Speaker #1Je suis Olivier Cariot et je suis consultant senior au cabinet Atico Conseil. C'est un cabinet qui est spécialisé dans le logement social. Donc on accompagne tous les acteurs de logement social et sur les questions à la fois stratégiques et aussi très opérationnelles. Et on est aussi gestionnaire de plusieurs dispositifs. dont la bourse d'échange de logements. Le principe, c'est que les locataires du parc social puissent échanger entre eux leur logement. On est dans un contexte où il y a peu de logements libres qui sont disponibles. Et quand ils sont disponibles, ceux qui ont déjà un logement dans le parc social ne sont pas prioritaires. Une demande de mutation, ça peut durer longtemps. Et donc, la bourse d'échange de logements, c'est une plateforme qui met en lien les besoins de mobilité entre locataires du parc social. Et ça repose sur un principe de double correspondance. Pendant un moment, le logement social s'était vu comme une étape pour accéder à la propriété. Et là, ça fait plusieurs années, voire dizaines d'années, que les gens restent dans le logement social parce que les solutions en dehors du logement social sont devenues trop chères. Toute la solution sur le logement ne va pas passer que par la construction neuve. Il va falloir aussi optimiser le parc existant. On sait qu'aujourd'hui, il y a un certain nombre de logements qui sont sous-occupés dans le parc social ou de personnes dont les ressources sont plus en adéquation avec... les niveaux de loyer, etc. Donc c'est aussi d'optimiser l'occupation de ce parc-là, qui est très important et qui est un levier majeur dans la crise du logement que l'on connaît. En tout cas, ce qu'on voit nous sur la bourse d'échange de logement, c'est que la question de la suroccupation ou de la sous-occupation est très importante pour les locataires du parc social qui souhaitent changer de logement, puisque ça se retrouve dans 80% des cas. Nous, on est la bourse d'échange de logements échangés habités, centrée sur l'île de France. Aujourd'hui, c'est 42 bailleurs. C'est 1,2 million de logements qui peuvent potentiellement être déversés sur la plateforme à partir du moment où les locataires souhaitent changer le logement. C'est un patrimoine qui est très conséquent. On a à peu près 630 dossiers en cours d'instruction. Et c'est 25 000 annonces actives et 2850 locataires qui ont échangé depuis la création de la bourse d'échange de logement. Pour s'inscrire sur Échanger Habité, le locataire doit renseigner le nom de son bailleur, le numéro de son logement, son numéro locataire. Ensuite, renseigner les caractéristiques du logement qu'il occupe, mettre ses critères de recherche pour le logement qu'il vise. Une fois qu'il a fait ces trois étapes, Il a accès aux annonces qu'on appelle en double correspondance. Donc à la fois les annonces qui l'intéressent et dont les occupants sont intéressés par le logement qu'il occupe. Ensuite, il peut faire une demande de visite à ce locataire. Et une fois qu'il s'est mis d'accord avec un autre locataire pour échanger leur logement mutuellement, il indique sur la plateforme et là, le bailleur est informé. Il faut qu'en parallèle de ce qu'il fait sur Échanges et Habités, il fasse quand même une demande de mutation et donc il s'enregistre. dans le système national d'enregistrement pour avoir un numéro demandeur. C'est ça qui va lui permettre d'être inscrit en commission d'attribution. Parce qu'on reste sur du logement social. Une fois que c'est passé et accepté par la commission d'attribution, il faut que les deux parties se mettent d'accord sur une date de déménagement. Et le même jour, il faut qu'ils déménagent les deux logements, donc faire les états des lieux, les diagnostics, etc. Amar, un locataire qui a échangé, occupait un T3 auprès du bailleur Val-Office à Bonneuil-sur-Marne. Suite à une séparation et au départ de ses enfants, il se retrouve tout seul dans son T3. Il souhaitait un T2 et se rapprocher de son travail sur Paris. Du coup, la demande de mutation, il sait que ça prend du temps. Et donc, il a entendu parler d'échanger habité. Et ça lui a permis d'échanger son T3 à Bonneuil-sur-Marne pour un T2 sur Paris. et donc permettre... à un couple avec enfant qui occupait ce T2 sur Paris, de venir habiter à Bonneuil-sur-Marine. Le délit de mutation par la voie classique en Ile-de-France, ça peut aller jusqu'à 5 à 6 ans. Il y a 10 demandeurs pour un logement. Et sur la bourse d'échange, dans le cas de Hamar, c'était six mois. Et c'est à peu près ce qu'on retrouve, c'est entre six et huit mois, en fonction des délais d'instruction, mais en général, c'est ça. Il en garde une très bonne expérience de facilité, de rapidité. Et il invite un maximum de bailleurs à adhérer à ce dispositif et à le faire connaître auprès d'autres locataires. Parce que c'est la particularité du principe d'une bourse d'échange, c'est que pour que ça fonctionne, il faut qu'il y ait beaucoup d'adhérents. Et plus il y a de bailleurs adhérents, plus il y a de locataires adhérents, plus il y aura de solutions pour ces locataires. Les points de blocage qu'on peut rencontrer, c'est une certaine rigidité de certains administrateurs en commission d'attribution sur l'adéquation entre la composition familiale du ménage et la typologie du logement. Classiquement, par exemple, une personne seule, elle se verrait attribuée sur un T2 ou sur un studio, mais pas sur un T3. Parce que les T3, c'est plutôt pour des couples ou une famille avec un ou deux enfants. Donc, il y a certaines situations où on a des personnes seules qui occupent un T4, qui souhaitent changer avec une famille qui occupe un T3. Nous, ça nous paraît de bon sens de se dire, elle est déjà, entre guillemets, en sous-occupation dans son T4. Si elle va dans son T3, elle libère quand même un T4 pour une famille. Il y a certaines commissions d'attribution qui n'ont pas cette souplesse-là pour faire valoir la spécificité du dispositif échange et habité. où le but c'est quand même de favoriser les mobilités résidentielles. Et oui, dans l'absolu, une personne seule, c'est dans un T2, pas dans un T3, mais là on est dans une situation d'échange, les deux sont d'accord, ça permet à une famille qui occupe un T3 d'occuper un T4. Historiquement, pour les bailleurs, la mutation, ce n'est pas leur priorité. Leur priorité quand un logement se libère, c'est de le relouer rapidement, parce qu'un logement libre, c'est un logement qui ne génère pas de loyer, donc il faut le relouer rapidement. Et si on le reloue avec une demande de mutation, en plus, on fait rentrer un locataire du parc social dans ce logement libre, mais du coup, ça nous libère un autre logement qu'on va devoir relouer, qu'on va devoir retravailler derrière, etc. Et d'autant plus que quand un logement est libéré, il y a parfois des frais liés à la remise en état du logement. Donc parfois, c'est des attributions qui coûtent de l'argent au bailleur. Donc ça, c'est la vision classique qu'a le bailleur d'une demande de mutation. Et en plus, je dirais, en plus de cette vision un peu classique qui fait que ce n'est pas sa priorité, il y a aussi un contexte depuis ces dernières années où les bailleurs ont été incités à se regrouper. Donc, les périmètres des équipes ont bougé, leurs logiciels métiers ont bougé aussi. La réglementation sur les attributions, il y a une loi tous les deux ans en ce moment. Les pratiques métiers, leur manière de faire bougent beaucoup aussi. Donc, c'est un contexte où ils ont beaucoup de choses à faire en même temps. et donc les demandes de mutations ne sont pas leurs propres. priorité du moment, même si à mon sens, c'est le fait de ne pas traiter les demandes de mutation qui bloquent tout le système dans le parc social. Donc tout l'enjeu, c'est de leur montrer qu'en s'occupant des demandes de mutation, ça permet de dégripper le système actuel qui est bloqué et changer habité. Ça peut être une solution pour mieux traiter les demandes de mutation, les traiter plus rapidement pour eux, parce que du coup, ils n'ont pas à chercher un logement pour un locataire, puisque c'est le locataire qui le recherche lui-même. Un de nos gros axes de développement, ça a été d'améliorer l'expérience utilisateur. Donc c'est pour ça qu'on a fait évoluer la bourse d'échange régulièrement. Et là, les enjeux dans les années à venir, ça va être d'augmenter la notoriété de la bourse d'échange. C'est travailler avec les bailleurs qui ne voient plus la bourse d'échange comme quelque chose qui vient en plus, mais une manière différente de mieux faire. Deux autres perspectives, ça va être de faciliter le parcours du demandeur. et notamment de faire le lien entre la bourse d'échange et le système national d'enregistrement. Le dernier axe, ce serait de pouvoir étendre la bourse d'échange sur d'autres territoires, parce qu'aujourd'hui, on a d'autres territoires qui pensent aux bourses d'échange et qui, au prime abord, essayent de développer leurs propres bourses d'échange. Mais le plus simple, ce serait de se connecter à des plateformes qui existent déjà, et notamment Échanges et Habités, où techniquement, aujourd'hui, c'est possible. Et c'est financièrement très intéressant. Une approche inspirante dans la bourse d'échange de logement ou dans des dispositifs d'innovation, c'est l'approche par le Lab. Et moi en particulier, ça a été l'Urban Lab de la métropole de Lyon, où le principe, c'est avec des designers, avec des personnes intéressées par l'innovation, de réunir directement des utilisateurs ou des usagers, avec des agents qui délivrent un service public, des designers, etc., et de les faire travailler en commun. sur une solution, et une solution qui réponde de manière simplement à un besoin précis de la part des usagers, et de se dire que cette solution, elle va devoir être opérée rapidement, même si elle n'est pas parfaite.
