- Speaker #0
Mon podcast imo
- Speaker #1
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artignan, tous les jours je reçois celles et ceux qui font l'immobilier. Et aujourd'hui, on s'intéresse à l'impact de la dissolution de l'Assemblée nationale sur le marché du luxe. Et on en parle avec Éric Donnet. Bonjour.
- Speaker #0
Bonjour Ariane.
- Speaker #1
Éric, vous êtes directeur général du groupe FEO, vous arrivez du monde de l'assurance. Oui. Avant d'entrer dans le vif du sujet, vous nous présentez votre parcours ?
- Speaker #0
Mon parcours, je pense qu'il est... Vraiment intéressant de le partager en donnant un peu une profondeur à ce parcours. J'ai démarré dans ma vie étudiante par des études qui conjugaient la finance, l'art, avec les arts décoratifs à Nancy, et puis une grande école de commerce. Donc commerce, finance et art, c'est un peu ce qui fait l'essence de mon parcours et qui m'a permis de travailler depuis plus de 30 ans maintenant. Dans différents grands groupes qui incluent notamment le groupe General Electric, la Caisse des dépôts et consignations, AEW Europe et également Groupama, très récemment, auquel vous faisiez référence Ariane. Et depuis mars 2024, j'ai eu le plaisir d'avoir rejoint le groupe Daniel Fio en tant que directeur général.
- Speaker #1
Alors, vous arrivez dans l'immobilier transactionnel, vous étiez dans l'immobilier d'entreprise avec Groupama Immobilier avant. Et vous rejoignez un petit peu, vous êtes marqué par l'ADN familial, vous êtes issu d'une famille qui vient de l'immobilier.
- Speaker #0
Oui, avec effectivement un papa qui était très présent dans l'immobilier, dans le nord de la France et en Belgique, et puis un grand-père également qui a été actif dans ce domaine. Donc il y a effectivement, je vais dire, une appétence et une passion pour ce secteur. où très jeune, effectivement, j'allais visiter des terrains, des fonciers. J'avais un parcours qui permettait en fait du nord de la France de rejoindre le lieu de vacances qui était en Vendée, parsemé de visites de ce qu'on appelait les zones d'activité commerciales, les AC, ou les zones de développement, pour lesquelles mon papa prenait un fervent plaisir à faire que notre route des vacances soit parsemée de visites, de sites et de fonciers. C'était super et je trouvais ça passionnant. Et donc effectivement, j'ai la chance dans ma vie professionnelle d'avoir prolongé ce parcours. Et j'essaye auprès de mes enfants, puisque j'ai trois enfants, de partager la même passion. Et je peux vous dire que mon petit dernier, qui a 11 ans maintenant, il a vu le tout démarrage et l'essence et la conception d'une tour à la Défense qui s'appelle la Tour The Link, qui hébergera le siège mondial de Total Energy. Et il veut, ce n'est pas hasard, devenir architecte ou bâtisseur. Et donc vous voyez, effectivement, on sème des graines quand on est papa ou maman. Et nos expériences professionnelles, quand on les partage bien avec nos enfants, fait qu'on a en fait la capacité dans nos métiers de partager une passion incroyable.
- Speaker #1
Votre passion pour l'immobilier, elle vous conduit à diriger Daniel Feo, spécialiste du luxe.
- Speaker #0
Oui, alors Daniel Feo, c'est trois marques. Donc c'est la marque Daniel Feo que tout le monde connaît bien avec... Une présence et un leadership en termes de parts de marché à Paris assez incroyable sur le segment du luxe. C'est également la marque Belle Demeure de France qui est présente avec son agence Rupierre 1er de Serbie et une présence en région avec la vente de châteaux et de lieux de villégiature assez incroyable. Et puis c'est aussi la licence sur Paris notamment de Christie's International Real Estate que nous représentons en France avec des parts de marché très significatives. Donc c'est un réseau effectivement de brokerage, donc d'intermédiation, puisque nos équipes, il y a près de 200 collaborateurs qui sont tous salariés du groupe Daniel Feo. Là aussi c'est un modèle et un ADN de la maison Feo, un petit peu à part et qui se différencie des autres, qui nous permet en fait de réaliser effectivement de très belles transactions immobilières et de satisfaire une clientèle exigeante dans le domaine de l'immobilier de luxe et de mettre en relation. Je pense qu'on utilise souvent le terme de la médiation finalement dans nos métiers du luxe entre un vendeur et un acquéreur autour de biens justes fantastiques. Donc vous avez la chance effectivement Ariane de faire des podcasts très réguliers avec l'ensemble des professionnels du secteur. J'ai la chance de visiter chaque jour des biens justes magiques exceptionnels qui font rêver finalement la planète entière. Et ça c'est vraiment un très grand bonheur, c'est un très grand plaisir. que de pouvoir visiter chaque jour des biens d'exception.
- Speaker #1
Quand vous arrivez à la tête de Féo en mars dernier, Eric Donnet, quel regard vous posez sur le marché du prestige ?
- Speaker #0
L'immobilier de prestige est un monde qui est finalement un peu à part. On est sur un secteur de niche. Je pense qu'il faut garder à l'esprit finalement... L'étendue de ce dont on parle en France, pour remettre quelques grands chiffres, on a un peu plus de 800 000 transactions immobilières qui se déroulent chaque année, sachant qu'on vient d'années où on est monté au-delà du million de transactions immobilières annuelles, mais on est redescendu actuellement à environ 800 000. Sur ces 800 000 transactions, au moins de 1%. Ce sont des transactions qui excèdent le million d'euros en termes de volume unitaire. C'est 8700 en 2023. Et sur ces transactions également, seules 870 transactions en France excèdent 3 millions d'euros unitaires. Sur ces transactions, on a effectivement une part de marché, le groupe Daniel Feo qui est importante, qui est supérieur à 40% et même qui frôle les 50% à Paris. notamment dans les secteurs de la rive gauche, le 6e, 7e, mais également dans le 16e arrondissement. Et donc on a un marché qui, par essence, de par sa structure, son caractère de niche, est décorrélé d'autres facteurs macroéconomiques traditionnels, notamment parce que le secteur de l'immobilier est couramment fait corréler au taux d'intérêt. C'est ce qui est le driver, le principal enjeu. sur ce secteur, parce que c'est ce qui fait qu'il y a de la collecte d'épargne, du déploiement de l'épargne sur l'investissement immobilier, que ce soit sur le secteur de l'immobilier commercial ou sur l'investissement en résidence principale ou en villégiature pour des personnes physiques qui achètent leur logement mais qui s'endettent, pour la plupart d'entre eux. Le secteur du luxe est par essence décorrélé de ce principal facteur économique qui est le taux d'intérêt. Ça reste un secteur de niche.
- Speaker #1
Est-ce que vous avez plus d'offres aujourd'hui ? Est-ce que les propriétaires vendent ? Comment est-ce qu'ils réagissent vos vendeurs depuis la dissolution ?
- Speaker #0
Alors il est encore trop tôt pour effectivement pouvoir déjà tirer des conclusions, des enseignements de cette dissolution de l'Assemblée nationale qui a été décidée le 9 juin dernier par le président Emmanuel Macron. Très clairement, aujourd'hui... Les transactions qui étaient dans le pipe, que ce soit en termes d'offres ou en termes de promesses, se prolongent, continuent, Ariane, et donc rien qui, à un moment donné, bouscule l'univers des transactions qui étaient déjà engagées. La problématique que l'on peut avoir aujourd'hui, c'est une forme d'attentisme dans l'intérêt, notamment, que des investisseurs étrangers peuvent trouver dans notre pays. Attentisme en termes de visite ou en termes d'intérêt à trouver. de façon quasi immédiate et avant la période estivale des lieux pour lesquels investir. Et je pense que cet attentisme va perdurer un petit moment, tant qu'effectivement on n'est pas davantage fixé sur la structure future à la fois de l'Assemblée nationale et du gouvernement, et surtout des intentions qui seront énoncées. Parce que je rappelle que pour l'instant on est un pays qui est extrêmement attractif d'un point de vue de sa beauté, de l'art de vivre. du sous-jacent immobilier qui finalement rend ce marché extrêmement attractif et qualitatif, c'est la première clé, sur quand même la sécurité, la valeur refuge dans notre pays et le côté sécuritaire, quoi qu'on en dise, qui existe depuis de nombreuses années. Donc un facteur de stabilité corrélé à cette sécurité. Et puis le troisième facteur, c'est finalement notre capacité d'accueil, d'accueillir des gens qui sont riches, mais qui doivent se sentir également accueillis, qui participent d'un écosystème et qui font vivre. Souvent pleinement l'économie légale qui décide de rejoindre, parce que ce sont des gens qui ont vraiment plaisir à partager cet art de vivre, et ce sont de bons consommateurs, ce sont des gens qui alimentent un écosystème. Je pense que c'est important de préserver ces trois clés, cet art de vivre, cette capacité d'accueil et cet élément de stabilité qui est essentiel pour nos acquéreurs.
- Speaker #1
Et ces fondamentaux, selon vous, ils ne sont pas menacés par le climat politique ?
- Speaker #0
Il faut toujours être vigilant à ce que l'on dit, et là aussi je n'ai pas de boule de cristal, mais ces fondamentaux, ils ont mis plusieurs dizaines d'azées, voire même siècles à se construire, notamment en ce qui concerne la qualité architecturale, la qualité du bâti français, cet art de vivre et la qualité, encore une fois, des immeubles. parisiens, pré-haussmanniens, haussmanniens, mais pas simplement. On le retrouve aussi dans certaines régions. La qualité de nos paysages, la beauté de la nature qu'on a à offrir à nos acquéreurs est juste magique et unique. Et après, effectivement, la vie politique, c'est la capacité de vivre en société et de s'entendre dans un monde où, c'est vrai, il faut le souligner, souvent le monde de ce qu'on appelle les high-net-worth individuals, Ils sont très fortunés, dont je rappelle d'ailleurs que le nombre dans le monde augmente chaque année de façon très sensible. Ces personnes doivent également se sentir accueillies et ne pas rejoindre un monde polarisé. Donc les extrêmes sont toujours des facteurs qui peuvent faire peur, donc il faut appréhender. Moi je suis un fervent optimiste et je pense qu'on va trouver très vite un modèle qui va nous permettre de retrouver cette stabilité. et de pouvoir effectivement conforter tant nos vendeurs que nos acquéreurs sur un dispositif où, encore une fois, ce qu'on a mis des siècles à bâtir en termes de société, il n'y a aucune raison quand l'espace de 15 jours ou 3 semaines se soit durablement abîmé.
- Speaker #1
Qu'est-ce que vous attendez des JO, Eric Donnet ? Vous avez un regard plutôt positif.
- Speaker #0
Les JO, c'est une formidable opportunité qui est donnée à la France de rayonner. Je rappelle que Paris est une ville-monde assez incroyable, dont on peut tous être très fiers. Donc partager la beauté séculaire de cette ville, finalement là aussi ses particularités, ses singularités, l'imaginer à l'échelle mondiale sur le plan de la communication, autour d'une thématique qui rallie et qui rassemble, qui est le sport. avec des sports qu'on voit parfois rarement à la télé, mais qui effectivement sont juste géniaux à regarder quand il s'agit de Jeux Olympiques, et qui encore une fois se produisent à Paris. Ça n'était pas arrivé depuis un siècle. On a une chance exceptionnelle d'avoir des Jeux à Paris en 2024. Et oui, je suis fermement convaincu, Ariane, que ça va contribuer à nouveau au rayonnement de la France et de Paris pour notre clientèle étrangère. qu'elles soient issues des États-Unis, d'Amérique de façon plus globale ou des pays d'Asie. Profitons et capitalisons sur cette chance. Alors c'est un défi que la France et que Paris se sont lancés, mais on va relever ça.
- Speaker #1
Alors on n'a pas encore parlé des prix. Ils sont orientés comment ? À la baisse, vous allez me dire, mais dans quelle proportion ?
- Speaker #0
Alors le prix, trop souvent, encore une fois, je fais... Un petit préambule, le luxe ne se regarde pas exclusivement avec un comparable qui est le prix au mètre carré. On regarde finalement des enjeux et des enveloppes globales où on a pour des résidences principales ou pour des lieux de villégiature ou des piétataires, des acquéreurs qui ont finalement un budget, qui disposent d'un budget global. Ils peuvent très bien parfois investir sur de plus petites surfaces. mais vouloir absolument disposer de vues splendides, de localisations incroyables. Donc en fait le raisonnement du prix au mètre carré est un peu un biais qui est utilisé, mais qui fait qu'il faut le regarder plutôt dans les enveloppes. On a aujourd'hui des acquéreurs étrangers qui souvent disposent d'enveloppes pour investir à Paris de l'ordre de 3,5 millions à 4 millions d'euros, en ce qui nous concerne, sur des biens de luxe. Ce qui nous permet effectivement sur des biens exceptionnels de rester parfois à des valeurs métriques qui sont supérieures à 30 000 euros le mètre carré, 35 000. Et pour des biens qui sont plus, on va dire, standards, qui offrent moins de perspectives exceptionnelles, même si cela doit rester des biens sans défaut, on est effectivement sur des valeurs métriques moyennes qui sont autour de 22 000 euros le mètre carré dans les meilleurs secteurs.
- Speaker #1
Est-ce qu'il négocie plus ses clients ?
- Speaker #0
Encore une fois, nous sommes sur des métiers de médiation où les clients… Les clients que nous servons et auxquels on délivre nos conseils et nos services ont surtout le souhait, non pas de venir écorner leur budget, mais ils ont le souhait de profiter de leur bien et d'avoir un usage qui soit beaucoup plus immédiat. Et donc plutôt que d'être dans une négociation de prix, Ariane, nos acquéreurs recherchent davantage le fait de pouvoir bénéficier d'un usage quasi immédiat du bien qu'ils acquièrent. Et donc en fait, c'est le concept anglo-saxon du turnkey appartement qui fait qu'en fait, nos acquéreurs recherchent finalement des biens pour lesquels ils n'ont que leur valise à poser, qui très souvent sont complètement équipés, meublés, vraiment jusqu'au dame serviette, petite cuillère. Et c'est ce turnkey delivery qui effectivement intéresse le plus nos acquéreurs et pour ça, ils sont capables d'y mettre le prix. et d'y mettre une valeur premium, de la même façon qu'ils sont très très soucieux de l'environnement et de la qualité de l'environnement qu'ils rejoignent. Et effectivement, ils n'ont aucune envie de se retrouver avec un environnement à Paris ou ailleurs, qui fait qu'il y a des travaux qui durent ou qui se prolongent sur plusieurs mois ou années. Et donc le fait de rejoindre des quartiers qui sont finis, de la même façon qu'ils acquièrent des turnkey apartments, est essentiel. Et on y voit effectivement plus de négociations en ce sens que de négociations sur les prix.
- Speaker #1
Pour finir, qu'est-ce que vous donnez comme conseil aux professionnels de l'immobilier dans la période que nous traversons ?
- Speaker #0
Je dis que cette période met en exergue l'intérêt du métier de conseil et d'intermédiation qui est celui du groupe Daniel Feo. Un vendeur qui peut s'imaginer pouvoir faire seul sa vente ou un acquéreur conduire également de façon très directive et directe son acquisition, tous deux font une erreur. Le métier d'intermédiaire et médiateur n'a encore pas été fait. revêt encore plus d'importance que jamais dans la lecture et le décryptage du marché. Nous sommes sur des métiers de conseil qui font qu'une vente comme une acquisition se sont beaucoup complexifiées, en France comme ailleurs, avec une réglementation pléthorique. Et en fait, le besoin de conseil est renforcé dans ce dispositif. Conseils qui, effectivement, pour nous, sont importants sur le plan immobilier. Donc j'ai souligné la réglementation, mais pas que la réglementation autour du climat. Une réglementation aussi sur des plans locaux d'urbanisme qui sont changeants, qui vont évoluer. C'est le cas par exemple à Paris avec le nouveau PLU bioclimatique qui sera voté d'ici septembre et qui a déjà fait l'objet d'un pré-vote en juin de l'année dernière. Le plan d'aménagement finalement qui fait que dans beaucoup de villes ou de grands espaces, on ne peut plus déconstruire ou débolir comme on le faisait précédemment. Ce qui finalement est une barrière à l'entrée sur ces marchés, mais qui pour notre immobilier de luxe participe de renforcer l'effet de rareté de beaucoup de biens, puisque beaucoup de biens de luxe aujourd'hui sont plus difficilement duplicables ou réplicables. Et puis également, on a aujourd'hui des structurations pour lesquelles les gens anticipent finalement une forme d'instabilité ou politique ou fiscale, et la structuration des transactions est encore plus importante que jamais. pour pallier à ces difficultés ou ces revers. Et donc, bien évidemment, on doit aussi être un conseil pour que les schémas qui sont retenus, tant en vente qu'à l'acquisition, puissent s'opérer dans les meilleures conditions pour nos vendeurs comme pour nos acquéreurs. Et donc, les schémas d'acquisition qui sont retenus, c'est important de s'appuyer sur des conseils qui respectent ce professionnalisme, cette éthique et aussi la confidentialité dans les affaires. qui est vraiment la marque de fabrique d'une maison comme Daniel Feo.
- Speaker #1
Merci beaucoup Eric Donnet. Merci d'avoir été avec nous et d'avoir peut-être un peu transgressé de cette confidentialité. Je rappelle que vous êtes directeur général du groupe Feo. Merci beaucoup.
- Speaker #0
Merci Ariane.
- Speaker #1
Quant à moi, je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMO. À écouter tous les jours sur MySuite IMO et sur toutes les plateformes. Merci à vous. Vous êtes de plus en plus nombreux à nous suivre, alors surtout vous continuez. Vous nous posez des questions, vous nous mettez des commentaires et surtout, surtout, vous n'hésitez pas à nous mettre des étoiles. On adore ça chez My Sweet Timo.
- Speaker #0
Podcast Timo.
