Transcription

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Mon podcast Immo. Bonjour et bienvenue dans ce nouvel épisode de mon podcast IMO. Je suis Ariane Artignan, fournitrice de MySweetImmo, le média qui fait du bien. Et aujourd'hui, on s'intéresse au marché du financement de l'immobilier professionnel et on en parle avec Denis Moscovici. Bonjour. Bonjour. Vous êtes senior advisor à l'IEIF. l'Institut de l'épargne immobilière et foncière. Et vous êtes là aujourd'hui pour nous livrer les résultats d'une sixième étude sur le financement, justement, de l'immobilier des professionnels. Alors, vous scrutez à la loupe un marché qui représente quelle taille ?

• Denis Moscivici (IEIF)

  Alors, cette année, nous avons enfin la possibilité de donner un montant. C'est un marché dont les encours représentent 200 milliards d'euros. C'est dire le poids énorme de ce secteur. Jusqu'à présent, on n'avait pas forcément ces indications en France, mais maintenant on les a et on connaît la taille de ce marché.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  L'objet de l'étude, du coup, c'est quoi ? Vous voulez éclairer les professionnels de l'immobilier ?

• Denis Moscivici (IEIF)

  Absolument. Donc l'objectif, c'est bien de donner une vision de ce marché du financement qui est indispensable au fonctionnement global des marchés immobiliers, que ce soit celui de l'investissement ou celui de la promotion immobilière sur le territoire. Et donc les banquiers sont là pour accompagner les opérateurs. C'est un marché considérable. Et donc... Donc, savoir comment les prêteurs agissent, comment ils interviennent, dans quelles conditions, à quel coût. Les marges, c'est très important. Et donc, on suit ça année après année maintenant depuis six ans.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors, ce marché, il a été impacté par la hausse des taux comme le marché des particuliers. Ça s'est traduit comment ?

• Denis Moscivici (IEIF)

  Je dirais que nous avons, comme tous les citoyens, connu une succession de crises depuis la Covid-19. La dernière en date, c'est la crise de l'inflation qui a frappé toutes les économies modernes. Et donc oui, une hausse des taux assez importante puisque le coût du financement est passé d'un niveau entre 2 et 3% à 5, 6% et plus pour les opérateurs immobiliers. Évidemment, ça change complètement la donne pour ces opérations immobilières.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors tiens, parlons justement des opérations de financement de bureaux. Ce marché des investisseurs, il en est où ?

• Denis Moscivici (IEIF)

  Le marché du financement de l'immobilier, nous on collecte 110 milliards. d'euros d'encours sur les 200 milliards dont j'ai parlé tout à l'heure. Et on a une production annuelle sur notre échantillon d'environ 30 milliards. Et ce marché, cette production annuelle, elle est en décroissance maintenant depuis deux ans, d'environ 12-13% par an. Elle est évidemment en décroissance sur le marché de l'investissement et sur le marché de la promotion. Depuis deux ans, depuis la hausse des taux, ce marché décroît. Vous me posiez la question des investisseurs. C'est vrai que les investisseurs jusqu'à présent en France Ils avaient comme habitude d'investir avant les années 2020. Après, c'est monté jusqu'à 60% à la part du bureau. 60% des milliards investis dans l'immobilier professionnel. Eh bien, depuis 2019, on voit une diminution de cette part. Et aujourd'hui, on est à 37%. On est au-dessous de 40%.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Donc, ça a beaucoup chuté, notamment à cause du Covid, de l'explosion du télétravail ?

• Denis Moscivici (IEIF)

  Exactement. Donc, ça chute. Ça s'érode de toute façon déjà avant le Covid. Mais le... Covid a introduit d'une manière considérable cette histoire de télétravail. Il y a aussi l'obsolescence, l'obsolescence des bureaux avec les normes environnementales qui créent une obsolescence pour tout un tas d'actifs de bureaux. Donc les investisseurs aujourd'hui, avec une hausse des taux conséquente, ça a été une lame complémentaire qui fait que oui, ils investissent beaucoup moins dans le bureau. Je vous donne un exemple quand même. Ils investissaient dans des actifs dans le cœur de Paris. à des taux de rendement de l'ordre de 2,80, 3%. Comme les taux aujourd'hui, comme je vous l'ai dit, ont beaucoup monté, eh bien il a fallu revoir ces valeurs à la baisse.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Quels sont les types de bureaux, vous venez de dire les plus obsolètes, mais les destinations, les emplacements qui souffrent le plus ?

• Denis Moscivici (IEIF)

  Ce qui est clair aujourd'hui, c'est qu'il y a énormément de bureaux qu'on a construits dans des localisations qui ne sont pas des localisations centrales. Soit le centre de Paris, soit les grandes agglomérations en province. Ceux qui ne sont pas près des transports, c'est certain, ils sont en difficulté. Et ceux qui ont des caractéristiques qui ne sont pas adaptées au télétravail et au mode d'usage des bureaux aujourd'hui, ils souffrent énormément. Donc il y a beaucoup de bureaux qui retrouveront difficilement des locataires.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Il y a des segments du marché qui vont encore souffrir.

• Denis Moscivici (IEIF)

  Je crois qu'il y a des bureaux qui retrouveront... très difficilement le chemin d'une utilisation bureau-classique, c'est-à-dire un taux de remplissage important. Je crois que dans nos échanges préliminaires, on a parlé de ce qui se passe aux Etats-Unis. On a vu un mouvement très fort vers le télétravail qui s'est accompagné de taux de vacances dans les grandes villes absolument considérables, à San Francisco, dans certains quartiers de Manhattan, etc. Donc ça, on n'en est pas là en Europe parce que... On a deux jours de télétravail à peu près, c'est ça le truc, la moyenne. Donc oui, ça impacte très très fortement l'utilisation des bureaux. Et donc les investisseurs qui ont des stocks sont obligés de regarder tous leurs immeubles.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Alors maintenant, on va parler du financement du logement. Les promoteurs souffrent de la crise pour écouler leurs stocks, mais aussi pour financer leurs programmes. Et là, vous voyez du mieux ?

• Denis Moscivici (IEIF)

  Malheureusement, la promotion immobilière est entrée en crise. Je dirais... Le résidentiel, le sujet du logement, c'est un sujet qui se pose à beaucoup de nos pays. Mais la promotion immobilière en France, oui, elle est rentrée en crise il y a maintenant quelques années et elle n'en sort pas. D'abord, on a un problème avec les acheteurs, comme vous le mentionniez, puisque eux-mêmes se sont vus moins solvables avec la hausse des taux. Le deuxième élément, c'est que les investisseurs particuliers, la France a choisi de vendre aux investisseurs particuliers avec des incitations fiscales. Ces incitations n'existent plus. Et donc aujourd'hui, là où on vendait à 30-50% des programmes à des investisseurs particuliers, cette population a disparu. Donc là, on a un sujet de commercialisation extrêmement important. Donc les programmes qui se vendent sont ceux qui se vendent à de grands acheteurs institutionnels, comme la Caisse des dépôts, Action Logement, ou d'autres opérateurs spécialisés dans le logement, mais on trouve beaucoup moins de particuliers, oui.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et donc, en amont de tout ça, pour les promoteurs, c'est difficile de se faire financer aujourd'hui ?

• Denis Moscivici (IEIF)

  Quand ils sont financés, c'est que l'opération a été pré-commercialisée à ses grands acheteurs. Et puis qu'elle a été redimensionnée. Parce que souvent, en effet, ils n'achètent pas nécessairement le nombre qui était prévu initialement dans le programme. Et on finance aussi des opérations autorisées. Or, vous le savez, en France, ce sont les maires qui donnent les autorisations de construire. On rentre en période pré-électorale. 2026, c'est les municipales. Les maires ont déjà commencé. à donner moins d'autorisation de construire. Donc on a des promoteurs qui ne vendent pas facilement et qui ont du mal à trouver des nouveaux produits.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Donc les clignotants ne sont pas du tout, du tout au vert.

• Denis Moscivici (IEIF)

  Pas pour l'instant, pas pour l'instant. Et par ailleurs, il y a quand même des prix qui sont élevés. Donc il faut reconstruire une industrie.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et là, sur ce segment-là, vous disiez que le marché, la production a fortement baissé. On était à 12% sur les investisseurs et sur les promoteurs.

• Denis Moscivici (IEIF)

  Alors, si on prend nos 30 milliards, c'est en gros un petit peu moins de 50% de la promotion, un peu plus de 50% du financement d'investisseurs. L'ensemble baisse de 12%, les promoteurs, ils baissent de 16-17%. Voilà, donc ils pèsent plus que le marché parce qu'il y a moins d'opérations.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et là, vous voyez des éclaircies. Qu'est-ce que vous diriez au gouvernement, là, qui est en pleine discussion budgétaire ?

• Denis Moscivici (IEIF)

  Écoutez, je ne sais pas s'il faut... Je suis sûr que la FPI et tous les opérateurs immobiliers parlent au gouvernement. Sans parler au gouvernement, je crois qu'on espère tous qu'on a bien compris le poids de cette industrie dans la croissance française. Et donc si on veut que le pays ait une croissance, il faut aussi penser aux acteurs de l'immobilier qui alimentent aussi le bâtiment. Voilà, donc tout simplement. On espère qu'il va se passer des choses. Je ne sais pas si on en voit le chemin.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  J'ai de l'immobilier professionnel à financer. Quels sont les conseils que vous me donnez en tant que professionnel ?

• Denis Moscivici (IEIF)

  Le conseil, c'est, alors je ne vais pas vous dire de lire l'étude parce que ça serait de la publicité, mais en tout cas de bien être dans les critères de financement que les banques appliquent. Et ces critères, ils les appliquent de la manière la plus stricte en ce moment. C'est évidemment et plus que jamais l'emplacement. Et c'est aussi la qualité de l'immeuble et la qualité de ses cash flows, de ses locataires. Donc ça, c'est vraiment tout à fait essentiel. Si vous êtes bien placé, que vous l'achetez avec un rendement satisfaisant.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  C'est quoi un rendement satisfaisant aujourd'hui ?

• Denis Moscivici (IEIF)

  Eh bien, vous voyez, je vous disais tout à l'heure que les bureaux dans le cœur de Paris s'étaient achetés à 2,83% quand les taux étaient négatifs ou nuls sur le marché. Maintenant, avec la remontée des taux, ces taux... Core, ils sont remontés à 3,80, 4, 80%, 80,2%. Donc les valeurs, les taux de capitalisation et les valeurs ont dû s'adapter à ce nouvel environnement de taux. La bonne nouvelle, c'est que... quand même, que les taux d'intérêt se détendent légèrement. Pas tellement sur les taux longs, mais ils se détendent. Et donc, on est quand même dans un environnement de taux plus maîtrisé qu'il y a un an, où on était dans une phase de hausse des taux très forte. Et par ailleurs, la dimension ESG, la trajectoire ESG des actifs, elle est importante. Aujourd'hui, les prêteurs, tous les prêteurs de la place, prêtent une attention. essentielles à ces critères. Donc, oui, il faut être capable de dire voilà le scénario en termes de consommation d'énergie, de décarbonation, que je vais faire si j'achète tel ou tel actif. Ça, c'est absolument essentiel. Il faut cocher ces cases. Et là, eh bien oui, les financeurs sont susceptibles de regarder vos dossiers.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Et pour terminer, vous dites quand même qu'il n'y a pas réellement de crise du financement de l'immobilier, paradoxalement.

• Denis Moscivici (IEIF)

  Absolument, il n'y a pas de crise du financement immobilier. C'est-à-dire que... L'an dernier, on se posait des questions. Est-ce que le marché va crasher ? Est-ce qu'il n'y aura plus de financement ? Pas du tout, il y a du financement, mais ça se réduit aux bonnes opérations, que ce soit en promotion ou en investissement. Et il y a beaucoup de refinancements. Les acteurs bancaires ou les fonds de dette accompagnent leurs clients en leur donnant du temps, en se disant de toute façon, il faut donner du temps aux opérations qui vont mettre plus de temps à sortir. Pour celles qui peuvent sortir, parce que, évidemment, on l'a dit sur les bureaux, il y a certains bureaux qui sont sans doute aujourd'hui en dehors complètement du marché, qu'il faudra transformer.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Combien de temps les établissements financiers peuvent donner en plus, justement, pour que les opérations se bouclent tranquillement ?

• Denis Moscivici (IEIF)

  Pour l'instant, on voit un cycle de refinancement très très important, puisque 50 à 80% de l'activité des prêteurs va être dédiée au refinancement. Refinancement, c'est donner du temps. En général, c'est donné 2-3 ans à des opérations immobilières.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Donc, dans 2-3 ans, on fait le bilan ?

• Denis Moscivici (IEIF)

  Dans 2-3 ans, effectivement, pour certaines opérations, on fera le bilan.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Merci beaucoup, Denis Moscovici. Je rappelle que vous êtes Senior Advisor à l'IEF.

• Denis Moscivici (IEIF)

  Merci beaucoup.

• Ariane Artinian (MySweetImmo)

  Quant à moi, je vous dis à très vite pour un nouvel épisode de mon podcast IMO à écouter tous les jours sur MySuite IMO et sur toutes les plateformes. Alors surtout, si vous nous écoutez régulièrement, si vous appréciez nos potes... Podcast, laissez-nous des commentaires, mettez-nous des étoiles, car on adore ça chez My Sweet Timo.