Transcription

• Speaker

  Mon podcast IMO.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMO. Je suis Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo. Et aujourd'hui, je vous emmène faire un tour sur le marché de l'immobilier de luxe avec Sébastien Cuperfis. Bonjour.

• Sebastien Kuperfis (Maison Junot)

  Bonjour Ariane.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Vous êtes CEO de Maison Juno, spécialisée dans l'immobilier de luxe. à Paris, en région parisienne, et aussi à Lille. Et j'aimerais qu'ensemble, on fasse un bilan immobilier de cet été olympique. Quel est votre bilan des JO ?

• Sebastien Kuperfis (Maison Junot)

  L'ambiance était excellente, mais ça, il suffisait de parler à nos amis anglais qui ont vécu les JO pour savoir que ce serait une réussite. En termes de business, en termes d'immobilier, on s'attendait à avoir plus de monde que les étés précédents. Force est de constater que nous, on a eu la même activité en termes de nombre de ventes cet été que les étés précédents. Et on a vendu des biens en moyenne plus petits. On pensait avec les JO qu'on verrait des gens avec des moyens importants, parce que ça coûte cher de venir à Paris. Et finalement, la clientèle qui était là et qui était en recherche de biens et étrangère... étaient moins fortunés ou en tout cas moins intéressés par des gros biens que les étés précédents.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  C'est quoi les gros biens pour vous, le cœur du marché de vos agences immobilières ?

• Sebastien Kuperfis (Maison Junot)

  Alors on a une activité de Maison Juno où on est à un prix moyen autour d'un million cinq. Et puis après on a une activité d'Ultralux qui s'appelle Juno Fine Properties Night Frank où là le prix moyen c'est douze millions et demi. Donc c'est vraiment deux marchés assez... assez séparés. Et après, pour les clients étrangers qui viennent, il y a un peu deux profils. Il y a les clients étrangers qui veulent un pied-à-terre, une chambre, deux chambres, autour d'un million, un million cinq, deux millions. Et puis après, on a aussi des étrangers qui viennent et qui recherchent des hôtels particuliers ou des très grands appartements. Et là, on va être entre trois et demi et cinq millions et puis pas de limite. Donc c'est un peu deux clientèles.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et cela n'était pas là pour les JO ?

• Sebastien Kuperfis (Maison Junot)

  ils étaient pas là, ils sont pas venus et puis il faut quand même rajouter qu'il y avait une incertitude politique cet été notamment avec la possibilité d'un gouvernement du nouveau Front Populaire et un programme qui était assez clairement anti-riche et anti-capital et que donc assez naturellement les gens qui ont des gros moyens et notamment étrangers qui ont le choix d'investir en France ou en Italie ou en Espagne ou au Portugal ceux-là je pense qu'ils ont quand même mis un peu sur pause... En attendant de voir ce que ça allait donner, et force est de constater que depuis la nomination du nouveau gouvernement, qui crée une certaine forme de continuité, pas de rupture en tout cas, sur la partie fiscale, les gros deals qui s'étaient bloqués cet été se sont redéclenchés à la rentrée. On a vendu des très belles choses, je pense à un hôtel particulier, dans le 7ème, qui s'est vendu à 38 500 euros du mètre carré, donc à des prix... à des prix extrêmement élevés quand ce sont des beaux biens.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Il était où cet hôtel particulier ?

• Sebastien Kuperfis (Maison Junot)

  Malheureusement, je signe des NDA et je ne peux rien dire. Et c'est vrai qu'on est assez connu pour être très discret et ne pas donner d'informations et je ne peux rien dire.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Ah ben c'est toujours pareil. En tout cas, vous vivez un redémarrage du marché depuis la rentrée ?

• Sebastien Kuperfis (Maison Junot)

  Ah oui, clairement. Là, on n'a jamais fait une rentrée aussi dynamique que cette rentrée de septembre. On fait une vingtaine de ventes par semaine avec des gros biens justement qui, encore une fois, étaient un peu bloqués. Donc oui, il a rentré extrêmement dynamique. On a 115% d'augmentation des demandes d'estimation. Les propriétaires qui veulent estimer a priori pour vendre à plus ou moins court terme. Et puis on a évidemment une baisse des taux d'intérêt. Là, nos courtiers avec lesquels on travaille obtiennent du 2,8% sur les plus beaux dossiers sur 15 ans.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Mais quand on achète un hôtel-parti... particulier à 38 millions, est-ce qu'il y a une élasticité au taux d'intérêt ?

• Sebastien Kuperfis (Maison Junot)

  Alors, quand on achète un hôtel particulier à 38 millions, évidemment non. D'ailleurs, 64% de nos clients achètent sans condition suspensif de prêt. Ceci étant dit, là, je parle de manière un peu plus générale. Et de toute façon, même les gens qui investissent et qui, finalement, auraient les moyens dans ces montants-là et qui auraient les moyens d'investir cash, la plupart du temps vont décider d'emprunter parce que c'est rationnel. Parce qu'il y a aussi un sujet potentiellement d'IFI, puisque vous savez que l'IFI taxe la valeur du bien, mais la valeur nette du bien, c'est-à-dire la valeur du bien moins ce qu'on a emprunté pour l'acheter. Donc plus vous avez d'emprunts et moins vous payez d'IFI sur un bien immobilier. Donc il y a tout un tas de raisons qui font que même des gens qui n'ont pas besoin en théorie d'emprunter vont le faire. Et puis le marché, même s'il y a des gens qui achètent des très gros biens, c'est une chaîne. Ça démarre au primo accédant. Et puis ça remonte jusqu'en haut. Et pour que le marché soit fluide, il faut que toute la chaîne fonctionne. Et donc cette baisse des taux qui libère du pouvoir d'achat. Donc on a eu deux choses. On a les prix qui ont baissé, parce que les prix ont baissé 10% chez nous, à Paris, depuis un an. Mais là-dessus, il y a des biens qui ont baissé de 5%, voire pas, quand ils sont absolument parfaits. Et on a d'autres biens qui ont baissé de 15, 20, 25%. Donc il y a une baisse, si on y rajoute l'inflation, c'est une baisse réelle de 25, 30% pour certains biens. Donc les prix ont baissé. De l'autre côté, vous avez les taux d'intérêt qui baissent aussi et qui redonnent du pouvoir d'achat. Donc en fait, on voit que acheteurs et vendeurs sont en train de se retrouver là, sur le marché, en tout cas à la rentrée.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Est-ce que ça va ? continuer cette baisse des prix ou vous pensez qu'on a purgé ce qu'il y avait à purger ?

• Sebastien Kuperfis (Maison Junot)

  Alors la baisse des prix s'est ralentie cet été. On a perdu 1% encore pendant les trois mois d'été, juin, juillet, août. Je pense que ça va être, je ne peux pas parler de stabilisation, je pense que c'est vraiment le marché à deux vitesses. C'est-à-dire des biens qui sont parfaits, qui je crois, probablement ont atteint la baisse qu'il fallait et des biens qui ont des défauts qui vont continuer à corriger un peu. Mais... Ça va dépendre encore une fois de ce qui se passe au niveau politique. Je pense que ça a vraiment un impact assez important. Et de la trajectoire des taux. On voit bien que les banques centrales baissent les taux d'intérêt. De l'autre côté, la France, malheureusement, a un problème de financement de sa dette qui pourrait faire augmenter les taux d'intérêt. C'est ça qui va déterminer la trajectoire des prix.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Qu'est-ce que vous donnez comme conseil aujourd'hui à un acquéreur et aussi au propriétaire ?

• Sebastien Kuperfis (Maison Junot)

  Toujours le même déjà, c'est-à-dire que le projet immobilier, c'est un projet personnel, humain. très émotionnel et qu'évidemment, il faut regarder les aspects financiers, il faut regarder les tendances. Et puis, on préfère toujours acheter quand ce n'est pas trop cher et vendre quand c'est cher. La réalité, c'est qu'on ne sait jamais où on est dans le cycle. Personne n'aurait pu imaginer au moment du Covid que l'immobilier allait exploser comme il a explosé. Sachant ça, je pense qu'il faut essayer de... Moi, le conseil que je donne toujours, c'est d'acheter des belles choses. Quand on achète des belles choses, bien placées, de qualité, en réalité, quelle que soit l'évolution du marché, On ne fait pas d'erreur. Et c'est sûr que les marchés qui sont, comment dire, par exemple le centre de Paris, est un marché dont le prix a moins baissé que la périphérie de Paris, que des quartiers comme le 10e, le 11e, le 19e, qui ont... beaucoup augmenté ces dernières années parce qu'ils étaient très à la mode. Mais au moment où il y a une correction de marché, évidemment, ça a beaucoup augmenté mais ça baisse aussi beaucoup plus. Et ce qui est intéressant, juste une chose, c'est que on voit aussi que les courbes ne sont pas les mêmes. Nous, on a une agence dans le dixième. Les prix ont commencé à baisser beaucoup plus vite que dans le seizième, par exemple. Et en fait, les propriétaires du quartier du dixième ont compris plus vite que ceux du seizième qu'il y avait une correction. Et donc, on a eu un trou d'air sur le marché. quasiment un an avant le 16e. Et donc, on voit bien qu'en fonction des quartiers, de la typologie des quartiers, on a des tendances différentes.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors, je suis propriétaire, est-ce que c'est le moment de vendre ?

• Sebastien Kuperfis (Maison Junot)

  Oui, c'est le moment de vendre. Enfin, je vous dis, nous, aujourd'hui, on vend à des prix extrêmement élevés, les beaux biens. En moyenne, on est autour de 13 500 euros du mètre carré, en moyenne, avec des valeurs qui montent à plus de 50 000 euros du mètre carré. Donc, on a une demande de Français et d'étrangers, américains, asiatiques, moyen-orientaux. qui est très forte. Donc aujourd'hui, c'est un très bon moment pour vendre. Mais encore une fois, je pense que le driver, ça devrait être toujours, est-ce que c'est un projet de vie ? Est-ce que j'ai envie de ça ? Est-ce que j'ai un autre projet qui va ? J'ajoute sur le sujet qu'un élément important, c'est que les prêts relais qui avaient complètement disparu sont en train de repartir en force. Les banques les ont redébloqués. Et là, on recommence à avoir des situations dans lesquelles on peut acheter, trouver le... l'appartement qui nous plaît, la maison qui nous plaît. On a un coup de cœur, on y va, on l'achète, on prend un pré-relais et on vend en deuxième position. Donc ça aussi, ça fluidifie le marché.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Dernière question, Sébastien Kuperfis. Qu'est-ce que vous dites aux professionnels de l'immobilier aujourd'hui, à vos négociateurs, à vos agents, pour s'adapter au marché ?

• Sebastien Kuperfis (Maison Junot)

  Je crois que cette crise, parce qu'on peut parler d'une crise de l'immobilier quand même, elle a pour bénéfice d'éliminer un petit peu les gens qui ne sont pas trop sérieux. qui ont fait ce métier un peu par opportunisme. Et donc, ce que je peux dire, et ce que j'ai toujours dit, c'est-à-dire qu'on fait un métier extraordinaire, passionnant, dans l'intimité de nos clients, avec des enjeux financiers qui sont colossaux. Et en fait, c'est un métier très sérieux. Alors, on voit souvent la partie un peu bling de la visite d'appartement, de jouer des beaux biens, etc. Mais en réalité, derrière, il y a des enjeux juridiques, techniques, de négociations. et avec des sommes en jeu qui sont très importantes. Et donc, moi, ça renforce ce que j'ai toujours pensé, c'est-à-dire que c'est un métier de pro, qui doivent se former, qui doivent être extrêmement carrés et extrêmement attentifs à l'intérêt de leurs clients, qui doivent passer en permanence en priorité sur tout le reste. Ça n'a pas forcément changé ma vision du métier. Ça l'a renforcé. Malheureusement, il y a beaucoup de petites agences et d'indépendants qui ont arrêté le métier, un peu partout en France. Parce que c'est pas compliqué, on est passé d'un million cinquante mille transactions il y a deux ans, à je crois qu'on va terminer l'année entre 750 et 800. Donc c'est quasiment 30% de baisse de volume. Vous y rajoutez une baisse de prix de 10 ou 15%, plus l'inflation, ça veut dire que vous avez des revenus en baisse de 50%. Sans toucher à rien. Donc évidemment, il y a beaucoup d'entreprises dans l'immobilier qui souffrent beaucoup aujourd'hui et qui soit réduisent la voilure, soit s'arrêtent. C'est triste pour ces gens, parce que c'est des gens qui sont au chômage et c'est aussi des gens, parce qu'on voit souvent un peu le côté doré des agents immobiliers, mais il y a beaucoup d'agents immobiliers qui sont indépendants, qui n'ont assez peu de couverture sociale, pas de chômage. et qui, quand ça ne va pas, ne gagnent rien et n'ont pas de couverture. Donc, c'est un métier où ça peut être très difficile pour les professionnels.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Merci en tout cas de votre analyse. Je rappelle que vous êtes directeur général de Maison Junot.

• Sebastien Kuperfis (Maison Junot)

  Merci Ariane.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Quant à moi, je vous retrouve très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMMO. À écouter tous les jours sur toutes les plateformes et sur MySweetIMMO. Mon podcast IMO.