Description

Baisse des prix, diminution des taux, recul des volumes : quel est l’état du marché immobilier en 2024, et à quoi s’attendre en 2025 ? Charles Marinakis, président de Century 21 France fait le point au micro d’Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo. « Les prix ont baissé de 10 % en deux ans et les taux d’intérêt ont été ajustés trois fois en 2024. Résultat : un marché plus tonique », explique-t-il. Le volume de vente réalisé par les agences immobilières Century 21 France affiche une progression de 3% en un an dévoile son président. Dans cet épisode incontournable pour comprendre les évolutions du marché immobilier, Charles Marinakis revient aussi sur la campagne de recrutement lancé par le réseau. Son objectif ? "Recruter des gens bien".

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Transcription

• Mon podcast IMO.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de Mon podcast IMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo, le média qui fait du bien et qui crée du lien. Et aujourd'hui, je suis avec Charles Marinakis, président de Century 21 France, pour dresser le bilan de l'année immobilière 2024. et parler des perspectives. Bonjour.

• Charles Marinakis (Century 21)

  Bonjour Ariane.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors on va commencer tout de suite par le bilan. Vous n'aimez pas du tout parler de crise de l'immobilier, Charles-Marie Nec. Non,

• Charles Marinakis (Century 21)

  je n'aime pas trop parler de crise de l'immobilier. Après, évidemment, personne ne pourra contester que sur les 18 derniers mois, depuis à peu près la mi-2022, le marché des transactions dans l'ancien était sous tension à la faute d'augmentation brutale des taux d'intérêt. Mais il faut constater que... Cette année 2024 va être une année de transition qui va nous ramener vers quelque chose de plus régulier. Et en 2024, nous on a retrouvé des couleurs, si vous voulez, notamment grâce au deuxième semestre. Le premier semestre a été un peu plus compliqué, mais le deuxième semestre nous a permis de terminer l'année en croissance d'environ 3% en termes de volume de transactions. Donc on est très satisfait de cette performance. C'est aussi les bénéfices, les fruits que l'on tire d'un bon travail, de résilience et de travail que nous avons fait avec nos clients pendant 18 mois. pour arriver à avoir du stock en quantité et en qualité, ce qui nous permet d'avoir les résultats que nous avons aujourd'hui. Mais après, on le doit aussi à la fois à la baisse des taux d'intérêt qui ont été baissés trois fois dans l'année, on le doit aussi à l'ajustement des prix. Vous l'avez vu que les prix de cession moyen avoisinent les moins 10% malgré tout de manière générale. Et donc la conjonction des deux facteurs a redonné de l'énergie, de la tonicité, du pouvoir d'achat et puis de la tonicité à ce marché. Donc on s'en réjouit. Oui, mais moi je n'y vois pas une crise de l'immobilier. Je crois qu'il y a eu des tensions sur le marché de l'immobilier. On va revenir cette année à un peu moins de 800 000 transactions. Ça reste des chiffres tout à fait acceptables.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Les gens qui ont acheté il y a deux ans se prennent quand même une moins-value en pleine figure ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Oui, bien sûr, mais vous savez, quand vous avez acheté il y a deux ans, vous n'êtes pas censé revendre deux ans après. Je rappelle quelle est la philosophie originelle de l'investissement immobilier, c'est d'acheter sa résidence principale quasiment pour 60% des Français. Acheter sa résidence principale, ce n'est pas une opération financière. C'est un investissement au long terme. C'est-à-dire choisir un lieu de vie, un espace de vie pour soi et sa famille, pour loger ses enfants. Choisir un environnement de vie, un confort de vie, un confort financier parfois, un confort matériel aussi. Mais il n'a jamais été dit que vous deviez faire de la plus-value au bout de deux ans. Vous êtes censé garder votre bien pendant 5, 10, 15, 20 ans et capitaliser sur du remboursement d'emprunt. C'est ça qui constitue votre patrimoine. Donc il ne faut pas faire de l'immobilier. Si vous voulez faire un investissement spéculatif, il faut aller faire de la spéculation sur le 4,40. Mais il ne faut pas venir dans l'immobilier.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  D'ailleurs, les investisseurs ont disparu quasiment du marché.

• Charles Marinakis (Century 21)

  Oui, bien sûr, forcément, parce qu'en fait, je pense que là, on a fait à peu près tout ce qu'on pouvait faire pour les dissuader de venir investir. Quand vous êtes investisseur dans l'immobilier, vous investissez pour louer. Or, les conditions de location aujourd'hui se sont dégradées. Les conditions d'investissement se sont dégradées par l'augmentation des taux. Et les conditions de location se sont dégradées par les contraintes locatives qu'on vous impose. Là, de la décence, même si je les trouve normales pour une partie d'entre elles, mais il y a la décence locative tout court, il y a le plafonnement des loyers, il y a l'assurance loyer impayée si vous ne voulez pas prendre de risque sur la défaillance de votre locataire, il y a la décence énergétique. Voilà, les contraintes, vous les connaissez, il y en a beaucoup. Et en contrepartie, on n'a pas favorisé l'investissement locatif, on n'a rien proposé aux bailleurs. Du coup, ils sont sortis de ce marché où ils vont sur des marchés de la location touristique, ils vont sur le marché de la location... meublés professionnels ou non professionnels. Et voilà, donc ils sortent ou ils vendent. Ils sortent du parc locatif privé.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et puis ils vont sur le bail civil aussi.

• Charles Marinakis (Century 21)

  Oui, alors c'est une nouveauté. J'ai eu la remarque de plus en plus, notamment à Paris, une technique qui existe peu en province, mais à Paris sur les grands logements, typiquement, aujourd'hui, on vous demande un bail civil pour sortir des contraintes des mots d'habitation.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous nous expliquez ce que c'est ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Un bail civil, c'est quelque chose que vous pouvez louer de courte durée et qui s'adresse en général soit à une profession libérale, soit à une personne morale. Voilà, donc de plus en plus, typiquement, ce sont les sociétés qui louent au bénéfice de leurs collaborateurs et qui ensuite installent leurs collaborateurs. Et donc là, si vous voulez, on sort d'un bail d'habitation, c'est un bail civil et ça permet de se sortir des contraintes des baux d'habitation. D'abord, c'est sur de la courte durée et ensuite, vous avez la garantie du co-contractant, c'est-à-dire de la personne morale.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Quelles sont les tendances que vous avez observées au niveau régional ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Moi, j'ai quelques surprises. Quand on voit que la région PACA, les prix n'ont pas baissé, ce n'est pas une surprise. On savait que les prix ne baisseraient pas en PACA, ils n'ont pas baissé, la volume de transaction a baissé, mais c'est un marché qui s'est accommodé de cette situation-là, et les prix n'ont pas baissé. Ce qui m'a le plus étonné, c'est typiquement la Normandie et Nouvelle-Aquitaine, où je pensais que les prix s'étaient ajustés davantage que ça, et en fait, ce n'est pas tout à fait vrai. Même s'ils ont beaucoup perdu au niveau des volumes de transaction, finalement, les prix ont assez bien résisté. Et c'est vrai aussi que ce sera pour la Normandie et la Nouvelle-Aquitaine. Une région à l'autre, si vous voulez, on voit qu'en Bretagne, typiquement, là aussi, la volume des transactions a baissé de pratiquement 13%. Donc là, il y a vraiment des fortes disparités d'une région à l'autre. Je crois que certaines régions, on ne va pas se mentir, sont plus privilégiées que d'autres. Alors,

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  PACA est privilégiée ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  PACA, Nouvelle-Aquitaine privilégiée, Normandie, à deux heures de Paris, c'est assez privilégié.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Les régions qui souffrent le plus, à contrario ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Peut-être la Bretagne, un peu les Pays de Loire, des régions un peu plus éloignées, Bourgogne-Franche-Comté, moins accessibles.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous appeliez une baisse des prix. Aujourd'hui sur Paris, sur l'île de France, on est autour de 10% en deux ans. Est-ce que c'est suffisant pour faire repartir le marché ? Est-ce que ça doit encore baisser ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Je vais vous dire une chose. Je ne sais pas si ce sera suffisant, mais en tout cas, c'était nécessaire. Il faut se constater qu'on peut se contenter. Moi, j'avais dit qu'il faut que ça baisse entre 10 et 15%. Vous vous souvenez ? On n'est pas loin de la vérité. Mais ça se révèle être nécessaire. Dans tous les cas, c'était nécessaire. Et ça se révèle être suffisant parce que les taux ont baissé trois fois. Si les taux n'avaient pas baissé, probablement que cette baisse n'aurait pas été suffisante. Aujourd'hui, l'agrégat des deux fait, si vous voulez, qu'on se retrouve dans une situation de fluidité où on a retrouvé de la tonicité. Je suis à peu près convaincu que si les taux n'avaient baissé qu'une fois ou deux fois, il lui fallut que les prix baissent encore davantage.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Qu'est-ce que vous escomptez du coup pour l'année prochaine ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Malheureusement, vous savez, ça se passe comme ça. Il y a un principe de vase communiquant. Quand les taux montent, les prix baissent. taux baisse les prix vont donc là j'espère que on va arriver à juguler ce phénomène là pour pas se retrouver dans une situation de crispation de nouveau il faudrait pas que ça dépasse entre 1 et 3% fonction des régions voilà il faudrait qu'on passe une année un peu stable d'accord un peu calme où le marché se calme on retrouve 850 mille transactions où les vendeurs restent vendeurs à des vrais prix et que les acquéreurs puissent les financer convenablement voilà on aurait besoin d'une année un peu de tranquillité avec un marché équilibré serein et pérenne

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Au niveau des politiques, vous en attendez quoi ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Franchement, pas grand-chose. Non pas que j'ai de la défiance à le regard, ce n'est pas le sujet, mais moi ce que j'observe, c'est qu'on a eu 4 minutes du logement en 22 mois et que ce n'est pas ça qui a influencé mon marché. Ce qui a influencé mon marché, c'est la baisse des taux trois fois, c'est la Banque Centrale Européenne, c'est la baisse des prix, c'est l'appétence des banques pour refinancer l'immobilier. Maintenant, si demain, le gouvernement est enclin à mettre en place des dispositifs qu'il soit de nature à fluidifier ou à amplifier le marché des transactions de l'ancien ou de le parc locatif privé, vous me voyez réjoui. En revanche, ce que je lui demande surtout, c'est de ne pas prendre de directives qui soient des directives rédhibitoires pour ce marché qui a quand même une capacité à s'autoréguler tout seul, qui n'est pas consommateur d'argent de l'État, qui ne demande pas d'accueillement, pas d'aménagement fiscaux. Donc voilà, soit on ne touche à rien ou si on doit toucher à quelque chose, qu'on le fasse. en concertation avec les professionnels pour que ça ait une conséquence positive.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Au niveau des prix, vous vous attendez donc pour 2025 à une augmentation de 1 à 3 Je pense,

• Charles Marinakis (Century 21)

  oui.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Au niveau des taux d'intérêt, votre scénario, c'est la stabilité ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Je pense que ça pourrait baisser au moins une fois dans l'année, parce que là, on annonce une inflation à 1,6 à 1,7 sur les prévisions de la Banque de France sur l'inflation. Donc ça veut dire que ça aurait encore baissé par rapport à 2024. Ce serait bien que la Banque centrale européenne baisse encore de 0,25. Ça nous ramènerait à des taux, là on est entre 3 et 3,50, c'est 3,37 le taux moyen sur 20 ans aujourd'hui. Si on pouvait descendre entre 2,75 et 3,25, ce serait parfait.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors dans ce contexte, qu'est-ce que vous donnez comme conseil aux acquéreurs aujourd'hui et aux vendeurs ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Moi je crois que le marché va reprendre sa maturité normale. On va avoir une année en 2025 qui va être une année, je n'aime pas te qualifier d'une année normale, parce que c'est un peu plat de dire ça. En fait, on va retrouver un niveau de transaction qui est un point d'équilibre. Et donc, si vous avez un projet et que vous êtes capable de le financer, faites-le. C'est aussi simple que ça. Je n'ai jamais pensé qu'on se levait un matin en disant le taux est à 1%, je vais acheter une maison. Ça ne se passe pas comme ça dans la vraie vie. Vous avez le projet d'acheter une maison et après, vous regardez si c'est possible ou pas.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et si je suis propriétaire d'une passoire thermique ? Qu'est-ce que vous me dites ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Je vous plains. Ça dépend, est-ce qu'elle est louée, pas louée, est-ce qu'elle est vide, pas vide, est-ce que vous avez les moyens de faire les travaux, vous n'avez pas les moyens, est-ce que vous êtes éligible à ma prime Rénov'ou pas. Vous voyez, c'est aussi toutes ces situations. En fait, c'est du cas par cas, chaque situation est individualisée et c'est ça le travail que nous faisons avec nos clients, les plus de 130 000 clients qui sont les bailleurs que nous accompagnons puisqu'on gère leur bien pour leur compte. On essaie d'étudier au cas par cas ce qu'il faut faire. Il y en a qui n'ont pas les moyens de financer les travaux, mais on ne les fait pas, on le vend. Il y en a qui ont les moyens de le faire, il faut le faire. Il y en a qui ont les moyens de le faire, mais qui n'ont pas intérêt à le faire. Il y en a qui ne peuvent pas le faire, aussi techniquement, parce qu'on n'a pas évoqué ce sujet-là. Des gens qui voudraient bien le faire, mais qui ne peuvent pas le faire techniquement. Je ne veux pas vous répondre comme ça. Il y a des fois où vous me disiez exactement où est votre logement.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Mais pour 130 000 bailleurs, il y a des profils types qui se dégagent.

• Charles Marinakis (Century 21)

  Oui, il y a trois tendances majeures. La première, c'est de dire, je fais les travaux, je me mets en conformité parce que c'est un bien de famille ou c'est un rapport locatif dont j'ai besoin, si vous voulez, pour ma retraite. Donc je vais me mettre en conformité, je vais le garder dans le parc locatif privé. Il y a aussi des gens qui n'ont pas les moyens de faire les travaux, donc ils sont obligés de céder, ou il y en a qui ne veulent pas faire les travaux. Et puis le pire de tout, c'est qu'il y en a quelques-uns, alors ce n'est pas la majorité, mais qui préfèrent le laisser vide. En attendant que les dispositifs s'aménagent, et notamment, Vous savez qu'il y avait un projet de loi qui était dans les tuyaux, qui n'a pas vu le jour pour cause de démission du gouvernement Bardier, mais qui...

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Qui pourrait revenir sur le devant de la scène.

• Charles Marinakis (Century 21)

  Il faisait a priori un consensus politique et qui pourrait revenir l'autre jour et qui aurait tendance à assouplir un peu les conditions de non-mise sur le marché des G, notamment si vous avez entamé des démarches de mise en conformité, la possibilité de faire les tavots en plusieurs fois et non pas en une seule fois, de passer déjà de G à F puis de F à E, etc. Il y avait quand même un assouplissement. Et puis, si vous étiez prisonnier d'une copropriété qui ne faisait pas d'effort pour la mise en conformité, c'est tellement compliqué que c'est très disparate.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Est-ce que vous avez donné des consignes à vos agents immobiliers pour stopper les annonces locatives de biens G, par exemple ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Non, je n'en ai pas donné, mais ils le font eux-mêmes, je crois. Franchement, je n'ai pas donné de consignes de ce type-là. Mais je crois qu'ils ont fait un travail de fond avec leurs propriétaires bailleurs il y a bien longtemps. Parce que le dispositif aujourd'hui, il est applicable, mais on ne le découvre pas aujourd'hui. Il date de 2021, on ne peut pas dire qu'on a été pris de court. Nous, sur l'information, on n'est pas pris de court. Sur la mise en œuvre, c'est une autre histoire. Sur la capacité de mise en conformité au sens technique du terme, c'est une autre histoire. Mais en revanche, nous, les agents bailleurs, on avait cette information. Donc, on a fait un travail en amont, si vous voulez, avec nos propriétaires bailleurs pour leur dire. Attention, vous allez vous retrouver dans cette situation-là à horizon de 3 mois, 6 mois, 8 mois, 1 an. Qu'est-ce que vous avez l'intention de faire et comment on peut vous accompagner ?

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Dernière question, vous lancez une campagne de recrutement. Quel profil vous visez et qu'est-ce que vous donnez comme conseil aux candidats à Jean Immobilier ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Alors moi, je ne donne pas de conseil. Si j'en donne une, nous, on ne cherche que des gens bien. C'est simple en fait. Vous savez, l'immobilier, ça a toujours été un ascenseur social absolument extraordinaire. On ne dit pas ascenseur, on dit escalier social, parce qu'il faut quand même faire quelques efforts pour arriver à monter les échelons dans ce métier-là. L'ascenseur social, c'est un peu trop facile, mais c'est un vrai escalier social. Je pense que tout le monde peut avoir sa place dans l'immobilier, à condition d'en faire un métier à part entière. Trop souvent, ce métier a été considéré comme un métier de transition, où on faisait deux ans, trois ans, parce que les gens ont l'impression qu'on va y gagner de l'argent facilement, tout de suite, etc. Ça, c'est une vue de l'esprit. Maintenant, c'est devenu un vrai métier, qui a des vraies exigences techniques. Mais les réseaux comme le nôtre, si vous voulez, on a toutes les formations, on a un catalogue de 40 formations, donc on est capable de former n'importe qui à tous les métiers de l'immobilier, c'est ce qu'on fait d'ailleurs beaucoup, on forme quasiment 3000 personnes par an, donc c'est beaucoup. Mais non, non, si vous avez envie de faire ce métier, vous savez, c'est un métier, franchement, c'est le plus beau métier du monde, vous avez une liberté d'organisation, vous êtes en relation avec des clients, vous amenez de la plus-value, vous contribuez au projet personnel des gens, voilà, et puis vous pouvez bien gagner votre vie si vous faites bien ce travail-là, des vraies satisfactions. personnelles et professionnelles. Donc, non, c'est un vrai jeu. Moi, vous savez, ça fait, je ne voudrais pas le dire,

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  je crois que ça fait 34 ans que je fais ce métier-là.

• Charles Marinakis (Century 21)

  Je ne m'en lasse pas. C'est vraiment un super métier. Mais moi, je ne prends que des gens bien. Donc, si vous êtes...

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Des gens bien.

• Charles Marinakis (Century 21)

  Oui, c'est ça. Il faut être dans une bonne disposition d'esprit. Il faut venir faire de l'immobilier en ayant... Après, il y a des gens à qui ça ne conviendra pas. Mais il faut venir avec l'idée d'en faire un métier à part entière. Voilà, si vous êtes... Si vous ne faites pas cette démarche-là, si c'est une démarche que ponctuelle, vous ferez un passage chez nous, mais vous n'entrerez pas dans ce métier.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Tout à l'heure, vous parliez d'enthousiasme. Il faut être enthousiaste pour bosser dans l'immobilier ?

• Charles Marinakis (Century 21)

  Oui, il faut être enthousiaste. C'est un beau projet l'immobilier quand vous choisissez une maison, un appartement. Ça doit être fun. C'est un vrai projet de vie. Vous avez déjà déménagé, vous avez déjà acheté une maison ou un appartement. C'est fun quand on vit un moment. Il faut que ça reste un moment de joie, un moment de partage. Et nous, on n'a pas vocation à installer les gens dans la difficulté. On a vocation à les installer dans le plaisir, dans quelque chose qui doit être un confort de vie familial, personnel, économique et même technique. Donc, c'est ça qu'il faut qu'on arrive à faire. C'est ça notre mission. C'est vraiment ça.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Merci beaucoup, Charles-Marie Nakis.

• Charles Marinakis (Century 21)

  Merci, Ariane.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Quant à nous, on se retrouve très vite pour un nouvel épisode de Mon Podcast Immo. À écouter tous les jours sur MySweetImmo, le média qui fait du bien et sur toutes les plateformes. Et si vous aimez notre podcast, surtout faites-le connaître, partagez-le, likez-nous et puis laissez-nous des étoiles. On adore ça chez MySweetImmo.

• Mon podcast Timo.