Transcription

• Speaker

  Mon podcast Immo

• Ariane Artinian

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian et tous les jours, vous le savez, je reçois celles et ceux qui font l'IMO. Et aujourd'hui, j'ai le plaisir d'accueillir Laurent Mourey, directeur général de LinkCity. Bonjour.

• Speaker #0

  Bonjour Ariane.

• Ariane Artinian

  Laurent, vous vous définissez comme un développeur immobilier.

• Speaker #0

  Oui, alors on est... On est un promoteur, mais on aime bien dire qu'on est développeur immobilier parce qu'on fait un petit peu plus que de la promotion en fait. Alors Link City, c'est le développeur immobilier de Bouygues Construction. Link City, c'est une société qui comporte environ 260 collaborateurs qui sont répartis sur l'ensemble de la France. Plus de 22 implantations réparties sur l'ensemble des villes, des métropoles de la France. On fait environ 500 millions de chiffres d'affaires et on a un plan de développement très important. L'objectif c'est de doubler notre chiffre d'affaires dans les années qui viennent. Malgré la crise, on est un promoteur qui est, ou un développeur, qui est actif sur l'ensemble de toutes les classes d'actifs, c'est-à-dire qu'on fait aussi bien du résidentiel, on fait du tertiaire, de l'industrie, on fait de l'enseignement, on fait des locaux de santé, on fait de l'hôtellerie. On est vraiment actif sur l'ensemble de la chaîne de valeur et avec nos implantations multiples, en fait, on est des acteurs du territoire. Ce qui fait que notre stratégie, elle est basée sur quatre piliers fondamentaux. Tout d'abord la réponse au marché par le besoin, c'est-à-dire qu'on n'est pas dépendant d'un produit immobilier. Donc quand il y a des réponses un peu complexes ou multiproduits à apporter à un besoin, on est en mesure de le faire puisqu'on s'intéresse à toutes les classes d'actifs. Et notre deuxième pilier, c'est de répondre aux enjeux du territoire. Comme on est très ancré dans les territoires, y compris d'ailleurs en Ile-de-France où nous sommes organisés par agence, on arrive à faire véritablement bien coïncider les enjeux des territoires et nos réponses immobilières avec les enjeux du territoire. qui sont basés sur le besoin et non pas sur un produit qu'on veut vendre.

• Ariane Artinian

  Et c'est ça la vraie différence avec le mot promoteur classique, comme on l'entend classiquement ?

• Speaker #0

  Je crois que ça en fait vraiment partie, oui. Et il y a une autre différence, Ariane, c'est qu'on est un promoteur constructeur, puisqu'on est dans un modèle intégré à un groupe de construction, qui est Bouygues Construction. Donc ça nous permet d'avoir une force de frappe à la fois technique, financière, juridique, pour pouvoir nous attaquer à tous les défis de la ville. Et puis enfin, le quatrième pilier de notre stratégie, en fait, c'est bien évidemment l'impact environnemental de nos opérations. Nos opérations, on les travaille sur deux volets. Comment est-ce qu'on adapte ce qu'on va produire aux changements climatiques ? Et deux, bien évidemment, à titre préventif, comment est-ce qu'on fait pour réduire l'impact environnemental de nos opérations, à la fois sur le carbone, mais aussi sur la biodiversité, sur la régénération écologique ?

• Ariane Artinian

  Donc à vous écouter, le modèle du promoteur classique, il est en train de bouger.

• Speaker #0

  Le modèle du promoteur classique, il est en train de bouger et nous, ça fait un petit moment aussi qu'on bouge. Au-delà de ce qu'on voit aujourd'hui, de ce qu'on connaît aujourd'hui avec la remontée des taux, bien évidemment, qui impacte fortement notre activité, la disparition du pinel qui impacte le modèle du promoteur traditionnel. Il y a deux éléments sur lesquels je voudrais insister sur le fait que ça se change et c'est justement des sujets que nous avons nous anticipé il y a déjà quelques années. La première chose qui va révolutionner notre activité c'est le ZAN, le zéro artificialisation net. C'est à dire que notre activité elle va plus maintenant se porter sur ce qu'on appelle Le déjà-là, c'est-à-dire le déjà construit, des immeubles existants, des friches qu'il va falloir retravailler, régénérer. C'est-à-dire que notre métier va plus être de la régénération urbaine que de l'extension. Et ça, pour les promoteurs, ça va nécessiter un petit peu plus de cash. C'est-à-dire que ça va mobiliser un petit peu plus de fonds propres et de cash que ce que ça faisait par le passé. Et c'est pour ça que nous, on l'a anticipé en créant un fonds d'investissement qui s'appelle Neapoli. Avec un investisseur institutionnel qui nous permet d'intervenir en achetant des immeubles ou des terrains déjà artificialisés pour assurer notre développement. Je dis que ça mobilisera plus de cash parce que ça coûte plus cher d'acheter un immeuble que d'acheter un terrain. Et puis l'état d'esprit des propriétaires d'immeubles est un petit peu différent de ceux qui fabriquent les terrains, donc il faut plutôt acheter cash. Donc nous on a anticipé sur ce sujet là. Le deuxième sujet qui, à mon avis, va révolutionner notre métier, c'est que c'est la fin de ce que j'appelle, moi, le finiquit. Vous savez, le promoteur traditionnel, le finiquit. Je termine et je m'en vais. Je finis, je quitte. En fait, je pense très sincèrement que le bâtiment et l'immobilier va devenir de plus en plus serviciel. C'est-à-dire que... L'immobilier d'entreprise, il va falloir l'opérer. On est ici dans un espace de co-working. Il y a un opérateur qui dispense du service et qui délivre une expérience aux gens qui viennent. Je pense que pour l'immobilier d'entreprise, c'est le cas. Mais ça concerne aussi le résidentiel. Et c'est pour ça que nous, on a créé un deuxième fonds d'investissement qui s'appelle NEOS. On pourra en parler un petit peu plus après si vous souhaitez. Mais c'est des immeubles résidentiels avec du logement familial dans lesquels on délivre du service. Et en plus, et ça c'est aussi notre positionnement, il va falloir travailler de façon beaucoup moins séquentielle. Et c'est pour ça que nous, on est présent sur toute la chaîne de valeur, puisque nous sommes, vous l'avez compris, maintenant en capacité d'acheter des immeubles, de se retrouver propriétaire. On a une compétence très forte en aménagement. On est promoteur, mais aussi constructeur par notre appartenance à Bouygues Construction. Et puis derrière, on est opérateur investisseur. avec notamment ce qu'on fait sur Neos. Donc on est présent sur toute la chaîne de valeur, et je pense que la clé pour construire la ville de demain, elle est aussi dans cette présence.

• Ariane Artinian

  C'est d'être partout.

• Speaker #0

  Oui, c'est d'être partout, mais on ne peut pas être excellent partout, et c'est pour ça que nous on insiste beaucoup sur la notion de partenariat, et de fédérer des partenaires autour de nous, des acteurs autour de nous, ou d'intégrer des cercles d'acteurs, parce que maintenant il faut construire la ville avec une vision véritablement à 360, et non plus de façon séquencée.

• Ariane Artinian

  Comment vous voyez justement, comment vous abordez la crise du logement ?

• Speaker #0

  Je pense qu'il faut l'aborder justement en appréhendant le métier de façon totalement différente. Je vais faire un petit zoom peut-être sur ce qu'on a commencé à ébaucher, à savoir NEOS. Aujourd'hui, NEOS, c'est un segment de marché qui n'est pas du tout encore adressé en France. C'est-à-dire, en France, vous avez soit le logement à l'accession, soit le logement locatif pur et dur, soit la résidence-service. Mais ce qui n'est pas du tout adressé, c'est le build to rent un peu à la mode anglaise. C'est-à-dire, là, on fait des logements familiaux, qui sont des logements locatifs, familiaux, traditionnels, mais on agrège des services à destination des résidents ou du quartier. Alors, qu'est-ce que c'est des services ?

• Ariane Artinian

  Ce n'est pas du co-living.

• Speaker #0

  Ce n'est pas du tout du co-living. Vous avez, quand une famille va dans une résidence néose, elle a son espace, son appartement, mais elle bénéficie de services. Il y a une grande salle à manger, par exemple. Le jour où vous voulez faire l'anniversaire du petit, vous pouvez accueillir dans la salle à manger qui est à disposition. Il y a une chambre d'amis partagée. Donc, vous pouvez aussi, du coup... avoir votre appartement qui est juste dimensionné à la composition familiale de votre ménage, et vous n'avez pas besoin d'avoir une chambre d'amis en complément, vous n'avez pas besoin d'avoir un bureau complémentaire, puisqu'il y a aussi un espace de co-working, et ces éléments-là, quand vous en avez besoin, vous en payez la charge juste pour votre besoin. Et qui plus est, ça crée de l'animation dans la résidence, ça crée un point de convergence, donc on dispense des services physiques, comme ceux dont je viens de vous parler, et puis... On dispense aussi des services un petit peu moins physiques, on fait de l'accompagnement pour le soutien scolaire, on fait de la gymnastique avec des espaces extérieurs très généreux. Donc je pense que ça c'est une des réponses à la crise du logement aujourd'hui, un immobilier plus serviciel et un immobilier qui échappe un petit peu au standard de la promotion traditionnelle qu'on connaît aujourd'hui.

• Ariane Artinian

  En termes de coût pour l'usager, pour le client final ? Comment ça se répercute sur l'addition ?

• Speaker #0

  Alors, sur l'addition, si vous voulez, il y a deux angles de vue. Alors, on est sur un loyer qui intègre une partie des charges, mais par un effet d'échelle, on arrive à se retrouver dans les prix du marché, véritablement. Et ce sont des appartements qui sont plug and play, c'est-à-dire qu'on s'occupe, nous, des abonnements Wi-Fi, des abonnements de chauffage, de tout ça. Quand on arrive, on branche et ça fonctionne. On peut même aller jusqu'à louer le mobilier si nécessaire. Et puis après, moi, je suis convaincu que c'est une façon de réduire la charge immobilière dans les ménages par le fait que tous les éléments dont on n'a pas besoin fondamentalement dans la composition de sa famille, eh bien, on peut les avoir à disposition, mais on n'en paye qu'en fonction de l'usage qu'on fait. C'était l'exemple que je prenais sur la chambre d'amis ou sur la... La grande salle à manger pour l'anniversaire du petit.

• Ariane Artinian

  Aujourd'hui, il y a combien de résidences Néos ? C'est en lancement, vous en êtes où ?

• Speaker #0

  C'est un concept qu'on a créé il y a maintenant trois ans. On a une résidence qui est en service, qui fonctionne très bien, à Champs-sur-Marne. On en a une autre qui est en construction à Rouen, puisqu'on peut déployer ce concept dans toutes les métropoles de France, y compris en région. D'ailleurs, on a deux types de financement, soit du financement totalement libre soit du financement locatif intermédiaire. Et on a plus d'une dizaine de projets en cours actuellement qui sont à des stades d'avancement différents et qui sont répartis sur l'ensemble du territoire.

• Ariane Artinian

  Alors ça, c'est le projet sur lequel vous misez pour la suite ?

• Speaker #0

  C'est une des réponses, je pense, à la crise qu'on connaît aujourd'hui. Et en tout cas, nous, on fait vraiment le pari du bâtiment serviciel et du bâtiment qu'on va opérer. Et la fin de ce fameux finiquite.

• Ariane Artinian

  Et la fin du fameux finiquite. Et puis vous avez votre vision aussi singulière de la ville de demain.

• Speaker #0

  Oui, sachant que la ville de demain, on est convaincu qu'elle existe déjà et que la ville de demain, elle se régénérera sur la ville qui existe déjà.

• Ariane Artinian

  Donc on fait du neuf avec du vieux.

• Speaker #0

  On fait du neuf avec du déjà-là. Et on transforme le déjà-là pour le rendre... plus vertueux, pour le rendre plus désirable. On en parlait un petit peu avant l'interview. On le transforme en pensant aux gens, à ceux qui vont habiter la ville. Nous, notre baseline, c'est lier la ville à ceux qui la vivent. Et ça, c'est important parce que nous, notre objectif, c'est de remettre vraiment l'humain au cœur de nos préoccupations. Donc, la transformation de la ville, je prends un exemple. On fait un très grand partenariat avec CDC Habitat et on fait un très grand projet urbain. Sur les villes de Thierry Orly, à côté de la future gare du Grand Paris Express Pont de Rungis. Là, pour l'instant, c'est en train de se transformer puisqu'on a démarré les travaux. Ce sont des zones totalement artificialisées, avec des bâtiments logistiques qui se paupérisent. Et là, on va créer un ensemble, on va créer 2600 logements, on va créer des bureaux, on va créer une scène digitale, c'est-à-dire une aréna qui va accueillir... les sports digitaux, et on va renaturer cette zone, puisque actuellement je crois qu'il y a 2% à peu près de la surface qui est en zone naturelle on va le porter à 54%, donc on va régénérer la ville sur elle-même, en la transformant et en la rendant désirable et aimable.

• Ariane Artinian

  Merci beaucoup. C'est un joli programme de rendre la ville désirable et aimable. Merci, Laurent Mourey. Je rappelle que vous êtes DG de Link City.

• Speaker #0

  Merci, Ariane.

• Ariane Artinian

  Et je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMmO, à écouter tous les jours sur MySweetImmo et sur toutes les plateformes.

• Speaker #0

  Podcast IMO.