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Mon Podcast Immo.
- Ariane Artinian
Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de Mon Podcast Immo, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, tous les jours je reçois celles et ceux qui font l'immobilier. Et aujourd'hui, on va parler des chiffres de l'immobilier à Paris avec Élodie Frémont. Bonjour.
- Élodie Frémont
Bonjour.
- Ariane Artinian
Vous êtes présidente de la commission statistique de la Chambre des notaires du Grand Paris. Vous venez de publier vos chiffres du premier trimestre. Alors qu'est-ce qu'ils disent ces chiffres ? Est-ce que ça repart l'immobilier ?
- Élodie Frémont
Non, ça ne repart pas du tout. C'est plutôt sur une pente glissante et descendante. Alors pour le petit bémol, c'est qu'on peut dire que ça baisse, mais ça baisse un petit peu moins rapidement que ce qu'on a connu les précédents trimestres, et c'est tant mieux.
- Ariane Artinian
Alors quand vous dites ça baisse, c'est les prix qui baissent ?
- Élodie Frémont
Ce sont d'abord principalement les volumes, en grosse proportion, puisqu'on a... Revue notre méthodologie qui est très très précise, puisqu'on est désormais au 100% collecte, c'est-à-dire que les notaires sont contraints de donner toutes leurs statistiques, sans aucune exception. Et sur l'année passée, le volume des transactions trimestre à trimestre sur l'ensemble de l'île de France est à moins 24%, elle est en disons un quart de transactions en moins. Mais si on le compare aux deux dernières années, on est à moins 40% de transactions, ce qui est beaucoup.
- Ariane Artinian
Ce qui est beaucoup, ça ralentit uniformément dans toute l'île de France. C'est Paris qui baisse le plus ou qui s'en sort le mieux ?
- Élodie Frémont
Relativement, un tout petit peu mieux Paris avec du moins de 17%, comparativement au moins 24%, mais on est quand même assez homogène sur toute l'île de France et sur tout type de produits et secteurs de marché.
- Ariane Artinian
Alors, moins de ventes et à des prix moins élevés aussi ?
- Élodie Frémont
Oui, alors les prix sont moins élevés, la moins-value oscille entre du moins 7-9%, moins 8% de trimestre à trimestre. Donc on n'est pas sur des grosses proportions. En tout cas, ce que nous, on peut constater, c'est que ça n'est pas suffisant pour relancer un marché.
- Ariane Artinian
Si les prix baissaient plus, les ventes repartiraient. C'est ça que vous êtes en train de dire.
- Élodie Frémont
Ce que je dis, c'est qu'on manque de solvabilité. C'est-à-dire que le nerf de la guerre pour un inquéreur, c'est évidemment d'avoir, un, son financement, ou deux, une épargne qui est un peu moins importante à débloquer. Autrement dit, il faudrait que les prix baissent. On a trois acteurs de marché fondamentaux pour relancer une activité. Les pouvoirs publics, alors ils peuvent nous aider avec des réductions, avec des amortissements, bref des régimes fiscaux qui soient un peu intéressants et qui permettent de relancer un peu de trésorerie. Le deuxième acteur principal, c'est votre vendeur. S'il ne baisse pas plus les prix, s'il reste ancré sur un marché qui date de 2022, avec des prix forts, puisque le point le plus haut c'était la fin de l'été 2022, on n'y arrivera pas. Et le troisième acteur, c'est le banquier qui réclame, on ne peut pas le condamner, mais qui réclame de plus en plus de garanties. Et parmi ces garanties, une épargne de plus en plus forte. Donc, avec un taux d'intérêt qui en plus a progressé, vous êtes en train de réduire la solvabilité des acquéreurs.
- Ariane Artinian
Alors, il y a quand même des observateurs qui, ces dernières semaines, disaient à la faveur de la petite baisse des taux intervenue en début d'année, les choses bougent.
- Élodie Frémont
Alors, il est vrai qu'on a pu entendre parler de frémissement. Moi, je trouve que c'est un peu ambitieux, honnêtement, parce que oui, on a fait un petit focus sur l'état de solvabilité de nos primo-accédants ou secondo-accédants sur l'ensemble de l'île de France. Et s'il y avait une grosse baisse dans le porte-monnaie du francilien, c'est-à-dire qu'on avoisinait les plus 19%, plus 23%, plus 23%. de trésorerie en plus, c'est-à-dire que si vous preniez la même mensualité en janvier 2022 et que vous la compariez pour le même appartement de 65 m² acheté en août 2023, il fallait faire progresser votre mensualité de 23%, c'est énorme. Et il est vrai, j'avoue, que depuis août 2023, si on compare à cet été, il y a une petite baisse, en effet, grâce à la baisse du taux d'intérêt, qui est autour de moins 6%. Mais de bout à bout, si vous achetez le même appartement qu'en 2022, de 65 mètres carrés, vous allez quand même faire un effort de 17%, ce qui est énorme.
- Ariane Artinian
Alors vous, à votre niveau, vous n'avez pas la main sur les décisions des pouvoirs publics, pas sur l'évolution des taux d'intérêt. En revanche, les vendeurs, vous les avez dans vos études. Qu'est-ce que vous leur dites ? Comment vous arrivez à les convaincre ?
- Élodie Frémont
On arrive très peu à les convaincre parce qu'ils sont un peu dans la même difficulté que vous, moi, l'ensemble de la population française. On subit beaucoup de choses. On subit un contexte géopolitique qui est très anxiogène. On subit des coûts de matériaux, je pense d'alimentation et d'énergie en progression constante. Donc votre porte-monnaie est impactée. On a subi des hausses de taux d'intérêt très rapides, très fortes. Il ne faut pas oublier qu'on est passé de taux d'intérêt inférieur à 1%. Aujourd'hui, en tout cas en début de l'année, on était à 4%. Là, ça commence un petit peu à diminuer, mais on ne retrouvera pas ces taux-là, qui permettaient d'ailleurs l'entrée sur le marché immobilier de primo-accédant qui avait de petits revenus, en tout cas de faibles revenus. Donc on subit absolument toute cette infrastructure et j'allais dire toutes ces conséquences structurelles et conjoncturelles qui font que votre vendeur, il n'a pas envie de vendre. Pourquoi ? Parce que si j'ai acheté avec un taux d'intérêt à 0,80%, non ? Je ne vois pas l'intérêt que j'ai de vendre, même pour m'agrandir, en empruntant à 3,5%. Secondo, lorsque je vais vendre, je ne vais pas vendre le même prix qu'en 2022. Donc j'espère que ça va remonter, sauf qu'il faut vraiment se faire à l'idée que ça ne va pas remonter, en tout cas pas d'ici la fin de l'année.
- Ariane Artinian
Donc il n'y a pas d'éléments qui vont faire, selon vous en tout cas, que les choses vont changer, que le tableau va s'éclaircir ? Cette crise, elle est partie pour durer.
- Élodie Frémont
C'est une crise durable, c'est une crise ancrée. Les vendeurs que nous voyons sur le marché sont des vendeurs contraints. Contraints par des soucis économiques. contraints par des séparations, une vie de couple, et contraints par des considérations fiscales. Je pense par exemple aux successions, payer les droits de succession, donc vendre l'actif immobilier pour payer les droits. Donc les vendeurs que nous voyons aujourd'hui sur le marché sont principalement des vendeurs contraints. Ce sont rarement des vendeurs spontanés qui veulent faire une plus-value. Non, ils n'en feront pas en tout cas sur deux ans, non. Et ce sont rarement des vendeurs qui viennent pour acheter plus grand.
- Ariane Artinian
Alors parlons des acquéreurs maintenant. Il y en a quand même encore qui réalisent des transactions. Quand on veut acheter à Paris, même en première couronne, dans de l'ancien, est-ce que vous avez des conseils à donner pour mettre un maximum de chances de son côté d'acheter dans de bonnes conditions ? Oui,
- Élodie Frémont
alors c'est bien heureux. Il y a un dispositif légal qui... stimule l'information et mes confrères et moi-même, on est les premiers évidemment à s'en plaindre parce qu'on a une inflation de législation qui fait qu'on a un nombre de documents à produire et à étudier qui est toujours plus croissant, mais c'est bien heureux pour les acquéreurs qui sont de plus en plus informés. Et je vais faire œuvre de chauvinisme, mais les notaires français, on a quand même une plus-value comparée à d'autres États. sans les nommer, pour lesquels on a notre responsabilité engagée si on manque de conseils et on manque d'informations auprès des acquéreurs. Alors, les trucs et astuces, d'abord, côté juridique, c'est quand même votre notaire qui doit faire l'instruction du dossier. Les premières choses à regarder d'un point de vue purement juridique, c'est évidemment ce fameux DPE, Diagnostic de Performance Énergétique, qui va vous indiquer les travaux à réaliser. En vue d'une amélioration énergétique, alors c'est pas juste dans une œuvre écologique, c'est aussi pour diminuer votre facture d'énergie, donc c'est pas neutre. Et donc il y a un petit ratio à faire, dépenses, j'allais dire économie réalisée, qui est quand même intéressant. Deuxièmement, il est impératif de lire les assemblées générales, surtout des trois dernières années, qui vous donnent beaucoup d'informations. Est-ce qu'il y a des procédures dans la copropriété ? Est-ce qu'il y a des infiltrations récurrentes ? Est-ce qu'il y a des gros travaux qui sont prévus ? Est-ce que le fameux plan pluriannuel de travaux a déjà été voté ? Auquel cas, quels sont les gros travaux qui sont envisagés sur les années à venir ? Les assemblées générales sont une mine d'or d'informations. Ensuite, vous avez un état comptable qui vous sera délivré par le syndic, et lui aussi qui devrait vous rassurer. Si j'ai un autre conseil à donner, quand on est acquéreur, venez accompagner un entrepreneur, un architecte quand vous faites vos visites. Vous avez le droit de faire votre première visite coup de cœur, et c'est ça quand même l'immobilier, il y a un côté irrationnel et Dieu merci, ce n'est pas que des chiffres et des mathématiques, mais venez avec un professionnel qui soit capable de voir plusieurs choses qui sont quand même assez déterminantes. Premièrement, est-ce qu'il y a des murs porteurs qui ont été touchés ? Ça, vous ne pouvez pas le voir, vous n'avez pas l'œil d'un expert. Deuxièmement, est-ce que tout ce qui est réseau de canalisation, notamment souvent vous allez acheter des biens qui ont fait l'objet de travaux de rénovation lourdes, il faudrait qu'un professionnel ait un petit œil à viser pour vous dire, attention, regardez là par exemple, les WC ont été raccordés sur les OSUC, ce qui est interdit et ce qui risque de nécessiter des travaux, voire même de la part de la copropriété, certaines interdictions. Et puis la dernière chose... C'est l'état général de cet appartement. Ce sera pas écrit dans le règlement de copropriété ni dans les assemblées générales de copropriété. Est-ce qu'il y a beaucoup d'humidité ? Est-ce que vous voyez des dégâts des eaux à répercussion ? Ce qui veut dire que vous allez me dire un dégât des eaux, ça se répare, ça c'est sûr. Mais d'un point de vue jouissance, quand vous avez votre voisin du dessus qui inonde votre appartement tous les trois mois, je peux vous dire que ça va impacter votre choix d'appartement.
- Ariane Artinian
Merci beaucoup Élodie Frémont. Merci d'avoir été avec nous aujourd'hui. Je rappelle que vous êtes présidente de la commission statistique de la Chambre des notaires du Grand Paris.
- Élodie Frémont
Merci.
- Ariane Artinian
Et je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de Mon Podcast Immo. À écouter tous les jours sur MySweetImmo et sur toutes les plateformes.
