Norbert Fanchon (Groupe Gambetta) : " Les permis de construire sont là, pas l'équilibre économique ! " #873 | Mon Podcast Immo, le podcast immobilier by MySweetImmo

Description

Norbert Fanchon, président du groupe Gambetta est l'invité de ce nouvel épisode de Mon Podcast Immo.

Au micro d' Ariane Artinian, le promoteur livre son regard su les défis actuels du marché de l'immobilier neuf, soulignant notamment les difficultés liées à l'équilibre économique des projets de construction. "Les permis de construire sont là, pas l'équilibre économique", explique t-il.

Il faut dire que les enjeux sont de taille pour le groupe Gambetta, promoteur actif dans plusieurs grandes métropoles françaises et également bailleur social avec un patrimoine de 5000 logements. À l'instar des géants de la promotion (tels Nexity, Vinci ou Bouygues), le groupe Gambetta est confronté à une baisse significatives des ventes. "Les volumes sont en baisse de moins 35%", explique son président, "ce qui a conduit à une réduction des objectifs de production de logements, passant de 1000 à 650 pour l'année 2024."

"Nous avons beaucoup de permis de construire aujourd'hui qu'on ne peut pas mettre en vente, parce qu'on n'a pas d'équilibre économique," dit-il, illustrant le défi de lancer des chantiers dans un contexte d'augmentation des coûts de construction et de décalage entre les prix du foncier et ceux de vente.

Face à un tel tableau, quelles sont les options ? Norbert Fanchon est catégorique sur la nécessité de renégocier les coûts fonciers et de réduire les coûts de construction. Cependant, la solution ne réside pas seulement dans l’ajustement des prix. La stimulation du marché pourrait également bénéficier d’une injection de capital, suggestion qui pourrait relancer la dynamique du secteur. "Le gouvernement ne veut pas remettre d'argent dans le logement, c'est une erreur !", estime Norbert Fanchon.

Norbert Fanchon offre un aperçu pragmatique des réalités économiques du développement immobilier en France et des stratégies envisageables pour surmonter les obstacles actuels. Une conversation incontournable pour tous ceux qui s'intéressent à l'évolution de l'immobilier en France.

Écoutez cet épisode pour comprendre les enjeux actuels et futurs du marché immobilier neuf et découvrir comment des acteurs clés comme le Groupe Gambetta naviguent dans ce paysage complexe.

Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Transcription

Speaker
Mon podcast imo
Ariane Artinian
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMO, le podcast de MySuite IMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Où en est le marché de l'immobilier neuf ? On en parle tout de suite avec un promoteur, Norbert Franchon. Bonjour.
Norbert Fanchon
Bonjour Ariane.
Ariane Artinian
Norbert, vous êtes président du groupe Gambetta, vous nous le présentez ?
Norbert Fanchon
Le groupe Gambetta, c'est un groupe de promotion nationale. On est présent sur six métropoles, Nantes, Paris, Lyon, Nice, Toulouse. On tourne et on a aussi une activité particulière, c'est qu'on est bailleur social et donc on a 5000 logements en patrimoine. Donc on est et promoteur et bailleur social.
Ariane Artinian
Alors les gros promoteurs Nexity, Vinci, Brick sont mis à mal et le disent depuis quelques semaines, depuis le début de l'année. Vous, comment est-ce que vous vivez la situation, la crise ?
Norbert Fanchon
Sur la partie promotion immobilière, on n'échappe pas à la crise. Les volumes sont en baisse de moins 35%. Donc on a une activité aussi en baisse de 35%. On faisait 1000 logements en accession par an. On calibre l'entreprise pour en faire 650, c'est ce qu'on fera en 2024. Après sur la partie locative, moins de contraintes, c'est une activité beaucoup plus récurrente, une activité de foncière, donc là tout va bien.
Ariane Artinian
Alors pour le consommateur, le ralentissement il se traduit comment selon vous ?
Norbert Fanchon
Alors pour le consommateur, ça se traduit d'abord par moins de programmes neufs à la vente, puisqu'on a beaucoup de permis de construire aujourd'hui qu'on ne sait pas mettre en vente, qu'on ne sait pas mettre à l'offre. Parce qu'on n'a pas d'équilibre économique. Donc, il y a un premier fait, c'est une raréfaction de l'offre.
Ariane Artinian
Quand vous dites qu'on n'a pas d'équilibre économique, ça veut dire que vous avez les permis de construire, mais vous ne lancez pas les chantiers ?
Norbert Fanchon
Exactement, parce qu'on sait que si on lance au prix qui permet un équilibre économique, au prix de vente, on n'aura pas les clients en face de nous. Pourquoi on est à ce prix-là ? C'est parce qu'on a une augmentation des coûts travaux, relativement importante depuis la fin du Covid, et qu'on a des prix de foncier aujourd'hui qui ne sont plus en adéquation avec les prix de vente. Donc le travail qu'on doit faire, c'est 1. remettre les prix des fonciers en adéquation avec les prix de vente, et 2. essayer de faire baisser les coûts travaux. Mais tant qu'on n'a pas fait 1 et 2, on ne sait pas mettre de nouveaux programmes à la vente. Donc globalement, si je traduis un peu la question qui est derrière vous Ariane, c'est les prix. Et les prix, effectivement, les prix aujourd'hui, quand on met un programme à la vente, ils sont... inférieure à ce qu'on faisait il y a 3-4 ans, parce qu'on a une augmentation des taux que tout le monde connaît et parce qu'on a aussi une attente des Français sur une baisse forte des prix d'immobilier qui pour moi n'arrivera pas, mais on est quand même dans cette expectative-là et on est dans cette attaque-là. Donc il faut attendre que les taux se stabilisent dans les semaines, mois à venir pour retrouver, je pense, de l'appétence de la part des Français.
Ariane Artinian
Quand vous dites qu'on est à des tarifs inférieurs à ce qu'on aurait fait il y a 3 ou 4 ans, Vous pouvez le chiffrer ?
Norbert Fanchon
C'est de l'ordre de 10 à 15%. En fait, le chiffre, c'est aujourd'hui, quand on fait un programme immobilier, on le mixte avec un programme en investisseur, une partie investisseur, une partie TVA réduite et une partie vente en bloc. Et on sait que ça, c'est un peu la recette miracle pour faire sortir les projets immobiliers. Et en fait, la TVA réduite, c'est ce qui nous permet de refinancer les clients. Quand je parle de TVA réduite, c'est qu'on passe d'une TVA à 20 à 5%. Pour passer d'une TVA réduite, il y a plusieurs artifices. Il y a ce qu'on appelle la dissociation du foncier et du bâti. à la location accession et puis quand on a la chance d'être dans des quartiers prioritaires, on a une TVA réduite. Et donc on sait qu'aujourd'hui pour refaire de l'accession, il faut baisser les prix de 15%.
Ariane Artinian
Les propriétaires fonciers, quand vous allez les voir pour dire faites des efforts, comment ils réagissent ?
Norbert Fanchon
C'est très différent. Certains le comprennent, l'acceptent, ils ont envie de vendre, ils comprennent que le marché n'est plus le même qu'avant. Et puis d'autres ne le comprennent pas, imaginent que leur terrain sera toujours plus cher demain. En fait, ils ne comprennent pas aussi que la valeur d'un foncier, c'est ce qui... Ça dépend de l'autorisation administrative qu'on a obtenue. Une autorisation administrative, ça a une durée de vie, ça a une durée de vie de trois ans. C'est pas si facile que ça obtenir, on met en général trois à quatre ans à l'obtenir. Et c'est pas si facile que ça à l'avoir définitif, parce qu'il y a le sujet des recours, même si le gouvernement veut le traiter dans le prochain projet de loi. Aujourd'hui, avoir un permis de construire, ça donne vraiment de la valeur au terrain. Il faut que les propriétaires le comprennent.
Ariane Artinian
Donc là, vous avez un travail d'évangélisation.
Norbert Fanchon
Exactement. Alors oui,
Ariane Artinian
je vous allais pas jusque là.
Norbert Fanchon
La pédagogie, ça va peut-être jusqu'à l'évangélisation, rien. Sur certains propriétaires, et pour être très sincère, on ne réussit pas à tous les coups. En tout cas, on sait que ça prend du temps d'accepter le changement.
Ariane Artinian
Alors, depuis quelques semaines, les taux ont un petit peu baissé. Beaucoup d'acteurs dans l'ancien, en tout cas, s'en félicitent. Est-ce que vous, vous constatez un retour de la clientèle vers vos bureaux de vente ? Ou pas encore, vous ne c'est pas assez ?
Norbert Fanchon
On constate d'abord que dès qu'on est dans les sujets de TVA réduite que j'évoquais, il y a une vraie appétence et donc les gens ont envie d'acheter. Je pense que c'est super important de l'avoir en tête, c'est que les Français veulent devenir propriétaires. Donc quand il y a l'opportunité d'avoir une TVA réduite, ils y vont. Ensuite, c'est un échange qu'on a avec la profession, il n'y a plus de vérité. Il y a des semaines qui fonctionnent très bien et puis il y a des semaines qui sont un peu désagréables. ...un peu déprimante. Donc en fait, on n'a plus de régularité dans le marché. Objectivement, dans la lisibilité du marché, c'est très difficile pour nous de savoir ce qui va fonctionner, ce qui ne fonctionne pas. Donc oui, les taux baissent, c'est plutôt une bonne nouvelle. Les banques ont de l'appétence à refaire du crédit, mais on n'a pas retrouvé le dynamisme de 2019-2020.
Ariane Artinian
Vous disiez, on va donc, de par la situation, sortir moins de programmes dans les mois, les années qui viennent. Est-ce qu'aujourd'hui vous avez des invendus ? Est-ce qu'il y a des stocks plus élevés que par le passé ?
Norbert Fanchon
Globalement non, grâce à l'intervention d'Action Logement et de CDC Habitat, la plupart des stocks ont été épurés l'année dernière. Pour autant, dans certaines villes, dans certains territoires, effectivement il y a des phénomènes de stocks qui peuvent se constituer. Localement, il peut y avoir des sujets, il peut aussi y avoir sur ces stocks-là des opportunités pour les clients de bénéficier de baisses de prix.
Ariane Artinian
Et ça, c'est au cas par cas ? Oui. Il y a des régions qui sont plus exposées ?
Norbert Fanchon
Je dirais que c'est même ville par ville, territoire par territoire. Les régions les plus exposées, non, parce qu'en fait, le marché se concentre dans les 6 à 10 métropoles principales en France. Donc, c'est plus des quartiers dans ces métropoles qui sont plus exposées.
Ariane Artinian
Dernière question, Norbert Franchon. Qu'est-ce que vous attendez des pouvoirs publics ?
Norbert Fanchon
Pour reprendre une vieille formule, quand on n'a pas de pétrole, on a des idées. Donc, aujourd'hui, on sait que le gouvernement ne veut pas remettre d'argent dans le logement. Je pense que c'est une erreur stratégique et d'investissement pour l'économie et pour la société. Le gouvernement a beaucoup d'idées sur le LLI, la réforme des HLM. Le logement intermédiaire est entre le logement social et le logement pinel, la réforme des attributions au logement social, la réforme des recours administratifs. Beaucoup de sujets administratifs, certains sont bons, d'autres moins, mais le vrai sujet si on veut relancer la machine, c'est de remettre de l'argent dans le système.
Ariane Artinian
Et ça, ça n'a pas l'air d'être au programme. Il faudrait relancer un nouveau Pinel ?
Norbert Fanchon
Quand on regarde une période longue, on a 100 milliards d'épargne supplémentaire. 100 milliards d'épargne supplémentaire, si vous le transformez en crédit, ça fait 500 milliards. 500 milliards quand on sait qu'on recherche un point de PIB, deux points de PIB par an. Le logement, c'est une capacité d'effet levier, d'investissement sur 4, 5, 10 ans, assez massif pour l'économie française. Et c'est ça le sujet, c'est comment on utilise la surépargne des Français pour faire du logement. Moi, je pense que c'est ça le sujet. Est-ce que c'est par un dispositif PINEL ou par autre chose, le gouvernement, d'avoir des idées là-dessus ?
Ariane Artinian
Eh bien, merci beaucoup pour cette analyse. Je rappelle que vous êtes président du groupe Gambetta.
Norbert Fanchon
Merci Ariane.
Ariane Artinian
Je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de mon podcast Immo à écouter tous les jours sur MySweetImmo et sur toutes les plateformes. Mon podcast IMMO.

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Norbert Fanchon, président du groupe Gambetta est l'invité de ce nouvel épisode de Mon Podcast Immo.

Écoutez cet épisode pour comprendre les enjeux actuels et futurs du marché immobilier neuf et découvrir comment des acteurs clés comme le Groupe Gambetta naviguent dans ce paysage complexe.

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Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMO, le podcast de MySuite IMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Où en est le marché de l'immobilier neuf ? On en parle tout de suite avec un promoteur, Norbert Franchon. Bonjour.
Norbert Fanchon
Bonjour Ariane.
Ariane Artinian
Norbert, vous êtes président du groupe Gambetta, vous nous le présentez ?
Norbert Fanchon
Le groupe Gambetta, c'est un groupe de promotion nationale. On est présent sur six métropoles, Nantes, Paris, Lyon, Nice, Toulouse. On tourne et on a aussi une activité particulière, c'est qu'on est bailleur social et donc on a 5000 logements en patrimoine. Donc on est et promoteur et bailleur social.
Ariane Artinian
Alors les gros promoteurs Nexity, Vinci, Brick sont mis à mal et le disent depuis quelques semaines, depuis le début de l'année. Vous, comment est-ce que vous vivez la situation, la crise ?
Norbert Fanchon
Sur la partie promotion immobilière, on n'échappe pas à la crise. Les volumes sont en baisse de moins 35%. Donc on a une activité aussi en baisse de 35%. On faisait 1000 logements en accession par an. On calibre l'entreprise pour en faire 650, c'est ce qu'on fera en 2024. Après sur la partie locative, moins de contraintes, c'est une activité beaucoup plus récurrente, une activité de foncière, donc là tout va bien.
Ariane Artinian
Alors pour le consommateur, le ralentissement il se traduit comment selon vous ?
Norbert Fanchon
Alors pour le consommateur, ça se traduit d'abord par moins de programmes neufs à la vente, puisqu'on a beaucoup de permis de construire aujourd'hui qu'on ne sait pas mettre en vente, qu'on ne sait pas mettre à l'offre. Parce qu'on n'a pas d'équilibre économique. Donc, il y a un premier fait, c'est une raréfaction de l'offre.
Ariane Artinian
Quand vous dites qu'on n'a pas d'équilibre économique, ça veut dire que vous avez les permis de construire, mais vous ne lancez pas les chantiers ?
Norbert Fanchon
Exactement, parce qu'on sait que si on lance au prix qui permet un équilibre économique, au prix de vente, on n'aura pas les clients en face de nous. Pourquoi on est à ce prix-là ? C'est parce qu'on a une augmentation des coûts travaux, relativement importante depuis la fin du Covid, et qu'on a des prix de foncier aujourd'hui qui ne sont plus en adéquation avec les prix de vente. Donc le travail qu'on doit faire, c'est 1. remettre les prix des fonciers en adéquation avec les prix de vente, et 2. essayer de faire baisser les coûts travaux. Mais tant qu'on n'a pas fait 1 et 2, on ne sait pas mettre de nouveaux programmes à la vente. Donc globalement, si je traduis un peu la question qui est derrière vous Ariane, c'est les prix. Et les prix, effectivement, les prix aujourd'hui, quand on met un programme à la vente, ils sont... inférieure à ce qu'on faisait il y a 3-4 ans, parce qu'on a une augmentation des taux que tout le monde connaît et parce qu'on a aussi une attente des Français sur une baisse forte des prix d'immobilier qui pour moi n'arrivera pas, mais on est quand même dans cette expectative-là et on est dans cette attaque-là. Donc il faut attendre que les taux se stabilisent dans les semaines, mois à venir pour retrouver, je pense, de l'appétence de la part des Français.
Ariane Artinian
Quand vous dites qu'on est à des tarifs inférieurs à ce qu'on aurait fait il y a 3 ou 4 ans, Vous pouvez le chiffrer ?
Norbert Fanchon
C'est de l'ordre de 10 à 15%. En fait, le chiffre, c'est aujourd'hui, quand on fait un programme immobilier, on le mixte avec un programme en investisseur, une partie investisseur, une partie TVA réduite et une partie vente en bloc. Et on sait que ça, c'est un peu la recette miracle pour faire sortir les projets immobiliers. Et en fait, la TVA réduite, c'est ce qui nous permet de refinancer les clients. Quand je parle de TVA réduite, c'est qu'on passe d'une TVA à 20 à 5%. Pour passer d'une TVA réduite, il y a plusieurs artifices. Il y a ce qu'on appelle la dissociation du foncier et du bâti. à la location accession et puis quand on a la chance d'être dans des quartiers prioritaires, on a une TVA réduite. Et donc on sait qu'aujourd'hui pour refaire de l'accession, il faut baisser les prix de 15%.
Ariane Artinian
Les propriétaires fonciers, quand vous allez les voir pour dire faites des efforts, comment ils réagissent ?
Norbert Fanchon
C'est très différent. Certains le comprennent, l'acceptent, ils ont envie de vendre, ils comprennent que le marché n'est plus le même qu'avant. Et puis d'autres ne le comprennent pas, imaginent que leur terrain sera toujours plus cher demain. En fait, ils ne comprennent pas aussi que la valeur d'un foncier, c'est ce qui... Ça dépend de l'autorisation administrative qu'on a obtenue. Une autorisation administrative, ça a une durée de vie, ça a une durée de vie de trois ans. C'est pas si facile que ça obtenir, on met en général trois à quatre ans à l'obtenir. Et c'est pas si facile que ça à l'avoir définitif, parce qu'il y a le sujet des recours, même si le gouvernement veut le traiter dans le prochain projet de loi. Aujourd'hui, avoir un permis de construire, ça donne vraiment de la valeur au terrain. Il faut que les propriétaires le comprennent.
Ariane Artinian
Donc là, vous avez un travail d'évangélisation.
Norbert Fanchon
Exactement. Alors oui,
Ariane Artinian
je vous allais pas jusque là.
Norbert Fanchon
La pédagogie, ça va peut-être jusqu'à l'évangélisation, rien. Sur certains propriétaires, et pour être très sincère, on ne réussit pas à tous les coups. En tout cas, on sait que ça prend du temps d'accepter le changement.
Ariane Artinian
Alors, depuis quelques semaines, les taux ont un petit peu baissé. Beaucoup d'acteurs dans l'ancien, en tout cas, s'en félicitent. Est-ce que vous, vous constatez un retour de la clientèle vers vos bureaux de vente ? Ou pas encore, vous ne c'est pas assez ?
Norbert Fanchon
On constate d'abord que dès qu'on est dans les sujets de TVA réduite que j'évoquais, il y a une vraie appétence et donc les gens ont envie d'acheter. Je pense que c'est super important de l'avoir en tête, c'est que les Français veulent devenir propriétaires. Donc quand il y a l'opportunité d'avoir une TVA réduite, ils y vont. Ensuite, c'est un échange qu'on a avec la profession, il n'y a plus de vérité. Il y a des semaines qui fonctionnent très bien et puis il y a des semaines qui sont un peu désagréables. ...un peu déprimante. Donc en fait, on n'a plus de régularité dans le marché. Objectivement, dans la lisibilité du marché, c'est très difficile pour nous de savoir ce qui va fonctionner, ce qui ne fonctionne pas. Donc oui, les taux baissent, c'est plutôt une bonne nouvelle. Les banques ont de l'appétence à refaire du crédit, mais on n'a pas retrouvé le dynamisme de 2019-2020.
Ariane Artinian
Vous disiez, on va donc, de par la situation, sortir moins de programmes dans les mois, les années qui viennent. Est-ce qu'aujourd'hui vous avez des invendus ? Est-ce qu'il y a des stocks plus élevés que par le passé ?
Norbert Fanchon
Globalement non, grâce à l'intervention d'Action Logement et de CDC Habitat, la plupart des stocks ont été épurés l'année dernière. Pour autant, dans certaines villes, dans certains territoires, effectivement il y a des phénomènes de stocks qui peuvent se constituer. Localement, il peut y avoir des sujets, il peut aussi y avoir sur ces stocks-là des opportunités pour les clients de bénéficier de baisses de prix.
Ariane Artinian
Et ça, c'est au cas par cas ? Oui. Il y a des régions qui sont plus exposées ?
Norbert Fanchon
Je dirais que c'est même ville par ville, territoire par territoire. Les régions les plus exposées, non, parce qu'en fait, le marché se concentre dans les 6 à 10 métropoles principales en France. Donc, c'est plus des quartiers dans ces métropoles qui sont plus exposées.
Ariane Artinian
Dernière question, Norbert Franchon. Qu'est-ce que vous attendez des pouvoirs publics ?
Norbert Fanchon
Pour reprendre une vieille formule, quand on n'a pas de pétrole, on a des idées. Donc, aujourd'hui, on sait que le gouvernement ne veut pas remettre d'argent dans le logement. Je pense que c'est une erreur stratégique et d'investissement pour l'économie et pour la société. Le gouvernement a beaucoup d'idées sur le LLI, la réforme des HLM. Le logement intermédiaire est entre le logement social et le logement pinel, la réforme des attributions au logement social, la réforme des recours administratifs. Beaucoup de sujets administratifs, certains sont bons, d'autres moins, mais le vrai sujet si on veut relancer la machine, c'est de remettre de l'argent dans le système.
Ariane Artinian
Et ça, ça n'a pas l'air d'être au programme. Il faudrait relancer un nouveau Pinel ?
Norbert Fanchon
Quand on regarde une période longue, on a 100 milliards d'épargne supplémentaire. 100 milliards d'épargne supplémentaire, si vous le transformez en crédit, ça fait 500 milliards. 500 milliards quand on sait qu'on recherche un point de PIB, deux points de PIB par an. Le logement, c'est une capacité d'effet levier, d'investissement sur 4, 5, 10 ans, assez massif pour l'économie française. Et c'est ça le sujet, c'est comment on utilise la surépargne des Français pour faire du logement. Moi, je pense que c'est ça le sujet. Est-ce que c'est par un dispositif PINEL ou par autre chose, le gouvernement, d'avoir des idées là-dessus ?
Ariane Artinian
Eh bien, merci beaucoup pour cette analyse. Je rappelle que vous êtes président du groupe Gambetta.
Norbert Fanchon
Merci Ariane.
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