris la Corse. Quelques chiffres pour être plus précis, puisque la tension est beaucoup plus forte à Paris, à Lyon, à Marseille, sur les grandes métropoles de France, mais également sur les villes étudiantes. À Paris, pour être précis, on a 17 000 logements en gestion. Et sur ces 17 000 logements, on en a 90 disponibles à la location. À Lyon, 29 000 logements en gestion et seulement 180 biens. disponible à la location. Donc en fait avec ces taux-là, on est à moins d'un pour cent. À Paris, vous avez fait le calcul, c'est 0,5% du parc disponible à la location. En fait, on ne fait pas grand-chose. On ne fait pas grand-chose, ça veut dire que les étudiants qui viennent nous voir à partir du mois de mai, du mois de juin, lorsqu'ils sont diplômés, les parents, leurs parents qui nous sollicitent à Lyon, à Nice, à Marseille, à Bordeaux, en fait, on ne peut plus reprendre à cette demande-là, parce qu'on n'a plus l'offre, en fait, pour répondre à cette demande. Donc c'est compliqué et ça se confirme. sur l'année 2025.

• Ariane Artinian

  Et est-ce qu'il y a des signes d'amélioration en 2026 ?

• Zahir Keenoo

  Les signes d'amélioration sur 2026, on anticipe chez Foncia une année assez similaire. Et dans ce cadre-là, il va falloir se réinventer. Il va falloir redonner de la visibilité, de la confiance, restaurer cette confiance, en fait, parce qu'on a quand même des signes encourageants qui ont été annoncés par le gouvernement assez récemment sur le statut du bailleur privé, sur le DPE aussi, qui va changer de... de mode de calcul, notamment sur le coefficient électrique. Et en fait, on se veut résolument optimiste sur cette année 2026, mais qui sera quand même encore marquée par une tension forte, une tension forte à la fois sur le stock. Et donc, ce qu'on a décidé chez Foncia, c'est une transformation profonde, une transformation profonde qui s'appuie à la fois sur une écoute active, parce qu'on a été interroger nos clients, évidemment. On a également été interroger nos prospects, en leur demandant ce qu'ils attendaient de nous, qu'est-ce qui a... et aller faire justement pour justement attirer ce marché qu'on appelle le marché de l'autogéré. Donc en fait, tous ces particuliers privés qui autogèrent en fait leurs biens jusqu'à présent, mais qui aujourd'hui nous sollicitent de plus en plus face à la complexité réglementaire, la complexité administrative. Et donc ces personnes-là, en fait, on a décidé de tirer ces enseignements de toutes les interviews qu'on a pu faire auprès d'eux pour les intégrer dans nos offres. Donc en fait, redonner de la visibilité. Ça veut dire quoi ? Ça veut dire restaurer leur confiance en leur proposant des offres beaucoup plus adaptées, des offres à la carte. Certains vont vouloir qu'on gère leur comptabilité, d'autres vont vouloir simplement qu'on sélectionne le candidat locataire, alors que d'autres vont nous demander de gérer tout de A à Z. Donc en fait, ce que nous ne faisions pas historiquement chez Foncia, on va pouvoir le faire sur 2026 en ayant des offres classifiées par gamme, justement. pour mieux répondre à cette demande de nos candidats locataires, tout en mettant en place beaucoup plus d'offres, en attirant le marché de l'autogéré, avec des offres à la carte, et également en rassurant aussi ces propriétaires bailleurs, qui n'ont quelque part qu'une seule idée en tête, c'est de se dire en fait, mon logement il doit être loué, il doit être loué correctement, je dois pouvoir encaisser les loyers, et cela en respectant les dispositions de la loi.

• Ariane Artinian

  Cette tension locative, elle s'explique évidemment par les DPE.

• Zahir Keenoo

  Effectivement, le premier motif qui fait qu'on a moins de stocks à louer, moins de biens disponibles à la location, c'est tout simplement la vente. On a eu l'occasion l'année dernière d'interroger 12 000 propriétaires bailleurs en disant, en fait, messieurs, dames, les propriétaires bailleurs, 12 000 quand même, c'est quand même un achat assez significatif. Ces 12 000 clients interrogés nous ont dit en fait, on vend. Tout simplement, 47% d'entre eux nous ont dit qu'on vend parce qu'aujourd'hui, face à l'incertitude politique, l'instabilité, l'incertitude fiscale, l'os des coûts, l'exigence croissante en matière d'énergie, vous l'avez évoqué, ils n'y se retrouvent plus d'un point de vue rentabilité. Et donc plus de 47% d'entre eux nous ont confirmé qu'ils décidaient de vendre. ensuite on a une autre catégorie d'entre eux dont les biens sont classifiés sur des DPEG. Donc ceux-là, ils retirent tout simplement leurs biens à la location parce qu'en fait, les professionnels que nous sommes depuis le 1er janvier 2025 ne sont plus en capacité de mettre des biens à la location quand ils sont classifiés sur un DPEG. Et donc ceux-là, ils vont aller sur un marché parallèle, d'accord, sur un autre circuit. Donc ils vont continuer de trouver des locataires, mais pas par des professionnels. Ensuite, on a une troisième catégorie. Cette troisième catégorie, en fait, Et toujours clients chez nous. Donc là, on va parler d'ACI familial, on va parler de propriétaires bailleurs qui n'ont pas les moyens de réaliser les travaux au moment où on va venir faire l'état des lieux de sortie, à la moment de la relacation, on va leur dire « Bon, en fait, il faut faire des travaux en partie privative, ça va vous coûter 5, 10 000 euros. » Ils vont nous dire « Ben non, en fait, foncière, on n'a pas le temps de réaliser ces travaux-là, on n'a pas les moyens. » Par contre, on va se donner le temps de le faire nous-mêmes. Et donc là... On va parler de logements suspendus. Les clients ne nous ont pas quittés, ils n'ont pas quitté Foncia. En fait, ils ont suspendu leur bien à la location, le temps de retrouver un peu d'économie pour pouvoir refaire des travaux de rénovation en partie privative ou parfois le faire en famille. Et un jour, ils vont nous rappeler, au bout de deux, trois mois, ce qui explique aussi ce que je vous disais en préambule, que nos délais de relocation se rallongent. Lorsqu'un locataire va donner un congé, son préavis va se lancer à ce moment-là. Qu'est-ce que va faire le professionnel ? Le professionnel, dans un premier temps, il va venir réaliser un état des lieux de sortie. Mais dans le même temps, il va aussi, avec les législations récentes, notamment d'un point de vue énergétique, les professionnels que nous sommes vont mandater un diagnostiqueur. On a la chance chez Foncia d'avoir une filiale qui s'appelle Constatimo, donc on va être réactif, puisqu'on va faire appel aux copains de Constatimo pour aller réaliser ce diagnostic-là. Donc il faut s'assurer que le locataire soit présent des lieux ou alors qu'il ait quitté l'appartement. Donc là... Vous voyez qu'on est déjà à un certain délai. Et donc, lorsqu'on va réaliser ce DPE-là, ça va être la surprise, bonne ou mauvaise. Et donc, en fonction du DPE, s'il est F ou s'il est G, on va finir par rappeler le propriétaire en lui disant, voilà, votre DPE, comment il est classifié, il convient de réaliser des travaux. Et c'est là où ça se rallonge, si vous voulez, Ryan. Parce qu'en fonction de la catégorie de l'étiquette du DPE, en fonction de la réalisation potentielle des travaux ou non, Là, le propriétaire bailleur va nous dire « oui, je réalise les travaux » . Donc ça, c'est dans le meilleur des mondes. Encore faut-il qu'il ait les moyens de le faire. Mais dans bien des cas, de plus en plus, le propriétaire bailleur va nous dire « non, je n'ai pas les moyens de réaliser les travaux » . Donc là, deux options. Il réalise lui-même les travaux. Il nous dit « je mets en pause, je vais voir avec mon beau-frère, il est doué, il est bricoleur, etc. » Ou alors, c'est ce que je vous disais tout à l'heure, il va tout simplement aller voir mon collègue que vous connaissez, Jordan, côté français à transaction. pour mettre en vente parce qu'il n'a pas les moyens de financer les travaux. Donc ça, c'est un paramètre qui explique que les délais se rallongent. Ensuite, il y a un autre paramètre à Paris, en région parisienne, où là, on va parler notamment sur la région parisienne du permis de louer. Et donc le permis de louer est un encadrement encore plus fort que le plafonnement des loyers puisque le permis de louer, ce sont des dossiers papiers qu'il faut monter, que nos occupes montent, qu'ils envoient à la mairie. La mairie a un délai d'un mois. Pour nous répondre, on perd encore un mois. Donc en fait, ce sont des mois aussi de loyer qui sont perdus aussi pour nos clients propriétaires bailleurs. Donc c'est dans ce sens-là que je vous dis que les délais se rallongent. Les délais se rallongent parce que les exigences en matière énergétique sont de plus en plus fortes, la réglementation se renforce et de l'autre côté, sur certains secteurs, la région parisienne notamment, on a le permis de louer.

• Ariane Artinian

  Tout ça de facto, ça dégrade la rentabilité financière ?

• Zahir Keenoo

  Alors, les investisseurs aujourd'hui... Sur des produits typiquement assez nouveaux, quand on pense par exemple au LLI, on est en moyenne entre 1,2 et 1,4% dans le meilleur des cas.

• Ariane Artinian

  Brut.

• Zahir Keenoo

  Brut, tout à fait. Donc vous voyez qu'il y a quelques années, on n'était pas du tout sur les mêmes rentabilités, mais les taux d'intérêt n'étaient pas du tout les mêmes, les dispositifs fiscaux n'étaient pas du tout les mêmes, etc. Voilà. Donc aujourd'hui, c'est pour ça que lorsqu'on pense notamment... au statut du bailleur privé, qui a été intégré assez récemment par le gouvernement. Certains vous diront que ce n'est pas suffisant, mais c'est déjà une très bonne nouvelle pour le secteur, parce que ça donne un appel d'air positif. et ça va donner un nouvel élan. On a la chance aujourd'hui d'avoir posé un cadre. Il faut rappeler que le statut du bailleur privé, c'était un peu l'arlésienne dans le métier, dans le secteur. Enfin, on a réussi à l'avoir. Aujourd'hui, le dispositif, il est ce qu'il est. Il n'est pas complètement satisfaisant, mais les finances publiques sont aussi ce qu'elles sont. On ne va pas les révolutionner demain matin, ni vous ni moi. Par contre, charge à nous, charge à la profession, de façon collective, main dans la main avec la FNIM, avec l'UNIS et tous les partenaires, y compris les partenaires financiers et les acteurs de la promotion, pour améliorer ce dispositif-là au fil des années et au fil des prochains gouvernements, et notamment dans la perspective des présidentielles l'année prochaine, en 2027.

• Ariane Artinian

  Dernière question, vous avez un potentiel investisseur devant vous. Est-ce que ça vaut le coup ou pas aujourd'hui d'investir dans l'immobilier ?

• Zahir Keenoo

  Oui, ça vaut le coup parce que la pierre reste une valeur refuge. évidemment certains spécialistes Gestionnaire de patrimoine et autre banquier, chez Foncia ce n'est pas notre fonction première, vous diront qu'il y a des placements aujourd'hui qui vous rapportent 3-4%, c'est une réalité. Mais on sait que la pierre reste une valeur refuge pour les Français, les Français aiment la pierre. Et aujourd'hui on le voit, aussi bizarre que ça puisse paraître, dans ce contexte législatif mouvant, dans ce contexte d'instabilité politique, en fait les professionnels que nous sommes en ressortent grandis. Et en sorte, grandit pourquoi Ariane ? Parce qu'aujourd'hui... Malgré l'intelligence artificielle, malgré tout ce que vous pouvez trouver sur le web et sur la toile, aujourd'hui, tous ces propriétaires bailleurs privés viennent de plus en plus nous solliciter. Pourquoi ? Parce qu'ils sont perdus, Ariane. Ils sont perdus entre toutes les normes qui paraissent tous les quatre matins, tous les changements législatifs qui peuvent y avoir, et surtout, il y a une incertitude assez forte, et c'est là où la position de Foncia est assez différenciante, c'est qu'en fait... On va pouvoir rassurer en fait ces propriétaires bailleurs. Donc l'investissement privé aujourd'hui, il est encore intéressant. On n'est plus dans les belles années. Et un peu comme peut-être vous l'a dit mon collègue Jordan, il faut aussi accepter, à mon sens, de vivre avec son temps. Se dire aujourd'hui, Ariane, que la rentabilité dans l'immobilier, dans le secteur du logement sera similaire aux précédentes années, évidemment que non. Donc il faut accepter de vivre avec cette rentabilité qui n'est plus celle qu'elle a été. Mais la pierre va demeurer et je pense que dans les années à venir, avec notamment ce nouveau dispositif qui a été posé assez récemment au statut du bailleur privé, on ne pourra faire que mieux. Pour les propriétaires bailleurs, les investisseurs privés qui en ont vraiment les moyens et qui peuvent justement réaliser des travaux et profiter un peu de déficit foncier, de toute façon ce sera intéressant in fine.

• Ariane Artinian

  Merci beaucoup Zahir Keenoo, président de Foncia ADB.

• Zahir Keenoo

  Merci Ariane. Merci.