- Speaker #0
Je déclare mon meublé, spécialiste de la fiscalité et de l'accompagnement des loueurs en meublé, vous souhaite la bienvenue dans un nouvel épisode du podcast Parlons location Notre podcast est destiné au partage d'expériences entre les loueurs en meublé. Dans chaque épisode, nos invités viennent vous parler de leur expérience, vous donner leurs meilleurs conseils, mais aussi vous partager leur succès et parfois leur déconvenu. Pour plus d'activités de location meublé, il n'y a plus aucun secret pour vous.
- Speaker #1
Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans un nouvel épisode spécial du podcast Je découvre le monde du meublé dans lequel nous accueillons l'une de nos clientes, Christelle, qui pratique une activité de location meublée de longue durée depuis maintenant 4 ans et qui a accepté de venir répondre à nos questions sur la location meublée. Bonjour Christelle, merci d'avoir accepté notre invitation. Peut-être pour commencer, quelques mots de présentation pour que nos auditeurs apprennent à vous connaître rapidement.
- Speaker #2
Oui, bonjour Baptiste, donc ravie de pouvoir faire cette interview. J'ai commencé mon activité il y a maintenant 4 ans, comme vous l'avez cité, c'était juste après le Covid, et c'était notamment à l'occasion de notre résidence principale. On avait prévu un grand voyage avec mon conjoint, et on se demandait que faire dans notre résidence principale. Nous avons eu découvert Jeu d'Éclair Montmoublé, et découvert la location Meublé, et donc on s'est lancé à ce moment-là. On était novices, on n'avait jamais fait ça avant, donc beaucoup d'appréhension au départ, et on a été très bien accompagnés.
- Speaker #1
Très bien, merci beaucoup. Alors du coup, de ce que vous nous dites, vous avez commencé finalement un peu à l'occasion d'un aléa, d'un voyage, et justement vous ne connaissiez pas l'activité de location meublée, ce qui amène finalement à notre première question. Qu'est-ce qui vous a fait sauter le pas ? Il y a les circonstances, mais est-ce que vous aviez au-delà de ça, d'éventuelles appréhensions, quelque chose qui aurait pu vous freiner dans la conduite de cette activité, ou qui aurait pu vous décourager de vous lancer ?
- Speaker #2
C'est une très bonne question. Il faut se projeter en arrière. Et effectivement, il y avait de l'appréhension, puisque c'était quelque chose d'inconnu pour nous, comme vous l'avez cité. C'est aussi, quand on touche à la fiscalité, on parle d'imposition, on ne veut pas faire d'erreur. On veut s'assurer qu'on a les bonnes informations au bon endroit, au bon moment. Et on veut surtout respecter la loi. Donc, beaucoup d'appréhension, oui. Ça paraissait aussi, plus on rentrait dans le sujet, plus ça paraissait technique et compliqué. Et également, quelque part, en fait, toute sur la partie entre le vide et le meublé, il y avait aussi un grand vide juridique, j'ai envie de dire, ou vide de connaissances de notre entourage. Donc ça a été compliqué de trouver l'information, de trouver des personnes qui pouvaient nous accompagner. J'ai eu quelques bribes, justement, de personnes qui me disaient contact, je déclare d'emmeubler et ils pourront t'accompagner Donc c'est vrai que c'était un vrai saut dans l'inconnu, avec très peu d'informations dans notre entourage.
- Speaker #1
Très bien. Alors justement, vous avez commencé par JD2M. Est-ce que vous avez eu recours avant à d'autres solutions d'accompagnement ou vous avez directement sauté le pas et rejoint JD2M ?
- Speaker #2
Alors non, on n'avait pas connu d'autres prestataires avant JD2M. Cela étant, je ne vous cache pas que j'ai quand même regardé le marché depuis, sachant qu'à l'époque, en plus sur Internet, je me souviens qu'il n'y avait pas… Beaucoup de personnes qui proposaient ce service-là, et c'était notamment peut-être des cabinets un peu classiques, des cabinets comptables un peu classiques. Ce que j'avais beaucoup aimé avec Gisèle Dezem, c'est que c'est une plateforme 100% en ligne. Le fait qu'on puisse être à distance, notamment avec le projet Voyage, donc de pouvoir traiter tout depuis un espace client en ligne, de pouvoir envoyer les documents, de ne pas avoir nécessairement un cabinet au sens classique du terme, et aussi d'avoir un interlocuteur qui n'était pas nécessairement un comptable au départ. Vu que la plateforme, vous avez des conseillers, ils sont très bien formés et ils nous donnent une information de façon un peu plus digeste pour le commun des mortels, ce que je n'avais pas forcément vu ailleurs. Pour tout vous dire, j'ai également regardé depuis pour éventuellement changer, on s'intéresse un peu à la concurrence aussi. Et pour le moment, en tout cas, je me sens tellement bien, même en regardant, on peut avoir des prix qui sont peut-être concurrentiels ailleurs, c'est vrai. mais sur la qualité de l'accompagnement que j'ai chez JD2M, la confiance que j'ai aussi dans mon conseiller puisqu'il n'a pas changé depuis 4 ans, donc ça c'est un point qui est hyper important pour moi, ça fait qu'aujourd'hui, et surtout avec les réductions d'impôts, ça fait qu'aujourd'hui je suis très contente avec JD2M.
- Speaker #1
Alors justement, les réductions d'impôts, vous venez de les évoquer. Est-ce que vous aviez connaissance de tout ça, notamment de la possibilité, puisque quand vous dites réduction d'impôts, pour le rendre plus intelligible, on pense à la réduction d'impôts qui est permise au régime réel par l'adhésion à un OGA, qui permet une réduction d'impôts sur le revenu global. Est-ce que vous en aviez connaissance avant ou comment est-ce que vous avez appris cette possibilité ?
- Speaker #2
Alors, aucune connaissance avant. C'est le conseiller de JD2M qui m'en a parlé. Ce que j'ai apprécié, c'est qu'au départ, ça paraît être un gain uniquement financé d'adhérer à un OGA dont vous parlez. Mais j'ai vu beaucoup d'autres avantages, que souvent un OGA va pouvoir… En fait, vous avez un deuxième contrôle aussi par eux de votre liasse. Donc souvent, il peut y avoir des oublis et ils viennent nous consulter. Donc moi, j'ai déjà eu aussi des échanges avec eux. Et ils proposent aussi des formations au sein de l'OGA. Donc ils proposent des formations qui nous permettent aussi, nous, en tant que paillards, finalement, de monter en compétence. aussi sur le sujet, qui ne sont pas nécessairement que des sujets de fiscalité. Donc il y a un gain certes financier, mais il y a vraiment une richesse derrière qui est venue alimenter. Et ça, le conseiller GD2M m'en avait parlé. Donc j'étais agréablement surprise.
- Speaker #1
Très bien. Alors ça, c'est un peu le côté des avantages. Est-ce que vous avez aussi vu quelques inconvénients au fait, par exemple, de souscrire à une solution d'accompagnement, des choses que vous auriez faites peut-être différemment, que vous auriez imaginé faire différemment ? Finalement, est-ce qu'il y a une expérience aussi parfois négative sur le sujet ?
- Speaker #2
C'est sûr. Au départ, pour moi en tout cas, le logiciel a beaucoup évolué entre l'époque où j'y ai souscrit, donc il y a quatre ans et maintenant. Si je me souviens bien, il fallait dupliquer certains éléments dans le logiciel et je vois une réelle amélioration de l'autre. Il était déjà très pratique, je ne veux pas me cacher à l'époque, mais là il y a une vraie fluidité d'informations, de saisies de données. Aussi les pièces jointes, l'outil, on peut l'utiliser sur le téléphone. Avant, c'était un peu moins mobile friendly. J'avoue que ça, ça a été un avantage. Donc, il y a des inconvénients que je peux voir aujourd'hui, constater par rapport à une vision plus une photo il y a quatre ans et une photo aujourd'hui. Après, dans d'autres éléments, laissez-moi réfléchir. Si un élément de départ qui a été compliqué pour moi, ça a été de comprendre l'intérêt de la date de début d'activité. En fait, c'est le point de départ de tellement de choses. Et on comprend en fait toute l'importance de cette date de début d'activité. Mais j'ai eu beaucoup de mal à du coup choisir une date par rapport à l'impact que ça peut avoir. C'est quelque chose ensuite dont j'ai été rassurée par un article, il me semble, que vous aviez publié sur votre site. Et que le conseiller m'avait envoyé. J'ai pu lire en détail. Donc ça, ça a été une difficulté à l'époque aussi. Et de comprendre un petit peu toutes ces formalités. On nous parle de 2042, c'est pro. On nous parle d'indivision, on nous parle de tellement de termes qu'on ne maîtrise pas au quotidien. Ça, c'est de la difficulté, j'ai envie de dire peut-être sémantique et de vocabulaire, qui fait un peu peur au départ. Mais pour lequel on est quand même accompagné, il faut juste prendre le temps et pas s'y prendre trop tard pour avoir le temps de bien maîtriser ces sujets-là avant la date de déclaration. Parce que sinon, on a un peu plus de cours et on a l'impression d'être forcé de faire les choses dans la précipitation, alors qu'on pourrait avoir le temps si on le faisait correctement.
- Speaker #1
Alors effectivement, pour préciser pour celles et ceux qui nous écouteraient et qui n'auraient pas encore ou seulement trop peu eu vent de cette notion de date de début d'activité, c'est tout simplement la date à laquelle le futur loueur va indiquer à l'administration fiscale qu'il a commencé son activité de location meublée. Et donc attention, il est très important de bien distinguer la date de début d'activité de la date d'accueil du premier locataire. C'est une confusion qui est souvent faite justement par les loueurs qui sont novices. On peut très bien déclarer... un début d'activité de location sans avoir accueilli un locataire, justement pour pouvoir entreprendre des travaux et permettre, entre autres, la déductibilité du coût de ces travaux au régime réel, avant même, justement, d'avoir vraiment commencé à percevoir des loyers. Et justement, puisque nous venons de parler de la différence entre date de début d'activité et date d'accueil du premier locataire, venons-en aussi, finalement, à ce qui fait la location meublée, ce sont les locataires. En la matière, je suppose qu'on... 4 ans, vous en avez peut-être accueilli plusieurs, un certain nombre même. Finalement, est-ce qu'on pourrait commencer par se dire, quelle est l'expérience que vous a apporté le fait d'avoir des locataires dans un bien qui vous appartient ?
- Speaker #2
Écoutez, nous, on a fait le choix avec mon conjoint de gérer les locataires en direct, de ne pas passer par agence, par exemple. Donc, c'est un choix. On a souvent les deux options. Les avantages de faire cela, c'est que vous maîtrisez un petit peu, c'est déjà une partie des coûts, parce qu'il y a un coût. de traitement si vous passez par une agence, mais aussi vous pouvez rencontrer vos locataires. Pour nous c'était important aussi de rencontrer nos locataires, d'entendre leurs projets. Ayant nous-mêmes été locataires par le passé, ça nous permet... Peut-être, quelque part, d'ouvrir la porte à certains qui n'ont pas les mêmes possibilités, ou peut-être un peu juste au niveau, par exemple, du dépôt de garantie ou du loyer, etc. D'avoir trois fois le montant du loyer. Et donc, par conséquent, ça nous permet d'avoir un peu de latence, de maîtrise sur ce sujet-là. Donc ça, c'est le premier point. Le deuxième, c'est que du coup, vous aussi, vous maîtrisez les plateformes et les dates. C'est-à-dire que si on veut récupérer le bien à un moment donné, Ça nous permet aussi un petit peu plus de flexibilité. On a souvent de la famille à l'étranger qui vient. Ça nous permet aussi parfois de bloquer des dates sur notre bien entre deux locataires, par exemple, pour pouvoir utiliser l'appartement à titre personnel. Ça s'ajuste également, bien sûr, sur la déclaration d'impôt qu'on fait, mais en tout cas, ça nous permet cette maîtrise-là. Et pour tout vous dire, sur les locataires, on en a eu sur quatre ans, je pense qu'on en a eu quatre différents, certains qui sont restés plusieurs années. et ensuite des personnes qui sont restées un peu moins longtemps, du fait de la vie tout simplement. En fait, on est tous novices dans le domaine, et je pense qu'on se met beaucoup de pression pour très bien faire, donc ça crée un certain stress de l'appréhension, mais on est quand même très bien informés, et pour le coup, je trouve qu'il y a beaucoup de ressources sur comment créer un bail, comment accompagner le locataire, quels documents il faut leur demander. Oui, et là, c'est assez intéressant aussi de monter en compétence là-dessus et de les rencontrer, de leur faire visiter l'appartement. Ça nous permet aussi de le mettre en valeur avec ce qu'on a fait dedans. Nous, on a fait certains travaux par nous-mêmes, d'autres travaux ont été faits, donc ça permet aussi de souligner, de faire vivre cet appartement auprès du locataire. Donc, c'est une belle expérience, je trouve, et c'est des belles rencontres aussi souvent puisque ça crée une relation de confiance avec le locataire. Il peut échanger plus facilement aussi lorsqu'il a des problèmes. L'inconvénient ? lié à ces problèmes-là, c'est que vous êtes aussi un peu le Tommy Micelli, en fait, de votre appartement. Donc, dès qu'il y a un problème, dès qu'il y a une difficulté, on vous contacte, on vous appelle. Parfois, on peut être sollicité pour des grosses pannes, comme des plus petites, une machine à laver en panne, un problème de canalisation, un problème de fuite, tout comme j'ai oublié mes clés ou je les ai perdues. Donc, on peut aussi traiter des tout petits problèmes comme des plus gros. Et ça, ça peut être en irritant. Par moment, il faut le prendre en compte quand on le gère en direct, mais dans l'ensemble, nous, on trouve ça plutôt agréable de le faire en direct.
- Speaker #1
C'est vrai, on sait notamment que ces inconvénients, qui sont inhérents évidemment à l'accueil de locataires, peuvent parfois être un petit peu, rebuter un petit peu les candidats à la location de blé. Pour autant, finalement, la balance, à vous entendre, va plutôt du bon, du côté positif.
- Speaker #2
Absolument. Absolument aucun regret, aucun regret puisque en fait si vous mettez aussi un côté empathique, je vous dis pas qu'on fait du social mais en tout cas un côté empathique, on est tous passés par là et finalement au quotidien on gère ça pour nos propres appartements en fait là où on habite, il y a un problème, c'est beaucoup de bon sens sur comment gérer, comment réparer les choses, donc de la même façon en fait c'est juste d'apporter cette aide auprès des locataires. On a beaucoup d'étudiants, c'est pour revenir un peu sur la typologie de locataires. que nous, on a eu. On a ouvert à la colocation, par exemple. Ça, c'était un vrai choix de notre part. Nous-mêmes, tous les deux, mon conjoint et moi, étions colocataires par le passé. Ce n'est pas beaucoup de bailleurs qui l'ouvrent. Nous, on a fait le choix de l'ouvrir à la colocation. Et du coup, ça permet vraiment des rencontres. Et ces étudiants-là, justement, de les accompagner sur une partie qui peut être aussi effrayante pour eux de la vie. Donc non, c'est vraiment beaucoup plus avantage, ces petits irritants dont je vous parlais. On les gère nous-mêmes au quotidien pour nous. Donc c'est juste de les gérer. un peu plus ou un peu moins pour quelqu'un d'autre, on a également la chance d'avoir un bien en location qui est très proche de là où on habite aujourd'hui. Donc ça facilite aussi la possibilité d'intervenir pour le locataire.
- Speaker #1
Justement Christelle, vous nous parlez des biens étudiants, or on sait qu'en location meublée, on peut louer selon différents types de contrats, on a notamment le bail étudiant, or vous ce n'est pas votre cas, vous avez jusqu'à présent du moins systématiquement proposé votre bien en vertu d'un bail de longue durée en résidence principale. Pourquoi ce choix ? Qu'est-ce qui vous a poussé à fonctionner de cette manière ? Et est-ce qu'il y a aussi des inconvénients qui sont inhérents à cette pratique ?
- Speaker #2
C'est une bonne question. Je vous avoue qu'au moment où on est parti, c'était la solution qui nous convenait le plus, étant donné qu'on était un peu plus loin. Ça nous permettait de ne pas avoir à gérer le bien pendant une durée un peu plus définie. En tout cas, ça rassure sur la temporalité. Même si on a forcément des départs en cours de bail. Forcément, mais ça peut arriver. Et c'est vrai que ça crée toujours ce... creux qu'on redoute, je pense, en tant que propriétaire, un creux entre deux locations et parfois un creux à un moment qui n'est pas le plus opportun pour trouver un nouveau locataire. Donc, sur ce bail-là, notamment sur ces périodes de creux, pour rebondir, on a envisagé effectivement de faire de la courte durée. Alors, on n'a pas eu l'occasion puisque finalement, on a trouvé un locataire longue durée juste après, mais on n'a pas poussé la réflexion, mais ça reste quelque chose dans le coin de ma tête. qui me dit qu'un jour, ça pourrait nous servir de passer plutôt en courte durée, si notamment on aurait besoin de récupérer le bien sous une temporalité un peu plus courte, par exemple, ou même nous, pour le réhabiter. Donc c'est vrai que ça reste quelque chose dans le coin de ma tête, sur lequel il faudrait que je me renseigne. Je n'ai pas beaucoup de maîtrise en ce moment du sujet, mais je le perpète vu que j'entends aussi beaucoup de personnes aujourd'hui qui font de la courte durée, donc ça m'intrigue.
- Speaker #1
Alors effectivement, pour le préciser, en courte durée, les baux sont à durée déterminée, ce qui fait qu'il n'y a pas besoin de donner congé pour récupérer son bien à l'issue de la période de location. C'est la grande différence avec le bail en résidence principale, donc la location qu'on appelle de longue durée, où les contrats durent un an. Leur période minimale est d'un an et ils sont tacitement reconductibles. C'est vrai que lorsqu'on veut récupérer son bien qui est occupé par un locataire de longue durée, c'est plus difficile, c'est soumis à un certain nombre de conditions qu'il faut respecter, alors que ce n'est pas le cas en courte durée, ce n'est pas non plus le cas pour, par exemple, un bail étudiant ou un bail mobilité, qui sont justement des contrats qui ont une durée déterminée, donc qui peuvent aussi permettre à des degrés divers davantage de flexibilité. Et justement, vous évoquez... Avoir envisagé la courte durée, finalement vous n'avez pas eu le temps de sauter le pas, qu'est-ce qui a l'origine ou qu'est-ce qui pourrait finalement vous décider à pratiquer la courte durée ?
- Speaker #2
Qu'est-ce qui pourrait nous décider ? J'aurais des difficultés à répondre, par contre en tout cas ce qui pourrait me freiner aujourd'hui à le faire, c'est la gestion du locataire de façon plus fréquente, puisque vous avez un turnover qui est un peu plus fréquent. C'est ce qui pourrait me freiner, mais peut-être qu'on ne sautera pas le jour où on décide de mettre le billet en gestion locative. Effectivement, le jour où on décide de déléguer à quelqu'un toute cette gestion, ce ne serait plus un frein, parce que c'est la principale raison aujourd'hui qui fait qu'on ne sauterait pas le pas, si cette option se présentait en tout cas.
- Speaker #1
D'accord, merci beaucoup Christelle. Je pense que nous arrivons déjà... Finalement, à l'issue de notre échange, je pense que votre expérience sera précieuse, bien évidemment, pour de très nombreux loueurs qui pourraient décider de franchir le pas de location meublée, que ce soit en passant de la location vide à location meublée ou même en commençant directement en location meublée. Donc, je pense qu'ils apprécieront beaucoup, évidemment, votre avis sur la question. Merci beaucoup de nous avoir rejoints. Merci à vous.
- Speaker #0
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