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Mon podcast imo
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Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMO, le podcast de Maïs Ultimo. Je suis Ariane Artignan. Tous les jours, je reçois celles et ceux qui font l'immobilier. Et aujourd'hui, on va essayer d'y voir clair sur la conjoncture avec Loïc Quentin. Bonjour.
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Bonjour Ariane.
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Loïc, vous êtes président de la FNIM, la Fédération Nationale de l'Immobilier. Depuis quelques jours, on voit des études sortir parlant d'une amélioration de la conjoncture. Qu'est-ce que vous en dites,
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vous ? Alors oui, une petite embellie, très légère je dirais. Plutôt un rattrapage qu'un redémarrage. Un rattrapage sur des conditions de crédit hier qui étaient largement contraintes par les banques et aujourd'hui qui se libèrent parce qu'elles ont un peu plus de marge de négociation, ayant eu recours à un financement avec une baisse des EAT, plus de disponibilité et moins contrainte. Par le taux d'usure, notamment, qui contraignait celle-ci dans un éventail trop restreint. Mais ce qui ne veut pas dire pour autant qu'il y a une grande distribution de crédits. La production de crédits immobiliers, au mois de janvier, était la plus faible. 10 milliards d'euros de crédits distribués, quand au plus haut on était à 25 milliards. Donc aujourd'hui on n'a pas retrouvé le trend normal, mais simplement ce que l'on voit. C'est qu'on voit quand même des acheteurs revenir vers les agences puisqu'une détente des crédits est annoncée. Et puis aussi une résignation, notamment à néanmoins faire leur acquisition parce qu'aussi il faut bien se loger en restant locataire qui est déjà marché contraint ou alors en achetant et en faisant effectivement une réduction. Mais ça ne veut pas dire pour autant un redémarrage. Le redémarrage, il va arriver. On est en bonne voie, mais il n'est pas encore aujourd'hui définitivement acté. Nous à l'FMI, on a toujours dit... L'année 2023 a été l'année de la baisse des volumes et 2024 sera l'année de la baisse des prix. Elle est absolument nécessaire, elle est même salutaire pour redonner, et indispensable pour redonner du pouvoir d'achat aux ménages. La baisse des prix est enclenchée, mais elle n'est pas suffisante à redonner la dynamique souhaitée.
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Alors quand vous dites qu'elle est enclenchée, on a vu qu'à Paris elle est assez importante. Dans le reste des territoires, comment ça se passe ?
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Paris était l'exception d'abord. Premièrement, Paris était la ville où les prix ont le plus augmenté. Et comme l'a dit Robert Laglum, ...de l'agglomération française. Et il est vrai que, normalement, normal... Paris et la ville a accusé les premières baisses et ensuite les dix premières grandes agglomérations françaises. En été, Paris a baissé, a vu ses prix fondre de 10% dans l'espace de trois ans. On est passé de 10 000 euros le prix moyen mètre carré et on va vers 9 000 euros. C'est-à-dire que c'est une régulation sensible. Mais à cela, il faut ajouter aussi 14% de taux d'inflation sur trois ans et demi, ce qui fait 24% de baisse des prix en euros constants. Donc voilà, il faut l'analyser comme tel. Mais le réajustement n'est pas terminé, mais on sent que Paris... J'ai largement engagé cette régulation. Les autres villes, ce n'est pas du tout pareil. D'abord, premièrement, il y a les autres villes, la France est une succession de micro-marchés, mais vous prenez la bande du littoral, qui n'a pas été encore impactée beaucoup par la baisse des prix, Nice est encore une ville qui résiste beaucoup mieux que d'autres, avec même une augmentation des prix, parce que moins contrainte et moins impactée par le crédit, parce que le profil de leurs acquéreurs a beaucoup plus d'apports personnels et moins dépendant du crédit qui pourrait leur être donné. Donc voilà, on a une pluralité de situations en France, Mais beaucoup de territoires, la baisse est enclenchée, elle est aujourd'hui devenue réalité. Elle va se poursuivre, on a chiffré nous cette baisse, je dirais d'environ 5 à 7% sur l'horizon 2024, moyenne des prix France. Donc voilà, c'est la moyenne qu'on anticipe pour la fin de l'exercice.
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Et sur Paris ?
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Sur Paris, là on arrive à une stabilisation des prix, je crois que la baisse est largement enclenchée. Et on voit aujourd'hui que la baisse des prix s'exporte en dehors de la couronne parisienne.
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Donc sur Paris, vous dites que la baisse est quasiment finie ?
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Elle est quasiment, aujourd'hui, elle est bien amorcée. On a déjà, je dirais, traversé une bonne partie de la correction nécessaire et indispensable. Pour la fin de l'année, nous on a dit que, dans tous les cas, si 2023 était l'année de la baisse des volumes, on avait prédit donc 875 000, on a fini à 869 000, donc nos projections étaient bonnes. On projette, je dirais, autour de 800 000 transactions à la fin de l'année 2020. Et je dirais, cette baisse des volumes, elle est un préalable indispensable à la correction des prix. Aujourd'hui, en 2024, on a la conjugaison de la baisse des volumes et de la baisse des prix. La baisse des prix prend le relais de la baisse des volumes. On va avoir une stabilité de la baisse des volumes à la fin de l'exercice. On va arriver à un plateau de stabilité et un redémarrage en 2025. Sous condition, bien évidemment, que ce marché ne soit pas contraint à nouveau par une évolution des taux bancaires. Ce qu'on espère, c'est qu'il y ait une correction des taux à la baisse. annoncée peut-être dans les jours à venir, ou à la fin du deuxième trimestre 2024, ce qui permettrait cette baisse, ce serait salutaire pour redonner du pouvoir d'achat et qui se substituerait à la baisse des prix et finalement ne virait moins nécessité. Ou on redonne du pouvoir d'achat des ménages, ou on corrige par le prix. C'est la seule façon de réguler un marché. Nos adhérents s'en sortent plutôt bien, je pense que de toute façon, une crise n'est pas une fatalité. Avant tout, une crise, c'est un moyen de corriger des excès. Il faut avoir... On a pris conscience des excès que nous avons parcourus, des excès qui étaient permis par des taux historiques qui étaient bas, et historiquement qu'on n'avait jamais connus. Aujourd'hui on ne reviendra jamais aux taux qu'on avait précédemment connus. Je pense que notamment les adhérents excellent, et je dis bien, il y en a même qui superforment, je dirais, s'ils font réellement leur métier de négociateur et de conseil auprès de leurs clients. Je crois qu'aujourd'hui la baisse des prix, et les acquéreurs ont repris la main sur le marché en faisant des offres. Et le professionnel est là pour accompagner ses acquéreurs et lui dispenser les bons conseils. Un bon professionnel de l'immobilier travaille toujours, quelles que soient les périodes que l'on traverse et quelles que soient la tempête qu'il doit affronter.
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Mais est-ce qu'avec un marché de 800 000 ventes, on n'a pas trop d'agences immobilières ou de professionnels de l'immobilier ?
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Il est vrai que cette crise, elle va amener bien évidemment des corrections. Elle est quand même, je dirais, brutale. On a dit, il y a six mois, j'avais annoncé que dans tous les cas, les fermetures d'agence, on avait à l'époque 180 fermetures. En juin 2023, j'avais annoncé qu'on ne sera pas en deçà des 1398 fermetures que nous avions connues au moment de la crise des suprêmes en septembre 2009, en sortie de la crise. On a prévu qu'on ne sera pas en deçà. Aujourd'hui, on est à plus de 1050 fermetures d'agence.
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Ça veut dire qu'aujourd'hui, vous pouvez annoncer que vous serez sans doute à plus des 1400, possiblement.
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On avait dit qu'on ne sera pas en dessous, donc on va être autour des 1400, peut-être plus. Mais tout ça, ça va dépendre de la correction de la crise. Et si demain... On pourrait très bien se confronter aussi à des taux d'intérêt qui partent à la hausse. Vous savez, l'inflation des matières premières est suffisante à générer de l'inflation et une petite BCE plus restrictive. On peut avoir un embargo sur des matières premières ou des livraisons, ou sur le pétrole, on ne le sait pas. Donc aujourd'hui, c'est difficile de lire dans le bout du cristal. Vous savez, c'est comme les taux de croissance. À un moment, on nous dit 0,9, on nous dit 1,7, et 15 jours après, on nous dit 0,9. Donc c'est une correction. Aujourd'hui, on n'est sûr de rien.
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Alors, qu'est-ce que vous dites néanmoins ? C'est quoi les bons réflexes que doivent avoir les agents immobiliers aujourd'hui pour tenir le choc ?
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Je crois que la façon, le contexte aujourd'hui est complètement différent de la période qu'ils ont connue, parce qu'ils ont connu une période où, je dirais, il suffisait d'avoir un mandat de vente pour pouvoir le transformer. Une statistique, trois mandats de vendus, c'est quelque chose... Moi j'ai connu une période, il fallait avoir 40 mandats pour en vendre un. Et notamment c'est là qu'il y a toute la différence. On travaille différemment, on travaille l'acquéreur, on travaille sa structure de financement, les bons conseils adaptés, à la fois sur le fiscal, sur le juridique, sur l'accompagnement, les conseils qu'on peut lui produire, l'accompagner dans une période de tempête comme celle-ci. Je crois qu'un bon professionnel doit parfaitement maîtriser l'ensemble des mécanismes juridiques, que ce soit de la copropriété, que ce soit la loi climat résilience, que ce soit l'horizon du crédit, que ce soit... L'ensemble de la sphère qui entoure l'écosystème de l'immobilier pourrait être un bon professionnel. S'il n'a pas cette maîtrise de ces matières, il ne peut pas être un bon vendeur. On n'est pas un vendeur parce que c'est la chance qui opère. Non, on est bon vendeur parce qu'on est technicien et professionnel.
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Et vous êtes là à l'AFNAIM pour apporter ces outils à vos adhérents ? qui par ailleurs sont de plus en plus nombreux paradoxalement.
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Oui, et c'est vrai qu'on constate qu'on n'a pas de baisse de nos adhérents. Au contraire, on est toujours en sol positif. Le sol entrée-sortie est positif. C'est ce qui me satisfait, c'est que finalement, notre stratégie est bonne. De plus, on veut flécher le syndicat comme étant... Notre fédération comme étant un syndicat de défense de la profession et de toute la profession, y compris en ayant mis en oeuvre une adhésion militante il n'y a pas longtemps, qui permet, je dirais, à tout un chacun de se retrouver dans un syndicat fort et puissant, sans adopter et finalement souscrire à tous les services qu'il peut trouver par ailleurs, notamment dans un réseau franchise.
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Pour finir, Loïc Quentin, revenons aux préoccupations des Français au niveau de leur logement. Aujourd'hui, ils se demandent tous, est-ce qu'il faut acheter, est-ce qu'il faut vendre, est-ce qu'il faut attendre ? Qu'est-ce que vous, vous leur conseillez aujourd'hui ?
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Je crois qu'il y a deux façons d'aborder l'acquisition. Je dirais que pour un Français, c'est toujours le moment d'acheter. Quand je dis ça, oui, vous êtes un jeune immobilier. Non, il faut être pragmatique. Je crois qu'aujourd'hui, un marché qui est à la hausse ou un marché qui est à la baisse n'altère pas. et n'affecte pas quelqu'un qui est déjà propriétaire. Parce que quand vous vendez aujourd'hui moins cher, vous achèterez moins cher. Vous financez les quarts, vous le faites aux conditions du crédit. Quand hier vous vendiez plus cher, vous achetiez aussi plus cher. Les quarts étaient le même, sensiblement. Donc c'est pas ça qui est le théâtre.
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Sauf qu'on a pris l'habitude de s'enrichir.
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Voilà, mais je dirais d'abord, le logement est un placement d'utilité. Et un placement qui répond à une notion principale, de pouvoir se loger est l'essentiel. Vous savez, au-dessus du cube jaune, nous c'est agir pour le logement. Et c'est le logement de tous les Français. Et c'est ça qui est fondamental. Et notamment où ce qui est plus, je dirais, Ce qui est inquiétant, c'est la difficulté qu'ont les jeunes à pouvoir se loger, et notamment de devenir propriétaires. Cette crise est violente, c'est pour des jeunes qui n'arrivent ni à se loger dans un parc locatif, débordés par des offres de meubles, portés par des propriétaires sexonaires, toutes les règles de droit, et notamment réglementaires, et qui ne sont pas intermédiaires, et puis aussi un marché de l'accession qui leur est... pas permis, avec des taux de crédit qui ne sont pas possibles. Alors on a cette proposition sur la portabilité et la transférabilité des prêts. J'en ai reparlé avec Guillaume Casbarian, j'ai bon espoir. Voilà, il va nous accompagner dans ces dispositifs s'il y en a qui ne croient pas. Moi, mon rôle de président de la Fédération, c'est d'y croire et d'avoir toujours les yeux qui brillent sur une proposition que je sens, je dirais, tout à fait pertinente pour accompagner les Français dans cette période de turbulence. Et il y en a d'autres propositions sur lesquelles nous avons aussi de l'espoir, notamment sur... Le marché locatif, il y en a une qui est aujourd'hui qui a de plus en plus d'écho et j'y crois fermement, c'est celle investissée aujourd'hui défiscalisée demain. Vous savez, les recettes de l'État sont exsangues, il n'y a plus d'argent. Et je vais être très violent, c'est qu'aujourd'hui le déficit budgétaire de la France c'est 170 milliards. 170 milliards, je ne dirais rien, vous savez ce que c'est ? C'est l'équivalent de 17 porte-avions. On a du mal à en construire un. C'est ce que l'on perd chaque année. Et aujourd'hui, comme il n'y a plus de recettes, il faut trouver des solutions pour redynamiser un marché. On va supprimer le Pinel, l'État n'a pas trouvé de produit de substitution. À la FNM, on a fait une proposition, investissez aujourd'hui, défiscalisez demain.
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Ça consiste en quoi ça alors ?
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Alors c'est-à-dire qu'on permet, on a une crise sur le marché locatif, une crise sur le neuf, et il faut aussi accompagner la rénovation énergétique. Très simple. Vous achetez un appartement que vous allez mettre en location, vous le portez pendant 10 ans. Pendant ces 10 années, vous le portez, vous remboursez vos crédits, vous payez vos charges. Et les dizaines d'années d'après, vous êtes exonéré d'impôts sur vos revenus locatifs. On amène un grand signal d'avoir une stabilité du parc locatif sur 20 ans, parce qu'on va aller jusqu'au bout de l'avantage, alors qu'avant, au final, on était à 9 ans et on vendait pour faire la plus-value. Deuxième chose, un Français qui a 55 ans... Sa retraite à 65 ans, il dit j'achète un appartement, dans 10 ans je vais arriver à la retraite, je profite de financer pendant mes meilleures années, et les premières 10 années de ma retraite, je vais profiter d'un revenu complémentaire, si c'est 600 euros par exemple, exonéré d'impôt sur le revenu. Voilà effectivement un geste qui permet, et on porte cette exonération de 10 ans d'imposition sur les revenus, à 15 ans s'il s'agit d'inquisition dans le neuf pour permettre de tracer et d'inciter à l'achat dans le neuf, et à 15 ans s'il y a des travaux de rénovation énergétique. Dispositif intéressant quand on sait qu'on va avoir des passoires énergétiques qui vont rester sur le marché et il faut trouver des acheteurs et leur donner envie de rénover. Voilà une proposition stimulante, intéressante. On ne mobilise pas les recettes et le budget de l'État et on envoie un signal, je dirais, optimiste, un signal d'optimisme pour les Français et notamment restaurer une confiance des bailleurs qui est largement effritée aujourd'hui en regard d'une réglementation excessive et d'une fiscalité trop massive.
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Et cette proposition, elle a aussi... C'est aussi l'oreille du ministre.
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Je vais l'exposer à Bruno Le Maire sous une quinzaine de jours, il doit me recevoir. Donc je l'exposerai et on va continuer à marteler comme on l'a fait sur la portabilité et la transférabilité. Vous savez, la FNIM, c'est un syndicat, c'est un agitateur d'idées aussi. On est force de proposition et on travaille dans cet axe-là. On est des acteurs du logement responsables.
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Merci beaucoup Loïc Quentin. Je rappelle que vous êtes président de la FNIM.
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Merci Ariane.
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Et je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de Mon Podcast Imo à écouter tous les jours sur MySuite Imo et sur toutes les plateformes.
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Mon Podcast Imo.
