Vincent Illouz (Vaneau) : "La nue propriété, c'est du viager 2.0" #908 | Mon Podcast Immo, le podcast immobilier by MySweetImmo

Description

Vous vous demandez comment vendre un bien tout en continuant à y vivre ? Vincent Illouz, directeur de la nue-propriété et du viager chez Vaneau, explique au micro d’Ariane Artinian comment la nue-propriété permet de garder l’usage et les loyers de son bien, tout en récupérant une partie de sa valeur. « Le vendeur conserve l’usufruit et optimise son patrimoine », souligne-t-il. Côté acheteur, c’est une opportunité d’investissement à moindre coût.

Vincent Illouz partage un exemple concret : un couple parisien a vendu en nue-propriété, réalisé des donations à leurs enfants et optimisé leur succession, sans quitter leur domicile. Une solution idéale pour les seniors !

Écoutez cet épisode pour découvrir comment la nue-propriété peut transformer votre stratégie patrimoniale.

Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

Transcription

Vincent Illouz
Mon podcast IMO.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMO. Je suis Ariane Artignan, fondatrice de My Sweet IMO, le média qui vous fait du bien. Et aujourd'hui, nous allons explorer le monde de la nue propriété avec Vincent Illouz. Bonjour.
Vincent Illouz
Bonjour Ariane.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Vous êtes directeur de la nue propriété et du viagé chez Vano. Première question, c'est quoi la nupropriété ?
Vincent Illouz
Alors Ariane, la nupropriété, c'est une façon de pouvoir vendre un bien immobilier, qu'on appelle également un démembrement. Imaginez que vous vendez les murs de votre bien immobilier, de votre appartement, tout en conservant un droit qu'on appelle l'usufruit.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Parce que la propriété, elle est composée de trois éléments.
Vincent Illouz
Elle est composée de l'abusus. L'abusus, c'est le fait de pouvoir détenir, vendre son bien. C'est d'ailleurs ce qu'on va vendre dans la nupropriété. Elle est composée de l'usus, c'est l'usage, le droit d'usage, le fait de pouvoir user son bien, de pouvoir l'habiter. Et elle est également composée du fructus. Le fructus, c'est le fait de pouvoir le louer et de pouvoir retirer et garder les fruits du loyer, donc le fructus. Et en vendant la nupropriété, vous conservez l'usus et le fructus, donc l'usufruit.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Merci pour vos lumières. Alors du point de vue des vendeurs et puis aussi, on verra, du point de vue des acquéreurs, quels sont les... principaux avantages de la formule ?
Vincent Illouz
Alors, on va se positionner plutôt déjà du côté des acheteurs. Alors, un acheteur en e-propriété, il va acheter un bien immobilier qu'il aura lui-même choisi, qu'on va lui proposer, avec une décote. La décote, c'est-à-dire qu'il va partir d'une valeur libre, la valeur d'un bien classique en pleine propriété, et la vente en e-propriété permet du côté vendeur de pouvoir rester dans son bien, et parce que le vendeur reste dans son bien, l'acheteur, bénéficie d'une décote lors de l'acquisition qui correspondrait, on va dire, au manque à gagner de loyer que l'acheteur pourrait percevoir.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Donc on peut dire que ça permettrait de constituer un patrimoine à moindre coût ?
Vincent Illouz
Ça permettrait effectivement de constituer un patrimoine immobilier à valeur décotée, de qualité et beaucoup moins cher.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et ça se revend facilement ?
Vincent Illouz
Ça peut se revendre. Alors il ne faut pas oublier que dans cette solution-là, le bien est occupé. Il est occupé ? Par le vendeur. Le vendeur conserve son usufruit, reste dans son bien, peut potentiellement le louer sa vie durant. C'est une solution qui s'adresse quand même particulièrement aux seniors. Mais effectivement, si la personne est toujours dans son bien, le vendeur peut également revendre sa nue propriété, sachant que le bien peut prendre de la valeur et donc il peut faire une plus-value également.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors maintenant, on va s'intéresser uniquement aux vendeurs. Quels sont les avantages ? Avantage pour le vendeur de vendre sa new propriété. On a compris en creux qu'il restait dans les lieux.
Vincent Illouz
Alors effectivement, le vendeur reste dans les lieux. Ça peut s'adresser à une personne seule ou en couple. Comme je le disais, c'est une solution qui s'adresse aux seniors principalement. Elle permet donc aux vendeurs de pouvoir protéger un conjoint. Le fait de pouvoir rester sa vie durant l'un comme l'autre dans le bien, c'est quelque chose de plutôt important. Le vendeur... peut également percevoir cette somme tout en restant chez lui, donc il évitera un déménagement, ce qui est quand même quelque chose de plutôt fastidieux et traumatisant. Donc pour éviter le déménagement, il peut rester chez lui tout en percevant cet argent. Avec cet argent, il peut organiser sa succession de son vivant, aider ses enfants en leur donnant de l'argent à un moment où ils en ont le plus besoin, parce que... En France, on hérite quand même relativement tard, vous le savez Ariane, vous savez à quel âge on hérite ?
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Je dirais au-dessus de 50 ans.
Vincent Illouz
Oui, effectivement, on est entre 52 et 55 ans, donc c'est un moment où ils peuvent donner de l'argent à leurs enfants. Donc il y a vraiment des solutions par la new propriété qui peuvent rendre de sacrés services.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Le profil type du vendeur, c'est plus de 75 ans ?
Vincent Illouz
75 ans, à partir de 75 ans, c'est une solution qui devient pertinente, effectivement. Car à cet âge-là, on ne se projette plus dans une optique de déménager, dans une optique de changement. On peut avoir d'autres envies et rester chez soi peut en faire partie, absolument.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Est-ce qu'il y a un type de bien pour lequel c'est plus approprié que d'autres en termes de montant ? Est-ce que je vends en propriété mon studio ou mon hôtel particulier ?
Vincent Illouz
On s'adresse à tout type de vendeur. Aujourd'hui, il faut savoir que cette solution... Elle permet de monétiser un bien, elle permet de transformer son bien en argent liquide disponible et en restant chez soi. Donc, elle s'adresse à tout type de vendeur. Après, il n'y a pas de bien type pour le faire.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Vous avez un exemple concret ?
Vincent Illouz
Pour donner un exemple, Ariane, j'ai réalisé une transaction d'un très bel appartement dans le 7e arrondissement. C'était un appartement familial, c'était un couple octogénaire qui était profession libérale, ils étaient médecins. Ils avaient trois enfants et cinq petits-enfants. Pour resituer, l'appartement valait 3,5 millions à peu près. C'était un bel appartement, le genre d'appartement qu'on a l'habitude de traiter chez Vano. Et j'ai vendu cet appartement en e-propriété avec une décote qui opérait pas loin d'un million, les loyers, 2,4 millions. Sur ces 2,4 millions, ils ont fait des donations de leurs vivants à leurs enfants. Ils ont donné 100 000 euros par parent, par enfant et 30 000 euros, 31 000 euros par grand-parent, par petit-enfant. Ce qui leur a permis de donner presque un million d'euros en donations sans aucune franchise de droit. Ce qui leur a permis de garder encore 1,4 million. après donation. Ce million 4, ils en ont mis la moitié en assurance-ville, l'autre moitié, ils l'ont gardée pour vivre mieux, améliorer leur quotidien. Et la cerise sur le gâteau, c'est qu'en vendant la new propriété, ils ont sorti ce bien de l'actif successoral, ils étaient dans la tranche 08 de l'IFI, ils sont sortis de l'IFI. Donc la solution était idoine dans ce cas de figure.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Donc ce qu'on comprend, c'est que derrière tout ça, il y a une ingénierie patrimoniale assez sophistiquée.
Vincent Illouz
Effectivement, il faut bien rentrer dans les projets et familiaux, patrimoniaux, pour pouvoir répondre au mieux à cette clientèle exigeante et pour qu'ils ne puissent ne pas se tromper, effectivement.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
C'est une façon de vendre nouvelle, en tout cas qui a le vent en poupe en ce moment.
Vincent Illouz
On a beaucoup de demandes par rapport à cette façon de vendre. On a beaucoup de demandes aussi côté acquéreur. C'est une façon qu'on pourrait assimiler à du viagé, mais moi j'aimerais plutôt l'appeler viagé 2.0, puisqu'elle permet... Effectivement, de toucher de l'argent d'un coup. Pour revenir au bien idéal, ce genre d'opération, on le fait principalement sur les résidences principales.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Dernière question, Vincent Hillouz. Quel conseil vous donneriez à nos auditeurs intéressés par l'achat et la vente en e-propriété ?
Vincent Illouz
Le conseil que je pourrais leur donner, c'est de s'adresser à un spécialiste, premièrement, parce que c'est une opération, je ne vais pas dire complexe, mais qui requiert quand même... pas mal de connaissances, ne serait-ce dans le calcul tout d'abord de la valeur libre, mais ça, c'est le travail d'un agent immobilier classique qui exécute son travail. En revanche, derrière, il y a quand même tout un process pour calculer la valeur, la décote. On est vraiment dans un schéma où on aide sur un plan patrimonial les vendeurs. Donc, je dirais de s'adresser à un spécialiste et c'est le meilleur conseil que je puisse donner.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Merci beaucoup. Je rappelle que vous êtes directeur nu propriété et viagé chez Vano.
Vincent Illouz
Merci Ariane.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMO à écouter sur MySuite IMO et sur toutes les plateformes. Et surtout, n'oubliez pas de vous abonner pour ne rater aucun de nos épisodes.

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Écoutez cet épisode pour découvrir comment la nue-propriété peut transformer votre stratégie patrimoniale.

Hébergé par Ausha. Visitez ausha.co/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.

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Vincent Illouz
Mon podcast IMO.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMO. Je suis Ariane Artignan, fondatrice de My Sweet IMO, le média qui vous fait du bien. Et aujourd'hui, nous allons explorer le monde de la nue propriété avec Vincent Illouz. Bonjour.
Vincent Illouz
Bonjour Ariane.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Vous êtes directeur de la nue propriété et du viagé chez Vano. Première question, c'est quoi la nupropriété ?
Vincent Illouz
Alors Ariane, la nupropriété, c'est une façon de pouvoir vendre un bien immobilier, qu'on appelle également un démembrement. Imaginez que vous vendez les murs de votre bien immobilier, de votre appartement, tout en conservant un droit qu'on appelle l'usufruit.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Parce que la propriété, elle est composée de trois éléments.
Vincent Illouz
Elle est composée de l'abusus. L'abusus, c'est le fait de pouvoir détenir, vendre son bien. C'est d'ailleurs ce qu'on va vendre dans la nupropriété. Elle est composée de l'usus, c'est l'usage, le droit d'usage, le fait de pouvoir user son bien, de pouvoir l'habiter. Et elle est également composée du fructus. Le fructus, c'est le fait de pouvoir le louer et de pouvoir retirer et garder les fruits du loyer, donc le fructus. Et en vendant la nupropriété, vous conservez l'usus et le fructus, donc l'usufruit.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Merci pour vos lumières. Alors du point de vue des vendeurs et puis aussi, on verra, du point de vue des acquéreurs, quels sont les... principaux avantages de la formule ?
Vincent Illouz
Alors, on va se positionner plutôt déjà du côté des acheteurs. Alors, un acheteur en e-propriété, il va acheter un bien immobilier qu'il aura lui-même choisi, qu'on va lui proposer, avec une décote. La décote, c'est-à-dire qu'il va partir d'une valeur libre, la valeur d'un bien classique en pleine propriété, et la vente en e-propriété permet du côté vendeur de pouvoir rester dans son bien, et parce que le vendeur reste dans son bien, l'acheteur, bénéficie d'une décote lors de l'acquisition qui correspondrait, on va dire, au manque à gagner de loyer que l'acheteur pourrait percevoir.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Donc on peut dire que ça permettrait de constituer un patrimoine à moindre coût ?
Vincent Illouz
Ça permettrait effectivement de constituer un patrimoine immobilier à valeur décotée, de qualité et beaucoup moins cher.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et ça se revend facilement ?
Vincent Illouz
Ça peut se revendre. Alors il ne faut pas oublier que dans cette solution-là, le bien est occupé. Il est occupé ? Par le vendeur. Le vendeur conserve son usufruit, reste dans son bien, peut potentiellement le louer sa vie durant. C'est une solution qui s'adresse quand même particulièrement aux seniors. Mais effectivement, si la personne est toujours dans son bien, le vendeur peut également revendre sa nue propriété, sachant que le bien peut prendre de la valeur et donc il peut faire une plus-value également.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors maintenant, on va s'intéresser uniquement aux vendeurs. Quels sont les avantages ? Avantage pour le vendeur de vendre sa new propriété. On a compris en creux qu'il restait dans les lieux.
Vincent Illouz
Alors effectivement, le vendeur reste dans les lieux. Ça peut s'adresser à une personne seule ou en couple. Comme je le disais, c'est une solution qui s'adresse aux seniors principalement. Elle permet donc aux vendeurs de pouvoir protéger un conjoint. Le fait de pouvoir rester sa vie durant l'un comme l'autre dans le bien, c'est quelque chose de plutôt important. Le vendeur... peut également percevoir cette somme tout en restant chez lui, donc il évitera un déménagement, ce qui est quand même quelque chose de plutôt fastidieux et traumatisant. Donc pour éviter le déménagement, il peut rester chez lui tout en percevant cet argent. Avec cet argent, il peut organiser sa succession de son vivant, aider ses enfants en leur donnant de l'argent à un moment où ils en ont le plus besoin, parce que... En France, on hérite quand même relativement tard, vous le savez Ariane, vous savez à quel âge on hérite ?
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Je dirais au-dessus de 50 ans.
Vincent Illouz
Oui, effectivement, on est entre 52 et 55 ans, donc c'est un moment où ils peuvent donner de l'argent à leurs enfants. Donc il y a vraiment des solutions par la new propriété qui peuvent rendre de sacrés services.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Le profil type du vendeur, c'est plus de 75 ans ?
Vincent Illouz
75 ans, à partir de 75 ans, c'est une solution qui devient pertinente, effectivement. Car à cet âge-là, on ne se projette plus dans une optique de déménager, dans une optique de changement. On peut avoir d'autres envies et rester chez soi peut en faire partie, absolument.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Est-ce qu'il y a un type de bien pour lequel c'est plus approprié que d'autres en termes de montant ? Est-ce que je vends en propriété mon studio ou mon hôtel particulier ?
Vincent Illouz
On s'adresse à tout type de vendeur. Aujourd'hui, il faut savoir que cette solution... Elle permet de monétiser un bien, elle permet de transformer son bien en argent liquide disponible et en restant chez soi. Donc, elle s'adresse à tout type de vendeur. Après, il n'y a pas de bien type pour le faire.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Vous avez un exemple concret ?
Vincent Illouz
Pour donner un exemple, Ariane, j'ai réalisé une transaction d'un très bel appartement dans le 7e arrondissement. C'était un appartement familial, c'était un couple octogénaire qui était profession libérale, ils étaient médecins. Ils avaient trois enfants et cinq petits-enfants. Pour resituer, l'appartement valait 3,5 millions à peu près. C'était un bel appartement, le genre d'appartement qu'on a l'habitude de traiter chez Vano. Et j'ai vendu cet appartement en e-propriété avec une décote qui opérait pas loin d'un million, les loyers, 2,4 millions. Sur ces 2,4 millions, ils ont fait des donations de leurs vivants à leurs enfants. Ils ont donné 100 000 euros par parent, par enfant et 30 000 euros, 31 000 euros par grand-parent, par petit-enfant. Ce qui leur a permis de donner presque un million d'euros en donations sans aucune franchise de droit. Ce qui leur a permis de garder encore 1,4 million. après donation. Ce million 4, ils en ont mis la moitié en assurance-ville, l'autre moitié, ils l'ont gardée pour vivre mieux, améliorer leur quotidien. Et la cerise sur le gâteau, c'est qu'en vendant la new propriété, ils ont sorti ce bien de l'actif successoral, ils étaient dans la tranche 08 de l'IFI, ils sont sortis de l'IFI. Donc la solution était idoine dans ce cas de figure.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Donc ce qu'on comprend, c'est que derrière tout ça, il y a une ingénierie patrimoniale assez sophistiquée.
Vincent Illouz
Effectivement, il faut bien rentrer dans les projets et familiaux, patrimoniaux, pour pouvoir répondre au mieux à cette clientèle exigeante et pour qu'ils ne puissent ne pas se tromper, effectivement.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
C'est une façon de vendre nouvelle, en tout cas qui a le vent en poupe en ce moment.
Vincent Illouz
On a beaucoup de demandes par rapport à cette façon de vendre. On a beaucoup de demandes aussi côté acquéreur. C'est une façon qu'on pourrait assimiler à du viagé, mais moi j'aimerais plutôt l'appeler viagé 2.0, puisqu'elle permet... Effectivement, de toucher de l'argent d'un coup. Pour revenir au bien idéal, ce genre d'opération, on le fait principalement sur les résidences principales.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Dernière question, Vincent Hillouz. Quel conseil vous donneriez à nos auditeurs intéressés par l'achat et la vente en e-propriété ?
Vincent Illouz
Le conseil que je pourrais leur donner, c'est de s'adresser à un spécialiste, premièrement, parce que c'est une opération, je ne vais pas dire complexe, mais qui requiert quand même... pas mal de connaissances, ne serait-ce dans le calcul tout d'abord de la valeur libre, mais ça, c'est le travail d'un agent immobilier classique qui exécute son travail. En revanche, derrière, il y a quand même tout un process pour calculer la valeur, la décote. On est vraiment dans un schéma où on aide sur un plan patrimonial les vendeurs. Donc, je dirais de s'adresser à un spécialiste et c'est le meilleur conseil que je puisse donner.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Merci beaucoup. Je rappelle que vous êtes directeur nu propriété et viagé chez Vano.
Vincent Illouz
Merci Ariane.
Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMO à écouter sur MySuite IMO et sur toutes les plateformes. Et surtout, n'oubliez pas de vous abonner pour ne rater aucun de nos épisodes.

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