Transcription

• Speaker

  Mon podcast IMO.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMO, votre rendez-vous avec l'immobilier. Je suis Ariane Artinian, fondatrice de MySweetImmo et aujourd'hui je vous propose de faire un point conjoncture avec Loïc Quentin, président de la FNAIM. Bonjour.

• Loïc Cantin (FNAIM)

  Bonjour Ariane.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Loïc, vous venez de publier un bilan de l'année 2024. Elle s'est bien terminée cette année.

• Loïc Cantin (FNAIM)

  Oui, les deux derniers mois sont prometteurs d'une reprise et d'une embellie qui a été confortée et permise grâce aux quatre baisses de taux successives de la BCE que nous avons connues depuis fin mai 2024. Donc elles ont été réparatrices d'un pouvoir d'achat qui avait disparu chez de nombreux Français qui ne pouvaient plus accéder, contraints par des taux d'intérêt trop élevés. Mais aussi, je dirais que cette... Cette embellie prometteuse qui nous permet d'atteindre un palier en vue d'un redémarrage a été permise aussi par la baisse des prix. Je crois que les professionnels, les organisations et tous ceux qui publient et commentent le marché de l'immobilier ont conduit à cette prise de conscience chez les vendeurs de baisser le prix, qui était totalement incompatible et inadapté en inadéquation avec les prix et la capacité d'emprunt des ménages français. Donc, conjugaison de ces deux facteurs, baisse des taux d'intérêt salutaire. et baisse également des prix, et qui va se poursuivre encore, nous le pensons, au premier semestre 2025, afin de restaurer parfaitement, je dirais, et plus idéalement, le pouvoir d'achat des Français. Et concomitamment, nous allons avoir une reprise légère des transactions, sans grande euphorie.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors on en est où au niveau des transactions en chiffres par rapport au plus haut qui était 1,2 millions ?

• Loïc Cantin (FNAIM)

  1,2 millions, on va terminer l'année à 780 000 transactions, nous connaîtrons véritablement le chiffre. à la fin décembre 2024, d'ici un mois. À fin novembre, elles sont stabilisées à 778 000 transactions. On a perdu précisément plus de 400 000 transactions. C'est plus de 35% du marché qui a été corrigé. Donc c'est une correction extrêmement forte et importante. D'ailleurs, inégalée depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, nous n'avons jamais connu une telle correction, et surtout sur trois exercices simultanés. Trois exercices. Nous avons connu la crise de 2009, la Cadence Prime, qui a été plus de courte durée, de forte amplitude immédiate, mais qui a permis de redémarrer plus vite. Or aujourd'hui, le redémarrage sera lent, progressif, mais parce qu'il va être freiné aussi. Si nous venons de passer la crise de l'immobilier, la crise du logement est devant nous, et il faut en être conscient.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors avant de parler de la crise du logement, je voudrais faire un bilan aussi sur les prix. Vous dites les prix ont baissé en 2024 de combien et par rapport au plus haut ?

• Loïc Cantin (FNAIM)

  On découpe la séquence des prix de deux façons. Le premier semestre, à fin juin, on avait une baisse des prix de 3,9 à 400 francs entiers. Avant, baisse des taux. Et fin de l'année, on termine, moyenne France, vous l'entendez bien, à 0,8. pour 100% moyenne France. Quand on parle de la moyenne France, il y a des marchés qui sont beaucoup moins corrigés que d'autres. Les zones rurales sont peu impactées, ont été peu impactées par la hausse des prix, et peu impactées, et de moins en moins impactées, par notamment la baisse des prix. Et tous les territoires ne sont pas comparables. Il y a des villes aussi qui ont connu une correction très forte. La ville de Nantes, 5,7% à fin décembre 2024, c'est une correction forte. Alors que la moyenne nationale était 0,8. mais elle était à 8,3% à fin juin. Vous voyez, donc la différenciation, ce qu'on peut dire, c'est que là où les prix avaient le plus augmenté, c'est là qu'ils ont été le plus corrigés. Et là où vous avez le moins augmenté, c'est là qu'ils sont le moins corrigés. Donc cette correction va se poursuivre, elle est salutaire, peut-être sur certaines parts de marché toute l'année 2025, mais la tendance moyenne, et notamment, est vers une stabilisation atteinte d'un palier en termes de prix, pour pouvoir ensuite retrouver... un cours normal.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Si vous deviez faire une prévision d'évolution donc du coup de baisse des prix sur 2025, qu'est-ce que vous diriez ?

• Loïc Cantin (FNAIM)

  2025, on va avoir encore une correction très certaine qui va être dans la poursuite du deuxième semestre 2024 au premier semestre 2025. On va à peu près sur les mêmes stratégies de façon un peu moindre. La baisse s'atténue, les volumes vont stabiliser pour pouvoir repartir. Bien évidemment que cette baisse de prix et cette reprise des volumes vont être confortés par les taux de la BCE dont on annonce et qui nous permettent de présager et d'envisager certainement à la fin de l'année si tout se passe bien. Si tout se bat bien, si tous les paramètres de notre conjoncture économique sont au rendez-vous, nous devrions encore assister à une ou deux baisses de la BCE, ce qui permettrait d'avoir un atterrissage à 3% moyenne fin de l'année 2025. Mais rien n'est écrit encore.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Votre optimisme, il reste très mesuré pour 2025.

• Loïc Cantin (FNAIM)

  Un optimisme prudent parce que nous sommes confrontés quand même à un environnement qui est exceptionnel et historique. Cette crise n'est rien de comparable aux crises précédentes. J'ai connu beaucoup de crises dans mon activité professionnelle, mais je n'étais pas confronté. à un climat géopolitique aussi instable, à une instabilité politique inégalée dans toute l'histoire de la Ve République, quatre premiers ministres en l'espace d'une année en 2024, quatre ministres de logement, on a même failli avoir une cinquième si Valérie Leterre n'avait pas été reconduite. Donc une instabilité, une absence d'exécutifs aptes à embarquer la France et aptes à avoir une vision pour le logement. Et tout cela vient contrarier. Et nous ne sommes pas sûrs, je dirais, de cet environnement. Et l'instabilité politique n'est pas bonne pour les Français et n'est pas bonne pour les décisions. Nous allons avoir à adopter un budget. Nous n'avons d'ailleurs même pas, si l'on repart sur le budget primitif qui avait été ajourné par la motion de censure, mais rappelons-nous, dans ce budget figurait l'augmentation des DMTO. Ce serait de nature à contraindre et notamment à freiner la dynamique du marché. Mauvais signal, envoyé aux acquéreurs.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Qu'est-ce que vous avez pensé du discours de politique générale de François Béreau ?

• Loïc Cantin (FNAIM)

  Un discours de politique générale, comme j'en ai entendu beaucoup. Oui, il a parlé du logement. Je fais confiance au Premier ministre. Nous attendons maintenant, après la déclaration de bonne intention, des actes et du concret.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Autre sujet, les défaillances d'agences immobilières. Vous disiez que la crise ferait 1400 victimes chez les agents. immobilier. La BPCE vient d'annoncer un chiffre de 1230 agences immobilières défaillantes l'année dernière. Vous en êtes où ?

• Loïc Cantin (FNAIM)

  Alors aujourd'hui sur les défaillances, il y a les redressements. Moi je ne parlais que des liquidations judiciaires quand j'ai parlé de ces chiffres il y a 18 mois. Lors d'une conférence de presse, j'avais dit que la crise que nous traversons ne nous épanouira pas un nombre important de liquidations judiciaires, c'est-à-dire fermetures définitives dont le chiffre ne pourra être en deçà de ce que nous avions en... 2009 au moment de la crise des subprimes. Et en 2009, nous étions précisément à 1389 défaillances d'entreprise. Nous sommes à, aujourd'hui, à environ à peine 100 défaillances d'entreprise pour dépasser ce chiffre. Et nous allons l'atteindre en 2025. Vous savez, l'effet de régulation et d'entraînement d'un processus de liquidation est un processus lent. L'entreprise résiste, il y a un moment elle faillit, c'est un peu malheureusement le sort de l'histoire. Dans toutes ces analyses, il faut reconnaître qu'aujourd'hui quand même que des entreprises, des réseaux, des professionnels performent. Performent parce qu'ils ont réussi à s'adapter, adapter leur méthode de vente, adapter, je dirais, leur modèle aux circonstances d'une crise que n'ont pas connue beaucoup de professionnels. Et le seul rempart, notamment à la survie professionnelle, c'est la formation professionnelle. C'est celle-ci qui est déterminante. Le combat que mène l'FNIM, nous allons avoir. En 2025, la publication du décret sur la formation. Vous m'avez entendu, je suis contre l'amateurisme dans l'immobilier. Et je lutterai, tant que je serai président de cette fédération, contre cet amateurisme, contre les gens, je dirais, qui se reclassent ou qui s'inventent professionnels de l'immobilier et qui n'assument pas la fonction qu'elle a. Oui, aujourd'hui, il faut avoir des professionnels exigeants et compétents pour accompagner les Français dans leur parcours résidentiel.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Les professionnels qui s'en sortent le mieux en dépit de la conjoncture ne sont pas mono-activités.

• Loïc Cantin (FNAIM)

  Non, c'est une complémentarité de tout temps. Notre modèle économique qui est principalement prédominant à la Fédération, c'est un modèle qui recouvre les trois métiers. Transaction immobilière, administration de biens et gestion de nos copropriétés, de nos ensembles de copropriétés. C'est quelque chose qui est complet et pour un service total auprès de nos clients. Et c'est quelque chose qui évite, c'est vrai que 55% des liquidations... proviennent notamment d'entreprises monoactivité. Elles sont plus fragilisées et aussi des entreprises de création récente. Créé dans le moment où la vague est laissée entrevoir, un eldorado nouveau retrouvé pour permettre un nouvel dynamisme professionnel. La réalité, la crise a finalement rabattu les cartes et redonné une nouvelle trajectoire, mais permet à d'autres entreprises de relever la tête.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et dans votre fédération, comment ça s'est passé ?

• Loïc Cantin (FNAIM)

  Ça s'est passé comme partout ailleurs. On ne va pas se dire qu'on n'a pas eu de fermeture. On a toujours, dans tous les cas, comme une fédération comme la nôtre, il y a des gens qui la quittent et des gens qui la rejoignent. On a perdu 800, on a retrouvé 400. Bon voilà, on a un solde de perte d'adhérents de 400 adhérents. Ce n'est pas une catastrophe par rapport, je dirais, au nombre que nous sommes, c'est 4%. Et ça reflète à peu près l'état général. Nous n'allons pas dire que nous performons par rapport à d'autres. Nous sommes traités, nous avons le même traitement et nos entreprises sont de toute taille, de la petite, même de l'entreprise individuelle, à l'entreprise moyenne et à la grosse entreprise parmi les plus importantes.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Aujourd'hui, il y a combien d'agents immobiliers en France ?

• Loïc Cantin (FNAIM)

  25 000 cartes professionnelles.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  On a été à combien ?

• Loïc Cantin (FNAIM)

  On est monté à 28 000. Donc il y a un dégraissage, mais ce n'est pas en soi ce qui est important. Le nombre de cartes professionnelles est un nombre d'équilibre. De toute façon, dans tous les cas, aujourd'hui, il y a aussi une carte professionnelle, on peut très bien la mettre en œuvre et ne pas l'appliquer, et ne pas exercer. Donc il faut considérer et recenser les agences véritablement actives.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors dernier point, vous avez dit tout à l'heure... On passe d'une crise de l'immobilier à une crise du logement. Ça veut dire quoi ?

• Loïc Cantin (FNAIM)

  Alors, si la crise de l'immobilier, elle est née de l'augmentation rapide des taux d'intérêt qui ont plongé les marchés dans une difficulté, et les ménages face à un mur d'impossibilité de financer par rapport au niveau qui était établi sur les prix. Crise de l'immobilier, chute des volumes, chute des prix, la situation, nous en avons parlé. Mais ce qui sous-tend, je dirais, notre marché du logement est malade structurellement. dans sa structure. Structure parce que nous n'arrivons pas à satisfaire les besoins, que ce soit le locatif privé, le locatif social, l'accession à la propriété et l'investissement locatif. Le locatif est en danger, l'accession à la propriété est en difficulté et le neuf est en grande déshérence. Voilà, nous allons atteindre une crise du logement qui sera le reflet de l'absence d'adaptation de nos structures depuis 30 ans, à se former et à se préparer à des éventuelles crises et rebondir et avoir une véritable capacité à répondre aux besoins en termes d'offres de logement. Nous allons rentrer dans une période de sous-offres. Et voilà la difficulté. Et cette période de sous-offres, confrontée à une demande qui est toujours en augmentation, risque d'attraper à la fois un déséquilibre sur le prix et de véhiculer un marché d'exception, et je le dis toujours, un marché d'exception n'est qu'un marché d'exclusion. Gouverner, c'est prévoir, et notamment, avant tout, c'est... Il est de l'importance, il est de la responsabilité d'un État d'accompagner les Français et de leur fournir un logement.