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Mon podcast IMO.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de Mon Podcast Immo votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo et tous les jours avec mes invités, on répond à vos questions IMO. Aujourd'hui, on s'intéresse à la vente en nue propriété. Et pour en parler, je suis avec Ella Intini. Directrice commerciale de PraxiFinance, leader de la monétisation du patrimoine immobilier qui fête ses 35 ans. Bonjour. Bonjour. Avec PraxiFinance, on a déjà parlé de la vente avec complément de prix, de la vente à rémérer, et on aborde aujourd'hui la vente en e-propriété. Qu'est-ce que c'est, El-Laintini ?
- Ella Intini (Praxifinance)
Alors, la vente en e-propriété, vous allez le voir, c'est très simple. Lorsque vous êtes propriétaire d'un bien immobilier, Le droit prévoit que vous avez la possibilité de vendre les murs de votre bien et de conserver le droit de l'occuper ou de le louer pendant la durée de votre choix. Dans des termes plus techniques, le propriétaire dispose de la pleine propriété du bien. La pleine propriété du bien comprend l'annu-propriété, qui est le fait de détenir les murs, comme on l'a dit tout à l'heure, et il y a également l'usufruit, qui est le fait de jouir du bien et d'en percevoir les fruits et les loyers. Pour reprendre le principe, vous vendez la nue propriété, vous conservez l'usufruit pour la durée de votre choix. Cette durée peut être soit limitée dans le temps, donc être entre 5 ans et 20 ans, ou alors à vie en fonction de l'espérance de vie des propriétaires. Et donc à ce moment-là, le propriétaire va conserver le droit d'usage de son bien jusqu'à son décès, du moins jusqu'au décès du dernier conjoint propriétaire.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors, pour qu'on comprenne bien, à qui ça s'adresse, cette solution de vendre un bien en e-propriété ?
- Ella Intini (Praxifinance)
Alors, à tout propriétaire d'un bien immobilier situé en France, qui souhaite avant tout obtenir rapidement d'importantes liquidités à partir de ce bien, tout en continuant de l'occuper. La vente en e-propriété, elle s'applique surtout pour la résidence principale, mais aussi pour la résidence secondaire ou la résidence locative.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Pourquoi est-ce que vos clients recourent à cette solution ?
- Ella Intini (Praxifinance)
La vente en e-propriété, comme je le disais tout à l'heure, elle répond avant tout à un besoin important et rapide de liquidité. Contrairement à d'autres solutions, pour y accéder, il y a des conditions qui sont assez souples puisqu'il n'y a pas de limite d'âge, il n'y a pas de questionnaire de santé ou pas de critère de revenu. En revanche, on a un élément de motivation derrière tout cela. Soit il y a un projet d'achat immobilier, une demande de pré-relais à l'origine. On souhaite aider ses proches, réaliser des travaux dans son bien, simplement avoir de la trésorerie pour améliorer son quotidien. Mais on rencontre aussi certains cas de figure où il est question de rembourser des dettes, des crédits, des frais de succession. Je pense à... À plein d'exemples, récemment, on avait eu le cas d'un couple propriétaire d'un bien immobilier qui avait eu recours à un crédit in fine pour acheter ce bien. Arrivé à la fin de ce terme convenu avec la banque, il était question de solder le crédit. Malheureusement, ils n'avaient pas les fonds qu'ils avaient imaginé obtenir à la fin de la période. Il était donc question de vendre le bien alors qu'ils souhaitaient encore y vivre. Et finalement, avec cette solution de vente en e-propriété, on a pu... leur permettre d'obtenir la trésorerie pour solder le prêt et rester dans le bien pour encore 10, 15 ans, il me semble.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Comment se déroule une vente en e-propriété ?
- Ella Intini (Praxifinance)
En fait, dès le début, il est question de définir le prix de la e-propriété que vous vendez. Donc, comme je disais tout à l'heure, soit on conserve l'usufruit, donc le droit d'occuper son bien pour une durée limitée dans le temps, ou à vie. En fonction de ce projet et ce besoin, nous allons donc faire en sorte de se rapprocher du montant souhaité par le propriétaire vendeur. Si notre première proposition lui convient, nous constituons son dossier, nous le présentons au comité bancaire. Si le comité confirme son intérêt pour l'acquisition du bien dans les conditions attendues par le propriétaire vendeur, à ce moment-là, le comité formule une proposition qui est, elle, conditionnée à une visite d'expertise du bien. À l'expertise du bien, il est question de confirmer la valeur du bien puisque c'est sur cette base-là, la valeur vénale, que nous faisons tout le calcul et définissons la valeur de la nue propriété qui est à vendre. Ensuite, nous avons une offre définitive qui est formulée sans condition suspensive d'obtention de prêt, puisque l'acquéreur, lui, a déjà les fonds disponibles. Et c'est ce qui lui permet de faire une proposition et de passer directement à l'acte de vente et donc signer très rapidement et obtenir tout de suite les fonds pour le vendeur.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Très rapidement, c'est combien de temps ?
- Ella Intini (Praxifinance)
Il faut compter environ 45 jours.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Donc, il faut compter 45 jours. Mais combien est-ce que je peux obtenir quand je vends mon bien en nulle propriété ?
- Ella Intini (Praxifinance)
Alors en fait, nous disposons d'un barème bancaire qui nous permet d'obtenir une tendance quant au pourcentage perçu lors de la vente en nus propriété d'un bien. Donc pour vous donner un ordre d'idée, plus la durée de conservation de l'usufruit est courte, plus la valeur de la nus propriété est importante, puisque l'acquéreur de la nus propriété va récupérer plus rapidement la pleine propriété que j'expliquais tout à l'heure au bout de cette période courte. A l'inverse, si vous décidez de conserver le bien pour la durée la plus longue, ou du moins jusqu'à votre décès, la valeur de la nupropriété qui est à vendre va être plus basse. Pour résumer, vous allez être entre 40 et 65% de la valeur de votre bien en fonction de la durée de conservation de l'usufruit.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Qu'on obtient donc au bout en moyenne de 30 à 45 jours.
- Ella Intini (Praxifinance)
Exactement.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Alors pour conclure et y voir vraiment clair, vous nous rappelez les critères d'éligibilité de la vente en e-propriété ?
- Ella Intini (Praxifinance)
Alors, il faut être propriétaire d'un bien immobilier à usage d'habitation d'une valeur minimum de 400 000 euros située en France métropolitaine. Le bien peut être situé dans une grande agglomération ou relativement proche, mais également dans une station balnéaire, une station de ski. Le tout, c'est qu'on puisse vraiment être dans un secteur attractif pour l'acquéreur également. Le bien doit être dans un bon état, c'est-à-dire qu'il ne nécessite pas de travaux impliquant le gros œuvre, mais on peut avoir recours à ce type de vente pour réaliser des travaux d'embellissement. Le bien peut être possédé en nom propre. ou en société. Et le besoin du propriétaire ne doit pas dépasser 50% de la valeur de son bien.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Dernière question, Hélène Etigny, c'est quoi la différence entre la vente en e-propriété et le viagé ?
- Ella Intini (Praxifinance)
Ce sont deux choses différentes, puisque le viagé consiste à percevoir un bouquet à la signature de l'acte, puis une rente tous les mois qui suivent la signature de cet acte jusqu'au décès du vendeur. Tandis que dans la vente en e-propriété, vous percevez toutes ces sommes en une seule fois. Le bouquet et les rentes en une seule fois la signature de l'acte de vente.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Merci beaucoup Ella Intigni. Je rappelle que vous êtes directrice commerciale de Praxi Finance.
- Ella Intini (Praxifinance)
Merci Ariane.
- Ariane Artinian (MySweetImmo)
Et je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMO. À écouter tous les jours sur MySuite IMO et sur toutes les plateformes.
- Ella Intini (Praxifinance)
Podcast IMO.
