- Speaker #0
Mon podcast immo.
- Speaker #1
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artignan et avec mes invités tous les jours, on fait le tour de l'actu et on décrypte les tendances. Aujourd'hui, on va parler mètre carré évidemment, mais aussi mètre cube. Et on en parle avec le promoteur Jean-Christophe Laurent. Bonjour.
- Speaker #0
Bonjour Ariane.
- Speaker #1
Jean-Christophe Laurent, vous êtes président d'Urbat, filiale de Vinci. La première question que j'ai envie de vous poser, c'est comment est-ce que vous traversez cette crise ? Quel regard vous avez sur la situation ?
- Speaker #0
Écoute Ariane, vous venez de dire qu'on est filiale de Vinci, on est plus précisément filiale de Vinci Immobilier, qui est la branche promotion immobilière du groupe Vinci, et que dans cette période, on a la chance d'être adossé à un grand groupe qui a la capacité de nous faire passer cette crise qui est extrêmement rude. Avec des baisses de volume d'activités qui sont assez historiques depuis 25 ans, de l'ordre de 35% en 2023 et avec une année 2024 qui n'est pas franchement rassurante.
- Speaker #1
Donc vous êtes toujours sur un train de moins 35% de vente ?
- Speaker #0
Oui, on fera le point à la fin de l'année, mais on va dire sur les chiffres de ce début d'année ou de ces premiers six mois. On constate que les ventes en France ne décollent pas d'une façon générale. Ce n'est pas le propre de la structure Urbatt. Je crois que c'est valable pour toute la profession.
- Speaker #1
Les spécificités d'Urbatt, c'est quoi ? Vous êtes installé à Montpellier, vous vous adressez surtout à une clientèle de primo-accédant ?
- Speaker #0
Alors Urbatt est une société qui a été créée en 1975, qui était une société familiale. L'ancien dirigeant fondateur de la structure. n'avait pas trouvé de repreneur familial pour l'activité, c'est pour ça qu'il s'est tourné vers le marché. Et à l'époque, Vinci Immobilier s'est intéressé à l'opportunité d'acquérir Urbate pour son positionnement spécifique vers les primo-accédants et les primo-investisseurs. Avec la particularité, c'est que Urbaz siège à Montpellier et une activité essentiellement méridionale avec quatre agences principales, une sur Toulouse, une sur Montpellier qui traite le secteur du Languedoc, PACA et l'agence la plus septentrionale qui se situe à Lyon.
- Speaker #1
Ce positionnement sur le marché des primo-accédants vous expose encore plus que les autres promoteurs ?
- Speaker #0
Oui, complètement. Il nous expose à deux titres. C'est qu'effectivement, on s'était positionné sur, et Urbatt a toujours été historiquement positionné sur le secteur de la primo-accession, y compris dans les zones tendues. Mais également, on a réorienté notre stratégie il y a 4-5 ans pour se diriger vers les villes moyennes, celles qui sont aujourd'hui, et ça parlera aux gens qui connaissent les fameux zonages Pinel, celles qui se situent dans les zones B2 et C. Sur lesquels on est aujourd'hui confronté à des problématiques de solvabilisation de nos clients, d'autant plus que ces secteurs B2 et C ont été exclus de l'application du Pré-AtoZéro, qui reste aujourd'hui le seul dispositif, on va dire, public d'aide à l'acquisition.
- Speaker #1
Aujourd'hui, les primo-accédants, ils ont pris de plein fouet la hausse des taux, ce qui évidemment réduit les projets. Vous avez un chiffre parlant pour illustrer ? La situation ? Oui,
- Speaker #0
en gros, pour illustrer, il y a trois ans, avec des taux entre 1 et 1,5 pour une mensualité de 1 200 euros, on pouvait prétendre acheter un logement entre 290 000 et 300 000 euros. Si on applique cette même mensualité aujourd'hui avec la hausse des taux, on a la possibilité d'acquérir un logement à 210 000 euros. Ça montre le différentiel. Finalement, de pouvoir d'achat qui a été obéré par la hausse des taux, qui est venue se combiner avec la hausse du prix du logement d'une façon générale, liée à la hausse du foncier, des matériaux et l'inflation, qui globalement a impacté toute l'économie française.
- Speaker #1
Comment est-ce qu'on gère, on s'adapte à cette situation quand on est à votre place, même si on est adossé à un grand groupe immobilier ?
- Speaker #0
Bien sûr, le fait qu'on soit adossé à un grand groupe immobilier ne nous affranchit pas d'essayer de trouver des solutions. Écoutez, on a tout renégocié, on a tout rediscuté. On s'est montré plus prudent sur notre façon d'acheter les terrains. On a beaucoup travaillé sur les sujets de conception technique pour essayer d'optimiser nos bâtiments. On a baissé nos prix d'une façon générale aussi, mais en même temps on se rend compte...
- Speaker #1
De combien ?
- Speaker #0
On va dire que d'une année sur l'autre, l'ensemble de la profession immobilière a baissé ses prix entre 5 et 10%.
- Speaker #1
Ça va continuer ?
- Speaker #0
Le problème, c'est que ça ne peut pas aller indéfiniment. À un moment, on n'a pas le droit de ventre à perte. Et puis, par ailleurs, l'exercice aura forcément ses limites. C'est un exercice qu'on peut faire pendant un certain temps. Mais à un moment, il va falloir qu'on retrouve des équilibres qui sont normaux quand on traite des problématiques d'une entreprise.
- Speaker #1
Il y a des chantiers que vous alliez lancer, vous aviez les permis de construire, les opérations ne vont pas sortir de terre faute d'acquéreurs.
- Speaker #0
Oui, exactement. On est comme tous les promoteurs, on est dans leur portefeuille d'opérations, un certain nombre d'opérations qui ont été mises en commercialisation, qui n'ont pas trouvé la cote-part nécessaire d'acquéreurs pour pouvoir lancer ces opérations. Et c'est des opérations qui seront soit mises en sommeil, soit plus vraisemblablement abandonnée. Quand on voit la difficulté pour obtenir nos permis de construire en France et l'énergie que ça prend, on peut considérer que ce sont des logements qui vont cruellement manquer sur le marché et qui derrière génèrent finalement l'inverse de ce qu'il faudrait, c'est-à-dire que ça génère potentiellement de la rareté et du coup des prix qui vraisemblablement sur certains secteurs ne baisseront pas.
- Speaker #1
Alors néanmoins, pour vous adapter à cette situation, vous revoyez votre offre. Et vous lancez un nouveau concept d'habitat modulaire axé sur le mètre carré et sur le mètre cube.
- Speaker #0
Oui absolument, on s'est posé la question de la façon dont on pouvait proposer à nos clients des logements qui soient adaptables et surtout avec une offre de plan au moment de la vente qui puisse être adaptée en fonction des usages de la famille. Donc, on a adopté un procédé constructif qui s'appelle le pot-au-poutre, qui est plus généralement utilisé pour construire des bureaux, qui fait qu'on arrive du coup dans nos logements à supprimer, vous savez, le fameux mur porteur, celui dans lequel... On vient taper avec le point pour savoir si ça sonne creux ou si ça sonne plein, quand on envisage de faire des travaux, et savoir si ce mur on peut le toucher ou pas. On n'a plus ce mur porteur, donc on a dégagé l'ensemble du logement de ses contraintes structurelles, ce qui nous permet deux choses. Un, en base, de proposer à nos clients trois plans différents au moment de l'achat ou de la décision d'achat de nos clients. Et puis surtout, ça permet à une petite famille qui s'installe à un instant T de pouvoir modifier son logement à n'importe quel moment de la durée de vie de l'immeuble. On sait que les structures familiales évoluent. C'est l'ado qui devient étudiant et qui quitte le domicile parental. Ça peut être aussi le petit deuxième ou le petit troisième qui arrive et qui suppose qu'on puisse modifier son logement. Ce faisant... on arrive du coup à adapter ce logement au fur et à mesure de la vie des ménages.
- Speaker #1
Ça a un impact en termes de coût ? C'est moins cher une cloison modulaire comme vous dites ?
- Speaker #0
C'est surtout qu'un mur porteur prend beaucoup de place, donc il prend des mètres carrés. Donc finalement, indirectement, oui, c'est effectivement moins cher. C'est surtout que ces logements modulables, je prends l'exemple d'un trois-pièces. En général, il est choisi par une famille qui a un enfant en disant... On a une chambre pour un enfant et une chambre pour nous. Et bien nous, notre trois pièces, on va être en situation de pouvoir adapter une pièce en plus à l'intérieur par un système de cloisonnement qui permettra éventuellement de diviser une chambre d'enfant en deux petites pièces, notamment pour préserver des espaces de couchage. C'est-à-dire que dans la journée, la chambre d'enfant peut être mise à disposition des deux enfants. Avec une possibilité de la cloisonner le soir pour pouvoir réserver des espaces. On peut également réserver des espaces de bureaux pour des gens qui seraient amenés à travailler chez eux. C'est de plus en plus le cas.
- Speaker #1
Cette nouvelle offre, elle est déjà en vigueur ou c'est des programmes que vous allez, que vous comptez lancer ?
- Speaker #0
Alors, tous nos permis de construire depuis le 1er janvier 2023 ont été déposés avec ce nouveau dispositif. Et la première opération en commercialisation avec ce dispositif interviendra dans une quinzaine de jours dans le secteur de peau.
- Speaker #1
Donc vous lancez le concept à peau ?
- Speaker #0
On lance le concept à peau.
- Speaker #1
C'est une opération qui va sortir à quel prix au mètre carré ?
- Speaker #0
On va sortir aux alentours de 3000 euros du mètre carré. qui correspond au marché dans ce secteur-là.
- Speaker #1
Alors tout à l'heure, j'ai parlé de mètres cubes. C'est un élément marketing, c'est pour frapper les esprits en disant qu'il n'y a pas que les mètres carrés, il y a le volume et ça compte de plus en plus.
- Speaker #0
Oui, on va utiliser la partie verticale de nos logements, ce qui n'est pas le cas aujourd'hui. Et donc on propose en base la possibilité pour nos clients d'aménager des rangements qu'on va pouvoir situer dans les parties hautes de nos logements. Ça vient accueillir tout le matériel dont on n'a pas forcément besoin au quotidien. C'est l'été quand on vient remiser les affaires d'hiver et vice versa. Donc on essaie de travailler sur l'ensemble du volume. On travaille aussi sur des espaces extérieurs aménagés, des balcons, terrasses sur lesquelles on va pouvoir aménager des placards et des espaces de rangement.
- Speaker #1
Donc ce concept de maître... Le cube va se généraliser dans la profession, c'est une nouvelle façon d'appréhender le logement ?
- Speaker #0
Je pense que le mètre carré est cher, et donc il faut qu'on trouve des moyens d'optimiser les possibilités d'occupation pour nos acquéreurs. On a également travaillé sur des paliers augmentés dans nos résidences, qui permettent de retrouver sur chaque palier, chaque logement se verra affecté à un espace de rangement à l'extérieur du logement, dans lequel on pourra... mettre les affaires d'hiver, les skis, éventuellement le skateboard. Ces espaces qui remplacent un peu les caves, les caves dans lesquelles on s'est rendu compte que nos clients avaient quelques appréhensions à mettre du matériel de valeur.
- Speaker #1
Donc votre credo, c'est optimiser l'espace.
- Speaker #0
C'est exactement ça, parce que l'espace est cher.
- Speaker #1
Merci beaucoup Jean-Christophe Laurent. Je rappelle que vous êtes le président d'Urbat, une filiale de Vinci Immobilier.
- Speaker #0
Merci Ariane.
- Speaker #1
Et je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de Mon Podcast Imo, à écouter tous les jours sur MySuite Imo et sur toutes les plateformes.
- Speaker #0
Merci.
