Transcription

• Speaker

  Mon podcast IMMO.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de Mon podcast IMMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo et avec mes invités, je vous aide à décrypter, à comprendre l'actualité de l'IMO. Aujourd'hui, on aborde un sujet préoccupant, la hausse des impayés de loyers et des expulsions locatives en France. Et pour en parler, je suis avec Danielle Dubrac. Bonjour.

• Danielle Dubrac (UNIS)

  Bonjour.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Danielle, vous êtes présidente de l'UNIS. Vous nous présentez tout d'abord votre mission à l'UNIS.

• Danielle Dubrac (UNIS)

  Alors l'UNIS est un syndicat professionnel avec cinq métiers représentés. Le syndic de copropriété, le gestionnaire locatif, l'expert immobilier, le promoteur rénovateur, les anciens marchands de biens. Et enfin les transactionnaires avec eux. les agences vitrées, les réseaux de mandataires indépendants. Donc on défend la profession et au-delà de ça, on défend bien sûr la clientèle, qu'elle soit copropriétaire, locataire ou propriétaire.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Est-ce que vous constatez, vous aussi sur le terrain, est-ce que vos membres, vos adhérents, constatent cette explosion des impayés et des expulsions relevées par les commissaires de justice qui parlent de 87% d'expulsions en plus en 2024 ?

• Danielle Dubrac (UNIS)

  Il faut peut-être revenir à la genèse du Covid. Pendant le Covid, il n'y a pas eu d'expulsion, il n'y a d'ailleurs pas eu énormément de procédures, et donc du coup il y a un effet retard me semble-t-il par rapport au nombre d'expulsions, au nombre de procédures, au nombre de commandements de payés qu'il y avait eu en 2019. Donc ça c'est peut-être un premier constat, c'est le fait qu'il y a un effet retard sur cette observation des loyers impayés ou des charges de copropriété d'ailleurs. Le deuxième effet, sans doute, c'est lié à l'augmentation de l'énergie. À un moment donné, il y a eu effectivement ça. D'ailleurs, l'État avait mis en place le bouclier tarifaire sur l'énergie. Et cette énergie, elle n'avait pas été comptabilisée dans son augmentation dans les budgets prévisionnels. Quand on est dans de l'habitat collectif, 60% des locataires sont en copropriété. Quand on est dans un habitat collectif, en année N, on va approuver les dépenses N-1 et on va voter le budget N-1. Et là, ce qui s'est passé, c'est que non seulement les budgets qui avaient été votés n'avaient pas prévu l'augmentation, mais les budgets à venir non plus. Donc, qu'est-ce qui s'est passé pour les professionnels de l'immobilier ? Bien entendu, on fait systématiquement des protocoles liés à des impayés, mais il a fallu absorber cet impayé.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Est-ce que vous avez l'impression que la situation ces derniers mois, elle est en train de s'améliorer ou ça continue sur cette tendance qui s'est dessinée au moment du Covid ?

• Danielle Dubrac (UNIS)

  J'ai l'impression que l'augmentation des charges récupérables ou non récupérables, donc ça peut jouer sur les propriétaires, mais aussi sur les locataires. Il y a une augmentation de ces charges. D'abord, il y a une augmentation des normes. Là, ce sont plutôt les charges qui ne sont pas récupérables. Les propriétaires, donc cette augmentation des normes, a fait que les travaux, l'obligation de travaux, donc s'est cumulée avec les charges courantes, les charges liées à une obligation de travaux, par exemple pour les logements qui sont avec des étiquettes énergétiques G. Et puis en ce qui concerne les locataires, je crois sincèrement que l'énergie a fait beaucoup, le prix de l'énergie, le coût de l'énergie a fait beaucoup dans l'explosion des charges.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  En tant que présidente de l'UNIS, qu'est-ce que vous donnez, vous, comme consigne à vos administrateurs de biens pour gérer cette situation de trésorerie plus que tendue pour certains locataires ?

• Danielle Dubrac (UNIS)

  Alors déjà, nous sommes dans l'observatoire qui est un peu piloté par l'ANIL sur les impayés, que nous n'avions pas constaté tout de suite après le Covid. Qu'est-ce qu'on donne comme conseil ? Toujours, toujours d'aller au protocole, systématiquement de négocier, de regarder quel est l'impayé. Évidemment si on peut signer, si par exemple c'est un locataire, on va faire des protocoles qui consistent à payer le loyer en cours et une partie de la dette, on se met d'accord sur un échéancier parce que de toute façon le tribunal donnera des accords de protocoles et des échéanciers. Donc autant le faire tout de suite. Et puis en ce qui concerne nos copropriétaires, c'est de même nature. On va signer des échéanciers et si vraiment on voit que la situation ne va pas, on leur conseille d'aller... voire une assistante sociale qui va peut-être mobiliser le FSL, le fonds de solidarité, sur les loyers impayés, sur les charges impayées. Et puis si vraiment ça ne va pas, on va conseiller tout simplement, quand c'est un propriétaire, de vendre le logement. Et ça,

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  ça arrive de plus en plus fréquemment ?

• Danielle Dubrac (UNIS)

  Ça arrive. Je n'ai pas constaté la statistique des commissaires de justice, mais c'est un très bon marqueur. C'est une très bonne information, l'indicateur du nombre d'expulsions. Il est certain que... Je dirais qu'au niveau de mon cabinet, j'ai constaté une augmentation des loyers payés, plutôt des charges payées. Les loyers n'ont pas tellement augmenté. On a regardé l'IRL, il a été bloqué pendant un certain nombre de mois. C'est plutôt les charges qui ont augmenté, que ce soit les charges d'eau, charges de chauffage, charges d'énergie. C'est là-dessus qu'il faut jouer. Il faut peut-être mettre en place un peu plus d'indicateurs, type des compteurs de mesures, pour alerter l'occupant. face à une dépense qui serait anormale, mais au-delà de ça, le coût, proprement dit, de l'énergie a augmenté.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Est-ce que vous avez peur que ces chiffres remettent en question l'approche de l'investissement immobilier ?

• Danielle Dubrac (UNIS)

  De toute façon, les charges pour un investisseur locatif privé, un bailleur particulier privé, ont beaucoup augmenté, puisque parallèlement à la non-augmentation du loyer, les loyers sont encadrés. plafonnées, les taxes foncières ont augmenté et les charges non récupérables augmentent. Donc évidemment, le propriétaire bailleur particulier privé, il est quand même dans un carcan difficile. Dans certains cas de figure, la rentabilité de son bien est même négative. Et donc nous, UNIS, on est là pour faire la promotion du bailleur privé particulier en tant qu'acteur économique et de lui trouver ce qu'on appelle un statut du bailleur privé. C'est-à-dire lui donner une fiscalité qui est intéressante pour lui, qui puisse amortir son bien, par exemple, tout au long de l'exploitation du bien en location, de façon à quand même qu'il s'en sorte parce que ce propriétaire privé, il a un, deux logements, pas plus.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et je sais qu'il y a un autre sujet qui vous tient à cœur, c'est le DPE.

• Danielle Dubrac (UNIS)

  Le DPE, oui. Le DPE collectif. Oui, le DPE, surtout le DPE, face à un certain nombre de démissions. télévisée qui montre que le DPE peut être un DPE de complaisance, un DPE... Vous avez deux types de problèmes, vous avez les arnaqueurs de DPE, puis vous avez les détraqueurs du DPE. Pour nous, c'est très important le DPE, puisque c'est la référence pour donner une étiquette au logement qui va faire qu'on aura le droit de l'habiter si on est propriétaire occupant, quelle que soit cette étiquette, et qui fait qu'on n'aura pas le droit de le louer si l'étiquette est mauvaise. Alors si on n'a plus confiance... Au DPE, comment est-ce qu'on fait ? Donc du coup, dans ce bazar ambiant sur le DPE, on se dit que peut-être le DPE individuel est ce qu'il est, mais que le DPE collectif pourrait être regardé. Le DPE collectif, c'est ce qui permet de donner l'étiquette au bâtiment, à l'enveloppe d'un bâtiment, et donc peut-être de regarder ce DPE qui serait peut-être un peu plus fiable, un peu plus raisonné par rapport... à toutes ces problématiques sur le DPE individuel. Mais au-delà de ça, il faut quand même remarquer que le DPE, d'abord le calendrier n'est pas le même quand on est en France océanique et en France hexagonale. En plus, quand on est en Europe, on ne parle pas du même DPE, il n'y a pas les mêmes normes de DPE. Quand on est dans du tertiaire, là, le décret tertiaire, c'est un DPE spécifique. Quand on est dans les meublés, ce n'est pas le même calendrier. C'est quand même un peu compliqué. toutes ces évolutions de normes dans le DPE. Quand vous êtes un banquier, vous avez besoin de regarder votre green assiette ratio, c'est-à-dire le fait de prêter de l'argent avec une étiquette énergétique très bonne. Or, le DPE ne correspond pas aux normes bancaires. C'est quand même un peu le bazar.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Donc, il y a un autre chantier encore à explorer pour Valérie Léthard.

• Danielle Dubrac (UNIS)

  Valérie Letart a pris des dispositions par rapport à un certain nombre de difficultés de ce DPE, justement pour rendre confiance, pour qu'on ait confiance en ce DPE, parce que Valérie Letart, comme Unis, on veut rénover les biens, ne serait-ce que pour éviter les impayés liés à l'augmentation des charges d'énergie, et donc faire des économies d'énergie. Comment les faire ? C'est tout simplement en faisant des travaux dans le logement ou dans le bâtiment. Merci beaucoup.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Coucou Daniel Dubrac, je rappelle que vous êtes présidente de l'UNIS. Merci.

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