- Speaker #0
Super Docteur, c'est le podcast des médecins généralistes. Le podcast qui vous transmet les recommandations de bonne pratique et les résultats des grandes études qui vont changer vos habitudes. Super Docteur, c'est la découverte de méthodes de soins innovantes et des interviews de soins néant inspirants qui boosteront votre motivation. Un contenu court et pratique, chaque semaine, pour tous les médecins. Bienvenue dans la seconde partie de mon échange avec le docteur Aymeric Roche. Après avoir découvert son parcours de médecin radiologue devenu investisseur immobilier à succès, on passe aujourd'hui à l'aspect pratique. Comment se lancer quand on est jeune médecin ? Y a-t-il un bon moment et quelles erreurs éviter ? Un épisode utile, motivant et aligné avec ma conviction, une médecine libre commence par développer sa propre sécurité financière. Bonne écoute ! Emric, est-ce que tu peux me dire, à ton avis, pourquoi si peu de médecins utilisent leur capacité d'emprunt ? pour bâtir un patrimoine solide. Tu viens de me dire qu'a priori, gagner un peu plus d'argent que les autres, on peut se dire que spontanément, ça serait une bonne idée. Mais alors, pourquoi ne le font-ils pas ?
- Speaker #1
Ce serait même une excellente idée. Oui, Mathieu, tu fais bien de le repréciser. En fait, ce que j'ai pu observer depuis quelques temps, c'est que la plupart des médecins sont bloqués par tout un tas de croyances limitantes, qui sont par définition totalement fausses, et que j'avais également. Je partageais ces croyances au début, et qui sont paralysantes. Donc parmi ces croyances, tu as par exemple, c'est bien trop compliqué. Un médecin qui a fait des ans de médecine qui dit que c'est trop compliqué d'investir dans l'immobilier. Je n'ai pas le temps de m'y consacrer. Il ne faut pas s'endetter. Ça va être chronophage même si j'ai du temps libre. Je n'ai pas besoin de ça parce que je gagne très bien ma vie. J'entends beaucoup ça aussi. Je vais payer trop d'impôts. Et puis, une que je vois aussi régulièrement, c'est que j'ai peur que ce ne soit pas la meilleure opportunité. J'ai peur de faire le mauvais choix, donc je préfère ne rien faire. On en a parlé sur ma première acquisition. Je n'ai aucun problème à dire que ce n'était pas une réussite totale. Par contre, j'assume le fait que sans cette première pierre, je n'aurais pas pu développer derrière un patrimoine mieux investi en quelque sorte. Donc en fait, les médecins se limitent à toutes ces croyances qui viennent de l'environnement, qui viennent parfois des parents, etc. Et heureusement, certains prennent du recul, s'interrogent, se forment. C'est ce qui m'a permis, moi, de dépasser ces croyances, alors même que je n'avais absolument personne dans mon entourage. dans l'immobilier. Et même, c'est même pire que ça, c'est que quand on a initié la démarche, notre propre entourage existant ne nous comprend pas. Donc, il y a d'abord l'effort pour prendre conscience, prendre du recul et se lancer. Mais quand on se lance, il y a aussi l'incompréhension de l'entourage qui est parfois difficile aussi à gérer. Et puis, ce que j'entends aussi souvent, c'est je verrai plus tard, je suis trop occupé, etc. Donc, évidemment, on verra toujours plus tard. C'est en fait une analyse paralysante, ça traduit beaucoup de peur. Et malheureusement, c'est cette inaction, cette procrastination déguisée par ces peurs, déguisée par une procrastination qui est le plus coûteuse. Parce qu'en fait, en immobilier, c'est le temps, le temps long qui est notre meilleur ami et qui fait que la capitalisation se produit sur un temps assez long. On parle d'un horizon de 10, 15, 20 ans, voire plus. Donc c'est le meilleur ami de l'investisseur qui s'y met tôt, mais c'est aussi le pire ennemi parce que tous ceux qui ne font rien perdent des années, voire des dizaines d'années. Et bien entendu, la seule variable dans tout ça qu'on ne peut pas rattraper, c'est le temps. On peut faire un investissement de mauvaise qualité, de qualité médiocre, il n'y a pas de problème, mais on a initié le processus. En revanche, celui qui attend 1, 2, 3, 4, 5 ans, 10 ans, il a perdu malheureusement ce temps-là qu'il ne pourra jamais rattraper.
- Speaker #0
C'est très clair, il y a une expression qui dit Merci. Il y a deux meilleurs moments pour planter un arbre. Le premier, c'était il y a 20 ans et le deuxième, c'est maintenant. Il n'y a jamais de mauvais moment pour préparer son avenir. Tu le dis très bien. Donc formons-nous, soyons curieux et surtout diversifions-nous pour anticiper l'avenir. Tu le dis très bien, je te remercie. Du coup, imaginons, Aymeric, un médecin de 30 ans qui n'a aucun bien immobilier, qui n'a pas trop d'informations là-dessus, aucune connaissance du sujet. Tu lui recommandes de commencer par quoi ?
- Speaker #1
Je dirais que la première chose, c'est d'être ouvert d'esprit. Ça commence par exemple en écoutant ton podcast, Mathieu, par exemple. Ça pourrait être une première étape. Et de se dire, attends, si Aymeric, il l'a fait, il est vraisemblablement très probable qu'Aymeric ne soit pas plus intelligent que moi. Et je confirme, c'est très vraisemblable. Donc, il y a probablement quelque chose à creuser dans ce qu'il dit. Donc ça, c'est la première étape, c'est prendre un peu de recul et se dire, tiens, peut-être que ça a un intérêt, peut-être que c'est possible. D'analyser, deuxièmement, c'est analyser ses peurs et ses croyances. Pourquoi est-ce que je rejette l'idée en bloc ? Quelles sont mes peurs ? Quelles sont mes croyances ? Déjà, quand on fait cette première étape de prendre du recul par rapport à ça, on fait une très grande partie du chemin. Ensuite, la deuxième partie, c'est, comme tu l'as dit, de se former avant de passer à l'action, un minimum. Alors, il ne faut pas tomber dans l'excès de formation paralysante. En médecine, on connaît, on fait des TU, on fait des diplômes, etc. On fait beaucoup de formation. La formation, elle ne sert à rien si derrière, on ne passe pas à l'action. Donc, il faut passer à l'action derrière, mais quand même se former un immeuble en amont. D'ailleurs, j'ai créé une formation pour expliquer mon retour d'expérience et les stratégies pour démarrer, on pourra en discuter un petit peu tout à l'heure, que je mets à disposition des auditeurs. Donc ça peut être le premier pas pour ceux qui le souhaitent. Et puis après, pour ceux qui veulent aller encore plus vite et donc faire un espèce de mix entre prendre ce recul analytique pour poser des bonnes fondations, finalement avoir une formation accélérée et un retour d'expérience, le mieux c'est... c'est de se faire accompagner par quelqu'un qui a déjà fait ce qu'on veut faire. C'est ce que j'ai fait pour ma deuxième acquisition. J'ai pris quelqu'un qui était allé bien plus loin que ce que je pouvais imaginer et qui m'a servi de guide, tout simplement. Donc je dis souvent à mes amis ou mes collègues, quand on veut s'attaquer à l'ascension du Mont Blanc, on n'y va pas comme ça, on prend un guide. Là, c'est pareil, on peut se lancer tout seul, c'est tout à fait possible, mais ça consomme beaucoup de temps, potentiellement beaucoup d'argent et surtout beaucoup de sérénité. Donc moi, je recommande effectivement de suivre ce processus et de se faire guider. Mais en tout cas, bien sûr, chacun est libre d'avancer à son rythme en tout cas.
- Speaker #0
Très bien. Du coup, toi qui as eu plusieurs acquisitions en chaîne et qui as déjà aidé des gens... dans ce parcours-là. Est-ce que tu peux m'expliquer les grandes erreurs que tu as pu constater chez nos confrères qui se lancent dans l'immobilier ?
- Speaker #1
Oui, alors juste avant de se lancer, la première erreur, c'est de ne pas se lancer du coup. Et ça, c'est vraiment l'erreur que je constate chez beaucoup, beaucoup de gens avec qui j'échange. C'est vraiment l'inaction, ce qu'on a dit tout à l'heure, la peur déguisée par la procrastination d'attendre le bon moment, d'attendre la meilleure affaire. de se concentrer uniquement sur sa résidence principale, tout ça, c'est vraiment la principale erreur, ne rien faire. Ensuite, pour ceux qui ont compris qu'il fallait avancer et que le temps était notre meilleur allié ou notre pire ennemi, il faut comprendre que c'est une erreur de s'endetter, et ça, c'est un constat très souvent chez nos amis médecins, c'est d'utiliser le maximum de sa capacité d'endettement pour sa résidence principale. En général, le médecin qui sort de l'internat, il commence à avoir des revenus confortables. Et donc, qu'est-ce qu'il fait ? Combien, monsieur le banquier, je peux emprunter ? Et il emprunte le maximum de ce qu'il peut pour s'offrir la résidence principale la plus confortable qui puisse être pour lui. Or, évidemment, en faisant ça, on bloque sa capacité d'investissement. Donc, on peut tout à fait attaquer par sa résidence principale, mais il faut le faire intelligemment avec des stratégies qui permettent d'investir soit en parallèle, soit derrière, et ça ne se fait pas n'importe comment. Et puis, la troisième erreur, c'est ne pas se former ou ne pas se faire accompagner. La plupart des gens surestiment leurs compétences. Effectivement, globalement, tout le monde qui achète un bien immobilier, surtout les gens qui achètent un bien immobilier hors médecin, bien sûr, il y a peu de gens qui se font accompagner. Donc, ça donne l'impression qu'on peut bien sûr faire soi-même. Et c'est vrai, on peut faire soi-même. Simplement, on va utiliser, on va consommer beaucoup de temps et surtout, on va faire beaucoup d'erreurs coûteuses alors qu'on pourrait avoir des raccourcis. Donc, se former, se faire accompagner. Ne pas se former, ne pas se faire accompagner, c'est une erreur aussi qui est très fréquente chez nos amis médecins.
- Speaker #0
Ok, c'est clair. L'investissement en immobilier, j'ai l'impression que c'est un peu comme la bourse, il y a des périodes ultra favorables, des périodes qui le sont moins. En bourse, on essaie d'acheter quand c'est bas et de revendre quand c'est haut. En immobilier, a priori, c'est à peu près pareil. C'est difficile parce qu'on entend un peu tout et n'importe quoi. Pour résumer, est-ce qu'aujourd'hui, c'est le bon moment pour investir ? Est-ce qu'il faut attendre ?
- Speaker #1
Alors écoute, je vais citer un ami qui s'appelle Mathieu et qui disait il y a quelques minutes, le meilleur moment pour investir c'était hier et le deuxième meilleur moment c'est maintenant. En fait, c'est jamais le bon moment. Pour ceux qui sont bloqués dans leur croyance limitante et dans leur peur, ce n'est jamais le bon moment. La vérité, c'est que c'est toujours le bon moment pour ceux qui investissent avec méthode et stratégie et qui tiennent compte bien sûr de l'environnement macroéconomique. Il ne s'agit pas de faire n'importe quoi tout le temps. Mais il n'y a jamais de mauvais moment et c'est toujours le bon moment. en fait ce qu'il faut comprendre pour te répondre sur la partie, on entend plein de choses, sur l'environnement économique, politique, etc. C'est qu'en fait, la dynamique de marché, c'est vrai pour tout, mais en particulier pour l'immobilier, c'est une balance. Donc, c'est quelque chose qui varie. Et quand tu as certaines conditions qui sont défavorables, par exemple, on a connu récemment, bien sûr, la hausse des taux de crédit immobilier, eh bien, le marché contrebalance ça d'une autre manière. Et donc, quand les taux ont été très élevés, qu'est-ce qui s'est passé ? Les prix ont baissé, il y a eu beaucoup moins d'acheteurs, il y a eu beaucoup... beaucoup moins de concurrence à l'achat. Et bien entendu, ceux qui avaient une capacité d'investissement significative et qui sont passés à l'action, ils ont profité d'opportunités avec beaucoup moins de concurrence. Donc en fait, tu vois, les marchés financiers évoluent, le marché immobilier lui aussi. En fait, la seule variable qu'on ne peut pas rattraper, qu'on ne pourra jamais rattraper, c'est le temps qui est passé, le temps qui est perdu. Tout le reste, c'est une affaire de balance entre différentes conditions. Il faut juste naviguer entre ces différentes conditions et utiliser avec stratégie. le momentum actuel de la bonne manière. Il y a un autre élément aussi, c'est que les gens ne comprennent pas que la France est vraiment un paradis bancaire et je le dis avec beaucoup d'affirmations, on a la chance d'avoir des taux fixes, alors ça semble normal pour tous ceux qui nous écoutent qui ont acheté leur résidence principale ou un ou deux appartements, ça leur semble normal, c'est vraiment une exception mondiale d'avoir un taux fixe, ça nous protège en tant qu'acheteurs, en tant qu'investisseurs puisque le taux Si demain le marché financier explose et que les taux montent à la hausse pour tout le monde, si nous on a investi 5 ans avant avec un taux à 2%, le taux ne bougera jamais, donc c'est extrêmement protecteur. Et mieux que ça, si le taux baisse, on peut renégocier son crédit. Et donc, dans tous les cas, on est gagnant. Donc, si on investit quand le taux est bas, on verrouille son taux fixe, on est protégé pour toute la durée. Et si jamais ça a reparté à la baisse, on peut profiter de ça pour renégocier son crédit. Donc, en fait, là ou dans d'autres pays, si tu veux, par exemple en Angleterre, quand les taux varient, les gens ont des coûts de financement qui peuvent exploser d'une année à l'autre. C'est vraiment, ce n'est pas neutre du tout. Donc, il y en a qui sont obligés de se séparer de biens. parce que les conditions financières ont changé entre-temps. Ce n'est pas du tout le cas en France et c'est vraiment unique au monde. Et ça, il faut vraiment avoir conscience que ce n'est vraiment pas la norme et c'est vraiment une chance d'avoir ça.
- Speaker #0
Ok, super, super nouvelle. Tu es donc mentor immobilier, Emeric. Tu accompagnes des consoeurs, des confrères dans la reconstruction de leur patrimoine. Est-ce que tu peux m'expliquer brièvement comment ça se passe ? Et est-ce que tu peux me donner un hack, un truc que tu as retenu dans toute ta carrière d'investisseur ? que les gens ne savent pas et qui peuvent vraiment changer un achat immobilier.
- Speaker #1
Je sens que tu veux dévoiler un secret à ton audience, Mathieu.
- Speaker #0
Absolument, tu es là pour ça, Aymeric.
- Speaker #1
Alors, le mentorat, en fait, j'avais utilisé le terme de guide tout à l'heure pour gravir le Mont-Blanc. Donc, le mentorat, c'est ça. C'est quelqu'un qui guide. Donc, en fait, c'est accompagné sur 12 mois. Donc, moi, les accompagnements que je fais sont sur 12 mois. Un investisseur, un médecin investisseur avec une équipe d'experts immobiliers complètes, donc chasseurs de biens, banquiers, experts de travaux, etc. à la disposition du médecin investisseur, donc qui vient pallier l'absence de réseau qui manque en général à tout investisseur. Et ça s'adresse du coup aux médecins qui n'ont pas le temps, donc c'est à peu près nous tous, pas le réseau, pas les compétences, et qui ont une épargne, disons, à au moins 6 chiffres pour pouvoir faire un effet de levier significatif. Donc ça ne s'adresse pas à tout le monde. Pour le moment, il faut avoir un socle d'épargne suffisant. Pour ceux qui n'ont pas encore cette épargne, je les invite à appliquer tous les conseils stratégiques que je leur propose dans ma formation que j'offre. Il y a aussi une composante qui est très importante et on en a beaucoup parlé de croyances limitantes, de blocage, c'est qu'il y a un travail qui est important sur soi, avec une coach dédiée, sur ses croyances limitantes et sur ses blocages, parce qu'en fait, Mathieu, demain, si je te donne toutes les clés et qu'il y a l'opportunité parfaite pour toi demain, probablement que tu ne ne passeras pas à l'action pour plein de raisons, parce que tu as des peurs, parce que tu as des blocages, etc. Donc si tu as la stratégie écrite sur ton bureau, mais que les blocages ne sont pas levés, le travail est à moitié fait. Donc il y a toute cette partie-là qui est hyper importante. Donc l'objectif de ce mentorat, il est pour les accompagner d'investir au moins 500 000 euros sur les 12 mois à venir. Évidemment, c'est très variable en fonction des profils, ça peut être beaucoup plus en fonction des situations patrimoniales de chacun. Et il y a une garantie d'acquisition sur le bien immobilier. Donc en fait, si tu veux, moi ceux qui, pour une raison X ou Y, n'ont pas pu faire l'acquisition en 12 mois d'un bien immobilier, je les accompagne. gratuitement jusqu'à temps que l'acquisition soit faite. Donc en fait, c'est totalement, bien sûr, sans risque, puisque le retour sur investissement, il est garanti pour les mentorés. Donc c'est vraiment un travail en profondeur où je guide, déjà accompagne, ces médecins qui veulent sécuriser leur avenir ou diversifier leur revenu. Alors le hack, je sens que tu l'attends ce hack, Mathieu.
- Speaker #0
Je trépigne.
- Speaker #1
Mais tu fais bien parce que c'est un vrai hack que personne ne connaît. Et je suis bien content de le partager parce que personne n'en parle. en fait tout le monde sait à peu près qu'on peut bien sûr faire financer ses travaux par exemple donc quand on fait un financement immobilier il y a une partie du financement qui va pour l'acquisition du bien et une partie éventuellement pour les frais de notaire et puis il peut y avoir bien sûr des compléments d'enveloppe pour par exemple des travaux et moi si tu veux aujourd'hui sur tous les accompagnements dont j'ai bénéficié sur tous les guides les mentors que j'ai eu sur toutes ces années j'ai toujours fait financer ces accompagnements donc par différentes stratégies Ça peut être une enveloppe travaux, il y a d'autres stratégies, ça peut être le différé d'amortissement, il y a plusieurs stratégies qui permettent. Donc en fait, j'ai toujours avancé cet investissement dans ces accompagnements que j'ai toujours récupéré. Donc au final, ça ne m'a jamais rien coûté au final. Et tu gagnes bien sûr toutes les stratégies, tu évites toutes les erreurs, etc. Donc mon plus grand hack, c'est ça. Je n'ai pas envie de le dire trop fort, mais c'est ça. C'est qu'en fait, on peut complètement faire financer son accompagnement quand on sait le faire intelligemment. Et donc c'est magique parce que bien sûr... On prend un raccourci, on a accès aux meilleures clés, avec les meilleures personnes et ça ne coûte rien. Donc c'est un vrai hack, Mathieu.
- Speaker #0
Qu'est-ce que fait financer l'accompagnement par le crédit de la banque ?
- Speaker #1
Alors ça peut être ça, mais ça peut être aussi par exemple avec le différé d'amortissement où tu ne rembourses pas tes mensualités de crédit de suite et tu utilises par exemple les revenus locatifs générés pour rembourser ce que toi tu investis. Ça peut être un autre moyen. Et encore d'autres clés, c'est pas... que le financement bancaire qui le permet, mais c'est un des moyens pour donner un exemple concret de comment est-ce qu'on peut faire financer ça. Voilà.
- Speaker #0
C'est beau. Merci Emeric. On va arriver à la fin de notre épisode. Emeric, est-ce que tu peux brièvement me raconter, s'il te plaît, le parcours, l'histoire d'un confrère que tu as aidé à construire son patrimoine ? Est-ce que tu peux me dire rapidement par quoi il a commencé ? Où est-ce qu'il en est ? Comment il a évolué ? Comment il est passé de zéro à un et peut-être à plus grâce à toi ?
- Speaker #1
Oui, bien sûr. J'ai un groupe de très bons amis, L'Oral et Azulien, qui sont pneumologues, que je salue au passage, d'ailleurs j'en profite, que j'ai accompagnés il y a trois ans. C'était des très bons amis à moi, c'est pour ça que je les ai accompagnés. Ils avaient à la base une petite épargne, ils ne sont pas partis avec une grosse épargne, et ils avaient surtout beaucoup de blocages. Ce n'est pas le bon moment pour nous, on ne veut pas s'endetter, on n'a pas besoin d'avoir autant, etc. Je ne les ai pas lâchés parce que c'était des bons amis à moi, je les ai travaillés au corps, ils ont fini par céder. Petit à petit, je les ai accompagnés sur la première marche pour les rassurer. Il y a souvent besoin d'une première étape. Elle n'a pas besoin d'être importante, mais elle a besoin d'être franchie. Ce n'est vraiment pas le volume de cette marche qui est important, c'est le fait tout simplement d'initier et de se mettre en mouvement. Je les ai d'abord accompagnés à faire une première acquisition d'un appartement en colocation. Et puis ensuite, ça s'est enchaîné assez rapidement parce qu'ils ont pris confiance dans le processus. Ils ont compris la puissance du mécanisme. Après, ils sont allés sur un immeuble et là, maintenant, ils sont en train de construire un centre de santé assez conséquent. En moins de trois ans, ils sont partis de zéro. Ils sont à un peu moins de 4 millions d'euros de patrimoine aujourd'hui parce que tout simplement, ils sont partis avec les bonnes stratégies et les bonnes clés. C'est eux d'ailleurs qui m'ont convaincu de professionnaliser cette approche du mentorat et de l'accompagnement au regard du succès de leur parcours. Je les en remercie d'ailleurs au passage.
- Speaker #0
Très bien. Pour conclure, Emric, je te remercie chaleureusement. Est-ce que tu peux, s'il te plaît, me dire, pour les auditeurs qui voudraient se lancer, la première étape à faire après cet épisode, s'ils veulent passer à l'action ?
- Speaker #1
Oui, je les encourage à passer à l'action, Mathieu. Donc, j'ai préparé, en fait, pour les auditeurs de Superdocteur, une checklist confidentielle qui, en fait, reprend les 10 règles d'or du médecin investisseur. Donc, c'est une checklist que j'ai élaborée à partir de mon expérience et surtout de manière adaptée à nos contraintes à nous. Oui, nos contraintes, on a beaucoup de... On a un environnement de travail, un environnement de temps qui est très spécifique, qui n'est pas du tout superposable à n'importe quel français. Et donc, cette checklist reprend des conseils avisés tenant compte de nos contraintes. Donc, j'ai vraiment sélectionné des points stratégiques dont on parle assez rarement. Et donc, du coup, j'encourage effectivement les auditeurs qui sont intéressés ou qui ont des blocages à télécharger cette checklist et surtout à en implémenter les principes. On n'oublie pas le passage à l'action derrière la formation. Pour ceux qui veulent aller plus loin d'ailleurs, j'ai fait effectivement une formation où je partage mon retour d'expérience, un petit peu mon patrimoine, je partage beaucoup de clés. Donc cette formation est accessible depuis cette checklist, il y a un lien intégré donc ils pourront y accéder directement. Et puis sinon pour ceux qui sont déjà déterminés à investir et qui ont une épargne significative d'au moins 6 chiffres et qui veulent éventuellement en savoir plus sur le mentorat, ils peuvent nous contacter via l'adresse mail qu'on mettra en dessous de l'épisode.
- Speaker #0
C'est super clair. Merci pour toute cette valeur que tu nous as donnée aujourd'hui dans cet épisode. Je suis très heureux de parler de ça. Peut-être que je vais inviter des intervenants comme toi qui vont pouvoir nous parler aussi de diversifier son activité, de préparer sa sécurité, voire sa liberté financière pour acquérir notre indépendance dont je parlais en introduction. donc encore une fois merci beaucoup Emeric, je rappelle la checklist des 10 règles d'or du médecin investisseur immobilier dans les notes de cet épisode et je glisserai également ton contact pour s'adresser à toi directement. Merci, à bientôt. Salut Amrik. Bravo, vous êtes bien arrivé à la fin de cet entretien. J'espère qu'il vous a inspiré et apporté des clés utiles pour votre pratique. Pour ne rien manquer des prochains épisodes de Superdocteur, pensez à vous abonner dès maintenant. Si mon travail vous plaît, parlez-en autour de vous, à vos consoeurs, vos confrères et même à vos internes. Et si vous voulez me soutenir, laissez-moi une belle note de 5 étoiles sur votre application de podcast préférée. C'est rapide, ça m'aide énormément et surtout ça permet à d'autres médecins de découvrir ce contenu ... pour que l'on partage ensemble nos idées et améliorer nos pratiques. Merci pour votre écoute et à très bientôt !
