- Speaker #0
Mon podcast immo.
- Speaker #1
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artignan, tous les jours je reçois celles et ceux qui font l'IMO et aujourd'hui on va parler du ralentissement du marché et comment est-ce que les vendeurs, comment les aider à mettre leurs biens en vente au bon prix. Le bon prix, on le sait, il est en baisse par rapport au plus haut de 2022 notamment et la pilule est... Pas du tout facile à faire passer au propriétaire. Alors pour les idées à y voir clair et se faire une idée précise de la demande, une nouvelle façon de vendre et d'acheter se développe, c'est la vente interactive. Et on en parle tout de suite avec Quentin Saint-Guillem. Bonjour.
- Speaker #0
Bonjour Ariane.
- Speaker #1
Quentin, vous êtes le fondateur de Squarimo, une plateforme de vente interactive. Ça veut dire quoi la vente interactive ?
- Speaker #0
Ah, super question. Ariane, c'est très simple. C'est vrai qu'on a tendance d'ailleurs à... Parler de vente interactive pour ces plateformes qui sont naissantes et qui proposent de simples enchères. Une vente interactive, c'est une vente tout simplement dans laquelle on crée une interaction entre les acheteurs.
- Speaker #1
Entre les acheteurs et pas entre l'acheteur et le vendeur, ça c'est le principe de toute vente.
- Speaker #0
Entre les acheteurs. Et je serais ravi de vous expliquer d'ailleurs comment, peut-être plus tard dans ce podcast.
- Speaker #1
Et maintenant, allons-y, dites-nous tout de suite comment ça fonctionne. Et puis après, vous nous expliquerez pourquoi est-ce que c'est le moment opportun aujourd'hui pour vous de développer toutes ces formules.
- Speaker #0
Alors, comment est-ce qu'on crée une interaction entre les acheteurs ? Tout simplement en leur offrant plus de transparence. Vous le savez Ariane, quand un acheteur est intéressé par un bien, les deux questions qu'il pose à l'issue d'une visite, c'est... Est-ce que c'est négociable ? Est-ce qu'il y a déjà eu des offres ? Aujourd'hui, aucun moyen en dehors de la parole donnée par l'agent immobilier ne permet de valider cette information qui est rendue par le professionnel qui est chargé de la vente. Grâce à notre plateforme, les acheteurs qui vont déposer une offre en ligne, bien évidemment après avoir validé un dossier de candidature et avoir été agréés par notre plateforme, vont avoir une lisibilité de toutes les offres qui peuvent finalement arriver à être déposées par d'autres acheteurs. On a créé tout un système de notification qui permet, en temps réel, de connaître l'état de commercialisation du bien. C'est-à-dire que quand quelqu'un fait une offre, s'il est inscrit à une vente, s'il a été invité ou s'il a enregistré en favori son bien, Il va recevoir un mail dès qu'une offre est portée sur le bien qui l'intéresse.
- Speaker #1
Donc ça, c'est un outil de transparence pour le vendeur ?
- Speaker #0
Tout à fait. Également, parce que le vendeur, c'est exactement comme les acheteurs, a la possibilité de se connecter directement sur la salle de vente de son bien et il verra en temps réel toutes les offres qui peuvent être déposées par les différents participants. Avec quelques options, puisque comme vous le savez, on propose à la fois des ventes progressives, mais également sous forme d'appel d'offres. Et dans notre appel d'offres, on a également des options qui permettent d'avoir un niveau de transparence sur le montant.
- Speaker #1
Alors ça, vous allez nous expliquer justement les ventes décressives, les ventes progressives. Vous avez trois types de ventes, me semble-t-il.
- Speaker #0
Tout à fait.
- Speaker #1
Alors tiens, une vente progressive, c'est quoi ? Je mets mon appartement en vente à 100 ?
- Speaker #0
Alors, le principe d'une vente progressive, elle fonctionne, je dirais, à l'instar d'une enchère. Mais bien évidemment, on ne fait pas des ventes sous forme d'enchères avec adjudication. On va avoir un prix de départ généralement attractif. On propose et on suggère du moins en fonction de nos retours à nos partenaires de partir sur un prix qui va être entre 10 et 15% du montant de l'estimation faite par l'agent. On va fixer un palier et à partir de là, les offres vont pouvoir être déposées de façon ascendante en fonction du palier.
- Speaker #1
Alors j'ai un appartement, l'agent immobilier me l'estime à 100, on le met en vente interactive à 80 ?
- Speaker #0
80, 85 plutôt je dirais, 15% en dessous de 100. On va mettre un palier qui va être généralement entre 2 et 3% du montant de l'estimation pour qu'avec un jeu de 5-6 off minimum, on puisse atterrir au plus proche de l'estimation faite par l'agent. Et c'est vrai que notre point de référence, c'est vraiment l'estimation, puisqu'aujourd'hui, vous le savez, les agents immobiliers souffrent d'une chose qui permet finalement de rallonger les délais de commercialisation, c'est la surestimation des biens par les vendeurs. Généralement, les vendeurs ont déjà une idée... les montants auxquels ils veulent vendre et n'écoutent pas toujours les agents immobiliers.
- Speaker #1
Donc vous, vous les aidez à entendre raison, vous leur arrivez à leur faire entendre raison avec votre formule.
- Speaker #0
Eh bien nous, on joue psychologiquement, si vous voulez, sur un point qui est de dire, Monsieur le vendeur, est-ce que vous préférez partir du montant surestimé 10% au-dessus de mon estimation pour arriver in fine au montant du prix du marché et de l'estimation que vous avez faite, plus ou moins ? Ou est-ce que vous préférez partir du montant de mon estimation ? ou légèrement en dessous pour arriver au plus haut. Parce que la vente interactive, il faut le rappeler, c'est quand même quelque chose qui est très virtueux pour les vendeurs. Ça permet non plus de vendre au prix du mandat de vente. mais au prix du marché. Et le prix du marché, rappelons-le, c'est la rencontre de l'offre et la demande.
- Speaker #1
Parce que vous partez du principe qu'aujourd'hui, le prix du mandat, il est souvent surévalué, ce que vous disiez tout à l'heure, et supérieur finalement au prix réel.
- Speaker #0
C'est quelque chose que les agents immobiliers rencontrent sur, je pense, 90% de leur mandat.
- Speaker #1
Vous avez évoqué la vente progressive, il y a aussi la vente dégressive.
- Speaker #0
Alors la vente dégressive, c'est une mécanique inverse. On va partir d'un prix, je dirais, dans le... Dans le haut de la fourchette d'un bien. Le prix va baisser selon un palier qui est défini, de façon automatisée toutes les 30 secondes, selon, je dirais, notre plateforme, jusqu'à ce que quelqu'un réclame le bien. Je vais vous parler d'un point, c'est qu'aujourd'hui dans le marché actuel, ce n'est pas forcément le gros des stratégies qui sont utilisées. On l'a plutôt prévu, je dirais, pour le marché du logement neuf, qui à un moment donné, quand un programme est proche de sa livraison, représentent des stocks durs pour les promoteurs qui peuvent avoir envie, je dirais, d'écouler, parce qu'un programme qui est proche de la livraison, c'est une marge qui ne remonte pas, des frais financiers qui peuvent amputer la marge de l'opération, et c'est également des fonds propres qui sont bloqués. Donc on adresse plutôt cette stratégie-là pour le marché de l'immobilier neuf. L'autre stratégie qu'on propose à nos partenaires dans le résidentiel ancien, donc aux agents immobiliers et aux réseaux de mandataires, c'est la vente libre. La vente libre, c'est un appel d'offres qui va permettre non pas de partir d'un prix, je dirais, très bas, attractif, comme je le disais pour une vente progressive, mais plutôt de démarrer une commercialisation au montant de l'estimation, sans engager le vendeur, et en permettant aux acheteurs, parce que rappelons-le, le papier n'a jamais refusé l'encre, on le dit d'ailleurs sur notre site, et bien ils vont pouvoir faire une offre. Au-dessus ou en dessous de ce prix, librement.
- Speaker #1
Alors vos clients, on l'a compris, ce sont les agents immobiliers, les mandataires. Et aujourd'hui, vous faites partie, vous avez le label de la Fédération des tiers de confiance du numérique. Ça, c'est important de le noter.
- Speaker #0
C'est vrai. C'est un choix qu'on a fait dès le lancement de Square Emo, de rejoindre la Fédération des tiers de confiance du numérique au travers de la pépinière dans un premier temps. Tout simplement pour pouvoir bénéficier des référentiels autour du contrôle d'identité, de ce qu'on appelle le KYC, Know Your Customer, avec une perspective, je dirais, d'amélioration de notre produit, peut-être autour de l'open banking, ce qui va permettre finalement de mieux qualifier, je dirais, les acheteurs et leur capacité de financement. Et au-delà de ça, on assure un neurodatage à la fois sur des offres, mais également sur le téléchargement des documents qui sont disponibles pour chaque bien. Dans une data room pour laquelle on assure un maximum de sécurité. Et au-delà de ça, on a un gros enjeu au niveau du RGPD et du parcours de consentement. Donc c'est vraiment pour bénéficier de l'expertise de cette fédération qu'on a décidé d'y adhérer.
- Speaker #1
Ce contexte de morosité immobilière de crise, pour ne pas le dire, finalement, il est favorable pour une société logicielle comme la vôtre ?
- Speaker #0
Il est certain aujourd'hui qu'un bien, quand il est mis sur le marché à un prix trop élevé, va faire l'objet généralement de baisses de prix successives. Notre proposition de valeur permet aujourd'hui aux agents immobiliers de vendre plus rapidement. Square Emo permet à un bien de trouver son marché en 30 jours. Aujourd'hui, on arrive à boucler quasiment une vente sur trois. Donc, c'est des super ratios quand on sait que les cycles de commercialisation se sont allongés. Et dans la période actuelle, notre outil est très utile. Mais rappelons-le. Quand le marché était beaucoup plus dynamique, il n'était pas rare que certains acheteurs, avec une certaine pression du marché, se retrouvent à faire des offres au prix et qu'en 15 jours, le vendeur se retrouve avec 3 offres au prix. Quel dommage de ne pas le vendre plus cher à celui qui est le plus finançable. Je pars du principe qu'une estimation, c'est un point de référence. Mais en aucun cas, une estimation faite à un prix qui permet de recueillir 3 offres, Dans un temps très court, reflète le réel prix du marché. Le prix du marché, encore une fois, c'est l'offre et la demande qui se rencontrent. Et il y a toujours un caractère très exceptionnel pour un acheteur qui sera peut-être prêt à rajouter un petit peu plus que, je dirais, les concurrents qu'il a en face de lui.
- Speaker #1
Aujourd'hui, on peut dire finalement que vous êtes un accélérateur de transactions de vente.
- Speaker #0
C'est ça. On est un accélérateur de transaction quand finalement le projet motivé et qui rattrape un petit peu à la raison le vendeur, c'est le principe des 4D, déménagement, dette, divorce, décès, quand il a envie de passer à autre chose, aujourd'hui on lui offre un état du marché, des offres au prix du marché. Quand finalement... Les moyens de garder son bien, on est simplement un accélérateur de vérité. Et ça, c'est assez précieux aussi pour les agents, puisqu'ils ont des budgets de communication qui sont très importants. Et ça permet à un moment donné de se dire, avec ce vendeur, on ne va peut-être finalement pas aller au bout de la transaction. Donc, passons à autre chose.
- Speaker #1
Et les agents répondent présent. En un peu moins d'un an, vous avez plus d'une centaine de clients.
- Speaker #0
Tout à fait. On est exactement à peu près à 100 agences aujourd'hui partenaires chez Square Emo. On a la chance de travailler avec trois réseaux de mandataires également en exclusivité. Pour ne pas les citer, il s'agit de BL Agent, de 3G Emo et de Willodge, qui sont vraiment trois réseaux portés par des entrepreneurs avec des super valeurs dans lesquelles on a le plaisir d'accompagner leurs mandataires. Et on travaille également avec un réseau intégré d'un peu plus de 350 agences que j'aurais le plaisir peut-être de nommer à l'occasion d'un prochain podcast.
- Speaker #1
Et alors en attendant le prochain podcast, vos perspectives de développement ?
- Speaker #0
Elles sont, je dirais, bonnes. Puisqu'aujourd'hui, notre produit commence à être connu auprès des professionnels, on est en train de recruter pour structurer nos équipes et accélérer notre développement. Très clairement, en 2023, qui est l'année de notre lancement, puisqu'on avait ouvert le site en février, à l'époque, on a fait un gros travail sur les améliorations produits, qu'on continue, parce que, rappelons-le, nous gérons notre propre technologie avec des équipes qui sont incroyables. et qui permettent le champ des possibles. Pour vous donner un ordre d'idée, on est en train de développer notre propre intelligence artificielle autour du contrôle d'identité. Et donc, cette année 2024, c'est effectivement un enjeu sur notre croissance. Et donc, je suis en train de chercher des sales. Donc, si quelqu'un m'entend, d'ailleurs, n'hésitez pas.
- Speaker #1
Et bien voilà, avis aux auditeurs. Vous pouvez rejoindre l'équipe de Quentin Saint-Guilhem, fondateur de Squarimo. Et alors, votre baseline, on peut dire, vous permettez de vendre plus vite. de vendre au meilleur prix sans griller le bien pour les propriétaires ?
- Speaker #0
C'est ça. Notre tagline, c'est Faites votre offre Merci beaucoup,
- Speaker #1
Quentin. Et je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMO.
- Speaker #0
Merci beaucoup, Ariane. C'était super de vous voir aujourd'hui et de participer à ce petit point marché autour de la vente interactive.
- Speaker #1
Toujours un grand plaisir. Et quant à nous, on se retrouve très vite pour un nouvel épisode à écouter tous les jours sur MySuite IMO et sur toutes les plateformes.
- Speaker #0
Podcast immo.
