Description

Éric Allouche, directeur exécutif d’ERA Immobilier, est l’invité de Mon Podcast Immo. Au micro d’Ariane Artinian, il présente un bilan sans concession l'année immobilière écoulée et évoque notamment la chute des ventes. L'immobilier reste t(-il pour autant une valeur sûre ? Éric Allouche est catégorique : "L’immobilier, c’est du temps long. Il a toujours pris de la valeur, et ce sera encore le cas demain.". Même en période de crise, "tout le monde a besoin de se loger, ce n’est pas une mode, c’est un besoin fondamental.". Face à un gouvernement qu’il juge absent sur les questions de logement, il réclame des actions concrètes : "On attend des preuves d’amour immobilier, pas des mots."

🎧 Mon Podcast Immo, le podcast immobilier à écouter sans modération.
📍 Animé par Ariane Artinian et les journalistes de MySweetImmo.
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Transcription

• Speaker #0

  Mon podcast imo.

• Speaker #1

  Bonjour, bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast imo, votre rendez-vous avec l'immobilier. Aujourd'hui, on parle du marché, on va dresser un bilan de l'année écoulée. On va regarder 2025 avec Éric Allouche. Bonjour.

• Speaker #0

  Bonjour Ariane.

• Speaker #1

  Éric, vous êtes directeur exécutif du réseau d'agences immobilières. et rats.

• Speaker #0

  Exact.

• Speaker #1

  Comment s'est passé l'année 2024 ?

• Speaker #0

  Alors l'année 2024 n'a pas été une année excellente comme tout le monde sait. Alors elle a été très mauvaise au regard des informations officielles puisqu'on a sur une période d'un an, enfin pas tout à fait d'un an, mais les statistiques immobilières étant toujours un petit peu en retard. Les actes authentiques au mois d'août, septembre, on a les mêmes chiffres d'ailleurs me semble-t-il. Donc d'une... Sur 12 mois glissants antérieurs, donc en gros août 2023, août 2024, on était à une baisse de 26% du marché en termes de volume. Donc ce qui effectivement est le signe d'une mauvaise année, très clairement. Alors cette situation-là, on l'a subie, on l'a subie tous. Alors heureusement, chez ERA, on a souffert aussi un petit peu, mais moins bien que ça. Alors on a souffert aussi puisqu'on est en négatif, mais on est à moins 1,37% en termes de volume de vente par agence au cours de cette même période.

• Speaker #1

  Donc moins de ventes, moins 26% au niveau national, au niveau général, moins 1% chez...

• Speaker #0

  Moins 1,37%.

• Speaker #1

  Moins 1,37%, mais sur un nombre d'agences qui s'est aussi contracté ?

• Speaker #0

  Qui s'est aussi contracté, absolument. Il y a effectivement des agences qui ont fermé, des gens qui ont souhaité réduire leur succursale. On a aussi des agences qui ont été revendues. Voilà.

• Speaker #1

  Est-ce que tout ça, c'était prévisible ? Vous l'aviez senti ou pas ? Vous l'aviez préparé ?

• Speaker #0

  Alors c'était prévisible, oui, parce que de toute façon, on sait que dans l'immobilier, il y a des cycles. Donc on était sur un cycle qui avait été très très haut pendant une certaine période, qui était dû à un certain nombre de paramètres qui n'existaient plus. Donc forcément, les paramètres qui sont constitutifs d'une situation, à partir du moment où il n'existe plus, on retombe sur d'autres résultats. Donc les taux de crédit ayant monté de manière assez importante, évidemment, il était clair que le volume de transaction allait baisser. Voilà, donc ça c'était normal. Voilà, et puisque effectivement cette période extraordinaire qu'on a connue un temps ne pouvait pas durer, il faut bien comprendre ça. Ceci dit, l'immobilier c'est des cycles et l'immobilier, il faut aussi comprendre que c'est quelque chose qui est indispensable pour tous. Tout le monde a besoin de se loger, c'est-à-dire au-delà des phénomènes de mode, au-delà même des cycles, l'immobilier reste une nécessité. Donc investir dans l'immobilier et être propriétaire de sa résidence principale de toute façon est toujours une bonne chose, tout simplement parce qu'il vaut mieux payer un crédit. Plutôt que de payer un loyer. Et ça, c'est toujours vrai. Et si on regarde ce qui s'est passé au cours d'années quand même, effectivement, l'immobilier, c'est du temps long. Donc on ne peut pas juger l'immobilier sur 2-3 ans. C'est du temps long. Le temps long, c'est au minimum 7 ans, voire beaucoup plus. On s'aperçoit que l'immobilier a toujours pris de la valeur. Et ça, ça a toujours été vrai. Je ne vois pas pourquoi ce ne serait pas le cas aujourd'hui.

• Speaker #1

  Est-ce que c'est le bon moment pour autant pour faire de l'immobilier, pour être agent immobilier ?

• Speaker #0

  Alors... C'est plus difficile, évidemment, puisque le gâteau est plus petit, forcément. Donc s'il y a un gâteau plus petit et il y a encore beaucoup de gens qui mangent dessus, forcément, c'est un peu plus difficile. Ceci dit, quand vous avez des méthodes, si vous avez les qualités personnelles pour cela, vous pouvez tout à fait faire de l'immobilier, puisque a priori, comme on était dans un creux de la vague, quand on est dans un creux de la vague, on ne peut que monter. Donc les perspectives sont plutôt positives, a priori. Puisque d'ailleurs, on le voit aujourd'hui, nous avons des signes très concrets, puisque nous avons des taux qui baissent. Nous avons, je vous le dirai peut-être après si vous me posez la question, nous avons également des volumes de compromis chez nous qui montent.

• Speaker #1

  Alors justement, tiens, je vous pose la question, comment se porte le business depuis la rentrée ?

• Speaker #0

  Alors, donc le business depuis la rentrée, alors c'est pas transcendant, on revient pas à des volumes qu'on a connus antérieurement, mais tout simplement parce que les taux de crédit, même s'ils ont baissé un petit peu, On parle de 0,5%, on parle encore d'une nouvelle baisse qui devrait intervenir d'ici la fin de l'année, puisque les taux de la BCE, a priori, ont baissé déjà et vont peut-être continuer encore à baisser. Mais là, c'est pareil, on n'y voit pas vraiment clair sur le long terme. Donc on a des signes d'amélioration. Par exemple, chez ERA, depuis le début de l'année, on constate, depuis le début de l'année de 1er janvier 2024 à fin octobre, on constate une augmentation en termes de volume de vente, donc de compromis par agence. qui a augmenté, on regarde de la même période de 2023, de 11%. Donc ça va quand même dans ce sens-là. On va dans une amélioration de la situation. A priori, le creux de la vague est derrière nous. Après, on ne peut jamais savoir parce qu'on n'est pas à l'abri de phénomènes extérieurs. On n'est pas à l'abri non plus d'une difficulté spécifique à la France aussi. Heureusement, nous sommes dans l'espace européen. Donc quelque part, nous sommes un peu protégés par la BCE qui, effectivement, nous protège dans le sens où... on a toujours des possibilités d'emprunts qui restent quand même assez bas. Donc tout ça, c'est plutôt positif.

• Speaker #1

  Et quel est votre regard, Éric Allouche, sur la crise politique ?

• Speaker #0

  Alors cette crise politique, je dirais, c'est un peu pathétique parce qu'on crie... Les acteurs de l'immobilier disent tous la même chose. Ils crient depuis un petit moment sur le peu d'attention. Et je vais dire ça comme ça pour être poli. Le peu d'attention qu'ont nos gouvernants de la part de l'immobilier, du logement en général. Il faut savoir que le logement, ça concerne tout le monde. Ça ne concerne pas quelques-uns. Le logement, ce n'est pas une histoire de riches. Le logement, c'est une histoire de besoins fondamentaux. Et le logement, c'est du temps long. Le logement, ce n'est pas de la com. Le logement, ce n'est pas du 2%. Ce n'est pas une vision au regard de la prochaine élection. Ce n'est pas de ce qui sort et qui doit rapporter immédiatement. Non, c'est du temps long. C'est un investissement, le logement. Mais si j'aide effectivement le logement, entre guillemets j'aide, on va plutôt dire j'investis dans le logement, l'État est quand même gagnant. Même s'il redonne une partie, il est gagnant. Parce que si je ne fais rien, il ne va rien se passer. Alors l'État ne donne rien, mais ne gagne rien non plus. Donc l'État, en premier, a tout à fait intérêt pour des raisons politiques, aussi parce que quelque part, c'est le job des hommes politiques de veiller aux besoins de la population. Ça me paraît évident. Et même en termes d'investissement, c'est absolument essentiel qu'il y ait une incitation et un accompagnement vis-à-vis de la population concernant la possibilité d'acquérir des logements, que ce soit pour la résidence principale ou pour le logement locatif, puisque je rappelle quand même que tout ce qui se passe aujourd'hui, les tensions, on ne vit pas seulement des tensions sur le logement. Je dirais résidence principale, mais également sur le locatif, des tensions qui sont extrêmement graves et on ne règle pas le problème avec des plafonnements. Le plafonnement ne règle rien. Le plafonnement permet à des gens peut-être de se loger à un prix inférieur, mais si vous n'avez pas de logement, et c'est ce qui se passe aujourd'hui, vous ne pouvez pas vous loger, même si c'est plafonné.

• Speaker #1

  Alors quand on vous écoute, tout ça, ça semble évident, mais comment vous expliquez la frilosité du gouvernement, en tout cas du président de la République, depuis des années sur cette question du logement ?

• Speaker #0

  Alors écoutez, je vais être un peu direct, brutal, et puis de toute façon, je dis ce que j'ai à dire. Je pense qu'ils s'en foutent, tout simplement. Je pense que c'est pas une préoccupation. C'est vraiment pas une préoccupation. Je dirais qu'il y a d'autres intérêts en termes de communication, en termes de visibilité à court terme. Ça n'a pas un impact extrêmement intéressant, ce qui est une erreur pour moi, parce que ça, ça concerne tout le monde. Ça a un impact vis-à-vis de la majorité de la population. Et je trouve ça très triste. Je trouve ça très triste parce que ça affecte à long terme... Un secteur qui est essentiel, qui encore une fois est un secteur de temps long, et l'absence de vision, l'absence de mesures, l'absence de stabilité dramatique. Aujourd'hui, vous ne savez pas quel est le plan du logement, quelle est l'ambition de l'État dans les trois prochaines années sur le logement. On ne sait pas, je ne sais pas. Si quelqu'un sait, j'aimerais bien qu'il me le dise. On ne sait pas. Et quand vous ne savez pas, comment vous pouvez investir, comment vous pouvez tabler sur le long terme, comment vous pouvez avoir une ambition ? Il n'y a absolument aucune ambition dans ce domaine-là. Alors c'est un peu triste à dire. On n'attend rien. On attend des actions. Vous savez, on attend plutôt des preuves d'amour immobilier plutôt que de l'amour immobilier. Vous voyez ce que je veux dire.

• Speaker #1

  Je vois ce que vous voulez dire. Mais vous savez aussi bien que moi que les caisses sont vides néanmoins.

• Speaker #0

  Oui, les caisses sont vides. Mais on ne demande pas. On ne fait pas l'aumône. On ne fait pas la manche. Mais il faut bien comprendre que les investissements sont nécessaires. Les investissements, ce n'est pas donner de l'argent en pure perte. Et ce n'est pas ça que je suis en train de dire. C'est donner de l'argent ou d'inciter plutôt les gens à investir dans l'immobilier. Et la démonstration que j'ai faite tout à l'heure, si effectivement l'État donne, mettons, 100 en faveur de l'immobilier, mais que derrière, ça lui rapporte 50, c'est beaucoup mieux que si elle ne fait rien. Parce que si elle ne fait rien, il ne se passe rien. Sans compter toute la chaîne immobilière qui est alimentée avec l'emploi qui est derrière, avec aussi le rôle social de l'immobilier, puisque le logement des gens, c'est aussi un facteur d'apaisement social. Quand les gens ne trouvent pas à se loger, qu'ils sont travailleurs et qu'ils dorment dans leur voiture, ou qu'ils doivent faire je ne sais pas combien de kilomètres pour se loger alors qu'ils travaillent, c'est quand même un problème. Et ce problème-là, il relève du politique, il relève de mesures qui doivent être prises. Donc ce n'est pas une question uniquement de tableur Excel, c'est une question aussi de décisions politiques qui doivent être prises.

• Speaker #1

  Merci beaucoup Éric Allouche. On retient que vous attendez des preuves d'amour immobilier.

• Speaker #0

  Exact, merci.

• Speaker #1

  Je rappelle que vous êtes directeur du réseau

• Speaker #0

  ERA. Mon podcast immo.